Квартира с перепланировкой в залог

Перепланировка и переустройство: почему банки не берут в залог квартиры с неузаконенной перепланировкой/переустройством?

Текст: Алена Юкина

Покупка жилья в ипотеку позволяет решить жилищную проблему многим россиянам. Но получение ипотечного кредита под жилое помещение является непростым процессом. Помимо одобрения банком положительного кредитного решения сложным является найти подходящую квартиру, и при этом весь вопрос не в поиске «квартиры мечты», а квартиры, подходящей для залога в банк. В данном случае, квартиры без перепланировки и переустройства.

Многие банки не принимают квартиры с неузаконенной перепланировкой/переустройством в залог, что является сюрпризом для приобретающих недвижимость граждан. Многие покупатели, найдя подходящую для них квартиру, и не догадываются, что эта квартира с перепланировкой/переустройством.

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения в технический паспорт жилого помещения.

Под инженерными сетями квартиры следует понимать электропроводку, телефонную сеть, общие стояки с подводами природного газа, горячей и холодной воды, отводом канализации, а также трубы водяного отопления. Таким образом, их установка, замена или перенос не допускается, если такие изменения требуется внести в технический паспорт жилого помещения. К санитарно-техническому оборудованию можно отнести унитаз, раковину, ванную и душ. Из электрического оборудования может устанавливаться электрическая плита.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменения его конфигурации, требующее внесение изменений в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть любые, даже самые незначительные изменения в плане квартиры являются перепланировкой. Например: увеличение площади жилой комнаты за счет демонтажа встроенного шкафа, перенос или расширение дверного проема, установка перегородки или снос имеющейся.

Перепланировки и переустройства бывают 2 типов: узакониваемые и не узакониваемые. К последним относятся: перенос «мокрой точки», изменение конфигурации несущих стен, увеличение площади санузла, снос перегородки между жилой комнатой и кухней с газовой плитой и т.д. Такого рода перепланировки/переустройства не принимает ни один банк.

Когда банк выдает ипотечный кредит, он рискует своими средствами. Квартира, идущая в залог, внимательно изучается и оценивается. Доверенным лицом банка в данном случае выступает аккредитованная в этом банке оценочная компания, которая выполняет независимую оценку приобретаемой недвижимости. Из отчета об оценке банк узнаёт о наличии/отсутствии неузаконенной перепланировки/переустройства и принимает решение о выдаче ипотечного кредита.

Позиций банка насчет неузаконенной перепланировки/переустройства много. Некоторые банки не принимают в залог недвижимость с изменениями в плане. Другие банки берут в залог квартиры с незначительными перепланировками/переустройствами (узакониваемыми), где покупатель дает нотариальное обязательство узаконить в течение определенного периода времени или же вернуть все в первоначальное состояние.

В любом случае, при выборе квартиры нужно внимательно изучить все документы и не жалея времени сравнить план квартиры по техническому паспорту с фактическим состоянием квартиры для того, чтобы избежать непредвиденных затрат на узаконивание перепланировки/переустройства или на возврат в прежнее состояние.

Оставить квартиру под залог с перепланировкой

Здравствуйте, Анатолий. Представитель банка, оформляющего ваш кредит под залог недвижимого имущества, совершенно прав – невозможно заключить такие сделки, как залог, мена, купля-продажа и дарение без актуального на данный момент поэтажного плана жилого помещения с экспликацией. Тем более, раз вы сделали незаконную перепланировку – теперь неизвестно, как изменилась стоимость квартиры, несмотря на то, что вы не касались несущих конструкций.

Теперь вы можете обратиться к специалистам «Истрариел» за помощью в узаконивании перепланировки и получении нового поэтажного плана, на основании которого вы сможете получить в БТИ экспликацию. Также она нужна и для выяснения назначения комнат в жилом помещении, точных размеров и определения несущих конструкций.

Поскольку эти документы входят в технический паспорт квартиры, то вам стоит как можно скорее позвонить на «горячую линию» компании «Истрариел» и получить бесплатную консультацию, по результатам которой вы со специалистами решите, что можно сделать в вашей ситуации, чтобы поскорее сделать оформление кредита возможным.

