Ст 264 гк рф с комментариями

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Комментарий к статье 264 Гражданского Кодекса РФ

Реализуя правомочие распоряжения, собственники земельных участков могут предоставлять их во владение и пользование других лиц. Наиболее распространенной формой реализации данного права является договор аренды.

Взаимные права и обязанности собственника и лица, которому он предоставил свой участок, определяются в соответствии с заключенным между ними договором. При этом право распоряжения участком всегда сохраняется за собственником, если только он не передал право на реализацию данного правомочия другому лицу.

При осуществлении своих прав в отношении переданного ему участка землепользователь обязан соблюдать требования земельного законодательства, предъявляемые к собственнику, в отношении надлежащего использования участка, исходя из его целевого назначения.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Комментарий к Ст. 264 ГК РФ

1. Комментируемая статья корреспондирует с п. п. 2, 3 ст. 209 ГК РФ, согласно которым собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. При этом распоряжение земельными участками в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК), осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

В комментируемой статье определяются права лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Земельные участки — объекты права собственности, и они не могут быть бесхозяйными. Согласно п. 1 ст. 16 ЗК РФ земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Одним из способов распоряжения собственником земельным участком является предоставление его другим лицам.

Способы предоставления могут быть разделены на порождающие вещные и обязательственные права.

К вещным правам относятся:

— право пожизненного наследуемого владения — ст. 21 ЗК РФ (см. комментарий к ст. ст. 265 — 267 ГК);

— право постоянного (бессрочного) пользования — ст. 20 ЗК РФ (см. комментарий к ст. ст. 268, 269 ГК);

— сервитута — ст. 23 ЗК РФ (см. ст. ст. 274 — 276 ГК).

Обязательственные правоотношения возникают из договоров:

— аренды, субаренды земельных участков — ст. 22 ЗК РФ;

— безвозмездного срочного пользования — ст. 24 ЗК РФ.

2. В п. п. 2, 3 комментируемой статьи упоминаются лица, не являющиеся собственниками земельных участков, к которым в соответствии с п. 3 ст. 5 ЗК РФ относятся:

— землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

— землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

— арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

— обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

3. В п. 2 комментируемой статьи содержится отсылочная норма, устанавливающая пределы осуществления права владения и пользования земельным участком лицами, не являющимися собственниками. Так, права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков определяются ст. 41 ЗК РФ.

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют следующие права:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков имеют право:

— проводить агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

— получать в установленном порядке информацию от органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его состояния;

— иметь другие права, если их реализация не противоречит законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации.

Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором; права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которым установлен публичный сервитут. К федеральным законам, которыми определяются права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, относятся Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ, Федеральные законы от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 31), от 19 июля 1998 г. N 113-ФЗ «О гидрометеорологической службе» (п. 4 ст. 13).

4. Вышеперечисленные лица, не являющиеся собственниками земельного участка, не вправе им распоряжаться. Исключения установлены отдельными федеральными законами, в частности, согласно п. 2 ст. 21 ЗК РФ земельный участок, находящийся на праве пожизненного наследуемого владения, переходит по наследству. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных разд. V части третьей ГК РФ. Специального разрешения на принятие наследства не требуется. По наследству переходят также находящиеся в границах наследуемого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

Осуществление лицом, не являющимся собственником земельного участка, права распоряжения вопреки п. 3 комментируемой статьи влечет неблагоприятные последствия. Так, отсутствие на момент строительства спорного объекта согласия собственника земельного участка на ведение строительных работ стало основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на этот объект. Наличие договора аренды с лицом, выступающим арендодателем и не являющимся собственником, не является согласием собственника. Отказывая в удовлетворении исковых требований, Высший Арбитражный Суд РФ со ссылкой на п. п. 2 и 3 комментируемой статьи сделал вывод об отсутствии у истца правовых оснований для признания за ним права собственности на спорный объект недвижимости на основании ст. 218 ГК РФ .

———————————
Определение ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 13657/07 по делу N А16-534/06-6.

