Условия приобретения квартиры по военной ипотеке

Военная ипотека (покупка квартиры военнослужащим на вторичном рынке).

С 2004 года военнослужащие РФ могут приобретать квартиры в собственность, участвуя в накопительно-ипотечной системе (НИС). В народе НИС получила название военная ипотека. Действительно, по своей сути покупка квартиры по военной ипотеке — это обычная ипотечная сделка. Основное отличие в том, что первоначальный взнос в банк происходит за счет накоплений, перечисляемых из федерального бюджета на накопительный счет военнослужащего, а ежемесячные выплаты банку по ипотечному кредиту происходят за счет Министерства обороны. Военнослужащий имеет право купить квартиру по военной ипотеке уже через три года участия в программе.

На сегодняшний день сделки по военной ипотеке скорее редкость, чем обыденное явление. Связано это с тем, что большинство военнослужащих ждут более выгодных условий НИС, обещанных Министерством обороны в 2013 году. Количество банков выдающих кредиты по военной ипотеке не велико. И банки еще не успели идеально отработать схему проведения подобных сделок. Поэтому в процессе покупки квартиры случается очень много накладок, связанных с неопытностью сотрудников банка, проводящих сделки по военной ипотеке.

Работая с военнослужащими по военной ипотеке, у меня появился небольшой список вопросов к Министерству обороны:

1. Как военнослужащий, не имеющий никакого опыта покупки квартир, особенно по ипотеке, должен самостоятельно купить себе квартиру?

2. Как военнослужащий, которого для поиска квартиры не отпускают с работы, может выбрать себе квартиру?

3. Почему Минобороны не выделяет средств военнослужащему для найма специалиста по сделкам с недвижимостью (или не предоставляет своего специалиста)?

4. Почему военнослужащий должен из своего кармана осуществлять авансовые платежи и платежи за оценку недвижимости, оформление сделки и титульное страхование?

Конечно Министерство обороны на эти вопросы не ответит, а решение всех затронутых проблем переложит на голову военнослужащего и членов его семьи.

Чтобы немного облегчить жизнь военнослужащему, покупающему квартиру по военной ипотеке, я решил написать краткую инструкцию.

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке по военной ипотеке:

1. Получите свидетельство о праве участника НИС. (Порядок получения свидетельства узнайте в штабе своей воинской части).

2. Выберите банк, работающий по программе «Военная ипотека». Особое внимание обратите на платежи, связанные с выдачей кредита (комиссия за выдачу кредита), максимальную сумму кредита и требования к страхованию. Найдите в интернете форумы, на которых есть информация по качеству проведения сделок выбранными банками.

3. Обсудите с менеджером выбранного Вами банка все детали предстоящей сделки:

— требования банка к приобретаемой квартире,

— исчерпывающий перечень документов по покупаемой квартире,

— список оценочных компаний,

— список страховых компаний,

— сроки рассмотрения квартиры на кредитном комитете банка и в Росвоенипотеке,

— стоимость наличных расходов по сделке (банковская ячейка, выдача кредита, договор купли-продажи, регистрация сделки, нотариальные расходы),

— фамилии менеджеров, которые будут работать с Вами на разных этапах сделки (после этого обсудите с ними детали сделки, за которые они несут ответственность).

4. Получите расчет максимальной суммы кредита (если у Вас нет своих средств, то с учетом накопительного счета сумма будет не больше 2.800.000 рублей).

5. Начинайте поиск квартиры:

— для поиска квартиры используйте только авторитетные источники. Ими могут быть базы крупных риэлторских компаний, и порталы о недвижимости — «из рук в руки», «недвижимость и цены», «гдеэтотдом», «циан».

— при первом телефонном разговоре с представителем продавца квартиры, выясните соответствие параметров квартиры к требованиям банка. Основное требование Росвоенипотеки — полная стоимость квартиры в договоре купли-продаже и отсутствие перепланировки. Сразу скажите агенту, что у Вас военная ипотека (нет смысла тратить время на просмотры квартир, которые Вам не продадут).

— Посмотрев выбранные Вами квартиры и остановившись на той, в которой Вы будете жить, договоритесь с агентом или собственником квартиры о внесение аванса. Сразу оговорите следующие моменты:

* Размер аванса (чем меньше, тем лучше).

* Срок, в течение которого состоится сделка (это самый неприятный момент для продавца, потому что срок нам нужен долгий — минимум 35 дней). Объясните продавцу, что этот срок условный, и зависит от скорости рассмотрения квартиры Росвоенипотекой (они берут 30 дней, но как правило справляются за две недели), плюс нужно несколько дней для составления «оценки» оценочной компанией.

* Порядок взаиморасчетов (еще один неприятный момент, ибо деньги продавец получит из двух источников — банковская ячейка и аккредитив (средства перечисляемые Росвоенипотекой с накопительного счета военнослужащего)).

* Порядок взаиморасчетов с агентом продавца (да-да, не удивляйтесь. Это третий неприятный момент, но теперь для агента. Комиссия агента продавца входит в стоимость квартиры, и теоретически оплачивается продавцом, но фактически эту сумму передает агенту покупатель, используя вторую банковскую ячейку. А в нашем случае, банк откажется разбивать сумму кредитных средств на две ячейки, поэтому Вы должны уведомить агента, что свою комиссию он сможет забрать только у продавца, после совершения сделки.

* Перечень документов необходимых банку для проверки квартиры (и, Вас уже не должно удивлять — это четвертый неприятный момент. Продавец должен предоставить банку некоторое количество документов, не входящих в стандартный пакет документов, необходимых для сделки. Этот перечень Вы должны были узнать у менеджера банка (см. п. 3).

