Расторжение договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

Строительство недвижимости представляет собой достаточно затратный процесс как с финансовой, так и с временной точки зрения. Положение застройщика усугубляется тяжелой экономической обстановкой, характеризующейся ростом неплатежей и увеличением рисков предпринимательской деятельности. Все это наряду с административными барьерами может являться причиной длительного неиспользования земельного участка (далее — участка), предоставленного для строительства.

Большая часть таких участков предоставляется на основании договоров аренды. При этом Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) предусматривает возможность расторжения таких договоров в случае неиспользования арендатором участка в течение трех лет(ст. ст. 45, 46 ЗК РФ). Такое нарушение признается существенным при рассмотрении вопроса о расторжении договора. Кроме того, п. 2 ст. 45 ЗК РФ применяется при рассмотрении судами законности отказов арендодателей от продления договора аренды на новый срок.

Поэтому актуальным является анализ практики разрешения споров, связанных с расторжением договоров аренды участков в связи с неиспользованием арендатором такого участка в течение трех лет.

Начать следует с того, что согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ не может служить основанием для расторжения договора аренды сам факт существенного нарушения, если оно (его последствия) было устранено арендатором в разумный срок (п. 23Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

При рассмотрении вопросов о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя основным является вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды. Однако первым является вопрос доказывания фактического неиспользования арендатором земельного участка в течение более трех лет.

Факт неиспользования участка в определенных в договоре целях подтверждается актами осмотра, составляемыми представителями арендодателя, и прилагаемыми к ним фотоматериалами. Однако такие акты могут опровергаться другими доказательствами, которые могут подтверждать различные обстоятельства, свидетельствующие о том, что арендатор совершал зависящие от него действия, направленные на завершение строительства.

Установив, что арендатор не приступал к строительству и не представил доказательств использования земельного участка по назначению, суды могут посчитать эти нарушения существенными и расторгнуть договор.

К обстоятельствам, препятствующим использованию участка, могут относиться задержки в принятии органами публичной власти актов, необходимых для осуществления строительства.

По одному из дел суд посчитал, что препятствие в виде отнесения участка к двум территориальным зонам помешало своевременному окончанию строительства, а его устранение не зависело исключительно от действий арендатора. Поэтому срок строительства пропущен по уважительной причине.

Суды признают добросовестным поведение арендатора, хотя и не завершившего строительство в установленный срок, но предпринявшего действия, направленные на осуществление строительства. К таковым относятся действия, направленные на подготовку и сбор документации, необходимой для осуществления строительства. В таких случаях право аренды не должно прекращаться.

В ряде случаев в подтверждение своей добросовестности арендаторы ссылаются на обстоятельства, не имеющие непосредственного отношения к осуществлению строительства и поэтому не являющиеся основанием для оспаривания отказа арендодателя от договора аренды.

Так, суды признали необоснованной ссылку арендатора на то, что он заключил договор долевого участия в строительстве объекта на арендуемом участке. При этом было указано, что заключение такого договора не рассматривается в качестве начала строительства. Также было отмечено, что введение в отношении арендатора процедуры банкротства не приостанавливает срок, установленный для строительства.

Нередко встречаются случаи, когда после заключения договора аренды арендатор меняет разрешенное использование участка. Это также является основанием для признания арендатора недобросовестным и для расторжения договора. Суды отмечают, что действия арендатора, направленные на изменение вида разрешенного использования, свидетельствуют о том, что он не преследовал первоначальных целей, указанных в договоре аренды.

Строительство на участке объекта иного, чем тот, который был предусмотрен договором аренды, также не рассматривается в качестве действий, направленных на строительство, в контексте п. 2 ст. 45 ЗК РФ.

Нередко после первоначального предоставления участка в договоре аренды происходит замена арендатора. В этом случае возникает вопрос о течении срока, отведенного на строительство. Должен ли он отсчитываться для нового арендатора с момента его вступления в договор аренды, или же такой срок должен отсчитываться с момента предоставления участка первоначальному арендатору?

По этому поводу суды отмечают, что, приобретая права по договору аренды, новый арендатор должен оценивать возможность освоения участка в оставшийся срок, и отсчитывают срок с момента первоначального предоставления участка.

(Ненашев М.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017)

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по причине его неиспользования. Инициатива местных властей

Имеется тенденция по увеличению в Московской области попыток расторжения договоров аренды земельных участков, которая исходит от местных властей. Основания таких действий заключаются в неиспользовании земельных участков.

В соответствии со ст.ст. 45, 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В таких случаях местная власть осуществляет проверку использования земельного участка, по результатам которой составляется акт осмотра, а спустя некоторое время – акт обследования. При этом данные документы составляются в отсутствие арендатора, который не уведомляется о производимом осмотре участка. Дополнительно проверяющие осуществляют фотографирование территории и приобщают фотографии к материалам дела.

Арендатор на основании ст. 619 ГК РФ должен быть уведомлен о необходимости исполнения договорных обязательств (использование земельного участка). Кроме того, на основании ст. 452 ГК РФ арендодатель обязан предложить арендатору расторгнуть договор и при отказе арендатора уже обращаться в суд. На практике местные власти в лице Комитета по управлению имуществом объединяет уведомление о необходимости исполнения обязательств с предложением о расторжении в одном документе (досудебной претензии).

При рассмотрении дел суд устанавливает обстоятельство неиспользования земельного участка, а также причины, препятствующие этому. Суд акцентирует внимание на различие в понимании освоение земельного участка и его использование. При установлении обстоятельств освоения земельного участка (получение разрешительной документации для строительства) суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Обстоятельствами, свидетельствующими о неиспользовании земельного участка, являются отсутствие ограждения участка, наличие кустарников и деревьев, а также мусора.

Расторжение договора аренды

В 2004г был заключен договор аренды земельного участка из категории земли сельхоз назначения сроком на 49 лет, с Администрация МО » Тарумовский район «

При заключении договора аренды не было проведено торгов.

В 2006г данный договор зарегистрировался в регполате.

В 2013г провели разграничение земель и передали данный участок в собственность МО «Сельсовет Таловский «

Администрация МО «Сельсовет Таловский » хочет расторгнуть данный договор.

Может ли Сельсовет Таловский расторгнуть договор ссылаясь на то, что не было проведено торгов при заключении договора аренды.?

Ответы юристов (17)

Уважаемый Шамиль! Здравствуйте! Согласно ч.1 ст.617 ГК РФ

переход
права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления,
пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу
не является основанием для изменения или расторжения договора
аренды.

