Отказ продавца от сделки купли продажи квартиры

Отказ покупателя от покупки квартиры

Здравствуйте! Я продаю квартиру в 5-этажном доме. Есть покупатель, с которым мы подписали предварительный договор купли-продажи квартиры, и покупатель внёс задаток за неё. Квартира у меня в собственности более 3-х лет, документы для её продажи в подрядке, есть все необходимые справки, право собственности, кадастровый и тех. паспорта, согласие супруга, все выписаны, в справке ЕГРП указано отсутствие обременений. Завтра заканчивается срок предварительного договора и должен быть подписан основной договор купли-продажи. Но покупатель отказался от сделки, мотивируя отказ тем, что на сайте администрации города дом значится в списке незаконно построенных объектов, якобы не сдан в эксплуатацию, и в будущем может пойти под снос, а также требует расторгнуть предв. договор по обоюдному согласию и вернуть ему сумму задатка. Понятие задатка подразумевает, что в случае отказа продавца задаток возвращается покупателю в двойном размере, в случае же отказа покупателя остаётся у продавца. Является ли данный мотив отказа покупателя от сделки основанием для расторжения сделки, должна ли я возвратить ему задаток?

Ответы юристов (1)

ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

ГК РФ Статья 445. Заключение договора в обязательном порядке:

4. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор:

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. Является ли данный мотив отказа покупателя от сделки основанием для расторжения сделки, должна ли я возвратить ему задаток?

В данной ситуации, либо Вы обращаетесь в суд и понуждаете покупателя заключить сделку, либо оставляете задаток себе и, возможно, покупатель предъявит Вам требование в судебном порядке о возврате суммы задатка.

Уточнение клиента

Благодарю за ответ. Но остаётся неясным, для чего тогда заключается предварительный договор с указанием задатка, если покупатель, отказавшись от исполнения условий договора, может ещё и обратиться в суд о возврате задатка? Ведь законом предусмотрено оставление задатка у продавца в случае отказа покупателя от сделки.

06 Августа 2016, 19:36

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Сделки с недвижимостью: из-за чего могут сорваться договоренности?

Даже аванс не дает никаких гарантий

Продавец квартиры хочет получить деньги, покупатель – жилье. Вроде бы все просто, однако, как выяснили специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», нередко сделки срываются в самый последний момент. Вопреки устоявшемуся мнению, даже аванс или задаток не являются подтверждением серьезности намерений покупателя, а инструментов воздействия на внезапно изменившего решение продавца еще меньше.

Болезни, промзоны и злые банки

Отказ продавца и покупателя от сделки может произойти на любом ее этапе, но больше всего сложностей возникает, когда одна из сторон «передумала» на поздних стадиях. По словам адвоката коллегии «Правовая защита» Артема Сидорова, чаще люди отказываются после подписания соглашения о задатке или авансе, но иногда это случается и после заключения договора купли-продажи до оплаты.

Из объективных причин наиболее распространенная – отказ банка от предоставления ипотеки. По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, покупатель может пересмотреть свое решение, если, например, вскрылся дефект, о котором продавец умолчал. Кроме того, недостатки могут обнаружиться после прогулки по окрестностям района, если покупатель обнаружил неподалеку, например, промзону.

Также причиной отказа может стать болезнь или несчастный случай. «В моей практике была сделка между пожилыми продавцом и покупателем. Уже после подписания договора покупатель попал в больницу, – рассказывает частный риелтор Светлана Барченкова. – Но, как правило, в таких случаях сделка не отменяется, а просто переносится. Так произошло и в приведенном примере».

Эмоции и погоня за двумя зайцами

По подсчетам риелторского агентства «Мегаполис-Сервис», больше половины отказов происходит из-за семейных разногласий, особенно часто эта проблема всплывает в многоходовых альтернативных сделках, в которых разъезжаются сразу несколько человек из разных поколений семьи.

Зачастую люди просто не знают, чего хотят. «Они просматривают множество вариантов, даже вносят аванс нескольким продавцам, – рассказывает Светлана Барченкова. – Иногда бывает, что риелтор, обслуживающий такого покупателя, сразу честно заявляет о таком поведении: бронирует много квартир, при этом нельзя предсказать, на чем в итоге он остановит выбор».

