Правовая защита права арендатора

О защите прав арендатора

Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» определил для местного самоуправления новые принципы организации и функции. В частности, ст. 50 Закона дано определение муниципальному имуществу, которое должно находиться в собственности муниципальных образований.
Анализ указанной статьи позволяет сделать вывод о том, что количественная собственность муниципальных образований должна быть значительно сокращена, а ее функции сведены к осуществлению социального направления.
Таким образом, органам местного самоуправления фактически предложено до 1 января 2009 г. избавиться от излишнего имущества, которое не вписывается в критерии, введенные законом.
Пути к этому определены следующие: передача имущества в федеральную собственность, перепрофилирование объектов для нужд муниципальных организаций, размещение детских клубов, общественных организаций ветеранов, инвалидов, органов ТОС, а также в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, осуществление отчуждения муниципального имущества.
На практике реализация положений указанных нормативных актов по сути выразилась в следующем.
Так, в г. Новосибирске во исполнение Закона об общих принципах организации местного самоуправления городским Советом внесены изменения в прогнозный план приватизации на 2004 г., куда были включены для приватизации нежилые помещения, имеющие наибольшую привлекательность для покупателей. Перечни нежилых помещений прогнозного плана были сформированы с учетом мнения районных администраций, депутатов городского Совета, пожеланий горожан, а также обращений потенциальных покупателей — физических и юридических лиц.
Департамент земельных и имущественных отношений города в порядке, определенном Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» осуществил приватизацию нежилых помещений по утвержденному плану. В частности, в течение третьего квартала 2004 г. было объявлено и продано на аукционе более 20 объектов недвижимости.
В 2005 г. планируется получить в бюджет Новосибирска еще 270 млн руб. от приватизации муниципального имущества. В прогнозный план, утвержденный депутатами городского Совета, включен 81 объект.
Однако почти 90% выставленных на продажу объектов недвижимости обременены долгосрочными договорами аренды.
Практика заключения долгосрочных договоров аренды сложилась в силу объективных обстоятельств. Во-первых, муниципальный нежилой фонд в большинстве своем имеет высокую степень износа, во-вторых, имеется необходимость проведения не только текущего, но и капитального ремонта объектов в целях поддержания в надлежащем состоянии, с узакониванием реконструкции.
С теми арендаторами, которые желали вложить значительные по объему затраты на ремонт и содержание объекта недвижимости, заключались длительные договоры аренды, прошедшие в дальнейшем государственную регистрацию в учреждении юстиции.
Федеральный закон о приватизации определил порядок и исчерпывающий перечень способов приватизации муниципального имущества, а также установил двухлетний срок действия права на преимущественный выкуп нежилого помещения или здания, имевшегося ранее у покупателя, приобретшего в собственность имущество государственного или муниципального предприятия. Почти все арендаторы, имевшие преимущественное право на выкуп, реализовали его в установленный срок, поэтому в период принятия дополнений в прогнозный план 2004 г., а также утверждения нового плана на 2005 г. действовал только один способ приватизации муниципальной собственности — продажа объектов на аукционе.
Анализ прошедших торгов позволяет сделать вывод о том, что в большинстве случаев арендаторы помещений не участвовали в аукционе, т.к. не смогли изыскать средства на приобретение арендуемого помещения, либо участвовали, но не смогли победить в ходе торгов и купить выставленное на аукцион занимаемое помещение.
К тому же цена каждого объекта, выставляемого на аукцион, определялась на основании отчета независимого оценщика. И те затраты, которые осуществили арендаторы по ремонту объектов недвижимости, приведению помещений в наиболее привлекательный вид, не могли не отразиться на цене объекта. Более того, они способствовали ее значительному повышению на рынке недвижимости.
В результате, несмотря на то, что заключенный договор аренды содержит условие о том, что перемена собственника помещения не влечет за собой изменение или прекращение договора аренды, арендатор остается беззащитным перед новым собственником.
Статьей 23 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества установлен порядок продажи государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения, которая осуществляется в случае, если аукцион по продаже указанного имущества был признан несостоявшимся.
Представляется, что было бы правильным предусмотреть закрепление за участником, принимавшим участие в аукционе по публичной продаже имущества и признанным в связи с отсутствием других участников несостоявшимся, право преимущественного приобретения реализуемого имущества, при одновременной с другим участником подаче заявки. Такое же право необходимо предусмотреть за арендатором, занимающим помещение на основании заключенного с комитетом договора.
В судебной практике уже имели место случаи, когда практически при одновременной (с опозданием в несколько минут) подаче заявки третьим лицом и арендатором арендатору муниципального имущества отказывалось в принятии заявки.
Представляется, что такое положение дел не оправдывает действий конкурсной комиссии, ибо оно влечет для добросовестного арендатора неоправданные имущественные затраты в виде вынужденной уплаты новому собственнику арендных платежей.
Так, предприниматель без образования юридического лица занимал с 1999 г. на основании договора аренды здание магазина «Мария» в г. Ноябрьске.
В соответствии с решением Ноябрьской городской думы от 27 января 2003 г. N 259-Д «Об утверждении программы приватизации имущества муниципального образования города Ноябрьска на 2003 год » в печати было опубликовано сообщение о продаже здание магазина «Мария» с аукциона.
В связи с тем, что заявок на участие в аукционе кроме как от арендатора не было подано, аукцион был признан несостоявшимся.
Организатором торгов было помещено в печати сообщение о продаже данной недвижимости посредством публичного предложения на основании ст. 23 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.
При одновременной подаче заявки арендатором и третьим лицом в порядке публичного предложения предпочтение было отдано третьему лицу, занявшему очередь на подачу заявки несколько раньше.
Зачастую в заключенных договорах аренды нет обязательства арендодателя компенсировать арендатору произведенный капитальный, тем более текущий, ремонт.
Арендатор может рассчитывать (на основании решения комиссии по капитальному ремонту арендодателя) лишь на зачет суммы капитального ремонта в счет арендной платы.
Вопросы же, связанные с проведением реконструкции, определяются в дополнительном соглашении к договору аренды, где в целях поощрения арендаторов предоставляются следующие льготы:
освобождение арендатора от обязанности оплаты арендной платы на срок проведения реконструкции, но не более 9 месяцев;
заключение долгосрочного договора аренды после окончания реконструкции (на срок до 15 лет).
Изложенное позволяет сделать вывод, что защита прав арендаторов в данном случае может выразиться во введении права преимущественного выкупа занимаемых помещений арендаторами без публичных торгов.
Только при отказе арендатора от реализации преимущественного права будет оправданно выставлять помещение на торги.
Это подтверждает необходимость внесения изменений в федеральное законодательство о приватизации.
В частности, представляется, что в раздел закона о способах приватизации подлежит включению еще один способ приватизации — представление преимущественного права выкупа арендуемого объекта недвижимости добросовестным арендатором в связи с заключением долгосрочного договора аренды (на срок не более 5 лет), по условиям которого в обязанности арендатора необходимо вменить проведение капитального или текущего ремонта помещения.
На местном законодательном уровне решение данного вопроса возможно путем внесения изменений в нормативные акты по арендным отношениям в части компенсации арендатору произведенных улучшений в случае расторжения длительного договора аренды при условии добросовестности арендатора.

