Нежилое помещение и общедомовые нужды

Содержание:

Кто должен оплачивать управляющей организации расходы на общедомовые нужды по энергоснабжению — собственник имущества или арендатор, если между собственником и арендатором в договоре аренды прописано, что арендатор в течение 10 дней после заключения договора аренды обязан заключить договоры с обслуживающими организациями на коммунальные услуги и т.п. (арендатор нежилого помещения договор с обслуживающими организациями на предоставление коммунальных услуг в установленный срок не заключил)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.

Обоснование вывода:
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Положениями ст.ст. 249, 290 ГК РФ установлено, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование; в издержках по содержанию этого имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений.
В ч. 1 ст. 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника и пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему имущества.
Таким образом, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества в размере, определяемом соотношением площадей жилого дома и нежилого помещения, при этом отсутствие заключенного договора с организацией, оказывающей соответствующие услуги, не освобождает собственника помещения от обязанности возместить затраты, понесенные на содержание общего имущества.
В п. 5 ч. 2 ст. 153, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ также указано, что обязанность по оплате коммунальных услуг для обеспечения содержания помещения (в том числе нежилого) в многоквартирном доме возлагается на собственника этого помещения. При этом ни гражданское, ни жилищное законодательство не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах. Вопрос о возмещении арендатором расходов на оплату коммунальных услуг или иных услуг, связанных с содержанием имущества в многоквартирном доме, регулируется соглашением между арендодателем и арендатором, при этом управляющая или ресурсоснабжающая организация*(1), не будучи стороной договора аренды, не вправе предъявлять требование об оплате коммунальных услуг арендатору помещения. Лицом, обязанным перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией в правоотношениях, возникающих в связи с оплатой таких услуг, является собственник помещений (арендодатель) (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 и от 17.04.2012 N 15222/11, Первого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2014 N 01АП-580/14).
Данный вывод базируется на положениях абз. второго п. 3 ст. 308 ГК РФ, в силу которого обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Гражданский кодекс РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).
Обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды. Исполнитель коммунальных услуг в отсутствие заключенного с ним договора не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.
Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг, заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения. Данная правовая позиция изложена в ответе на вопрос N 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015. Аналогичного мнения придерживаются и нижестоящие суды (смотрите, к примеру, постановления Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.11.2016 N Ф02-6073/16 по делу N А19-15217/2015, Арбитражного суда Дальневосточного округа от 06.09.2016 г. N Ф03-3909/16 по делу N А73-15320/2015, Арбитражного суда Центрального округа от 23.10.2015 N Ф10-3565/15 по делу N А54-6083/2014, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2016 N 07АП-1149/16).
То обстоятельство, что в договоре аренды содержится условие об обязанности арендатора заключить договор с исполнителем коммунальных услуг на поставку коммунальных ресурсов, само по себе не возлагает на арендатора автоматически обязанность оплачивать эти услуги. Если, конечно, такие договоры будут им заключены, то это освободит собственника нежилого помещения от обязанности нести расходы в том числе и по оплате электрической энергии, поставленной в места общего пользования многоквартирного дома (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 2 сентября 2016 г. N Ф04-3452/16 по делу N А03-16138/2015). Однако, если подобные договоры арендатором не заключены, то обязанным лицом перед управляющей или ресурсоснабжающей организацией остается собственник нежилого помещения (смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12).
Подчеркнем, что, выполнив свою обязанность по оплате коммунальных расходов на содержание общего имущества, собственник нежилого помещения не лишен права требовать возмещения этих расходов от арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (смотрите постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.02.2016 N Ф01-5840/15 по делу N А28-14098/2014).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

29 декабря 2016 г.

————————————————————————-
*(1) Отметим, что в соответствии с п. 18 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.

ОГРАНИЧЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ, ИМЕЮЩИХ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ [ДАЛЕЕ]

Почему собственники и пользователи нежилых помещений многоквартирных домов платят за общедомовые нужды

Необходимость оплаты коммунальных услуг, предоставленных на общедомовые нужды по нежилому помещению, определена следующими нормативными актами.