До кризиса, когда цены росли, а условия диктовали продавцы, они порой вели себя не очень красиво: отказывались от сделки из-за того, что нашли нового покупателя, который «перебил» цену. «В моей практике был случай, когда хозяйка квартиры хотела получить деньги строго в евро, – вспоминает риелтор. — Покупатели пошли ей навстречу, поменяли деньги, что не так быстро и просто сделать, когда речь идет о столь крупных суммах. Однако, когда евро уже были в банковской ячейке и шла регистрация сделки (то есть до получения покупателями права собственности), курс евро начал падать. Хозяйка приостановила регистрацию сделки и заставила покупателей менять валюту обратно на рубли». Правда, как отмечает эксперт, сейчас такого почти не случается, так как продавцы борются за каждого покупателя и боятся его потерять.

Иногда сделка может сорваться из-за невнимательности к документам. Светлана Барченкова вспоминает очень сложную сделку с длинной цепочкой, конечным звеном в которой был человек, который продавал квартиру и хотел получить за нее просто деньги (остальные меняли жилье на новое). Из-за многоходовости сделки, в которой было восемь участников, получилось так, что были открыты четыре ячейки, в каждой из которых лежали деньги нескольких участников. Однако в одном из звеньев этой цепи произошла ошибка. «Изначально одну из квартир хотели купить совместно муж с женой, но в итоге решили оформить квартиру только на мужа. А в условиях доступа к ячейкам был перечень документов, в котором были упомянуты и муж, и жена. То есть человек продал свою квартиру, новые владельцы получили право собственности, а человек не мог «достать» эти деньги из ячейки, – рассказывает риелтор. – По условиям банка, в случае неполного пакета документов вскрыть ячейку получатель денег мог только в присутствии всех, кто закладывал туда деньги. В этом случае все разрешилось благополучно – уже на следующий день все участники сделки приехали в банк, и человек смог извлечь оттуда свои 19 млн рублей».

Сентиментальный отказ

Иногда продавцы меняют решение из-за эмоциональной привязанности к дому. Преподаватель музыки Екатерина Самойлова поделилась историей о том, как в 2011 г. ее родители собирались продать квартиру на Ленинском проспекте, чтобы купить жилье в Зеленограде.

«Они таким образом хотели сохранить московскую прописку и, соответственно, надбавку к пенсии, а на «лишние» деньги планировали купить дачу. Там хорошая двушка в «сталинке», дорогой район, поэтому квартиру продавали за 10 млн рублей, а новую в Зеленограде можно было купить за 4-5 млн рублей. Покупателя искали три месяца, в итоге после небольшого торга пришли к договоренности с семейной парой, которая улучшала свои жилищные условия с помощью ипотеки.

Однако уже после того, как покупатели внесли аванс, родители просто не смогли. Эта квартира досталась еще моим дедушке с бабушкой, т.к. они были из научной среды. Моя мама родилась в этой квартире, ее детство прошло в этом просторном зеленом дворе, у них были дружеские отношения со многими соседями, с некоторыми из них мама знакома еще с детского сада. Вот из-за таких сентиментальных соображений и отказались. При этом они очень переживали, что «обманули» покупателей, которые в тот момент уже получали одобрение ипотеки от банка.

Но я убедила их, что раз им так тяжело расстаться с родным домом, то оно того не стоит. Тем более я и сама, хоть уже семь лет не живу там, очень люблю родительскую квартиру – ведь я тоже там выросла. Поскольку родители очень переживали из-за договоренности с покупателями, я взяла на себя некоторую материальную компенсацию. Аванс составлял 50 000 рублей, я добавила еще столько же, хотя формально это был именно аванс, а не задаток, и мы не обязаны были это делать. Покупатели, конечно, все равно расстроились, но в целом отнеслись с пониманием и отреагировали спокойно».

Аванс не задаток

Чтобы убедиться в серьезности намерений покупателей, продавцы обычно берут аванс или задаток. Это два совершенно разных термина. «Если сумма внесена в качестве задатка и сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца, а если по вине продавца – подлежит возврату в двойном размере, — рассказывает адвокат Артем Сидоров. – Если в договоре сумма указана как «аванс», то такая сумма подлежит возврату. Но в каждом конкретном случае нужно изучать соглашение о задатке (авансе) и знать все обстоятельства отказа».