Г.Н. Клинова,
председатель судебного состава Федерального арбитражного суда
Западно-Сибирского округа

Н.В. Мишакова,
заместитель начальника нормативно-правового отдела
Комитета нормативно-правовой и судебной работы
в Департаменте земельных и имущественных отношений
мэрии г. Новосибирска

О природе прав арендатора

Е.А. Суханов последовательно отвергает вещно-правовой характер прав арендатора. Как известно, определение ограниченных вещных прав содержится в ст. 216 ГК РФ. В соответствии с ней, ограниченными вещными правами признаются те, которые 1) не прекращаются при переходе права собственности на вещь к другому лицу и 2) защищаются вещными исками. Это определение нельзя считать неполным на том основании, что законодатель якобы не включил в него некоторые важные черты вещных прав. То, что записано в легальном определении, и есть определяемое понятие. Е.А. Суханов отмечает, что «… права арендатора чужого имущества на первый взгляд отвечают большинству указанных признаков вещных прав. Они дают возможность не только владеть и пользоваться, но в определенных случаях и границах даже распоряжаться арендованным имуществом, тем самым обеспечивая арендатору известное хозяйственное господство над чужой вещью. Они не прекращаются в связи с изменением собственника – арендодателя, следуя за арендованной вещью, и защищаются от любых лиц как права титульного владельца».
Однако Е.А. Суханов все же утверждает: «вместе с тем права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер (хотя споры об их юридической природе велись еще в дореволюционной российской литературе)». Вопрос о правовой природе аренды действительно обсуждался в дореволюционной науке, однако к началу ХХ в. чаша весов в этом споре клонилась в пользу вещного характер прав арендатора. Редакционная комиссия по составлению Гражданского Уложения отметила: «к заключению о необходимости признания вотчинного характера имущественного найма приходит и большинство … русских юристов».(1)
Спор это не утих и сегодня. Поэтому вряд ли стоит говорить «конечно», утверждая тезис об обязательственной природе прав нанимателя. Кроме того, споры в дореволюционной литературе велись на ином позитивно-правовом материале, и говорить о «преемственности» в таких спорах можно лишь с необходимыми оговорками. Как известно, все закрепленные в законе «вещно-правовые» свойства прав арендатора являются достижениями уже советского права.
Как уже отмечалось, права арендатора соответствуют признакам, указанным в ст. 216 ГК РФ. История права показывает, что именно предоставление «вещных» исков какому-либо субъективному праву традиционно превращало его в вещное право. То есть появление новых свойств субъективного права, выразившееся в предоставлении абсолютной защиты и «права следования», определяло и отнесение этого права к другой категории имущественных прав. Таковы суперфиций, ius in agro vectigali, эмфитевзис.
И.А Покровский писал, что обязательственные поначалу права — jus in agro vectigali и superficies превратились в вещные именно благодаря введению их абсолютной защиты: «Договор сдачи земли под постройку по существу сначала рассматривался как обыкновенный договор аренды, вследствие чего съемщик – суперфициарий – имел только обязательственное требование к хозяину, а не jus in rem. Но затем претор совершенно справедливо выделил его из ряда обыкновенных, краткосрочных арендаторов, дав суперфициарию особые средства защиты. …Он…стал давать и action in factum, иск, аналогичный rei vindicatio, при помощи которого суперфициарий мог защищать свое право пользования землей… от всех посторонних лиц и от самого собственника. Вследствие этого superficies из личного права превратилось в вещное… Аналогичный процесс превращения обязательственного права в вещное мы наблюдаем в другой области. Так же точно, как под постройку, государство, города, а потом и частные владельцы сдавали нередко свои земли за известный ежегодный оброк (vectigal) в наследственную и даже вечную аренду… с тем чтобы, пока vectigal вносится, земля ни у самого съемщика, ни у его правопреемника отобрана быть не могла. И здесь, как при superficies, …претор стал давать …action in rem – иск, аналогичный rei vindicatio против всех, даже и против собственника. Вследствие этого и это право приобрело характер особого вещного права на чужую вещь».(2)

Именно наделение личного поначалу права такими «вещными» атрибутами, как вещные иски и «следование за вещью», меняет саму природу этого права. При этом наделение (или «обделение») права арендатора указанными признаками есть дело законодателя, а не теории права. Последняя может лишь вырабатывать рекомендации законодателю. К.П. Победоносцев писал: «что именно должно причислить к обязательствам и что к вещным правам, этот вопрос в различных законодательствах разрешается неодинаково, ибо многие и важнейшие из обязательств имеют целью установить право на вещь». (3)