  • Документы необходимые для кадастровой оценки Какие документы нужно предоставить чтобы получить кадастровую стоимость Что бы узнать кадастровую стоимость объекта вам достаточно будет заказать кадастровую выписку, в которой и указывается кадастровая стоимость объекта. Как получить такую выписку -.
  • Несоответствие технического и кадастрового паспорта В 2007 году я купил квартиру, сделал в ней косметический ремонт и вселился. Договор о купке квартиры оформили быстро и без проблем, все формальности были соблюдены. А вот продать ее сейчас не могу, выяснилось, что бывший владелец сделал существенную перепланировку и имеющийся кадастровый и технического паспорта не соответствует действительности. Законно ли, что палата отказывает зарегистрировать Очень плохо, что заявленные документы не соответствуют действительности и к сожалению, далеко не всегда при купле-продаже стороны договора сознают последствия недостаточной проверки чистоты сделки, ограничиваясь проверкой отсутствия обременения и задолженности по коммунальным платежам. В.
  • Вместо поэтажного плана и экспликации нужен техпаспорт квартиры Я подал документы в банк для получения кредита на покупку квартиры на вторичном рынке. В качестве обеспечения возврата долга банк обозначил оформление в залог приобретаемой недвижимости. Банк требует предоставить подробный поэтажный план со схемой квартиры, а этих бумаг мне собственник еще не предоставил. Справедливо ли это требование, ведь юристы мне сказали, что вместо поэтажного плана и С юристами Вам необходимо будет разбираться самостоятельно, но требования кредитного отдела абсолютно законны и при оформлении объекта недвижимости в залог обязательно предоставлять актуальный кадастровый паспорт и поэтажный план с экспликацией. Этот документ даст официальные сведения для оценки.

Задать вопрос юристу

Сертифицированный специалист коллегии судебной экспертизы по оценки имущества. Член союзов «Торгово-промышленной палаты Истринского района», НП «Гильдии реэлторов Московской области», НП «Российская Гильдия Риелторов». Страховой полис р/н 0080406-0277626/16 ОР/1, свидетельство 61 №007493395, р/н 312617431700027.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Истре, Красногорске и Наро-Фоминске.

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку разрешена законодательством, поэтому банк не имеет права отказать в заключении договора. Однако при выявлении переустройства жилплощади, не оформленного в соответствии с установленными нормами, в правоустанавливающий сертификат внесут запись о наличии обременения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как БЕСПЛАТНО решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

Это быстро и бесплатно!

Возможна ли ипотека на квартиру с перепланировкой

Вопрос о приобретении модифицированных объектов актуален для многих граждан. Купить квартиру с перепланировкой в ипотеку можно вне зависимости от узаконенности выполненных изменений. Согласованием осуществленных работ понадобится заниматься новому собственнику по всем правилам в госорганах. Однако одобрит кредит не каждый банк. До недавнего времени без регистрации даже незначительных перемен, таких как арки (вместо дверей) или шкафы встроенного типа, запросы на жилищные ссуды отклонялись.

Внутренний регламент Сберегательного банка и САИЖК направлен на следование установленным правилам, хотя законы и поменялись. Разрешение на прием в залог квартир, когда перепланировка не узаконена, стало применяться 3 года назад. Такая инициатива была выдвинута частными кредитными организациями. При выполнении определенных условий, оформить заем на покупку недвижимости такого типа готовы:

  1. Райффайзенбанк.
  2. ВТБ24.
  3. Абсолют банк.
  4. Юникредит банк.
  5. Росбанк.

Зачастую заемщика обязывают узаконить перепланировку, а также предъявить соответствующие документы в условленный срок. Период варьируется от полугода до 12 месяцев, о чем указывается в тексте кредитного договора. При игнорировании этого пункта банк вправе требовать досрочно погасить ссуду, а при возникновении страховых случаев запрос в компенсационной выплате будет отклонен.

