Ст 616 коап рф

Содержание:

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарии к ст. 616 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит обязанности сторон по содержанию имущества, сданного в аренду. Обязанность арендатора производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества проистекает из того, что договор аренды обычно заключают в целях осуществления коммерческой деятельности. Лица, занимающиеся коммерческой деятельностью, производят амортизационные отчисления, которые идут на восстановление имущества. Впрочем, договором, законом или иными правовыми актами может быть установлено иное правило. Однако имеются императивные нормы, согласно которым капитальный ремонт имущества производит арендатор. Так, статья 644 ГК РФ обязывает арендатора в случае заключения договора аренды транспортного средства без экипажа поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

При этом капитальный ремонт должен производиться в срок, который предусмотрен договором аренды или в разумный срок.

Нарушение арендатором своей обязанности проводить капитальный ремонт может привести к существенному ухудшению арендованного имущества. Поэтому арендодатель при таких обстоятельствах вправе на свой выбор совершить одно из действий:

— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает обязанность проводить также и текущий ремонт арендованного имущества, нести расходы на его содержание, поддерживать его в исправном состоянии. Иное может быть установлено законом или договором. Таким образом, перечисленные обязанности не являются жестко установленными. К примеру, согласно статье 631 ГК капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к Ст. 616 ГК РФ

1. Комментируемая статья устанавливает возможности распределения бремени содержания арендованного имущества между арендатором и арендодателем. Под содержанием имущества понимается поддержание объекта аренды в исправном, т.е. пригодном для эксплуатации, состоянии, а также связанные с этим расходы, проведение текущего и капитального ремонта.

Содержание имущества в исправном состоянии подразумевает действия, направленные на соблюдение технического регламента конкретного объекта аренды. Так, безопасная эксплуатация транспортного средства требует регулярного технического осмотра, обеспечения его необходимыми горюче-смазочными материалами. Соответствующая нормативно-техническая документация устанавливает для каждого объекта аренды свой безопасный режим эксплуатации.

2. Законодатель разделил обязанности по проведению ремонта между арендатором и арендодателем. Согласно п. 1 комментируемой статьи арендодатель несет обязанность по производству капитального ремонта имущества. Под капитальным ремонтом понимается проведение работ по обновлению (замене) и восстановлению основных конструктивных элементов объекта аренды в связи с их износом. В транспортном средстве либо ином конструктивно сложном объекте это может быть замена значительного числа и (или) наиболее важных, дорогостоящих элементов механизма.

Проведение капитального ремонта требует значительных расходов и, как правило, осуществляется за счет амортизационных отчислений, включенных в арендную плату. Распределение расходов на производство капитального ремонта может быть иным: по соглашению сторон указанные расходы могут быть отнесены на счет арендатора или распределены между арендатором и арендодателем. На практике данный вопрос решается с учетом конкретного вида имущества, срока аренды, размера арендной платы. Законодатель освободил арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт при аренде транспортных средств без экипажа (ст. 644 ГК) и предприятия как имущественного комплекса (ст. 661 ГК).

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются соответствующими нормативными актами, а при их отсутствии — соглашением сторон. В любом случае срок проведения капитального ремонта должен быть разумным, соответствовать срокам, которые обычно требуются для проведения аналогичного ремонта подобного вида имущества в таких же (близких) условиях.

Законодатель защищает интересы арендатора в случае неисполнения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Выбор способа защиты зависит от усмотрения арендатора.

Во-первых, арендатор вправе самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость этого ремонта или зачесть эти средства в счет арендной платы. Указанное право возникает при соблюдении двух условий: а) капитальный ремонт должен быть вызван необходимостью (или установлен законом, договором); б) расходы на производство ремонта должны быть разумными.

Во-вторых, арендатор может потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

В-третьих, арендатор вправе потребовать расторжения договора. При этом на арендодателя возложена обязанность по требованию арендатора возместить убытки (реальный ущерб и упущенную выгоду), вызванные нарушением обязательств.

3. Поскольку арендатор обязан вернуть арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа (п. 1 ст. 622 ГК), соответственно, обязанность по производству текущего ремонта и оплаты за содержание имущества возложена на арендатора. Содержание имущества требует определенных затрат, их размер и характер зависят от вида имущества. Так, транспортное средство требует регулярного технического осмотра, обновления горюче-смазочных материалов, оплаты налога, обязательного страхования, охраны, мойки.

Под текущим ремонтом понимается проведение работ, направленных на предупреждение преждевременного износа имущества. Как правило, это работы, не требующие больших затрат. Например, текущий ремонт помещений подразумевает побелку, окраску, ремонт, замену незначительных деталей санитарной техники и т.д.

Разграничение работ по видам ремонта проводится в технической документации соответствующего объекта аренды. Если таковая отсутствует, то перечень работ по разграничению текущего и капитального ремонта должен быть указан в договоре аренды. При его отсутствии в спорных случаях данный вопрос решается судом.

Комментируемая норма диспозитивна: расходы на содержание имущества и производство текущего ремонта также могут распределяться между обеими сторонами либо быть возложены на арендодателя. Стороны вправе оговорить любой из вариантов. Закон освобождает от обязанности производить текущий и капитальный ремонт арендаторов по договору проката (п. 1 ст. 631 ГК) и по договору аренды транспортного средства с экипажем (ст. 634 ГК).

Последствия неисполнения арендатором обязанности по содержанию арендованного имущества надлежащим образом предусмотрены ст. 619 ГК РФ.

