Мария артёмова юрист

«Не имеет смысла нанимать толковых людей, а затем указывать, что им делать.
Мы нанимаем толковых людей, чтобы они говорили, что делать нам».

Наша компания активно привлекает специалистов в различных областях права на условиях аутсорсинга.

Также в Via lege есть команда основных юристов:

Артёмов Денис Александрович

Специализация: сделки с недвижимостью, долевое строительство, земельное право, гражданский и арбитражный процессы.

Артёмова (Китайчик) Мария Михайловна

Специализация: жилая недвижимость, авторские права фотографов, избирательное право, гражданский процесс.

Алексей Молчанов
Судебный процесс с застройщиком загородных домов, исполнительное производство, уголовное дело
22.07.2015

«Я обратился в Via lege в январе 2014 года — когда понял, что застройщик взял у меня деньги на строительство дома, но строительство затягивает и не доведет до конца.
Моим делом занимался юрист Via lege Артёмов Денис.
Через 3 месяца суд уже вынес решение, в котором обязал застройщика вернуть мне двойную сумму не выполненной работы.
Застройщик это решение обжаловал, но в Мосгорсуде снова проиграл.
Денис получил исполнительный лист и начал работать с приставом. К сожалению, пристав не нашел у застройщика денег или имущества. Мы обсудили, что делать дальше, и перешли в уголовное дело, которое общими силами обманутых людей и Via lege удалось возбудить. Все необходимые для уголовного дела документы тоже были сделаны юристами Via lege.
Денис вместе со мной ездил на допросы и выемки.
Хочу сказать спасибо за качество и оперативность работы юристов, а также за то, что Via lege не оставляет клиентов даже когда они не получают денег по исполнительным листам. Мало кто знает, что успешный суд – это еще не живые деньги. А вот довести дело до конца, добиться получения денег через приставов или по уголовному делу – такой широкий набор услуг делают далеко не все юристы.
Спасибо Денису и дальнейших успехов в работе Via lege!».

Наталья Сердюкова
Судебный процесс с застройщиком
10.10.2012

«На всех заседаниях, кроме первого, у меня было юридическое сопровождение. И какое же счастье, что хватило у меня ума не пустить это на самотёк. Потому что многое в процессе я бы упустила по незнанию, а судья — тоже человек, которого можно уговорить. А кто среди нас уговаривать мастер? Правильно, юрист застройщика, но не я. Если бы не Маша (Мария Артёмова) — всё, полный привет был бы. Я, конечно, раскрывши рот от интереса, сидела на заседаниях, между мыслями хваля себя, что какая я молодец, попросила Машу с её опытом влезть в это дело!».

Армен Степанян
Старший юрист ООО «Открытое право»
25.07.2012

«Юридическая фирма Via lege – наши коллеги и давние партнеры. Обычно не принято давать лестные характеристики своим конкурентам, но профессиональный уровень этих ребят действительно вызывает уважение, а доброжелательное, внимательное отношение — желание пользоваться их услугами и дальше. Надеюсь, мы сделаем еще много совместных проектов!»

Мария артёмова юрист

Мария АРТЕМОВА, руководитель проектов юридической фирмы «Виа леге»

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ОРГАНЫ ОПЕКИ ОТБИРАЮТ РЕБЕНКА

На практике мы видим упреждающее (без законодательной базы) внедрение ювенальных подходов, которое строится на незнании родителями своих прав, на их растерянности, на неумении противостоять распоясавшимся чиновникам. Думается, советы юриста с сайта «Православие и мир» помогут родителям проявить должную твердость и трезвомыслие.

К сожалению, не все родители выполняют возложенные на них Богом, обществом и государством родительские обязанности должным образом, не все заботятся о здоровье, физическом, психическом, духовном развитии своих детей. Именно поэтому статья 77 Семейного кодекса Российской Федерации предоставляет органам опеки и попечительства право при непосредственной угрозе жизни или здоровью ребенка отбирать его у родителей.

Теоретически представители опеки могут прийти с проверкой в любую семью, в отношении которой поступил сигнал от врача, из образовательного учреждения или от соседей, — с тем, чтобы убедиться, что с ребенком все в порядке.

Чтобы избежать большей части сигналов, следует просто-напросто не пренебрегать соблюдением установленных законом процедур: не стоит уходить из роддома без выписки (всегда можно получить выписку «под расписку»), а также игнорировать необходимость сделать прививки (вместо написания отказа от них), затягивать посещение детской поликлиники и получение свидетельства о рождении.