Неоформленная перепланировка не меняет ставку по ипотеке. Критерии будут аналогичными тем, что установлены для обычного имущественного объекта. Это повлияет на стоимость квартиры на рынке, поскольку переустройство считается недостатком, и цена на жилплощадь значительно снижается.

Покупатель имеет все полномочия на получение скидки, так как на согласование выполненных преобразований во всех соответствующих инстанциях требует дополнительных расходов. По этой причине цена снижается в зависимости от расчета затрат на оформление.

Опасность начисления штрафа или проверка инспекции не останавливают владельцев квартир, решивших изменить план жилья. Многие собственники сначала переустраивают объект, а задумываются об оформлении нового проекта только при необходимости продажи недвижимости. Ранее покупка такого типа имущества допускалась только за собственные средства покупателя, поэтому желающих приобрести его почти не было.

Когда политика ряда банков поменялась, даже при продаже квартир собственники перестали узаконивать перепланировку. Но это не означает, что ипотека выдается на каждый объект.

Примером служат преобразования радикального характера, к которым относятся оборудование сауны или снос всех внутренних перегородок. Если переустройство входит в список запрещенных изменений, то ни одна кредитная компания не возьмет в залог по кредитному договору подобные квартиры.

Если перепланировка законная

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ. Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье. Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Продать объект имущества допускается при условии исправления покупателем за его счет и узаконивания перепланировки в течение полугода со дня подписания договора о реализации. Если приобретателя не оповестили нужным образом о наличии перепланировки, это веская причина для расторжения соглашения в одностороннем порядке.

Процедура согласования переустройства предполагает сбор ряда документации, который нужно отнести в жилищную инспекцию:

  • измененный проект квартиры (заказывается план в БТИ);
  • ксерокопия страниц из паспорта собственника объекта;
  • кадастровый паспорт;
  • заявление;
  • согласие остальных владельцев (в письменной форме);

Если перепланировка незаконная

Узаконивание планировки не всегда возможно. Так происходит в случае снесения несущих стеновых конструкций, модификации конструктивных особенностей квартиры или перемещении санузла в другую часть объекта. Оформление задним числом тоже исключено. К перепланировке не относится смена радиаторов отопления на приборы большего объема, поскольку это не требует фиксации в документах.

По нормам жилищного кодекса выполнять какие-либо виды изменений стоит только при получении разрешения владельцем недвижимости всех сопроводительных документов. После проведения работ согласовывается визит специальной комиссии. На основании осмотра выдается заключение, что работы исполнены с учетом согласованного плана.

Как узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Если собственник решает произвести переустройство после приобретения жилья на кредитные средства, согласование начинается с визита в банк. Заранее следует уточнить входит ли модификация в разрешенный перечень. После получения дозволения кредитной организации нужно обратиться в БТИ для выдачи проекта и заключения.

Затем специалисты проверят, можно ли провести работы. Решение будет вынесено после составления акта осмотра, а также проведения замеров. Вопрос осуществления перепланировки регламентирован четвертой главой ЖК России. Приступать к желаемым преобразованиям собственник вправе после получения соответствующего решения от органа местного самоуправления.

Согласование осуществляется при наличии пакета документов, который перечислен в ст. 26, во 2-м пункте (ЖК). Заявление заполняется по установленной от 2006 г. форме постановлением правительства (266). Мероприятие проводится, если в тексте договора прописана такая возможность.

Для банка первостепенной является уверенность, что рыночная стоимость перепланированных квартир не снизится. Для реализации согласуется визит специалиста с целью визуального осмотра. При планировке по эскизам срок рассмотрения банком и инспекции будет минимален.

Список требований Сбербанка по оформлению перепроектирования ипотечной квартиры не отличается от критериев, устанавливаемых остальными кредитными учреждениями. Если стоимость недвижимости не превышает 1,5 млн руб., договором запрещено осуществление переустройства объекта. Запрос на внесение изменений примут только в случае сохранения рыночной цены.

Зачем нужно получение разрешения

Существенные модификации нельзя производить без наличия согласия соответствующих инстанций на такие действия. Понадобится техническое заключение оценщиков для составления проекта на его основании. Затраты на услуги специалиста снизятся, если используется типовая форма перепланировки.

