Выкуп нежилого помещения у государства

Выкуп нежилых помещений

При отчуждении (приватизации) арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по рыночной стоимости, но с оплатой в рассрочку. Закон предусматривает безусловно льготные правила приобретения арендуемого имущества, поскольку дает право оплачивать выкупаемое имущество в рассрочку, срок которой может достигать пяти лет.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого имущества представителям малого и среднего предпринимательства необходимо соответствовать следующим условиям:

1. Являться субъектом малого и среднего предпринимательства;

2. Арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

3. Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4. Арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.*

5. Сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества площадью до 1000 кв. метров принимает уполномоченный орган — Департамент городского имущества города Москвы. Правительство Москвы вправе принять решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества площадью свыше 1000 кв. метров.

Выкуп помещения у города

Малый и средний бизнес, арендующий помещения у Департамента городского государственного имущества города Москвы, обладает правом преимущественного выкупа недвижимости. Это право установлено Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Помимо федерального законодательства, правила приватизации и выкуп помещений у города Москвы определяются Законом города Москвы «О приватизации государственного имущества города Москвы» от 17.12.2008 № 66 и административным регламентом от 15.05.2012 № 199-ПП.

Преимущества выкупа нежилых помещений у департамента имущества

Основная привлекательность приобретения помещения у города заключается в низкой стоимости 1 кв. м недвижимости (в среднем выкуп производится по цене от 80 – 200 тыс. рублей за 1 кв. м, что значительно ниже рыночной цены помещений, достигающей 450 тыс. рублей). Еще одно значительное преимущество – покупатель может получить рассрочку по оплате на срок до 5 лет, всего за 2.4% годовых, что гораздо выгоднее банковского кредита (п. 3 ст. 12 Закона от 17.12.2008 № 66).

Другими словами, компания продолжает вести деятельность в помещении, которое уже известно клиентам, контрагентам, отремонтировано и приспособлено для нужд организации. Важно отметить, что компания становится полноправным владельцем и собственником коммерческой недвижимости с момента государственной регистрации договора купли-продажи в Управлении Росреестра по Москве. Единственное условие – во исполнение условий договора ежемесячно платить выкупные суммы, размер которых иногда сопоставим с арендной платой.

Кто может выкупить помещение города

На основании ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ покупателями государственного и муниципального имущества могут быть субъекты малого и среднего предпринимательства, потребительские кооперативы, крестьянско-фермерские хозяйства, индивидуальные предприниматели. Договор выкупа любого нежилого помещения с фирмой, обладающей правом аренды, от имени города заключается Департаментом городского имущества.

ВАЖНО! Круг лиц, имеющих право выкупа арендуемого имущества, весьма ограничен, поэтому для исключения риска признания впоследствии сделки ничтожной, необходимо доказать, что покупатель является субъектом малого или среднего предпринимательства (п. 4 ст. 5 ФЗ № 159-ФЗ).

Условия выкупа нежилых помещений

Выкуп помещения у ДГИ возможен при соблюдении условий, установленных законодателем и в отношении покупателя, и в отношении недвижимости. Помещение не должно быть включено в перечень госимущества, предназначенного для передачи в пользование или владение предпринимателям. Кроме того, покупатель должен непрерывно, в течение не менее 2-х лет арендовать выкупаемое помещение у ДГИ. Договор аренды должен пройти госрегистрацию, обязательства арендатора по уплате арендной платы, пени или иных неустоек по обязательству исполнены в полном объеме.

Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы

Несмотря на подробно прописанные регламенты, выкуп нежилого помещения у Департамента имущества в Москве зачастую не так прост как может показаться на первый взгляд. Учитывая противодействие и бюрократизацию, добиться заключения договора без привлечения квалифицированных юристов, специализирующихся в этой отрасли права не всегда возможно. Перечислим некоторые нарушения, с которыми часто сталкиваются юридические лица и предприниматели, желающие провести выкуп арендуемого помещения.

  1. Проблемы с кадастровыми данными выкупаемого имущества. К ним можно отнести несогласованность перепланировки и переустройства, несовпадение данных в БТИ, Росреестре и Кадастровой палате, отсутствие постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
  2. Установление заведомо повышенной цены имущества при заключении договора выкупа арендуемого помещения с ДГИ города Москвы.
  3. Намеренное затягивание сроков заключения договора, незаконные «приостановки».

