Отчуждение и выдел доли в общей собственности

Сколько будет стоить оформление долей собственности детям?

после погашения кредита необходимо выделить доли в квартире детям. Сколько будет стоить услуги нотариуса если в кадастровом паспорте стоит цена комнаты по ценам 2009г. 25600 руб.?

01 Февраля 2017, 13:49 Елена, г. Брянск

Уточнение клиента

Все равно как-то размыто, кто может четка сказать. У нас с мужем обще долевая собственность, ипотека погашена, какие дальше пошаговые действия? и чем грозит если мы выделим доли детям в том жилом помещении в котором они прописаны и доли будут больше чем были бы в ипотечной комнате

02 Февраля 2017, 09:25

Уточнение клиента

а мы должны какие-то органы ставить в известность, что мы выделяем детям доли больше но в другом помещении, там где они прописаны?

02 Февраля 2017, 09:41

Ответы юристов (10)

А для чего вам нужен нотариус? У вас есть право самим составить договор дарения долей детям и зарегистрировать его в МФЦ. Если вы будете продавать квартиру где будут доли, в этом случае нотариус будет нужен. Он с вас возьмет за продажу 0,5% от кадастровой стоимости + расходы на составление договора, а в данном случае никакого нотариуса не требуется.

Уточнение клиента

была у нотариуса, он утверждает что нужно нотариально выделять доли, так как писали нотариальную расписку. А комнату эту мы естественно будем позже продавать так как нам лучше сделать чтобы и законно было и не дорого?

01 Февраля 2017, 14:03

Есть вопрос к юристу?

Доброго времени суток, Елена!

Чтобы не получить приостановления и отказа в госрегистрации если квартира в совместной или долевой собственности — Договор будь то дарение, будь то продажа, и само соглашение о распределении подлежит обязательному нотариальному удостоверению перед госрегистрацией, так,

ст.42 ФЗ 218 О государственной регистрации недвижимости

1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей.

2. Государственная регистрация распределения долей в праве общей собственности проводится по заявлению всех участников долевой собственности, чьи доли в праве общей собственности распределяются (изменяются) на основании документа, содержащего сведения о размере долей, за исключением случая, если изменение размера доли устанавливается судебным актом.

Что же косаеться оптимизации затрат то стоит помнить:

Составить данное соглашение Вы вправе а вотудостоверит ли Вам его нотариус? требования о том чтобы его составлял именно нотариус в законодательстве РФ нет, следовательно и запрета на составление документа подлежащего нотариальному удостоверению тоже, здесь главным фактором является его правильное составление и правильное обращение к самому нотариусу с таким составленным заявлением. В моей практике нотариусы часто заверяют доверенности, договора и соглашения принесённые гражданами но замечу часто но не всегда всё зависит от нотариуса и Вашей готовности отстаивать свои права.

Также возможен отказ в совершении нотариального действия и он обжалуеться только в суде.

С Уважением, Виталий.

У Вас какой Вид права на отчуждаемый объект?

Раздел и выдел доли в доме в судебном порядке

В 2006 году приобрели часть дома, по его документам разделение было через суд с выделением доли каждому в 1997 году. Во второй половине хозяева не проживают и не знаем где и кто они, вопросов по документам не возникало. Земельный участок имеет свой кадастровый номер, у нас отдельный вход и абсолютно не зависим от второй половины. Адрес у нас один. При решении улучшить свои жилищные условия возникли проблемы. У нас в свидетельстве (раньше не обращали внимания) оказалось указана 1/2 доля общей долевой собственности, и без соседей ничего сделать не можем. Но ведь был суд, есть решение о разделе и выделение доли с четким оговором кому что принадлежит.

Теперь не знаем с чего начать.

Ответы юристов (4)

ДОля должна былла быть разделена в натуре, решение суда нужно было регистрировать, если такое было. Если там был просто раздел в долях, то он у вас и есть. Посмотрите решение или выложите

Есть вопрос к юристу?