Чаще всего при взимании аванса в договоре прописывается, что он может быть возвращен покупателю только при определенных условиях, например, при отказе банка от предоставления ипотеки, обнаружении скрытых дефектов квартиры, недееспособных собственников и т.п.

Сумма аванса или задатка устанавливается по договоренности, но обычно зависит от стоимости квартиры. Если речь идет о сделке в сегменте эконом, обычно достаточно 20 000 – 30 000 рублей. В элитном сегменте сумма обычно устанавливается в процентах от стоимости квартиры (чаще всего 3-5%), счет идет на сотни тысяч рублей. «Однако в моей практике был случай, когда покупалась дорогая квартира в Кунцево, – рассказывает Светлана Барченкова. – Заранее сумма аванса не обсуждалась, и мои клиенты принесли на встречу с продавцом 20 000 рублей. Когда продавец услышал эту сумму, он округлил глаза, мол, я столько в продуктовом магазине трачу за раз, это вообще не деньги, и требовал аванс в 300 000 руб. Однако мне удалось его убедить, что главное не сумма, а подтверждение серьезности намерений, и он согласился взять предложенный покупателями аванс».

Однако порой аванс не дает никаких гарантий. «Мы продавали квартиру, покупатель внес аванс 40 000 рублей и пропал, – поделился программист Дмитрий Завьялов. – Просто перестал отвечать на звонки – причем не только наши, но даже собственного риелтора. Мы уже начали беспокоиться, не случилось ли с ним беды, ждали две недели. В итоге риелтор покупателя выяснил, что произошло: оказывается, он просто нашел другую квартиру, оформил сделку через другое агентство недвижимости и не счел нужным об этом кому-то сообщить».

Кто не успел, тот опоздал

В соглашении об авансе или задатке обычно прописывается срок, в течение которого покупатель должен оплатить полную стоимость квартиры. Срыв этого срока – еще одна причина, по которой сделка может не состояться.

«Мы с мужем разъезжались с родителями – из «трешки» в две «однушки». Хотели обойтись без ипотеки, поэтому не могли «демпинговать», установив цену ниже рынка для быстрой продажи, – рассказывает бухгалтер Ольга Тришина. – Нашли подходящие варианты, хозяева обеих квартир не возражали против того, что у нас это альтернативная сделка. Однако и те, и другие поставили срок в два месяца. После двух месяцев покупателей для нашей квартиры мы так и не нашли. Хозяева одной из присмотренных квартир согласились подождать, а хозяин другой квартиры ждать не стал. Наученные горьким опытом, мы решили новый вариант присматривать уже после того, как найдем покупателя. Это заняло еще 23 дня, но в итоге мы все же разъехались».

Если одна из сторон отказалась от своих обязательство уже после подписания договора, согласно Гражданскому кодексу, сделка все равно может быть проведена по решению суда. Правда, по словам Светланы Барченковой, это очень редкий случай, чаще всего продавец с покупателем все же находят способ разойтись полюбовно.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости

Здравствуйте! Очень нужна консультация.Купили квартиру, продав свое жилье. Выстроилась цепочка из продавцов -покупателей. За наше жилье рассчитывались частями и с участием мат. капитала. В итоге вчера был последний день расчета(должны были отдать оставшуюся часть денег), но покупатель не рассчитался с нами, мотивируя это тем, что с ним не рассчитались его покупатели, а с теми соответственно тоже. И в итоге мы не можем отдать своим продавцам последнюю сумму. Подскажите, что делать. Как аннулировать сделку купли продажи жилья и можно ли вообще. В договоре пункта о расторжении нет.

Уточнение клиента

Спасибо большое за ответы! Вчера написали заявление. А сегодня всё разрешилось. Позвонили покупатели и привезли окончательный расчет. СПАСИБО!