По аналогии и применимо к Вашей ситуации расторгнуть договор аренды МО «Сельсовет Таловский» не сможет… Кроме того, по оспариванию сделки 2004 года все мыслимые и немыслимые сроки исковой давности прошли.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Шамиль!

А должны ли проводится торги вообще? Участок для каких целей арендован? Есть ряд случаев, когда аренда без проведения торгов возможна:

Статья 39.6 ЗК РФ. Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов 2. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления:
1) земельного участка юридическим лицам в соответствии с указом или распоряжением Президента Российской Федерации;
2) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным Правительством Российской Федерации;
3) земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации;
4) земельного участка для выполнения международных обязательств Российской Федерации, а также юридическим лицам для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения;
5) земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта;
6) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов данной некоммерческой организации, данной некоммерческой организации;
7) земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования, членам данной некоммерческой организации;
8) земельного участка, образованного в результате раздела ограниченного в обороте земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства или для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и отнесенного к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации;
9) земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления;
10) земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи;
11) земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям, за исключением юридических лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;
12) земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
13) земельного участка, образованного в границах застроенной территории, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;
13.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства жилья экономического класса или для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса юридическому лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса;
(пп. 13.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 224-ФЗ)
14) земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации;
15) земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;
16) земельного участка взамен земельного участка, предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды и изымаемого для государственных или муниципальных нужд;
17) земельного участка религиозным организациям, казачьим обществам, внесенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации (далее — казачьи общества), для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни и хозяйствования казачьих обществ на территории, определенной в соответствии с законами субъектов Российской Федерации;
18) земельного участка лицу, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на приобретение в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в том числе бесплатно, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;
19) земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества или земельного участка, расположенного за границами населенного пункта, гражданину для ведения личного подсобного хозяйства;
20) земельного участка, необходимого для проведения работ, связанных с пользованием недрами, недропользователю;
21) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, резиденту особой экономической зоны или управляющей компании в случае привлечения ее в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, внебюджетных источников финансирования объектов недвижимости в границах особой экономической зоны и на прилегающей к ней территории и по управлению этими и ранее созданными объектами недвижимости;
22) земельного участка, расположенного в границах особой экономической зоны или на прилегающей к ней территории, для строительства объектов инфраструктуры этой зоны лицу, с которым уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны. Примерная форма соглашения о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны утверждается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
23) земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения;
(в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 224-ФЗ)
23.1) земельного участка для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования лицу, заключившему договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, некоммерческой организации, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования;
(пп. 23.1 введен Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)
24) земельного участка, необходимого для осуществления видов деятельности в сфере охотничьего хозяйства, лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение;
25) земельного участка для размещения водохранилищ и (или) гидротехнических сооружений, если размещение этих объектов предусмотрено документами территориального планирования в качестве объектов федерального, регионального или местного значения;
26) земельного участка для осуществления деятельности Государственной компании «Российские автомобильные дороги» в границах полос отвода и придорожных полос автомобильных дорог;
27) земельного участка для осуществления деятельности открытого акционерного общества «Российские железные дороги» для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
28) земельного участка резиденту зоны территориального развития, включенному в реестр резидентов зоны территориального развития, в границах указанной зоны для реализации инвестиционного проекта в соответствии с инвестиционной декларацией;
29) земельного участка лицу, обладающему правом на добычу (вылов) водных биологических ресурсов на основании решения о предоставлении их в пользование, договора о предоставлении рыбопромыслового участка или договора пользования водными биологическими ресурсами, для осуществления деятельности, предусмотренной указанными решением или договорами;
30) земельного участка юридическому лицу для размещения ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пунктов хранения, хранилищ радиоактивных отходов и пунктов захоронения радиоактивных отходов, решения о сооружении и о месте размещения которых приняты Правительством Российской Федерации;
31) земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка;32) земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи;
33) земельного участка резиденту свободного порта Владивосток на территории свободного порта Владивосток.

Администрация МО «Сельсовет Таловский » хочет расторгнуть данный договор. Может ли Сельсовет Таловский расторгнуть договор ссылаясь на то, что не было проведено торгов при заключении договора аренды.?
Шамиль

нет, не может, так как уже прошли все сроки давности для оспаривания процедуры заключения договора.

Кроме того смена собственника никак не влияет на права арендатора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015)ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Здравствуйте. В данное время администрация сельсовета не может расторгнуть договор по такому основанию, так как договор был заключен в 2004 году в соответствии с нормами Земельного кодекса, действовавшего на тот момент. С 1 марта 2015 года в Земельный кодекс внесены изменения, но в связи с изменениями норм закона, ранее заключенный договор аренды является действующим и не имеет значение каким образом он был заключен, на торгах или без торгов. Закон на вашей стороне и в случае расторжения, можете смело обжаловать незаконные действия администрации. Чтобы не доводить до расторжения, объясните чиновникам их неправоту и последствия для них в связи с незаконным расторжением договора.

Думаю,
что основания для прекращения аренды нет.

Согласно ст.
6 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» принудительное изъятие
земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его
собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного)
пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного
пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения,
права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с
Гражданским кодексом
Российской Федерации, Земельным кодексом
Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.46
ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые
предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными основаниями аренда
земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по
основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК:

при ненадлежащем использовании земельного
участка, а именно при:

использовании
земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования
земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым
назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия
сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической
обстановки;

невыполнении
обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению
земель и охране почв;

невыполнении
обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по
целевому назначению;

неиспользовании
земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства
либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет,
если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не
включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение
которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных
бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

при изъятии земельного участка для
государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами,
предусмотренными ЗК.

Наряду с указанными основаниями
аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в
случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в
отношении такого земельного участка или образованных из него земельных
участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории,
предусмотренного данным договором.

Так что сейчас оснований нет, а порядок заключения
сделки по аренде в 2004 никто не оспаривал, сейчас сроки давности прошли,
соответственно можно прекратить право аренды только по вышеуказанным
основаниям. Если их нет, то такое требование незаконно.

Уточнение клиента

Данная земля была представлена под Кошара.

С 2012г я её не использовал. Но платил аренду.

Могут ли её забрать по причине не использования. В период пока я не пользовался, там обосновался другой человек.