4. От ремонта следует отличать произведенные арендатором улучшения имущества, которые не установлены договором (правовым актом) и не вызваны необходимостью. Возмещение стоимости этих улучшений регулируется ст. 623 ГК РФ.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Ст. 616 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

24 августа 2015

С 1 сентября 2012 года отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354).

24 августа 2014

В свежем обзоре решений Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа мы решили уделить внимание спорам, связанным с недвижимостью. Ведь они занимают весомое место в арбитражной практике и затрагивают различные стороны отношений в бизнесе — аренда, купля-продажа и производство.

17 сентября 2012

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Добрый день. Я являюсь арендатором помещения. В недавнем времени вышел из строя насос-измельчитель (аналог системы канализации в цокольном помещении), сделав тем самым недееспособным и сам санузел. Аренда санузла и коридора ведущего к нему не осуществляется и соответственно не прописана в договоре, но являлась само-собой разумеющейся и пользование им практиковалось. Санузел упоминается в договоре в следующем контексте: «Арендодатель обязуется: обеспечить нормальное санитарное и противопожарное состояние в Помещении и вне Помещения, обеспечить нормальное функционирование коммуникационных систем (бесперебойную подачу тепло-электроэнергии, горячей и холодной воды и канализации и т.п.) и их техническое обслуживание.» Проблема: Арендодатель отказался устранять поломку или заменить оборудование за свой счет и настаивает чтобы этим занялся Арендатор собственными финансовыми ресурсами. Кто обязан провести ремонт или замену оборудования, Арендатор или Арендодатель?

Вопрос относится к городу Кострома

добрый вечер. Физическое лицо (А) сдает в аренду квартиру другому физическому лицу (Б). В договоре аренды прописано, что А оплачивает коммунальные платежи (ЖЭК, тепловые системы, водоснабжение, электроэнергию, домофон), арендная плата составляет 10 000 руб. ежемесячно, договор заключен на 1 год. Вопрос: вправе ли арендодатель, при сдаче декларации 3 НДФЛ включить в расходы коммунальные платежи, тем самым уменьшить сумму облагаемого дохода, подлежащего уплате в бюджет? согласно Гражданскому Кодексу физическое лицо, являющееся собственником имущества, несет бремя на содержание имущества, и не зависимо от того, сдается ли имущество в аренду или нет, за ним закреплена обязанность по уплате коммунальных платежей. Или в расходы можно включить только платежи, которые непосредственно уплачивались по счетчикам (вода, электроэнергия)? Заранее спасибо за ответ

Уточнение от 3 июля 2015 — 20:17
Ошибочка, извините, не по гражданскому кодексу, а по жилищному Кодексу

Если арендую помещение в здании у предприятия кто должен приводить в порядок близ лежащую территорию, принадлежащию предприятию.

Вопрос относится к городу Иркутск

Здравствуйте ! такая проблема ,на днях произошло возгорание торгового центра ,из за неисправности проводки ,в следствии чего,произошел пожар 4 степени. Сгорело все мое имущество ,товар. Арендодатель должен мне возместить ущерб?

Здравствуйте! По договору аренды мы занимаем полочное пространство в отделе магазина, который работает под нашей лицензией с материально ответственным лицом. В магазине произошел пожар не по вине Арендодателя. Весь товар сгорел. Должен ли арендодатель возместить нам ущерб?

Мы сдаем склад в аренду транспортной компании под продукты питания. Арендатор вместе с этими товарами завозит алкогольную продукцию (в бутылках. Коньяки, виски..) Алкогольная продукция содержится на складе 2-3 дня, затем развозится арендатором покупателям. Вопрос: 1. Должна быть лицензия у Арендатора на хранение алкогольной продукции? 2. Как мы (Арендодатель) можем себя обезопасить от возможных претензий со стороны контролирующих органов на предмет наличия на складе алкогольной продукции? Спасибо за ответ.

Вопрос относится к городу Новосибирск

Снимаю в аренду помещение ,кто должен убирать прилежащую территорию ?

Мы арендаторы, произвели замену напольной плитки в коридоре. Хотели узнать это капитальный или текущий ремонт? И кто оплачивает?

Наша организация 06 марта 2007г. заключила договор аренды на нежилое здание сроком на три года, который был передан на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Понимая, что срок этой регистрации может иметь длительный характер, мы заключили временный договор на аренду нежилого здания со сроком действия до момента государственной регистрации первого договора, но не более 11 месяцев и здание согласно акту приема-передачи было передано нам в аренду. В течение временного договора наша организация провела неотделимые улучшения с согласия арендодателя, но за наш счет (система охранной сигнализации, видеонаблюдение). Согласно письма МинФина России от 15 марта 2006 г. N 03-03-04/1/233 такие неотделимые улучшения амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. И по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, кроме случая, если долгосрочный договор аренды будет пролонгирован. 1. Можем ли сроком аренды для амортизации таких неотделимых улучшений считать договор аренды нежилого здания, который передан на государственную регистрацию с учетом временного договора? 2. Можем ли мы осуществлять косметический ремонт арендованного здания, если в акте приема-передачи было указано, что мы принимаем это здание от арендодателя пригодным для использования нами в качестве офисов с учетом замечаний, которые в будущем наша организация исправила путем этого ремонта?

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 6.16 КоАП РФ. Нарушение правил оборота наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров либо хранения..

