Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве по ипотеке

Содержание:

Особенности переуступки прав по договору долевого участия

Благодаря документу, который считается цессией, можно реализовать квартиру, приобретенную посредством участия в долевой стройке.

Согласно нормативно-правовому акту, а конкретно ФЗ от 30.12.2004 N 214, весь механизм заключения договора регулируется Гражданским кодексом РФ.

Осуществление сделки возможно до вступления в право собственности, то есть до момента подписания акта приемки-передачи.

Если такой документ уже имеется, то заключить цессию невозможно. В таком случае будет осуществлена простая купля-продажа объекта недвижимости.

Переуступить право требования можно, если в договоре не прописано иное. К примеру, застройщик имеет право внести дополнительный пункт, где будет указано, что дольщик не может заключить договор цессии.

Как правило, на практике такое встречается очень редко. А вот присутствие и согласие компании-застройщика при совершении сделки обязательны.

Если не учитывать эту особенность, документ цессии могут посчитать недействительным.

Особенности сделки

Сделка может быть осуществлена только после оплаты полного долга или с переводом остатка на нового владельца. При этом график платежей и определенная сумма останутся неизменными.

То есть, как вначале платит первый дольщик, так далее будет оплачивать остаток долга и новый участник.

Сделка не может быть осуществлена без прохождения обязательной регистрационной процедуры договора:

  • в противном случае она будет признана недействительной;
  • все расчеты осуществляются только после регистрационной процедуры.

Продажа объекта недвижимости может быть осуществлена только по договору цессии. Никакие иные виды договоров не считаются цессией.

Нужно заострить внимание на данный пункт, поскольку в последнее время появилось множество различных мошеннических схем.

Законодательство

Законодательством полностью регламентируется весь процесс сделки. ФЗ 214 статья 11 ч. 1 регулирует процедуру уплаты долга и перевода на нового дольщика. Часть вторая этого же закона определяет, что договор должен быть зарегистрирован обязательно.

Согласно нормативно-правовому акту, а конкретно п. 1 статьи 391 Гражданского кодекса России определено, что сделка должна совершаться с согласия компании-застройщика.

А также организация должна одобрить перевод остатка долга на другого человека.

В соответствии со статьей 433 ГК РФ пункта 3 договор цессии считается заключенным с момента оформленной регистрации.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве считается действительной с момента постановки на регистрационный учет в госорганах.

Данную сделку можно осуществить только до момента вступления в право собственности и, если застройщик выразил согласие.

При подписании договора меняется только владелец. А сроки сдачи объекта и стоимость остаются неизменными.

Все права и риски переходят к новому владельцу. Ответственность первоначального дольщика заключается только в реальности права требования.

Иногда в договор вносится пункт, где указано, что первичный дольщик поручается за чистоту сделки.

Оформить в ипотеку договор цессии возможно. Но в таком случае потребуется согласие застройщика. К тому же придется выплачивать проценты еще до регистрации права собственности, то есть до момента подписания акта приемки-передачи.

Лишь некоторые банки снижают процентную ставку до ввода объекта в эксплуатацию.

Поэтому, покупая квартиру по договору цессии в ипотеку, нужно понимать, что придется до окончания строительства выплачивать долг в равной степени, что и после.

Если цессия оформляется для близкого родственника, то налоги не взымаются.

Процедура оформления

Все права и риски переходят в полном объеме новому дольщику. Оформить сделку возможно тогда, когда часть долга уже уплачена.

В процессе заключения договора компания-застройщик должна предоставить свое согласие.

Для начала необходимо:

  1. Проверить, имеются ли все необходимые документы у застройщика.
  2. Следует изучить бумаги дольщика и сопоставить все на предмет соответствия.
  3. Не лишним будет запросить ЕГРП.

Далее начинается подготовка. Необходимо получить согласие от застройщика и справку об отсутствии долга. Потребуется и согласие от финансового учреждения.