Взгляните на эти ситуации глазами сотрудников опеки — и Вы поймете проявленный в такой ситуации интерес к семье. Например, если беременная не наблюдалась в женской консультации, родила дома, а потом не стала торопиться с регистрацией ребенка — это может равновероятно означать как то, что она придерживается теории естественного родительства, так и то, что женщина пропустила сроки для аборта и желает избавиться от ребенка после его рождения. «Молчаливый» отказ от прививок может свидетельствовать не об осознанной позиции, а о банальном разгильдяйстве.

«ПОЧЕМУ ТЕТЯ УЧИТ НЕ СЛУШАТЬ РОДИТЕЛЕЙ. »

Сегодня с сыном слушали детское радио. Есть у нас такое, недавно появилось. Началась какая-то передача, что-то вроде «беседы с детским психологом Дети звонят в студию и задают вопросы. И вдруг до меня доходит следующий диалог. Цитирование неточное, конечно, но смысл уловила очень хорошо.

Звоните нам и расскажите о своих проблемах с родителями, в школе.

Звонит девочка 11 лет и говорит:

-Меня мама с папой заставляют очень много учиться — и дополнительные занятия, и музыкальная школа, я так устаю и ничего не успеваю, не могу погулять побольше во дворе, а ведь для детей так нужен свежий воздух.

Хитрая девочка, однако. Ответ психолога обескураживает:

А ты не обращай внимания на них, делай как считаешь нужным, ведь родители иногда не делают и половины из того, к чему призывают ребенка, или делают это всю жизнь (этот речевой оборот меня озадачил). Или ты хочешь быть всегда правильной такой?

Мой шестилетний сын и то все понял и спросил: «Мама, а почему тетя учит девочку не слушать родителей? »

Вот такое НеДЕТСКОЕ радио!

Поэтому правило номер один: не давайте органам опеки лишних поводов приходить в ваш дом. Если Ваш ребенок занимается в секции каратэ или бокса — это должны знать школьные учителя; если Вы пользуетесь услугами платного педиатра — поставьте об этом в известность заведующего детской поликлиникой.

Если все же визит произошел, опять же, не следует воспринимать его в штыки, как вмешательство в частную жизнь. Но не стоит и вести себя безропотно, если по отношению к Вам опека ведет себя предубежденно и не совсем корректно.

Запомните, что в соответствии со статьей 25 Конституции Российской Федерации жилище является неприкосновенным. Против воли проживающих в помещении лиц доступ туда осуществляется только либо по решению суда, либо в случаях, установленных законом. Единственный установленный законом случай, применимый к подобным ситуациям, — это право сотрудников милиции (но не опеки!) входить, в соответствии с подпунктом 18 пункта 1 статьи 18 Закона о милиции, в жилые помещения при наличии достаточных данных, что там совершено или совершается преступление (например, ребенок громко и надрывно кричит, просит о помощи). В любом случае родители имеют право выяснить у милиционеров, какие именно основания для таких предположений у них имеются.

Таким образом, вопрос о том, пускать ли сотрудников опеки в квартиру, остается на усмотрение родителей.

Перед тем как пустить сотрудников опеки в квартиру, стоит убедиться, что перед Вами действительно они (это, на самом деле, универсальная рекомендация). Не надо стесняться проверить у пришедших документы (удостоверение и паспорт) — ведь, в конце концов, именно Вы отвечаете за безопасность своего малыша, и Вы должны быть уверены, что впускаете в квартиру именно представителей опеки, а не мошенников. Не лишним будет записать фамилию, имя, отчество пришедших к Вам лиц, чтобы потом не вспоминать мучительно, с кем же именно Вы общались. Можно также перезвонить в орган опеки по телефону, заранее выписанному из справочника, и уточнить, работают ли там указанные люди и направлялись ли они с проверкой на Ваш адрес. Возможно, Вы будете испытывать определенное чувство неловкости, но иногда лучше чувствовать себя неловко, чем стать жертвой преступления.

В ходе визита исходите из элементарных правил:

— У ребенка есть режим дня, и визит сотрудников опеки — это не повод его нарушать. То есть если ребенок спит — совсем не обязательно его будить.

