Ситуация на рынке недвижимости сочи

Рынок недвижимости Сочи: состояние, проблемы и перспективы развития

После объявления Сочи столицей Олимпийских игр случилось то, что не могло не случиться: цены на недвижимость резко подскочили вверх.

Отныне Сочи — не просто популярный российский курорт, но важный геополитический объект на карте РФ, привлекательный для инвесторов, в том числе и зарубежных. Между тем, эксперты считают, что рынок недвижимости Сочи лишь начинает формироваться.

Несмотря на случившиеся после объявления города столицей Олимпиады пертурбации и последующую за этим стагнацию рынка, ему прочат большое будущее. Справедливости ради, стоит заметить, что нынешнее падение цен вполне закономерно: рынок перегрелся, не выдержав «накала страстей» после Гватемальской ночи, когда в течение суток стоимость квадратного метра увеличилась на 15%.

О том, что рынок недвижимости Сочи находится в зачаточном состоянии, можно судить по ряду признаков: растет число конкурирующих компаний; прогнозирование темпов роста и перспектив развития затруднительно; стандартизация классности жилых домов не разработана; имеются сложности с оформлением документации при покупке земельных участков; четкое определение терминов, обозначающих тот или иной тип жилья, отсутствует.

Так, например, апартаментами часто называют самые обычные квартиры: «продаются двухкомнатные апартаменты в панельном доме с кухней 5 кв. м.».

Такое положение дел на рынке, помноженное на затянувшуюся стагнацию, не внушает оптимизма. Вот и риэлторы загрустили: курортный сезон в разгаре, а покупателей на горизонте не предвидится. Если что и покупается, так это единицы объектов жилья, относящегося к категории не выше среднего класса: однокомнатные квартиры на вторичном рынке.

Это и не удивительно, вспомним, как начиналось заново формирование цен в августе 2007 г. через месяц после получения городом олимпийского статуса: тогда цены на жилье на вторичном рынке выросли на 23,5 %. К сентябрю цены поднялись еще на 8,8 %: квадратный метр стоил 90 тыс. руб.

Многие европейские страны не могут похвастаться таким ростом цен и за год, не то, что за месяц. Эксперты полагают, что именно август 2007 г. определил во многом нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости, а именно: стагнацию. Тогда сочинские застройщики, в поисках нового уровня цен, формировали стоимость, по сути, как хотели — субъективно. Когда спрос на недвижимость многократно возрос, многие бросились закрывать продажи, чтобы в срочном порядке сформировать новые, чересчур завышенные, но такие желанные цены. Покупатели, конечно, были готовы к удорожанию квадратного метра, но не на 35-50 %, как получилось.

Таким образом, в 2007 г. цены на сочинскую недвижимость росли в среднем на 18 % в квартал, а самый большой рост наблюдался во второй половине 2007 года. В начале 2008 г. динамика цен стала меняться. Впервые они начали падать. По оценкам экспертов, в течение месяца — с 20 марта по 21 апреля — они упали почти на 3 %: со 110 тыс. руб. до 106 тыс. за метр квадратный. Причиной снижения послужило отсутствие внятной официальной информации о том, какие объекты подлежат сносу в рамках подготовки к Олимпиаде. Потенциальные покупатели все еще, вполне резонно, придерживают свои финансы в ожидании снижения цен до уровня более или менее адекватных.

Действительно, стоимость жилья в Сочи соразмерна с ценами на курортах Европы, не дотягивая при этом до соответствующего уровня. В целом же, согласно некоторым экономическим прогнозам, падение цен на жилье (от 10 до 30 %) можно ожидать еще до конца нынешнего года.

По оценкам экспертов, не последнюю роль в этом сыграет инфляция. Впрочем, в зависимости от ее уровня, она может привести и к тому, что реальные цены догонят сложившиеся, по которым продают недвижимость сейчас, и тогда ситуация уравновесится. Ситуация с формированием и ростом цен в близлежащих поселках более благоприятная, особенно для частных лиц, кто все еще надеется на выгодное инвестирование в недвижимость и землю.

Данное направление, особенно на периферии, слабо обеспечено инфраструктурой — это в перспективе. Таким образом, частные инвесторы еще имеют все шансы выгодно вложить средства в объекты недвижимости и земельные участки, которые гарантированно подорожают в ближайшее время.

В то время как в Сочи даже крупные зарубежные инвесторы остерегаются предпринимать какие-либо действия. Не обнадеживает и ситуация с ценами на квартиры первичного рынка в Центральном районе города. Стоимость квадратного метра варьирует в пределах от 60 тыс. до 80 тыс. руб. в категории жилья эконом-класса, от 100 тыс. до 150 тыс. руб. в категории бизнес-класса. Стоимость квадратного метра элитного жилья начинается от 150 тыс. руб. и зависит от удаленности от побережья. Эксперты утверждают, что и эти цены — не предел для Сочи.

Наиболее демократичные цены на недвижимость, земельные и дачные участки установились в Лазаревском районе. Так, средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья для 1-комнатных квартир установилась в рамках 65-100 тыс. рублей, 2-комнатных — 60-90 тыс. руб., 3-комнатных — 50-80 тыс. рублей. Цена сотки земельного участка колеблется в пределах от 70 тыс. до 2 млн. руб., дачного – от 50 тыс. до 800 тыс. руб. и зависит от расположения относительно моря: чем ближе к нему — тем дороже.

Привлекательны и цены на коммерческую недвижимость, которые несоизмеримо ниже по сравнению с Центральным районом Большого Сочи. На формирование цен влияет фактор близости к морю и к центрам крупных поселков. Стоимость объектов промышленного назначения зависит от их транспортной доступности. Многие эксперты, не смотря на существующие прогнозы снижения цен, все же полагают, что в обозримом будущем надеяться на уменьшение стоимости Сочинской недвижимости не приходится.