06 Апреля 2016, 12:11

Нужно обратиться к соответствующим положениям законодательства

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка
[Земельный кодекс РФ] [Глава VII] [Статья 46]
1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
[Земельный кодекс РФ] [Глава VII] [Статья 45]
1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.
2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;

Как видите вашего случая тут нет. ПОэтому целесообразно будет подать в суд и восстанавливать свое право если администрация расторгнет договор.

Здравствуйте, Шамиль! Если в Вашем случае торги были обязательны, то договор считается заключенным с нарушением закона. И здесь расторгнуть его нельзя, его можно признать недействительным (ничтожным).

Статья 168 ГК РФ Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Здравствуйте. Дело в том, что в одностороннем порядке они не вправе расторгнуть договор и обязаны обратиться в суд с иском о расторжении договора, а по указанным Вами основаниям даже не о расторжении, а о его недействительности по ст. 168 ГК РФ.

Однако ими пропущен срок исковой давности, в том числе и десятилетний.

Статья 196. Общий срок исковой давности
1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43
«О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»
5. По смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.
6. По смыслу статьи 201 ГК РФ переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.), а также передача полномочий одного органа публично-правового образования другому органу не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 ГК РФ, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Главное не забудьте заявить об этом в суде.

по данной причине нет и по причине заключения аренды без торгов также. Так как все сроки исчерпаны.

ТЕМА: Расторжение аренды из-за неиспользования участка

Расторжение аренды из-за неиспользования участка 3 года 7 мес. назад #3025

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3293
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Земельный кодекс РФ (Старая редакция)

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
(пп. 7 введен Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в подпункте 2 пункта 2 настоящей статьи, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях. (действующая редакция)

Статья 46. Основания прекращения аренды земельного участка

1. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
2. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
(п. 2 в ред. Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ)
2.1. Наряду с указанными в пунктах 1 и 2 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора комплексного освоения территории, заключенного в отношении такого земельного участка или образованных из него земельных участков, либо в случае нарушения графика освоения указанной территории, предусмотренного данным договором.
(п. 2.1 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
3. Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 настоящего Кодекса, не допускается:
(в ред. Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ)
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.

Статья 45. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком

(в ред. Федерального закона от 07.06.2013 N 123-ФЗ)

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса и по иным основаниям, установленным гражданским и земельным законодательством.
(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом;
(в ред. Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ)
3) утратил силу с 1 апреля 2015 года. — Федеральный закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ.
3. Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 54 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Расторжение аренды из-за неиспользования участка 3 года 7 мес. назад #3026

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3293
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2013 по делу N А41-43005/12
Требование: Об обязании освободить земельный участок и передать его истцу.
Обстоятельства: Ответчиком допущено нецелевое использование арендуемого земельного участка, а направленное ему соглашение о расторжении договора аренды им подписано не было.
Решение: Требование удовлетворено, поскольку земляные и строительно-монтажные работы на участке не ведутся, в связи с чем выданное ответчику разрешение на строительство на данном участке было отменено, доказательств соблюдения условий по разработке и согласованию в установленном порядке проектной документации ответчиком не представлено. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2013 г. по делу N А41-43005/12

Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2013 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,
судей Волкова С.В., Дербенева А.А.
при участии в заседании:
от истца Муниципального учреждения «Администрация Воскресенского муниципального района Московской области» (ОГРН 1025000928611; ИНН 5005002378) — Хозяинова Е.Ю. дов. от 09.01.2013 N 5
от ответчика ИП Шевцовой Т.А. (ОГРНИП 305500516100011) — Шевцов С.А. дов. от 08.07.2013 г., Бабушкин Д.Ю. дов. от 29.03.2013 г. N 50 АА 2079822
рассмотрев 20.08.2013 г. в судебном заседании кассационную
жалобу ИП Шевцовой Татьяны Анатольевны
на решение от 16 января 2013 года
Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Федуловой Л.В.,
на постановление от 22 мая 2013 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Александровым Д.Д., Коноваловым С.А., Шевченко Е.Е.
по иску Муниципального учреждения «Администрация Воскресенского муниципального района Московской области»
к индивидуальному предпринимателю Татьяне Анатольевне Шевцовой (ОГРНИП 305500516100011)
о досрочном расторжении договора аренды земельного участка,