— Если в Вашей квартире принято разуваться, мыть руки — то и сотрудники опеки должны это сделать. Следует вежливо, но твердо попросить их об этом. Помимо чисто практического, это еще и психологический момент: в большинстве случаев человек без обуви тут же теряет «начальственный» тон. В случае отказа разуться — не стесняйтесь выставить визитеров за дверь.

— Все находящиеся в Вашей квартире люди должны быть в поле Вашего зрения одновременно. Например, если кто-то отказался разуться под предлогом «я постою в прихожей» — попросите его покинуть квартиру и заприте за ним дверь, продолжив для остальных «экскурсию» по квартире. Попытки «разделиться, чтоб побыстрее осмотреть квартиру» следует немедленно пресекать: «Пожалуйста, следуйте за мной», «Я вас в ту комнату пройти не приглашала», «Я вам все покажу, но, пожалуйста, в моем присутствии».

— Настройтесь на то, что хозяева в квартире по-прежнему Вы, и Вы не совершили ничего такого, что бы дало посторонним людям право самостоятельно заглядывать в Ваш холодильник или ящик для нижнего белья.

— Любые отмеченные сотрудниками опеки «странности», например отсутствие детской коляски по причине использования слинга, следует пояснить и настаивать на фиксации этих пояснений в акте осмотра (об этом подробнее ниже).

— Будет хорошо, если осмотр квартиры будет производиться при свидетелях, например, можно пригласить присутствовать соседей. При наличии возможности постарайтесь записать весь визит на видео или диктофон.

— По окончании визита комиссии настаивайте, чтобы так называемый «Акт об осмотре жилого помещения» был составлен тут же, при Вас, в двух экземплярах, и каждый экземпляр был подписан Вами и членами комиссии. В нем не должно быть «пустого пространства», прочеркивайте или заполняйте все пробелы перед подписанием. Если представители опеки будут ссылаться на то, что у них есть 7 дней на составление подобного документа, обратите их внимание на то, что Вы просите составить не акт об обследовании условий проживания несовершеннолетнего, а именно акт осмотра, это разные документы.

Если опека желает, чтобы вашего малыша осмотрел врач, — помните, что Вы имеете право ехать с ребенком в одной машине «Скорой помощи», присутствовать при всех медицинских манипуляциях, которые совершаются с ним. Более того, согласно статье 32 Основ законодательства РФ об охране здоровья, никакое медицинское вмешательство (в том числе и банальный осмотр) не может проводиться без Вашего согласия.

Любые разногласия с опекой (опека пришла в неудобное для Вас время, например, когда ребенок спит; Вам пришлось отказать в посещении квартиры по причине того, что пришедшие отказались разуваться) лучше решать в письменном виде. Сразу по окончании визита напишите соответствующее заявление («После 22-00 мой ребенок спит, и я не вижу повода нарушать установленный режим его дня. Прошу в дальнейшем не допускать визитов комиссии в ночное время». Или: «Прошу сотрудников опеки в случае визита в мою квартиру с проверкой иметь при себе сменную обувь»), снимите с него копию и отнесите в опеку, получив на копии отметку о приеме. Если вдруг такое заявление откажутся принимать — его можно направить по почте ценным заказным письмом с уведомлением о вручении с описью вложения.

И самое важное. Отобрать, то есть «изъять ребенка из семьи», можно только на основании соответствующего акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. И при отсутствии этого акта никто не имеет права прикасаться к Вашему ребенку.

В случае если по какой-то причине проверяющие вошли в квартиру без Вашего согласия, не реагируют на просьбы или пытаются забрать ребенка силой без соответствующих документов — не стесняйтесь звонить по телефону 02 с сообщением, что неизвестные против Вашей воли ворвались к Вам в квартиру и забирают Ваше дитя. Приехав, милиция убедится, конечно, что это сотрудники опеки, однако настаивайте на том, что Вы их не приглашали пройти в квартиру и необходимые документы у них отсутствуют. Настаивайте на том, чтобы сотрудники милиции помогли Вам защитить Ваши законные права.

Мария Артемова (Константинова)

О сильных женщинах.