Покупатель должен, если состоит в браке, позаботиться о наличие согласия от супруга/супруги на оформление сделки.

Затем составляется и подписывается договор. Не лишним будет пригласить компанию-застройщика и попросить скрепить документ печатью.

Приблизительно в период 10 суток осуществляется регистрация договора. После неё проводятся все расчеты через банковскую ячейку.

Перечень документов

Чтобы оформить сделку, потребуются некоторые документы:

  • подлинник договора об участие в долевой стройке, и он должен быть обязательно зарегистрирован;
  • обязательно наличие платежного документа, который подтвердит, что все оплаты осуществлялись первоначальным дольщиком своевременно;
  • изучить техническую, проектную, бухгалтерскую документацию (можно получить в офисе компании-застройщика);
  • получить выписку ЕГРП;
  • согласие супруга или супруги;
  • все ранее заключенные договора цессии.

Документы должны быть в оригинале и копии.

Что значит переуступка при покупке квартиры? Узнайте тут.

Регистрация договора – процедура обязательная. Без неё сделка считается недействительной. Поэтому, следует сразу же, после подписания всех бумаг обратиться в Росреестр или Многофункциональный центр.

Именно там осуществляется вся процедура. Потребуется уплатить государственную пошлину.

Сроки регистрации составляют от 5 до 10 суток.

Образец договора содержит информацию о компании-застройщике, первоначальном и вторичном дольщиках, в нем:

  • отображаются данные по объекту строительства – предмете договора;
  • определяются права и обязанности каждой из сторон, а также ответственность;
  • могут быть внесены дополнительные данные.

Договор подписывается покупателем и продавцом, при необходимости может быть скреплен печатью организации-застройщика.

Оплачивается все в соответствии с ранее установленным порядком. При смене дольщика невозможно переделать график платежей и сумму.

Оплата продавцу может быть произведена после процедуры государственной регистрации:

  • расчет производится с использованием специальной банковской ячейки;
  • покупатель кладет туда нужную сумму, а продавец, после всех процедур, забирает деньги.

Налог оплачивает только продавец, так как считается, что он получил доход от сделки. То есть оплачивается НДФЛ.

Как продать квартиру по переуступке прав долевого участия? Пошаговая инструкция здесь.

Можно ли купить квартиру по переуступке в новостройке? Подробная информация в этой статье.

Покупатель несет определенные риски, если не проверит тщательно документацию, следующие:

  • банкротство застройщика и как следствие потеря средств и недвижимости;
  • продажа по двойному договору (сразу двум людям);
  • нарушения сроков сдачи;
  • строительство, не соответствующее стандартам или некачественное.

На видео о переуступке прав и заключении договора

Договор уступки права требования на участие в долевом строительстве (цессия ДДУ)

Вы передумали покупать квартиру в выбранном районе города, но договор долевого участия в строительстве уже подписан? Вам срочно потребовались деньги и вы хотите продать свою долю в доме строящемся по принципу долевого участия в строительстве? В данном случае просто необходимо составить договор уступки права требования (цессия) по договору долевого участия в строительстве, а если коротко (договор цессии по ДДУ). Но с другой стороны возникает следующий вопрос, как правильно оформить данную сделку и какие есть у неё нюансы? Именно поэтому наши квалифицированные юристы, находящиеся в Чебоксарах, подготовили для Вас соответствующий документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации типовой образец (пример) формы (бланк) уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2018 года, благодаря которому Вы правильно оформите данную сделку, чтобы минимизировать риски потери ваших денежных средств.

