Налог от сдачи квартиры в аренду с физических лиц

Содержание:

Налоги от сдачи квартиры в аренду. Выбор оптимальной системы налогообложения

​С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя. Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой — непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2018 год.

Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду

  • НДФЛ – если квартиру сдает физлицо или ИП на ОСНО;
  • Единый налог – если ИП, находится на «упрощенке»;
  • Патент – если ИП применяет ПСН.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2018 год, ставка подоходного равна:

  • 13% — для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
  • 30% — для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2015 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2015 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности – до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход. По доходам, полученным в 2015 году, гражданин должен отчитаться в срок до 04 мая 2016 г.

Подать декларацию можно несколькими способами:

  • Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
  • По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
  • По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

  • 6% — объект «доходы»;
  • 15% — объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

  • За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
  • За полугодие – до 25 июля;
  • За 9 месяцев – 25 октября;
  • За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2015г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2015 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) – 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года, следующего за отчетным.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2015 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

  • Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
  • При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
  • Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

налог при сдаче квартиры в аренду

Уважаемые специалисты, подскажите, пожалуйста какие документы надо предоставлять в налоговую при сдаче квартиры в аренду (ближнее Подмосковье) физ. лицом. Допустим, я только сдала квартиру по договору на 11 месяцев, мне сразу же надо идти в налоговую или по истечении 11 месяцев? Если договор на 11 месяцев не подлежит регистрации, то могу ли я указать любую адекватную сумму в качестве арендной платы? Заранее благодарю за ответы.

Участник программы «‎Работаю честно»

Доходы физических лиц декларируются за прошлый год до 30 апреля, т.е. например: сдали квартиру в июле 2017 года, подаете декларацию до 30 апреля 2018 за 6 месяцев, налог от прибыли 13%.

сдать 3-ндфл вы должны будете самостоятельно, как физлицо — до 30 апреля года, следующего за тем, в котором вы сдали. сумму от фонаря вы написать не можете, потому что к 3-ндфл вы должны приложить копию самого договора и документы, подтверждающие получение средств (расписки, если нал или выписки со счета, если безнал)

Здравствуйте! Оплата налогов никак не связана со сроком найма. Любой доход облагается налогом: за сутки, за месяц, за 11 месяцев и так далее. Отчетный период фиксированный. Вы должны отчитаться за тот период за календарный год: за доходы, полученные в 2017-м году — в 2018-м, за доходы в 2018 году — в 2019-м. В своей налоговой инспекции по месту жительства. В принципе они вам сами выдадут декларацию и объяснят.

Участник программы «‎Работаю честно»

До 30 апреля года, следующего за годом получения дохода подаете декларацию по месту своей регистрации, в которой самостоятельно заявляете о полученном доходе и исчисляете подлежащий уплате налог. До 15 июля оплачиваете его. Сумму Вы можете указать ту, которая зафиксирована Вашим договором.
Про 11 месяцев миф и ерунда. Договор найма в принципе не подлежит государственной регистрации независимо от его сроков.

Спасибо за ответы..У меня возникло небольшое дополнение к вопросу. Как возможно (или не возможно) уменьшить налог?

никак. а зачем именно вам надо светить сам факт сдачи квартиры? проблемы с соседями или еще что-то? подавляющее большинство квартир сдаются вчерную без всяких налогов. в случае чего с местным околоточным договориться обычно стоит дешевле и он более вариативен ))

Спасибо. Проблем нет пока. Но хотелось бы, что бы и потом не было, что бы и думать на эту тему не надо было и простого, адекватного налога, т.е. пошел, в любом месте заплатил небольшую сумму, получил документ и спи спокойно. Но очевидно — это фантастика.