Ситуация с ценами в регионе (Лазаревское, Якорная щель, Дагомыс и др.), по мнению экспертов, является более обнадеживающей, особенно для частных инвесторов, которые еще могут сыграть на перспективу: с развитием инфраструктуры стоимость жилья и земли здесь также увеличится. К тому же, все больше экспертов считают, что рост цен на недвижимость продолжится за счет дефицита земли и «нефтяных» денег потенциальных покупателей.

Впрочем, дефицит земли остро ощущается лишь в Центральном районе Сочи. Рынок земли Лазаревского направления более перспективен — в настоящее время он активно развивается. Если в Сочи частные инвесторы уже не смогут получить такой же прибыли, каковая была возможной до пресловутой Гватемальской ночи, то в близлежащих поселках еще остается шанс поймать удачу.

Итак, большинство экспертов едины во мнении, что рынок недвижимости только начинает формироваться, и что в его огромном потенциале и перспективности, особенно сегмента земельных и дачных участков в Большом Сочи, сомневаться не приходится.

Обзор рынка недвижимости Сочи-2017

По данным экспертов и в этом году Краснодарский край показывает уверенный рост цен на приморскую недвижимость. И это при том, что за 2016-й средняя цена квартир здесь увеличилась почти на пять процентов, а в Сочи — на все десять.

Новостройки вырываются вперёд

Всё больше наших соотечественников задумываются о том, чтобы перебраться на постоянное место жительства в какой-нибудь райский уголок. И не секрет, что одно из самых привлекательных мест для жизни в нашей стране — это Сочи. Причем не только с точки зрения отличного отдыха в любое время года. Столица летнего и зимнего курорта России — это ещё и ликвидность инвестиций. Покупка квартиры в Сочи — осуществление мечты для людей, которые задумываются о будущем. Причем людей с самыми разными запросами и финансовыми возможностями.

В условиях экономического кризиса, в котором находится население нашей страны, логично бы было предугадать снижение платежеспособности, как физических, так и юридических лиц. Но как показывает практика, желающих инвестировать в квадратные метры меньше не стало. Правда сегодня покупателей ещё на начальной стадии проекта интересует экономический эффект от сделки. В этой ситуации Москва и Питер потихоньку сдают свои позиции в пользу российского Юга. Качество новостроек то же цена — пока ещё ниже, кроме того имеет дополнительные бонусы в виде выгодного инвестирования.

По всем статистическим данным уже много лет подряд Сочи входит в пятёрку городов нашей страны по спросу на недвижимость. И последнее время специалисты констатируют всё возрастающий спрос на квадратные метры в новостройках. С 2005 года на территории Сочи возведено более 1000 новостроек в сегментах элит, бизнес, комфорт, и эконом классов. Параллельно со спросом растёт и цена — сегодня средняя стоимость квадратного метра города-курорта неуклонно подбирается к ста тысячам рублей.

Покупателей это не останавливает. Во-первых, цены в новостройках не имеют таких бурных скачков падения и роста во время смены сезонов, как на рынке вторичного жилья. А во-вторых, покупатели уверены: в любом случае их вложения «отобьются» в самое короткое время. Например, существенно растёт стоимость аренды квартир. Только за прошедший год съём однокомнатных квартир в Сочи подорожал на 4,2 процентов (в среднем сегодня это 20 934 рублей в месяц). «Двушку» в этом году можно арендовать за 31 406 рублей (рост — 10 процентов), цена аренды трёхкомнатной квартиры выросла на 15,6 процентов и составила (опять же в среднем) 46 747 рублей.

Многие так и делают — проводят в купленной квартире летние месяцы, а затем сдают её в аренду. Причем, рынок недвижимости Сочи сегодня предлагает, как квартиры в «эконом», так бизнес и премиум класса. Элитные апартаменты или дом эконом-класса, студия или вилла в сегменте «De Luxe»? Земельный участок для дальнейшего строительства вашего идеального дома? Разнообразие предложений на курорте делает мечту всё ближе и доступней.

Что с ценами на недвижимость?

На сегодняшний день наибольшему колебанию в ценовой политике подвержена недвижимость класса «элит». В конце прошлого года совершенно непредсказуемо цены на недвижимость в этом сегменте резко упали, но уже в январе 2017 опять пошли в рост. Причем, цена значительно выросла в отношении предложений по другим категориям. Сегодня ценовая политика элитной недвижимости полностью выправилась. Основные фонды элитных помещений расположены в Центральном районе города Сочи, что делает его самым дорогим и престижным в регионе.

Эконом-класс, по вполне объяснимым причинам пользующийся наибольшим спросом среди инвесторов, остаётся в своей ценовой нише достаточно стабильным.

Красная поляна — самый новый район

Если говорить об инвестициях в бизнес-проекты, то непременно нужно упомянуть о перспективном развитии досуговых учреждений. Олимпийские игры 2014 года, давшие мощный толчок развитию строительства в Сочи и горного кластера в частности, подарили городу ещё один уникальный микрорайон — Красную Поляну. Благодаря современной транспортной доступности, сегодня с побережья можно доехать до горнолыжного курорта всего за 30-40 минут. То есть, любителям зимних видов спорта, имея недвижимость на первой линии, можно зимой без проблем наслаждаться, в том числе и катанием на лыжах.

Статус круглогодичного курорта, конечно, отразился и на рынке недвижимости. Несмотря на то, что желающих купить квартиру или дом в горах существенно меньше, чем на побережье, большим спросом пользуется коммерческая составляющая. Отели, рестораны, обслуживание горнолыжников — главное, что невооруженным глазом видна перспектива развития досугового бизнеса.

Прошедшей зимой уже на правительственном уровне заговорили о настоятельной необходимости ещё больше усилить внимание к курортам Красной Поляны, чтобы не допустить обратного оттока туристов на Эльбрус или уже привычные европейские горнолыжные курорты. Только с развитием зимних видов спорта Сочи может существовать как регион не только летнего, но и круглогодичного отдыха. Специалисты говорят о том, что первый этап развития в направлении расширения возможностей — это введение единого ски-пасс. Это сыграет положительную роль в снижении цен, так как сейчас туристы вынуждены покупать две карточки при желании покататься на разных курортах. К единому полю взаимодействия должно привести и слияние горнолыжных курортов. Предполагается, что сначала произойдет объединение курортов «Роза Хутор» и «Горки Город», потом к ним может присоединиться «Газпром».