* Обязательное подписание предварительного договора купли-продажи между продавцом и покупателем (входит в пакет документов предоставляемый на кредитный комитет Росвоенипотеки).

* Доступ в квартиру оценщика, для визуального осмотра и фотосъемки квартиры.

6. Предположим, что Вам попался очень лояльный агент и продавец квартиры, и Вы смогли обо всем договориться. Теперь Ваша задача все вышеперечисленное написать на бумаге, озаглавить ее договором аванса, подписать с продавцом в двух экземплярах и передать ему в качестве обеспечения обязательств оговоренную сумму (+/- 30000 рублей).

7. Прозвоните все предложенные банком оценочные компании на предмет составления «оценки квартиры». Смело выбирайте самую дешевую и договаривайтесь о времени приезда оценщика в квартиру. Через два-три дня после посещения оценщиком квартиры, Вы получите три экземпляра оценки. Имейте ввиду — банк выдает кредит только на основании цифры указанной в «оценке квартиры», поэтому если Вы нашли квартиру стоимостью 2.800.000 рублей, а оценщик оценил ее в 2.600.000, банк Вам выдаст только 2.600.000 рублей и не копейкой больше. Поэтому не забудьте назвать оценщику сумму, за которую Вы приобретаете квартиру. Просто так, чтобы у него была точка отсчета.

8. Когда весь пакет документов предоставляемых в банк на кредитный комитет будет готов, несите его менеджеру банка. Вот теперь пошло время ожидания решения кредитного комитета. Периодически напоминайте о себе менеджеру банка.

9. Банк вынес положительное решение о кредитовании Вас под выбранную квартиру. Можно назначать день сделки. Как правило, это происходит через несколько дней. Согласуйте этот день с командиром своего подразделения. Потому что сделка по военной ипотеке занимает целый день.

10. День сделки. Вы встречаетесь с продавцом в банке. Можете назначить ему время прихода на час позже, потому что Вам надо подписать кредитный договор и договор страхования. За это время внимательно изучите эти договора, проверьте их на предмет ошибок, но подписывайте только после прихода в банк продавца (вдруг он в последний момент передумает и не приедет). Вместе с продавцом проверьте договор аренды банковской ячейки и условия допуска к ней (условием допуска будет зарегистрированный договор купли-продажи и, возможно, выписка из ЕГРП). После этого внимательно прочитайте договор купли-продажи квартиры, составленный сотрудниками банка. Обратите внимание на сроки юридического и физического освобождения квартиры. Когда все документы подписаны, происходит выдача денег покупателю с одновременной закладкой их в банковскую ячейку (ключ оставьте у себя, до момента обмена его на расписку от продавца в получение денег) и открытие счета продавца для перечисления денег по аккредитиву. После закладки, специально назначенный гонец, отвозит пакет документов на государственную регистрацию сделки.

11. Через пять-семь дней стороны сделки снова встречаются в банке, чтобы получить документы на квартиру, обменяться ключом от ячейки и распиской в получении денег и договориться о времени передачи квартиры.

12. Когда Вы встретитесь с продавцом на квартире, подпишите с продавцом акт приема-передачи квартиры, который будет означать не только фактическую передачу квартиры, но и завершение сложнейшей сделки, которую Вы смогли провести самостоятельно, заслужив, тем самым, уважение всех риэлторов Москвы и Московской области.

Если Вам необходима помощь или профессиональные консультации — обращайтесь. Т.к. я сам офицер запаса, скидки будут серьезные.

Порядок покупки квартиры с использованием «Военной ипотеки»

Прежде чем перейти к рассмотрению процедуры оформления квартиры с использованием «Военной ипотеки», предлагаем определиться, что понимается под этим общепринятым термином.

«Военная ипотека» — это форма использования целевого жилищного займа, предоставляемого участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на следующие цели:

  • оплата первоначального взноса за приобретаемую квартиру
  • и (или) погашение обязательств по ипотечному кредиту.

Процедура оформления «Военной ипотеки» строго регулируется законодательством и состоит из нескольких этапов:

  1. Оформление Свидетельства о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа (далее – Свидетельство);
  2. Выбор квартиры;
  3. Получение положительного решения кредитного комитета банка.
  4. Подготовка сделки и подписание кредитного договора.
  5. Подписание договора целевого жилищного займа;
  6. Перечисление средств целевого жилищного займа в счет оплаты за квартиру.
  7. Подписание договора купли-продажи квартиры;
  8. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру;
  9. Получение ключей на квартиру.

Теперь рассмотрим каждый из этих этапов более подробно.

Внимание!
Перед подписанием любых документов на всём этапе прохождения сделки очень внимательно проверяйте, чтобы Ваши паспортные данные во всех документах, которые Вы подписываете, строго соответствовали информации, указанной у Вас в паспорте (ФИО, пол, дата, место рождения, серия, номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации).

Также проверяйте, чтобы адрес приобретаемой Вами квартиры во всех документах был указан верно (сверяйте со свидетельством о праве собственности).

I. Оформление Свидетельства о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа.

Если в течение трёх и более лет Вы являетесь участником накопительно-ипотечной системы, то можете воспользоваться своим правом на получение целевого жилищного займа. Для получения целевого жилищного займа Вы подаете рапорт на имя командира (начальника) воинской части (организации), в которой хранится Ваше личное дело, по форме указанной в приложении № 1. Ваш Рапорт будет зарегистрирован и отправлен на согласование.