Согласно ч. 1-3 ст. 37 Жилищного кодекса РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. В силу ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из ч. 1, 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ, ст. 249 Гражданского кодекса РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании п. 40 «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее — «Правила»), утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 г., потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме.

Упомянутые нормы права предусматривают участие собственников в расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ). При этом, если управление домом возложено на управляющую организацию, то собственники помещений должны вносить плату этой организации (ч. 7 ст. 155 Жилищного кодекса РФ).

Следовательно, оплату за электрическую энергию, израсходованную на общедомовые нужды многоквартирного дома, обязаны осуществлять как собственники расположенных в данном доме квартир, так и собственники нежилых помещений.

Объем коммунальной услуги, предоставленный за расчетный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме в соответствии с формулой 12 приложения № 2 к «Правилам».

При наличии общедомового прибора учета (ОПУ) размер платы за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, определяется пропорционально доле в праве на общее имущество (отношение площади помещения потребителя к общей площади помещений в многоквартирном доме). Разница между объемом коммунального ресурса, измеренного ОПУ, и суммарным потреблением ресурса во всех помещениях дома (для жилых помещений — по показаниям индивидуальных приборов учета (ИПУ) и нормативам, для нежилых помещений — по показаниям ИПУ и расчетным методом (при наличии ИПУ и их отсутствии соответственно)) рассчитывается и распределяется между потребителями жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме. Данный порядок описан в п. 44 «Правил».

На основании чего отказаться от выплат за общедомовые нужды в квартире где никто не проживает и не прописан?

Купили квартиру в новостройке в другом городе. Квартира без ремонта,сантехники и пр.В квартире никто не прописан и не проживает ввиду отсутствия условий. Квартплату и оплату за свет,газ,воду производим согласно установленным приборам учета.Но управляющая компания ЖКХ ежемесячно выставляет нам счет за общедомовые нужды(домофон-которого в квартире нет,вывоз мусора,свет и тепло в местах общего пользования и капитальный ремонт).Мы обращались с заявлением в нашу компанию об отмене оплаты общедомовых нужд ввиду того,что в квартире никто не прописан и не проживает и ввиду того,что все эти выплаты мы уже производим по месту нашей прописки и месту жительства.Заявление у нас принять отказались,мотивируя тем,что платить мы обязаны по жилищному кодексу РФ.Вопрос:правомерно ли взыскивание с нас таких выплат и на основании чего мы можем от них отказаться? Спасибо!

Ответы юристов (8)

Общедомовые нужды — это расходы, которые начисляются не в силу того, что в квартире кто-то живёт/не живет, а потому что Вы собственник и должны нести расходы за содержание имущества (в том числе общедомового).

Статья 158 ЖК РФ Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Есть вопрос к юристу?

Несмотря на то, что в квартире никто не прописан и не проживает, она принадлежит своему собственнику, именно собственник и несет обязанность оплаты коммунальных услуг:

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 09.09.2017) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг.

»потребитель» — собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги;

40.Потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги (за исключением коммунальной услуги по отоплению), предоставленные потребителю в жилом и нежилом помещении в случаях, установленных настоящими Правилами, за исключением случая непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме, а также случаев, если способ управления в многоквартирном доме не выбран либо выбранный способ управления не реализован, при которых потребитель в многоквартирном доме в составе платы за коммунальные услуги (за исключением коммунальной услуги по отоплению) отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее — коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).

Так что законного способа отказаться от уплаты ОДН, будучи собственником квартиры, законом не предусмотрено

ЖК РФ Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

за общедомовые нужды(домофон-которого в квартире нет, вывоз мусора, свет и тепло в местах общего пользования и капитальный ремонт).Мы обращались с заявлением в нашу компанию об отмене оплаты общедомовых нужд ввиду того, что в квартире никто не прописан и не проживает и ввиду того, что все эти выплаты мы уже производим по месту нашей прописки и месту жительства.