07 Ноября 2012, 20:17

Ответы юристов (4)

Здравствуйте! В сложившейся ситуации, если договор купли-продажи в Росреестре не прошел государственную регистрацию при подтверждении сторонами выполнения обязательств по передаче денег и передачи квартиры, то соответственно данная сделка не считается пока действительной, так как таковая будет действительной с момента гос. регистрации. Т.е. можно в таком случае вернуть полученное по предварительному договору и больше обязательств по сделке не исполнять. Если же договор уже был зарегистрирован в Росреестре, то при фактическом неисполнении обязательств покупателем по передаче всей суммы по договору, продавец может обратиться в суд с иском с требованием взыскания неоплаченной суммы с неустойкой или же расторжением данного договора.

Есть вопрос к юристу?

Если в вашем договоре установлено условие об оплате товара в рассрочку, то есть в нем указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей, то правила следующие (ст. 489 ГК):

— когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Поэтому право на отказ зависит от размера данного платежа.

— в случае, когда покупатель не исполняет обязанность по оплате переданного товара в установленный договором срок и иное не предусмотрено договором, на просроченную сумму подлежат уплате проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 ГК РФ со дня, когда по договору товар должен был быть оплачен, до дня оплаты товара покупателем. Договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать проценты на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

— если иное не предусмотрено договором, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (то есть в случае неисполнения обязательства со стороны покупателя — на проданную квартиру можно обратить взыскание и из вырученных средств удовлетворить свои требования)

при оплате покупателем более 50 % стоимости товара, при отсутствии в договоре особых условий о расторжении договора первоначально вы вправе направить покупателю требование об окончательной оплате товара и уплате процентов за пользование чужими денежными средствами за период неисполнения обязательства по уплате периодического платежа. В случае отсутствия реакции вы вправе предъявить это требование в судебном порядке. Также вы вправе потребовать взыскания убытков, которые вы понесете в силу неисполнения обязательств перед теми, у кого вы приобрели квартиру.

Расторжение договора возможно:

— по соглашению сторон

— при существенном нарушении договора другой стороной (это нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) — в вашем случае длительное неисполнение обязательства по оплате при неоднократном предъявлении требований с вашей стороны.

Однако, при данных обстоятельствах я не думаю, что расторжение договора возможно в силу существенного нарушения.

Добрый день, Олеся!

Скажите, а договор купли-продажи, а также переход права собственности уже зарегистрированы в Росреестре или нет?

Дело в том, что в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка.

При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) следует учитывать, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Таким образом, если продавец и покупатель недвижимого имущества согласны вернуться в первоначальное положение (покупатель получит назад деньги, а продавец проданную недвижимость) после государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, то они должны заключить новый договор купли-продажи, в котором продавец становится покупателем, а покупатель продавцом и зарегистрировать его.

В случае, если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован, но не зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю, то возможно заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи жилого помещения. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит госуд.регистрации, зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр прав.

В случае, если договор купли-продажи жилого помещения не зарегистрирован в Росреестре, то он считается незаключенным. В этом случае Вы можете поставить в известность продавца о том, что не намерены покупать у него квартиру и потребовать вернуть все деньги, полученные им за квартиру, а договор уничтожить в его присутствии. В противном случае, на его стороне возникает неосновательное обогащение (с учетом того, что ни сделка, ни переход права собственности еще не зарегистрированы).

С уважением, Марина.

Уточнения к ответу по последнему абзацу: если речь идет о договоре — в котором Вы — продавец, и котрый не зарегистрирован, то при намерии отказаться от продажи Вашей квартиры, Вам необходимо поставить об этом в известность покупателя и вернуть все полученное по сделке, если не был заключен предварительный договор, который может содержать условия об ответственности продавца за отказ от заключения договора купли-продажи.

Да, что касается расторжения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры, то на деле это очень не просто.

С уважением, Марина.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продавец квартиры передумал

Продавец квартиры передумал и отказывает Вам в продаже квартиры . А Вы уже «сидели на чемоданах». Картинка в тему 😥 😥 😥 Примерно в 10% сделок одна из сторон разрывает договоренности.Ситуация когда Покупатель или Продавец квартиры передумал крайне не приятна для другой стороны.

Содержание статьи подробное:

Продавец квартиры передумал

Что делать? Как выйти с минимальными потерями?
Разберемся подробнее.