Скачать без регистрации

Внимание. Прочтите полезную информацию ниже, чтобы правильно составить договор цессии по ДДУ.
В конце текста БОНУС для жителей г.Чебоксары

Важно знать! Обязательно к прочтению

Данный договор переуступки права требования на участие в долевом строительстве многоквартирного дома регулируется следующими законодательными актами: глава 24 параграф 1 часть 3 Уступка требования (цессия) ГК РФ и федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

Основные нюансы договора цессии по ДДУ

  1. Переуступить право требования можно только до подписания акта приема-передачи, после это уже договор цессии заключить не получится.
  2. Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ. Договор вступает в силу только после ее государственной регистрации. Это означает, что не должны осуществляться никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования.
  3. Проверить если в договоре участия в долевом строительстве пункт о запрете на уступку права требования.
  4. Необходим следующий пакет документов, относящийся к сделке:
    • • первоначальный договор долевого участия (оригинал и нотариально заверенная копия);
    • • платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью;
    • • возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки;
    • • письменное согласие застройщика, в случае если в договоре есть пункт о том, что лишь в таком случае разрешена переуступка прав требования;
    • • разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования;
    • • нотариально заверенное согласие супруга, если участник находится в браке;
    • • если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
    • • согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
  5. В договоре переуступки не должны содержаться пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Все условия должны быть сохранены.
  6. Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому необходимо внимательно отнестись к этой части соглашения.
  7. Предыдущий дольщик несет перед новым ответственность за действительность переданного им права, но не за исполнение застройщиком его обязанностей.
  8. Если переуступка оформлена до возбуждения дела о банкротстве застройщика, то на гражданина распространяются гарантии Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О Фонде защиты прав граждан».
  9. Необходимо проверить, что на квартире нет обременений (ипотеки). Также удостовериться, что оплата была произведена по всем уступкам, если их было несколько.

Мы надеемся, что данный образец формы договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2018 года, поможет сохранить Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги юриста по долевому строительству. Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой квалифицированных юристов, которые смогут качественно оказать услуги по составлению договоров или сопровождению сделок с недвижимостью. Тем более, что в случае неправильно оформленного договора или не учтённого нюанса про который вы могли не знать или забыть, договор могут признать недействительным.

Договор уступки прав требования на квартиру

Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке Покупателю может предложить существующий дольщик, который вошел в проект на более ранних этапах строительства (заключил ДДУ — Договор долевого участия) и, не дожидаясь окончания строительства, переуступает свои права новому дольщику (Покупателю). Причем, уступает он именно право требования, т.к. права собственности на квартиру в недостроенном доме еще не существует.

Тогда такой Договор уступки прав требования по Договору долевого участия в строительстве (как и сам ДДУ) тоже проходит Откроется в новой вкладке.»>государственную регистрацию.

Если уступка прав происходит по другому типу договора (кроме ДДУ), то регистрация Договора уступки НЕ происходит. Для Покупателя, в таком случае, повышается риск утери (неполучения) прав на квартиру.

Другой тип договора (кроме ДДУ), по которому также могут уступаться права, бывает, когда Откроется в новой вкладке.»>Застройщик, например, рассчитывался построенными квартирами с подрядчиком или соинвестором строительства, а подрядчик/соинвестор затем уступает (переуступает) свое право (право требования квартиры по договору) уже конечному Покупателю квартиры. При этом подрядчик может иметь права на квартиры, например, по инвестиционному договору или по договору взаимозачета с Застройщиком (не ДДУ).

«Плюс» в варианте с подрядчиком в том, что подрядчик (когда ему срочно нужны деньги на текущую стройку) может выставить часть своих квартир на продажу, по ценам ниже, чем Застройщик.

«Минус» варианта с подрядчиком в том, что для Покупателя здесь гораздо выше риски, по сравнению с уступкой прав на основе Договора долевого участия (ДДУ). Откроется в новой вкладке.»>Повышенный риск здесь в том, что права самого подрядчика на конкретную квартиру могут быть четко не определены, либо подрядчик может не выполнить свои обязательства перед Застройщиком, а значит, его права на квартиры могут быть оспорены. То есть если головная Откроется в новой вкладке.»>сделка признается недействительной (сделка подрядчика с Застройщиком), то уступка прав по ней – тоже.

