Купля продажа земли участков

Как оформить сделку купли-продажи земельного участка?

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Для того чтобы правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка и зарегистрировать переход права собственности на участок от продавца к покупателю, необходимо убедиться, что продавец участка является его законным собственником.

Для этого продавец должен представить:

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП) (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка.

2. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (ранее заключенный договор купли-продажи, мены, дарения, завещание и т.д.).

После ознакомления с указанными документами рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Заключите договор купли-продажи земельного участка

Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).

В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.

Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи.

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ).

Договор подписывается в трех экземплярах (по одному экземпляру для сторон договора и третий экземпляр для Росреестра).

Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности (ч. 1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):

  • сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат нотариальному удостоверению;
  • сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, которые подлежат нотариальному удостоверению.

Шаг 2. Подготовьте и представьте документы в территориальное отделение Росреестра

Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. 18 Закона N 218-ФЗ):

1) заявление на регистрацию перехода права собственности и регистрацию права собственности за покупателем (заполняется непосредственно в отделении Росреестра перед подачей документов);

2) договор купли-продажи земельного участка, как правило, в трех экземплярах;

3) паспорта участников сделки. Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;

4) нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);

5) документы, подтверждающие право собственности лица, отчуждающего принадлежащий ему земельный участок (например, свидетельство о государственной регистрации, выданное до 15.07.2016, договор купли-продажи, мены, дарения и т.д.);

6) акт приема-передачи.

Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности и перехода права на земельный участок.

Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет ( пп. 22 , 24 , 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):

— 350 руб. в отношении участка, предназначенного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;

— 2 000 руб. — в иных случаях.

При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 ( п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Государственная регистрация проводится в течение 7 рабочих дней с даты поступления в Росреестр заявления и документов, а в случае подачи документов через МФЦ — в течение 9 рабочих дней с даты приема заявления. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

В указанный сотрудником Росреестра срок необходимо явиться в отделение Росреестра и получить выписку из ЕГРН, после чего при необходимости произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее).

Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Если вы владели земельным участком менее установленного срока, то с дохода от продажи участка необходимо уплатить НДФЛ. При этом вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом либо уменьшить сумму дохода на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением участка ( п. 17.1 ст. 217 , пп. 1 п. 1 , пп. 1 п. 2 ст. 220 , пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Новые собственники земельных участков становятся плательщиками земельного налога. Также они вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом ( пп. 3 п. 1 , пп. 1 п. 3 ст. 220 , п. 1 ст. 388 , п. 1 ст. 389 НК РФ).

Что предусмотреть в договоре купли-продажи земельного участка? >>>

Когда нужно подать декларацию по форме 3-НДФЛ и уплатить налог? >>>

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Как рассчитывается земельный налог для физических лиц? >>>

Купля-продажа земельных участков

Порядок оформления купли-продажи земельного участка в 2017 году предусматривает соблюдение прав и законных интересов сторон сделки, а также соответствие положений договора и действий по его заключению действующему законодательству. Чтобы гарантировать принципы прозрачности и достоверности сведений, законодательными нормами предусмотрен ряд императивных требований к форме, содержанию и порядку прохождения процедуры государственной регистрации в Росреестре РФ.

Предмет сделки — переход прав на земельный участок — предусматривает обязательное внесение данных об участвующих сторонах и характеристиках земельного участка в ЕГРН. К объекту сделки предъявляются отдельные требования, например, о наличии кадастрового идентификатора. В остальном же стороны вправе руководствоваться принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ) и заключать его на любых условиях.

Стороны обязаны прийти к соглашению и прописать в договоре все существенные условия, характерные для купли-продажи недвижимости (в соответствии со ст. ст. 554-555 ГК РФ к существенным условиям относится информация о предмете договора и его цена). В противном случае данный контракт не подлежит заключению, а в случае его подписания — регистрации и считается незаключенным до момента включения в него необходимых условий.

Предлагаем рассмотреть, как происходит оформление купли-продажи земельного участка по состоянию на 2017 год.