В правоприменительной практике по-разному оцениваются действия правообладателя, не являющегося собственником, в части распоряжения имуществом. Так, Постановлением ФАС Центрального округа от 6 марта 2009 г. N Ф10-620/09 по делу N А14-857/2008/34/1 установлено, что договор подряда не является недействительным по основанию распоряжения земельным участком, находящимся на праве постоянного бессрочного пользования, путем заключения договора подряда на капитальное строительство здания на земельном участке. Заключение договора не повлекло выбытие земельного участка из федеральной собственности.

Статья 264 ГК РФ. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

Новая редакция Ст. 264 ГК РФ

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Комментарий к Ст. 264 ГК РФ

1. Статья 5 ЗК называет следующих участников земельных отношений, не являющихся собственниками земельных участков:

— землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

— землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

— арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

— обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

2. Граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Другой комментарий к Ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Комментируемая статья предусматривает, что земельные участки могут предоставляться не только на праве собственности, но и на ином праве — вещном или обязательственном. Земельный участок предоставляется собственником. Но объем права определяется не только договором с собственником, но и законом. Определение права законом вообще характерно для вещных прав. Однако объем таких обязательственных прав, как аренда, безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 ЗК), также определяется в основном законом.

Вещные права, будучи производными от права собственности и являясь правом на чужую вещь, выступают как ограничение права собственности в той мере, в какой соответствующие права предоставлены субъекту вещного права, собственник в своем праве ограничен.

2. Обязательственные права состоят в праве требовать от собственника определенного поведения, в том числе воздержания от действий. В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог. Это правило не вполне соответствует норме ст. 615 ГК. С практической точки зрения целесообразно при заключении договора обсуждать пределы права арендатора на распоряжение арендованным земельным участком.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ в статью 264 настоящего Кодекса внесены изменения

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

См. Энциклопедии и другие комментарии к статье 264 ГК РФ

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом.

Статья 264 ТК РФ. Гарантии и льготы лицам, воспитывающим детей без матери

Текущая редакция ст. 264 ТК РФ с комментариями и дополнениями на 2018 год

Гарантии и льготы, предоставляемые женщинам в связи с материнством (ограничение работы в ночное время и сверхурочных работ, привлечение к работам в выходные и нерабочие праздничные дни, направление в служебные командировки, предоставление дополнительных отпусков, установление льготных режимов труда и другие гарантии и льготы, установленные законами и иными нормативными правовыми актами), распространяются на отцов, воспитывающих детей без матери, а также на опекунов (попечителей) несовершеннолетних.

Комментарий к статье 264 ТК РФ

Комментируемая статья предусматривает распространение льгот и гарантий, предоставляемых женщинам в связи с материнством, также на отцов, воспитывающих детей без матери, и на опекунов (попечителей) несовершеннолетних.

Отметим, что ст. 36 ГК РФ возлагает на опекунов (попечителей) несовершеннолетних граждан следующие обязанности:
— проживать совместно со своими подопечными. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного;
— извещать органы опеки и попечительства о перемене места жительства;
— заботиться о содержании своих подопечных, об обеспечении их уходом и лечением, защищать их права и интересы;
— заботиться об обучении и воспитании подопечных.

Таким образом, исполнение своих обязанностей опекуном (попечителем) компенсируется предоставлением ему соответствующих гарантий.

В Постановлении Пленума ВС РФ от 28 января 2014 года N 1 уточняется, что положения комментируемой статьи распространяются на отцов и других лиц, воспитывающих детей без матери, на опекунов (попечителей) несовершеннолетних, осуществляющих трудовую деятельность, в том числе на лиц, работающих по совместительству.

Консультации и комментарии юристов по ст 264 ТК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 264 ТК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Статья 264. Дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение

СТ 264 ГПК РФ

1. Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций.

2. Суд рассматривает дела об установлении:

1) родственных отношений;

2) факта нахождения на иждивении;

3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти;

4) факта признания отцовства;

5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении;

6) факта владения и пользования недвижимым имуществом;

7) факта несчастного случая;

8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти;

9) факта принятия наследства и места открытия наследства;

10) других имеющих юридическое значение фактов.

Комментарий к Статье 264 Гражданского процессуального кодекса

Комментируемая статья 246 ГПК РФ устанавливает перечень дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение. К ним отнесены дела об установлении родственных отношений; факта нахождения на иждивении; факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; факта признания отцовства; факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; факта владения и пользования недвижимым имуществом; факта несчастного случая; факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; факта принятия наследства и места открытия наследства; других имеющих юридическое значение фактов.