Вам, как новому собственнику 1\2 доли в праве общей собственности на дом придется также обращаться в суд с иском о разделе дома в натуре, поскольку в том решении суда, о котором Вы говорите указаны иные субъекты правоотношения (а именно прежний собственник доли-это важно). Прежний собственник получил решение суда о разделе дома в натуре, но реальный раздел дома не произвел. Он должен был произвести техническое переустройство дома согласно плану, утвержденному решением суда. Далее обратиться в Росреестр для постановки на кадастровый учет разделенного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности на одну из квартир в этом доме. Новый собственник является уже другим субъектом правоотношений, нежели субъект.ы указанный в решении суда. Это обстоятельство является основание для отказа в государственной регистрации права собственности на квартиру в этом доме. Правоприемником прежнего собственника в данном случае Вы не являетесь, поскольку данное правоприемство законом не предусмотрено.

Уточнение клиента

Не знаю, что они делали, это 97 год. Есть постановление главы города, где разрешено сделать отчуждение земельного участка с 1/2 домовладения и есть свидетельство на земельный участок с присвоенным новым кадастровым номером. Нигде не сказано об общей долевой собственности и договор купли-продажи у нас в 2006 году был на 1/2 долю жилого дома. Так как соседей нет и неизвестно где они находятся сделка была через суд и решение звучит так «Признать право собственности на 1/2 доли жилого дома, литер А, общей площади.. кв. м., жилой площади..кв.м., расположенного по адресу . и опять нет ни слова об общей долевой собственности

18 Сентября 2015, 21:09

Уточнение клиента

Спасибо за ответ. У нас есть кадастровый план отдельный, присвоен новый кадастровый номер, следовательно все было зарегистрировано. С чего нам надо начинать, куда идти в первую очередь?

18 Сентября 2015, 21:14

Отталкиваемся от главного-от сведений из свидетельства о праве собственности. В нем указана информация о регистрации права собственности на 1\2 долю в праве общей собственности на дом, и на землю, полагаю 1\2 доля в праве общей собственности. Если Вам требуется разделить дом внатуре на две отдельные квартиры с отдельными входами, то Вам нужно подать в суд исковое заявление о разделе дома в натуре. Дальше с решением суда регистрировать право собственности на выделенную часть. Если кадастровый план на одну из частей (не на весь дом) у Вас уже есть и присвоен отдельный кадастровый номер, то выдел внатуре у Вас уже зарегистрирован в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Это значит, что у Вас должно быть свидетельство о праве собственности на выделенную часть дома. У этой части должен быть свой адрес-название улицы такое же, а номер квартиры другой. Какая-то у вас путаница. Надо смотреть документы. Все должно быть просто и последовательно: свидетельство о праве собственности на 1\2 долю в праве общей собственности——решение суда о выделе доли в натуре——свидетельство о праве собственности на одну из квартир в этом доме.

Уточнение клиента

земельный участок — вид права — собственность, кадастровый номер новый, адрес остался прежний, никто и не говорил его менять

дом — общая долевая собственность, доля 1/2, объект права жилой дом литер А

техпаспорт сделан на весь дом

Все оформлялось через агента. без нашего присутствия.

Сейчас вопрос стоит о повторном разделе именно дома,как я понимаю. Или как то можно обойтись без суда?

18 Сентября 2015, 21:42

Дом в натуре не разделен. В данный момент он является одним неразделенным объектом. В нем нет квартиры № 1 и квартиры № 2. Если хотите разделить дом на два объекта (квартиры)-подавайте в суд на выдел доли в натуре. Решение суда у Вас, похоже не о выделе доли внатуре, а о признании права на 1\2 долю в праве общей собственности на дом. Это разные вещи.

Уточнение клиента

в 97 году у них было именно выделение доли с перечислением комнат и сараев. Потом была дарственная, в которой тоже перечислялось, что дарит комнаты №№ такие-то и сараи, навесы

18 Сентября 2015, 21:51

Уточнение клиента

Елена, спасибо, я подготовлю документы для отправки

18 Сентября 2015, 22:07

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как отделить часть от единоличной собственности и подарить родственнику?

Прошу оперативно проконсультировать.

Ситуация. Я владею квартирой единолично (основание — приватизация). Я планировал подарить ЧАСТЬ квартиры своим племянникам (т.е. каждому из двух племянников по 1/20 доли). Решил на всякий случай созвониться с Росреестром и тут они мне сказали, что такой переход права они не зарегистрируют на основании какого-то ФЗ и ГК. Т.е. идея такая, что отчуждать нужно ПОЛНОСТЬЮ, ТО ЧЕМ ВЛАДЕЕШЬ .

Каким способом (механизм) я могу сначала «разбить» свое имущество, чтобы одну часть из него ПОЛНОСТЬЮ подарить своим племянникам в определенных долях?