Дозволение оформляется в письменном виде. Нотариально заверяется согласие от остальных собственников квартиры, когда жилье долевое. Банк разрешит перепланировку при выполнении нескольких условий. Главный критерий – упоминание о возможности изменения проекта в кредитном договоре. Минимальный срок действия соглашения не должен составлять меньше полугода.

Согласие на перепланировку заявитель получает чаще бесплатно, однако небольшие кредитные организации могут взимать комиссию за оказание услуги. Немаловажно и то, насколько добросовестно заемщик исполняет свои обязанности, а именно не пропускает ежемесячные платежи и совершает оплату в соответствии с контрольной датой.

Какие виды перепланировки недопустимы

Не все модификации считаются законными. В запрещенный перечень входит:

  1. Частичный и полный демонтаж стеновых конструкций в панельных домах, относящихся к несущим.
  2. Пробивание проема в кирпичном здании без предварительного усиления и проведения документального оформления.
  3. Монтаж теплого пола, запитанного от сетей общедомового типа.
  4. Перемещение стояков канализации, ВДГО, газоснабжения и отопления.
  5. Перенос кухонь и санузлов в части квартиры, находящиеся над соседскими жилыми помещениями.
  6. Объединение кухни с жилой комнатой при наличии газовой плиты в однокомнатном объекте.
  7. Снос стены, разделяющей балкон и комнату с последующим переносом радиатора отопления на лоджию. Исключение составляет удаление подоконника и его опоры. Вместо этого устанавливаются раздвижные двери. Перемещать батарею нельзя.
  8. Уменьшение площади комнат, если в результате получится помещение меньше 9 м², либо его ширина будет меньше 2,25 метра.

Запрещается также заваривать противопожарные люки, расположенные на лоджии. Демонтировать каналы вентиляции допускается лишь если квартира находится на первом этаже.

Перепланировки. Дадут ли кредит?

Перепланировки в квартире и как они влияют на возможность получения кредита под залог. Разбираемся.

Вы захотели купить квартиру и обращаетесь в банк за получением ипотечного кредита . Ипотечного потому что под залог недвижимости, как правило, под залог этой же, покупаемой квартиры. А можно еще взять потребительский кредит под залог своей квартиры.

Банк перед вынесением решения обязательно уточняет, есть ли перепланировки в квартире. Узаконены они или нет. И с не узаконенными перепланировками квартиры в качестве залога не рассматривает.

И, если Вы при покупке квартиры за свои деньги, обмене квартиры, редко задумываетесь о том, меняли ли хозяева в присмотренном жилье стены в квартире, переставляли ли туалет с ванной или кухню, то в своей “кредитной” жизни Вы про это должны знать все.

Перепланировка это такое изменение квартиры, на которое нужно получить специальное разрешение органа местного самоуправления и внести правки в технический паспорт квартиры. Зачастую перепланировка связана с переносом внутренних стен, переустройством сантехнического оборудования, изменением площади внутренних помещений. Очень часто мы объединяем ванную комнату и санузел, или кухню и комнату, чтобы сделать их них столовую, переносим стенку коридора, чтобы расширить комнату или, наоборот, сделать больше прихожую.

Перепланировка квартиры, сделанная без официального разрешения, является правонарушением, за которое предусмотрена ответственность. Нарушитель кроме всего прочего будет обязан привести жилое помещение в прежнее состояние (до перепланировки) либо изменения.

Так что делать, если незаконные перепланировки в квартире есть? Все ли так катастрофично?

Нужно понимать, что существуют такие перепланировки в квартире, которые можно узаконить простым уведомлением соответствующих органов. Зачастую банки спокойно смотрят на наличие в квартире, которая будет являться предметом залога, подобных изменений.

Что категорически недопустимо при передаче квартиры в залог?

  1. Снесенные несущие стены;
  2. Перенесенные вентиляционные блоки;
  3. Перенесенные из «мокрых» зон ванная и санузел, и увеличение их площади за счёт жилой;
  4. Вынос батарей центрального отопления на балкон;
  5. Создание маленьких жилых комнат, менее, чем 9 кв.м.;
  6. Создание жилых помещений без окон.