Согласно правилам данной статьи суд устанавливает: во-первых, только те факты, которые имеют юридическое значение, т.е. влекут возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов; во-вторых, установление фактов возможно только по заявлениям граждан и организаций; в-третьих, если невозможно получить в ином порядке документы, подтверждающие необходимый факт; в-четвертых, если невозможно восстановить утраченные документы, подтверждающие необходимый факт; в-пятых, некоторые факты предполагают смерть другой стороны, например, установление факта отцовства возможно в случае смерти предполагаемого отца; установление факта родственных отношений возможно в случае смерти предполагаемого родственника. Отметим, что установление родственных отношений возможно и при жизни другого предполагаемого родственника.

Нельзя не отметить, что установление фактов может повлечь и обязанности. Так, установление факта несчастного случая влечет не только возникновение прав у заявителя, но и обязанностей у лица, на территории которого произошел несчастный случай.

При установлении фактов, имеющих юридическое значение, как правило, заявитель имеет цель получить определенные блага: социальные пенсии, пособия, наследство и иные. Судье необходимо на стадии принятия заявления к производству выяснить цель установления конкретного факта.

Согласно п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» в исключительных случаях факт места открытия наследства может быть установлен судом (п. 9 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ). При рассмотрении такого заявления суд учитывает длительность проживания наследодателя в конкретном месте на момент открытия наследства, нахождение в этом месте наследственного имущества и другие обстоятельства, свидетельствующие о преимущественном проживании наследодателя в этом месте .
———————————
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. N 7.

В соответствии с Обзором законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года (утвержденному Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г., в ред. от 4 июля 2012 г.) в судебном порядке возможно установление факта принадлежности удостоверения к медали лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в удостоверении, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте .
———————————
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2006 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 7 марта 2007 г., в ред. от 4 июля 2012 г.) (извлечение) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 6 (ч. II).

Согласно Обзору законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года (утвержденному Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29 ноября 2006 г.) суд вправе устанавливать юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности .
———————————
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2006 года (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 29 ноября 2006 г.) (извлечение) // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ. 2007. N 6 (ч. II).

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменяя Определение апелляционной инстанции, в Определении от 24 февраля 2015 г. N 47-КГ14-13 указала, что, «отказывая Ч.Г.К. в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал на то, что в рассматриваемом споре установление юридического факта проживания по адресу: г. , д. с 31 августа 2007 г. не имеет правового значения, поскольку для принятия заявления к рассмотрению необходима регистрация по месту жительства, а суд, исходя из положений статей 264, 265, 267 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не вправе рассматривать дела об установлении фактов, не имеющих юридического значения.

Данный вывод суда апелляционной инстанции нельзя признать законным по следующим основаниям.

Юридический факт устанавливается в особом производстве, когда отсутствует спор о самом субъективном праве, существование которого зависит от наличия или отсутствия данного факта.

При наличии спора о праве данный факт подлежит установлению в порядке искового производства, что и было соблюдено Ч.Г.К. путем предъявления соответствующего иска.

Как указывалось выше, отсутствие у Ч.Г.К. по объективным причинам регистрации по месту ее жительства явилось препятствием к принятию администрацией г. заявления Ч.Г.К. о постановке на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении.

В ином (внесудебном) порядке подтвердить наличие у Ч.Г.К. места жительства невозможно, а цель установления обстоятельств, связанных с наличием у Ч.Г.К. места жительства, носит правовой характер и связана с реализацией Ч.Г.К. конституционного права на жилище.

Установление же факта наличия у Ч.Г.К. места жительства и ее проживания с 31 августа 2007 г. по адресу: г. , д. повлечет правовые последствия в виде принятия и рассмотрения органом местного самоуправления заявления Ч.Г.К. в порядке статьи 52 Жилищного кодекса Российской Федерации и Закона Оренбургской области от 23 ноября 2005 г. N 2733/489-Ш-03 «О порядке ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма» .
———————————
Определение Верховного Суда РФ от 24 февраля 2015 г. N 47-КГ14-13.