Ответы юристов (14)

Каким способом (механизм) я могу сначала «разбить» свое имущество, чтобы одну часть из него ПОЛНОСТЬЮ подарить своим племянникам в определенных долях?

Считаю, что Вас неверно проконсультировали, отчуждать доли в праве вполне возможно, однако это придется оформлять через нотариуса, а уже после с договором в Росреестр/МФЦ/Кадастровую для регистрации:

ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3указанного Закона).

Хотя если учесть, что собственник Вы сейчас один, возможно обойтись и простой письменной формой договора без нотариального удостоверения, хотя практика разная по данному вопросу и зависит от регистратора Росреестра.

Уточнение клиента

вы пишите про «..Сделки по отчуждению долей в праве ОБЩЕЙ собственности на недвижимое имущество». А что значит «ОБЩЕЙ» в моем случае если я ЕДИНСТВЕННЫЙ владелец? Моя собственность «ОБЩАЯ» с кем? Подскажите, пжлст.

18 Января 2018, 11:02

Есть вопрос к юристу?

Вас вводят в заблуждение, никаким ФЗ или Гражданским кодексом Вы не ограничены в праве подарить по 1/20 доли в праве в Вашей квартире. Ничего делить или выделять предварительно не требуется.

Составляется Договор дарения в котором и прописывается, что дарится по 1/20 каждому племяннику одновременно.

Реальная доля конечно не выделяется, но Вам этого и не нужно.

Прекращается право Вашей единоличной собственности и собственность на Вашу квартиру становится долевой, Вам остается 18/20, а племянникам по 1/20.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

С уважением! Г.А. Кураев

Уточнение клиента

Уважаемые юристы, я сегодня 3 раза звонил на горячую линию Росреестра 8-800-100-34-34 и результат один и тот же.

Про то, что нотариус в моем случае не нужен я знаю, т.к. сама нотариус мне сейчас сказала об этом, но при этом она не нашлась, что ответить относительно зоны ответственности Росреестра.

18 Января 2018, 10:59

Про то, что нотариус в моем случае не нужен я знаю, т.к. сама нотариус мне сейчас сказала об этом, но при этом она не нашлась, что ответить относительно зоны ответственности Росреестра.

Я не вижу оснований для отказа Вам. Часто провожу подобные сделки по отчуждению долей в праве от единоличного собственника нескольким одаряемым.

Уважаемые юристы, я сегодня 3 раза звонил на горячую линию Росреестра 8-800-100-34-34 и результат один и тот же… Про то, что нотариус в моем случае не нужен я знаю, т.к. сама нотариус мне сейчас сказала об этом, но при этом она не нашлась, что ответить относительно зоны ответственности Росреестра.

Без указания основания для отказа в регистрации сделки и права на доли за Вашими племянниками не можем Вам сказать законен ли такой отказ.

Вам необходимо всем троим прийти в Росреестр и подать Договор дарения на регистрацию.

В случае приостановления регистрации или отказа в регистрации, обжаловать в судебном порядке.

Срок регистрации 5 дней.

С уважением! Г.А. Кураев

Моя собственность «ОБЩАЯ» с кем? Подскажите, пжлст.

Я уточнил в ответе, что не обязательно. Просто в нашем регионе у некоторых регистраторов, даже у нотариусов такое мнение, что раз отчуждаешь долю в праве — иди к нотариусу.

но при этом она не нашлась, что ответить относительно зоны ответственности Росреестра.

А нотариус будет согласна удостоверить Вашу сделку? Просто если сделка будет нотариальная, регистратор Росреестра не проводит правовую проверку сделки, так как она возлагается на нотариуса.

Уточнение клиента

Уважаемые юристы, я вот тут попробовал поставить себя на место сотрудника Росреестра) и у меня возник такой вопрос. В договоре дарения будет написано, что Племянник 1 == 1/20 , Племянник 2 == 1/20 . Внимание вопрос: выходит что по нашей с вами логике сотрудник Росреестра должен условно взять калькулятор и САМ вычислить сколько же останется долей у первоначального собственника. Ведь правильно понимаю, что ни в каком документе не будет фигурировать, что Собственнику == 18/20 , верно? Это очень странная процедура, вам не кажется?)

В связи с этим вопрос.

Могу ли я в текст договора дарения племянникам БУКВАЛЬНО вписать пункт, что мне, собственнику, остается 18/20?