Мария, добрый день! Согласно ст. 153 ЖК

2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче,с момента такой передачи;

С этого времени Вы как собственник помещения в МКД в силу ст. 209 ГК несете бремя расходов на содержание общедомового имущества часть которого пропорционально площади жилого помещения в доме принадлежит Вам. То, что Вы платите в другом месте где фактически проживаете никакого значения в данном случае не имеет. Врмененное отсутвие дает основание для перерасчета платы за некоторые коммунальные услуги при отсутствии приборов учета согласно п. 86 Правил предосталения коммунальных услуг

86. При временном, то есть более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении,не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета в связи с отсутствием технической возможности его установки, подтвержденной в установленном настоящими Правилами порядке, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальных услуг по отоплению, электроснабжению и газоснабжению на цели отопления жилых (нежилых) помещений, предусмотренных соответственно подпунктами «д» и «е» пункта 4 настоящих Правил.

88. Не подлежит перерасчету в связи с временным отсутствием потребителя в жилом помещении размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды.

то же и с домофоном. Это расходы на обслуживание системы как части общедомового имущества, установку в квартире вы оплачиваете /не оплачиваете отдельно если решите все таки поставить домофон в квартире. Расходы на капремонт тоже НЕ зависят от проживания, вы их несете как собственник помещения.

Добрый день, Мария.

К сожалению от оплаты этих услуг ни куда не деться

ЖК РФ Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
(в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 27.07.2010 N 237-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

А вот что касается домофона и вообще объема услуг по общедомовому имуществу — вы можете написать заявление в прокуратуру для проверки обоснованности начислений.

Вопрос: правомерно ли взыскивание с нас таких выплат и на основании чего мы можем от них отказаться?

К сожалению, данные начисления правомерны и отказаться от них не является возможным.

ЖК РФ Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

Что касается домофона, то вы вправе отказаться от данной услуги и не оплачивать ее.

Направьте заявление по почте заказным письмом с уведомление (т.к. у вас его отказались принимать, что также незаконно) и требуйте произвести отключение услуги домофона и а с момента поступления данного заявления данную услугу Вам обязаны будут отключить.

Либо также обратитесь непосредственно в компанию по обслуживанию домофонов и подайте заявление туда об отключении услуги

Добрый день. В соответствии с

ГК РФ Статья 210. Бремя содержания имущества

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

ЖК РФ Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1.1 настоящей статьи.

3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.

Поэтому данные платы не зависят от проживания( за исключением вывоза мусора) и относятся к бремени содержания собственности. Они оплачиваются независимо от проживания. С уважением Евгений Беляев

Здравствуйте. К сожалению, закон не на Вашей стороне. Ст. 158 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт

тот факт, что Вы там не проживал абсолютно никак не влияет. Можете обратиться в прокуратуру, но это Вам скорее всего ничего не даст.

Что касается домофона, то вы вправе отказаться от данной услуги и не оплачивать ее.

Коллега, здесь речь не об установке домофона в квартире, а об оплате домофона как части платы за содержание. Если в установленном порядке было принято решение об установке домофона либо изначально он был предусмотрен проектом то содержание системы также как и уборка делиться между всеми собственника пропорционально площади помещения, от оплаты этих услуг отказатся нельзя, можно только не устанавливать у себя в квартире домофон и не платить соответственно за установку

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

ОДН нежилых помещений: есть ли варианты, когда за эти нужды можно не платить?

Тут можно однозначно ответить, что не платить за указанные услуги нельзя. Нет никаких вариантов, при которых существует правовая возможность отказа от платы расходов на ОДН. Это подтверждает и судебная практика.

ОДН нежилых помещений, и счета за них выставляются УК собственникам таких помещений, и они могут быть недовольными. С точки зрения законодательства никаких вопросов у УК быть не может. Дело в том, что доля владельца помещения на ОИ соответствует площади этого помещения. В обязанности входит содержание этого имущества, если только какие-то особенные условия не прописаны в договоре или же они не установлены в действующем законодательстве.