После прохождения ряда согласований, в течение 2-3 месяцев Вам выдадут Свидетельство.

Свидетельство действительно в течение 6-ти месяцев с даты его подписания. Обратите внимание, что дата получения Свидетельства Вами позже даты его подписания, а это значит, что фактически времени на приобретение квартиры у Вас остается менее 6-ти месяцев.

II.Выбор квартиры.

Мы предлагаем Вам приобрести квартиру по договору купли-продажи в готовых домах-новостройках у компании-застройщика на одном из объектов ГК «КОРТРОС».

Это самый надежный и юридически безопасный вариант приобретения квартиры. Приобретая квартиру по договору купли-продажи у застройщика Вы имеете ряд преимуществ:

  • квартиры свободны от проживания;
  • в квартирах никто не зарегистрирован;
  • квартиры не находятся в залоге и не обременены правами третьих лиц;
  • «история» квартиры абсолютно прозрачна – первым и единственным собственником квартиры до Вас являлась компания-застройщик;
  • квартиры уже оформлены в собственность на застройщика, что дает Вам право получить ключи от сразу после оплаты ее стоимости.

Подробно с нашими объектами Вы можете ознакомиться на сайтах:

Если Вы остановите свой выбор на одном из представленных объектов, в дальнейшем процесс прохождения сделки будет сопровождать Ваш персональный менеджер — сотрудник одного из наших официальных дилеров. Для этого просто свяжитесь с дилерами по телефонам, указанным на сайтах.

При выборе квартиры учитывайте, что оплатить ее стоимость Вы можете за счет:

  • суммы, указанной в Свидетельстве;
  • суммы ипотечного кредита (не более 2 млн.200 тыс рублей);
  • суммы Ваших личных накоплений (при необходимости, но не является обязательным условием).

III. Получение положительного решения кредитного комитета банка. Подписание кредитного договора.

Если Вы остановили свой Выбор на одном из наших объектов, Ваш персональный менеджер предоставит Вам список банков, работающих по программе «Военная ипотека». В данном случае мы не настаиваем, но рекомендуем Вам обратиться в ОАО АКБ «Связь-Банк» (далее – банк), который является одним из лидеров по данному направлению работы и зарекомендовал себя как наш надёжный партнер. Далее процедура прохождения сделки описана на примере именно этого банка, но, в целом, она аналогична для всех банков, работающих по этой программе, за исключением сроков прохождения сделок и дополнительных услуг, оказываемых банком.

Для получения положительного решения Вам достаточно предоставить в банк или дилеру:

  • копии всех страниц своего паспорта (11 разворотов);
  • Свидетельство.

После этого совместно с сотрудником банка или с представителем компании-дилера Вы заполняете кредитную заявку. В течение 2-х дней банк проверяет достоверность предоставленных Вами сведений.

После получения положительного ответа, Банк автоматически открывает Вам счет, через который впоследствии будут проходить все перечисления, связанные с приобретением квартиры.

В это время Ваш персональный менеджер предоставляет в банк все необходимые документы для анализа квартиры, а именно:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • документы, являющиеся основанием для возникновения права собственности застройщика на квартиру;
  • кадастровый паспорт на квартиру;
  • выдержку из технического паспорта на дом, содержащую информацию о квартире;
  • справку о том, что задолженность по оплате коммунальных платежей за квартиру отсутствует;
  • справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован и не проживает.

Обратите внимание на то, что между застройщиком и банками заключено соглашение о сотрудничестве, поэтому Вы будете освобождены от необходимости самостоятельно собирать документы для сделки.

При этом Вы можете самостоятельно организовать оценку Вашей квартиры и Согласовать тарифы со Страховой компанией.

Опять же, если у Вас нет свободного времени на это, банк может взять организацию оценки квартиры и страховки на себя, не взимая при этом дополнительных комиссий, кроме стоимости услуг оценочной компании.

После того, как отчет об оценке будет готов (около3-х рабочих дней) сотрудник банка пригласит Вас для подписания:

  • кредитного договора (3 экземпляра);
  • проекта договора целевого жилищного займа (3 экземпляра).

С момента предоставления Вами документов (копия паспорта + свидетельство) до момента подписания документов проходит, как правило, не более 10-ти рабочих дней.

IV. Подписание договора целевого жилищного займа.

В течение 10-ти рабочих дней ФГКУ «Росвоенипотека» принимает решение о заключении с Вами Договора целевого жилищного займа, на основании предоставленного Вами пакета документов:

  • 3х экземпляров подписанного Вами проекта договора целевого жилищного займа;
  • заверенной банком копии кредитного договора с графиком платежей;
  • заверенной банком копии договора об открытии банковского счета;
  • выписки из отчета об оценке рыночной стоимости квартиры;
  • копии всех страниц Вашего паспорта (11 разворотов).
  • заявления о целевом назначении денежных средств НИС (заполняется ;

Если все документы оформлены верно, то по истечении 10-ти дней ФГКУ «Росвоенипотека» осуществляет следующие действия:

  • подписывает предоставленные Вами проекты Договора целевого жилищного займа;
  • перечисляет на Ваш счет в банке средства целевого жилищного займа;
  • направляет в Банк 2 экземпляра подписанного договора целевого жилищного займа. Это занимает около 14 дней.
  • Вы можете самостоятельно забрать 2 экземпляра договора жилищного займа в ФГКУ «Росвоенипотека» и привезти их Банк. Это значительно ускорит процесс.