Порядок оформления сделки

Процедура оформления купли-продажи земельного участка начинается с подготовительного этапа, на котором покупатель должен проверить законность правоустанавливающих документов продавца на интересующий земельный участок. Законность правомочий собственника проверяется на основе предоставления свидетельства о государственной регистрации права на объект недвижимости или выписки из ЕГРН (до 01.01.2017 года выдавалась выписка из ЕГРП). Покупатель может самостоятельно обратиться за актуальной выпиской из ЕГРН непосредственно перед заключением сделки. Кроме того, следует изучить сам документ, на основании которого произошла государственная регистрация прав собственности. Например, в случае приобретения права в рамках договора дарения договор может быть отменен на основании его ничтожности, срок исковой давности в данном случае составит 3 года. Чтобы избежать возможных проблем, покупатель может потребовать предоставления справок из психологического и наркологического диспансеров о состоянии здоровья первоначального дарителя недвижимости.

Следующей стадией оформления сделки купли-продажи земельного участка (целиком или его доли) является непосредственное подписание документа на бумажном носителе. Договор должен быть подписан в трех экземплярах с учетом необходимости предоставить один из них в распоряжение Росреестра РФ. Нотариального оформления купли-продажи земельного участка не требуется за исключением случаев, предусмотренных ст. ст. 42, 54 Закона № 218-ФЗ.

Подписанный сторонами договор купли-продажи недвижимого имущества не считается заключенным до момента его государственной регистрации, поэтому следующим шагом должно стать обращение в Росреестр или Многофункциональный центр (МФЦ) по предоставлению государственных и муниципальных услуг. Обращение в один из указанных органов заключается в подписании необходимых бумаг и передаче заранее подготовленного к подаче пакета документов. Если при подаче соблюдены все правила оформления договора купли-продажи земельного участка, стороны извещаются о дате, когда можно будет забрать итоговые выписки из ЕГРН с информацией о переходе права к новому владельцу. На этом процедура по оформлению договора купли-продажи недвижимости считается оконченной, а сделка — заключенной.

Пакет документов, необходимый для регистрации договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии РФ, включает в себя следующее:

  • заявление продавца и покупателя о прекращении права собственности и о внесении в ЕГРН информации о новом правообладателе соответственно (заявление представляет собой типовой бланк, который оформляется на месте ответственным специалистом Росреестра или МФЦ и предоставляется сторонам на подпись);
  • документы, удостоверяющие личность/полномочия продавца и покупателя (в случае, если стороной сделки выступает юридическое лицо, необходимо предоставить учредительные документы, наделяющие лицо правом представления интересов организации либо доверенность);
  • документ, подтверждающий приобретение права собственности на землю продавцом (договор, постановление исполнительного органа, решение суда, свидетельство о вступлении в наследство и пр.);
  • правоустанавливающий документ в отношении земельного участка (свидетельство о государственной регистрации/выписка из ЕГРН, которая предоставляется взамен свидетельства с 15.07.2016 года — ст. 28 Закона № 218-ФЗ);
  • сведения из кадастра недвижимости (кадастровая выписка);
  • выписка из Бюро технической инвентаризации в случае наличия на земельном участке строений;
  • нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу указанного земельного участка, если со стороны продавца выступает физическое лицо, состоящее в браке;
  • подписанный сторонами оригинал договора купли-продажи недвижимого имущества;
  • акт приема-передачи земельного участка;
  • расписка в получении указанной в договоре сделки;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • иные документы.

Сроки оформления

Сроки оформления купли-продажи земельного участка варьируются в зависимости от ряда субъективных и объективных причин. Не считая времени, потраченного на составление и согласование условий будущего договора, начнем официальный отсчет с момента фактического подписания договора. Договор о переходе прав собственности на объект недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). В законе не прописан императивный срок для обращения сторон в Росреестр с целью прохождения процедуры государственной регистрации. Однако следует иметь в виду, что до момента обращения у сторон не возникнет гражданских прав и обязанностей, предусмотренных подписанным договором.