Немного о «вторичке»

В этом году рост цен на рынке вторичной недвижимости преподнёс свои сюрпризы и неожиданности. Обычно пик ажиотажа приходится в разгар сезона, начинаясь где-то в мае. В этом году цены активно принялись в рост уже к началу весны. В апреле ситуация с ценами была такова:

  • Однокомнатная квартира — чуть более 3,2 млн. рублей.
  • Двухкомнатные квартиры выросли практически за месяц на 2,5 процента и в среднем за них просили уже 7 млн рублей.
  • Месячный прирост трёхкомнатной квартиры составил более полутора процентов, и в общем цена на них составила более 13 млн. рублей.

Следует ли торопиться?

В любом явлении существует лицевая и оборотная сторона. Активное строительство, призванное удовлетворить растущий спрос на недвижимость в городе-курорте, это плюс. Но с другой стороны, интенсивная застройка оставляет всё меньше территорий под возможные строительные площадки. Земли для освоения становится всё меньше, и можно предсказать, что при нынешнем интенсивном градостроительстве наступит день, когда каждый свободный квадратный метр в Сочи будет на вес золота.

Поэтому на вопрос: «Когда покупать недвижимость в Сочи?», специалисты, хорошо знающие этот рынок, уверенно отвечают: «Сегодня».

Место для жизни и не только. Обзор рынка недвижимости Сочи

Много лет подряд Сочи входит в число городов, где цены на недвижимость стабильно растут, а спрос не уменьшается даже в кризисные периоды. Апартаменты, квартиры, пентхаусы и виллы премиум-класса привлекательны не только как возможность комфортно жить в одном из самых красивых городов страны, но и в качестве способа перспективного вложения средств.

Об особенностях рынка недвижимости главного черноморского курорта России, ликвидности инвестиций в премиум-объекты у моря и причинах растущего спроса на квадратные метры в новостройках Юга.ру побеседовали с генеральным директором инвестиционно-строительного холдинга «Винсент Недвижимость» Эдуардом Филипповым.

Как можно охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости Сочи в целом?

— Спрос на объекты недвижимости растет, активность на рынке высокая. Число желающих инвестировать в квадратные метры у моря не сокращается. Покупатели хорошо осознают высокий экономический эффект от сделки, поэтому одновременно со спросом растет и цена квартир. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Сочи приближается к 100 тысячам рублей. Для квартир категории экономкласса — это 75 тысяч рублей.

Что в первую очередь определяет ценообразование?

— Прежде всего выросший спрос. В экономклассе прирост составляет 15–17% в год. Такая недвижимость занимает достаточно стабильную ценовую нишу. Во всероссийской базе данных по недвижимости ЦИАН мы найдем более 100 сочинских предложений покупки жилья по цене до 1 млн рублей. В основном это маленькие студии в новостройках, площадь которых не превышает 11 кв. м.

В элитном сегменте жилья рост цены составляет 1,5–2% в квартал. Но недвижимость класса элит подвержена наибольшему колебанию в ценовой политике. Причем цена значительно увеличилась по сравнению с предложениями по другим категориям.

Вы руководите крупнейшим агентством в Сочи по продаже элитной недвижимости. Что, по-вашему, является основным драйвером сделок при продаже жилья премиум-класса?

— Я бы выделил совокупность факторов. Во-первых, нестабильная ситуация на валютном рынке подстегивает потенциальных покупателей. Во-вторых, немаловажный драйвер — уменьшение объемов строительства. Хороших предложений на сочинском рынке недвижимости, к сожалению, становится все меньше. В ряде сегментов элитной недвижимости можно даже говорить о дефиците.

В-третьих, увеличение продаж можно объяснить растущей популярностью внутреннего туризма. Сделки по приобретению недвижимости за рубежом после введения санкций уже не пользуются былой популярностью. Все это дало новый импульс развитию нашего рынка в Сочи.

Продажа премиум-класса — это всегда работа с более искушенным и подготовленным покупателем. Для них на первом месте — инвестиционная составляющая. Покупатели элитной недвижимости ориентируются прежде всего на то, что дом или квартира могут в будущем опять стать товаром. В элитном сегменте отсутствует поток продаж. Это всегда частные сделки.

В условиях экономического кризиса логично было бы предугадать снижение платежеспособности как физических, так и юридических лиц. Но, как показывает практика, желающих инвестировать в квадратные метры меньше не стало.

Да, сегодня покупателей еще на начальной стадии проекта интересует экономический эффект от сделки. В этой ситуации Москва и Питер потихоньку сдают свои позиции в пользу российского юга. Качество новостроек то же, цена пока еще ниже, кроме того, есть дополнительные бонусы в виде выгодного инвестирования.

В третьем квартале в Сочи в очередной раз увеличилась средняя расчетная рыночная стоимость недвижимости. Самыми дорогими остаются квартиры в Центральном районе. На втором месте — Адлерский район, далее Хоста и Лазаревское. В элитном секторе недвижимости такой же расклад?

— Да, престижность недвижимости на курорте определяется именно доступностью моря. Но в последние годы набирает популярность на рынке и новый сегмент — Красная Поляна. Несмотря на то что желающих купить недвижимость в горах существенно меньше, чем на побережье, большим спросом пользуется коммерческая составляющая. Отели, рестораны, обслуживание горнолыжников — главное, что невооруженным глазом видна перспектива развития досугового бизнеса.

А как обстоят дела на рынке вторичной недвижимости?

— В 2017 году удивил рост цен. Обычно пик ажиотажного спроса приходится на разгар курортного сезона. Но теперь цены поднялись с начала весны. Так, стоимость двухкомнатной квартиры выросла на 2,5% и составила в среднем 7 млн рублей.