об этом мечтаете не только вы, и не только в россии, а во всем мире ))) просто, адекватно и без проблем оплатить — это на западе (в штатах, например), но зато суммы там отнюдь не небольшие )) у нас наоборот — налог сравнительно небольшой, зато геморроя до потолка. большое количество людей, сдающих вчерную, руководствуются именно этим — чтобы избежать общения с налоговой в принципе. они бы и рады платить некоторую сумму, если бы это было быстро, удобно и четко. но это не с нашей системой госадминистрирования, увы ))

Налог за здачу квартиры в аренду

В указанной ниже теме обсуждался вопрос о уплате налога за сдачу квартиры в аренду

Но обсуждение не дало мне понять какая часть считается прибылью.

Допустим я сдаю квартиру за 10000, но сам плачу за эту же квартиру коммунальные услуги в размере 6000р. С какой суммы я обязан уплатить 13% налога? С той что получаю от нанимателя 10т.р. или с чистой прибыли 10000 — 6000 = 4000?

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Различные системы налогообложения применяются только к юридическим лицам. например «доход минус расход». У физлиц расходы не минусуются, поэтому налог уплачивается именно с дохода. В Вашем случае с 10 000, 13%.

А Вы с какой суммы зарплаты платите налог?

Участник программы «‎Работаю честно»

Термин «прибыль», да еще и «чистая» для физических лиц не используется. Физические лица платят налог на ДОХОД. В вашем случае доход составляет 10 000 р.

Любой доход облагается налогом. Коммунальные платежи — это обязанность собственника. В СПб КУ чаще всего платят арендаторы. Или уж как договорятся. Мои постоянные клиенты платят налог, который они сами себе декларируют. Никто пока не заставил из показывать договора аренды.

Какой налог о чем речь? Вам государство «купило» квартиру? Или сосед? Нет, Вы с собственных денег купили, уже с них оплатили налог, плюс еще раз в год нужно платить что пользуетесь своей квартирой))) своей. И правильно заметили, что у вас еще ку есть. так что думайте, думайте.

Согласно письму МФ РФ № 03-04-06-01/194 от 11 июля 2008 года в расходную часть по коммунальным услугам могут быть отнесены только оплаты по счетчикам. То,что потребил арендатор(вода,свет,тепло, и т.п.)
Остальное ,увы,не считается расходом.
Хотите платить меньший налог- открывайте ИП, или заключайте договор с ИП о субаренде.

Участник программы «‎Работаю честно»

Квартиру сдает физическое лицо. Налог на доход физического лица (НДФЛ) составит 13% от полученной суммы. ИП (УСН 6% ) со всех получаемых им доходов и может не вести учет расходов, поскольку они не влияют на сумму налога. Индивидуальный предприниматель на патенте. В каждом регионе может быть определена своя стоимость патента для каждого вида услуг. В Москве с 2013 года для аренды она составляет 60000 рублей в год за каждый сдаваемый объект. Индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения 15% (УСНО 15%). 15% — с разницы между доходом и расходом.

Продажа квартиры после сдачи ее внаем

Андрей Петраков

Добрый день,уважаемые. На этом сайте в последние дни появлялась информация в обсуждениях,которую я не могу понять в силу незнания и непонимания законов.

Вопрос о сдаче квартиры в аренду(наем) с последующей продажей.

Я являюсь собственником квартиры 10 лет. В силу семейных обстоятельств и потребности в данный момент в деньгах хотел бы посдавать ее год-два,после этого продать.

Если я буду сдавать квартиру и платить налоги 13% ( без регистрации ИП ), то, после продажи квартиры я должен буду заплатить опять же 13% налога,исходя уже из стоимости квартиры?

Допустим,моя квартира стоит 7 млн.рублей — налог с продажи 13% — это 910 тысяч рублей

Если я буду сдавать квартиру по 30 тыс. в месяц два года — 30000х24=720 тыс. рублей я заработаю,минус те же 13%-93600, минус услуги риелтора, минус квартплата, минус налог на недвижимость,если еще повезет и люди все эти два года проживут.