Кодекс РФ об административных правонарушениях:

Статья 6.16 КоАП РФ. Нарушение правил оборота наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров либо хранения, учета, реализации, перевозки, приобретения, использования, ввоза, вывоза или уничтожения растений, содержащих наркотические средства или психотропные вещества либо их прекурсоры, и их частей, содержащих наркотические средства или психотропные вещества либо их прекурсоры

1. Нарушение правил производства, изготовления, переработки, хранения, учета, отпуска, реализации, распределения, перевозки, приобретения, использования, ввоза, вывоза либо уничтожения наркотических средств, психотропных веществ и включенных в список I и таблицу I списка IV Перечня наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, подлежащих контролю в Российской Федерации, прекурсоров наркотических средств или психотропных веществ либо хранения, учета, реализации, перевозки, приобретения, использования, ввоза, вывоза или уничтожения растений, содержащих наркотические средства или психотропные вещества либо их прекурсоры, и их частей, содержащих наркотические средства или психотропные вещества либо их прекурсоры, либо непредставление в государственный орган предусмотренной законом отчетности о деятельности, связанной с их оборотом, несвоевременное представление такой отчетности или представление такой отчетности в неполном объеме или в искаженном виде —

влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей с конфискацией наркотических средств, психотропных веществ либо их прекурсоров или без таковой либо административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток с конфискацией наркотических средств, психотропных веществ либо их прекурсоров или без таковой.

2. Те же действия, совершенные в отношении прекурсоров наркотических средств или психотропных веществ, включенных в таблицу II списка IV Перечня наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, подлежащих контролю в Российской Федерации, —

влекут наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей с конфискацией прекурсоров наркотических средств или психотропных веществ или без таковой либо административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток с конфискацией прекурсоров наркотических средств или психотропных веществ или без таковой.

3. Те же действия, совершенные в отношении прекурсоров наркотических средств или психотропных веществ, включенных в таблицу III списка IV Перечня наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, подлежащих контролю в Российской Федерации, —

влекут наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей с конфискацией прекурсоров наркотических средств или психотропных веществ или без таковой.

Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, в части нарушения правил оборота прекурсоров наркотических средств или психотропных веществ, включенных в список IV Перечня наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, подлежащих контролю в Российской Федерации, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.

Вернуться к оглавлению : КоАП РФ с последними изменениями (в действующей редакции)

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества (действующая редакция)

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 616 ГК РФ

1. За арендодателем закрепляется обязанность по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Под капитальным ремонтом понимается восстановление основных технических, физических и иных конструкций имущества, его основных элементов, определяющих его целевое назначение, с целью обеспечения дальнейшей эксплуатации имущества. Капитальный ремонт арендодатель производит за свой счет.

При этом законом, иными правовыми актами или договором аренды может быть предусмотрено, что капитальный ремонт имущества обязан осуществлять арендатор либо могут устанавливаться особенности осуществления капитального ремонта имущества. Так, например, п. 2 ст. 64 КВВТ РФ предусматривает, что арендатор самостоятельно и за свой счет осуществляет снаряжение судна, несет расходы, связанные с эксплуатацией судна, в том числе с осуществлением его текущего и капитального ремонта, со страхованием, включая страхование своей ответственности.

Срок осуществления капитального ремонта, как правило, устанавливается в договоре аренды. Однако если в договоре аренды такой срок не установлен, то капитальный ремонт должен производиться:

— в связи с неотложной необходимость, то есть в связи с существенной порчей каких-либо конструкций или элементов имущества, утратой таких конструкций или элементов;

— в разумный срок, то есть срок, в течение которого необходимо произвести капитальный ремонт с целью недопущения вышеуказанных последствий.

В случае неосуществления капитального ремонта арендатор имеет право предъявить к арендодателю следующие требования:

— произвести капитальный ремонт;

— взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

— соответственного уменьшения арендной платы;

На арендатора возлагается обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества и по осуществлению всех расходов, связанных с содержанием имущества, то есть с поддержанием его в состоянии, соответствующем его целевому назначению. Под текущим ремонтом следует понимать поддержание технических, физических конструкций и элементов имущества в надлежащем состоянии и восстановление их работоспособности.

Исключение составляют случаи, установленные законом или договором аренды.

2. Применимое законодательство:

— ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении»;

— ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ «О теплоснабжении»;

— ФЗ от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;

— письмо Министерства экономического развития РФ от 23.06.2009 N Д05-3153;

— письмо Министерства экономического развития РФ от 30.03.2010 N Д05-880.

3. Судебная практика:

— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65;

— Постановление ФАС Московского округа от 19.01.2011 N КГ-А40/17097-10 по делу N А40-10367/10-3-60;

— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 N 17АП-12709/10;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 N 08АП-6898/13;

— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2012 N 05АП-6356/12;

— Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2012 N 08АП-4138/12;

— Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2011 N Ф05-1723/11 по делу N А40-93165/10-106-507;

— Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.10.2006 N Ф03-А73/06-1/3189;

— Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 N 18АП-1201/2012;

— Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2009 N 07АП-6474/2008.

Ст 616 коап рф практика

Можно ли возложить на арендатора помещения обязанность по обеспечению требований пожарной безопасности (в частности обязать заключить договоры со специализированными организациями на обработку металлоконструкций и деревянных конструкций специальным противопожарным составом)? Если можно, то кто в этом случае будет нести ответственность перед контролирующими органами?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Действующее законодательство позволяет сторонам договора аренды помещения возложить обязанность по обеспечению требований пожарной безопасности на арендатора. В этом случае при нарушении указанных требований к ответственности должен быть привлечен арендатор.