Кроме того, уступка прав подрядчиком в этом случае не проходит регистрацию в Откроется в новой вкладке.»>Росреестре, а значит, подрядчик имеет возможность продать одну и ту же квартиру по переуступке несколько раз.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ)

Если покупать квартиру по Договору уступки прав требования, то рекомендуется заключать его только в случае, когда уступка происходит на основе именно Договора долевого участия (ДДУ), с регистрацией в Росреестре. Тогда риски такой сделки для Покупателя будут минимальны.

Образец Договора уступки прав требования по Договору долевого участия представлен ниже.

Отметим также, что при переуступке прав Продавец (прежний дольщик) отвечает перед Покупателем (новым дольщиком) только за действительность переданных прав, и НЕ отвечает за неисполнение обязательств Застройщиком. То есть после уступки прав требования, Покупатель будет решать все вопросы, касающиеся строительства дома и выполнения или изменения условий основного договора (ДДУ) уже не с прежним дольщиком, а непосредственно с Застройщиком.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Если дольщик, уступающий право требования, еще не выплатил всю сумму Застройщику за строящуюся квартиру, то вместе с продажей права требования происходит и перевод долга к новому дольщику (Покупателю). при обязательном письменном согласии самого Застройщика – Откроется в новой вкладке.»>ст. 391 ГК РФ.

Чтобы остатки долга перед Застройщиком не всплыли неожиданно для Покупателя и не «повисли» на нем, ему следует получить у Застройщика акт сверки платежей первоначального дольщика. Из этого акта сверки будет видно, выплатил ли первоначальный дольщик всю сумму за квартиру, или у него еще остался долг перед Застройщиком. Если долг остался, то часть суммы по Договору уступки идет в уплату остатка долга Застройщику, а оставшаяся часть передается Продавцу.

Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Откроется в новой вкладке.»>Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.

Если же Акт приема-передачи уже подписан, но в собственность квартира еще НЕ оформлена, то первоначальный дольщик может ее продать только по Откроется в новой вкладке.»>Предварительному договору купли-продажи. А после оформления собственности – уже по обычному Откроется в новой вкладке.»>Договору купли-продажи квартиры.

Согласие Застройщика на уступку прав требования квартиры

По закону, в общем случае, согласие Застройщика при заключении Договора уступки прав требования – не обязательно (Откроется в новой вкладке.»>статья 11 закона ФЗ-214). Но закон (Гражданский Кодекс РФ), однако, позволяет указать в первоначальном ДДУ условие обязательного письменного согласия Застройщика на переуступку прав по такому договору. В таком случае, дольщику придется это условие выполнять (и иногда даже платить Застройщику за его согласие).

При этом Застройщик имеет законное право отказать в переуступке, если первоначальный дольщик еще не выплатил всю сумму по своему договору ДДУ.

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (Откроется в новой вкладке.»>п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Регистрация Договора уступки прав требования

Государственная регистрация Договора уступки прав требования происходит только в том случае, если первоначальный договор тоже подлежал регистрации в Росреестре. То есть только в случае, когда уступка совершается на основании ДДУ.

Для регистрации Договора уступки прав требования нужны следующие документы:

  • Зарегистрированный Откроется в новой вкладке.»>Договор долевого участия (тот, права по которому переуступаются; впоследствии он передается Покупателю);
  • Сам Договор уступки прав требования (подписанный сторонами и переданный на регистрацию, не менее 2-х экземпляров);
  • Письменное согласие Застройщика на уступку права и на перевод долга (если оплата по ДДУ была произведена Продавцом не полностью, или если такое согласие прямо предусмотрено в ДДУ);
  • Нотариально удостоверенное согласие супруги/-га Продавца на совершение сделки, либо документ, свидетельствующий о том, что уступаемые имущественные права не являются Откроется в новой вкладке.»>совместной собственностью супругов (брачный договор, соглашение супругов или решение суда о разделе общего имущества супругов);
  • Откроется в новой вкладке.»>Разрешение Органа опеки и попечительства на уступку прав, если участником долевого строительства является несовершеннолетний или недееспособный;
  • Заявление на регистрацию Договора уступки прав требования (от Продавца и от Покупателя);
  • Заявление от Покупателя на регистрацию ипотеки в силу закона (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Кредитный договор с банком, закладная и документы, названные в закладной (если покупка идет на кредитные средства банка);
  • Нотариальная доверенность (если в сделке участвуют доверенные лица Продавца и/или Покупателя);
  • Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию.