Я прекрасно знаю, что значит «сильная женщина». И всегда с подозрением отношусь к тем мужчинам, которые сильными женщинами восхищаются. Есть у меня основания. Я знаю, как женщины становятся сильными. Показать полностью…

В детстве мы с друзьями, Владиком и Костей, выкопали в лесу землянку. Для штаба, понятное дело. Там сосну подмыло ручьем, образовалась такая берложка, мы ее расширили и вышла землянка. Месяц копали. И, шатаясь от усталости, шли вечером домой. Это на даче было. Засыпали мертвым сном, а утром снова шли как бы гулять. Копать дальше. И уже почти все было готово для штаба. Но мы пришли — а в землянке два дядьки в татуировках. С очень короткими прическами. Сидят и курят. И разговаривают так своеобразно. Это были беглые зэки, как потом выяснилось. Нам не понравилось, конечно, что в нашем штабе дядьки сидят. Мальчики прямо возмутились. И вытолкали меня вперед, назначив командиром — чтобы я дядькам достойно и внятно разъяснила, что они заняли чужое помещение. Я юбочку одернула и сказала ясным пионерским голосом: «Товарищи! Это наш штаб. Это наша землянка. Давайте разберемся по справедливости. Мы будем здесь играть днем, а вы можете приходить и играть вечером. Так будет честно и все будут довольны!».

Дядьки заулыбались железными зубами, закивали и ушли по делам. Грабить деревенский магазин. А мы залезли в землянку. И Владик с Костей очень меня хвалили и жали руку. И называли командиром партизанского отряда. Хотя во время моей речи трусливо мялись где-то вдалеке, готовые дать стрекача… Я все понимала. Но принимала хвалу, что же делать. Я же командир. А дядьки вечером не пришли — их прямо в магазине взяли с поличным и вели через весь поселок. И дядьки с восхищением на меня смотрели и улыбались железными зубами. Один даже выкрикнул, что вернется и женится на мне после возвращения из санатория. Девочка-командир! Ну-ну.

Дедушка так и не понял смысла обещания — он никогда не узнал про землянку и знакомство с зэками. И поведение моих друзей. И так и считал меня маленькой слабой девочкой. И помогал, и заботился, и защищал; и не было никакой необходимости быть сильной. Пока он был рядом. Вот что такое сильная женщина, которая обо всех заботится и всех защищает. Очень часто это происходит потому, что ее просто толкают вперед. И никого нет рядом, кто мог бы ее защитить и поддержать…

Мария Артемова (Константинова)

О сильных женщинах.

Я прекрасно знаю, что значит «сильная женщина». И всегда с подозрением отношусь к тем мужчинам, которые сильными женщинами восхищаются. Есть у меня основания. Я знаю, как женщины становятся сильными. Показать полностью…

В детстве мы с друзьями, Владиком и Костей, выкопали в лесу землянку. Для штаба, понятное дело. Там сосну подмыло ручьем, образовалась такая берложка, мы ее расширили и вышла землянка. Месяц копали. И, шатаясь от усталости, шли вечером домой. Это на даче было. Засыпали мертвым сном, а утром снова шли как бы гулять. Копать дальше. И уже почти все было готово для штаба. Но мы пришли — а в землянке два дядьки в татуировках. С очень короткими прическами. Сидят и курят. И разговаривают так своеобразно. Это были беглые зэки, как потом выяснилось. Нам не понравилось, конечно, что в нашем штабе дядьки сидят. Мальчики прямо возмутились. И вытолкали меня вперед, назначив командиром — чтобы я дядькам достойно и внятно разъяснила, что они заняли чужое помещение. Я юбочку одернула и сказала ясным пионерским голосом: «Товарищи! Это наш штаб. Это наша землянка. Давайте разберемся по справедливости. Мы будем здесь играть днем, а вы можете приходить и играть вечером. Так будет честно и все будут довольны!».

Дядьки заулыбались железными зубами, закивали и ушли по делам. Грабить деревенский магазин. А мы залезли в землянку. И Владик с Костей очень меня хвалили и жали руку. И называли командиром партизанского отряда. Хотя во время моей речи трусливо мялись где-то вдалеке, готовые дать стрекача… Я все понимала. Но принимала хвалу, что же делать. Я же командир. А дядьки вечером не пришли — их прямо в магазине взяли с поличным и вели через весь поселок. И дядьки с восхищением на меня смотрели и улыбались железными зубами. Один даже выкрикнул, что вернется и женится на мне после возвращения из санатория. Девочка-командир! Ну-ну.