Правда ли, что при всем разнообразии квартир на побережье существует дефицит качественных предложений?

— Действительно, сегодня уже невозможно построить объект в первой береговой линии.

На какие проекты вы бы посоветовали покупателям обратить особое внимание?

— Сейчас в нашем арсенале несколько портфелей, которыми мы можем гордиться, — это «Барселона Парк», коттеджный поселок «Арфа Парк», квартиры в жилом квартале «Солнечный город» в Адлере, апартаментный комплекс «Екатерининский квартал» в Имеретинской низменности. Это уникальные проекты.

Какие факторы влияют на цену недвижимости в Сочи и на других курортах Черноморского побережья Краснодарского края? Есть ли разница?

— Главный фактор, влияющий на цену на побережье, один — доступность моря. Для коммерческой недвижимости во главе угла — сроки окупаемости. Безусловно, пальма первенства сегодня у Сочи.

Сейчас наш город стал привлекательным для искушенного клиента, появился огромный выбор. Свою роль сыграла Олимпиада, кардинально изменившая Сочи. Надо отдать должное федеральным и региональным властям, которые успешно распоряжаются наследием, — посмотрите, одно крупное мероприятие сменяет другое. Сейчас это не просто курорт — это магнит, который притягивает к себе самое лучшее.

В этом году Краснодарский край показывает уверенный рост цен на приморскую недвижимость. За 2016 год средняя цена квартир в регионе увеличилась почти на 5%, а в Сочи — на все 10.

Что будет с ценой недвижимости в Сочи в 2018 году?

— Безусловно, стоимость будет расти. Строительство, но уже более вдумчивое, современное, эргономичное постарается удовлетворять растущий спрос на качественную недвижимость в городе-курорте. Интенсивная застройка остается в прошлом. Так что потенциальным покупателям жилья в Сочи рекомендую поторопиться с приобретением.

Банки планируют улучшить условия военных ипотек

Достаточно актуальной на сегодня темой остается вопрос приобретения жилья. Как правило, снижение ключевой ставки, которое было проведено центробанком, будет…
читать далее

Центробанк сообщил о том, что не переживает о темпах роста ипотеки, однако, обеспокоен его качеством

Банк России сообщил о том, что у него не вызывают беспокойства темпы роста ипотеки в Российской Федерации, однако, качество такого роста вызывает достаточно большие…
читать далее

Повышение ипотечных ставок банком «Открытие».

По последней появившейся официальной информации стало известно, что банковское учреждение повысило ставки по ипотеке на 0.4 – 0.7%. Обновленные ставки установились…
читать далее

ФАС выступила с предложением урегулировать статус лофтов и апартаментов

Федеральная антимонопольная служба приняла решение о том, что определенность и правовая защищенность недвижимости именно этого типа может являться хорошим…
читать далее

В Сочи продолжается работа по выявлению незаконных построек

Согласно результатам анализа, ни общественное порицание, ни большое количество уголовных дел не препятствуют застройщикам в возведении незаконных сооружений.…
читать далее

Сбербанк объявил о запуске самой выгодной в России ипотечной программы

Эксперты говорят о том, что на данный момент недвижимость в России приобрести достаточно трудно, так как такая покупка является дорогостоящей. Большое количество…
читать далее

Федеральная антимонопольная служба выступила с предложением правового урегулирования статуса лофтов и апартаментов

По мнению экспертов, полная правовая определенность такой недвижимости может увеличить спрос на нее. Лофты и апартаменты на данный момент не имеют правильного…
читать далее

Пристава, связанного с ЖК «Курортный» в Сочи отдали под суд

В отношении сотрудника Адлерского РОСП г.Сочи возбуждено уголовное производство по статье 293 УК РФ о служебной халатности.По данным досудебного расследования, три…
читать далее

Жильцов домов в Сочи беспокоит близкое соседство с котлованами для долгостроящихся ЖК

Жильцы домов, которые находятся в непосредственной близости от котлована, подготовленного для ЖК «Фристайл», находящегося в Завокзальном микрорайоне…
читать далее

Сочи продолжает борьбу с самовольными застройками

Совсем недавно в администрации города Сочи прошло совещание, в ходе которого чиновники обсуждали ряд важных вопросов, касающихся жизнедеятельности города. Игорь…
читать далее

Эксперты порекомендовали удачный период для покупки квартиры

Проанализировав ситуацию на рынке, эксперты дали свои рекомендации касательно оптимального времени для приобретения квартиры в ипотеку. Совсем недавно рынок…
читать далее

Минстрой не исключает рост ипотечных ставок

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйство заявило о том, что показатели проекта о жилье и городской среде могут быть пересмотрены и подвержены…
читать далее

Новая форма ипотеки: поступила новая информация о субсидированной ипотеке

Примерно 6 месяцев назад на всей территории Российской Федерации стартовала новая экономическая программа субсидированной ипотеки. Предварительно, она…
читать далее

Преобразование форм кредитования: ипотека перейдет в электронный вид

Сообщается, что до 2022 года ипотечный вид кредитования будет переформирован в электронный тип. Отмечается, что это позволит значительно ускорить выдачу…
читать далее

Новостройки Центр

Новостройки Адлер

Новостройки Хоста

Новостройки Центр

Новостройки Адлер

Новостройки Хоста

Сколько у Вас сейчас денег?

Комфорный платеж в месяц?

Сколько лет готовы платить?

Найдено новостроек: 437
по такой цене

Стоимость квартиры, руб.

Первоначальный взнос, руб.