Если Продавец – юрлицо, то для регистрации понадобятся еще учредительные документы этого юрлица и документ, подтверждающий полномочия его представителя действовать от имени юрлица. Для акционерных обществ может потребоваться протокол решения собрания акционеров об одобрении крупной сделки.

Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.

После регистрации уступки прав, Покупателю надо не забыть забрать у предыдущего дольщика оригинал ДДУ. Он понадобится Покупателю позже, при регистрации своего права собственности на построенную квартиру.

Денежные расчеты по Договору уступки проводятся так же, как при обычных Откроется в новой вкладке.»>расчетах в сделках с недвижимостью (см. по ссылке).

Продавцу, кстати, не стоит забывать, что при продаже (уступке) своих имущественных прав, он должен заплатить налог с полученного дохода. О расчете Откроется в новой вкладке.»>налогов и налоговых вычетов в недвижимости можно узнать в соответствующем разделе Глоссария по ссылке.

Вообще, уступка прав требования в долевом строительстве – довольно распространенное явление на Откроется в новой вкладке.»>первичном рынке жилья. И покупка квартиры по уступке прав нередко позволяет Покупателю приобрести квартиру на завершающем этапе строительства дома (снижая риск недостроя), в то время как все квартиры напрямую от Застройщика могут быть уже проданы на ранних этапах.

Уступка прав требования по Договору долевого участия (ДДУ) регулируется статьей 11 Откроется в новой вкладке.»>закона ФЗ-214 и нормами Гражданского Кодекса (Откроется в новой вкладке.»>Глава 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве»).

Договор уступки прав требования может заключаться как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариально заверенной.

Откроется в новой вкладке.»>Нотариус здесь обеспечивает Покупателю дополнительную защиту и снижение рисков при покупке квартиры по Договору уступки прав требования. В этой сделке он контролирует не только сам договор уступки, но и первоначальный договор Продавца с Застройщиком, на основании которого переуступаются права.

Договор уступки (или переуступки) прав называют также Договором цессии. Того, кто уступает свои права, называют цедентом, а того, кто эти права получает – цессионарием.

Особенности сделки по переуступке прав

Дополнительно о некоторых особенностях и Откроется в новой вкладке.»>рисках переуступки прав на квартиру (с позиции Покупателя новостройки) можно почитать по ссылке.

А для Продавца – последовательность действий для Откроется в новой вкладке.»>продажи квартиры по переуступке прав подробно описана в отдельной заметке по приведенной ссылке.

Уступка прав требования может быть и Откроется в новой вкладке.»>безвозмездной. Например, в случае, когда дольщик хочет подарить еще не построенную квартиру своему родственнику. Особенности такой сделки – см. по ссылке.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ .

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Преимущества и недостатки переуступки ипотеки

Когда банк и заемщик заключают кредитный договор, обеспеченный ипотекой, каждый из них имеет свои права, обязанности, и при этом не лишен права передавать их третьему лицу, не участвовавшему при совершении сделки. Это соглашение и есть переуступка ипотеки.