Единственный фиксированный срок предусмотрен Законом № 218-ФЗ в рамках предоставления государственной услуги по регистрации прав собственности на недвижимое имущество — 7 рабочих дней с даты приема документов (ст. 16 Закона № 218-ФЗ). Если стороны обратились для регистрации в МФЦ по предоставлению государственных и муниципальных услуг, срок процедуры увеличится до 9 рабочих дней, из которых 2 рабочих дня отводятся для направления документов в Росреестр.

В целом, срок оформления купли-продажи недвижимости зависит от активности сторон и времени, затраченном на подготовку пакета необходимых для подачи в Росреестр документов. Прием в территориальных подразделениях Росреестра РФ осуществляется по предварительной записи, что не гарантирует подачу документов в день их подписания. Подача документов в МФЦ осуществляется в рамках живой регламентированной очереди, но большое количество специалистов гарантирует прием документов в день обращения.

Стоимость процедуры

Стоимость оформления договора купли продажи земельного участка складывается из нескольких слагаемых, итоговая сумма зависит от дополнительных услуг, оказываемых в рамках совершения сделки.

Самый бюджетный вариант цены на оформление купли-продажи земельного участка предусматривает только оплату государственной пошлины при прохождении процедуры государственной регистрации. Чтобы сэкономить на текущих расходах, вы должны обладать достаточными знаниями, чтобы самостоятельно и грамотно составить договор купли-продажи и сформировать пакет документов для подачи (при условии, что все документы уже имеются на руках). Кроме того, данный договор не должен быть объектом обязательного нотариального удостоверения, которое предоставляется на возмездной основе.

Если же вы испытываете трудности на каком-то из этапов оформления сделки, необходимо обратиться к помощи квалифицированных специалистов, которые окажут вам услуги по сопровождению сделки в рамках двустороннего договора на оказание возмездных услуг.

Таким образом, каждый участник правоотношений должен самостоятельно решить, сколько он готов заплатить за заключение сделки. Пренебрежение помощью сторонних специалистов чревато затягиванием процесса регистрации перехода права.

Федеральная
нотариальная
палата

Советы нотариуса

Ваш населённый пункт

Особенности купли-продажи земельных участков

Заключение договоров купли-продажи земельных участков регулируется § 7 «Продажа недвижимости» главы 30 «Купля-продажа» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).

В силу требований статей 24, 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательному нотариальному удостоверению подлежат договоры купли-продажи земельных участков, принадлежащих несовершеннолетнему гражданину, гражданину, признанному ограниченно дееспособным или недееспособным, а также договоры купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок.

По соглашению сторон могут быть нотариально удостоверены и иные сделки с земельными участками.

При нотариальном удостоверении договора-купли-продажи земельных участков нотариус учитывает следующие особенности.

В частности, предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) (статьи 5, 15, 27, 35, 37, 39.1):

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ, федеральными законами.

При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 ЗК РФ;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица — собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 ЗК РФ. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

Статьей 37 ЗК РФ предусмотрено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с требованиями статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами (статья 37 ЗК РФ).

Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно статье 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует также учитывать особенности правового режима земельных участков для ведения крестьянского (фермерского хозяйства).

Правовой режим данного имущества определяется статьями 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если законом или договором между ними не установлено иное.

При прекращении крестьянского (фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов или по иным основаниям общее имущество подлежит разделу по правилам, предусмотренным статьями 252 и 254 ГК РФ. Земельный участок в таких случаях делится по правилам, установленным ГК РФ и земельным законодательством.

Земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

В случаях, предусмотренных статьей 258 ГК РФ, доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.

Порядок распоряжения имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства определяется соглашением, заключенным между членами фермерского хозяйства в соответствии со статьей 4 Федерального закона «О крестьянском фермерском хозяйстве».

Распоряжение имуществом крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется в интересах хозяйства его главой.

По сделкам, совершенным главой крестьянского (фермерского) хозяйства в интересах фермерского хозяйства, отвечает фермерское хозяйство своим имуществом, определенным в статье 6 Федерального закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Сделка, совершенная главой крестьянского (фермерского) хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой крестьянского (фермерского) хозяйства в его личных интересах.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. субъект собственности, физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности, выступающее в роли владельца, распорядителя, пользователя объекта собственности.