Срок ипотеки, лет

© 2018 ФРИСОЧИ — Все новостройки Сочи

Информация, указанная на сайте, носит исключительно информационный характер и ни при каких условиях не является публичной офертой, определяемой положениями Статьи 437 Гражданского кодекса РФ. Изображения жилых комплексов в новостройках Сочи, макеты, фотографии, планировки объектов на сайте, могут отличаться от оригиналов. Описание, расположение, адрес, сроки сдачи Читать далее и постройки объектов, информация относительно этапа сдачи, статусу помещений, типа сделки, площади, цен, наименования жилых комплексов, данные о застройщиках, а также любая другая информация, указанная на сайте, взята из открытых источников либо размещена на сайте со слов или по письменному обращению отделов продаж застройщиков без каких-либо дополнительных проверок на ее достоверность. Информация о ценах и наличию квартир, указанная на сайте, может отличаться от фактической к моменту обращения. Администрация Сайта не несет ответственности за содержание сообщений и других материалов на сайте, их возможное несоответствие действующему законодательству, за достоверность размещаемых Пользователями материалов, качество информации и изображений.

В Сочи сложилась уникальная ситуация на рынке нового жилья

В Саратовской области местные чиновники разрешили ввод в эксплуатацию жилой многоэтажки, где не было газа, света, тепла и работающих лифтов. Увы, но данная ситуация не является чем-то удивительным, ведь даже в крупных российских городах складывается и более необычная практика. Эксперты агентства недвижимости “Мандарин” рассказали о том, почему рынок нового жилья в Сочи можно считать уникальным.

В Сочи сложилась совершенно уникальная ситуация в плане ввода многоквартирных домов в эксплуатацию и в корне отличается от общероссийской практики. Огромная доля новостроек в Сочи вводится в эксплуатацию через суд. Это связано с тем, что земельных участков под строительство многоквартирных жилых домов в Сочи практически нет. Застройщик строит на землях ИЖС многоквартирный многоэтажный дом и этапами вводит в эксплуатацию через суд. Более того, сочинская администрация в данном случае практически бессильна, так как она обязана исполнять решение краевого суда.

Такие дома, как в Саратове, в Сочи есть тоже. И таких домов, увы не мало. Есть вроде бы по документам введенные в эксплуатацию дома, но в них нет ни газа, ни света, ни лифтов и ни отопления. Практически во всех этих домах квартиры продавались по так называемым предварительным договорам, которые и юридической силы то не имеют, не говоря уже о выдвижении требований на купленное имущество.

В Сочи огромное количество обманутых покупателей недвижимости. Зачастую, в погоне за дешевыми предложениями покупатели становятся практически соучастниками мошеннических схем в надежде получить заветные квадратные метры на берегу моря по стоимости, иногда, в разы ниже рыночной. Огромную роль играют и фейковые несуществующие объявления, которые занижают реальную стоимость квартир и не отражают реальную картину рынка.

Поэтому мы советуем выбирать квартиру не на сайтах объявлений, а обращаться к опытным агентствам недвижимости, имеющим кристально чистую репутацию, которых, к слову, тоже крайне мало в Сочи, но это тема другого вопроса.

“Более того, администрация города Сочи, которую возглавляет Анатолий Пахомов, прилагает все усилия для предотвращения незаконных строек, даже не имея на это компетентных полномочий. Организуются всевозможные патрули по стройкам, различного рода проверки, встречи с застройщиками и потенциальными покупателями недвижимости. И благодаря усилиям администрации нашего города, проблемных строек действительно в последние годы стало в разы меньше”, — отметил Управляющий партнер агентства недвижимости «Мандарин» Антон Марков.

По данным агентства недвижимости “Мандарин”, в 2017 году 285 новостроек было введено по суду и 7 по ФЗ №214.

Дом у моря: сравнительный обзор рынка недвижимости Сочи и Батуми

Сравниваем Сочи и Батуми: где лучше купить квартиру или дом у моря?

Мечта о «доме у моря», будь то действительно дом, вилла, апартаменты или квартира, присуща многим россиянам. Именно они, мечтающие жить на курорте в мягком теплом климате, и составляют основную часть иногородних покупателей недвижимости Сочи и его окрестностей. Недвижимости в курортной зоне покупают либо ради переезда, либо ради сезонного отдыха, либо для инвестиций. Некоторые пытаться совместить несколько задач: например, вложить деньги в недвижимость, в которой можно провести отпуск самим, а в остальное время сдавать. Какие риски подстерегают покупателя недвижимости в Сочи? Как рынок самого популярного морского российского курорта отличается от зарубежных курортов-конкурентов? В частности, от ближайшего к нему Батуми, набирающего все большую популярность у российских туристов и инвесторов в недвижимость? Эти вопросы мы решили рассмотреть в данному обзоре, в фокусе которого экология, авиасообщение, цены, юридические риски, тенденции на рынке недвижимости и криминогенная обстановка.

Сочи:

Батуми:

Климат и экология

И Сочи и Батуми расположены во влажной субтропической зоне. Среднегодовые температуры очень близки: 14,2 °C и 14,5 °C соответственно. То есть, среднестатистический Батуми теплее, но незначительно. Но при этом, снег бывает в Батуми еще реже, чем в Сочи, также как и отрицательные зимние температуры. В обоих городах повышенная влажность, дождливые зимы, но уровень влажности в Батуми несколько выше.
Оба города – портовые. Оба курорта лишены крупных промышленных предприятий, что позитивно влияет на экологию.
Очень болезненной проблемой Сочи является канализация. Особенно в летние периоды, когда соответственно увеличиваются бытовые и хозяйственные стоки, и большая часть их идет неочищенными в море, что снижает уровень санитарной безопасности и загрязняет акваторию. Во многом это обусловлено несанкционированными сбросами. Значительная часть сочинских новостроек и курортных объектов не имеют подключения к центральной канализации и незаконно проводят сбросы прямо в море. Особенно это касается районов новостроек. Частыми являются аварии и центральной канализации, в силу ее не урегулированного административно-хозяйственного статуса – до сих пор различные ведомства не разрешили вопрос, кто несет ответственность за ее ремонт и общее состояние.