18 Января 2018, 11:21

Странно, конечно, но если договор удостоверен нотариусом — шансов больше для регистрации, хотя я без нотариуса препятствий не вижу. Интересно знать на какие статьи они ссылаются.

САМ вычислить сколько же останется долей у первоначального собственника. Ведь правильно понимаю, что ни в каком документе не будет фигурировать, что Собственнику == 18/20, верно? Это очень странная процедура, вам не кажется?) В связи с этим вопрос. Могу ли я в текст договора дарения племянникам БУКВАЛЬНО вписать пункт, что мне, собственнику, остается 18/20?

Нет, не кажется. Тут нет ничего странного, это простые операции по вычислению долей.

Уточнение клиента

Согласен, что они простые с т.з.арифметики, но они кажутся странными с юридической точки зрения.

18 Января 2018, 11:24

В связи с этим вопрос. Могу ли я в текст договора дарения племянникам БУКВАЛЬНО вписать пункт, что мне, собственнику, остается 18/20?

Да, Вы вправе указать в Договоре дарения, что Вам остается 18/20, то есть что отчуждением этих долей меняется режим собственности с единоличной на долевую.

Согласен, что они простые с т.з.арифметики, но они кажутся странными с юридической точки зрения.

Вполне нормально, разные доли бывают 1/32, 1/16, 1/100 и т. д. И никаких отказов.

Уточнение клиента

Уважаемые юристы! Из горячей линии Росреестра пришел ответ на мой запрос.

«Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» — ВЦТО «Казань», exp-oooz@vkr.kadastr.ru

В ведомственный центр телефонного обслуживания Росреестра (ВЦТО), Вами было направлено обращение № 315260

Изменение единственным собственником объекта недвижимого имущества правового режима владения, пользования, распоряжения такой недвижимостью на общую долевую собственность, выдел из неё доли в целях дальнейшего распоряжения, в том числе отчуждения, действующим законодательством не предусмотрено. При этом отчуждение доли от целого объекта недвижимости, приобретенного с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала возможно, так как в данном случае обязательство о выделении долей установлено федеральным законом.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно статье 8.1 ГК РФ:

в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации;

права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага (статья 128 ГК РФ).

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся:

— земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

— жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Доля в праве собственности – это имущественное право, она определяется в праве общей собственности, но не в самой недвижимой вещи. Имущественные права являются самостоятельным (отличным от недвижимого имущества) видом объектов гражданских прав.

Согласно статье 244 ГК РФ:

— имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности;

— имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность);

— общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (статья 133 ГК РФ). Выдел доли в натуре невозможен, если он не допускается законом или влечет несоразмерный ущерб имуществу (статья 252 ГК РФ).

В этой связи в случае передачи собственником объекта недвижимости на основании сделки одновременно нескольким лицам у таких приобретателей возникнет право общей долевой собственности, если закон не предусматривает возможность образования общей совместной собственности, на данный объект недвижимости.

Единоличный собственник неделимой вещи распоряжается самой вещью. При этом создание общей долевой собственности единоличным собственником объекта недвижимости путем «формирования» и отчуждения доли в праве на него действующим законодательством не предусмотрено (не согласуется с положениями статьи 244 ГК РФ).

Статья 246 ГК РФ указывает на право участника общей долевой собственности распоряжаться принадлежащей ему долей в праве путем ее продажи, дарения, залога, завещания, распоряжения иным образом.

Исходя из положений ГК РФ, в установленных законом случаях право индивидуальной собственности (право, принадлежащее одному лицу), принадлежащая участнику долевой собственности доля в праве также могут быть «разделены» с сохранением за собственником доли в праве собственности. Например, в силу прямого указания в главе 55 ГК РФ при заключении собственником договора простого товарищества его вклад поступает в общую долевую собственность товарищей (каковым также является и названный собственник).

Учитывая вышеизложенное, исходя из невозможности быть участником общей долевой собственности на объект недвижимости, являясь единоличным собственником такой вещи, отчуждение единоличным собственником целого (неделимого) объекта недвижимости определенной доли не основано на действующем законодательстве.

Настоящее письмо имеет сугубо информационно-справочный характер, не является официальным (общеобязательным) разъяснением законодательства, основанием для возникновения, изменения или прекращения правоотношений, а равно препятствующим непосредственному применению правовых норм. Указанная в письме информация не может рассматриваться заменяющей официальные сведения государственного имеющей равную юридическую силу и степень актуальности с указанными сведениями.