Обоснование вывода:
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Полагаем, что под «содержанием имущества» следует понимать в том числе комплекс мероприятий, направленных на поддержание имущества в надлежащем состоянии и обеспечение его соответствия установленным требованиям.
При заключении договора аренды арендатор, являясь субъектом предпринимательской деятельности, действует на свой риск, руководствуясь при этом принципом свободы договора (ст. 2, ст. 421 ГК РФ). Следовательно, арендатор может и должен проявлять достаточную степень осмотрительности и перед заключением договора предварительно выяснить состояние противопожарного оборудования помещения с учетом имеющихся целей аренды, в том числе пригласив компетентного специалиста и получив соответствующее заключение о состоянии объекта недвижимости. Подписание арендатором акта приемки арендованного помещения (здания) без замечаний означает, что состояние арендованного имущества соответствует его назначению и условиям договора, в том числе и противопожарным требованиям (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 20.01.2010 N КГ-А40/14789-09, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.12.2009 N А32-11717/2009, ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.08.2009 N А74-337/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 08.07.2009 N А32-10951/2008-16/174).
Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности могут нести как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. Эти лица могут быть привлечены к дисциплинарной, административной (ст. 20.4 КоАП РФ) или уголовной (ст. 219 УК РФ) ответственности в соответствии с действующим законодательством (ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).
Требования пожарной безопасности установлены в Правилах пожарной безопасности Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных приказом МЧС от 18.06.2003 N 313 (далее — Правила).
Согласно п. 10 Правил собственники имущества, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований государственных инспекторов по пожарному надзору. При аренде помещений арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий (п. 38 Правил).
Обеспечение соответствия арендуемого помещения требованиям пожарной безопасности не является в соответствии с законодательством исключительной обязанностью какой-либо из сторон договора аренды. По смыслу законодательства обеспечение своевременного выполнения требований пожарной безопасности входит в обязанности как арендодателя, так и арендатора (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.06.2008 N Ф04-3136/2008(5321-А81-29)). Однако каких-либо универсальных правил о том, какая из сторон договора аренды и в каком объеме должна обеспечивать соблюдение в арендуемом здании требований пожарной безопасности, в правоприменительной практике не выработано.
Таким образом, закон позволяет сторонам договора аренды недвижимости разграничить обязанности по обеспечению требований пожарной безопасности при эксплуатации арендуемого имущества, в том числе возложить на арендатора обязанности по выполнению определенных мероприятий в этих целях, а также обязанность исполнять предписания контролирующих органов об устранении выявленных нарушений. Этот вывод подтверждается судебной практикой (смотрите, например, решение АС Республики Хакасия от 15.08.2008 N А74-1623/2008, постановление ФАС Поволжского округа от 22.02.2001 N А06-583-15/2000, Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за II квартал 2006 года, утвержденный постановлением Президиума Верховного суда РФ от 27.09.2006 (вопрос 14), постановления ФАС Поволжского округа от 24.11.2008 N А12-4967/08, от 09.09.2008 N А65-6488/2008-СА3-36, от 09.09.2010 по делу N А55-3469/2010, ФАС Северо-Западного округа от 06.04.2011 N Ф07-1634/2011 по делу N А42-4896/2010, ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-37/11-С3 по делу N А50-11086/2010, от 22.09.2010 N Ф09-7476/10-C1 по делу N А71-5364/2010-А18).
Если договором аренды обязанность осуществлять указанные в вопросе мероприятия возложена на арендатора, к ответственности за нарушение соответствующих правил пожарной безопасности в случае невыполнения этих мероприятий должен быть привлечен именно арендатор. Если в договоре аренды вопрос об исполнении конкретной обязанности по обеспечению пожарной безопасности не урегулирован, ответственность за нарушение соответствующих требований пожарной безопасности может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя в зависимости от того, чье противоправное виновное действие (бездействие) привело к нарушению правил пожарной безопасности.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Габбасов Руслан

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Ст. 616 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества.

24 августа 2015

С 1 сентября 2012 года отношения по предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, собственникам и пользователям жилых домов, в том числе отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354).

24 августа 2014

В свежем обзоре решений Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа мы решили уделить внимание спорам, связанным с недвижимостью. Ведь они занимают весомое место в арбитражной практике и затрагивают различные стороны отношений в бизнесе — аренда, купля-продажа и производство.

17 сентября 2012

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Добрый день. Я являюсь арендатором помещения. В недавнем времени вышел из строя насос-измельчитель (аналог системы канализации в цокольном помещении), сделав тем самым недееспособным и сам санузел. Аренда санузла и коридора ведущего к нему не осуществляется и соответственно не прописана в договоре, но являлась само-собой разумеющейся и пользование им практиковалось. Санузел упоминается в договоре в следующем контексте: «Арендодатель обязуется: обеспечить нормальное санитарное и противопожарное состояние в Помещении и вне Помещения, обеспечить нормальное функционирование коммуникационных систем (бесперебойную подачу тепло-электроэнергии, горячей и холодной воды и канализации и т.п.) и их техническое обслуживание.» Проблема: Арендодатель отказался устранять поломку или заменить оборудование за свой счет и настаивает чтобы этим занялся Арендатор собственными финансовыми ресурсами. Кто обязан провести ремонт или замену оборудования, Арендатор или Арендодатель?