V. Подписание договора купли-продажи квартиры.

До подписания договора купли-продажи квартиры Вам необходимо обратиться в банк для оформления закладной.

Договор купли-продажи квартиры Вы подписываете у дилера со своим персональным менеджером. При этом нужно иметь при себе документы, полученные в банке:
1) кредитный договор (1 оригинал + простая копия);
2) закладную (1 оригинал + простая копия);
3) договор целевого жилищного займа (1 оригинал + простая копия).

У дилера Вы подписываете:

  • 3 экземпляра договора купли-продажи квартиры;
  • 3 экземпляра акта приема-передачи квартиры;
  • 2 экземпляра агентского договора на услуги по государственной регистрации.

Все эти документы дилер с курьером в этот же день доставляет для подписания застройщику. Далее документы направляются на государственную регистрацию.

Если часть стоимости квартиры Вы оплачиваете за счет собственных средств, то этот платеж должен быть осуществлен после подписания договора купли продажи. Тогда застройщик после подписания договора купли-продажи возвращает один экземпляр дилеру, чтобы Вы могли оплатить собственные средства.

Если Вы оплачивали собственные средства по договору купли-продажи, то обязательно верните дилеру оригинал договора купли-продажи для его гос регистрации!

Сумму агентского вознаграждения за оказание услуг по гос. регистрации Вы также оплачиваете до гос регистрации. Ваш экземпляр договора при необходимости можно получить у дилера на третий день после подписания его с Вашей стороны.

VI. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на квартиру.

Для государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности нужно собрать ряд документов. Для экономии времени лучше все сделать заранее и предоставить Вашему персональному менеджеру в день подписания договора купли-продажи:

a)доверенность на регистрацию по образцу, предоставленному дилером (оригинал + нотариальная копия)

b)нотариальное согласие супруги или нотариальное заявление об отсутствии таковой (оригинал + копия). При наличии брачного договора – нотариально заверенная копия такого договора.

c)ивитанции об оплате гос.пошлины за регистрацию договора и перехода права собственности (1 квитанция на 1000 рублей, 1 квитанция на 500 рублей) — оригиналы и копии (образец квитанции Вам предоставит Ваш персональный менеджер)

+ документы, подписанные Вами в банке и в ФГКУ «Росвоенипотека»:

d) кредитный договор (1 оригинал + простая копия);

e) закладная (1 оригинал + простая копия);

f) договор целевого жилищного займа (1 оригинал + простая копия).

+ подписанные Вами документы в офисе компании-дилера:

g) 3 экземпляра договора купли-продажи квартиры;

h) 3 экземпляра акта приема-передачи квартиры;

Документы Вы предоставляете дилеру, после чего они с курьером пересылаются застройщику.

Внимание! Документы не подаются на регистрацию до момента поступления суммы собственных средств (если это предусмотрено условиями договора) и суммы по агентскому договору на расчетный счет компании.

Сотрудники отдела оформления «РСГ- Московская область» проверяют комплектность и правильность предоставленных на регистрацию документов, при обнаружении ошибок связываются с Вами для их устранения. Если ошибки не обнаружены, документы передаются на регистрацию.

Обычно с момента поступления оплаченных Вами средств на расчетный счет застройщика до момента получения Вами зарегистрированного пакета документов проходит около двух недель.

VII. Перечисление средств целевого жилищного займа в счет оплаты за квартиру.

После государственной регистрации с Вами свяжется специалист отдела регистрации компании-застройщика и пригласит для получения следующих документов:

1) зарегистрированного договора купли-продажи – 1 экземпляр;

2) свидетельство о государственной регистрации Вашего права собственности на квартиру;

3) выписку из ЕГРП, в которой указано, что квартира находится одновременно в залоге и у банка и у Российской Федерации;

4) акт приема-передачи квартиры – 1 экземпляр

Затем нужно в страховой компании подписать Договор комплексного страхования. По этому договору страхуется Ваша жизнь и трудоспособность, приобретаемая квартира и титул (страхуется право собственности на квартиру от риска его утраты).

После подписания договора страхования и оплаты страховой премии необходимо предоставить два одинаковых пакета документов – в банк и в ФГКУ «Росвоенипотека»:

1) копию зарегистрированного договора купли-продажи квартиры;
2) оригинал свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру (на Вас);
3) оригинал выписки из ЕГРП;
4) копию договора страхования с графиком оплаты страховой премии;
5) копию квитанции об оплате страховой премии.
6) Наличие Закладной в Банке является условием выдачи кредита;

На основании полученных документов банк производит перечисление средств ипотечного кредита и целевого жилищного займа в счет оплаты квартиры по договору купли-продажи.

ФГКУ «Росвоенипотека» на основании полученных документов предоставляет Вам целевой жилищный заем путем перечисления его на Ваш банковский счет ежемесячных платежей для погашения Вашего ипотечного кредита.

VIII. Получение ключей на квартиру.

По истечении трёх рабочих дней с момента перечисления банком денежных средств (эту дату нужно будет уточнять в банке), Вы связываетесь с представителем отдела оформления компании-дилера, он подтверждает, что день на расчетный счет застройщика поступили и приглашает Вас в офис компании для подписания уведомления на вручение ключей.

После чего Вы принимаете у сотрудника эксплуатирующей организации свою новую квартиру, имея при себе следующие документы:

  • уведомление на получение ключей;
  • свидетельство о праве собственности на квартиру (оригинал + простая копия);
  • акт приема-передачи (оригинал + простая копия);
  • договор купли-продажи квартиры (оригинал + простая копия).