В этой ситуации возможно развитие трех вариантов:

  • продавец квартиры передумал продавать до подписания договора купли-продажи
  • продавец квартиры передумал продавать после подписания договора-купли-продажи
  • продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

Продавец квартиры передумал продавать до подписания договора
купли-продажи

  • Если Вы не оформляли предварительный договор купли-продажи и не передавали задаток, то произошло то, то и должно было произойти.

99% устных договоренностей о продаже недвижимости нарушаются, либо в части условий сделки, чаще — цены, сроков, порядка оплаты по договору.

Вряд ли призывы к совести Продавца Вам помогут!

Лучше тоже «передумать». И нервы целее будут.

Радуйтесь, что денег ему не дали.

К тому же его недвижимость — не единственный интересный вариант.

  • Если Вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и Соглашение о задатке и по Расписке передали денежные средства

У Вас три варианта:

  • Получить назад задаток в одинарном размере и отступиться.
  • Требовать возвращения задатка в двойном размере и неустойку, если она была прописана в предварительном договоре. И если Вы оформили его вышеуказанными документами — Ваше дело правое и Суд будет на Вашей стороне, в случае,если Продавец будет уклоняться
  • Понуждать Продавца к заключению сделки купли-продажи, вероятнее что, через Суд. И если у Продавца не было веских причин для отказа Суд будет на Вашей стороне.
    Конечно счастливую жизнь в новом жилье при таких обстоятельствах начать будет трудно.

    Лучше договориться по-хорошему. Даже если Покупатель уже понес расходы в связи с подготовкой к сделке, адекватный Продавец конечно ему все компенсирует.

    Но это возможно в случае МУДРОГО подхода.

    Что случается не часто. Увы ((((

    • Если Вы оформили отношения должным образом: подписали Предварительный договор и по Расписке передали аванс

    Если продавец квартиры передумал продавать — аванс возвращается покупателю в полном объеме. Но через суд вы можете понудить его к заключению сделки.

    Если Вы читаете эту статью еще приглядываясь к рынку недвижимости, обязательно оформите договоренности с Продавцом должным образом

    Продавец квартиры передумал продавать после подписания
    договора купли-продажи

    Продавец квартиры передумал продавать уже после подписания договора купли-продажи и отказывается подавать заявление о переводе права собственности на покупателя.

    Если ваша сделка не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса — договор купли-продажи вступает в силу после подписания всеми законными участниками сделки, конечно если он составлен в соответствии с требованиями ГК РФ.

    Регистрация перехода права собственности в Росреестре — это хоть и важное дело, но вторичное.

    Сделка уже состоялась, а если продавец и деньги получил — это означает, что существенное условие договора выполнено покупателем.

    Если продавец будет уклоняться от подачи заявления об этом — обращайтесь в суди право зарегистрируете и судебные издержки с продавца взыщете.
    Не стоит затягивать с этим делом. Недобросовестный продавец может продать квартиру другому покупателю.
    Так что сразу ходатайствуйте перед судом о наложении ареста.

    Продавец квартиры передумал продавать после подачи заявления о переводе права собственности на покупателя

    И такое возможно.
    У каждого участника договора купли-продажи есть право отзыва своего заявления из Росреестра в любой момент до регистрации в одностороннем порядке.

    В этом случае регистратор приостановит дело до 6 месяцев и сообщит покупателю письменно о причинах приостановки.

    В любой момент продавец может подать заявление о возобновлении регистрационных действий.

    Отказ не принимается

    Купля-продажа недвижимости часто начинается с предварительного договора. А он обычно предусматривает передачу некоторой суммы продавцу еще до подписания основного документа. Что может случиться дальше, объяснять не надо. Продавец вдруг раздумывает продавать жилье, да к тому же медлит с возвращением ранее с удовольствием принятых денег.

    Что делать в подобной ситуации и как себя вести, чтобы в ней не оказаться вовсе, «Дому» рассказал адвокат Олег Сухов.

    Предварительный договор: начальную сумму оформить как задаток

    На самом деле все не так страшно. Если предварительный договор составлен грамотно, остаться без квартиры или, по крайней мере, без первоначального платежа за нее довольно сложно. При условии, конечно, что покупатель и в дальнейшем действует правильно.