Вопрос относится к городу Кострома

добрый вечер. Физическое лицо (А) сдает в аренду квартиру другому физическому лицу (Б). В договоре аренды прописано, что А оплачивает коммунальные платежи (ЖЭК, тепловые системы, водоснабжение, электроэнергию, домофон), арендная плата составляет 10 000 руб. ежемесячно, договор заключен на 1 год. Вопрос: вправе ли арендодатель, при сдаче декларации 3 НДФЛ включить в расходы коммунальные платежи, тем самым уменьшить сумму облагаемого дохода, подлежащего уплате в бюджет? согласно Гражданскому Кодексу физическое лицо, являющееся собственником имущества, несет бремя на содержание имущества, и не зависимо от того, сдается ли имущество в аренду или нет, за ним закреплена обязанность по уплате коммунальных платежей. Или в расходы можно включить только платежи, которые непосредственно уплачивались по счетчикам (вода, электроэнергия)? Заранее спасибо за ответ

Уточнение от 3 июля 2015 — 20:17
Ошибочка, извините, не по гражданскому кодексу, а по жилищному Кодексу

Если арендую помещение в здании у предприятия кто должен приводить в порядок близ лежащую территорию, принадлежащию предприятию.

Вопрос относится к городу Иркутск

Здравствуйте ! такая проблема ,на днях произошло возгорание торгового центра ,из за неисправности проводки ,в следствии чего,произошел пожар 4 степени. Сгорело все мое имущество ,товар. Арендодатель должен мне возместить ущерб?

Здравствуйте! По договору аренды мы занимаем полочное пространство в отделе магазина, который работает под нашей лицензией с материально ответственным лицом. В магазине произошел пожар не по вине Арендодателя. Весь товар сгорел. Должен ли арендодатель возместить нам ущерб?

Мы сдаем склад в аренду транспортной компании под продукты питания. Арендатор вместе с этими товарами завозит алкогольную продукцию (в бутылках. Коньяки, виски..) Алкогольная продукция содержится на складе 2-3 дня, затем развозится арендатором покупателям. Вопрос: 1. Должна быть лицензия у Арендатора на хранение алкогольной продукции? 2. Как мы (Арендодатель) можем себя обезопасить от возможных претензий со стороны контролирующих органов на предмет наличия на складе алкогольной продукции? Спасибо за ответ.

Вопрос относится к городу Новосибирск

Снимаю в аренду помещение ,кто должен убирать прилежащую территорию ?

Мы арендаторы, произвели замену напольной плитки в коридоре. Хотели узнать это капитальный или текущий ремонт? И кто оплачивает?

Наша организация 06 марта 2007г. заключила договор аренды на нежилое здание сроком на три года, который был передан на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Понимая, что срок этой регистрации может иметь длительный характер, мы заключили временный договор на аренду нежилого здания со сроком действия до момента государственной регистрации первого договора, но не более 11 месяцев и здание согласно акту приема-передачи было передано нам в аренду. В течение временного договора наша организация провела неотделимые улучшения с согласия арендодателя, но за наш счет (система охранной сигнализации, видеонаблюдение). Согласно письма МинФина России от 15 марта 2006 г. N 03-03-04/1/233 такие неотделимые улучшения амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. И по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, кроме случая, если долгосрочный договор аренды будет пролонгирован. 1. Можем ли сроком аренды для амортизации таких неотделимых улучшений считать договор аренды нежилого здания, который передан на государственную регистрацию с учетом временного договора? 2. Можем ли мы осуществлять косметический ремонт арендованного здания, если в акте приема-передачи было указано, что мы принимаем это здание от арендодателя пригодным для использования нами в качестве офисов с учетом замечаний, которые в будущем наша организация исправила путем этого ремонта?

Расходы собственников и арендаторов на содержание нежилого помещения в многоквартирном доме: правовое регулирование и судебная практика (Киракосян С.А.)

Дата размещения статьи: 18.01.2018

Одним из наиболее спорных условий договора аренды нежилого помещения является вопрос арендной платы. Арендная плата может быть определена как фиксированная сумма, включающая в себя все виды расходов на оказываемые собственником помещения услуги, либо состоять из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть представляет собой плату за пользование помещением (офисом, магазином, торговым павильоном), переменная — возмещение расходов на содержание арендованного помещения, включая стоимость коммунальных услуг, услуг связи, Интернета и иных расходов, необходимых для обеспечения использования арендованного помещения по назначению.

Особую актуальность этот вопрос приобретает при аренде нежилого помещения в многоквартирном доме, где переменная часть арендной платы включает в себя не только расходы на содержание самого помещения и коммунальные расходы, но и расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома. Под содержанием общего имущества следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг .
———————————
Пункт 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22.

Несение собственниками помещений бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме следует из п. 1 ст. 158 ЖК РФ, который в равной степени применяется как к жилым, так и к нежилым помещениям. Аналогичное положение предусмотрено п. 28 — 29 Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила содержания общего имущества N 491). Доля обязательных расходов собственника на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (ст. 39, п. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 28 Правил содержания общего имущества N 491). Временное неиспользование собственником помещения в силу п. 11 ст. 155 ЖК РФ не освобождает его от обязанности по внесению платы за содержание помещения, коммунальные услуги, а также взносов на капитальный ремонт.
Основанием освобождения собственника от бремени расходов на содержание помещения также не может являться отсутствие у него письменного договора с ресурсоснабжающими, управляющими и иными организациями (далее — исполнители услуг). Такая обязанность возникает у собственника помещения в силу закона, она не обусловлена заключением договоров с исполнителями услуг .
———————————
Пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22.

По смыслу приведенных выше норм собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание и ремонт собственного помещения и независимо от отсутствия фактического пользования общим имуществом. Например, факт неиспользования лифта, чердака, подъезда или иного конструктивного элемента многоквартирного дома не является основанием освобождения от платы за содержание общего имущества в таком доме .
———————————
Постановление Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10.