Это далеко не полный список нарушений, с которыми приходится сталкиваться предпринимателям и организациям, желающим добиться выкупа арендованного нежилого помещения у Москвы по правилам ФЗ № 159-ФЗ.

НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ! В некоторых случаях юристам компании «Мосты» в судебном порядке удавалось снизить выкупную цену права аренды нежилого помещения с фирмой до 50 %о т цены предлагаемой Департаментом городского имущества. Это стало возможным благодаря слаженной работе наших сотрудников, отличным практическим знаниям материального и процессуального права и многолетнему опыту.

Из опыта специалистов юридической компании «Мосты», обращение в суд – зачастую единственный способ защитить свои права и добиться соблюдения законодательства. Кроме этого, при заключении договора дополнительные сложности создает незнание предпринимателями административных регламентов, НПА, законов, установленных Правительством Москвы, Департаментом городского имущества, Департаментом конкурентной политики города Москвы, Комитетом по архитектуре и градостроительству, Департаментом Культурного наследия города Москвы и другими государственными органами.

Юридическая помощь, оказываемая компанией «Мосты» для организаций и предпринимателей

Квалифицированные юристы компании «Мосты» готовы оказать консультативную помощь, а также представлять ваши интересы на всех этапах заключения договора купли-продажи. К вашим услугам лучшие практикующие юристы компании, которые специализируются на отрасли права, связанной с сопровождением сделок с недвижимым имуществом, регистрацией прав на землю, аудитом строительных проектов.

Мы неоднократно участвовали в судебных процессах и получали положительные решения для своих клиентов, готовых отстаивать свои права. Перечень услуг, которые предлагаются специалистами юридической фирмы «Мосты» в этой отрасли права:

  • правовой анализ всех имеющихся документов на недвижимость и определение перспектив разрешения дела, при необходимости сбор недостающих документов или регистрация договора аренды/купли-продажи в Росреестре;
  • оспаривание рыночной стоимости городских помещений, выкупаемых в рамках ФЗ № 159-ФЗ;
  • понуждение Департамента городского имущества к заключению договора при нарушении сроков и намеренном затягивании процесса.

Сотрудничая с юридической компанией «Мосты», вы можете быть уверены в том, что ваши права и законные интересы будут соблюдены с максимальной выгодой для вашего бизнеса. Мы предлагаем высокий правовой уровень специалистов и гарантируем конфиденциальность полученной информации.

Подробнее о выкупе нежилого помещения у ДГИ можно узнать в офисе нашей компании или по круглосуточному телефону +7 (495) 623-29-45. Дело, порученное профессионалам, – мастера боится!

Заполните форму и получите бесплатную 20-минутную консультацию юриста по вашему вопросу.

Мы гарантируем конфиденциальность и неприкосновенность данных.

Продвижение сайта —

выкуп помещения у города москвы

Если вы являетесь арендатором нежилого помещения у города Москвы и желаете преобрести его в собственность, тогда вы можете воспользоваться нашими услугами по выкупу такого помещения через суд.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным за-коном от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Однако не всегда Департамент городского имущества города Москвы (ДИГМ) желает заключать и регистрировать договоры купли-продажи арендуемого субъектами малого предпринимательства помещения. Для того, чтобы обязать ДИГМ сделать это нередко приходится обращаться в судебные инстанции. Большая практика нашей компании в арбитражных судах страны по вопросам обязания заключения договора купли-продажи после аренды государственного либо муниципального имущества позволит обратившимся к нам клиентам получить детальную консультацию по возможному исходу в конкретном деле по определенному имуществу.

Самостоятельное обращение в суд по данному вопросу чревато вынесением отрицательного решения либо решения, не полностью устраивающее истца. Исправить такие ошибки после вынесения решения практически невозможно. Лучше страховаться до разрешения судом данного вопроса, обратившись к профессионалам.