Дедушка так и не понял смысла обещания — он никогда не узнал про землянку и знакомство с зэками. И поведение моих друзей. И так и считал меня маленькой слабой девочкой. И помогал, и заботился, и защищал; и не было никакой необходимости быть сильной. Пока он был рядом. Вот что такое сильная женщина, которая обо всех заботится и всех защищает. Очень часто это происходит потому, что ее просто толкают вперед. И никого нет рядом, кто мог бы ее защитить и поддержать…

Как не попасть впросак при покупке квартиры

Кризис не повод откладывать покупку недвижимости. Потенциальным владельцам жилья стоит помнить, что неправильно купленная квартира может привести их в суд. Как правильно оформить сделку и на какие подводные камни обратить внимание «360 Подмосковье» рассказала специалист юридической фирмы Via Lege Мария Артемова.

— Какие есть подводные камни при покупке квартиры?

— Подводных камней при приобретении квартиры много. По идее они могут быть на каждом углу. У нас многие считают, что посмотрел выписку из домовой книги, взял выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), попросил справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров, значит проверил квартиру: зачем платить деньги агентствам недвижимости, юристам?

На самом деле нужно проверить всю цепочку документов на квартиру. Даже если мы говорим о том, что цепочка короткая, то есть квартиру приватизировали и продают, даже здесь есть подвохи. Есть люди, отказавшиеся от приватизации. Сделав это, они приобретают право постоянного бессрочного пользования данной квартирой. Пока они сами из квартиры не выпишутся, их невозможно выписать ни по суду, ни каким-либо еще образом. Это мина замедленного действия. После сделки внезапно оказывается, что среди зарегистрированных в квартире есть такие люди. И они не собираются выписываться, более того, если квартира однокомнатная, то у них преимущественное право пользования квартирой даже перед собственником. Таким образом, мы покупаем квартиру, жить в ней не можем, зато налоги платить обязаны.

Аналогичная ситуация складывается, когда родители получили в советское время квартиру в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК). Ордер выдавался на семью с детьми, дети не стали собственниками этой квартиры, а суды признают за ними право бессрочного пользования квартирой. Это означает, что сняться с регистрационного учета в квартире они могут только по своей доброй воле, выписать их через суд невозможно. Квартира могла быть при этом приватизирована, потом подарена кому-нибудь из родственников и так далее. Кто-то из отказников остался, собственников уже несколько сменилось. Поэтому надо смотреть всю цепочку.

Еще одна ситуация, когда появляются такие неприкосновенные лица, которых невозможно выписать из квартиры без их согласия, это когда речь идет, например, о завещании, в котором упомянуты лица, имеющие право требования к наследнику. Например, может быть указано, что наследник обязан обеспечить проживание какого-то лица в этой квартире. Случается, что данное право не зарегистрировано в Росреестре в качестве обременения квартиры.

Еще одна мина замедленного действия — это материнский капитал. Когда родители получают материнский капитал для погашения ипотеки, они пишут обязательство, что, когда долг будет погашен, они обязуются переоформить в течение полугода квартиру, в том числе в собственность детей. Потому что банки не берут несовершеннолетних в заемщики. Обязательства такие есть, но мы писали запросы и в Пенсионный фонд, и в органы опеки, и даже уполномоченному по правам ребенка. И выяснили, что никто не контролирует исполнение этих обязательств. Родители могут снять ипотеку и тут же продать квартиру, ничего детям не выделяя. В итоге человек купил квартиру, а через десять лет он получает повестку в суд, узнает о том, что выросшему ребенку предыдущих собственников полагается доля в этой квартире.

— На какие вещи в первую очередь обращать внимание?

— Первое, что нужно понимать: необходимо узнать историю квартиры. От момента получения права собственности первого владельца до момента, когда жилплощадь получил нынешний продавец. Всю эту цепочку.

На первом этапе приватизации надо проверить, не было ли отказников. Если квартира была подарена, то узнать, не возникло ли при договоре дарения право проживания у предыдущего дарителя. Если была завещана, то не было ли там завещательных отказов, других родственников, наследственных споров. Если продана, то не использовался ли материнский капитал при покупке, не нарушаются ли права супруга при продаже.

Всегда говорю, смотрите фамилии. Ищите по сайту суда на портале sudrf.ru http://sudrf.ru/, это все открытая информация. Еще есть сайт rospravosudie.com https://rospravosudie.com/, там тоже многие решения судов выкладываются.