А если я год всего хочу посдавать квартиру, мне тоже надо будет почти миллион рублей платить при продаже?

А как же мои 10 лет владения?

Или все-таки 10 лет- минус-2 года «грязные» на аренде=остается чистыми 8 лет и можно продать без налога?

Если нет,то об аренде можно даже и не задумываться?

Участник программы «‎Работаю честно»

Вы что-то сильно себя запутали)))
Разбираем Вашу кашу)):
1.Если право собственности на квартиру зарегистрировано до первого января 2016 года-то срок владения 3 года освобождает физическое лицо от налогов при продаже. Судя по вашим словам вы владеете квартирой 10 лет, т.е. с 2008 года-в вашем случае налога при продаже квартиры не будет.
2. Сдавая квартиру в наём- вы получаете прибыль от нанимателей, уведомить налоговый орган и оплатить налог с полученной прибыли Ваша гражданская обязанность, но будите вы это делать или нет.
На сегодняшний день больше 50% арендодателей выше описанным себя не обременяют, т.е. налог с полученной прибыли не оплачивают.

И все-таки, хотелось бы знать точно, что это за закон такой, который обязывает уплатить налог с продажи собственности(недвижимости), которая использовалась с целью получения прибыли

Мозг вскипел от негодования, не смог дооформить мысль — мало того,что не вижу здесь никакой прибыли, — кругом получаются одни убытки. Получается, свою собственность я не могу использовать законным способом, чтобы получить какую-то прибыль. Ну хоть какую-то. Может,все-таки,я чего-то не понимаю?

Участник программы «‎Работаю честно»

Налога с продажи квартиры от которой вы получали доход-такого нет, есть налог на доходы физических лиц(13%), этот налог вы оплачиваете с любой полученной прибыли, (глава 23 НК РФ) например заработная плата. напишите президенту, пусть отменят)))
Выше я вам описала, что подлежит налогообложению, что нет.
Есть варианты оптимизации налогов. это уже совсем другая консультация.

Андрей, даже с точки зрения закона вы не попадаете под историю коммерческой недвижимости или недвижимости, используемой в коммерческих целях. Как написали вам, с любого дохода вы платите налог 13% — с заработной платы, сдачи квартиры и прочее. Однако, есть ряд сделок, в которых гражданин России освобожден от налога. К ним как раз относятся сделки при продаже квартиры, находящейся в собственности, например, 10 лет. Но к ним не относятся сделки при продаже коммерческой недвижимости, т.е. недвижимости, целью владения которой является получение дохода.
Ваша квартиры не подходит под категория коммерческой недвижимости, даже если вы будете ее сдавать и платить налоги, вы покупали ее не с целью получения прибыли. Можете поискать, есть разъяснения налоговой по этому поводу — существенен мотив покупки данного имущества и история владения. В срок владения, даже если вы будете сдавать ее 3-4 года, в большинстве своем вы не использовали ее для получения прибыли.
Однако, чтобы было спокойнее, рекомендую подумать об оптимизации заранее, возможно, сдать через доверительное управление от имени жены, ребенка и от него платить налоги, еще какие-то варианты.

Светлана,а если моя жена будет сдавать квартиру,разве это освободит меня от налогов, ведь это МОЯ собственность? Или,в этом случае,налоги будет платить жена? А квартира тогда мной не использовалась в предпринимательской деятельности?

Допустим,жена по ДДУ сдавала мою квартиру за 30 тыс. в месяц. С этой суммы она должна будет заплатить налог за меня 13%,а с оставшейся,т.к. получается,что это ее прибыль, — она платит за себя,как доверительный управляющий,тоже 13% налога+18% НДС. Помогите тугодуму)

Андрей, я имела ввиду такую ситуацию — вы заключаете с женой договор о том. что она имеет право распоряжаться вашей квартирой в том числе оплачивать коммуналку, сдавать, получать прибыль и прочее. Все, вы по договору этому не получаете ничего. Деньги ее. Прибыль ее. Налоги ее. Вы в коммерческой деятельности по квартире не участвовали, в коммерческих целях ее не использовали. Да, это лукавствтво, но с целью оптимизации налога, в вашем случае действительно можно случайно попасть под «гребенку».
По налогам жены можете проконсультироваться в налоговой, в Московских во всяком случае они достаточно адекватны и готовы разъяснять гражданам что и как считать и заполнять.