Д.Д. Гримм также указывал: «нетрудно убедиться, что одни и те же отношения подводятся то под понятие вещных, то под понятие обязательственных прав, в зависимости от того, в каких пределах, в каком объеме данная положительная система права признает данную категорию правоотношений заслуживающей самостоятельной судебной защиты. Так, например, имущественный найм одними правовыми системами (например, римским правом) рассматривается как чисто личное отношение, и наниматель не пользуется защитой против третьих лиц, а только против своего контрагента, отдавшего ему вещь внаем, а другие системы (например, прусское право) придают этому отношению характер вещного права, так что наниматель на срок существования своего права пользуется защитой против всех и каждого».(4)

В советскую эпоху безоговорочно действует правило, по которому при переходе права собственности на арендованное имущество договор найма сохраняет силу для нового собственника. Это дало основание Б.Б. Черепахину писать, что «сдача имущества внаем порождает вещное право владения нанимателя, следовательно, вещное обременение сданной внаем вещи».(5) Современное гражданское право России осталось на «советских позициях», подтвердив абсолютное право арендатора на обладание имуществом. М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, последовательно считая арендатора носителем лишь прав обязательственного характера, тем не менее пишут: «По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма четко просматриваются отдельные элементы (курсив мой – А.Р.) вещно-правовых отношений, а за нанимателем признается статус титульного владельца. Передаваемое внаем имущество обременяется правом нанимателя, которое приобретает значение права следования, характерное для вещно-правовых отношений».(6)
Однако те «отдельные элементы», о которых говорят авторы, являются единственными легальными признаками ограниченного вещного права!
Формальное (в положительном смысле) сопоставление признаков ограниченного вещного права и права арендатора на владение и/или пользование вещью приводит к выводу, что отечественный законодатель, видимо, сам того не желая, отнес права арендатора к категории вещных. Потому игнорирование того обстоятельства, что права арендатора на владение и/или пользование имуществом соответствуют легальным признакам вещных прав, заставляет искать подтверждение своей точки зрения «на стороне».
Е.А. Суханов приводит такой довод в пользу обязательственно-правовой природы прав арендатора: «они всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества, и их содержание … определяется исключительно условиями конкретного арендного договора. В соответствии с ними объем прав арендатора всякий раз может быть различным…, и потому их невозможно заранее точно определить.…Для ограниченного вещного права такое положение исключено: их характер и содержание определяются непосредственно законом, а не договором с собственником, тем более что их возникновение может происходить и помимо его воли». В своей более ранней работе Е.А. Суханов писал более категорично: «права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер … Они всегда возникают в силу договора с собственником имущества, и их содержание … определяется условиями конкретного арендного договора. Для вещных прав такое положение невозможно (курсив мой – А.Р.)». (7)

Что до того, что вещное право не возникает из договора, то самое вещное из всех прав – право собственности с неизменным успехом уже не одну тысячу лет возникает именно из договоров. Не только происхождение, но даже содержание прав, прямо названных в законе вещными, может быть определено договором. Например, сервитут возникает на основании договора, которым и определяется объем принадлежащих обладателю сервитута полномочий: «сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута» (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
Более того, в определенных случаях даже содержание права собственности может быть определено договором, на основании которого это право возникло. В качестве примера можно привести пожертвование (ст. 582 ГК РФ). Критикуемый аргумент тем более удивителен, что сам Е.А. Суханов в качестве примера ограниченного вещного права приводит право пожизненного пользования жилым помещением, основанное на договоре пожизненного содержания с иждивением или завещательном отказе. Объем такого права определяется условиями сделки так же, как и в случае с договором аренды. Даже само существование права собственности иногда поставлено в зависимость от выполнения собственником обязательств по договору, на основании которого к нему перешло право собственности. Например, покупатель товара, проданного в кредит, является, по общему правилу, его собственником с момента передачи товара. Тем не менее, при не выполнении им своего обязательства по оплате товара он может лишиться и собственности.
Вопрос о возможности ограничения права собственности договором ставился еще в дореволюционной юридической практике: «относительно ограничений в праве распоряжения, установляемых частною волею по договорам и завещаниям, следует заметить, что наше законодательство вообще не содержит воспрещения установлять подобные ограничения как по сделкам между живыми, так и по завещанию. … Но если таким образом полная свобода, по нашему законодательству, уступать и завещать недвижимое имущество под всякого рода непротивными закону условиями не подлежит сомнению, то возникает вопрос: допускается ли и в какой мере по нашим законам присвоение таким условиям вотчинного характера, т.е. силы и обязательности для всех последующих приобретателей имения, по отношению к которому они установлены».(8)
На основании многочисленных примеров из нотариальной практики (например, установленные для приобретателей земельных участков «запрещение окапываться глубокими канавами» или «воспрещение строиться вообще»(9) ) Редакционная Комиссия пришла к выводу о принципиальной допустимости таких ограничений.