Просим не отвечать на данное письмо. Если у Вас остались вопросы, связанные с деятельностью Росреестра, рекомендуем звонить по номеру 8 800 100 34 34 (звонок по России бесплатный)

18 Января 2018, 14:18

Уважаемые юристы, не закрывайте вопрос ранее 27.01. Так как клиенту требуется больше времени на изучение вопроса. Возможно появится необходимость в ответе на дополнительные уточнения

Уточнение клиента

Исходя из обсужденного сегодня + ответа от Росреестра, подскажите, пожалуйста, видите ли «узкие места» в такой схеме (я планирую именно ей воспользоваться, чтобы не получать формальных отказов в регистрации):

а. Даритель дарит Одарямым ВСЮ свою квартиру (размер долей не важен);

б. Ну а потом, кто-то из Одаряемых в свою очередь дарит (т.е. по сути возвращает) бывшему владельцу ПОЛНОСТЬЮ свою долю

18 Января 2018, 14:37

Настоящее письмо имеет сугубо информационно-справочный характер, не является официальным (общеобязательным) разъяснением законодательства, основанием для возникновения, изменения или прекращения правоотношений, а

Веселые они ребята в Росреестре. Не носит обязательного характера, т. е. по сути — это всего лишь их консультация, которая, на мой взгляд не основана на нормах права. Какой именно статье ПРОТИВОРЕЧИТ действие, которое Вы хотите совершить? Никакой.

§ 3. Переход доли в праве общей долевой собственности

Понятие перехода доли в праве общей собственности. Переход доли в результате обращения взыскания. Переход доли в порядке правопреемства. Распоряжение долей в праве общей собственности. Отчуждение доли по договору.

1. Доля в праве общей собственности — это нематериальный объект гражданского оборота. Доля входит в состав всего имущества, принадлежащего данному сособственнику.

Переход доли от одного лица к другому совершается, в частности:

а) в связи с обращением взыскания на имущество обладателя доли (п. 2 настоящего параграфа),

б) в связи с правопреемством (п. 3 настоящего параграфа) и

в) путем распоряжения долей в праве собственности (п. 4 настоящего параграфа).

2. Переход доли в результате обращения взыскания.

Поскольку доля в праве общей собственности входит в состав имущества конкретного сособственника, на нее может быть обращено взыскание по долгам данного сособственника со стороны его кредиторов (о понятии «взыскание» см. п. 1 § 5 гл. 17 настоящего учебника).

В ст. 255 ГК РФ установлены следующие особенности процедуры обращения взыскания на долю в общем имуществе.

Первая. По общему правилу взыскание на долю в общей собственности обращается только при недостаточности иного имущества, находящегося в индивидуальной собственности должника.

Исключение составляют случаи обращения взыскания на заложенную долю.

Вторая. При обращении взыскания кредитор прежде всего предъявляет требование о выделе доли должника (см. п. 2 § 5 настоящей главы). В результате выдела образуется имущество, находящееся в индивидуальной собственности должника, на каковое и обращается взыскание.

Требование о выделе доли должника подлежит удовлетворению только с согласия всех остальных сособственников и только в том случае, если возможно выделение доли в натуре.

Третья. Если требование о выделе доли должника не подлежит удовлетворению, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным сособственникам по рыночной цене. Деньги, вырученные от продажи доли, передаются кредитору в погашение долгов отчуждателя доли.

Принудить сособственников к выкупу доли нельзя, то есть сособственники (или хотя бы один из них) должны выразить согласие на приобретение доли.

Четвертая. Только в том случае, если ни один из сособственников не согласился на приобретение доли должника, кредитор получает право требовать обращения взыскания непосредственно на долю в общей собственности.

Данное требование подлежит удовлетворению исключительно в судебном порядке. Реализация доли по решению суда происходит путем продажи этой доли с публичных торгов.

3. Переход доли в порядке правопреемства. Доля в праве общей собственности включается в состав имущества и может переходить в порядке правопреемства.

4. Распоряжение долей в праве общей собственности. Распоряжение собственником своей долей в праве общей собственности (путем совершения односторонних или многосторонних сделок, возмездно, безвозмездно и т.д.) является наиболее распространенным способом перехода доли в праве общей собственности от одного лица к другому.