В процессе приобретения квартиры у Вас возникнут дополнительные расходы:

  • на нотариальное заверение документов (свидетельства о браке, доверенности, и других документов, в зависимости от Вашей ситуации) – за каждую копию около 150 рублей
  • на изготовление нотариальных доверенностей (на гос. регистрацию — около 1500 рублей;
  • комиссия за услуги компании-дилера 1,5% от стоимости квартиры;
  • сумму агентского вознаграждения за оказание услуг по государственной регистрации 1% от стоимости квартиры +2000 рублей;
  • государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности – 1500 рублей;
  • расходы на оценку (от 5 до 6 тысяч рублей) и страхование (около 0,7% от суммы кредита).

Военная ипотека в Москве и области

Оформление военной ипотеки — процедура непростая

Привлекательный для военнослужащих банковский продукт. Военная ипотека привлекает служителей Отечества тем, что позволяет последним за счет бюджетных средств приобрести жилье. В качестве первоначального взноса выступают средства ЦЖЗ. Погашением ежемесячных платежей занимается ФГКУ «Росвоенипотека», которая ежемесячно вместо военнослужащего оплачивает ипотеку.

Оформление военной ипотеки — достаточно непростая процедура, которая обязывает за короткий промежуток времени (за полгода) найти жилье и оформить сделку. Чтобы развеять вопросы, касающиеся оформления военной ипотеки, ниже будет представлен алгоритм оформления военной ипотеки.

Пошаговая инструкция по оформлению военной ипотеки

Шаг 1. Спустя трехлетний период участия в госпрограмме НИС, военнослужащий пишет рапорт о намерении получить Свидетельство для получения ЦЖЗ.

Шаг 2. Участник НИС самостоятельно или с помощью специалистов «Военного Переезда» подбирает объект недвижимости, для последующей его покупки. Участнику НИС позволено приобретать готовые квартиры, жилые квадратные метры в строящемся доме, дома с земельным участком, таун-хаусы.

Также на данном этапе следует подобрать банк (с лояльными для участника НИС условиями), в котором и будет оформлена ипотека на льготных условиях.

Шаг 3. Кредитору подаются документы на рассмотрение военного, как заемщика, после чего ожидается решение банка о выдаче либо об отказе в кредитовании.

Шаг 4. При получении от банка одобрения в кредитовании самого участника по программе военная ипотека, следует сбор и подача документов на выбранный объект жилой недвижимости.

Положительный ответ банка будет гарантирован, если:

  • у участника НИС чистая кредитная история (т.е. нет крупных непогашенных долгов, нет в истории судебных дел по возврату долгов либо алиментов);
  • все документы оформлены и заполнены правильно;
  • подобранное жилье соответствует требованиям по военной ипотеке;
  • участник НИС не находится под следствием.

Шаг 5. Проведение оценки рыночной стоимости жилого помещения приобретаемого по госпрограмме НИС.

Шаг 6. Подписание предварительно договора купли-продажи между участником госпрограммы и продавцом жилого помещения.

Шаг 7. Открытие участником госпрограммы в банке-кредиторе спецсчета, куда будет зачислен первоначальный взнос.

Шаг 8. Подписание договора о предоставлении банком ипотечного кредита.

Шаг 9. Подписание со стороны военнослужащего договора ЦЖЗ.

Шаг 10. Направление в Росвоенипотеку полного комплекта документов, для проведения экспертизы, подписания договора ЦЖЗ, со стороны данного органа, и перечисления средств первоначального взноса на спецсчет, открытый в банке-кредиторе.

Шаг 11. Оформление и подписание основного договора купли-продажи.

Шаг 12. Заключение договора страхования жилой недвиимости.

Шаг 13. Подача документов в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности. При регистрации права собственности, одновременно происходит и регистрация ипотеки. При регистрации последней указывается, что залог оформлен в пользу конкретного банка-кредитора и в пользу государства.

Моменты, о которых следует помнить при оформлении военной ипотеки

  1. Военнослужащий должен подобрать жилье и успеть оформить сделку до момента истечения срока действия Свидетельства. Действует оно 6 месяцев. Чтобы гарантированно уложиться в сроки, желательно незадолго до его получения начать поиск подходящего жилья.
  2. Участник НИС, оформляя военную ипотеку, должен знать, что одним из обязательных моментов является страхование предмета ипотеки. Иногда, по условиям кредитора, необходимо также страхование жизнь и трудоспособность заемщика. Оплачивает страховку сам заемщик.
  3. Расчет с продавцом жилья должен происходить после того, как произойдет регистрация права собственности. Чтобы не возникло никаких недоразумений — продавца необходимо заранее проинформировать, в том числе о возможных сроках проведения сделки.
  4. Счет, куда будет перечислен первоначальный взнос, должен открываться с ограничением пользования: то есть поступающие на него деньги, возможно, использовать только на оплату части стоимости жилья, приобретаемого по программе НИС.
  5. Приобретая жилье по военной ипотеке, участник НИС должен понимать, что до тех пор, пока обязательства по кредиту не будут полностью погашены — недвижимость будет находиться под обременением у двух залогодержателей — банка и ФГКУ «Росвоенипотека».
  6. Если участник НИС, оформивший на себя военную ипотеку, решит покинуть службу и причины увольнения не будут уважительными — гасить долг по ипотечному кредиту ему придется своими силами. А также придется вернуть все средства, предоставленные Росвоенипотекой (первоначальный взнос и все ежемесячные платежи), т.к. увольняясь не по льготным статьям, при выслуге менее 20-ти лет, у военнослужащего не появляется право на жилищное обеспечение от государства. Поэтому прежде, чем заниматься оформлением военной ипотеки, следует взвесить все возможные последствия взятых на себя обязательств.