Все без исключения участники долевой собственности должны, соразмерно своей доле, платить не только налоги, но и все положенные платежи, а также издержки, если такие имеются. Все потребители КУ, при оплате этих услуг, оплачивают отдельно за услуги, направленные на содержание жилого или нежилого помещения и за услуги, направленные на ОИ. Все расходы, которые направлены на содержание ОИ, соответствуют доле. Если домом управляет УК, то есть, МКД находится в подчинении сторонней организации, то плата за коммуналку направляется именно этой компании.

Можно сделать вывод, что собственники помещений, неважно, идет ли речь о жилых или нежилых помещениях, платить должны за ОДН в одинаковых объемах. В ОДН включается холодная и горячая вода, а также электроэнергия.

Особенности начисления платы

УК, которая имеет отношение к «Всеведа», использует следующую форму при начислении КУ за ОДН:

Формула простая, то есть, объем ресурсов умножается на установленный тариф. С подсчетом объема КУ, который идет на общедомовые нужды, если речь идет о горячей воде, стокам, электричеству и газу, все несколько сложнее. Используется формула 12 из приложения N2 Правил N 354, в частности, распределение происходит в соответствии с размером площади, которая принадлежит каждому потребителю.

Учитываются такие показатели, как:

  1. Объем потребленного ресурса по показания общедомового счетчика.
  2. Объем ресурсов в жилом помещении без счетчика и нежилом помещении.
  3. Объем ресурсов в помещении со счетчиком.
  4. Объем ресурса, который направлялся на отопление и горячую воду. Это может быть электричество или газ.
  5. Учитывается площадь конкретного помещения и суммарная площадь всех помещений.

При расчете КУ по холодной воде используется практически такая же формула, только с поправками на холодную воду и наличием еще одного пункта – считается объем холодной воды в квартире или помещении со счетчиком. При отсутствии счетчиков потребитель коммунальных услуг будет платить по нормативам.

Пример судебной практики

Подать на должника в суд можно только тогда, когда нежилое помещение является конструктивной частью дома, а у самого должника есть право собственности на это помещение. При наличии двух указанных факторов суд всегда встает на сторону УК. РСО должны направлять все претензии по неуплате именно жильцам-должникам, а не УК. Даже если по договору УК является потребителем КУ, долги за ОДН она не обязана погашать. Вещевых прав на ОИ у компании нет. Предметом спора стал ресторан в помещении, которое имеет отношение к ОИ.

Так как пока слушалось дело, ресторан не был введен в эксплуатацию, то оно не являлось частью МКД, и право собственности на него не было зарегистрировано. КУ не поставлялась в это помещение. Никаких прав на взыскание долга у РСО не было.

Подвести черту под статьей можно так: потребитель коммунальных услуг, если он является собственником нежилого помещения, обязан платить за ОДН. Но собственники помещений должны иметь права собственности на эти объекты.

Какие площади входят в нежилые помещения МКД и как должны оплачиваться общедомовые нужды?

Добрый день! В нашем доме установлен общедомовой счетчик по электроэнергии. С 1 января 2017 года стали брать за общедомовые нужды за электроэнергию из расчета нормативов потребления электроэнергии. До 1 января 2017 года я платила до 100 рублей в месяц за общедомовые нужды за электроэнергию, с января сумма увеличилась до 272 рублей.

-Какие площади входят в нежилые помещения дома?

-Почему я не могу оплачивать за фактически потребляемую электроэнергию на общедомовые нужды по счетчику?

Ответы юристов (1)

Здравствуйте, Елена Константиновна!

-Какие площади входят в нежилые помещения дома?
Елена Константиновна

Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам.

-Почему я не могу оплачивать за фактически потребляемую электроэнергию на общедомовые нужды по счетчику?
Елена Константиновна

Это произошло в связи с тем, что Минстрой России письмом от 30.12.2016 N 45099-АЧ/04 дал следующие разъяснения:

Из совокупности положений частей 9, 10 статьи 12 Федерального закона N 176-ФЗ следует, что под первоначальным включением расходов коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения понимается соответствующее изменение размера платы за содержание жилого помещения с 1 января 2017 года, которое производится путем суммирования лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом:

— установленного в многоквартирном доме в каждом расчетном периоде начиная с января 2017 года размера платы за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме,
— размера платы за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, исходя из норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, действующего на 1 ноября 2016 года, и тарифов на соответствующие коммунальные ресурсы, действующие в каждом расчетном периоде начиная с января 2017 года.