Купля-продажа земельного участка

Статья о специфике сделок купли-продажи земельного участка.

Понятие земельного участка

В правовом смысле земельный участок — это ограниченная часть земной поверхности, статус, назначение и право использования которого определяются государством. Новые земельные участки образуются вследствие различных процедур в отношении уже существующих (разделение, объединение и т. д.) либо же создаются искусственно, что также предусмотрено и регулируется законодательством.

Каждый земельный участок, прежде всего характеризуется той категорией земель, к которой он относится: земли с/х назначения, населенных пунктов, лесного и водного фондов, земли запаса и другие. Категория земель обуславливает законодательно разрешенный способ использования земельного участка. В зависимости от политики государства в отношении управления земельными ресурсами та или иная категория земель может находиться в обороте, быть в ограниченном обороте либо вовсе изъята из оборота.

Изъятые из оборота земли не могут передаваться в частную собственность и становиться объектами любых видов сделок. Например, земли обороны или другого специального назначения, которые могут использоваться только в государственных целях. Земли с ограниченным оборотом не предоставляются в частную собственность, кроме случаев прямо определенных законом. Как правило такие земельные участки предоставляются во временное целевое использование на правах аренды.

Основные виды сделок с земельными участками

Одним из самых распространенных видов сделок с земельными участками, является их купля-продажа. Особенности купли-продажи земельных участков заключаются, в частности, в регистрации права собственности на земельный участок при переходе этого права при заключении сделки с земельным участком от одной ее стороны к другой.

Другим, не менее распространенным видом сделок с земельными участками является их аренда — когда арендатор получает только право пользования участком, без приобретения права собственности на него. В отдельных случаях, когда речь идет о передаче в аренду (как правило долгосрочную) публичных земель, участники сделки определяются конкурсом, предусматривающим передачу победителю права аренды и целевого использования объекта посредством соответствующей сделки с распорядителем земельного участка.

Кроме продажи или сдачи в аренду земельного участка, собственник может его подарить, заложить, обменять, внести в качестве доли в уставный фонд предприятия или отказаться от него — под каждый вид операции с землей в законодательстве предусмотрена специальная процедура, прохождение которой обеспечивает легитимность сделки.

Правовое регулирование сделок с земельными участками

Правовое регулирование сделок купли продажи земельных участков возникло и стало необходимым в целях реализации ограничений на пользование земельными ресурсами государства. Основная задача такого регулирования — обеспечить возможность приобретения земельных участков юридическими и физическими лицами, а также защита и соблюдение государственных интересов в данной области.

Земельный участок как объект правового регулирования является, во-первых, имуществом и, во-вторых, имуществом недвижимым. Земельный участок, как недвижимое имущество, может находиться либо в частном владении, либо являться собственностью государства или муниципалитета.

Подавляющее большинство норм и правил, регулирующих сделки с земельными участками, отражены в Гражданском и Земельном кодексах РФ. Данная область правового регулируется также специальными законами, такими как законы «О залоге», «Об ипотеке», «О государственной пошлине» и других. Положения кодексов и законов получают свое развитие в указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, иных подзаконных актах.

Описание земельного участка и определение его стоимости

Информация о всех земельных участках страны аккумулируется в государственном кадастре – специальном реестре, в котором каждый земельный участок имеет свой уникальный номер. Кроме номера, в кадастре содержится подробное описание земельного участка, в рамках которого указывается адрес либо месторасположение участка, описываются границы территории, приводятся технические параметры (площадь, категория земель к которой относится участок и вид разрешенного использования). Также в кадастре указываются другие сведения относительно участка, например наличие дополнительных прав на данный участок и/или существующих обременений, контакты с лицом, обладающим данным земельным участком и его кадастровая стоимость с датой проведения оценки.