Что приемлемо:

  1. Косметический ремонт квартиры,
  2. Замена оконных блоков без изменения их размеров,
  3. Разбор встроенных шкафов и антресолей,
  4. Зонирование внутренних помещений определенными материалами,
  5. Остекление лоджий и балконов,
  6. Замена или перестановка инженерного оборудования в пределах тех же помещений (например, установка ванны другой формы),
  7. Объединение ванной комнаты и санузла в одно помещение без увеличения их общей площади.

Можно ли скрыть перепланировку от кредитора?

Если жилое помещение будет выступать в качестве предмета залога для обеспечения кредита, то скрыть перепланировку не получится. Кредитор, как правило, нанимает независимого оценщика, чтобы тот оценил квартиру. Оценщик обязан отразить в отчете об оценке все перепланировки и указать, законны ли они. И лучше не стоит договариваться с оценщиком, чтобы тот скрыл изменения. Все тайное когда-нибудь становится явным, а скрытие подобной информации является мошенничеством.

Как узаконить перепланировку?

Если Вы захотели узаконить перепланировку, то нужно сделать следующее:

  1. Нарисовать чертеж планируемых изменений, самостоятельно или с привлечением специалистов;
  2. Подать заявление в местную администрацию;
  3. К заявлению приложить:
  • документы подтверждающие, что Вы являетесь собственником жилья;
  • проект изменений с приложением чертежа;
  • технический паспорт жилого помещения, где будет производиться перепланировка.

Продажа квартиры с не узаконенной перепланировкой.

Мария, добрый день.
Если Вы купили эту квартиру в ипотеку и банк принял ее в залог, то значит перепланировка допустимая (без изменения внешних границ квартиры, демонтажа капитальных стен и переноса мокрых мест). Если все так, то особых проблем не будет. Нужен либо покупатель с наличкой, либо заемщик того же банка. В идеале чтобы быстрей и с меньшими проблемами (переговорного и организационного плана) продать, обратитесь к специалисту и все получится.

Участник программы «‎Работаю честно»

Месяц — три. А трудности, даже если будут, вас не коснутся

Неблагонадежные квартиры: какое жилье банки не примут в залог по ипотеке

Гарантией по ипотечному кредиту обычно выступает жилье, которое покупатель планирует приобрести в кредит. Впрочем, предметом залога может стать и любое другое помещение, находящееся в собственности потенциального заемщика или третьего лица. Однако финансистам крайне важно, чтобы обеспечение кредита было надежным, поэтому банки крайне требовательны к жилью, которое становится предметом залога. Этот материал поможет потенциальному заемщику понять, какую недвижимость банк не примет в залог, что сократит время на поиски подходящего ипотечного жилья.

Врожденные и приобретенные недостатки

Банкиры крайне заинтересованы в том, чтобы их заемщики приобретали качественные и ликвидные квартиры. Однако эта трогательная забота о клиентах продиктована не трепетной любовью, а финансовой прагматичностью – в случае дефолта заемщика у банка не должно быть проблем с реализацией залога. Поэтому банки избегают кредитовать любые ненадежные варианты жилья, с продажей которых в будущем могут возникнуть проблемы.

Поэтому подавляющее большинство банков не одобрит кредит на квартиру в доме, находящемся в аварийном состоянии, или требующим капитального ремонта. Даже если принять во внимание, что после сноса дома собственнику квартиры дадут лучшее по качеству жилье, банк на такой вариант не пойдет. Переоформление залога – весьма трудоемкая процедура, а кредитору не нужны лишние сложности.

Безопасность заложенных квартир также далеко не безразлична для банков. Поэтому кредитные организации крайне редко соглашаются выдавать ипотеку под залог квартир в домах с деревянными перекрытиями или деревянным фундаментом, где высок шанс возгорания, а дом может прогореть до полного обрушения.

Кроме того, банку необходимо, чтобы жилье отвечало всем требованиям современного комфорта. Если в доме нет центрального отопления, воды, канализации или альтернативной автономной системы жизнеобеспечения, он не может являться залогом. Даже если самого заемщика-покупателя устраивают спартанские условия, очевидно, что такой товар на рынке жилья будет неликвидным.