Е.А. Суханов пишет также: «ограниченные вещные права … предоставляют законную возможность одному лицу в том или ином отношении использовать вещь, принадлежащую другому лицу, то есть чужую, причем в принципе независимо от согласия (воли) присвоившего ее собственника. Использование чужой вещи по соглашению с ее собственником, например по договору аренды, не требует признания за пользователем вещного права. Поэтому многие вещные права возникают не по договору (соглашению) сторон, а в силу иных, прямо предусмотренных законом юридических фактов (исключение составляют право залога, а в нашем правопорядке — еще и сервитуты)». (10)
Как видим, автор не забывает про специфику таких вещных прав, как сервитуты. Но если возможно как минимум одно исключение (а вместе с залогом – два), то как можно сделать вывод о том, что независимость возникновения права от воли собственника есть непременный признак ограниченного вещного права? Кроме того, обладатель ограниченного вещного права все же почти всегда получает вещь по воле ее собственника.
Таким образом, два основных аргумента Е.А. Суханова в защиту обязательственно-правовой природы прав арендатора оказываются достаточно спорными.
Еще одним доводом Е.А. Суханова выступает следующий: «реализация вещного права не зависит от действий других лиц. В этом состоит его принципиальное отличие от обязательственных прав». Отметим, однако, следующее. Сам Е.А. Суханов в рамках комментируемой статьи относит к «традиционным» вещным институтам право на получение вещных выдач. Как же это соотносится с предыдущим утверждением? Ведь получатель таких выдач может повторить сказанное К.П. Победоносцевым про отданные в долг деньги: «я ожидаю, с большей или меньшей уверенностью, что они возвратятся ко мне, в число моих вещей; но это возвращение зависит уже не от непосредственной власти моей над капиталом, которой я уже не имею, но от власти моей над действиям моего должника, и от этого действия»(11).
Кроме того, на наш взгляд, нельзя «с ходу» согласиться и с утверждением, что арендатор не в силах самостоятельно реализовывать свои права. Безусловно, объем его прав ограничен договором, но в его рамках арендатор самостоятельно осуществляет эксплуатацию вещи после ее передачи арендодателем. Для извлечения полезных свойств вещи арендатору помощь собственника не нужна. Но ведь именно способ удовлетворения интереса – собственными действиями или посредством действий других лиц – служит водоразделом абсолютных и относительных прав. Функция вещного права проявляется именно «в том, чтобы … обеспечить возможность частного потребления полезных свойств предмета».(12)
На наш взгляд, вещное право владения и/или пользования вещью у нанимателя возникает лишь после передачи ему вещи, когда арендатор приступает к самостоятельному использованию полезных свойств вещи. При этом между арендатором и арендодателем продолжают существовать и обязательственные отношения – по уплате арендной платы и т.п. «В найме это начало (личное – А.Р.) соединяется, по существу дела, с вотчинным началом владения. Это соединение необходимо иметь в виду для правильного определения отношений, из найма вытекающих. Необходимо признать, что наемщику принадлежит владение, предоставляемое ему хозяином имущества…, за что наемщик обязывается производить хозяину условленную плату…» (13). Такая неразрывная связь вещных и обязательственных отношений характерна не только для аренды. Так, вещное право нанимателя ager vectigalis существовало лишь «пока установленное соглашением vectigal выплачивалось собственнику.… Но если содержатель такой аренды оказывался неисправным плательщиком vectigal, то земля возвращалась к собственнику». (14) Эмфитевтор также был обязан уплачивать ежегодный канон собственнику участка.
Передача вещи по договору аренды означает временное овладение вещью арендатором, ее временное «приобретение». «Бессрочность» вовсе не является признаком вещных прав; в качестве примера можно привести право застройки по ГК РСФСР 1922 г., право залога, если признавать его вещным правом. Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное участниками договора простого товарищества имущество, которым они обладали на праве собственности признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 1 ст. 1050 ГК РФ договор простого товарищества прекращается вследствие истечения срока договора простого товарищества. При этом товарищ, внесший в общую собственность индивидуально определенную вещь, вправе при прекращении договора простого товарищества требовать в судебном порядке возврата ему этой вещи при условии соблюдения интересов остальных товарищей и кредиторов. Таким образом, право общей долевой собственности товарищей может быть ограничено сроком действия договора простого товарищества.
К.П. Победоносцев писал: «имея власть над вещью, я имею вещь приобретенную, я приобрел саму вещь; имея требование по поводу вещи, я имею только право на приобретение вещи. Первое есть осуществленное право на вещь, второе – осуществимое право на вещь …. Таким образом, все права по предмету действительного (фактического) обладания разделяются на две категории: вещные права и требования». (15)

172. Что необходимо для вещно-правовой защиты прав арендатора — юридическая или фактическая передача имущества?

Для возникновения возможности использовать вещно-правовые способы защиты арендатор должен стать владельцем. Известно, что владение (в отличие, например, от собственности) есть факт, но не право.

173. Определяет ли факт передачи имущества момент вступления договора аренды в силу?

Между сторонами возник спор в результате того, что каждый из контрагентов ссылался на свой вариант договора от 18.04.2000, содержащий разные данные о сроке аренды (по мнению истца — с 18.04.2000, ответчика — с 04.08.2000), размере арендной платы (31 280 руб. и 16 345 руб. соответственно). Окружной суд, разрешая данный спор, указал, что дата передачи арендованного имущества арендатору не может безусловно определять момент вступления договора аренды в силу (см. постановление ФАС ВВО от 10.10.2001 N А29-1329/01-2Э).
В другом деле суд того же округа обосновал постановление таким образом:
«По общей характеристике гражданско-правовых обязательств договор аренды является консенсуальным и считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. В этой связи аргумент кассатора по поводу правовой характеристики договора и момента его совершения является ошибочным, как и его ссылка на ст. 433 ГК — Передача сданного в аренду объекта арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. — Дата передачи арендованного имущества арендатору не может безусловно определять момент вступления договора аренды в силу» (см. постановление ФАС ВВО от 10.10.2001 N А29-1329/01-2Э).
Заметим, что момент передачи имущества вообще не может определять момент заключения договора аренды, поскольку указанный договор консенсуальный, а не реальный. Момент передачи имущества по договору имеет значение только для определения момента исполнения арендодателем своей обязанности и не более того. Вместе с тем из материалов дела неясно — когда состоялась фактическая передача спорного имущества. В зависимости от этого решается и вопрос о моменте возникновения обязанности по внесению арендной платы.