Оценку земли и определение ее стоимости проводят в соответствии методическими указаниями и иными нормативными актами специально обученные специалисты-оценщики, которые владеют методологией проведения имущественной оценки земли. Основная цель оценки — определить текущую рыночную стоимость земельного участка. Среди самых распространенных методов оценки земли выделяется метод сравнительного анализа продаж, суть которого заключается в том, что никто не станет заключать невыгодную для себя сделку и платить больше, чем может обойтись аналогичный объект на рынке. Однако наряду с указанным применяются и другие методы, что в итоге позволяет привести оценочную стоимость земельного участка к максимально достоверной.

Процедура купли-продажи земельного участка

Особенности купли продажи земельных участков проявляются и в обязательных требованиях к земельным участкам, являющимся объектами рассматриваемых сделок. Ими могут быть только участки, которые зарегистрированы в государственном земельном кадастре. В случае, когда такая регистрация отсутствует, придется сначала поставить участок на кадастровый учет для чего провести геодезические исследования и иные процедуры с целью внесения земельного участка в кадастр.

Процедура купли-продажи земельного участка состоит в подготовке и оформлении сторонами пакета документов, начиная с договора купли-продажи земельного участка. Полностью оформленный пакет документов подается на регистрацию в управление федеральной регистрационной службы (Росрегистрация). На выходе заинтересованному лицу выдается свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок.

Купля-продажа земельного участка — оформление, регистрация, необходимые документы.

Купля-продажа земельного участка — оформление, необходимые документы.

Земельный кодекс Российской Федерации содержит положение о том, что в сделках по купле-продаже могут участвовать только те участки земли, которые прошли кадастровый учет на государственном уровне. Кадастровый учет позволяет участку получить индивидуальные характеристики, однозначно выделяющие землю среди других участков. Кадастровая земля обязательно получает личный кадастровый номер. Если участок был поставлен на кадастровый учет, проблем с его продажей возникнуть не должно. А вот если кадастр не пройден, перед заключением сделки нужно будет побегать по инстанциям.

Оформление купли-продажи земельного участка

Почему участок может быть не поставлен на учет при получении в собственность прошлым владельцем? Проблема в том, что земельная реформа предусматривала передачу земли в личную собственность тому владельцу, который обладал на нее законными правами в момент приватизации. Фактического владельца можно определить достаточно быстро, а вот составление описаний границ всех российских земельных участков – процесс, который мог растянуться на долгие года. Государство приняло решение передавать право собственности на занятые земли в кратчайшие сроки для тех владельцев, которые не имеют споров с соседями.

Постановление предусматривало составление описаний земельных участков только в том случае, если по земле будет совершена первая сделка. Поэтому, если участок с момента земельной реформы еще не перепродавался, описания по нему может и не быть, и это вполне законно.

Как проводится кадастровый учет?

Для проведения государственного кадастрового учета участков земли разработана единая методика, которая в должна использоваться на всей территории РФ в обязательном порядке. Заинтересованные правообладатели лично, либо через уполномоченных лиц, подают заявки и правоустанавливающие документы в органы, занимающиеся ведением государственного земельного кадастра. Дополнительно предоставляются документы о проведенном межевании участков. Что касается межевания, то оно представляет собой проведение работ по определению границ земельных участков на местности, с закреплением определенных границ специальными межевыми знаками. Также, проводится определения координат границ, с занесением их в документацию. Работы проводятся лишь для тех земельных участков, которые прежде не ставились на кадастровый учет.

Купля — продажа части земли

Если участок уже поставлен на учет, а права на него официально зарегистрированы в юстиции, то он должен иметь кадастровый номер и официально определенные границы, обозначенные на кадастровом плане. Такой участок можно продавать, менять или дарить без дополнительного межевания, но лишь в том случае, если действия совершаются со всем участком, а не с его частью. Если же есть необходимость продажи части земельного участка, либо разделения земельного участка, находящегося по документам в общей собственности, придется провести его дополнительное межевание. Каждая часть земельного участка при этом должна сопровождаться однозначным описанием. После проведения межевания каждая часть ставится на отдельный кадастровый учет, в результате чего дается несколько кадастровых номеров для каждого участка, и делящаяся земля уже не считается единым целым.