Банки не будут кредитовать и квартиры с неузаконенной перепланировкой. По нормам Жилищного кодекса владелец такой квартиры либо обязан согласовать перепланировку, либо вернуть квартиру в изначальное состояние. И то, и другое иногда бывает крайне проблематично. Так, некоторые виды перепланировки вообще нельзя согласовать ни до, ни после их проведения – например, если они ухудшают условия жизни жильцов квартиры, или их соседей, нарушают целостность несущих конструкции, систему вентиляции и тому подобное. Поэтому ликвидность подобного жилья значительно ниже – продать его без проблем на рынке не получится.

Стоит также отметить, что банки вряд ли станут выдавать кредиты под залог доли в квартире или даже одной комнаты.

Оставь надежду, всякий в банк входящий

К сожалению, большинство этих проблем носит практически неустранимый характер. Невозможно, например, поменять в квартире деревянные перекрытия на железобетонные или кардинально улучшить состояние квартиры, если она находится в аварийном доме. К тому же продавец вряд ли будет заинтересован в подобных улучшениях – на большинство таких объектов найдутся покупатели с собственными средствами, которым не требуется привлекать ипотечные деньги.

Учитывая, что в настоящее время большинство покупателей готовы платить наличными деньгами, подобные мелочи не смущают хозяев квартир. Следует также отметить, что практически все граждане при покупке жилья все равно делают ремонт на свой лад и убирают то, что им не нравится.

Впрочем, при сильном желании продавец и покупатель могут решить вопрос с неузаконенной перепланировкой, узаконив ее или приведя квартиру в первоначальный вид. Но эти изменения также должен делать продавец квартиры, а будет ли у него такое желание – большой вопрос.

Загородные варианты

Отношение к загородной недвижимости и земельным участкам в качестве предмета залога у банков до сих пор неоднозначное. Долгое время кредиторы очень сдержанно относились к кредитованию загородных объектов. Ипотечных программ для загородного жилья на рынке было немного, и они распространялись, в основном, на проекты застройщиков-партнеров.

Сейчас программы по кредитованию загородных домов более распространены. Однако требования к дому и земельному участку по-прежнему предъявляются более суровые, чем к городскому жилью. Как правило, кредитуются уже только достроенные дома в готовых поселках, снабженных всеми необходимыми для жизни коммуникациями.

В отдельных случаях можно приобрести и недострой, но здесь речь идет, как правило, об аккредитованных банком поселках, где застройщики работают в партнерстве с данной кредитной организацией.

У АИЖК есть программа, по которой можно приобрести дом с земельным участком на вторичном рынке. При этом земельный участок должен быть оформлен в собственность продавца в соответствии с законом, относиться к категории земель населенных пунктов и иметь границы, установленные в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Если в залог передается жилой дом, то земельный участок, на котором он расположен, также автоматически передается в залог, а к комплекту документов в этом случае обязательно прилагается кадастровый паспорт (план) земельного участка.

Юридические препоны

Помимо проблем, связанных с физическим состоянием квартиры, банки обращают внимание и на юридические особенности. Очевидно, что никакой банк не пойдет на кредитование квартиры, которая неправильным образом оформлена в собственность, или отягощена какими-то обременениями.

Право собственности продавца должно быть зарегистрировано в предусмотренном законом порядке и подтверждено документами, оформленными в соответствии с требованиями законодательства РФ. То есть продавец должен предъявить свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также другие правоустанавливающие документы – договор купли-продажи (дарения, наследования), договор приватизации или другие бумаги, подтверждающие законность приобретения.

Кроме того, жилье должно быть свободно от любых прав третьих лиц. Эти права могут возникать, например, как следствие предыдущих, не погашенных кредитов, по которым этот объект выступал залогом. Обременения возникают также вследствие долгосрочного договора найма, когда квартира сдана в аренду, или в случае, если не все собственники дали согласие на продажу. Во всех этих ситуациях есть риск, что сделка будет оспорена в суде.