Защита прав арендатора при заключении долгосрочного договора аренды недвижимого имущества

С необходимостью заключения долгосрочного договора аренды недвижимого имущества рано или поздно сталкивается практически любой владелец бизнеса. Для того чтобы установить равноправные партнерские отношения с арендодателем и избежать ущемления своих интересов арендатору следует проследить за законностью оформления договорных отношений.

ПРОВЕРКА ПОЛНОМОЧИЙ ПОДПИСАНТА

В первую очередь необходимо проверить полномочия представителя арендодателя на подписание договора. Следует запросить оригинал и заверенную копию доверенности подписанта. В случае отсутствия у данного лица полномочий на подписание договора, соглашение может быть признано недействительным.

ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА АРЕНДЫ

Далее необходимо идентифицировать имущество, которое передается в аренду, то есть четко определить предмет аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды указываются данные, которые определенно устанавливают имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды. Если этих данных нет в договоре, то условие об объекте, передаваемом в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор является не заключенным.

ФОРМА ДОГОВОРА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

В соответствии со ст. 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества должен заключаться в письменной форме. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В случае несоблюдения формы договора аренды недвижимости, данный договор является недействительным.

В договоре аренды недвижимости должно содержаться условие по размеру арендной платы. В случае отсутствия такого условия договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Одним из условий долгосрочного договора аренды недвижимости может являться арендный профиль арендатора, то есть деятельность, которую он планирует осуществлять в арендуемом помещении. Если такое условие включено в договор, то арендатор обязан вести бизнес в точном соответствии с данным профилем. Так, например, если, в арендном профиле указан ресторан или кафе, то арендатор не вправе использовать помещение для размещения фитнес-клуба.

Часто арендодатель требует предоставить финансовые гарантии возможных убытков в случае возможного расторжения договора аренды или иных нежелательных для него действий со стороны арендатора. Данной финансовой гарантией является обеспечительный (гарантийный) взнос. Необходимо внимательно ознакомиться с условиями договора по размеру данного платежа, порядку его внесения и возврата.

РАЗГРАНИЧЕНИЕ ЗОН ОТВЕТСТВЕННОСТИ

Заключение долгосрочного договора аренды недвижимости предусматривает необходимость четкого разграничения ответственности между арендатором и арендодателем по содержанию и ремонту инженерных систем и коммуникаций. Для этого стороны составляют Акты разграничения зон эксплуатационной ответственности. В Актах необходимо подробно указать, где заканчивается зона эксплуатационной ответственности арендодателя, и начинается зона ответственности арендатора. Это позволит арендатору в случае возникновения форс-мажорных ситуаций, например, прорыва канализации в арендуемых помещениях, предъявить арендодателю требования о возмещении ущерба – если часть коммуникаций, которые являются причиной залива, находится в зоне ответственности арендодателя.

Часто арендодатель включает в договор условия, предусматривающие обязанность по страхованию арендуемого объекта недвижимости в его пользу за счет арендатора. Арендатору необходимо рассчитать свои затраты на страхование имущества.

СОГЛАСОВАНИЕ УСЛОВИЙ ДОГОВОРА

Необходимо отметить, что чаще всего арендодатели предлагают арендаторам для подписания типовые формы соглашений, разработанные исключительно с учетом собственных интересов. Договоры содержат невыгодные, даже кабальные для арендатора условия. Следует внимательно изучать содержание данных соглашений и согласовывать их изменение в целях защиты интересов арендаторов.

Адвокат Краснова М.Н.

Каждый хоть раз, но становился участником гражданских правоотношений, регулируемых Законом «О защите прав потребителей». Однако большинство людей не знают свои права. Как вернуть билеты в кинотеатр, и есть ли у Вас такое право? С уверенностью можно сказать, что каждый хоть раз, но становился участником гражданских правоотношений, которые регулируется законом о защите прав потребителей, будь то […]

ЧТО ТАКОЕ ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО? Долевое строительство – это особый вид денежных вложений, в рамках которых застройщик вовлекает инвестиции граждан для возведения какого-либо объекта недвижимости. КТО ТАКОЙ ДОЛЬЩИК? Дольщик – это человек, который заключил договор долевого участия в строительстве объекта. Дольщик не всегда становится обманутым – это кому как «посчастливится». Для того чтобы не попасться на […]

Если Вас остановил сотрудник ГИБДД, в первую очередь, вне зависимости от того, совершили ли Вы нарушение, не паникуйте! Стоит придерживаться простых правил. Если Вас остановил сотрудник ГИБДД, в первую очередь, вне зависимости от того, совершили ли Вы нарушение, не паникуйте! Держите себя уверенно и следите за действиями сотрудника ГИБДД. 1) Вы не обязаны выходить из […]

Защита интересов арендатора при аренде нежилого помещения

Юрист ООО «Юридическая областная служба»

Александр Сергеевич Герсонский

В бизнесе — не редкость потребность субъекта коммерческой деятельности в аренде нежилого помещения, будь то офис или помещения для торговли. Зачастую предприниматель сталкивается с различными проблемами, сопровождающими арендные отношения.

Практика выделяет множество «подводных камней», «всплывающих» после заключения договора, который скрыто или прямо не отвечает интересам Арендатора – это и невозможность последнего в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, и необоснованное повышения арендной платы, невозможность размещения рекламы без согласования с собственников, проведения перепланировки по своему желанию, различного рода ограничения и санкции. Нередки и ситуации, когда Арендатора буквально без предупреждения выкидывают из арендуемого помещения.

Этим и другим проблемам посвящена настоящая статья.

Как максимально подстраховаться на стадии заключения договора аренды (субаренды),

чтобы избежать подобных ситуаций?

При аренде нежилого помещения, будущему арендатору следует обратить свое пристальное внимание как на подписываемый договор аренды, так и на самого арендодателя.