Многие участники НИС, осознавая сложность и длительность процедуры оформления военной ипотеки, принимают решение обратиться к риелторам за помощью. Более разумным решением будет поиск квалифицированных специалистов, деятельность которых заключается в сопровождении сделок по военной ипотеке, таковыми являются сотрудники «Военного Переезда». Обращаться к ним выгодно, так как их цель — не только помочь участнику НИС быстро оформить военную ипотеку, но и подобрать для покупки высоколиквидное жилье, которое всегда возможно будет выгодно и быстро продать.

Как купить квартиру по военной ипотеке?

Накопительно-ипотечная система обеспечения военнослужащих, призванная улучшить их жилищные условия, позволяет сделать это не только по окончании срока службы, а также в процессе ее прохождения. Подобная возможность является безусловным плюсом, поскольку зачастую многие военнослужащие стремятся решить свои проблемы с недвижимостью на столько быстро, на сколько это возможно. Однако реальность такова, что покупка военным жилья только за счет собственных сбережений встречается редко и во многих случаях обойтись без использования заемных денежных средств банка нельзя.

Первое, что предстоит сделать – обратиться в банки, работающие с военной ипотекой, и ознакомится с условиями кредитования, которые они предлагают. На сегодняшний день количество таких кредитных организаций не большое, но представлено ведущими банками страны. Поскольку военная ипотека предполагает погашение кредита военным за счет средств, находящихся на его накопительном счете и фактически не предусматривает осуществление ими дополнительных взносов за счет собственных средств, то условия предоставления займа будут схожи во многих банках. В связи с этим вам остается отобрать те банки, программы которых предусматривают покупку квартиры по военной ипотеке и остановиться на наиболее понравившемся варианте. Ключевыми факторами для принятия решения будут являться размер процентной ставки, первоначального взноса, сумма и сроки кредитования.

Одобрение кредита банком.

Если для заемщиков других категорий данный этап является наиболее важным, то для военнослужащего он будет носить больше формальный характер. Как мы отмечали ранее, сумма кредита рассчитана таким образом, чтобы участник накопительной ипотечной программы погашал займ исключительно за счет денег, которые перечисляются на его накопительный счет. Другими словами банки заведомо предлагают условия, рассчитанные таким образом, чтобы заемщики смогли без проблем его погашать, как следствие им не нужно уделять большого внимания вашей платежеспособности. По этой причине набор документов, которые потребует банк, является минимальным и, как правило, включает в себя паспорт и свидетельство участника государственной программы. После получения официального одобрения от банка вы смело можете приступить к поиску недвижимости.

Поиск квартиры, ее одобрение банком и страхование.

Чтобы избежать ситуации, когда вы потратили много времени на поиск квартиры для военной ипотеки, а она не устроила банк, рекомендуется получить у своего потенциального кредитора список требований к жилью, предъявляемых банком. Если выбранная вами квартира будет им соответствовать – банк сможет принять ее в качестве обеспечения и предоставить вам кредит. К минимальным требованиям можно отнести следующие:

  • Здание, в котором будет приобретаться квартира, не должно находиться в аварийном состоянии, а также состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
  • Квартира для военной ипотеки должна быть подключена к системам водоснабжения, отопления, подачи электроэнергии;
  • Собственник продаваемой квартиры должен иметь соответствующие правоустанавливающие документы, а также гарантировать отсутствие прав на нее у третьих лиц.

Заниматься же непосредственно выбором жилья вы можете как самостоятельно или при помощи риэлтора – здесь все зависит от наличия вашем распоряжении свободного времени и возможности оплачивать услуги посредника.

Если первоначальный взнос будет также произведен за счет средств участника на его накопительном счете, то важно не забыть проинформировать продавца о том, что он будет перечислен ему только после регистрации права собственности военного на приобретенное жилье.

Для одобрения выбранной вами квартиры банком следует направить его специалистам копии правоустанавливающих документов. После того, как сотрудники банка ознакомятся с документами и сообщат вам о том, что банк не возражает против его покупки от вас потребуют провести оценку квартиры для ипотеки. Дело в том, что обязательным требованием всех банков является страхование приобретенной по ипотеке недвижимости, а сделать это возможно только при наличии у вас соответствующего отчета об ее оценке. Кроме этого обязательным будет страхование вашей жизни. Если же вы хотите сэкономить на процентной ставке, есть смысл рассмотреть также такие варианты, как страхование титула и потери вами трудоспособности, которые не являются обязательными для предоставления кредита банком.

Завершающим этапом покупки квартиры по военной ипотеке является сделка. Здесь вам предстоит подписать несколько документов, к которым относятся кредитный договор с банком, закладная, договор купли-продажи с продавцом и договор аренды банковской ячейки. После подписания вышеуказанных бумаг этапы сделки будут следовать друг за другом в следующем порядке порядке:

  1. Банк перечисляет денежные средства на ваш счет;
  2. Вы получаете деньги в кассе банка и закладываете в ячейку (при необходимости продавец вправе лично удостовериться в их подлинности);
  3. Подписанные продавцом, вами и банком бумаги (кроме договора аренды банковского сейфа) передаются на государственную регистрацию;
  4. После успешного завершения регистрации (5 рабочих дней) продавец сможет получить доступ в ячейку для выемки денег, передав представителю банка зарегистрированный договор купли продажи вместе с свидетельством собственности, в котором вы указаны в качестве нового собственника;
  5. Сотрудник банка уведомит вас о том, что сделка прошла успешно, а также о возможности получить ваш экземпляр договора и свидетельства.