Размер расходов на содержание нежилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме не может устанавливаться произвольно. Расходы на содержание общего имущества должны быть соразмерны утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 1 ст. 156 ЖК РФ, п. 35 Правил содержания общего имущества N 491). Расходы на коммунальные услуги определяются исходя из объема потребляемых коммунальных услуг по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления в порядке, предусмотренном договорами с соответствующими ресурсоснабжающими организациями. Расходы на услуги связи, Интернет и иные услуги также определяются условиями договора с организациями, предоставляющими соответствующие услуги.
Таким образом, бремя расходов на содержание арендованного помещения, включая расходы на содержание общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги, в силу законодательной презумпции несет собственник помещения (ст. 210 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ). Исключения из презумпции могут быть предусмотрены законом или договором.
Одно из таких исключений закреплено в п. 2 ст. 616 ГК РФ: «Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды». Следуя положению п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендодатели — собственники нежилых помещений включают в договор аренды условия о компенсации арендатором стоимости всех жилищно-коммунальных услуг, связанных с содержанием помещения, путем оплаты по счетам, выставляемым исполнителями услуг, а иногда и обязывая арендатора заключать договоры с такими исполнителями.
Подобные условия договора аренды, несомненно, выгодны собственнику помещения, который, получая арендную плату, желает временно устраниться от содержания помещения, возложив все связанные с ним финансовые, организационные и технические вопросы на пользователя помещения. К тому же собственнику помещения экономически невыгодно самому принимать от арендатора плату за содержание и коммунальные услуги, ведь подобную плату Минфин России и суды рассматривают в качестве дохода арендодателя, который облагается налогом. Для того чтобы уйти от уплаты налогов, собственники помещений придумывают различные механизмы:
— заключают агентские договоры или соглашения о возмещении расходов на жилищно-коммунальные услуги. В случае с агентским договором арендодатель выступает посредником в расчетах между исполнителем услуг и арендатором. Поскольку агентский договор является возмездным, арендодатель за выполнение функций агента определяет вознаграждение. При этом арендодатель выставляет арендатору счет на оплату жилищно-коммунальных услуг, который составляется на основании аналогичных счетов исполнителей услуг (с приложением их копий), и готовит отчет агента, указывая в нем сумму агентского вознаграждения [1, с. 25];
— выставляют арендатору счета на оплату жилищно-коммунальных услуг с учетом дополнительных (накладных) расходов от 1,5 до 10%. Так, по одному из дел суд удовлетворил требования арендодателя к арендатору по внесению арендных платежей, оплаты коммунальных услуг и услуг связи. Как следовало из договора, арендодатель выставляет счета на оплату названных услуг с учетом начисления на сумму платежа 10% в качестве накладных расходов .
———————————
Минфин считает, что сумма возмещения расходов на оплату коммунальных услуг от арендатора есть не что иное, как доход арендодателя, который учитывается при УСН (см.: письмо Минфина России от 21.03.2017 N 03-11-11/16222).
Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2013 по делу N А32-26177/2012.

Как справедливо отмечает М.Б. Жужжалов, «если бы налоговое законодательство и практика следовали логике гражданского права, стороны договоров аренды недвижимости не были бы вынуждены выбирать для отдельных элементов своих отношений ту договорную форму, которая отражает их существо вернее, чем основной договор» [2].
Тем не менее включение в договор условий, обязывающих арендатора заключить договоры с исполнителями услуг и самостоятельно вести расчеты с ними, не позволяет сделать вывод о том, что собственник нежилого помещения выбывает из гражданско-правового обязательства по содержанию помещения. Перед исполнителями услуг собственник по-прежнему остается ответственным за содержание нежилого помещения, включая оплату расходов за него, лицом. При этом личность арендатора помещения не имеет никакого юридического значения для исполнителей услуг. Для них арендатор — это третье лицо, не являющееся стороной договора.
Вышестоящие судебные инстанции неоднократно обращали внимание, что ни ГК РФ, ни иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды обязанности арендатора по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги непосредственно оказывающему их лицу (исполнителю услуг) . Так, отвечая на вопрос, на ком — арендодателе или арендаторе нежилого помещения — лежит обязанность по оплате коммунальных услуг при отсутствии надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом, Верховный Суд РФ отметил, что обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителями услуг, которые не являются стороной договора аренды . Норма п. 2 ст. 616 ГК РФ, в свою очередь, позволяет арендодателю возмещать понесенные им затраты на оплату всех жилищно-коммунальных услуг.
———————————
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 по делу N А72-6044/2011.
Вопрос 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015; Определение Верховного Суда РФ от 11.11.2015 по делу N 305-ЭС15-7462, А40-30146/14.

Аналогичный вывод о распределении бремени расходов на содержание нежилого помещения сделал суд, рассматривая спор по договору ссуды. Обязанность ссудополучателя нести расходы по коммунальному обслуживанию помещения, предусмотренная условиями заключенного договора ссуды и вытекающая из положений ст. 695 ГК РФ, установлена в отношениях с ссудодателем (собственником помещения), а не с ресурсоснабжающей организацией, которая не является стороной указанного договора. При отсутствии договора между ссудополучателем и ресурсоснабжающей организацией, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора безвозмездного пользования, обязанность по оплате поставленного ресурса возлагается на лицо, обладающее вещным правом на нежилое помещение .
———————————
Определение Верховного Суда РФ от 01.03.2017 N 303-ЭС16-15619.