    Очень важно, чем является этот платеж: авансом или задатком? Великий адвокат Плевако как-то пошутил насчет разницы между тем и другим: «Задаток в два раза больше». И как ни странно, в этой шутке есть немалая доля правды, в том числе в свете сегодняшних реалий.

    Мировой судья из Екатеринбурга отказал покупателю квартиры в возвращении умноженной на два суммы в 200 тысяч рублей, которую тот ранее выплатил продавцу по условиям предварительного договора купли-продажи. Почему истец требовал умножать на два? Как раз потому, что посчитал свой платеж задатком. Согласно части 2 статьи 381 Гражданского кодекса РФ, сторона, получившая задаток, но сорвавшая сделку, возвращает его двойную величину. Другое дело, что судья не признал эти деньги задатком, поскольку они не значились в данном качестве в предварительном договоре или дополнительном соглашении. А по части 3 статьи 380 ГК РФ, когда точно неизвестно, чем конкретно является внесенная сумма, ее надо считать авансом.

    Письменно зафиксированный задаток мог изменить многое. Перспектива не просто лишиться его при отказе от сделки, но еще и в двойном размере, могла бы сделать засомневавшегося продавца более сговорчивым. И тогда покупатель наверняка стал бы обладателем квартиры без всякого суда. А так конфликт завершился возвращением аванса.

    Надлежащим образом заявить о намерении заключить основной договор

    Однако покупатель, независимо от того, аванс он вносил или задаток, имеет право требовать исполнения обязательств по предварительному договору. Главным из них, как следует из статьи 429 ГК РФ, является заключение до определенного срока основного договора, причем строго на условиях предварительного соглашения. И тогда при, образно выражаясь, «самоотводе» одной из сторон, к сделке ее можно принудить решением суда, как это предусмотрено статьей 445 ГК РФ. И еще и обязать компенсировать убытки другой стороне, согласно части 4 той же статьи.

    Именно этого и добивался покупатель квартиры в Екатеринбурге, о котором шла речь выше. Но и здесь он нарвался на отказ мирового судьи. Часть 6 статьи 429 ГК РФ аннулирует предварительный договор, если до указанного в нем срока никто из участников не подтвердил намерения подписать основной документ. Покупатель не смог доказать, что такое намерение имел от начала и до конца. Хотя доказательством могло служить всего-навсего ценное письмо с уведомлением о вручении и описью вложения. Его и надо было своевременно отправить по адресу продавца. И как раз в письме прописать требование заключения главного соглашения. Тогда у суда не было бы иного выхода, кроме как настаивать на доведении сделки до конца.

    К слову сказать, продавец в ходе судебного заседания представил отправленную истцу телеграмму с приглашением прибыть для подписания основного договора. То есть сумел доказать, что в отказ пошел именно покупатель. Тому осталось только радоваться, что 200 тысяч аванса не были признаны задатком. Иначе, в соответствии со все той же частью 2 статьи 381 ГК РФ, не удалось бы вернуть даже его. Он остался бы у пострадавшей стороны, каковой внезапно оказался владелец жилья.

    При препятствовании исполнению основного договора — обращаться в суд

    Но вот другая ситуация. Вроде бы все было в порядке. Стороны подписали не только предварительный, но и основной договор. Покупатель поторопился перечислить деньги продавцу еще до регистрации, с которой отчего-то промедлил. Далее продавец, человек преклонных годов, умер, а его наследники, не мешкая, вступили в наследство.

    В некоторых юридических статьях почему-то такое положение характеризуется как безвыходное для покупателя, которому теперь не увидеть ни квартиры, ни денег за нее. На самом деле, закон на его стороне. На сей счет определение №34-В10-6 от 2 ноября 2010 года вынес Верховный суд. В нем есть ссылка на статью 432 ГК РФ, которая признает договор заключенным, если его участники пришли к согласию по всем условиям сделки.

    С точки зрения Верховного суда, сама по себе смерть продавца после исполнения сторонами обязательств по договору никак не ставит факт такого согласия под сомнение. А потому можно смело предъявлять свои права на купленное жилье.