Если такие обстоятельства известны — банк не даст своего одобрения на сделку. Однако главная проблема в том, что иногда подобные обстоятельства остаются не выясненными до сделки. То есть и заемщик, и банк уверены, что с объектом ипотеки все в порядке, а спустя время выясняется, что квартира «с сюрпризом». Появляется какой-нибудь неучтенный собственник, который предъявляет свои права на жилплощадь.

Особенно такой риск велик с квартирами, у которых много раз менялся собственник – историю подобного объекта проследить гораздо труднее, и даже опытные риэлторы не всегда могут поручиться за чистоту сделки.

Поэтому банки рекомендуют заемщикам при покупке квартиры в кредит оформлять также титульное страхование (страхование от утраты права собственности).

Анна Волкова, руководитель юридического департамента АИЖК

Квартира с перепланировкой — в залог по ипотеке?

Вопрос, конечно, интересный. С точки зрения всяких жилищных надзорных органов Вам может причитаться штраф за самовольную перепланировку + предписание за свой счет вернуть все, как было (двери на место согласно поэтажному плану, остекление — выбить ). Хотя, остекление лоджии (без выноса) это все же, насколько я помню, переоборудование, а не перепланировка. Если Вы не вывели при этом на лоджию еще и радиатор отопления (запрещено; согласовать нельзя, то есть очень-очень-очень дорого).

А вот с точки зрения банка — даже и не знаю. Точно, что у банка возникнут проблемы, если Вы перестанете платить, а банк во исполнение Ваших обязательств соберется продать квартиру. А вот при нормальном течении кредита — в принципе волновать не должно. Не станет же банк спустя полгода (если Вы все же не согласуете изменения в БТИ) требовать досрочного погашения кредита?

надо узаконить перепланировку.
Если это Москва, то надо топать в районную управу.
Там подаёте заявление на согласование перепланировки.
Сам этой осенью офрмлял подобное. Ждал три недели.

Самое сложное в этом деле — это собрать все требуемые начальные бумаги.

я бы таких рекомендаций не давал.
надо оценить риски. IMHO в данном случае получается стрёмная ситуация. Елена собирается купить квартиру в строящемся доме. Для этого собирается взять кредит в банке под залог имеющегося жилья. Допустим, кредит будет получен и квартира окажется в залоге. При возникновении «проблем» с новым жильём или проблем с оплатой за кредит она легко сможет оказаться на улице.
Может лучше поискать другие варианты?

Ага, я тоже иногда телек смотрю, и мне потом кошмары снятся. У Елены отнимут квартиру и расстреляют, а всех родственников посадят, потому что она покусилась на святое — обманула банк.

Никто не будет связываться с реализацией залога, пока заёмщик платит. Максимум — процент поднимут или начислят штрафы по какому-нибудь пункту договора.

А процедуру знаете?
Проблемы с новым жильем — не проблемы банка: та квартира — не предмет залога. Это — проблемы и риски исключительно заемщика.
А если не будет платить за кредит — проблемы возникнут отнюдь не из-за неузаконенных перепланировок!
Что касается перепланировок, о которых идет речь, — иду по городу, подхожу к какому-нибудь дому со стороны балконов и вижу: 3/4 балконов застеклены. Вы думаете, хоть половина из этих людей переоборудование балконов согласовывали? Аналогично — с переносом дверей, возведением арок в квартире, сносом или установкой встроенных шкафов. Да, эти перепланировки не узаконены: ну и что? Поскольку явление настолько массовое, то бояться санкций — не приходится. Кстати, повторюсь, что многие уже после покупки квартиры в кредит такого с ней повытворяли, так перепланировали — аж жуть! Поэтому, одни — всего боятся, а потому затевают покупку квартиры тогда, когда пора бы продавать, тогда как другие — купили несколько квартир, и в ус не дуют.
Что банку важнее:
— судиться с заемщиком (который добросовестно платит деньги), рассказывать ему страшные ужастики
или
— спокойно получать от него деньги, благо заемщик исправно платит, и тратить драгоценное время своих сотрудников на выдачу новых кредитов?