Часто бывает, что квартира — в собственности одного из супругов. Это добрачная собственность. Она не является совместной. А потом они вместе сделали ремонт. Подумали и заключили брачный договор, что квартира будет совместной собственностью. Но брачный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Потом они поссорились, разбежались, и один из них ее продал. Права второго супруга получаются нарушены. Я прошу обычно супруга продавца, даже если собственность не совместная, подготовить заявление о том, что не заключался брачный договор.

Еще один пункт. У нас покупатели стали просить у продавцов предоставить справки из психоневрологических и наркологических диспансеров. Для начала нужно понимать, что водительское удостоверение — это не справка. Во-вторых, справки из диспансеров бывают двух типов. Первый тип, в справке написано «на учете не состоит». Вторая справка «на момент освидетельствования отклонений не выявлено». Меня как представителя покупателя всегда интересует справка первого типа. Потому что справка, что кто-то прошел сегодня освидетельствование обозначает только то, что в определенный момент человек был вменяем. А в момент подписания договора мог быть и не в себе. Потом уже в суде, если справки нет, человек может сказать, что я не понимал, что делал, когда продавал квартиру.

— Если человек все же попал в непростую, спорную ситуацию, что ему делать в первую очередь, куда обращаться?

— Главное не делать никаких лишних телодвижений и сразу идти к юристу. Потому что любое сделанное действие здесь может навредить. Если человек получает иск, необходимо собрать всю возможную полезную информацию и идти к юристу. Самостоятельно не пытаться что-то решать, не вступать ни в какие переговоры, в такой ситуации есть риск остаться без денег и без квартиры.

Если есть судебный процесс, то надо третьим лицом привлекать продавца квартиры. Это то лицо, к которому в ряде случаев вы можете предъявить требование о взыскании с него убытков, которые возникли в результате судебного процесса. Возможно, вы останетесь без квартиры, но какую-то часть денег все же вернете.

Как правило, от грубых ошибок в состоянии уберечь достаточно квалифицированный риелтор. В приличных агентствах недвижимости, да и у большинства частных риелторов, есть юрист, с которым можно проконсультироваться. Просите, чтобы вам подробно объяснили, что именно и как именно проверяли по квартире. Однако следует иметь в виду, что бывают ситуации, когда с первого взгляда не видно, что с квартирой что-то не то, требуется время и тщательный анализ документов.

Ранее сообщалось, что власти Московской области прогнозируют к концу 2015 года падение продаж жилой недвижимость на 40-60%. В регионе проводятся мероприятия по поддержанию спроса. Читать далее>>

Артемова Мария Андреевна

Основные данные:

При добавлении отзыва на страницу Артемова Мария Андреевна, постарайтесь быть объективными. Любой комментарий проходит проверку модераторов, это занимает время. Ваши слова должны быть ПОДКРЕПЛЕНЫ ДОКУМЕНТАЛЬНО(чеки, решения суда и пр.)! Оставляйте контакты, иначе ваш отзыв рискует быть удаленным!

Вся доступная информация об адвокате Артемова Мария Андреевна. Информация взята с открытого источника: сайта Минюста РФ и предоставляется посетителям на безвозмездной основе. Если вы Артемова Мария Андреевна и хотели бы дополнить, изменить или удалить информацию о себе, напишите нам письмо.
Данная страница не является официальной страницей адвоката. Данный адвокат не является сотрудником сайта ТопЮрист.РУ и не оказывает здесь консультаций. Если вы хотите решить свою проблему, то воспользуйтесь бесплатной юридической консультацией от наших партнеров.

Миф первый — понятие «юридическая чистота» покупаемого объекта

Нет такого понятия. Есть понятие «оценка и минимизация» рисков. Риски есть всегда! «Абсолютно чистых» квартир не бывает, даже если Вы покупаете квартиру у подруги своей мамы, у которой та в собственности с 91 года.

Пример из жизни. Одна дама покупает у другой дамы квартиру. Дамы знакомы и дружат буквально с детского сада, обе уже почти на пенсии, последние лет 40 живут в одном и том же кооперативном доме, в одном подъезде, одна на 5 этаже, другая на восьмом, продавец — первая владелица своей квартиры. Ну какой тут может быть подвох? А вот может быть. Причем целых два.