Муниципальное учреждение «Администрация Воскресенского муниципального района Московской области» (далее — администрация) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шевцовой Татьяне Анатольевне (далее — предприниматель) с требованиями расторгнуть договор аренды земельного участка N 634 от 30.06.2008 г., обязать Шевцову Татьяну Анатольевну в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 50:29:0070501:24, общей площадью 400 кв. м, расположенный примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от ориентира: девятиэтажный жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Московская область, г. Воскресенск, ул. Победы, д. N 35 и передать его МУ «Администрация Воскресенского муниципального района Московской области».
Решением от 16 января 2013 года Арбитражного суда Московской области, заявленные требования администрации удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. решение арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 г. оставлено без изменения, индивидуального предпринимателя Шевцовой Татьяны Анатольевны — без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, индивидуальным предпринимателем Шевцовой Татьяной Анатольевной подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что судами применены общие нормы ст. ст. 619, 540 Гражданского кодекса РФ и необоснованно не применен п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ.
Согласно п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ по вопросам прав и сделок с земельными участками приоритет имеют специальные нормы Земельного кодекса РФ, а нормы Гражданского кодекса РФ применяются в не противоречащей им части.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенных на срок более 5 лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Истец в обоснование требований должен был представить доказательства:
а) факта нарушения договора арендатором, однако по договору арендатор обязан завершить строительство за 10 лет до 2018 г., и этот срок еще не наступил, а промежуточных сроков строительства не устанавливалось,
б) существенности нарушения — наличия и размера причиненного истцу ущерба.
Таких доказательств истцом не представлялось, в связи с чем иск удовлетворению не подлежал.
По мнению ответчика, суды необоснованно применили п. 6.3 договора аренды от 30.06.2008 г., так как указанное условие договора, устанавливающее дополнительные основания для расторжения договора, что противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ.
Согласно ст. 421 ГК РФ, свобода договора действует в пределах, ограниченных императивными указаниями закона. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, в случае если имеется императивное предписание закона, договор в этой части должен соответствовать закону и не должен выходить за его пределы (ст. 422 ГК РФ).
Следовательно, п. 6.3 договора как противоречащий п. 9 ст. 22 ЗК РФ ничтожен в силу ст. 168, 180 Гражданского кодекса РФ.
Судом не учтены также положения п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ, согласно которой аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, в том числе время, потраченное на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
С момента заключения договора аренды от 30.06.2008 г. ответчик предпринимал меры для получения и согласования проектно-разрешительной документации.
Предпринимателем 26.09.2007 г. — получено Постановление о предварительном согласовании места размещения объекта, 24.10.2007 г. — получено заключение ГУП МО «Научно-исследовательский и проектный институт градостроительства» о градостроительной проработке предоставления земельного участка, 01.11.2007 г. — получено согласование градостроительной проработки с Департаментом Росприроднадзора по ЦФО, 23.01.2008 г. — получено Постановление Главы Воскресенского муниципального района о назначении публичных слушаний, 27.03.2008 г. — получено Постановление Главы Воскресенского муниципального района о разрешении на проектирование магазина (л.д. 48), 03.04.2008 г. — выдан кадастровый план земельного участка, 24.04.2008 г. — Постановлением Главы Воскресенского муниципального района уточнен адрес объекта, 26.05.2008 г. — Постановлением Главы Воскресенского муниципального района утверждена заявка на аренду земельного участка, 30.06.2008 г. — заключен договор аренды, в 2008 г. ОАО «Гражданпроект» завершило разработку проекта планировки территории для строительства объекта, проект планировки территории был согласован Градостроительным советом ГУ Архитектуры и градостроительства 21.04.2009 г. после устранения замечаний от 27.01.2009 г. по первому обращению (л.д. 89), 01.07.2009 г. Постановлением Главы Воскресенского муниципального района был утвержден проект планировки территории для строительства объекта (л.д. 49), далее, ООО «БАРС» разработало проект строительства объекта, проект представлен на согласование в орган архитектуры и градостроительства, были проведены инженерно-геологические изыскания, подготовлен технический отчет и передан в отдел архитектуры и градостроительства, в 2010 г. ООО «БАРС» разработало рабочий проект организации дорожного движения автотранспорта и пешеходов на период строительства и эксплуатации объекта (л.д. 58), далее, в 2010 г. по представлению отдела архитектуры и градостроительства, ООО «БАРС» подготовило градостроительный план земельного участка (л.д. 67), 01.12.2010 г. Постановлением Администрации городского поселения Воскресенск был утвержден градостроительный план земельного участка под строительство (л.д. 50), 03.12.2010 г. выдано разрешение на строительство (л.д. 46). Получены техусловия на подключение к тепловым сетям, от 25.01.2011 г. (л.д. 82), сетям водоснабжения и водоотведения, от 28.01.2011 г. (л.д. 81), согласование ОГИБДД по Воскресенскому району на проект — в части схем организации движения, от 12.01.2011 г. (л.д. 86), техусловия на подключение к сетям электроснабжения от 20.05.2011 г. (л.д. 79),
Несвоевременное освоение земельного участка, по мнению ответчика, вызвано уважительными причинами.

Администрация городского поселения Воскресенск Постановлением от 17.03.2011 г. отменила ранее выданное ответчику разрешение на строительство от 03.12.2010 г.
Решением Воскресенского городского суда от 29.08.2011 г. истцу было отказано в признании незаконным постановления об отмене разрешения на строительство (л.д. 40), решение суда вступило в законную силу 24.11.2011 г.
Истец приступил к доработке разрешительной документации с учетом вынесенного решения суда, для получения нового разрешения на строительство.
В течение всего времени ответчик продолжал вносить арендную плату по договору, каких-либо нарушений договора аренды допущено не было.
В судебном заседании индивидуальный предприниматель Шевцова Т.А. поддержала доводы кассационной жалобы.
Истец, Муниципальное учреждение Администрация Воскресенского муниципального района Московской области в судебное заседание явилось, с доводами кассационной жалобы не согласно, решение арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 г., постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 г. находит законными и обоснованными.
В обоснование возражений истец указал, что согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства в срок, предусмотренный договором аренды.
В силу п. 6.3 договора аренды, в случае, если арендатор не приступил к строительству объекта в течение одного года с начала срока аренды по договору. Арендодатель вправе в одностороннем бесспорном порядке расторгнуть договор. Договор считается расторгнутым с даты получения арендатором письменного уведомления.
Существенным нарушением условия договора аренды земельного участка является его нецелевое использование, поскольку до настоящего времени на указанном земельном участке не возведено никаких строений в соответствии с его целевым назначением, что подтверждается актом обследования земельного участка от 11.09.2012 г.
Администрация городского поселения Воскресенск Постановлением от 17.03.2011 г. отменила ранее выданное ответчику разрешение на строительство от 03.12.2010 г. на данном участке.
22.03.2012 г. ИП Шевцова Т.А. обратилась в Администрацию городского поселения Воскресенск с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на указанном участке.
Администрацией городского поселения Воскресенск ответчику отказано в выдаче разрешения на строительство. Данный отказ признан незаконным решением Арбитражного суда Московской области от 07.02.2013 г. по делу N А41-29447\12, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда.
Третье лицо, Муниципальное учреждение «Администрация городского поселения Воскресенск» Воскресенского муниципального района в судебное заседание не явилось, о дне рассмотрения дела было извещено, отзыв на жалобу не представило, дело рассматривается в его отсутствие в соответствие с ч. 3 ст. 284 АПК РФ.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 — 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы и отмены судебных актов.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов делал следует, что 30.06.2008 г. на основании постановления Главы Воскресенского муниципального района Московской области от 26.05.2008 г. N 852 между Муниципальным учреждением «Администрация Воскресенского муниципального Района Московской области» (арендодатель) и предпринимателем Шевцовой Т.А. (арендатор) был заключен договор аренды N 634 земельного участка с кадастровым номером 50:29:0070501:24 общей площадью 400 кв. м в границах, указанных на кадастровом плане, расположенный примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от девятиэтажного жилого дома, расположенного за пределами участка, по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Победы, д. 35, из земель Воскресенского муниципального района.
Пунктом 1.4 Договора аренды установлено, что земельный участок передается для осуществления арендатором строительства магазина «Детский мир» сроком на 10 лет с 26.05.2008 г. (п. 2.1 Договора аренды).

Согласно п. 4.2.5 договора аренды арендатор обязуется осуществлять застройку земельного участка в соответствии с его целевым назначением по проекту, согласованному в установленном порядке.

В соответствии с п. 4.3.2 договора аренды, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в одностороннем бесспорном порядке при нарушении пунктов 4.2.2, 4.2.5, 4.2.6, 4.2.7, 4.2.8 договора.
В силу п. 6.3 договора аренды, в случае если арендатор не приступил к строительству объекта в течение одного года с начала срока аренды по договору, арендодатель вправе в одностороннем бесспорном порядке расторгнуть договор. Договор считается расторгнутым с даты получения арендатором письменного уведомления.
Дополнительным соглашением к договору аренды N 634 от 30.06.2008 г. изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 50:29:0070501:24, переданного арендатору, ИП Шевцовой Т.А.