    Если же продавец жив и здоров, но, приняв полную оплату, не отдает ключи от квартиры, надо обращаться не только в суд, но и в прокуратуру. Поскольку тут явно нарушен не только Гражданский кодекс (например, его статья 1102, запрещающая неосновательное обогащение), но и Уголовный (УК РФ). По части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в крупном размере) продавцу будет грозить серьезное наказание — до шести лет тюрьмы. Наверное, он в такой ситуации предпочтет по-хорошему выполнить условия сделки.

    Как аннулировать сделку купли-продажи квартиры

    Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно как до его регистрации, так и после, но с некоторыми оговорками. Причин для прекращения правоотношений несколько: отказ от оплаты, от передачи или получения квартиры, от страхования или по договоренности сторон. Расторжение оформляется отдельным соглашением, которое должно иметь форму основного документа. В случае отказа от подписания заинтересованная сторона требует прекращения правоотношений в суде

    Расторжение договора купли-продажи недвижимости (квартиры) означает прекращение отношений, направленных на переход права собственности. Способов отказаться от сделки два – по взаимному согласию или в судебном порядке. Односторонний отказ от исполнения обязательств невозможен. Если покупатель успел внести задаток, то он полностью или частично получает его назад. Окончательный размер зависит от достигнутых договоренностей.

    Можно ли расторгнуть договор купли-продажи

    На договор купли-продажи недвижимости распространяются общие и специальные нормы, регулирующие основы договорного права и сделки по продаже недвижимости.

    Договор может прекратить свое действие в случае его расторжения, признания недействительным или одностороннего отказа стороны от дальнейшего исполнения. В случаях с куплей-продажей отказ невозможен, но первые два варианта применяются.

    Расторжение производится сторонами при обоюдном согласии или судом, если один из контрагентов возражает. Признать соглашение недействительным может только суд по заявлению заинтересованной стороны.

    Расторгнуть можно любой договор – основной, предварительный, заключенный с риелтором на поиск недвижимости. Требуется соблюдать условия, обозначенные в расторгаемом соглашении, и форму.

    Важно! Расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры можно, подписав соглашение о расторжении. В нем следует указать порядок, способ и сроки возврата задатка, если он уплачивался.

    Причины расторжения

    Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости допустимо по ограниченному перечню оснований:

    • отказ от оплаты квартиры или существенное нарушение условий и порядка передачи денег;
    • отказ продавца от выселения и снятия с регистрационного учета;
    • отказ от передачи или получения квартиры по акту приема-передачи;
    • отказ одной из сторон выполнять свои обязательства;
    • существенное ухудшение состояния квартиры (возможно, когда передача происходит после регистрации в Росреестре).

    Расторжение используется в случаях, когда квартира обременена правами третьих лиц, о которых было неизвестно при согласовании условий сделки. К примеру, некто был зарегистрирован в квартире, а затем лишен свободы на долгий срок. После освобождения он отказался сняться с учета и заявил свои права на проживание в продаваемом объекте. В данном случае покупатель имеет право отказаться от сделки.

    Сроки расторжения

    Их назвать сложно, поскольку каждый договор имеет индивидуальный срок действия, определенный моментом исполнения взаимных обязательств. После их выполнения соглашение считается исполненным и более не действующим. Чаще всего окончание его действия связывается с моментом государственной регистрации перехода права собственности.

    Покупатель или продавец могут обратиться за защитой своих прав в течение трех лет после совершения сделки. Это не означает, что через три года после покупки квартиры допустимо требовать расторжения, но стороны могут заявить иные требования, связанные с предметом сделки, – например, о качестве.

    Нормативная база

    Порядок прекращения договорных обязательств регулируется Гражданским кодексом:

    • отдельными положениями главы 26 «Прекращение обязательств»;
    • главой 29 «Изменения и расторжения договора»;
    • 1,7 главы 30 «Купля-продажа».

    Расторжение оформляется дополнительным соглашением. Закон предъявляет немного требований к этому документу. Соглашение должно быть составлено в той же форме, что и основной документ. Если он заверялся у нотариуса, то и дополнение к нему проходит нотариальную регистрацию.

    • обязательства сторон;
    • срок и порядок возврата денег;
    • порядок и срок возврата недвижимости, оформление отдельного акта;
    • возмещение убытков;
    • ответственность за нарушение установленных соглашением обязательств.