Дело в том, что квартира в кооперативном доме, то бишь ЖСК. И приобреталась в браке. Но в далеком 1991 году тетечки из отдела, занимавшегося приватизацией квартир, мало что сами в своей работе понимали. И «приватизировали» все подряд, на что было подано заявление, — в том числе квартиры, которые приватизации не подлежали. Таким образом, у нашей почтенной продавца было розовенькое свидетельство о праве собственности на квартиру на основании приватизации. И все эти годы она искренне полагала, что квартира, полученная по приватизации — только ее. Так ей юристы сказали (и, в общем, правильно сказали-то!) Да только дом кооперативный! И ни о какой приватизации и личной собственности речи идти не могло, речь шла о совместно нажитом имуществе.
Почтенного продавца, к слову, этот вопрос тоже изрядно волновал. Потому что она помнила, что за квартиру-то платили в браке.
Поэтому при разводе, в 2006 году — на всякий случай! — она взяла у бывшего мужа бумажку о том, что «он не возражает против продажи квартиры». Не простую, а нотариально заверенную. «теперь-то квартира точно чиста!» — подумала продавец и успокоилась еще на 7 лет.

И все эти документы принесла подруге-покупательнице. Как видим, никто никого не собирался обманывать. Ну и как бы негде обманывать-то! Первый владелец, сто лет знакомы, все на виду. Засада настигла там, где не ждали — за три месяца до предстоящей продажи квартиры бывший муж умер. К моменту смерти он, к слову, успел обзавестись наследниками помимо дочери от первого брака. Которые, разумеется, обратились к нотариусу. Который, не будь дурак, подсказал им, что квартира-то в ЖСК, в которой счастливо живет первая супруга их отца — наполовину в отцовой собственности. Далее я думаю вы уже все поняли.

Миф второй. Достаточно заказать выписку из ЕГРП

Другими словами выписку о переходе прав и выписку из домовой книги (поквартирной карточки) — и все проверено, за что там платить? Ну, можно еще у продавцов потребовать справки из ПНД и НД.

Да, вы увидите там, что квартира была получена А в порядке выкупа от города, от А перешла к Б в порядке наследства, от Б к В путем покупки в ипотеку, от В к Г по дарению, который и продает, А, Б и В выписались из квартиры по новым адресам, Г здоров, аки лось.

Что эта информация даст? Да ровным счетом НИ-ЧЕ-ГО. Вы не увидите там, что А покупал квартиру в браке, что Б был не единственным наследником, что В оплатил квартиру материнским капиталом и не выделил долю детям. А Г… ну с Г все отлично, и на учете в диспансерах он правда не состоит. Зато лежал по принудительной госпитализации в ПБ № 8 полгода назад. Просто сразу после выписки переехал, а из старого диспансера в новый карточку передать не успели.

Миф третий. Когда история квартиры не теряется в веках, а вся на ладони, и покупается квартира у первых владельцев — то ничего проверять не надо

Свежий пример: приватизация 2015 года. Выписка из домовой книги, предоставленная продавцом, — чистейшая. Проверка по судебным базам показывает внезапно судебный процесс по выписке продавцом бывшего мужа из квартиры в 2014 году. Дальнейшие раскопки приводят к розыскному делу на бывшего мужа 2008 года. Еще две недели телодвижений, поездок по архивам, запросов и вытрясаний информации из сотрудников правоохранительных органов — и вуаля! бывший муж обнаруживается в колонии в Архангельской области, откуда освобождается через полгода, факту выписки весьма удивлен и собирается оспаривать приватизацию.

Миф четвертый. Нотариус все проверит.

Лично я знаю в Москве трех, ну, с натяжкой, четырех нотариусов, которые в недвижимости действительно понимают. И у них — огромный поток. Остальные формально смотрят документы по последней сделке и всё. Те же, кто разбирается — они реально огромные молодцы, но большую часть работы у них делают помощники. Кроме того, нотариус пользуется лишь официальными источниками информации, он не будет заказывать справки из центрального адресного бюро, поднимать архивы по домовым книгам и часами рыть судебные базы, особенно если фамилия продавца – Кузнецов.

Миф пятый. У меня ипотека, мне все проверит банк

Это не так! Пример: покупаем клиенту квартиру, «проверенную» 1 год назад банком Дельтакредит. Застрахованную по комплексному ипотечному страхованию в РГС. Еще и «Инкомом», до кучи, «проверенную».

История у квартиры, на первый взгляд, любо-дорого посмотреть: приобреталась квартира нынешними собственниками у первых владельцев. Первые владельцы — муж с женой, получена квартира в порядке приватизации. Две дочери написали отказ от приватизации (=получили право пожизненного проживания в квартире), но из квартиры выехали до сделки.