Перечень дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, является открытым. Так, в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 31 мая 2002 г. N 62-ФЗ «О гражданстве Российской Федерации» (в ред. от 31 декабря 2014 г.) возможно установление в судебном порядке факта использования подложных документов или сообщения заведомо ложных сведений .
———————————
Собрание законодательства РФ. 2002. N 22. Ст. 2031.

Статья 22. Аренда земельных участков

СТ 22 ЗК РФ

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается.

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Комментарий к Статье 22 Земельного кодекса РФ

Комментируемая статья регулирует отношения, связанные с арендой земельных участков.

Общие положения о содержании, заключении, об исполнении договоров аренды установлены § 1 главы 34 ч. 2 ГК РФ. Так, предмет договора аренды установлен ст. 606 ГК РФ, согласно которой по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Аналогичное правило применяется и в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (подробнее см. комментарий к ст. 26 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктами 2, 11 комментируемой статьи установлено, что в аренду могут быть предоставлены земельные участки, за исключением изъятых из оборота, что корреспондируется с п. 2 ст. 27 ЗК РФ . Основания отнесения земельных участков к изъятым из оборота установлены п. 4 ст. 27 ЗК РФ.
———————————
Следует отметить, что п. 11 ст. 22 ЗК РФ предусматривает запрет на передачу изъятых из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Абзац первый п. 2 ст. 27 ЗК РФ возможность исключения из общего правила о запрете сделок с такими земельными участками не предусматривает.

К числу особенностей (по сравнению с ГК РФ) договоров аренды земельных участков можно отнести следующее .
———————————
Отдельные вопросы, регулирующие возможность заключения договора аренды части земельного участка, и другие раскрыты в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ. 2012. N 1; 2013. N 4; 2014. N 3.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Вместе с тем размер арендной платы определяется договором аренды земельного участка и является существенным условием договора аренды земельного участка (п. п. 4, 12 комментируемой статьи).

Земельный кодекс РФ не содержит каких-либо особенностей в части периодичности изменения размера арендной платы, поэтому в данном случае применению подлежит ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614).

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В отличие от указанного общего правила п. п. 5 и 6 комментируемой статьи предусмотрено право арендатора земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Согласно п. 9 комментируемой статьи правило об отсутствии необходимости согласования передачи прав и обязанностей по договору аренды без согласования с собственником применяется при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет и если иное не установлено федеральными законами.

Однако п. 9 комментируемой статьи не содержит требования о получении арендатором предварительного согласия собственника земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на передачу прав и обязанностей по договору аренды, заключенному на срок менее 5 лет. В результате, исходя из системного толкования п. п. 5, 6, 9 комментируемой статьи в судебной практике, следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее 5 лет, не требуется получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора (Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 апреля 2010 г. по делу N А55-15012/2009). Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом (п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Кроме того, в части передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка необходимо отметить, что согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в силу закона возможна передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды, освобожденного от обязанностей, определенных договором.

Поскольку право аренды земельного участка возникает в результате заключения соответствующего договора, оно не может быть отчуждено вне этого договора, независимо от того, является ли такое отчуждение добровольным или принудительным, требует оно согласия или уведомления арендодателя (Постановление от 28 февраля 2012 г. N 14850/11 // Вестник ВАС РФ. 2012. N 6).

В развитие этого положения следует отметить позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в части передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, учитывая, что в данном случае арендодатель ограничен в силу регламентированности всех его действий. Учитывая, что переходят не только все права, но и все обязанности арендатора, арендодатель, в частности, не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором, вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям ст. 384 ГК РФ.

Однако арендодатель не имеет возможности удостоверится ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен возможности повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства. В п. 9 комментируемой статьи предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. Так, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с п. 1 ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен в ст. 124 ГК РФ, согласно которому публичное образование выступает в гражданско-правовых отношениях на равных началах с иными участниками — гражданами и юридическими лицами. Следовательно, гарантии, предусмотренные п. 9 комментируемой статьи, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов. Кроме того, если при этом судами будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и применительно к п. 1 ст. 322 ГК РФ считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя (Постановление от 1 октября 2013 г. N 3914/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. N 2).