Из анализа законодательных положений и судебной практики представляется возможным сделать следующие выводы:
— диспозитивной нормой ГК РФ (п. 2 ст. 616) на арендатора возложена обязанность нести бремя содержания арендованного помещения, включая плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги; такая обязанность возникает перед арендодателем — собственником нежилого помещения;
— «разрыв» между исполнителями услуг и арендатором по оплате за оказанные жилищно-коммунальные услуги возможно устранить на основании трехстороннего договора.
Законодательство отнюдь не исключает возможности заключения такого договора между собственником помещения, арендатором и исполнителем услуг, где будет установлена обязанность арендатора по внесению платы за содержание, коммунальные и иные услуги напрямую их исполнителю. В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон в случаях, предусмотренных законом, иными нормативными актами или соглашением сторон.
Трехсторонний договор может стать основанием для взыскания платы с недобросовестного арендатора напрямую.
Так, суд удовлетворил требование о взыскании задолженности по оплате услуг, связанных с содержанием общего имущества, с арендатора помещения. Последний, подписав соглашение о долевом участии в расходах по управлению домом, а также по содержанию и текущему ремонту общего имущества, принял на себя обязательство оплачивать услуги напрямую .
———————————
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.11.2014 по делу N А05-623/2014.

Отсутствие такого трехстороннего соглашения не дает основания исполнителю взыскивать плату за оказанные услуги с арендатора . Приведем несколько примеров из судебной практики.
———————————
Постановление Президиума ВАС РФ от 04.03.2014 N 17462/13 по делу N А40-128959/12.

Руководствуясь нормами ст. 39 ЖК РФ, суд отказал в удовлетворении требований управляющей организации о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества и капитальный ремонт, придя к выводу, что именно собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества .
———————————
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.02.2013 по делу N А33-11140/2012.

Поводом в другом деле стало требование предпринимателя — собственника нежилого помещения признать банк (арендатора) потребителем коммунальных услуг, а ЖСК — исполнителем коммунальных услуг, а также признать факт отсутствия обязанности по оплате коммунальных услуг. Предприниматель сослался на то, что в спорный период арендатор на основании договора аренды потреблял коммунальные услуги, однако не оплатил их исполнителю — ЖСК. Суд отказал в удовлетворении требования, указав, что обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на собственника помещений, а иск им предъявлен лишь с целью освобождения от оплаты коммунальных услуг в отношении нежилого помещения .
———————————
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2017 N Ф05-19442/2016 по делу N А40-52758/16.

В одном из последних дел Верховный Суд РФ вновь обозначил сформированную в судебной практике позицию относительно бремени содержания арендованного помещения : собственник нежилого помещения в многоквартирном доме должен нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом не имеет значения, идет ли речь о частном или публичном собственнике. В рассматриваемом судами споре собственником нежилого помещения являлось муниципальное образование, от лица которого комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана передал помещение в безвозмездное пользование отделу МВД РФ по городу Магадану. Задолженность за жилищно-коммунальные услуги была взыскана с собственника нежилого помещения. Суды исходили из следующего: отдел МВД России не является собственником помещения и не должен нести расходы по содержанию общего имущества дома; отсутствие договорных отношений управляющей организации с собственником помещения не освобождает последнего от обязанности нести указанные расходы; факт оказания услуг по содержанию общего имущества подтвержден представленными в материалы дела документами; расчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома произведен истцом, исходя из площади принадлежащего ответчику нежилого помещения и действующего в спорный период тарифа, установленного решением общего собрания собственников многоквартирного дома и нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
———————————
Определение Верховного Суда РФ от 17.04.2017 N 303-ЭС17-3007 по делу N А37-2367/2015.