Образуется несколько новых объектов недвижимости, коими и являются делящиеся земельные участки. Право на владение каждым новым участком необходимо зарегистрировать в государственном учреждении, и только потом можно приступать к продаже.

Отмечу, что государственный кадастровый учет должен быть проведен в течение календарного месяца с момента подачи установленных документов. После проведения учета заявители получают кадастровые планы (карты) земельных участков, удостоверенные в законном порядке.

Оформление купчей

Граждане Российской Федерации, имеющие в частной собственности участки земли для ведения дачного, личного подсобного, садового хозяйства, либо под индивидуальное строительство и возведение хозяйственных построек, имеют право продавать личные участки другим российским гражданам, независимо от того, когда были получены права собственности на землю, подлежащую продаже. Земельный участок продается собственником через составление договора купли-продажи или купчей, которая должна быть зарегистрирована в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (ранее Регистрационная палата). Купчая должна быть составлена исключительно в письменной форме, в рамках одного документа, который подписывается обеими сторонами. Нотариальное заверение договора купли-продажи не обязательно, но рекомендовано.

Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка

Договор должен включать в себя пункт, регламентирующий права и обязанности для каждой стороны. Действующее законодательство указывает на то, что в договоре также должен присутствовать предмет договора, стоимость и обременения земельного участка, если таковые существуют. Все остальные условия (к примеру, порядок проведения расчетов), включаются в купчую только по взаимному согласию покупателя и продавца. При заключении договора продавец должен предоставить нотариусу официальный документ, который подтверждает имеющееся право собственности на недвижимость. Это может быть временное свидетельство или государственный акт. Договор дополняется планом земельного участка, который должен присутствовать в обязательном порядке. Не допускается использование собственником купленного участка земли не по целевому назначению. Стоит отметить, что потенциальными покупателями участков признаются физические и юридические лица, статус которых не противоречит закону РСФСР «О приватизации».

Документы, предоставляемые при заключении договора

При удостоверении и заключении договора купли продажи участка, стороны обязаны предоставить нотариусу или уполномоченным должностным лицам следующие документы.

• Паспорт или заменяющий документ.

• Справка о принадлежности недвижимого имущества из БТИ.

• Документ на право собственности, касающийся как земельного участка, так и дома, если таковой имеется. К этой категории, в зависимости от оснований получения недвижимости в собственность, можно отнести всевозможные нотариально заверенные договоры, нотариально заверенные свидетельства, выдаваемые БТИ удостоверения, решения суда и прочее.

• Если недвижимость была получена по наследству или в дар, то нужно предоставить справку из налоговой инспекции о том, что собственник не имеет задолженности, касающейся налога на полученное по наследству недвижимое имущество.

• Если имущество покупалось супругами в браке, от супруга нужно получить согласие на отчуждение.

• Свидетельства из Комитета по землеустройству, выписки из земельной книги или любые другие документы, которые подтверждают правовой режим земельного участка и расположение на ней недвижимости.

• Справка об отсутствии или наличии обременения имущества, касающегося права пользования третьими лицами, которая предоставляется по данным паспортного учета.

• Если имущество находится в долевой собственности и один из участников хочет продать свою долю, нужно предоставить подтверждение извещения всех остальных участников о цене продажи и факте продажи.

Извещение оформляется в форме заявления участников долевой собственности, в которых подтверждается факт известности всех условий продажи долевой собственности. В заявлении также прописывается отказ участников от преимущественной покупки доли собственности. Как вариант, можно предоставить свидетельство из нотариальной конторы, согласно которому заявление продавца было передано участниками долевой собственности.