После того, как в Минстрой России посыпались жалобы от жителей тех домов, где установлены общедомовые приборы учета, и у которых фактический расход ресурсов на ОДН ниже нормативного, Минстрой РФ спустя 1,5 месяца выпустил второе письмо от 14.02.2017 N 4275-АЧ/04, в котором указал, что:

… исходя из буквального толкования данной нормы (часть 10 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ) следует, что размер расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме может быть менее размера норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, установленного субъектом Российской Федерации по состоянию на 1 ноября 2016 года. В частности, подобная ситуация может иметь место, когда расчет размера расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме осуществляется по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета. Соответственно, в том случае когда многоквартирный дом оснащен коллективным (общедомовым) прибором учетом, включение указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения может быть осуществлено в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, исходя из фактического объема потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды. В свою очередь, фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды рассчитывается как разница между показаниями коллективного (общедомового) прибора учета и суммой показаний индивидуальных приборов учета и (или) нормативов потребления коммунальных услуг. Полученный фактический объем потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме пропорционально их доле в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Для включения указанных расходов в состав платы за содержание жилого помещения в размере ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, поскольку такое включение является первоначальным.

Но, несмотря на то, что Минстрой России указал на то, что расходы на ОДН могут включаться в плату за содержание жилого помещения в фактическом размере, если фактический размер меньше нормативного, Минстрой России не привел механизма реализации данного включения в случае, когда исполнитель коммунальных услуг отказывается использовать фактические объемы при начислении.
С учетом имеющейся правовой неопределенности полагаю, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в данном случае может быть принято решение об учете в составе платы за содержание жилого помещения фактического объема потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, если данные фактические объемы ниже норматива потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды.

С Уважением, Олег Рябинин.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Оплата ОДН, за магазин с отдельным вводом в жилой дом

Имеется отдельный ввод электрического кабеля в магазин находящийся в жилом дом. должен я оплачивать одн

25 Августа 2016, 13:05 Олег, г. Глазов

Ответы юристов (3)

Олег, добрый день! ОДН — это общедомовые нужды. Т.е. всего дома. Вы, как собственник помещения (неважного — жилого или нежилого) имеете пропорциональные права на часть общего имущества и соотвественно, в силу ст. 209 ГК РФ несете бремя содержания, в т.ч. расходов на ЭЭ используемую в местах общего пользования жилого дома

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Есть вопрос к юристу?

К сожалению, многочисленная судебная практика на основании Жилищного кодекса говорит о том, что платежи за ОДН взыскиваются со всех собственников МКД.

Удовлетворяя иск энергоснабжающей организации, ссылавшейся на то, что предприниматель не оплачивает электроэнергию на общедомовые нужды, суды исходили из обязанности собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме нести бремя расходов по содержанию общего имущества жилых домов, в которых расположены принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения

(статьи 210, 249 ГК РФ, статьи 39, 158 ЖК РФ).
Ссылку предпринимателя на отсутствие обязанности производить оплату на общедомовые нужды при наличии у магазина отдельного входа и выхода независимо от подъездов дома, обеспечение тепло-, водо- и электроснабжением независимо от жильцов дома по отдельным инженерным сетям суды не приняли, установив, что помещение магазина расположено в многоквартирном доме, который состоит из трех строений и согласно выписке из реестра учета объектов капитального строительства является единым жилым домом. Содержание собственного помещения и оплата потребляемых в нем коммунальных услуг не освобождают его собственника от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.02.2012 N Ф03-6508/2011).