Перед заключением договора аренды необходимо осуществить комплекс действий, направленных на проверку контрагента. Это необходимо не только для безопасности совершаемой сделки, но и для предупреждения возможных неблагоприятных налоговых последствий, которые могут наступить в случае, если Ваш контрагент окажется включенным в реестр ненадежных налогоплательщиков.

О том, как осуществить проверку контрагента мы уже подробно разговаривали ранее ( http://sokolaw.ru/articles/319721 ).

Напомню, что для проверки контрагента требуется з апросить ряд документов, подтверждающих его фактическую деятельность и реальную возможность исполнить условия договора. Применяя данную рекомендацию к арендным правоотношениям следует уточнить, какие именно документы необходимо запрашивать у арендатора:

Заверенные копии Свидетельства о государственной регистрации (с 2017 года данное свидетельство не выдается), Свидетельства о постановке на налоговый учет;

Выписка из ЕГРЮЛ (либо ЕГРИП, если арендодатель является индивидуальным предпринимателем);

Копия протокола общего собрания участников (акционеров) или решения единственного участника (акционера) контрагента о назначении на должность директора и приказ о назначении руководителя (для юр.лиц);

Копия доверенности на подписанта, если договор подписывает иное лицо;

Справка из банка о банковских реквизитах контрагента;

Копия паспорта (если арендодатель является индивидуальным предпринимателем, если физ.лицо — копия паспорта и СНИЛС);

При отсутствии печати у контрагента — письмо, подтверждающее ведение им деятельности без печати;

Документы, подтверждающие право передачи помещения в аренду/субаренду (Свидетельство на право собственности, либо первичный договор аренды с согласием арендатора на передачу помещения в субаренду!)

Документы БТИ (технический или кадастровый паспорт с экспликацией или поэтажным планом, на котором отмечено помещение предоставляемое в аренду).

Первым делом необходимо проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Если собственник и арендодатель по договору не совпадают, следует выяснить, на каком именно основании арендодатель осуществляет распоряжение имуществом. В этом случае, у арендодателя должно быть письменное согласие на передачу помещения в аренду / субаренду.

Также стоит проверить и полномочия непосредственно подписанта . Если арендодатель юридическое лицо, договор должен быть пописан либо исполнительным органом, действующем на основании Устава без доверенности (директор, ген.директор и тд.), либо уполномоченным представителем — лицом, имеющим соответствующие полномочия на основании доверенности (при отсутствии такой доверенности договор может быт признан недействительным).

Кроме того, рекомендуется осуществить дополнительную проверку контрагента путем направления запроса в различные госучреждения. Так, рекомендуется самостоятельно запросить выписку из ЕГРЮЛ/ ЕГРИП в отношении арендодателя. Не будет лишним «пробить» арендодателя на сайтах Судов общей юрисдикции, сайте Арбитражного суда, ФССП России, и тд. В случае выявления факта претензий к контрагенту, либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности.

Рекомендуется также запросить выписку из ЕГРП в отношении арендуемого имущества. Данная выписка может быть запрошена в электронном виде на сайте Росреестра.

Проверка договора аренды.

Непосредственно при согласовании договора аренды, в первую очередь, следует обратить внимание на такие условия договора, как дата и место заключения договора, предмет аренды, срок, цена договора, реквизиты сторон. Если договором не будут определены все существенные условия, договор может быть признан незаключенным. Кроме того, неудобные условии договора, в дальнейшем могут вылиться в существенные проблемы для Арендатора. Предлагаю по порядку разобрать те моменты, на которые стоит обращать внимание при подписании договора.

1. Объект аренды

Особое внимание следует уделить предмету договора аренды, являющемуся существенным условием договора. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если таких данных в договоре нет, или предмет договора недостаточно конкретизирован договор аренды может быть признан незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как правило, объект аренды может быть идентифицирован следующими признаками:
— адрес местоположения объекта аренды, этаж;

— наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения и тд);

— функциональное назначение (нежилое — производственное, складское, торговое, административное и тд);

— площадь помещения (общая и передаваемая в аренду).

Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Мы же рекомендуем, к любому договору аренды прилагать как минимум план помещения, либо поэтажный план здания с отмеченным помещением, передаваемым в аренду.

Особенно внимательно следует отнестись к договорам аренды нестационарных объектов (павильоны, киоски, торговые палатки и т.д.), как правило, предмет договора в таких правоотношениях не имеет надлежащей идентификации – зачастую встречаются такие размытые формулировки как «павильон на остановке», «киоск на пересечении улиц» и так далее. При таких формулировках есть риск признания договора недействительным.

Рекомендуется при аренде нестационарных объектов прописывать максимально подробный адрес, с указанием на ориентиры месторасположения; к договору надлежит прикладывать план земельного участка с отметкой о месте расположения объекта и фото-привязку. Кроме того, необходимо также в обязательном порядке запрашивать все имеющиеся правоустанавливающие документы на нестационарный объект, будь-то договор купли-продажи, дарения, первичной аренды; требовать подтверждения разрешения от муниципальных (городских) властей на установку, ввод в эксплуатацию нестационарного объекта, включения его в соответствующие реестры.

В случае, если объект аренды является самовольной постройкой и установлен без каких-либо разрешений, есть риск его сноса или демонтажа. Поэтому в договоре рекомендуется устанавливать меру ответственности арендодателя на этот случай.

Кроме того, в арендных правоотношениях, где право собственности на объект аренды невозможно с точностью установить, всегда имеется потенциальный риск мошенничества со стороны контрагента.

2. Арендная плата

Еще одним существенным условием договора аренды является размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды следует считать незаключенным.

Арендная плата может быть определена в виде твердой суммы, вносимой периодически или единовременно, либо в виде неденежной формы арендной платы, (например встречные услуги).