Андрей. Я в целом согласен с советом Светланы Смогиной. Но обращаю Ваше внимание на ключевое слово «Однако» из последнего абзаца. Сегодняшняя законодательная база и все разъяснения Минфина и налоговой не дают 100% гарантии, что не будет вменена предпринимательская деятельность. С очень высокой степенью вероятности, что нет, но не на 100%. Этот процесс носит ОЦЕНОЧНЫЙ характер. Ну а результат любого оценочного процесса зависит от того кто оценивает и от конъюнктуры. По одной квартире скорее всего опасаться нечего. Ни к чему Вас не склоняю, но как написала Ирина Антипина «На сегодняшний день больше 50% арендодателей выше описанным себя не обременяют, т.е. налог с полученной прибыли не оплачивают.» В некоторых других публикациях говорится что не платят до 95%. Дальше Вы сами должны взвесить все за и против и принимать решение.

Игорь,спасибо за ответ! Ни у кого нет четкого мнения по этому вопросу, 50 на 50. А хотелось бы знать точно и жить спокойно(честно). Но законы противоречат друг другу и трактовать их можно двояко. Даже если бы было прописано в законе — «Сдавал квартиру в 2009 году, через 5 лет имеешь право продать без налога в 2014 году», — человек хотя бы точно знал, на что идет (или не идет)Мне кажется,налоговикам лучше бы собрать с миллиона по копейке, чем с двух несчастных попавшихся по 2 рубля. Больше было бы. И люди бы спокойнее жили и сами бы бежали налог платить, адекватный налог на адекватных условиях.

Участник программы «‎Работаю честно»

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 11 июня 2015 г. N 03-04-05/33984
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу налогообложения дохода, полученного от продажи земельных участков, которые сдавались в аренду, и сообщает, что в соответствии с пунктом 11.4 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации не рассматриваются обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Одновременно сообщаем следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
При этом согласно абзацу второму пункта 17.1 статьи 217 Кодекса положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Исходя из изложенного, доходы, полученные от продажи земельных участков, которые находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц в случае, если они не использовались в предпринимательской деятельности.
Вместе с этим обращаем внимание, что в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно статье 11 Кодекса индивидуальными предпринимателями признаются физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Таким образом, если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью.
В таком случае оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого имущества, иметься не будет.
Заместитель директора
Департамента
Р.А. СААКЯН

Какой налог от сдачи квартиры в аренду в 2018 году заплатят физические лица и ИП?

Сдача квартиры в аренду — довольно популярный в России способ дополнительного заработка, который используют физические лица и предприниматели. А вот официальное заключение договора аренды в стране не пользуется такой популярностью.

Большинство старается избегать подобных договоров, чтобы не платить налоги от полученного за аренду дохода. И такой вариант делает граждан нарушителями Налогового кодекса, что влечет соответствующие последствия.

Однако ФНС не единственная проблема, которая может возникнуть из-за отсутствия договора, ведь если съемщик и арендодатель не оформляют юридического договора об аренде, то обе стороны находятся в уязвимом положении. Следовательно, в случае нарушения прав одной из сторон, обратиться в суд уже не получится.

О договоре аренды в 2018 году

В России договор об аренде регламентируется Гражданским и Жилищным кодексами, которые устанавливают определенные правила при заключении сделки, а также вносят ясность относительно обязанностей арендатора и арендодателя.