Статья: Практика рассмотрения споров, связанных с поставкой коммунальных ресурсов на общедомовые нужды многоквартирных жилых домов
(Старченкова В.В.)
(«Арбитражные споры», 2014, N 1)

С уважением! Г.А. Кураев

Независимо от того, что у Вас имеется отдельный вход и эл. кабель в магазин, вы как собственник помещения, все равно обязаны оплачивать расходы ОДН.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354
(ред. от 29.06.2016)
«О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»

18. Собственник нежилого помещения в многоквартирном доме вправе в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащего ему нежилого помещения в многоквартирном доме заключать договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления (теплоснабжения) непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. Указанные договоры заключаются в порядке и в соответствии с требованиями, установленными гражданским законодательством Российской Федерации и законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении, теплоснабжении.
В случае приобретения собственником нежилого помещения в многоквартирном доме коммунальных ресурсов по указанным договорам такой собственник обязан вносить в порядке, установленном настоящими Правилами, плату за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, а также предоставлять исполнителю, предоставляющему коммунальные услуги потребителям коммунальных услуг в многоквартирном доме, в котором расположено нежилое помещение собственника, в порядке и сроки, которые установлены настоящими Правилами для передачи потребителями информации о показаниях индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета, данные об объемах коммунальных ресурсов, потребленных за расчетный период по указанным договорам.

Этот вывод подтверждается многочисленной судебной практикой, в т.ч.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 по делу N А56-56016/2009

Ссылка подателя жалобы на то, что у него имеется отдельный вход в помещение, а следовательно, он не пользуется услугами на освещение мест общего пользования и не обязан оплачивать их стоимость, не основана на нормах действующего законодательства. Доказательств несения самостоятельных расходов на освещение мест общего пользования в части дома, где находится помещение Агентства, им не представлено.

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 по делу N А48-4560/2012

Кроме того, нормы, обязывающие собственника — участника долевой собственности нести расходы по содержанию общего имущества и оплате коммунальных платежей (ст. 249 ГК РФ, часть 1 и часть 2 ст. 39 ЖК РФ, ч. 11 ст. 155 ЖК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ) носят императивный характер.В соответствии с п. 40 Правил N 354 потребитель коммунальных услуг в многоквартирном доме вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом в составе платы за коммунальные услуги отдельно вносит плату за коммунальные услуги, предоставленные потребителю в жилом или в нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребляемые в процессе использования общего имущества в многоквартирном доме (далее — коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).
Как следует из материалов дела, в частности актов разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон от 12.05.2005 года (представлен истцом 25.03.2013 года), от 11.09.2007 года (том 2, л.д. 46), от 11.09.2006 года (том 2 л.д. 47), акта ООО «ИНТЕР РАО — Орловский энергосбыт» от 22.01.2013 года (том 2, л.д. 31) и письменно изложенных доводов сторон, ООО «Славянское» получает электроэнергию для собственных нужд по отдельной линии (отдельному кабелю), независимо от остальных потребителей многоквартирного дома, и подключение ответчика в электросетям, произведено минуя сети многоквартирного дома и общедомовой прибор учета электроэнергии.
Из системного толкования норм действующего жилищного и гражданского законодательства следует, что наличие у собственников нежилых помещений отдельного собственного входа в нежилое помещение и фактическое не потребление услуг по электроснабжение мест общего пользования, не освобождают собственников нежилых помещений от обязанности нести расходы, необходимые для содержания всего жилого дома в целом, в том числе и на электроснабжение мест общего пользования.Указанная позиция заявителя подтверждена судебной практикой (Постановление ФАС СЗО от 14.05.2010 г. по делу N А56-56016/2009).
Также законодатель не делает исключений из обязанности оплачивать коммунальные услуги, приобретенные на общедомовые нужды многоквартирного дома, для собственников нежилых помещений, которые подключены не от внутридомовых сетей, независимо от того, пользуется ли собственник нежилого помещения подъездом, крышей, лифтом или иным общим имуществом многоквартирного жилого дома. Существенным обстоятельством, имеющим правовое значение для несения расходов по содержанию общего имущества и по оплате коммунальных услуг потребленных в местах общего пользования является факт расположения нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.Кроме того, Президиум ВАС РФ указал, что собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества (Постановление ВАС РФ от 09.11.2010 г. N 4910/10).

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.