Следует также определить, входят ли коммунальные услуги в арендную плату или нет. Если в договоре конкретного указания нет, то Арендодатель имеет право предъявить счет за коммунальные услуги сверх оговоренной арендной платы. Кроме того, еще одним неожиданным увеличением аренды может стать начисления НДС (в случае, если Арендодатель является плательщиков НДС), если в договоре нет прямого указания на то, что НДС входит с состав арендной платы.

Также, дополнительные обязанности возлагаются на Арендатора, если арендодателем выступает физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. В этом случае на Арендатора возлагается обязанность налогового агента в соответствии со ст. 226 НК РФ при выплате арендной платы. Арендатор обязан исчислить, удержать у налогоплательщика-арендодателя и уплатить сумму НДФЛ.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. При толковании данной нормы судебная практика исходит из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 399/08, Постановление ФАС Поволжского округа от 6 марта 2008 г. по делу N А49-3309/2007, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. по делу N А79-10625/2004-СК2-9987, Постановление ФАС Московского округа от 11 ноября 2004 г. по делу N КГ-А40/10324-04). Таким образом, Арендодатель не вправе изменять размер арендной платы чаще одного раза в год. Следует учесть, что любые подобные условия в договоре являются недопустимыми. Однако для арендатора, конечно выгодно добиться условия о неизменности размера арендной платы в течение всего срока аренды.

Нередко можно встретить ошибочное мнение, что существенным условием договора аренды нежилого помещения является также и срок договора аренды. В действительности это не так. Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть не определен сторонами. Однако, согласование срока также важно для контрагентов, так как от этого будет зависеть форма договора. Если договор заключен на срок более года, он требует обязательной государственной регистрации. Соответственно при отсутствии такой регистрации, договор считается незаключенным.

Процедура государственной регистрации договоров аренды регламентируется Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 и иными документами.

Для арендатора есть свои плюсы в заключении договора на срок более года. Положительными моментами будет то, что сам факт одобрения данной сделки со стороны государственного органа исключает многие потенциальные риски связанные с заключением договора (например, заключение договора с неуполномоченным лицом), также длительный срок аренды дает некоторую гарантию стабильности данных правоотношений. Неудобством может стать то обстоятельство, что обязанность по регистрации договора, как и все расходы, связанные с такой регистрацией, как правило, возлагается на Арендатора; также госрегистрацию должны проходить все дополнения и изменения к договору.

Если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). При этом госрегистрация такого договора не требуется. Однако, минус неопределенного срока договор аренды в том, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Для Арендатора, нацеленного на длительную аренду, это серьезные риски.

4. Пролонгация или перезаключение договора?

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, Арендатор по истечении срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (при прочих равных условиях). Однако, данная нормативная норма имеет диспозитивный характер, и соответственно договором такое право Арендатора может быть исключено.

При этом следует различать понятия. Перезаключение подразумевает прекращения действия старого договора и заключение нового. В этом случае, Арендодатель вправе требовать пересмотра условий нового договора. В тоже время, законодатель предусмотрел иной инструмент – пролонгация договора , при которой прежний договор остается в силе, но срок его действия продлевается.

Условие об автоматической пролонгации выгодно Арендатору на том основании, что при перезаключении договора аренды на новый срок Арендатор не вправе навязывать Арендодателю условия первоначального договора аренды (как разъяснено в п. п. 31, 32 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66, договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды; при заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора). В то же время пролонгация подразумевает лишь продление ранее заключенного договора без какого либо изменения его условий. Следует сказать, что такая пролонгация предусмотренная по умолчанию. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поэтому, если в договоре нет специальных оговорок действуют общие правила ст. 621 ГК РФ. Однако продление договора на неопределенный срок, как мы уже разбирали выше, не выгодно Арендатору.

Поэтому, в интересах Арендатора заключать договор аренды на срок 11 месяцев (что бы избежать госрегистрации) с последующей автоматической пролонгацией договора на тех же условиях и на тот же срок.

Наиболее оптимальной будет такая оговорка в договоре:

«Если ни одна из сторон настоящего Договора в срок за 30 (тридцать) календарных дней до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о своем намерении его расторгнуть, настоящий Договор автоматически продлевается на тот же срок (11 месяцев) и на тех же условиях».

При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок договор также не подлежит государственной регистрации.

5. Прием помещения.

Не менее важен при заключении договора аренды и порядок приема — передачи помещения. зачастую стороны не придают этому должного значения, что в свою очередь приносит в дальнейшем серьезные проблемы для Арендатора. Так, составляя акт приема-передачи нежилого помещения, стороны нередко ограничиваются простым указанием в акте факта передачи объекта арендодателем и принятия его арендатором, что является грубой ошибкой.

В акте необходимо указывать такие данные как:

— характеристики объекта и его площадь;

— функциональное предназначение объекта и возможность его использования в предпринимательской деятельности (для определенного вида предпринимательской деятельности подходящей Арендатору);

— состояние объекта, необходимость в текущем либо капитальном ремонте объекта;

— возможность для размещения вывески либо наружной рекламы (если у арендатора имеется такая необходимость);

— состояние инженерных коммуникаций (отопление, горячее и холодное водоснабжение, газоснабжение, электротехническое оборудование и т.д.);

— показания счетчиков приборов учета;

— факт передачи принадлежностей объекта аренды (ключи, пропуска и др.);

Нередко в Акте приема-передачи используют оговорку о том, что передаваемое нежилое помещение полностью соответствует условиям договора аренды, каких-либо претензий арендатор к арендодателю не имеет. Естественно, подобная оговорка отвечает интересам Арендодателя, но не Арендатора. Арендатору мы советуем исключить такую оговорку, а если Арендодатель настаивает на ней, советуем добавлять следующее «Видимых дефектов не обнаружено» . Это позволить предъявить претензию к Арендодателю в случае обнаружения скрытых дефектов в последствии.