Мы предоставляем квалифицированные юридические услуги по выкупу нежилых (коммерческих) помещений, находящихся в собственности у города (Москвы). В результате нашей работы обратившийся клиент получит свидетельство о праве собственности на арендуемое имущество (помещение) без потери вложенных до того средств на аренду, что значительно помогает бизнесу в развитии.

Для оценки стоимости услуг по представлению предпринимателей (юридических лиц) в арбитражном суде по выкупу помещения у города после арендных отношений обращайтесь по нашему телефону +7 (495) 506-90-04 либо посредством заполнения формы оценки стоимости услуг по ссылке.

Выкуп недвижимости из публичной собственности: что нужно знать арендатору — субъекту МСП?

Субъекты малого и среднего предпринимательства могут приватизировать арендуемые государственные или муниципальные нежилые помещения (здания). Однако на практике прослеживается негативная тенденция установления административных барьеров на пути к собственности. О ситуациях, возникающих при реализации права выкупа арендуемого недвижимого имущества, и способах решения возникающих проблем читайте в материале.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства » (далее — Закон № 159-ФЗ) арендаторам, являющимся субъектами малого и среднего предпринимательства, предоставлены определенные преференции. В частности, согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ представители малого и среднего бизнеса имеют преимущественное право выкупить арендуемые нежилые помещения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Арендуемые помещения выкупаются по рыночной стоимости, которая определяется не самими чиновниками, а независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оплата выкупаемого имущества производится единовременно или в рассрочку в виде ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества (единовременно или в рассрочку), а также периода рассрочки в установленных пределах, принадлежит субъекту МСП. Продолжительность рассрочки, предоставляемой при заключении договоров, определяется региональными законами, но не может быть менее пяти лет (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ для реализации малым и средним бизнесом права на льготный выкуп необходимо одновременное наличие следующих условий:

арендатор должен быть субъектом малого или среднего предпринимательства;

арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. должно находиться во временном пользовании арендатора — субъекта МСП непрерывно в течение двух и более лет на основании договора аренды;

арендуемое имущество не внесено в утвержденный перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП на долгосрочной основе (далее — перечень), за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ (на 1 июля 2015 г. имущество находится в аренде субъекта МСП более трех лет, а в перечень включено более чем за пять лет до подачи субъектом МСП заявления о его выкупе);

у арендатора не должно быть задолженности по арендной плате и неустойке на день заключения договора купли-продажи имущества, а в случае, предусмотренном ч. 2 или 2.1 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, — на день подачи субъектом МСП заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Порядок выкупа имущества из публичной собственности субъектами МСП

По смыслу ст. 4 Закона № 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемых у государства помещений выглядит следующим образом.

Органы государственной власти субъектов РФ или местного самоуправления в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества должны предусмотреть преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, определенных ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендатор направляет предпринимателям копии решения и предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, проекты договоров купли-продажи, а также при наличии задолженности по арендной плате — требования о ее погашении.

Если субъект МСП согласен реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения предложения о его заключении и (или) проекта договора. В противном случае арендатор теряет право на приобретение имущества, так же как и при отказе от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (ч. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ).

Течение вышеуказанного 30-дневного срока приостанавливается, если субъект МСП оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Законодательством предусмотрена особая процедура отчуждения объектов культурного значения. В соответствии с п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», если в отношении объекта культурного наследия действует охранное обязательство, договор о передаче права собственности на этот объект в качестве существенного условия должен содержать обязательство нового собственника по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Согласно ч. 1 ст. 50 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ объекты недвижимости, отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ, памятники и ансамбли, включенные в Список всемирного наследия, историко-культурные заповедники, объекты культурного наследия, предоставленные в установленном порядке государственным музеям-заповедникам, объекты археологического наследия отчуждению из государственной собственности не подлежат.

Следует иметь в виду, что срок реализации субъектами МСП преимущественного права на приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества истекает 1 июля 2018 г. (ст. 10 Закона № 159-ФЗ).