ПРОРЫВ КАНАЛИЗАЦИИ НА ПЛЯЖЕ В СОЧИ

В силу этого, как сообщает агентство « Росбалт », 3 августа 2017 года:

«Сотни туристов в Сочи и Крыму ежегодно страдают от отравлений из-за загрязнения морской воды, однако ситуация со временем не улучшается.
На Черноморском побережье Краснодарского края за неделю 24—30 июля зарегистрировано 887 случаев заболеваний острыми кишечными инфекциями. При этом в Роспотребнадзоре заявили, что это для региона нормальные показатели.

Заболевания курортников — людей, приехавших отдыхать, действительно теперь считаются «нормальным явлением». Возможно, также «нормальны» и плавающие вдоль сочинских пляжей отрезки канализационных труб. «Уникальный» глубоководный выпуск сточных вод с Адлерских очистных сооружений, построенный по заказу «Олимпстроя» компанией «ПРиСС», начал разрушаться в конце прошлого года. Впервые части труб глубоководного выпуска были замечены у побережья Сочи в декабре прошлого года. 200-метровый кусок гидротехнического сооружения плавал вдоль побережья несколько месяцев, пока его не вытащили весной этого года. »

Заголовки в российских СМИ наподобие « В Сочи на пляже забил гейзер из канализации », к сожалению, не редкость.

В Батуми при том, что все стоки проходят очистку стоит другая проблема: южнее города в Чёрное море впадает многоводная река Чорохи, которая размывает берега и несет мутную воду и наносы именно в акваторию батумских центральных пляжей.

В принципе такой режим реки Чорохи необходим чтобы обновлялись размываемые морем галечные пляжи. Однако помимо галечных наносов река Чорох несет муть, ветки и прочий мусор, но, как правило «природного происхождения», который во время штормов выбрасывается на берег.
В принципе выносят мутные воды в море во времена дождей и реки Сочинского региона, но гораздо в меньшем количестве, чем Чорохи.
В силу данной специфики, местные жители оставляют городские пляжи приезжим туристам, а сами предпочитают купаться и отдыхать на пригородных пляжах – в районах Гонио, Квариати, Зеленый мыс, где пляжи и море отличаются большей чистотой, а вода – прозрачная.

На общем фоне экологически благополучных районов Батуми негативно выделяются два района:
Пригородный район Барцхана, где размещены транзитные нефтяные терминалы, выделения которых загрязняют воздух.
И частично район Ангиса расположенный выше нового бульвара в Батуми, а именно та его часть, которая приближена к аэропорту и находящейся рядом мусорной свалке. Впрочем, власти Батуми намерены в течении трех лет ликвидировать свалку, реализовав проект строительства мусороперерабатывающего завода за пределами Батуми.

Авиационное сообщение

Как Сочи, так и Батуми имеет развитое авиационное сообщение. Главный сочинский аэропорт Адлер связывает авиарейсами с Москвой и главными российскими городами, а также с рядом крупных зарубежных аэропортов. Но для большей части международных перелетов из Адлера чаще всего надо делать пересадку в Москве.

Сочи имеет развитое автотранспортное и железнодорожное сообщение с другими городами и регионами России.

Что касается Батуми то здесь помимо международного аэропорта Батуми, с большим количеством рейсов из России, примерно в 3 часах езды находиться международный аэропорт Кутаиси (Копитнари) со значительным числом международных рейсов со странами Восточной Европы и Россией. По железной дороге Батуми связан со столицей страны городом Тбилиси, где расположен главный аэропорт страны, а также с Ереваном и Баку.

Сочи и Батуми летом связывает паром.

При этом в Тбилиси и Батуми помимо комфортабельных скоростных поездов курсируют автобусы и маршрутные такси. Нужно также учесть, что в последние время ширится география международных рейсов именно через международные аэропорты Батуми, Кутаиси и Тбилиси. Поэтому воздушные путешествия из Сочи и Батуми могут быть аналогичными по цене и удобству.

Тенденции на рынке недвижимости Сочи и Батуми и факторы влияющие на цены

Особенности спроса на курортную недвижимость

Сейчас на первичном рынке средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Сочи растет и практически «догнала» цены на «первичке» во втором по дороговизне недвижимости (после Москвы) городе РФ – Санкт-Петербурге и достигает 90 000 рублей или $1,5 тыс. за м2. Чем меньше расстояние от дома до первой береговой линии, тем дороже в нем квартиры. Апартаменты примерно в 300 метрах на море с полной отделкой стоят около 100 тыс. рублей ($1650) за кв. и цены на такую недвижимость растут в рублевом выражении.

Однако в долларовом выражении, в силу девальвации, цены падают. Так буквально за несколько дней в середине апреля владельцы сочинской недвижимости потеряли около 6,5% от ее валютной стоимости. Или в среднем $100 на каждом квадратном метре.

С каждым километром от моря цена на жилье снижается приблизительно на 15%. Большая часть жилых комплексов в Сочи относятся к категории бизнес-класса, и строится не более чем в 1 км от моря. Стоимость квартир бизнес-класса начинается от 80 тыс. руб. за квадратный метр (примерно $1,3 тыс.).

В Сочи доля иностранцев на рынке недвижимости мизерна – здесь в основном покупают российские граждане. Т.е тому, кто хочет продать свое жилье нужно рассчитывать на спрос только исключительно со стороны россиян. А он не всегда стабилен. Экономические кризисы и девальвация могут привести к тому, что платежеспособный спрос на недвижимость в Сочи, да еще в условиях уже достигнутого высокого уровня цен, может подвергаться резким колебаниям в зависимости от экономической ситуации в стране.

Также пока способствует рублевому росту цен на недвижимость Сочи то, что этот город будет в числе принимающих Чемпионат Мира по футболу – 2018 г. Аналогичная тенденция была и накануне Зимней Олимпиады в Сочи в 2014 г. – после которой на рынке был определенный период «затишья» – но обвала цен, как прогнозировали скептики, не произошло. А 2016 г. начался новый виток роста цен на сочинскую недвижимость –примерно на 15% в год.

После ЧМ-2018 и нынешнего строительного бума в районе Сочи может быть достигнут пик как цен на недвижимость. Из-за «инвестиционного перегрева» со временем возможна коррекция цен.