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ сособственник вправе распорядиться своей долей в праве общей собственности (то есть продать долю, подарить ее, завещать, отдать в залог и т.п.) по своему усмотрению. Распоряжение долей осуществляется без согласия всех других сособственников, но с соблюдением при ее возмездном отчуждении преимущественного права покупки, которое принадлежит другим сособственникам (см. § 4 настоящей главы).

Правила о распоряжении всей долей распространяются и на случаи распоряжения частью доли (это значит, что сособственник, обладающий, например, 1/2 долей в праве общей собственности, может распорядиться половиной своей доли, то есть 1/4).

Наибольшей спецификой отличается такая форма распоряжения долей, как ее отчуждение по договору.

Момент перехода доли, отчуждаемой по договору. В зависимости от того, какое имущество находится в общей долевой собственности, различают следующие три варианта:

Первый. Если по договору отчуждается доля в праве общей собственности на движимое имущество, моментом перехода доли от отчуждателя к приобретателю является момент заключения договора (в самом договоре может быть предусмотрен более поздний момент).

Второй. Если по договору отчуждается доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, но сам договор при этом не требует государственной регистрации (например, договор продажи нежилого помещения), доля переходит от отчуждателя к приобретателю в момент государственной регистрации перехода доли.

Третий. Если по договору отчуждается доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, и при этом сам договор подлежит государственной регистрации (например, договор продажи жилого помещения), доля переходит от отчуждателя к приобретателю после государственной регистрации договора в момент государственной регистрации перехода доли.

При продаже (ином возмездном отчуждении) доли в праве общей собственности у других сособственников возникает, как уже отмечалось, преимущественное право покупки этой доли.

Преимущественное право покупки — это уникальная юридическая конструкция со своеобразным правовым характером.

Отчуждение и выдел доли из общего имущества

Общая совместная (бездолевая) собственность представляет собой отношения по принадлежности одновременно нескольким лицам вещей (вещи), в праве на которые их доли заранее не определены. В отличие от общей долевой собственности данный вид общей собственности возникает лишь как исключение, прямо предусмотренное законом.

Право общей совместной собственности — это право нескольких лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащими им вещами (вещью) без определения долей в праве на них.

Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними (п. 1 ст. 253 ГК), в частности, о том, что конкретными объектами (частями) общего имущества, например автомобилем, пользуется лишь один из сособственников (супругов), или о том, что лишь определенные сособственники (члены крестьянского хозяйства) вправе пользоваться находящимся в их общей собственности рабочим или продуктивным скотом.

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается (презюмируется) независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (п. 2 ст. 253 ГК). Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из их соглашения (в этих случаях совершение сделок обычно возлагается на одного из участников, например на главу крестьянского (фермерского) хозяйства). При этом одновременно предполагается, что каждый из таких сособственников, находясь в семейных, лично-доверительных отношениях с другими сособственниками, совершает сделку с учетом общих, а не только личных интересов. Это важно для контрагентов, участвующих в сделках по поводу общего имущества, поскольку они не обязаны проверять согласие других сособственников на совершение конкретной сделки.

Поэтому и оспаривание сделки по распоряжению общим имуществом, совершенной одним из участников совместной собственности, другими ее участниками по мотивам отсутствия их согласия допускается только при доказанности того, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом, т.е. действовала недобросовестно (например, при продаже или дарении определенной вещи другу семьи в период возбуждения дела о расторжении брака). Если же речь идет о сделке, требующей нотариальной формы или государственной регистрации, согласие сособственника должно быть удостоверено нотариально (п. 3 ст. 35 СК).

Особенностью отношений совместной собственности является лично-доверительный характер взаимоотношений участников, делающий их юридически незаменимыми. В силу невозможности замены участника этих отношений здесь невозможно и отчуждение его «доли участия», в том числе с использованием конструкции преимущественного права ее покупки. При появлении новых сособственников между ними складываются и новые, иные отношения совместной собственности.

Поскольку речь идет о бездолевой собственности, раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них могут быть осуществлены лишь после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. Однако это не превращает рассматриваемые отношения в долевую собственность, ибо доли определяются лишь на случай раздела или выдела, т.е. прекращения совместной собственности (кроме выдела из имущества крестьянского (фермерского) хозяйства, насчитывающего более двух участников, где совместная собственность сохраняется для остающихся членов).