    Если квартира или деньги не передавались, это следует указать в тексте.

    Когда договор расторгается по соглашению сторон, необходимо оформление дополнительного соглашения. Оно подтверждает волю участников сделки, направленную на прекращение договорных обязательств. Иначе не исключена ситуация, когда один из участников обратится в суд с требованием об исполнении договора, который был расторгнут. Подписанное соглашение нивелирует описанный риск.

    Рисунок 2. Фрагмент соглашения о расторжении договора купли-продажи. Источник: сайт «Pro новостройку»

    Порядок действий

    Он определяется инициатором расторжения соглашения. Если им выступает одна из сторон, то процедура начинается с направления требования о расторжении договора с обоснованием причин. Этот этап может сопровождаться переговорами и поиском компромисса. Если контрагент возражает, то рассмотрение спора переносится в суд. Орган правосудия определяет обоснованность требований и принимает решение, от которого зависит дальнейшая судьба сделки и недвижимости. Если документы поданы в регистрирующий орган, то на основании судебного акта, вступившего в силу, переход права собственности отменяется.

    Второй вариант – расторжение сделки по соглашению сторон. Участники подписывают дополнительное соглашение о расторжении договора и возвращают полученное по сделке. Если переход права собственности уже был зарегистрирован, но договор все еще действует, дополнительное соглашение регистрируется в Росреестре. Если документы в Росреестр не подавались, то регистрировать соглашение не нужно.

    Общий порядок действий следующий.

    1. Составление обоснованного требования о расторжении.
    2. Получение ответа стороны.
    3. Определение способа расторжения (обоюдное согласие или судебное рассмотрение).
    4. Составление дополнительного соглашения о расторжении или искового заявления с аналогичными требованиями.
    5. Получение судебного решения или регистрация дополнительного соглашения.
    6. Возврат полученного по сделке (задаток).

    Соглашение, определяющее судьбу недвижимости, должно содержать детализированные условия, касающиеся прав и обязанностей сторон, ответственности, порядка передачи имущества. Неверные или пространно сформулированные положения договора могут повлечь утрату собственности или денег.

    Следует обратить внимание на указанную стоимость недвижимости. Уходя от налогов, продавец стремится поставить сумму, совпадающую с размером вычета. В случае расторжения сделки возвращать он будет также эту сумму, поскольку именно она указана в качестве стоимости объекта. Исправит ситуацию указание настоящей цены недвижимости или условия о том, что в случае расторжения договора по инициативе продавца или его вине он обязуется приобрести покупателю недвижимость, имеющую аналогичные характеристики, или предоставить необходимую денежную сумму исходя из рыночных цен.

    При расчетах может пострадать и покупатель. К примеру, он полностью оплатил квартиру, но продавец ее не отдает. Покупатель теряет деньги и не получает недвижимость. Возврата денег можно требовать в случае, когда это положение указано в тексте соглашения, иначе обязательство по оплате считается исполненным.

    Указание на момент оплаты должно внимательно определяться. Часто в текстах договора указывают, что расчеты произведены при подписании. Формально покупатель ничего продавцу не должен, даже если это не так. Процедуру расчетов, сроки, график, способ следует указывать в договоре. Если стороны используют банковскую ячейку, этот факт отражается в соглашении, иначе продавцу придется доказывать, что покупатель оплатил квартиру частично.

    Оформление передачи имущества и фиксация его состояния. При передаче квартиры от продавца к покупателю она имеет одно состояние, а при обратной – худшее. Передача недвижимости должна быть зафиксирована отдельными актами, что облегчает возможное доказывание, но увеличивает документооборот.

    Способы расторжения

    Законом (ст. 450 ГК РФ) установлено, когда и как аннулировать сделку купли-продажи квартиры:

    • по обоюдному согласию сторон в любой момент его действия;
    • в судебном порядке, когда одна из сторон не согласна расторгнуть договор или нарушает условия соглашения.

    Инициатива покупателя

    Соглашение расторгается по инициативе покупателя, когда со стороны продавца имеются нарушения договорных обязательств.

    Таблица 1. Перечень ситуаций, в которых покупатель может требовать расторжения договора