С момента предоставления предпринимателю земельного участка в 2008 г. по настоящее время строительство на арендуемом земельном участке не производится, что подтверждается актом обследования земельного участка от 11.09.2012 г. (л.д. 20-21 т. 1).

23.01.2012 г. истцом в адрес ответчика было направлено письмо N 40/030 (л.д. 14 т. 1), содержащее уведомление о расторжении договора аренды с приложением акта приема-передачи земельного участка.
Администрацией 17.08.2012 г. в адрес предпринимателя было направлено повторное уведомление (исх. N 2531/030, л.д. 16 т. 1) о расторжении договора аренды с приложением акта приема-передачи земельного участка, дополнительного соглашения к договору аренды с требованием в течение 10 рабочих дней подписать направленные документы.
Соглашение о расторжении договора ответчиком подписано не было, земельный участок не возвращен арендодателю, в связи с чем муниципальное учреждение «Администрация Воскресенского муниципального района Московской области» обратилось в арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить земельный участок и передать его МУ «Администрация Воскресенского муниципального района».
Суды первой и апелляционной инстанции на основании имеющихся в деле доказательств, пришли к правильному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка. предназначенного для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в указанных целях в течение трех лет, если, более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий, или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Существенным нарушением условий договора аренды земельного участка является использование не в соответствии с целевым назначением с момента его предоставления, с 2008 г.
В материалы дела истцом представлена копия акта обследования земельного участка от 11.09.2012 г. (л.д. 20-21 т. 1) из которого следует, что представителями администрации 11.09.2012 г. был произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 50:29:0070501:24 общей площадью 400 кв. м, расположенного примерно в 25 метрах по направлению на северо-запад от девятиэтажного жилого дома по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Победы, д. 35, из земель Воскресенского муниципального района.
В результате данного обследования было установлено, что межевые (геодезические) знаки, выставленные в точках, определяющих местоположение границ участка на местности не обнаружены, элементы ограждения отсутствуют, земляные и строительно-монтажные работы на участке не ведутся, на части участка расположено бетонное замощение, других капитальных зданий, строений и сооружений на участке нет.
Администрация городского поселения Воскресенск Постановлением от 17.03.2011 г. отменила выданное ответчику разрешение на строительство от 03.12.2012 г. на данном участке.
Вступившим в законную силу решением Воскресенского суда от 29.08.2011 г. по делу N 2-1359\11 ИП Шевцовой Т.А. отказано в признании незаконным постановления Администрации городского поселения Воскресенск об отмене разрешения на строительство. (л.д. 40-44 т. 1) Судом установлено, что основанием для отмены разрешения на строительство послужил тот факт, что ИП Шевцова Т.А. в проектной документации не обеспечила расстояние от стены фасада здания до существующего магистрального водопровода, доказательств того, что проектная документация изменена, суду не было представлена.
22.03.2012 г. ИП Шевцова Т.А. обратилась в Администрацию городского поселения Воскресенск с заявлением о выдаче разрешения на строительство магазина на указанном земельном участке. В выдаче разрешения на строительство Администрацией отказано. Данный отказ признан законным решением арбитражного суда г. Москвы от 07.02.2013 г. по делу N А41-29774\12, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2013 г.
Указанными судебными актами установлено, что на день рассмотрения спора предпринимателем Шевцовой Т.А. не представлено доказательств соблюдения условий по разработке и согласованию в установленном порядке проектной документации на соответствие СНиП 2.07.01-89 и ТСН НЗП-99 «Планировка и застройка городских и сельских поселений» и благоустройства прилегающей территории с соблюдением красных линий.
Установив указанные обстоятельства, суд первой и апелляционной инстанции инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования истца о досрочном расторжении договора аренды и об обязании возвратить земельный участок обоснованы и подлежат удовлетворению.
Согласно п. 4.2.4 договора арендатор обязан возвратить арендодателю в течение 10 (десяти) календарных дней в состоянии, пригодном для его дальнейшего целевого использования соответствии с законодательством.
В соответствии с ч. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Решение Арбитражного суда Московской области от 16 января 2013 года по делу N А41-43005/12, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2013 года оставить без изменения, кассационную жалобу ИП Шевцовой Татьяны Анатольевны — без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.С.ЧУЧУНОВА

Судьи
С.В.ВОЛКОВ
А.А.ДЕРБЕНЕВ

Расторжение аренды из-за неиспользования участка 3 года 7 мес. назад #3027

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3293
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июля 2013 г. N ВАС-9377/13

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,
Судей Медведевой А.М., Пауля Г.Д.
рассмотрела заявление общества с ограниченной ответственностью «Центр-Галерея» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 21.12.2012 по делу N А41-39793/12, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.05.2013 по тому же делу,
по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов (г. Реутов Московской области) к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Галерея» (г. Москва) о расторжении договора аренды земельного участка.
Третье лицо: администрация города Реутов Московской области (г. Реутов Московской области)
суд

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области (далее — комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр-Галерея» (далее — общество «Центр-Галерея») с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 02.09.2003 N 243, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Реутов и обществом с ограниченной ответственностью «РеутОпт», обязать общество «Центр-Галерея» передать земельный участок с кадастровым номером N 50:48:0010411:0007 Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов Московской области.
Решением Арбитражного суда Московской области от 21.12.2012 требования удовлетворены.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 29.05.2013 названные судебные акты оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора упомянутых судебных актов общество «Центр-Галерея» просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права и неполное исследование обстоятельств спора.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами, 02.09.2003 между комитетом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «РеуптОпт» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 243. По условиям данного договора обществу с ограниченной ответственностью «РеуптОпт» (далее — общество «РеуптОпт») предоставлен в аренду земельный участок площадью 9500 кв. метров, категория земель — земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение и строительство оптовой базы, имеющий адресные ориентиры: Московская область, г. Реутов, ул. Комсомольская (техническая зона МКАД).
В соответствии с пп. 2.1 срок действия договора установлен с 25 августа 2003 года по 24 августа 2052 года.
Данный договор прошел в установленном порядке государственную регистрацию.
На основании договора от 06.03.2012 N 2 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка переданы обществу «Центр-Галерея». Указанный договор, предусматривающий приобретение обществом «Центр-Галерея» статуса арендатора земельного участка, также зарегистрирован в установленном порядке.
Ссылаясь на то, что общество «Центр-Галерея» в нарушение положений договора не исполняет обязанность по строительству оптовой базы, комитет обратился в суд с настоящим требованием.
По итогам разрешения настоящего спора суды указали, что пунктом 4.3.4 договора аренды предусмотрено досрочное его расторжение в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе использование земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; не освоение земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией.
Подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) также предусмотрено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование
По итогам рассмотрения заявленных требований судами установлено, что арендатор, получивший в пользование земельный участок, в течение все периода действия этого договора аренды, предшествовавшего обращению в суд с указанным иском, не предпринимал действий к получению разрешительной документации на строительство. С даты заключения договора арендатор на протяжении девяти лет не осуществлял строительство объектов, размещение и эксплуатация которых на данном земельном участке соответствовала бы цели его предоставления.
Установив, что арендатор не исполняет в установленном порядке свою обязанность по использованию упомянутого участка в соответствии с теми целями, которые предусмотрены данным договором, суды в соответствии с нормами статьи 46 Земельного кодекса и положениями самого этого договора пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного по делу иска.