Отметим, что в последнее время было разработано несколько законопроектов, в которых предлагается значительно расширить возможности субъектов МСП по выкупу арендуемой недвижимости. Например, в законопроекте № 381792-7, внесенном в Госдуму Правительством РФ в феврале 2018 г., предлагается отменить ч. 3 ст. 10 Закона № 159-ФЗ, благодаря чему право выкупа арендуемой недвижимости может приобрести бессрочный характер (подробнее читайте в материале «Правительство не оставляет надежд поддержать малый и средний бизнес», «ЭЖ-Юрист», 2018, № 5 ).

Выкуп имущества по инициативе арендатора — субъекта МСП

Между тем муниципальные власти предпочитают не продавать объекты недвижимости на льготных условиях, а сдавать их в аренду, получая систематический доход. И поскольку описанные выше привилегии пока носят временный характер, на практике арендаторы — субъекты МСП активно используют другой вариант. На основании ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ арендаторы по своей инициативе подают в орган, уполномоченный на осуществление функций по приватизации, заявление о своем соответствии условиям отнесения к категории субъектов МСП и о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

В двухмесячный срок с даты получения заявления уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества. А затем в течение двух недель после принятия отчета об оценке должно быть принято решение об условиях приватизации арендуемого объекта. Через десять дней с даты принятия решения заявителю направляется проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Иногда, чтобы вывести объект недвижимости из-под действия общих правил Закона № 159-ФЗ, муниципалитеты включают его в перечень имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам МСП (ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Также бывает, что арендодатели, предполагая возможность выкупа имущества, расторгают договоры аренды. Одной из причин отказа в приватизации имущества может быть наличие промежутков во времени между прекращением одного договора аренды и его пролонгацией или заключением нового договора.

Если уполномоченный орган отказывает в реализации преимущественного права или игнорирует заявление о выкупе, арендаторы могут оспорить действия (бездействие) властей в судебном порядке.

Споры о возможности выкупа арендуемой недвижимости

Суды встают на сторону предпринимателей при наличии в совокупности всех обстоятельств, предусмотренных Законом № 159-ФЗ.

Принимая решение, суды, как правило, учитывают позиции Президиума ВАС РФ, изложенные в информационном письме от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона „Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства “» (далее — письмо № 134), в частности о том, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в законе исчерпывающим образом. Органы власти регионов и муниципальных образований не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-то иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости (п. 1).

Например, в одном деле обществу было отказано в возмездном отчуждении недвижимого имущества, так как в арендованном помещении была произведена несанкционированная перепланировка. Однако суд требование о признании решения уполномоченного органа незаконным удовлетворил, поскольку критерии, определенные Законом № 159-ФЗ, были соблюдены. По мнению суда, департамент не вправе был отказывать заявителю в предоставлении государственной услуги по основанию, предусмотренному Административным регламентом г. Москвы, но противоречащему требованиям Закона № 159-ФЗ (постановление АС Московского округа от 09.11.2017 № Ф05-16331/2017 по делу № А40-198771/2016 ).

В другом деле отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение нежилого здания был мотивирован исключением этого здания из программы приватизации муниципального имущества. Требование арендатора суд признал обоснованным, поскольку на момент его обращения за реализацией преимущественного права здание было включено в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации. А действия администрации суд посчитал направленными исключительно на воспрепятствование в реализации преимущественного права на выкуп (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 03.10.2017 № Ф02-4727/2017 по делу № А19-20972/2016).

Если после вступления в силу Закона № 159-ФЗ имущество, являющееся объектом договора аренды, передано на праве хозяйственного ведения унитарному предприятию, или внесено в уставный капитал хозяйственного общества, или включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение субъектам МСП, и арендатору удастся доказать, что эти действия уполномоченного органа имели своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектом МСП преимущественного права на выкуп, то суд может признать за арендатором право на приобретение имущества. Данная правовая позиция содержится в п. 5 письма № 134, а также в постановлениях Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 № 9646/11 по делу № А40-97868/10-21-538, АС Дальневосточного округа от 17.11.2016 № Ф03-5220/2016 по делу № А51-241/2016, Московского округа от 28.07.2017 № Ф05-10431/2017 по делу № А41-74421/2016, Волго-Вятского округа от 14.09.2017 № Ф01-3945/2017 по делу № А79-11301/2016.