Фактор дороговизны отдыха и жизни в разгар курортного сезона делает Сочи одним из самых дорогих курортов Российской Федерации. Дорогим городом по сравнению с «некурортными» городами Грузии является и Батуми.

Плюсом Сочи по сравнению с Батуми для граждан РФ следует отнести то, что город является частью Российской Федерации, где ее гражданам при отдыхе не нужно пересекать границу. При этом для приехавших в Грузию российских граждан нет никаких проблем с передвижением и пребыванием. Что наглядно доказывает рост числа российских туристов в Грузии, который за 2017 год составил 37,4%, а за период с 2014 года вырос на 94%. Грузия стала лидером среди стран набирающих популярность у российских туристов.

Для граждан, имеющих безвизовый режим с Грузией (к их числу относится и Россия) действует законодательная норма позволяющая пребывать на территории Грузии на законном основании 365 дней – т.е. целый год после пересечения границы. Подобные льготные условия для иностранцев имеет мало какая страна. При этом имея недвижимость в Грузии, ее собственник получает вид на жительство в стране и все связанные с этим возможности.

В Грузии развитие туризма и курортов Черноморского побережья сегодня сопровождается и строительным бумом, прежде всего в Батуми. Выбор жилья для инвестиций очень большой, ценовой диапазон также – от минимума $300 до максимума $1800 за кв. м. в зависимости от близости к морю.

По данным аналитиков International Investment, Грузинский рынок городской курортной недвижимости (в первую очередь, в Батуми) предлагает одни из наиболее низких цен в сравнении с другими рынками на черноморском и средиземноморском побережье. В среднем, стоимость курортной жилой первичной городской недвижимости в Батуми составляет $500 за 1 м2 (без какой-либо отделки). Учитывая умеренные показатели рентабельности застройщиков, маловероятно, что они пойдут на ее снижение при возрастании себестоимости, без компенсации данных затрат за счет повышения стоимости продаваемых объектов.

Риски девальвации

Нужно учесть, что в Сочи цены на недвижимость на первичном рынке в основном номинированы в рублях. В то же время российский рубль характеризовался значительными девальвационными колебаниями. Например в начале 2016 по сравнению с началом 2013 г. обесценился почти в 2,7 раза (80 рублей по сравнению с 30 руб. за доллар). Соответственно сочинский объект недвижимости в оцененный в 2013 г. в 1 млн. рублей и вроде бы выросший в цене к 2016 г. до 1,3 млн. рубле, реально в долларовом эквиваленте обесценился примерно в 2 раза.

Несмотря на рост курса рубля и его стабилизацию в 2017 году на уровне в районе 58 р. за 1$, колебания курса в середине 2018 года показали, что стабильность рубля весьма условна и на фоне санкций со стороны западных стран и внешнеполитического напряжения весьма вероятным является риск новых витков девальвации. На фоне данной ситуации среди россиян набирают популярность инвестиции в зарубежную недвижимость, стоимость которой при девальвации рубля только возрастает в рублевом эквиваленте, а в валютном либо растет, либо сохраняется на прежнем уровне в зависимости от ситуации на каждом отдельно взятом национальном рынке недвижимости.

В Грузии цены на недвижимость в основном устанавливаются в долларах. И даже при заключении договоров, предполагающих расчёт в национальной валюте – лари, стоимость все равно привязывается к доллару по курсу на момент расчета.

В 2018-2019 годах ожидается подорожание первичной недвижимости в Батуми, по мнению экспертов журнала International Investment, в силу введенных властями Грузии в 2017 году дополнительных регуляторных требований по обеспечению противопожарной безопасности в новостройках, что повысит себестоимость строительства в среднем на 10%.

Через несколько лет полностью исчерпает себя прибрежная зона застройки в Батуми, порядка 90% которой застроено за последние годы. Это может привести к росту цен на жилую и коммерческую площадь в непосредственной близости к морю. При этом среди покупателей недвижимости в Батуми значительную часть составляют иностранцы, которых также интересует в основном «приморская» недвижимость.

Юридические риски

Риски нарушений при строительстве недвижимости для проектов в Сочи – очень болезненная проблема. Строительство чуть более 100 000 квадратных метров жилья Сочи 2016 году было приостановлено. Тогда же был составлен реестр зданий и сооружений, возведенные с нарушением градостроительного и земельного законодательства. Таких объектов в реестре изначально значилось 1054 (из которых 1036 — капитальные). Заместитель главы Сочи Мугдин Чермитв в 2017 г. отмечал, что каждое четвертое агентство недвижимости в Сочи предлагает жилье в проблемных объектах.

Степень зарегулированности процесса строительства в Грузии упрощена, в силу чего в Батуми количество проблемных объектов не превышает тридцати на весь город, включая его не курортную часть. На первой и второй линии Батуми на весь город имеется два проблемных недостроя — Вавилон на Руставели и т.н. “Дом Лужкова” в районе Макдональдса.

При этом на рынке недвижимости Сочи, как это не странно будет звучать, нет четкой грани между квартирами в многоквартирных домах и индивидуальными коттеджами и виллами и это является большой проблемой новостроек в городе.

Дело в том, что застройщики иногда покупают земельные участки формально под индивидуальное жилищное строительство – но реально возводят многоэтажные многоквартирные дома, причем часто без соблюдения элементарной техники безопасности и пожарных норм. Т.е в Сочи на дачных участках часто незаконно возводят многоквартирные дома.

Как сообщает ИА КраснодарМедиа , в Краснодарском крае 36% объектов являются проблемными, при этом их число в Сочи превосходит показатели самого Краснодара. Несмотря на заведенные уголовные дела и меры предпринимаемые властями, проблема стоит достаточно остро. На длительные сроки затянуто строительство 127 комплексов.

3 апреля 2018 года в Сочи в одном из таких многоквартирных домов случился пожар, чему был посвящен сюжет с характеристикой ситуации на сочинском рынке недвижимости в сфере незаконного строительства.