При втором взгляде на документы обнаруживаем, что одна из дочерей отказалась от приватизации по нотариальному отказу позже даты самой приватизации (приватизация 2008 года, отказ датирован 2009). Ну то есть в документе явно опечатка, но как это можно было пропустить?!

Банк, страховая и «Инком» развели руками – ну пропустили, но это ж просто опечатка. И все бы ничего, если бы спустя всего год после написания отказа с опечаткой нотариус, его удостоверивший, не был бы объявлен в розыск, а его архив – сгорел. То есть это может быть уже не просто опечатка. Разыскали, в итоге, эту самую дочь (та еще детективная история), взяли от нее новое заявление, что свой отказ, данный тогда-то, подтверждает, претензий не имеет.

Третий взгляд на документы (добытые уже не вполне официальным путем) выявил вообще прекрасное – зарегистрированную аккурат после приватизации 5-летнюю дочь второй дочери. Интуиция сказала, что что-то здесь не то. Что «не то» выясняли недели две, так как сейчас и вторая дочь, и ее ребенок живут аж в Липецке, и поиск выходов на тамошние источники информации занял время. «Не то» оказалось в том, что до пяти лет ребенок вообще нигде не был зарегистрирован. А значит, у девочки было право на участие в приватизации, которым ее обделили. То есть лет через N выросший ребенок вполне может появиться на пороге квартиры и потребовать свою «долю». И суд встанет на его сторону.

Миф шестой. А я застрахую титул!

Вопрос первый: на сколько лет страховать будете? На три года? А срок исковой давности начинает течь, собственно, не с момента сделки, а с момента, когда лицо узнало о нарушении его права. Несовершеннолетний, например, «узнает» об этом в 18 лет. Лицо, вышедшее из психушки – в момент выхода. И т.п. Вот и считайте, что обойдется дешевле.

Вопрос второй: как страховую выбирать будете? В крупных – сидят целые юридические отделы, задача которых – минимизировать выплаты. В мелких – страшно, если они не делают перестрахование ответственности.

Вопрос третий: какие риски страховать будете? Страховая страхует только утрату права собственности. А от внезапно возникших прав пользования квартирой никто страховать Вас не будет.

Вопрос четвертый: Вы хорошо понимаете, что деньги Вы получите только после того, как вступит в силу решение суда об изъятии у Вас квартиры /ее части? И хорошо, если сразу после этого, а не после суда со страховой.

Вопрос пятый, бонусный: Вы хорошо понимаете, что страховка по комплексному ипотечному страхованию покрывает только сумму задолженности банку, но и только?

Ну и бонусом к развенчанию мифов – краткий перечень того, что нужно проверять при покупке квартиры, это так сказать базовое:

  • проверка действительности паспортов по базам ФМС (это открытая информация, доступна в сети);
  • проверка переходов прав в ЕГРП. Это тоже открытая информация, возможна через сайт Росреестра;
  • проверка квартиры по различным судебным базам – sudrf.ru, судебныерешения.рф, rospravosudie.com.
  • проверка продавца по базе арбитражных судов – kad.arbitr.ru. А вдруг продавец банкротится? Отмена сделки и привет.
  • проверка ЕГРЮЛ на предмет зарегистрированных в квартире юрлиц и ИП;
  • проверка и «перепроверка» справок из ПНД и НД, предоставленных продавцами;
  • маниакальный поиск бывших мужей, возможных сонаследников и т.п. через соцсети;
  • проверка продавца по базе судебных приставов – fssprus.ru (арест на квартиру в процессе сделки – не сильно приятный сюрприз, особенно если там цепочка альтернатив);
  • добыча архивной выписки из домовой книги (закрытая информация) и информации из центрального адресного бюро (аналогично) – тут могут «всплыть» и выписанные в ПНИ, и непрописанные никуда несовершеннолетние дети и уголовное прошлое и много чего еще;
  • при покупке дорогих квартир в центре – надо обязательно проверять, не отнесен ли дом к культурному наследию, а то ни стеночку передвинуть, ни окно заменить без множества разрешений.

Это общие рекомендации, есть еще порядка 20 различных проверок, которые могут потребоваться, исходя из конкретной ситуации.

Вам понравилась публикация?
Расскажите о ней друзьям 🙂