Для граждан такой договор является гарантией выполнения обязательств каждой из участвующих сторон. Ведь благодаря договору, даже в случае несоблюдения каких-либо условий, можно защитить свои права. Например, если наниматель отказывается платить, или владелец жилья ущемляет в правах нанимателя, то каждая из сторон при наличии договора имеет право обратиться в суд и доказать свою правоту.

При регистрации договора между физическими лицами стороны, участвующие в заключении сделки, разделяются на две категории:

  1. Наймодатель — это гражданин, сдающий жилплощадь во временное пользование за определенную плату.
  2. Наниматель — гражданин, оплачивающий съемное жилье для проживания.

Информационное агентство «Экспресс-Новости» обращает внимание читателя, что договор найма может заключаться только между физическими лицами. Кроме того, только физлица могут арендовать жилье.

В случае, если жилплощадь предоставляется организацией или индивидуальным предпринимателем, то сделка меняет название с «найма» на «аренду» жилья. Во втором случае предприниматель, предоставляющий жилье, становится арендодателем, а гражданин, арендующий жилплощадь — арендатором.

Фактически оба соглашения действуют одинаково, и носят одинаковый смысловой характер. Но с юридической точки зрения, если между физическими лицами оформить договор аренды, а с ИП заключить договор найма, то суд признает такие сделки недействительными.

При заключении сделки необходимо помнить и о сроках ее действия. В законодательстве предусмотрено два варианта:

Кратковременный договор составляется, если необходимо сдать в аренду помещение на сутки или на несколько дней. А вот долговременный может составляться от месяца до 5 лет. При этом, если в соглашении не указаны сроки действия заключенной сделки, то по умолчанию считается, что договор заключен на 5 лет.

О досрочном расторжении сделки обе стороны должны предупреждать друг друга заранее, в предусмотренных сделкой сроках. Если в договоре не были прописаны специальные сроки на такой случай, в законодательстве по умолчанию действует правило, согласно которому, стороны должны предупредить о своем намерении расторгнуть соглашение за 3 месяца.

Налог для физических лиц, сдающих жилье

Гражданин, сдающий жилье по найму, но не являющийся предпринимателем, обязан раз в год уплачивать НДФЛ. Размер подоходного налога соответствует стандартной ставке: для резидентов страны — 13%, для нерезидентов — 30%.

При этом граждане, не являющиеся резидентами, но проживающие более полугода на территории Российской Федерации, оплачивают 13%-й сбор. А для гражданина России, проживающего в других странах тот же период времени, используется налоговая ставка нерезидента, то есть, 30%.

Единственный способ снизить ставку — это оформить индивидуальное предпринимательство, потому как ИП могут платить подоходный налог со ставкой 6%. Но для граждан со статусом физического лица сниженная налоговая ставка не действует. Обратите внимание, что пенсионеры также обязаны платить НДФЛ, со ставкой 13%.

В данном случае пожилым людям следует внимательно относиться к виду оплачиваемой пошлины. Поскольку на одну квартиру действуют два налога: имущественный и подоходный (в случае сдачи ее в аренду). От имущественного налога, как известно, пенсионеры освобождены. Но это не относится к подоходному, а потому им придется платить каждый год НДФЛ.

Единственными льготниками при оплате НДФЛ считаются инвалиды I группы. Им также необходимо будет платить подоходный налог от аренды жилья, но при этом есть возможность получить налоговый вычет в размере 500 руб.

Следующей спорной категорией граждан, сдающих жилье, являются военнослужащие. Всем известно, что военнослужащие не имеют права заниматься предпринимательской деятельностью, однако сдача квартиры к этому условию не относится. Как правило, военнослужащие сдают жилье по договору найма, а не аренды. В этом случае они действуют как простые физические лица, следовательно, и сбор уплачивается аналогичный.