Чем так опасна неузаконенная перепланировка для банка?
Ничем!
Если на поэтажном плане БТИ нет красных линий — нет и сведений о перепланировке;
если есть красные линии, то, например в Москве, — это не повод для отказа в регистрации сделки: квартиру все-равно можно продавать. То есть банку от перепланировок заемщика — не холодно, ни жарко.

Квартиру с неузаконенной перепланировкой теперь можно купить в ипотеку

Неузаконенная перепланировка перестала быть препятствием для покупки квартиры в ипотеку. Сегодня многие банки готовы предоставлять жилищные кредиты на покупку перепланированных объектов. Правда, заняться согласованием проведенных работ со всеми государственными инстанциями все-таки придется. Но уже новым владельцам.

Еще несколько лет назад у ипотечных покупателей не было возможности приобретать жилье, где были произведены даже самые незначительные, но не узаконенные преобразования. Банки отказывались предоставлять кредит, даже если в квартире, к примеру, вместо дверного проема была сделана арка или убраны встроенные шкафы. Этой позиции до сих пор придерживаются кредитные организации с долей государственного участия, такие как Сбербанк и САИЖК.

Впервые идея принимать в качестве предмета залога квартиру с неузаконенной перепланировкой прозвучала около трех лет назад. Первыми с инициативой вышли коммерческие банки. Сегодня ВТБ24, Росбанк Абсолют банк, Юникредит банк, Росбанк, Райффайзен банк готовы выдать ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой. Правда, с определенным условием.

Если спустя отведенный срок заемщик «забудет» про данное обязательство, ничем хорошим для него это, скорее всего, не кончится. Во-первых, банк вправе провести проверку и в случае нарушения потребовать досрочного возврата кредита. А во-вторых, в случае возникновения страхового случая страховые компании могут отказать в выплате возмещения.

Если квартира с неузаконненой перепланировкой покупается в кредит, то на размер ипотечной ставки это обстоятельство никак не повлияет. Банк ее не уменьшит, но и не увеличит. Оценка будет производиться на тех же условиях, как для обычного объекта недвижимости. Другое дело – рынок. Неузаконенная перепланировка классифицируется как недостаток и влияет на стоимость объекта. Покупатель может требовать дисконт, соразмерный сумме и время затратам на согласование со всеми инстанциями сделанных в квартире преобразований.

Несмотря на изменение отношения банков к неузаконенным перепланировкам, принять в работу они готовы далеко на каждую квартиру.

«Многое зависит от самой перепланировки. У банков есть свои аккредитованные оценщики, они приезжают и смотрят, возможно ли в будущем будет узаконить все произведенные в квартире работы».

Некоторые собственники совершают в квартирах радикальные преобразования. К примеру, в одной квартире была оборудована сауна или были снесены абсолютно все внутренние перегородки (включая стены в ванную комнату). Существует целый список перепланировок и переустройств, которые узаконить сложно или почти невозможно. Соответственно, ни один банк не примет такую квартиру в качестве залога по кредиту.

Список запрещенных перепланировок:

  1. Частичный демонтаж и снос несущих стен в панельных домах. В кирпичных домах в несущих стенах можно пробивать проемы, но только после усиления стены и оформления всех документов.
  2. Установка «теплых» полов с питанием от общедомовой сети.
  3. Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения.
  4. Размещение санузла и кухни над жилыми помещениями соседей (не относится к жителям первого этажа).
  5. Объединение комнаты и кухни в однокомнатных квартирах с газовой плитой
  6. Удаление стены между комнатой и балконом с выносом на балкон радиатора. При этом допустим демонтаж подоконной части с установкой раздвижных дверей без переноса батареи центрального отопления на лоджию или балкон.
  7. Изменение габаритов помещения, в результате которого образуются комнаты площадью менее 9 квадратных метров или шириной менее 2,25 метра
  8. Заваривание противопожарных люков на лоджиях
  9. Демонтаж вентиляционных каналов (ведет к снижению воздухообмена во всех нижних квартирах). Но данная процедура может быть осуществлена жителями первого этажа, если они готовы отказаться от естественной вентиляции.