Согласно отзывам местных экспертов, от 70% продаваемых в Сочи квартир относится именно к категории т.н. «жилых помещений» в основном построенных на участках ИЖС и введенных в эксплуатацию через суд с нарушением действующих норм. При этом количество объектов, строительство и введение в эксплуатацию которых полностью соответствовало законодательству, колеблется, по разным оценкам, от 10% до 30%. Каждый же купленный проблемный объект является потенциальным источником проблем для покупателей, так как совершенные сделки впоследствие могут быть оспорены и признаны недействительными, в результате чего покупатель рискует спустя несколько лет после покупки остаться без купленного жилья с решением суда на руках, обязующим продавца вернуть покупателю деньги. При этом сама компания – продавец уже может быть ликвидирована или признана банкротом, что сделает возврат денег нереальным.

В Батуми ситуация с правовыми регуляциями выглядит значительно проще. Даже в случае не ввода в эксплуатацию многоквартирного дома – его статус не влияет на права собственников и сделка не может быть аннулирована. Таковы нормы грузинского законодательства. Регистрация сделок в т.н. «Домах юстиции» отображается в Публичном реестре, в который вноситься все данные по каждому объекту, включая историю смены собственников, любые обременения, статус объекта и т.д. Данные открыты для доступа и проверки в любой момент. Регистрация самой сделки занимает от одного до четырех рабочих дней. Статус земли в Грузии имеет лишь две градации: сельскохозяйственная и не сельскохозяйственная, потому нюансов связанных с ее нецелевым использованием не может быть в принципе. Риски недостроев, в случае покупки недвижимости в строящемся доме, как было указано выше – присутствуют. Однако количество недостроев в разы ниже, нежели в Сочи.

И в Сочи, и в Батуми, снизить риск до минимума можно покупая недвижимость либо у надежно зарекомендовавших себя строительных компаний, либо приобретая уже готовую недвижимость.

Цены на дома и виллы у моря в в Сочи и Батуми

Приобретая именно дом, а не квартиру у моря в Сочи нужно учитывать, что сегодня разница в ценах в пределах Большого Сочи невелика. Главным фактором определяющим цену, считается не расположение в городе, поселке или районе города, а близость к морю. При этом новые коттеджи площадью 180-200 метров в пределах от 600-700 метров от моря котируются по цене 20-23 миллиона рублей. Коттеджи в Сочи с полной отделкой под ключ, расположенные в центре в 50-100 метров от моря могут стоить от 60 000 миллионов рублей и выше.

Примеры предложений домов в Сочи:

Коттеджный поселок в Сочи в микрорайоне Бытха. Площадь дома 182 м2, участок 400 м2, полный ремонт, стоимостью 23 000 000 рублей. Закрытая территория, в окружении национального парка, с видом на море. Пять отдельно стоящих коттеджей, построены в едином архитектурном стиле. У каждого на первом этаже: закрытый гараж с автоматическими воротами, сауна, комната отдыха, кухня; на втором этаже: каминный зал с открытой террасой, санузел, большая спальня; на третьем этаже — три отдельных спальни, санузел. Асфальтированный подъезд. Все центральные коммуникации, полностью смонтирована система отопления. Коттеджи с отделкой готовы «под ключ».

Дом на Мамайке. Площадь 200 м² . 21 700 000 рублей. Имеет 3-и спальные комнаты: зал, кухню, подвал, котельную. дом полностью меблированный. Земельный участок в собственности 6 соток. До моря 200 метров.

Примеры домов в Батуми:

На стоимость домов, коттеджей и вилл в Батуми влияют такие факторы как приближенность к морю, удаленность от свалки и аэропорта (аэропорт в Батуми находиться в черте города), дата постройки, состояние ремонта, качество внешней отделки.

Из приближенных к морю наименее востребован район Барцхана, из-за размещенных там транзитных нефтяных терминалов, выделения которых загрязняют воздух. Из-за неблагоприятной экологии и железной дороги, отделяющей район от моря, дом 100-200 м2 там можно купить за 6 000 000 рублей.

В районе Ангиса можно приобрести дома порядка 200 м2 в одном из первых в Батуми коттеджных комплексов. Однако удаленность от пляжа и близость свалки и аэропорта снижает цену при предчистовой отделке также примерно до 6 200 000 рублей ($100 000).

Виллы в престижном пригороде Батуми Квариати, отличающимся чистым морем и пляжем, а также синтезом горного и морского воздуха, обойдутся наиболее дорого. В охраняемом комплексе премиум-класса в 300 метрах от пляжа, вилла площадью 180 м2 и своим небольшим земельным участком, с предчистовой отделкой обойдётся в 7 200 000 рублей ($116 000). В вилле три спальни, два санузла, большой зал с камином, помещение под сауну, большая терраса с видом на море, благоустроенная территория с небольшим водопадом и уличным камином. Аналогичную виллу с дизайнерским готовым ремонтом и сауной можно купить за 8 700 000 рублей ($140 000). Комплекс предусматривает бассейн с подогревом.

Квартиры и апартаменты возле моря

В настоящее время в Сочи можно купить:

Квартира в ЖК бизнес-класса в 800 метрах от моря с парковкой, зоной барбекю, детской и спортивной площадкой по цене 140 тысяч рублей ($2258) за 1 м²;
Квартира в ЖК в 700 метрах от моря по цене от 130 тысяч рублей за 1 м² за квартиру без отделки и от 150 тысяч рублей ($2419) за 1 м² за квартиру с предчистовой отделкой;
Квартира в ЖК в 50 метрах от моря. Цена за 1 м² – до 400 тысяч рублей (до $6451 за метр).

Аналогичные предложения в Батуми:

Квартира в новостройке в 850 метрах от моря по цене за 1 м² — от $350 до $400;
Квартира в ЖК в 100 метрах от моря. Цена за 1 м² – от $600 до $1400. Средняя стоимость – $1000