Полагаем возможным в целях устранения «разрыва» между исполнителями услуг и арендатором по оплате за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги закрепить в ст. 155 ЖК РФ следующее положение:
«Арендатор нежилого помещения по договору аренды нежилого помещения в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, вносит плату за содержание нежилого помещения этой управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, а плату за коммунальные услуги вносит ресурсоснабжающим организациям, если условие об указанном порядке оплаты предусмотрено договором аренды нежилого помещения. Собственник нежилого помещения несет субсидиарную ответственность по неисполненным обязательствам арендатора по плате за содержание нежилого помещения и коммунальные услуги».
Возможность внесения арендатором платы за содержание и коммунальные услуги напрямую исполнителям услуг основана на ст. 313 ГК РФ, которая, как известно, разрешает исполнять обязательство не только самому должнику, но и возлагать исполнение на третье лицо. По сути, речь идет о переадресации исполнения обязательства, при которой третье лицо (арендатор) само имеет перед возлагающим лицом (собственником помещения) обязательство, аналогичное тому, которое возлагающее лицо имеет перед кредитором (исполнителем услуги), и по просьбе возлагающего лица осуществляет исполнение в адрес кредитора своего кредитора. В такой ситуации очевидно, что арендатор, переводя деньги на счет указанного ему получателя (исполнителя услуги), погашает как долг возлагающего лица (собственника помещения) перед этим получателем, так и свой долг перед возлагающим лицом [2].
Предложенный способ исполнения денежного обязательства должен быть выгоден как собственнику, так и арендатору помещения. Собственник помещения таким образом освобождается от роли посредника между арендатором и исполнителем услуг, что позволяет решить проблему судебного взыскания платы за содержание арендованного помещения и коммунальные услуги напрямую с арендатора, избегая ненужной цепочки участников взыскания. В настоящее время процесс взыскания задолженности выглядит следующим образом: исполнитель услуги (управляющая или ресурсоснабжающая организация) взыскивает плату с собственника помещения, а собственник помещения — с арендатора.
В то же время собственник помещения не должен полностью отстраняться от содержания нежилого помещения, переданного в аренду. Он должен письменно уведомить исполнителей услуг о согласованном с арендатором способе исполнения обязательств по оплате за содержание и коммунальные услуги, представив им договор аренды нежилого помещения. В дальнейшем контролировать надлежащее использование нежилого помещения, включая оплату расходов на его содержание и коммунальные услуги. Отсюда за собственником помещения предлагается закрепить субсидиарную ответственность, на случай если арендатор недобросовестно уклоняется от выплаты долга исполнителю услуг либо оказывается неплатежеспособным.
Арендатор, в свою очередь, защищен от необоснованных ограничений/приостановлений предоставления коммунальных услуг в отношении нежилого помещения по причине задолженности собственника перед исполнителями коммунальных услуг. Ведь не исключена ситуация, когда в просрочке оплаты виноват сам собственник, который, получив от арендатора компенсацию за жилищно-коммунальные услуги, мог не оплатить счета исполнителей услуг. Введенные ограничения/приостановления предоставления коммунальных услуг прежде всего затрагивают интересы арендатора, лишая возможности последнего использовать помещение по назначению. Достаточно привести пример с отключением электроэнергии в нежилом помещении, где арендатор открыл парикмахерскую, кафе или банк. Очевидно, арендатор должен быть заинтересован в своевременной оплате содержания помещения больше, чем собственник.
Исполнение денежного обязательства за должника третьим лицом не является безусловной новеллой, в жилищном законодательстве оно используется достаточно широко. В частности, в силу п. 4 ст. 155 ЖК РФ ответственность за внесение платы управляющей организации за содержание жилых помещений, переданных по договорам социального найма, найма помещения государственного или муниципального жилищного фонда, а также за коммунальные услуги возлагается не на собственника помещения, а на нанимателя (третье лицо). Отсутствие письменного договора между управляющей или ресурсоснабжающей организацией и нанимателем в рассмотренном случае не освобождает нанимателя от оплаты оказанных ему услуг. Руководствуясь п. 4 ст. 155 ЖК РФ, суды отказывают управляющей организации во взыскании платы с собственника помещения.
Так, суд не принял доводы ресурсоснабжающей организации о том, что администрация как собственник жилых помещений, предоставленных гражданам на основании договоров социального найма, обязана оплатить компании тепловую энергию, потребленную этими нанимателями, а затем получить деньги с нанимателей. Взыскание названных расходов с администрации фактически направлено на освобождение нанимателей, проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено .
———————————
Определение Верховного Суда РФ от 01.09.2015 N 302-ЭС15-1968.

Если речь идет о договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, то ответственным лицом за внесение платы является наймодатель (собственник помещения), если только договором найма не предусмотрена возможность платить за все или некоторые коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям.
Другим примером законодательного возложения исполнения обязательства на третье лицо является предусмотренная в ЖК РФ модель прямых платежей за коммунальные услуги. В соответствии с п. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или членов жилищного объединения (ТСЖ, ЖК, ЖСК) собственники и наниматели помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям. Внесение платы таким способом признается выполнением собственниками и нанимателями обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед управляющей организацией или жилищным объединением, а также выполнением последними своих обязательств перед ресурсоснабжающими организациями по оплате коммунального ресурса.
Таким образом, механизм возложения исполнения денежного обязательства на третье лицо может быть использован для договора аренды нежилого помещения.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Капанина Ю.В. «Коммуналка» в налоговом учете арендатора и арендодателя // Главная книга. 2017. N 12. С. 23 — 29.
2. Карапетов А.Г., Павлов А.А., Сарбаш С.В., Сулейманов Р.У. Комментарий к Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» // Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2017. N 3. С. 87 — 183.
3. Обязательства, возникающие не из договора: Сб. ст. / Под ред. М.А. Рожковой. М.: Статут, 2015 // СПС «КонсультантПлюс».

Ст 616 коап рф практика

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 616 ГК РФ, судебная практика применения

В «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2(2015)», утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015 года содержатся следующие разъяснения:

По общему правилу, коммунальные услуги оплачивает собственник (арендодатель) нежилого помещения

Вопрос 5. На ком — арендодателе или арендаторе нежилого помещения — лежит обязанность по оплате коммунальных услуг в отсутствие надлежаще оформленного договора с оказывающим их лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией)?

Ответ. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг (ресурсоснабжающая организация) в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

В п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующие разъяснения:

Бремя несения расходов по капитальному ремонту арендованного имущества

Указание в акте приема — передачи арендованного помещения на аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

…Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Однако, как видно из акта приема — передачи помещения, система центрального отопления в момент передачи находилась в аварийном состоянии.

Оценивая это обстоятельство, суд кассационной инстанции отметил, что ссылка в акте приема — передачи на аварийное состояние системы центрального отопления сама по себе не означает, что арендатор принял на себя обязанность устранять последствия возможных аварий и осуществить в случае необходимости за свой счет ее капитальный ремонт.

Материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается факт аварии системы центрального отопления. Актами обследования, составленными с участием представителей теплоснабжающей организации и арендодателя, подтверждается необходимость проведения ее капитального ремонта.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой принять неотложные меры по устранению последствий аварии и проведению капитального ремонта системы центрального отопления, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле заявления и телеграммы.

Поскольку арендодатель не принял соответствующих мер, арендатор был вынужден произвести капитальный ремонт за свой счет, заключив договор с подрядчиком.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о праве ответчика в соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ зачесть в счет арендной платы стоимость работ по капитальному ремонту системы центрального отопления, вызванных неотложной необходимостью.