В том случае, если владелец сдает квартиру на короткий срок, и оплата берется посуточная или почасовая, то в декларации необходимо будет указать, какой период времени в течение года эксплуатировалось помещение, и какая форма оплаты действовала. Следовательно, налогооблагаемую сумму подсчитывают, умножая сроки эксплуатации квартиры на форму оплаты и на процент НДФЛ.

В любом из перечисленных вариантов декларация должна быть подана не позднее 30 апреля следующего года. Получается, что за 2018 год граждане должны отчитаться в 2019 году. Декларацию можно подать лично, придя в местную налоговую службу, или отправить по почте. Также в последнее время популярен электронный способ подачи декларации, для этого используется сайт ФНС или Госуслуг.

Налог для ИП от сдачи квартиры в аренду в 2018 году

Для предпринимателей оплата налога с доходов от аренды может являться наиболее выгодной, по сравнению с физическими лицами или организациями. Так, законодательством предусмотрено несколько вариантов оплаты сбора для граждан, зарегистрировавших ИП.

Если индивидуальный предприниматель оплачивает НДФЛ, то он обязан, как и физические лица, уплачивать в ФНС 13% от суммы доходов.

Упрощенная система дает возможность ИП оплачивать налог со ставкой 6%, но при этом стоит учесть, что налогооблагаемой будет вся полученная сумма, без учета расходов.

Если для предпринимателя важен учет расходов до налогообложения, то налоговая ставка вырастет до 15%. В данном случае предприниматель сам решает, какой вариант для него предпочтительнее.

Хотя патентная система оформляется не более, чем на год, она является самым выгодным вариантом при сдаче квартиры в аренду. Так, данная система позволяет ИП платить всего 6% от полученного дохода.

Причем доход в данном случае будет считаться потенциальный, а не фактический. Иными словами, если потенциальный доход оказался меньше, чем реальный, то сбор оплачивается не от реального дохода, а от суммы, прописанной при оформлении патентной системы.

Налог от аренды квартиры для юридических лиц в 2018 году

Иногда граждане задумываются об оформлении юридического лица, чтобы снизить налоговую ставку при уплате подоходного налога от сдачи квартиры в аренду. Однако, в данном случае не стоит путать индивидуальное предпринимательство и юридическое лицо.

Для организации действуют свои сроки и условности, оговоренные в Налоговом кодексе. Так, крайним сроком становится не 30 апреля, а 31 марта, при этом необходимо ежеквартально подавать декларации, а в конце года представлять общую отчетность.

Налог для организации в настоящее время действует со ставкой 18%, хотя возможно и увеличение ставки до 20%. При этом, до уплаты сбора необходимо посчитать все сопутствующие расходы, которые вычитают из налогооблагаемой суммы. В итоге получается, что для организации сдача квартиры в аренду является довольно хлопотным мероприятием, и к тому же менее выгодным, чем для физических лиц.

Ответственность за уклонение от подоходного налога

Если сотрудникам ФНС удается доказать, что гражданин не представил в срок декларацию, а затем не уплатил своевременно налог, то начинают действовать штрафы и пени.

Штрафы будут зависеть от формы неуплаты. Так, если гражданин не внес необходимую сумму налога, но подал декларацию — штраф будет составлять 20% от налогооблагаемой суммы. В случае, если гражданин не успел своевременно подать декларацию, то ему придется оплатить еще 5% от общей суммы дохода, причем последние начисления будут увеличиваться с каждым просроченным месяцем.

А вот для граждан, которые умышленно уклоняются от подачи декларации и уплаты налога, штраф возрастает до 40% от дохода. Дополнительно к каждому из вариантов будет еще добавляться и ежедневная пеня за просрочку.

Хотя ФНС предпочитает использовать административные меры воздействия, законодательством предусмотрена и уголовная ответственность за неуплату сбора. По статьям Уголовного кодекса будут привлекаться только злостные неплательщики, которые уже не в первый раз уклоняются от налогов, а также те, кто задолжал государству более 300 000 рублей.