Поскольку общество «Центр-Галерея» является правопреемником общества «РеуптОпт» в обязательстве, вытекающему из договора аренды, суды не приняли по внимание возражения ответчика, ссылающегося на то, что указанные нарушения имели место до его вступления в соответствующее правоотношение.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

в передаче дела N А41-39793/12 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 21.12.2012, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.05.2013 отказать.

Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА

Судьи
А.М.МЕДВЕДЕВА
Г.Д.ПАУЛЬ

Расторжение аренды из-за неиспользования участка 3 года 7 мес. назад #3028

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3293
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Расторжение аренды из-за неиспользования участка 3 года 7 мес. назад #3029

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3293
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Вопрос: Организации на праве аренды принадлежит земельный участок из земель, находящихся в муниципальной собственности, предназначенный для жилищного строительства. Включается ли в период неиспользования земельного участка, который учитывается для целей прекращения аренды земельного участка арендодателем, время, потраченное организацией на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства?

Ответ: В период неиспользования организацией-арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и предназначенного для жилищного строительства, который учитывается арендодателем для целей прекращения аренды земельного участка, время, потраченное организацией на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства, не включается.

Обоснование: В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ лица, которым предоставлен земельный участок, обязаны своевременно приступать к его использованию.
На основании п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу пп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Учитывая данную норму, можно сделать вывод, что время, потраченное на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для строительства, считается временем, необходимым для освоения земельного участка, предназначенного для жилищного строительства.
Правомерность подобных выводов подтверждает и судебная практика.
В Постановлении от 20.07.2011 N КГ-А40/6796-11 ФАС Московского округа пришел к выводу, что в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендатору право требовать расторжения договора аренды, не включается следующее время:
1) время, потраченное на необходимое освоение земельного участка. То есть в данном случае это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство;
2) время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Как отметил суд, ответчиком предпринимались и предпринимаются действия, время на проведение которых не включается в трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставляющий арендодателю право требовать расторжения договора, а именно: ответчиком проведены инженерные изыскания, получена исходно-разрешительная документация, получен акт разрешенного использования, получен градостроительный план земельного участка, проведены работы по архитектурно-строительному проектированию, документы сданы на согласование.

Ю.М.Лермонтов
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
05.10.2011

Расторжение аренды из-за неиспользования участка 3 года 7 мес. назад #3030

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3293
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Само Постановление ФАС МО (согласно выше приведенному комментарию).

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июля 2011 г. N КГ-А40/6796-11

Дело N А41-99745\10-156-856

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июля 2011 г.
Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.
судей: Волкова С.В., Русаковой О.И.
от истца(заявителя), Департамент земельных ресурсов г. Москвы — (ОГРН 1037739510423 ИНН 7705031674) — Ущеко С.С., дов. 28.02.2011 г. N 33-И-474/22,
от ответчика, Закрытое акционерное общество» Норд-Вест Интернешнл» (ОГРН 1027700578641, ИНН 7715180700 — Романичева О.Е. дов. от 5.03.2011 г.
от третьего лица, Префектура Северо-Западного административного округа г. Москвы (ОГРН 1027739801605 ИНН\КПП7733055229/773301001) — Водянова Е.М. дов. от 20.06.2011г
рассмотрев 13 июля 2011 г. в судебном заседании кассационную жалобу
Закрытого акционерного общества «Норд-Вест Интернешнл
на решение от 26 января 2011 г.
арбитражного суда г. Москвы
принятое судьей Пуловой А.В.
на постановление от 7 апреля 2011 г.
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Барановской Е.Н., Сумароковой Т.Я., Кузнецовой Е.Е.
по иску Департамента земельных ресурсов г. Москвы
о расторжении договора аренды
к Закрытому акционерному обществу «Норд-Вест Интернешнл»

Департамент земельных ресурсов города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Закрытому акционерному обществу «Норд-Вест Интернешнл»(далее — ЗАО «Норд-Вест Интернешнл») о расторжении договора аренды земельного участка N М-08-012416, заключенного сторонами 28.10.1998 г.
Исковые требования основаны на ст. ст. 307, 309, 450, 452, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 года исковые требования удовлетворены, расторгнут договор аренды земельного участка от 28.10.1998 г. N М-08-012416, заключенный между Московским земельным Комитетом и Закрытым акционерным обществом «Норд-Вест Интернешнл».
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба Закрытого акционерного общества «Норд-Вест Интернешнл» — без удовлетворения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, ЗАО «Норд-Вест Интернешнл» подана кассационная жалоба, в которой ответчик просит отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. по основаниям неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, содержащихся в решении, постановлении, имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального права, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
В обоснование доводов жалобы ответчик указал, что судами не применен закон, подлежащий применению, а именно, положения ст. ст. 450, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ч. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации.
В ст. 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации указаны основания для досрочного расторжения договора аренды арендодателем. Согласно указанной статье по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с ч. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет. по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно ст. 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации существенным признается также нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, то она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пункт 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Договор аренды мог быть расторгнут судом лишь при условии, что истцом представлены доказательства, подтверждающие не только фат нарушения ответчиком договора аренды, но и факт возникновения у истца в связи с этим ущерба, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды.
Истец не представил доказательств, подтверждающих у него соответствующего ущерба.
Согласно договору аренды истец имеет право лишь на получение арендных платежей и выкупной платы за право аренды, но он не имеет никаких прав в отношении физкультурно-оздоровительного комплекса.
Ответчиком уплачивалась и уплачивается по настоящее время арендная плата.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Исходя из указанного положения, в трехлетний срок неиспользования земельного участка, который предоставляет арендатору право требовать расторжения договора аренды, не включается следующее время:
1)время, потраченное на необходимое освоение земельного участка. То есть в данном случае, это время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно- строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство;
2) время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Ответчиком предпринимались и предпринимаются действия, время на проведение которых не включается в трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставляющий арендодателю право требовать расторжения договора, а именно: ответчиком проведены инженерные изыскания, получена исходно-разрешительная документация, получен акт разрешенного использования, получен градостроительный план земельного участка, проведены работы по архитектурно-строительному проектированию, документы сданы на согласование в Мосгорэкспертизу.
Не осуществление строительства в течение длительного периода времени обусловлен несоответствием законодательства г. Москвы федеральному законодательству, что повлекло необходимость совершения дополнительных действий по получению, продлению, согласованию, регистрации исходно-разрешительной документации, акта разрешенного использования, а также получение дополнительных согласований.
Ответчик не бездействовал, а на протяжении всего действия договор аренды принимал меры по согласованию изменений в исходно-разрешительную документацию, получению необходимых согласований для получения заключения Москомэкспертизы.