Что такое переуступка ипотеки и для чего она нужна

Переуступка права на ипотеку – это один из вариантов решения жилищного вопроса для граждан со средним уровнем дохода. Можно приобрести как готовое жилье, так и вложить денежные средства в возведение жилищного комплекса, предварительно заключив соглашение с застройщиком. Это выгодное предложение, ведь к моменту окончания строительства цена на объект недвижимости поднимется в несколько раз. Перед тем как переуступить ипотеку на квартиру, покупатель должен заранее оценить возможные затраты, плюсы и минусы предстоящей сделки.

К переуступке ипотеки чаще всего прибегают застройщики, желающие получить максимальную прибыль при экономии средств. Если жилье приобрести до момента, когда оно пройдет государственную регистрацию и сдачу в эксплуатацию (от застройщика ипотека), можно сэкономить до 20% его стоимости.

Основная проблема состоит в выборе кредитного учреждения, которое заинтересует подобное предложение, ведь большинство из них хотят получить в залог имущество с высокой стоимостью, а не обязательства заемщика. Поводом для волнения может быть как нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию, так и недобросовестность новых владельцев.

Перед тем как купить квартиру в ипотеку по переуступке, заемщик может столкнуться с некоторыми нюансами:

  • высокая процентная ставка;
  • длительный поиск подходящего банка;
  • жесткие требования;
  • требуется предварительный договор уступки права требования квартиры с ипотекой;
  • отсутствие полной информации о кредиторе (его репутации) или объекте недвижимости;
  • недоверие к соинвесторам.

Переуступка от физического лица

ФЗ «Об ипотеке» (ст. 47) гласит, что ипотека по переуступке от физического лица оформляется после получения разрешения кредитного учреждения, которое неохотно идет на подобные уступки. Но ситуации бывают разные.

  1. Например, ипотека была оформлена в браке, а после развода один из супругов желает отказаться от своей половины и переуступить обязательства другому.
  2. Переезд на постоянное место жительства в другую страну требует от заемщика погашения кредита раньше указанного срока и снятия с жилья обременения. Как правило, на это уходит много времени. Переуступка является максимально приемлемым вариантом в этом случае. Новый владелец (покупатель) продолжает выплачивать долг, и обе стороны остаются довольны.
  3. Исключением становится передача прав на недвижимость в порядке наследования, о чем указано в п.3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке». В этом случае заемщик оформляет договор без согласования с кредитным учреждением.

Переуступка по инициативе кредитора

Инициатором переуступки может стать и кредитор. Например, в случае банкротства. Тогда все права и обязательства переходят новому владельцу без уведомления плательщика относительно причины банкротства. Однако новый владелец в обязательном порядке должен уведомить своих клиентов о том, как дальше выполнять обязательства по платежам, об изменении условий в письменном виде, предоставить новые реквизиты. Если этого не произошло, необходимо самостоятельно узнать нужную информацию на официальном сайте банка-кредитора. Следует заметить, что в период переуступки прав банка-банкрота его правонаследник не имеет права взымать штрафы и пени за нарушение срока погашения долга до окончания процедуры ликвидации.

Однако это не единственный случай, когда банк желает переуступить ипотеку. Проявлять инициативу он может, если:

  • сделка признана неликвидной;
  • требуется досрочное погашение долга, включая проценты;
  • взыскание на предмет залога, если заемщик нарушил график выплат.

Кредитная организация переуступает ипотеку другому кредитору путем выставления объекта недвижимости или его прав на аукцион.

Какие банки осуществляют переуступку ипотеки

Кредитное учреждение может переуступить права на ипотеку третьему лицу, если оформлена закладная (ст. 316 ГК РФ).

Для большинства граждан со средним уровнем дохода покупка жилья по переуступке ипотеки является заманчивым предложением. Выплатив покупателю разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и остатком долга, можно реализовать давнюю мечту – покупку собственного жилья.