В виде уголовного наказания нарушители получают до одного года лишения свободы, но, если у должника накопилась сумма более 2 млн. рублей, то срок лишения свободы может увеличиться до 3 лет.

Как законно избежать налога с доходов от аренды жилья в 2018 году?

Чаще всего встречаются случаи, когда граждане просто не оформляют сделку, чтобы уклониться от уплаты налогов. Ведь фактически, если нет документов, то нет и факта наличия сделки. Следовательно, ФНС не может претендовать на налог.

Но это только до того момента, пока сотрудники налоговой службы не докажут наличие незаконной сделки. И вот тогда придется отвечать перед законом. А ведь есть и вполне реальный, законный способ избежать налогов при сдаче жилья.

  • Первым пунктом в этом списке будет заключение договора сдачи жилья на 11 месяцев. По законодательству, за 11 месяцев налог не платится. В дальнейшем сделку можно заключить заново.

Обратите внимание, что соглашение должно быть именно новым, а не продленным, так как, если договор будет продлен, то налога не избежать.

  • Заключение договора на безвозмездной основе. В данном случае владелец квартиры должен письменно указать, что передает свое имущество во временное пользование другому физическому лицу без оплаты.

Таким образом, официально будет подтверждено использование жилья, а также отсутствие дохода, с которого можно было потребовать НДФЛ.

Все вышеперечисленные лазейки дают возможность избежать налоговых выплат, что не вполне соответствует букве закона. Но при этом действия граждан остаются легальными, и не влекут за собой административную или уголовную ответственность.

На сегодняшний день, по мнению экспертов, заключение официальной сделки — это не только обязанность перед налоговой службой, но и дополнительная безопасность для обеих сторон данной сделки. Ведь только при наличии юридически правильно заключенного договора можно защитить свои права, в том числе и в суде.

Как платить налоги, если сдаёшь квартиру в аренду

Если вы сдаёте жильё за деньги, вам надо платить налоги. Это можно делать разными способами. Рассказываем, какие особенности надо учитывать в каждом случае.

Платить НДФЛ 13% как физическое лицо

Это самый распространённый способ. Если у вас есть квартира, и вы решили её сдавать, сначала заключите с арендаторами договор найма жилого помещения. Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре — подписи обеих сторон будет достаточно. В договоре пропишите размер арендной платы и укажите, кто будет платить за коммунальные услуги. Имейте в виду, что если платежи за «коммуналку» будут входить в арендную плату, то с них вам также придётся платить налог.

Обеспечительный депозит, или залог, считается авансом, поэтому его не надо упоминать в налоговой декларации. «Депозит включается в доход, только если он включён в сумму оплаты за последний месяц аренды или нарушены условия договора — например, причинён вред имуществу», — отмечает главный эксперт сервисa NDFLka.ru Дина Платонова.

Когда и как подавать декларацию?

Раз в год, до 30 апреля, надо подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. В декларации учитываются доходы, полученные за предыдущий год. Если квартирой владеют несколько собственников, каждый из них должен подать декларацию и оплатить налог пропорционально своей доле.

Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговую инспекцию по месту постоянной или временной регистрации. Бланк можно взять с сайта ФНС или в самой налоговой. Удобно заполнять 3-НДФЛ в электронном виде, например, с помощью программ «Декларация» и «Налогоплательщик ЮЛ» . Подать декларацию можно и онлайн — через Личный кабинет на сайте ФНС или через портал Госуслуг — но для этого понадобится электронная подпись.

К декларации нужно приложить договор найма (аренды), расписку о получении денег или, в случае безналичной оплаты, выписку из банка. «Если договор найма расторгнут раньше, чем было предусмотрено, приложите к декларации письменные пояснения. В них укажите, с какого месяца квартира больше не сдаётся и доходов от сдачи её внаём нет», — говорит Дина Платонова.