Также суд может признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (см., например, Определение ВС РФ от 28.02.2017 № 305-ЭС16-19991 по делу № А41-7060/2016). Однако если суд установит, что договор аренды расторгнут по правилам ст. 610, 621 ГК РФ и уполномоченный орган не преследовал цель воспрепятствовать в выкупе помещений, то отказ в приватизации может быть признан правомерным (см. Определение ВС РФ от 25.09.2017 № 305-ЭС17-5424 по делу № А40-231248/2015).

Какой период времени между прекращением прежнего договора аренды имущества и заключением последующего договора признается незначительным, для того чтобы у арендатора сохранилось право на выкуп, формально не установлено. Суд может признать течение срока аренды непрерывным при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и арендодателем не заявлялись возражения (п. 6 письма № 134, постановления АС Центрального округа от 03.03.2016 № Ф10-251/2016 по делу № А23-6412/2014, Уральского округа от 22.01.2016 № Ф09-9820/15 по делу № А60-12788/2015).

Если же на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, право на приобретение у него не возникает (п. 1 письма № 134).

На практике также нередко возникают ситуации, когда у субъекта МСП существует или существовала задолженность по договору аренды, и это служит одной из причин отказа в выкупе помещения.

При разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества суды оценивают обстоятельства возникновения задолженности на основе представленных доказательств.

Так, например, в одном деле суд установил отсутствие у общества задолженности по аренде, так как вступившими в законную силу судебными актами комитету было отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании с общества задолженности по договору аренды ввиду отсутствия оснований, установленных законодательством и условиями договора для изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 14.09.2017 № Ф02-4930/2017 по делу № А19-18775/2016).

В другом деле, отказывая в реализации преимущественного права выкупа имущества, уполномоченный орган также указал на наличие у арендатора задолженности. Требование о признании отказа незаконным судом удовлетворено, так как сторонами заключены дополнительные соглашения о понижении размера арендной платы путем применения корректирующего коэффициента. С учетом допсоглашений долг по арендной плате на день подачи заявления у общества отсутствовал (постановление АС Дальневосточного округа от 25.05.2017 № Ф03-1621/2017 по делу № А51-16900/2016).

Еще в одном деле отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения был мотивирован тем, что на дату подачи заявления о выкупе у арендатора имелась задолженность по уплате неустойки. Однако суд посчитал, что неустойка в сумме 283,54 руб. не является препятствием для реализации права на выкуп помещения. Кроме того, арендодатель с претензией об уплате неустойки к арендатору не обращался и задолженность по договору аренды на момент подачи заявления отсутствовала (постановление АС Северо-Западного округа от 22.05.2017 № Ф07-2946/2017 по делу № А56-46399/2016).

В других случаях суды делали выводы об отсутствии у субъектов МСП права на льготный выкуп арендованных помещений в связи с долгом по арендной плате, неустойке на день подачи заявления (постановления АС Волго-Вятского округа от 16.09.2015 № Ф01-3650/2015 по делу № А43-1427/2015, Восточно-Сибирского округа от 15.10.2015 № Ф02-4964/2015 по делу № А33-23951/2014).

Отказ арендодателя в отчуждении имущества из публичной собственности может быть мотивирован тем, что выделение помещений в самостоятельный объект недвижимости не представляется возможным. Действительно, согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ в п. 8 письма № 134 реализация субъектом МСП права на выкуп части здания или нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Так, в одном деле в качестве обстоятельства, послужившего основанием для отказа ИП в выкупе нежилых помещений, управление указало, что помещения являются частью здания, не имеют отдельного входа и в пространстве не обособлены. Принимая решение в пользу ИП, суд учел сведения кадастрового и технического паспорта на объект, техническое заключение по результатам обследования нежилых помещений и сделал вывод, что они могут быть сформированы как обособленный объект недвижимости (постановление АС Западно-Сибирского округа от 14.10.2016 № Ф04-4643/2016 по делу № А81-50/2016).