При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными (п. 2 ст. 254 ГК; п. 1 ст. 39 СК). Однако семейное законодательство предусматривает возможность отступления от начал равенства при разделе супружеского имущества с учетом интересов несовершеннолетних детей (остающихся с одним из бывших супругов), а также исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи (п. 2 ст. 39 СК). На практике это исключение давно превратилось в общее правило.

Основания и порядок раздела находящегося в совместной собственности общего имущества и выдела из него доли определяются по изложенным ранее правилам раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли (ст. 252 ГК). Но денежная или иная компенсация доли выходящего сособственника, допускаемая в отношениях долевой собственности только как исключение, в отношениях совместной собственности, в частности при разделе супружеского имущества, может применяться гораздо более широко (абз. 2 п. 3 ст. 38 СК). Участник, выделяющийся из крестьянского (фермерского) хозяйства, вообще вправе претендовать на получение от оставшихся участников только денежной компенсации соразмерно его доле (п. 2 ст. 258 ГК) и не вправе получить в натуре часть «средств производства» этого хозяйства, что призвано способствовать сохранению последнего.

Дата добавления: 2015-09-15 ; просмотров: 252 . Нарушение авторских прав

Отчуждение доли недвижимого имущества у несовершеннолетнего родственника

Здравствуйте! Мне в квартире принадлежит 11/12 долей в квартире, четырнадцатилетнему младшему брату — 1/12. Это не единственное его жильё, он живет с отцом в другой квартире. Объект недвижимости о котором идет речь предполагается передать полностью мне. У нас в семье хорошие отношения, брат без проблем передаст эту долю. Вопрос: как правильно осуществить передачу его доли собственности?

Ответы юристов (6)

Отчуждение собственности несовершеннолетнего возможно с предварительного согласия органа опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего.

Опека даст согласие при условии приобретения на полученные по сделке средства на приобретение равноценной недвижимости.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ
(ред. от 29.07.2017)
«Об опеке и попечительстве»

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного, в том числе при:
1) отказе от иска, поданного в интересах подопечного;
2) заключении в судебном разбирательстве мирового соглашения от имени подопечного;
3) заключении мирового соглашения с должником по исполнительному производству, в котором подопечный является взыскателем.

Дарение не разрешат.

С уважением! Г.А. Кураев

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

10 Сентября 2017, 19:15

Есть вопрос к юристу?

Мне в квартире принадлежит 11/12 долей в квартире, четырнадцатилетнему младшему брату — 1/12. Это не единственное его жильё, он живет с отцом в другой квартире.

Здравствуйте. Позвольте уточнить, квартира сколько комнат?

То что он живет в другой квартире не означает принадлежности ему доли какой-либо в ней. Поэтому для отдела опеки эти вещи не являются равноценными.

Уточнение клиента

Добрый вечер, квартира двухкомнатная. В той квартире ему так же принадлежит доля.

10 Сентября 2017, 18:44

Тут нужно дожидаться совершеннолетия брата, так как отчуждение доли принадлежащую несовершеннолетнему возможно его законными представителями (родителями) только с согласия органа опеки и попечительства, которые как правило дают такое согласие, только когда несовершеннолетнему предоставляется в замен равнозначное имущество или еще лучше.

Есть еще один способ. Законные представители несовершеннолетнего в судебном порядке требуют выделить его долю в натуре, вы в свою очередь выходите с встречным иском, которым просите принудительно выкупить данную долю с компенсацией ее стоимости с вашей стороны. Но данный способ несколько затратный.

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Уточнение клиента

Спасибо за ответ!

10 Сентября 2017, 19:16

Александр, здравствуйте. К ответу коллеги дополню следующее. В отдельных случаях органы опеки выдадут согласие и при условии, если денежные средства от продажи доли несовершеннолетнего будут положены на его вклад, при этом распоряжение без согласия органов опеки будет недопустимо. Это применимо к вашему случаю, так как очевидно, что права несовершеннолетнего не нарушаются, жильем он обеспечен, его доля малозначительна, фактически он не имеет в ней интереса. Для оформления разрешения органов опеки на продажу доли родители должны обратиться в и данные органы с письменным заявлением и предоставить и определенный пакет документов. Конкретный их перечень в разных субъектах РФ может быть различен. Договор доли должен быть в обязательном порядке удостоверен нотариусом, после чего вместе с согласием органов опеки сдан для осуществления перехода права собственности в Росреестр.