Подробнее о договоре купли-продажи земельных участков:

Государственная пошлина

Размер госпошлины, которую надо заплатить за регистрацию, зависит от вида разрешенного использования участка. Он указывается в кадастровом паспорте. Размеры госпошлин установлены статьей 333.33 Налогового кодекса РФ:

• Если на земельном участке будет размещаться гараж, то госпошлина для физических лиц за регистрацию составит 1000 рублей, для организаций – 15 000 рублей;

• Если на участке планируется построить жилой дом, то размер госпошлины зависит от того, как участок переходит в собственность. Надо будет заплатить за договор дарения и за права на недвижимость (фиксируется в ЕГРП). В итоге суммы к уплате составят 1000 рублей и по 500 рублей с покупателя и продавца;

• Госпошлина за регистрации права собственности на участок, который предназначен для дачного хозяйства, огородничества или садоводства составляет 200 рублей. Это прописано в 24 пункте первой статьи 333.33 Налогового кодекса РФ;

Документы, прилагаемые к договору купли-продажи земельного участка

В зависимости от того, по какой недвижимости заключается договор купли-продажи, к купчей прилагается следующий пакет документов.

• Чертеж границ или план участка земли (для всех типов недвижимости).

• Сводная оценочная ведомость на строения, сооружения и помещения, находящиеся на земельном участке (если в договор включаются соответствующие объекты).

• Перечень условий конкурсного приобретения участка (если земля продается по конкурсу).

• Требования залогодержателя, касательные имеющейся задолженности (при обременении объекта договора залогом).

• Доверенность уполномоченного сторонами договора лица выступать от их имени в процессе заключения договора купли-продажи.

Отмечу, что продавец несет полную ответственность за то, что информация в чертеже границ или в плане земельного участка абсолютно достоверна. Также, имеет место ответственность продавца за достоверность информации по имущественным правам и возможным претензиям юридических и физических лиц к объекту купли-продажи, даже если продавец о них не знает (права владения, собственности, залога и аренды всего объекта или части объекта договора, включая возможные ограничения, которые налагаются специальным режимом земельного использования).

Регистрация купли-продажи земельного участка

Купчую на земельный участок нужно регистрировать в ЕГРП (Единый госреестр прав), что регламентируется Законом РФ «О государственной регистрации». Госрегистрация недвижимого имущества, а также сделок по недвижимости на территории Московской области, находится в ведомости Федеральной службы государственной регистрации, кадастры и картографии. Данное учреждение занимается регистрацией прав собственности, прав хозяйственного ведения и прав оперативного управления недвижимым имуществом. После регистрации выдается свидетельство о правах. Акты госорганов и органов местного самоуправления, равно как и нотариальные свидетельства и решения судебных органов, могут являться основанием для выдачи данного свидетельства. Также, основанием может являться факт исполнения договоров по недвижимости.

Документы для регистрации

Чтобы зарегистрировать сделку по купле-продаже земельного участка, нужно предоставить в государственные органы следующие документы.

• Заявление установленного образца.

• Свидетельство, договор или другой правоустанавливающий документ, который подтвердит возникновение, изменение, прекращение или обременение прав на участок. Предоставляется копия и оригинал.

• Подтверждающий документ, касающийся исполнения сторонами всех обязательств по земельному участку, прописанных в договоре.

• Кадастровый план (определяющий документ по земельному участку).

• Платежка по оплате регистрационного сбора.

• Заявление на изготовление и сбор документов, которое одновременно является договором на предоставление соответствующей услуги.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр)

До 2008 года учреждением называлось Федеральная регистрационная служба. Именно этот орган занимается организацией единой системы государственного кадастрового учета недвижимости, прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сотрудники этого органа принимают заявление и в течение нескольких дней должны рассмотреть его в течение двух рабочих дней. Они сами направляют запросы в необходимые организации. Сотрудники проводят работу по сбору документов. Подготовить документы должны организации, которые получат соответствующие запросы, в течение десяти дней. Далее документы передаются в инстанцию, а также с ними направляется счет на оплату работы (тарифы утверждены на государственном уровне). Далее сотрудники Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии сообщают заявителю о необходимости уплатить определенную сумму за проделанную работу.

Когда оплата проведена, то происходит регистрация прав на недвижимости и сделки купли-продажи. Если оплата не произведена, то документы считаются не поступившими, а сделка признается недействительной.