Лидирующие позиции в содействии передачи прав на ипотеку и снятии обременения занимают Сбербанк и ВТБ-24. Переуступка квартиры в Сбербанке происходит после получения соглашения и проходит следующие этапы:

  • одновременное открытие 2 депозитов или банковских ячеек, в которых будут находиться суммы остатка по ипотеке и денежные средства покупателя;
  • процедура снятия обременения с последующей передачей документов для регистрации в Росреестре;
  • подписание договора купли-продажи в присутствии юриста кредитного учреждения;
  • госрегистрация переуступки прав на имущество (в Росреестре);
  • оплата подоходного налога.

При переуступке долга по ипотеке с привлечением профильных специалистов банк взимает процент.

В ВТБ 24 переуступка ипотеки предусматривает выполнение тех же обязательств, но имеет характерную особенность в виде предложения своей базы объектов недвижимости, которые выставлены на продажу. Такое предложение имеет свои преимущества и недостатки:

  • можно получить льготу при внесении первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья;
  • предлагаемая стоимость недвижимости может быть значительно ниже рыночной, к тому же необходимо оплатить проценты за услуги банка в качестве посредника.

Насколько приемлемы условия кредитора, заемщик решает сам. В 2017 году банк ВТБ 24 при оформлении сделки выдвигает следующие требования.

Размер минимального первоначального взноса

Сумма ежемесячных выплат

Не превышает 60%

Если заемщик не является клиентом банка и не оформил страховой договор, то размер % ставки определяется с учетом возраста, финансового положения заемщика и срока погашения ипотеки

Особенности налогообложения

С 2016 года в законодательстве РФ введено минимальное значение налоговой базы, осуществив возможность уменьшения суммы налога от продажи недвижимости (ст. 244 НК РФ).

  1. Физическое лицо может воспользоваться правом налогового вычета в 1 млн. руб., желая продать недвижимость, а из этой суммы уже взимается 13%.
  2. Уменьшить размер дохода от продажи можно на сумму оплаты застройщику, облагая налогом лишь разницу в цене. Если недвижимое имущество продается по исходной цене или ниже, то налог не предусмотрен. Однако наличие подтверждающих документов и поданного заявления в налоговую инспекцию обязательно.
  3. Согласно ФЗ от 29.11.14 г. № 382 доход от продажи недвижимости облагается налогом по истечении 5 лет владения ним. Если гражданин РФ владеет недвижимым имуществом не более 3 лет, то согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ он освобожден от уплаты налога.
  4. Если в деле фигурирует договор переуступки права требования по договору долевого участия (ипотека), то кадастровая стоимость доли рассчитывается в процентном соотношении (см. образец). Следует помнить о том, что таким правом могут воспользоваться лица, непрерывно проживающие на территории России не менее 183 дней.
  5. Закон действует в том случае, если недвижимость приобретается не по наследству или договору дарения.

Как происходит переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

Договор цессии – максимально приемлемый вариант приобретения недвижимого имущества, когда сложно подобрать подходящее жилье из-за отсутствия выбора. Иногда это единственно возможный способ. Несмотря на то что покупка квартиры по ДДУ проходит разные этапы сделки, ст. 389 ГК РФ указывает на признание сделки ликвидной с момента ее регистрации в Росреестре, при этом не предусматривает передачу обязательств лицу, уступающему свои права (цеденту).

Договор цессии по ипотеке (см. образец) необходимо оформить до момента продажи недвижимости. В противном случае переуступать будет нечего, ведь застройщик фактически выполнит свои обязательства.

Переоформление ипотеки – многоэтапный процесс:

  • уведомление строительной организации;
  • разрешение застройщика на переуступку (только в письменном виде);
  • проверка отсутствия задолженности;
  • оформление согласия супруги;
  • подтверждение банком ликвидности совершенной сделки.

Риск и выгода нового собственника

Оформляя куплю-продажу по договору переуступки, продавец недвижимости фактически передает свои права и обязательства правопреемнику. Передача прав по ипотеке имеет свои преимущества и недостатки.