Итак, приобретение жилья военным мало чем отличается от схемы, используемой при кредитовании гражданских лиц. Однако военнослужащие имеют ряд преимуществ, к которым стоит отнести минимальные затраты на обслуживание ипотечного кредита и высокую вероятность его одобрения банком. В качестве недостатков стоит отметить трудности, которые могут возникнуть при поиске недвижимости и относительно небольшую сумму, которую банки готовы выдать таким заемщикам. Сам же процесс, необходимый для того, чтобы купить квартиру по военной ипотеке, сводится к достижению трех целей: получить официальное одобрение на выдачу займа со стороны банка, найти понравившееся жилье и уговорить продавца на дальнейшее сотрудничество, которое не всегда удобно для него.

10 рисков военной ипотеки

Все больше военнослужащих становятся участниками Накопительно-ипотечной системы, которая, согласно планам Минобороны РФ, через несколько лет и вовсе полностью заменит другие варианты жилищного обеспечения. Mil.Estate разобралось, какие риски и подводные камни могут поджидать военных при покупке недвижимости по программе военной ипотеки.

Доступное ипотечное жилье — на бумаге

Не секрет, что военнослужащие в большинстве случаев приобретают по программе военной ипотеки жилье эконом-класса. Но мало кто задавался вопросом «почему»? Разберемся, на какую сумму может рассчитывать участник накопительно-ипотечной системы (НИС) при выборе жилья и от чего она зависит.

Фактическая сумма, доступная для приобретения жилья по военной ипотеке, складывается из нескольких пунктов: накопительной части, ежегодно поступающей на счет участника накопительно-ипотечной системы; военной ипотеки, предоставляемой банком; собственных денег военнослужащего.

Чтобы использовать средства, накопленные на счете, необходимо оформить свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа. Сделать это возможно уже спустя три года после включения военнослужащего в программу НИС. Однако на ипотечном счету военного за этот срок накопится довольно мало сбережений. Например, размер накопительного взноса в 2016 году, также как и в прошлом году составляет 245,88 тыс. рублей.

Максимальная сумма кредита, предоставляемая по программе банком, составляет 2,3 млн рублей. Хотя в большинстве случаев, по словам собеседников агентства, банк и вовсе одобряет меньшую сумму. Полученных в совокупности денег хватит на покупку однокомнатной квартиры эконом-класса в новостройке в Санкт-Петербурге или в окрестностях Москвы. Для приобретения квартиры поинтереснее придется подождать и постараться накопить больше самому. Правда, положение несколько облегчили поправки в Федеральный закон о накопительно-ипотечной системе, вступившие в силу в мае 2016 года. Теперь военные могут приобретать жилье не только за счет средств на собственном счете, но и объединять их с накоплениями супруга, если он тоже является военнослужащим и участником НИС.

Бери то, что дают

Ассортимент квартир, доступных для приобретения по программе военной ипотеки, также весьма ограничен. Для получения аккредитации объект должен соответствовать определенным требованиям банков и ФГКУ «Росвоенипотека». Это касается как квартир в новостройках, так и жилья, приобретаемого на вторичном рынке.

Для получения аккредитации готовность объектов первичного рынка должна быть выше 70%, а реализация жилых помещений идти по ДДУ. С жильем на вторичном рынке все не менее сложно: дом не должен быть аварийным и иметь деревянные перекрытия, а в самой квартире не должно быть несогласованных перепланировок.

К слову, все строительные объекты России, доступные для покупки по военной ипотеке, перечислены в едином реестре на сайте Mil.Estate.

Срок действия сертификата ограничен

Еще один нюанс, на который стоит обратить внимание — срок действия свидетельства НИС. Он составляет всего 6 месяцев с даты подписания.

После окончания срока действия документ придется оформлять заново, что может занять еще несколько месяцев. Для оформления свидетельства о праве на получение целевого жилищного займа (ЦЖЗ) военнослужащий-участник НИС должен подать рапорт на имя командира воинской части. После этого данные военного передадут в РУЖО, оттуда в Департамент жилищного обеспечения Минобороны, и только после — в ФГКУ «Росвоенипотека», где и оформляется само свидетельство.

В случае внесения изменений в документ, процесс может затянуться еще сильнее. Так один из собеседников Mil.Estate из-за смены персональных данных и необходимости внесения поправок в документ ждал нового сертификата около полугода.

Выбрал жилье на вторичном рынке? Готовься платить

При покупке жилья на вторичном рынке военнослужащего подстерегает много дополнительных трат. Во-первых, придется платить за услуги риелтора. Заниматься подбором недвижимости самостоятельно сложно и опасно — нужно много свободного времени, да и мошенники с каждым днем придумывают все больше схем обмана несведущих граждан. Во-вторых, платить придется и за разные сопутствующие услуги: оценку недвижимости и оформление документов (например, договоров купли-продажи и целевого жилищного займа).

«Порядка 112 тысяч ушло сугубо на оформление, то есть только на документы. Хотя изначально планировали просто добавить эти деньги к стоимости квартиры», — ранее рассказал Mil.Estate военнослужащий-участник НИС.

В «Росвоенипотеке» агентству пояснили, что все вышеуказанные договоры можно заполнить абсолютно бесплатно самостоятельно. «Договор ЦЖЗ заполняется самостоятельно. Он скачивается с сайта «Росвоенипотеки» и никаких денег за него платить не надо», — подчеркнули в структуре.