Кроме обжалования отказа в выкупе помещения арендатор также может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор купли-продажи. Пункт 4 ст. 445 ГК РФ предусматривает возможность заинтересованной стороны добиться заключения договора, если сторона, для которой в соответствии с законодательством заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

К исковому заявлению о понуждении заключить договор купли-продажи прилагается проект договора. Поэтому до предъявления иска арендатору необходимо самостоятельно организовать проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого объекта. Оценка рыночной стоимости имущества производится оценщиком на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации права на приобретение арендуемого имущества (см. постановления Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010, АС Уральского округа от 07.09.2017 № Ф09-5426/17 по делу № А07-22219/2016, Дальневосточного округа от 25.07.2017 № Ф03-2638/2017 по делу № А73-18675/2015, Западно-Сибирского округа от 23.10.2017 № Ф04-28274/2015 по делу № А75-681/2015, Волго-Вятского округа от 17.04.2017 № Ф01-603/2017 по делу № А29-5586/2016).

Аренда? Выкуп! Кто имеет преимущественное право на приобретение государственной недвижимости

Среди мер государственной поддержки малого и среднего бизнеса (далее — МСБ) законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). Так, субъектам МСБ может передаваться во владение и (или) пользование движимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности (ч. 1 ст. 18). При этом продажа такого имущества, переуступка, передача в залог или внесение в уставной капитал других организаций прав пользования на него запрещено, за исключением продажи субъектам МСБ в установленном порядке (ч. 2 ст. 18). Установлено целевое назначение переданного имущества, и при нарушении этого условия арендодатель может обратиться в суд с требованием о прекращении прав владения (пользования) этим имуществом (ч. 3 ст. 18).

Перечень недвижимого федерального имущества для передачи субъектам малого и среднего предпринимательства во владение и (или) пользование (скачать)

Изменения в Перечень от 17 сентября 2012 г. (скачать)

Изменения в Перечень от 16 марта 2012 г. (скачать)

Изменения в Перечень от 2 декабря 2011 г. (скачать)

Органы государственной власти и местного самоуправления формируют и публикуют специальные перечни имущества для целей передачи его субъектам МСБ во владение и (или) пользование (ч. 4 ст. 18). На федеральном уровне эти полномочия возложены на Росимущество. Перечень недвижимого федерального имущества, предназначенный для этих целей, опубликован на его официальном сайте. В договорах аренды такого имущества с представителями МСБ предусматриваются следующие условия:

а) срок договора аренды составляет не менее пяти лет;
б) арендная плата вносится в следующем порядке:
в первый год аренды — 40% размера арендной платы;
во второй год аренды — 60% размера арендной платы;
в третий год аренды — 80% размера арендной платы;
в четвертый год аренды и далее — 100% размера арендной платы (постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества»).

Региональные и местные исполнительные органы формируют аналогичные перечни недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов федерации и муниципалитетов, и размещают их на официальных сайтах. Такое имущество не обременено правами третьих лиц и предназначено специально для предоставления в аренду субъектам МСБ.

В 2008 году был принят специальный Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 159-ФЗ). Он конкретизировал порядок преимущественного отчуждения в собственность субъектами МСБ арендуемых ими помещений у государства или муниципалитетов.

Каковы условия для реализации преимущественного права выкупа помещения?

До 1 января 2009 года представители малого и среднего предпринимательства могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют. При этом в заявлении необходимо указать на соответствие критериям, позволяющим отнести предпринимателя к категории субъекта малого и среднего предпринимательства и приложить соответствующие документы — в противном случае в удовлетворении заявления может быть отказано (см, например, решение АС Волгоградской области от 25 января 2010 г. по делу № А12-24095/2009).

Таблица 1. Условия реализации субъектами МСБ преимущественного права выкупа арендуемых ими помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Условие

Выкуп арендуемого имущества при объявлении о его приватизации

Выкуп арендуемого имущества по своей инициативе

Нахождение имущества в перечне государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам МСБ

По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

а) по состоянию на 1 июля 2012 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

б) арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Исполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей

Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества

Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества

Следует иметь в виду, что перечень необходимых для реализации преимущественного права условий закреплен в Законе исчерпывающем образом, и региональные и местные органы не вправе вводить иные ограничения или дополнительные условия. Так, при решении вопроса о предоставлении субъекту МСБ арендуемого им помещения в собственность, властный орган не может ссылаться на отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Для обращения с требованием о применении упрощенного порядка выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства имеет значение тот факт, каким статусом обладает арендуемое им помещение, то есть зарегистрировано ли оно как обособленный объект. Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано соответствующее вещное право. В связи с этим реализация права на приобретение части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Нижестоящие суды подчеркивают, что возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли на это волеизъявление собственника имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. № 20АП-6587/11). Иными словами, предприниматель может обратиться за проведением проведением процедуры кадастрового учета и государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности без предварительного согласия арендодателя. Суды же при оценке возможности выделения арендуемого помещения как обособленного объекта исходят из таких параметров, как изолированность, наличие самостоятельного выхода на улицу и т. д. (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. № 05АП-11865/12).

Оплата по договору купли-продажи может осуществляться единовременно либо в рассрочку (ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ). В последнем случае на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ).

Ситуация 1. Арендуемое вами помещение продано третьему лицу с нарушением вашего преимущественного права выкупа. Вы можете обратиться в арбитражный суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя в течение двух месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении вашего преимущественного права. При этом надлежащими ответчиками будут являться продавец и покупатель такого помещения (п. 11 информационного письма).

Ситуация 2. Один или несколько договоров аренды, учитываемых при исчислении необходимого для выкупа срока, заключен на период не менее года. ГК РФ закрепляет требование об обязательной государственной регистрации таких договоров аренды. Президиум ВАС РФ подчеркивает необходимость государственной регистрации таких договоров аренды либо наличия вступившего в силу решения суда о регистрации сделки. (п. 4 информационного письма). Вместе с тем, при несоблюдении этого требования суды могут учитывать отсутствие инициативы государственного органа в регистрации договора, а также неизменность условий договора аренды при его продлении без государственной регистрации (постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Если срок аренды недвижимого помещения прерывался на незначительное время после истечения срока действия одного договора аренды и перед заключением следующего, но в этот период арендатор продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны госоргана, суд может признать течение срока аренды непрерывным (п. 6 информационного письма, постановление ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011). При этом, если между заключением договора и его государственной регистрацией прошел довольно длительный период времени, суды при исчислении общего срока нахождения имущества в аренде могут в качестве начала его течения использовать именно дату заключения договора (постановление ФАС УО от 11 февраля 2010 г. № Ф09-381/10-С6 по делу № А60-24538/2009-С9).

Ситуация 3. Договор аренды помещения был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, и вы подозреваете, что это было сделано исключительно с целью воспрепятствования реализации вашего права на выкуп. В случае, если такой умысел со стороны госоргана будет доказан, суд может признать ваше преимущественное право на приобретение помещения. То же касается иных аналогичных действий госоргана — например, внесение арендуемого имущества в уставной капитал организации или передача унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения. Более того, если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность его действий презюмируется (п. 5 информационного письма). Суды в таких случаях обычно встают на сторону предпринимателей (см., например, постановление ФАС ДО от 10 августа 2012 г. № Ф03-3436/12 по делу № А51-22066/2011, постановление ФАС СЗО от 11 апреля 2013 г. № Ф07-779/13 по делу № А56-23002/2012).

Ситуация 4. Существует или существовала небольшая задолженность по внесению арендных платежей. Одним из условий для реализации преимущественного права выкупа помещения субъектом МСБ является отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням). Однако даже если существовала незначительная задолженность, оперативно погашенная предпринимателем после того, как он узнал о ней, такой субъект МСБ все равно может быть признан добросовестным арендатором, не утратившим право преимущественного выкупа помещения (см., например, постановление ФАС СЗО от 21 июня 2011 г. № Ф07-4859/2011 по делу № А42-3526/2010).

Ситуация 5. Вы хотите реализовать свое право преимущественного выкупа в отношении сразу нескольких арендуемых помещений. Президиум ВАС указал, что никаких законодательных препятствий к этому нет. Необходимо только удостовериться, что имущество находится именно в государственной или муниципальной собственности, а не принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, иначе реализовать право преимущественно выкупа такого помещения будет невозможно (п. 12, 13 информационного письма).

Таблица 2. Изменения в порядке преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, переданных им по договору аренды.