Положительными моментами переуступки прав являются:

  • юридическая чистота объекта собственности;
  • возможность приобретения жилья, когда все ликвидные варианты исчерпаны;
  • возможно возвращение средств без применения штрафных санкций;
  • меньше остаток долга и срок погашения;
  • возможность заработать на росте цен;
  • кредитное учреждение выступает в качестве гаранта.

К неприятным последствиям относят:

  1. Возможные претензии к лицу, уступающему свои права в случае неликвидности совершенной сделки (ст. 390 российского ГК), если дольщик желает купить квартиру по переуступке в новостройке в ипотеку и требует погасить всю сумму, указанную в ДДУ.
  2. Когда происходит продажа квартиры по переуступке прав собственности, но дом не сдан в эксплуатацию, ипотека может выявить несостоятельность застройщика в финансовом отношении, например, в случае банкротства или намеренного затягивания срока сдачи.
  3. Если нового владельца ипотеки не устраивает качество предоставляемых услуг, права по ДДУ, предъявить претензии он сможет только компании-застройщику. Нужно заранее изучить механизм цессии, чтобы понять, чем опасна переуступка квартиры в новостройке.
  4. Риск возрастает, если дом не сдан, ипотека оформляется по нестандартной схеме: застройщик вместо договора долевого участия предлагает заключить предварительное соглашение (в т. ч. куплю-продажу), а также инвестиционное или с использованием векселя, которые можно не регистрировать в государственной службе.
  5. Не стоит забывать о получении одобрения у компании-застройщика, если нужно продать квартиру по переуступке в строящемся доме, когда ипотека полностью не погашена.

Вопросы возникают и в момент переуступки пая в жилищно-строительном кооперативе. Ипотека на переуступку ЖСК не предусматривает передачу паевых взносов новому пайщику (как частичных, так и полных), несмотря на отсутствие запрета в законодательстве. Паевые взносы возвращаются пайщику при выходе из кооператива, но при этом он теряет средства, выплаченные в качестве первоначального или каких-либо дополнительных расходов.

Чтобы вступить в кооператив, будущему пайщику нужно получить согласие о его принятии на общем собрании, а затем внести вступительные средства. На практике существуют примеры, когда учитывалась оплата целевых взносов прежним владельцем пая, но этот вопрос следует решать с руководством ЖСК в индивидуальном порядке. Договор цессии пая в этом случае не имеет никакой юридической силы.

Переоформляя ипотеку, рациональнее использовать рынок вторичного жилья, так как:

  • нет необходимости вкладывать дополнительные средства для модернизации помещения;
  • такая недвижимость, как правило, расположена в регионах с развитой инфраструктурой;
  • в отличие от новостроек, не нужно переживать о возможных разрушениях объекта (микротрещинах, перекосах, усадке);
  • кредитные учреждения разрабатывают специальные льготные программы, которыми можно воспользоваться при уступке прав на квартиру.

Переуступка ипотеки на квартиру во вторичке происходит с учетом законодательной базы на вторичное жилье, наличия обременения, возможных претензий со стороны лиц, являющихся законными претендентами на часть имущества.

Возможна ли переуступка по военной ипотеке?

Военнослужащие, желающие сэкономить собственные средства, могут задаться вопросом, как совмещаются понятия военная ипотека и переуступка прав, можно ли приобрести жилье по договору цессии?

Согласно постановлению Правительства РФ от 15.05.08 г. № 370 п. 48 использовать целевой жилищный займ для погашения ипотеки может только участник накопительно-ипотечной системы (НИС), который является единственно возможным заемщиком. Военная ипотека предусматривает только целенаправленное использование средств на покупку жилья во время прохождения службы или после выхода на пенсию.

Чтобы избежать непоправимых ошибок при оформлении переуступки ипотеки, нужно тщательно изучить законодательную базу. Обратившись за помощью к профильным специалистам (юристам, ипотечным брокерам), можно свести к минимуму возможные риски.