При прекращении договора аренды нежилого помещения объект аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту с соблюдением тех же правил.

Следует помнить, что досрочное освобождение Арендатором объекта аренды (до прекращения действия договора аренды) без передачи его по передаточному акту Арендодателю не является основанием прекращения обязательства Арендатора по внесению арендной платы (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

6. Прекращение договора, расторжение или односторонний отказ от договора.

Мы уже говорили о том, что если Арендатор после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом, а Арендодатель не имеет возражений, договор считается возобновленным. По смыслу п. 2 ст. 621 ГК РФ, сторона договора аренды, намеревающаяся прекратить договор аренды по истечении установленного срока аренды (или предполагающая перезаключить его на иных условиях), должна направить соответствующее уведомление другой стороне. В противном случае договор аренды будет считаться пролонгированным (если в договоре нет прямого указания на недопустимость такой пролонгации). Но на практике больше возникает вопросов именно относительно досрочного расторжения договора.

Арендатору необходимо определиться, что для него более выгодно: гарантия длительных арендных отношений, или возможность в любое время съехать с офиса, расторгнуть договор. Законодатель исходит из того, что договор аренды нельзя досрочно расторгнуть по желанию одной из сторон. По общему правилу договор аренды расторгается по соглашению сторон, либо в случае не достижения такого соглашения в судебном порядке. Однако, существует инструмент, позволяющий Арендатору добиться прекращения договора в одностороннем порядке – это односторонний отказ от исполнения договора в порядке.

Здесь то и кроется распространенная ошибка многих договоров аренды.

Необходимо различать право на односторонний отказ от договора и право требовать расторжения договора. Если в первом случае договор расторгается во внесудебном порядке, по воле одной стороны обязательства, то во втором случае договор будет считаться расторгнутым только в случае принятия судом решения о его расторжении и после вступления в силу такого решения (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Зачастую, желая предусмотреть именно право на односторонний отказ от исполнения договора, стороны именуют такое право «правом на досрочное расторжение договора» или «правом на одностороннее расторжение договора» и так далее. Вызвано это, во-первых, недоверием к формулировке «отказ от исполнения договора», и в то же время, желанием прямо указать на внесудебный характер досрочного расторжения договора. В итоге, это приводит к тому, что в случае спора подобный договор будет расторгаться только в судебном порядке — на это прямо указывает судебная практика Верховного суда РФ (определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 г. N 310-ЭС15-4004, постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2011 г. N 9615/11). Мы рекомендуем при согласовании условия о праве на отказ от исполнения договора использовать следующие формулировки — «право на отказ от договора», «право на отказ от исполнения обязательства» и тп.

Следует сказать, что, как и односторонний отказ от договора, так и расторжение договора судом по требованию одной из сторон, не может быть безмотивным, то есть инициатору расторжения договора потребуется доказать наличие предусмотренных законом или согласованных в договоре оснований.

Для обхода этой нормы, в договоре рекомендуется прямо указать на «односторонний внесудебный отказ от исполнения договора без объяснения причин».

Рекомендуется также согласовать и порядок возмещения произведенных улучшений помещения в случае расторжения договора. По общему правилу стоимость таких улучшений должна возмещаться арендатору, однако на практике Арендодатель зачастую предусматривает в договоре обратное.

7. Субаренда и в чем ее опасность.

В отношении договора субаренды применяются те же правила, что и в отношении договора аренды, но с некоторыми особенностями. Сторонами в таком договоре будут являться арендатор и субарендатор.

Заключая договор субаренды, необходимо учитывать, что арендатор вправе сдавать арендованное ему имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Такое согласие может быть дано непосредственно в тексте договора аренды, либо в виде отдельного документа. Объем прав, передаваемых арендатором субарендатору по договору субаренды не может превышать объем прав, переданных арендатору арендодателем по первичному договору аренды.

Так, если арендодатель позволил арендатору осуществлять только конкретный вид деятельности в арендуемом помещении, арендатор не пожжет позволить субарендатору осуществлять какую либо иную деятельность; если договором аренды запрещено арендатору осуществлять перепланировку, он не вправе позволить ее осуществление субарендатору и так далее. Следовательно, первым делом субарендатору следует запросить у арендатора первичный договор аренды внимательно его изучить.

Кроме того, субарендатору рекомендуется осуществлять проверку не только своего непосредственного контрагента по договору субаренды, но и всех участников цепочки субарендных правоотношений ( зачастую помещение может передаваться в субаренду несколько раз).

Следует помнить, что договор субаренды заключается на основании договора аренды. В случае прекращения действия договора аренды, субаренда также считается прекратившейся.

Срок договора субаренды не может быть больше срока договора аренды согласно пункту 2 ст. 615 ГК РФ. Арендатор может потребовать освобождения занимаемого помещения (Постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2011 по делу №А23-2280/10)

Именно поэтому следует обращать внимание на срок первичного договора аренды. По тому же принципу и пролонгация договора субаренды будет недействительна, если первичный договор аренды не пролонгируется. Так, если первичный договор аренды не предусматривает автоматическую пролонгацию, а по истечению срока его действия стороны должны перезаключить (перезаключение подразумевает расторжение прежнего договора и заключение нового) договор на новый срок, то договор субаренды в таком случае не может быть пролонгирован. Он также прекращает действие и требует перезаключения на новых основаниях.

Досрочное расторжение договора аренды также влечет прекращение договора субаренды (ст. 618 ГК РФ). В связи с этим, следует предусмотреть подобные риски еще на стадии согласований договора субаренды (например, включить в договор условие, при котором арендатор обязан заблаговременно предупреждать субарендатора о расторжении первичного договора аренды).

Также, при субаренде рекомендуется согласовывать размещение наружной рекламы не с арендатором по договору субаренды, а с собственником здания/помещения.