Судом первой и апелляционной инстанции не применены п. 1 ст. 124, ст. 196, п. 2 ст. 200 Гражданского Кодекса Российской Федерации, подлежащие применению.
Срок исковой давности по обязательствам с определенным сроком исполнения согласно п. 2 ст. 200 Гражданского Кодекса Российской Федерации начинает течь по окончании срока исполнения. Так как срок исполнения обязанности по завершению строительства установлен 28.04.2007 г., срок исковой давности по требованию о расторжении договора истек 28.04.2010 г. иск заявлен 19.08.2010 г. по истечении срока исковой давности.
Вывод суда на то, что срок исковой давности следует исчислять с момента составления акта проверки использования земельного участка 03.07.2008 г., ответчик считает необоснованным, так как Департамент земельных ресурсов, заключив договор от имени Правительства г. Москвы, имел возможность осуществлять проверку исполнения договора и ранее 03.07.2008 г. О том, что строительные работы не осуществлены в сроки, установленные договором аренды, истцу было известно.
В судебном заседании представитель ЗАО «Норд-Вест Интернешнл» поддержал доводы жалобы.
Истец, Департамент земельных ресурсов г. Москвы в судебное заседание явился, с доводами кассационной жалобы не согласен, решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 г. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. находит законными и обоснованными, просит оставить судебные акты без изменения.
Третье лицо, Префектура Северо-Западного административного округа г. Москвы в судебное заседание явилась, с доводами кассационной жалобы не согласно, решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. просит оставить без изменения, кассационную жалобу ответчика — без удовлетворения.
В судебном заседании объявлялся перерыв в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации до 13 июля 2011 г. 17 час. 40 мин.
Законность судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 284 — 286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения сторон, проверив материалы дела, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 20011 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
Судом первой и апелляционной инстанции установлено и из материалов дела следует, что Распоряжением Префекта Северо-Западного Административного округа от 24.06.1998 г. N 2886/н Закрытому акционерному акционерному обществу «Норд-Вест Интернэшнл» по результатам конкурса предоставлен на правах долгосрочной аренды земельный участок по адресу: г. Москва, Митино, мкр. 3, корп. 28 для строительства и эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса.
28. октября 1998 г. между Московским земельным комитетом (Арендодатель) и Закрытым «Норд-Вест Интернешнл» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N М-08-012416, по условиям которого Арендатору был предоставлен земельный участок площадью 1 500 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, Митино, мкр. 3, корп. 28, для строительства и последующей эксплуатацией физкультурно-оздоровительного комплекса (боулинг) с кафе и административными помещениями с выкупом права аренды в рублях в сумме эквивалентной 108 000 долларов США по официальному курсу на день платежа.
Согласно ст. 2 договора договор заключен сроком на 49 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Москомземе. Государственная регистрация договора аренды произведена 28.04.2005 г.
В соответствии со ст. 4 «особые условия договора» арендатор обязуется:
4.1 Разработать проект на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса с кафе и административными помещениями и в десятидневный срок после его утверждения представить в Москомзем для внесения в договор возможных изменений
4.2 Завершить строительство в течение двух лет с момента регистрации договора и представить в Москомзем акт сдачи-приемки работ.
4.3 После оформления в Москомимуществе соответствующих документов, подтверждающих его права на здания, строения и сооружения и представить их в десятидневный срок в Москомзем для внесения в договор возможных изменений.
Арендатор обязан надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.
Согласно п. 6.1 договора арендодатель имеет право: расторгнуть договор досрочно, в установленном законом порядке, в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе:
— невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;
— использования участка не по целевому назначению;
— неосвоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией;
— неисполнения или ненадлежащего исполнения условий раздела 4 настоящего договора;
— использование участка способами, запрещенными земельным и иным законодательством Российской Федерации и (или) г. Москвы.
29 ноября 2004 г. Москомзем и ЗАО «Норд-Вест Интернешнл» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 28.10.1998 г. N М-08-012416, в котором стороны определили, что предметом договора аренды от 28.10.1998 г. N М-8-012416 является земельный участок общей площадью 2180 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Митино, мкр 3 корп. 28, предоставляемый в аренду для строительства и последующей эксплуатации физкультурно-оздоровительного комплекса с кафе и административными помещениями, благоустройства территории, организации и эксплуатации гостевой автостоянки с выкупом права аренды в сумме 108 000 долларов США в рублевом эквиваленте по официальному курсу на день платежа.
Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, проверив целевое использование указанного земельного участка, установила, что на земельном участке, предоставленном ЗАО «Норд-Вест», строительные работы не ведутся, участок не огорожен и не освоен, о чем составлены акты от 19.02.2008 г. N 9081223, от 03.07.2008 г. N 9081658.
24 декабря 2008 г.Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ЗАО «Норд-Вест Интернешнл» уведомление N 126-юр о необходимости исполнения арендатором обязательств по договору аренды земельного участка от 28.10.1998 г. N М-08-012416
16 января 2009 г. Департаментом земельных ресурсов в адрес ЗАО «Норд-Вест Интернешнл» было направлено повторное уведомление о необходимости исполнить обязательства по договору аренды и в месячный срок дать ответ на настоящее уведомление.
Ввиду неполучения ответов на указанные уведомления, Департамент земельных ресурсов 11 ноября 2009 г. направил в адрес ЗАО «Норд-Вест Интернешнл» уведомление о необходимости исполнить обязательства по договору аренды от 28.10.1998 г. N М-08-012416 и предложил досрочно расторгнуть договор, направив соглашение о расторжении.
Соглашение о расторжении договора аренды ЗАО «Норд-Вест Интернешнл» подписано не было, в связи с чем Департамент земельных ресурсов г. Москвы обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования Департамента земельных ресурсов г. Москвы суд первой и апелляционной инстанции исходил из того, что ЗАО «Норд-Вест Интернешнл» не исполнил договорные обязательства по разработке проекта на строительство физкультурно-оздоровительного комплекса кафе и административными помещениями в течение двух лет с момента регистрации договора. Поскольку ответчик в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, суд признал указанное нарушение существенным и расторг договор на основании ст. ст. 450, 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 46, п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации
Выводы суда первой и апелляционной инстанции не могут быть признаны обоснованными, так как судами не дана оценка имеющимся в деле доказательствам.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в ст. 619 ГК РФ, при этом в п. 1 названной статьи закреплено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса..
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. КонсультантПлюс: примечание.
В документе, видимо, допущен пропуск текста: имеется в виду ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при применении арбитражными судами пункта 9 ст. 22 Земельного Кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и ст. ст. 450, 619, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
Департамент земельных ресурсов не представил доказательств того, что ему причинен ущерб в результате не использования участка по целевому назначению, а именно неосуществление строительства физкультурно-оздоровительного комплекса в течение двух лет со дня государственной регистрации договора аренды.
Ответчик не имеет задолженности по арендной плате, произведена оплата на право аренды земельного участка.
Согласно п. 2 ч. 4 ст. 46 Земельного Кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из материалов дела следует, что ответчиком принимались меры к освоению земельного участка, а именно: получена исходно-разрешительная документация, получен акт разрешенного использования, получен градостроительный план земельного участка, проведены работы по архитектурно-строительному проектированию, проектная документация сдана на экспертизу для получения разрешения на строительство.
Указанные обстоятельства подтверждаются письмами Префекта Северо-Западного Административного округа г. Москвы N 260 от 19.02.2008 г. в Правительство г. Москвы, N 12.05-399/0 от 05.02.2010 г. в Контрольный Комитет г. Москвы, из которых следует, что ООО «Норд-Вест Интернешнл» является инвестором проекта строительства объекта «Физкультурно-оздоровительный комплекс кафе и административными помещениями» по адресу: г. Москва, Митино, мкр. 3, кор. 28; работы инвестором ведутся в соответствии с графиком поэтапной разработки и согласования проектно-сметной документации на объект строительства., разработаны следующие разделы проекта: «генеральный план и транспорт», «архитектурно-строительные и конструктивные решения», «проект организации строительства», «технологические решения», «внутренние и внешние инженерные сети», «противопожарные мероприятия», «проект благоустройства и озеленения территории», «энергоэффективность», «организация дорожного движения на период строительства и эксплуатации».
Данные разделы проекта приняты Мосгорэкспертизой (дело N 111-П5\07 МГЭ от 13.07.07 г.) и проходят согласования.
В письмах также отмечается, что при выполнении мероприятий, связанных с проектированием и согласованием проектно-сметной документации у ЗАО «Норд Вест Интернешнл» возникли объективные трудности, связанные с решением вопроса по технологическому присоединению проектируемого объекта, были задержаны сроки разработки инженерных разделов на 6 месяцев.
Учитывая, что застройщиком разработаны все раздела проектно-сметной документации, в Москомархитектуру подана заявка на оформление градостроительного плана земельного участка, Префект Северо-Западного административного округа сообщил Заместителю Мэра г. Москвы, Заместителю Председателя Контрольного Комитета г. Москвы о возможном продлении сроков строительства до 2 квартала 2011 г. и внесении соответствующих изменении в договор аренды земельного участка в части продления сроков строительства.
Указанные обстоятельства подтверждаются также представленными в материалы дела документами(приложение к отзыву на иск на 142 листах): копиями договоров на разработку проектной документации, копиями обращений в органы исполнительной власти г. Москвы и подведомственные им организации, в Префектуру Северо-Западного административного округа, копиями согласований, заключений, копиями заключений по вопросам продления исходно-разрешительной документации, акт разрешенного использования.
Указанные документы не принимались во внимание судом первой и апелляционной инстанции, им не дана надлежащая оценка.