Федеральными законами от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ и от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ комментируемая статья была дополнена п. п. 5.1, 9.1 и 9.2, предусматривающими, что арендатор земельного участка — лицо, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома, договор об освоении или о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, вправе передавать права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по вышеуказанным договорам об освоении территории. При этом указанными законами предусмотрена необходимость согласования передачи указанным лицом прав и обязанностей по вышеуказанным договорам об освоении территории с органом государственной власти или органом местного самоуправления, с которым заключен соответствующий договор. Исключение предусмотрено только в случае передачи указанными лицами арендных прав в залог. В этом случае применяются общие правила, предусмотренные п. п. 5 и 9 комментируемой статьи.

Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» внесены существенные изменения в статью 448 ГК РФ. Согласно ч. 7 указанной статьи (в новой редакции) если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом. В связи с указанной новеллой на практике нередко возникают вопросы о возможности передачи прав и обязанностей по договору аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, заключенному по итогам аукциона в соответствии с ЗК РФ. Представляется, что при решении этого вопроса следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 607 ГК РФ и п. 3 ст. 3 ЗК РФ, из которых следует возможность особого регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними земельным законодательством. В соответствии с законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Учитывая, что п. п. 5 и 9 комментируемой статьи прямо предусматривают возможность арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды, представляется, что требования п. 7 ст. 448 ГК РФ не подлежат применению в рассматриваемых случаях. При этом представляется, что предусмотренная п. 9 комментируемой статьи возможность иного регулирования вопроса относится к необходимости получения согласия арендодателя. Так, например, п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка.

Особенности договоров аренды, заключаемых в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены ст. ст. 39.7 и 39.8 ЗК РФ. В связи с введением Законом N 171-ФЗ указанных статей из комментируемой статьи был исключен целый ряд норм, устанавливающий особенности таких договоров аренды (п. п. 3.1, 3.2 ст. 22 ЗК РФ).

Законом N 171-ФЗ был исключен п. 3 комментируемой статьи, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Так, это право вообще исключено в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а вопрос о заключении договоров аренды таких земельных участков на новый срок урегулирован иным образом (см. комментарий к ст. ст. 39.6 и 39.8 ЗК РФ). В отношении же земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, применению подлежат положения ст. 621 ГК РФ, согласно п. 1 которой, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

При этом следует отметить, что в силу положений ст. ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2005 г. N 3440/05, от 5 июня 2012 г. N 17540/11 ).
———————————
Вестник ВАС РФ. 2012. N 9.

Следует также отметить, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Отдельно следует рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Так, порядок и основания расторжения договора аренды земельного участка урегулированы ст. ст. 450, 619, 620 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ.

При этом специальное правило, регулирующее расторжение долгосрочных договоров аренды земельных участков, заключенных на срок более 5 лет, предусмотрено п. 9 комментируемой статьи. Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение указанного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

С учетом вышеизложенного согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора (Постановление от 24 марта 2005 г. N 11).

В качестве исключения из данного правила можно указать положения п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», согласно которым заключенный до 1 января 2011 г. для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Следует также отметить, что из комментируемой статьи Законом N 171-ФЗ исключены п. п. 7 и 8, предусматривающие возможность передачи земельного участка в аренду для проведения изыскательских работ и преимущественное право арендатора на покупку земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, поскольку все отношения, связанные с предоставлением находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков урегулированы новой главой V.1 ЗК РФ.

В завершение хотелось бы отметить, что п. 1 комментируемой статьи в отношении иностранных граждан и лиц без гражданства предусмотрен «национальный режим» при приобретении ими земельных участков в аренду. Исключение из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 1 мая 2016 г. N 119-ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно ст. 11 которого не допускается заключение договоров купли-продажи, дарения, аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав собственности, владения и (или) пользования, в отношении земельных участков, предоставленных гражданам в соответствии с указанным Федеральным законом, и образованных из них земельных участков, в том числе и при совершении последующих сделок, если стороной такого договора является иностранное государство, международная организация, иностранный гражданин, лицо без гражданства, иностранное юридическое лицо или юридическое лицо, в уставном (складочном) капитале которого имеется доля иностранного государства, международной организации, иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства. Договор, заключенный с нарушением установленного ограничения, является ничтожным.