Оплата страхового взноса — обязанность гражданина РФ

Вне зависимости от стоимости оформления документов, страховой взнос участнику НИС придется оплатить из своего кармана. А это, ни много ни мало, в среднем 5000 рублей в год. В «Росвоенипотеке» пояснили, что страховые выплаты — обязанность гражданина, никак не связанная с НИС. «Это требование закона об ипотеке. Любой гражданин РФ, оформляя жилое помещение по договору ипотечного кредитования обязан застраховать имущество и заключить договор имущественного страхования жилплощади. Даже если берете обычный ипотечный кредит, вы обязаны заключить договор имущественного страхования, так как являетесь пользователем залогового имущества, которое может быть утрачено. Поэтому платит здесь сам военнослужащий, с НИС это никак не связано», — объяснил представитель ведомства.

Сумма накоплений не зависит от размера семьи

Еще одной особенностью программы является то, что сумма накоплений по НИС не зависит от количества членов семьи военнослужащего. Для большой семьи с 2 — 3 детьми это может стать проблемой. Чтобы не ютиться в однокомнатной квартире вчетвером, придется доплатить из собственного кармана, если, конечно, найдется чем.

Оформление документов в банке может занять не один месяц

Несмотря на то, что программа отработана и широко реализуется на всей территории РФ, оформление документов в банке может затянуться на несколько месяцев. Именно такую информацию сообщили собеседники Mil.Estate, уже купившие или находящиеся в процессе оформления жилья по программе военной ипотеки.

Общая продолжительность согласования и оформления всех необходимых документов в банке может достигать 2 — 4 месяцев.

Индексация ежегодных начислений участнику НИС

Вернемся к ежегодным начислениям на счет участника НИС, которые идут на погашение ипотеки. По словам военных, банк изначально закладывает повышение ежегодных выплат. Но будет ли соответствовать индексация ежегодного начисления на счет участника НИС увеличению суммы выплат, никто точно не знает, а, значит, вполне возможна ситуация, когда разницу военному придется погашать за собственный счет. Сомнения вызывает и тот факт, что в 2016 году накопительный взнос проиндексирован не был, хотя в 2008-2015 годах сумма индексировалась ежегодно.

В «Росвоенипотеке» подчеркнули, что подобной ситуации возникнуть не может. Платежи проводятся в соответствии с графиком, утвержденным при оформлении кредита. «Сумма, которую выплачивает государство, ежегодно утверждается Законом о федеральном бюджете. Государство платит по 1/12 этой суммы ежемесячно. Банк рассчитывает платеж на основании установленной в бюджете суммы», — уточнил собеседник.

Квартиру легко потерять

Пожалуй, самым главным риском при покупке жилья по программе военной ипотеки является тот факт, что военный может легко лишиться квартиры при досрочном увольнении со службы, даже если увольнение это произошло по независящим от него причинам (например, в связи с расформированием части). При увольнении с выслугой менее 10 лет, участник НИС должен вернуть все ранее выделенные ему на приобретение жилья средства ЦЖЗ из собственного кармана, а оставшийся кредит погасить самостоятельно. Наличие льготных оснований в данном случае никакой роли не сыграет. Причем вернуть деньги нужно в срок не позднее 10 лет с момента увольнения с учетом процентов, равных ставке рефинансирования.

В противном случае и банк и «Росвоенипотека» потребуют деньги в судебном порядке, а в случае невозможности военного погасить долг — заберут находящееся в двойном залоге жилье. Если при покупки квартиры военнослужащий вносил собственные средства, при досрочном расторжении контракта их никто не вернет.

Если выслуга военного составила более 10, но менее 20 лет, то использованные накопительные средства остаются за военнослужащим, однако, оставшуюся часть кредита участник НИС выплачивает самостоятельно.

Если военный с выслугой более 10 лет уволен по льготным основаниям, то за ним не остается финансовых обязательств перед банком — ипотеку погасит государство. «Уважительными» основаниями для увольнения могут служить сокращение войсковой части, проблемы со здоровьем или достижение предельного возраста в 45 лет.

При увольнении с выслугой более 20 лет средства ЦЖЗ возврату не подлежат. Правда и тут есть один нюанс, на который обратил внимание один из собеседников агентства: если на момент оформления военной ипотеки до пенсии военнослужащему оставалось всего 10 лет (до достижения выслуги в 20 лет), а ипотека рассчитана на 12 лет, то, чтобы выплаты из бюджета полностью покрыли ипотеку, еще два года военному необходимо будет отслужить сверх срока.

Если же военный, имеющий выслугу 20 лет, так и не воспользовался средствами НИС, он получает право на использование именных накоплений по своему усмотрению.

Дополнительные документы от супруги

В случае добавления собственных средств от супруги военнослужащего-участника НИС могут потребовать дополнительные документы, а именно нотариально заверенное заявление, в котором говорится, что доплаченные семьей военного деньги не являются совместно нажитым имуществом.

Связано это с тем, что при разводе экс-супруге военного нередко удается добиться раздела квартиры, купленной по военной ипотеке. Хотя на официальном сайте «Росвоенипотеки» особо подчеркивается, что к общему имуществу супругов не относятся ни выплаты, имеющие специальное целевое назначение, ни приобретенное за счет этих выплат жилье, суд частенько удовлетворяет подобные иски.

Таким образом, при невыполнении участником НИС условий программы его супруга не сможет претендовать на залоговое имущество, то есть на приобретенную квартиру.