Сумма НДФЛ составляет 13% от всей суммы арендной платы за год. С этого налога вы можете получить налоговые вычеты. Если в прошлом году вы находились в России менее 183 дней, то вы признаётесь налоговым нерезидентом, и на доходы со сдачи квартиры вам надо заплатить НДФЛ 30%.

Пример. В 2017 году вы сдавали квартиру за 40 000 ₽ в месяц. Ваш доход составил 480 000 рублей за год. До 30 апреля 2018 года вам надо подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. И до 15 июля 2018 года — оплатить налог в размере 62 400 ₽ (480 000 x 13%). То есть за год вы заработаете на сдаче квартиры 417 600 ₽.

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором вы получили доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Платить 6% как ИП на «упрощёнке»

Сразу оговоримся, что по закону открывать ИП нужно, только если вы специально купили одну или несколько квартир, чтобы зарабатывать на сдаче жилья в аренду. В других случаях делать это необязательно, а иногда — не так уж и выгодно.

Когда подавать декларацию?

Индивидуальные предприниматели предоставляют налоговую декларацию тоже раз в год, до 30 апреля. Она подаётся в налоговую инспекцию по месту жительства. Форма декларации есть на сайте ФНС.

Чтобы открыть ИП, нужно терпение и оплата госпошлины в 800 ₽ .

ИП на упрощённой системе налогообложения (УНС), который выбрал объект налогообложения «доходы», оплачивает налог в размере 6% с доходов. Ещё есть объект налогообложения «доходы минус расходы», ставка по которому — 15%, но для арендодателей это совсем невыгодно.

Также ИП раз в год обязан уплачивать страховые взносы. Раньше их размер зависел от МРОТ, но с 2018 года это фиксированная сумма. Взнос на обязательное медицинское страхование составляет 5 840 ₽ в год, в пенсионный фонд — 26 545 ₽ . Если годовой доход ИП больше 300 000 ₽ , то предприниматель обязан перечислить в пенсионный фонд дополнительно 1% от суммы дохода, превышающего 300 000 ₽ .

К радости арендодателей, ИП без сотрудников имеет право вычесть из налога сумму страховых взносов. Получается, если взносы будут больше, чем налог, то его можно не оплачивать.

Ещё предприниматель должен вести книгу учёта доходов и расходов, причём заводить новую книгу следует каждый налоговый год. Это бесплатно.

Пример. Вы сдаёте квартиру за 40 000 ₽, в год выходит 480 000 ₽. Как ИП вам надо уплатить взносы на сумму 34 185 ₽ (5 840 ₽ — на ОМС, 26 545 ₽ — на ОПС и 1 800 ₽ — дополнительно на ОПС). Налоги составят 24 000 ₽ (6% от 480 000), это меньше, чем страховые взносы, поэтому их платить не надо. Отдав взносы за ИП, вы заработаете на сдаче квартиры 445 815 ₽.

Вносить авансовые платежи по налогу следует каждый квартал. Последний платёж должен быть сделан не позднее 30 апреля. Страховые взносы необходимо выплатить до 9 января следующего года, а дополнительный 1% в пенсионный фонд (если надо) — до 1 июля следующего года.

Какие подводные камни?

Квартира, которую сдаёт в аренду индивидуальный предприниматель, по закону используется в коммерческих целях. Вы не сможете участвовать в её продаже как физическое лицо. Придётся платить налог 6% от суммы продажи — вне зависимости от того, сколько лет квартира была в собственности. «В случае если реализованное имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то в отношении дохода от его продажи нельзя использовать никакие имущественные налоговые вычеты», — подтверждает руководитель правового департамента Heads Consulting Диана Маклозян.

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Кроме того, если доход от ИП на УНС 6% — это ваш единственный заработок, вы не сможете получать налоговые вычеты, например: на покупку недвижимости или на лечение.

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru . Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000 ₽ .

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге .

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.