Судами также не рассмотрен довод ответчика о том, что длительный срок согласования проектной документации обусловлен несоответствием законодательства г. Москвы, в частности Закона г. Москвы от 09.07.2003 г. N 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в г. Москве», действовавшего до вступления в силу Градостроительного Кодекса г. Москвы, федеральному законодательству.
Судами не проверен довод ответчика о том, что получение согласования проектной документации от ЦГСЭН в г. Москве длилось более 11 месяцев, от Управы района Митино относительно инженерных сетей — более 1 месяца, от Департамента природопользования и окружающей среды — более 2,5 месяцев, ГУП «Главное архитектурно-планировочное управление — около 1 месяца.
Согласно Федеральному Закону от 18.12.2006 г. N 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный Кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не требуется согласование проектной документации, проектная документация после ее разработки подлежит лишь государственной экспертизе.(п. 16 ст. 48 Градостроительного Кодекса РФ)
Таким образом, выводы суда первой и апелляционной инстанции о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды земельного участка сделаны без оценки всех обстоятельств, имеющих значение для дела, выводы судов не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, что в соответствии со ст. 288 АПК РФ является основанием для отмены судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.
При новом рассмотрении суду следует исследовать и оценить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, правильно применить нормы материального права.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом апелляционного суда о том, что к заявленным истцом требованиям в силу положений, установленных ст. 196 Гражданского Кодекса Российской Федерации, применяется общий срок исковой давности в три года, который истцом пропущен не был, учитывая, что, что о нарушении ответчиком условий договора, явившихся основанием к его расторжению, Департамент земельных ресурсов г. Москвы узнал из акта проверки земельного участка от 03.07.2008 г., проведенной Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве.
Руководствуясь ст. ст. 176, 284 — 289 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации,

Решение арбитражного суда г. Москвы от 26 января 2011 г. по делу N А40-99745\10-156-856, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2011 г. отменить, дело передать на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.