Комментарии к ст 145 жк рф

Статья 145 ЖК РФ. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Новая редакция Ст. 145 ЖК РФ

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

12) утратил силу;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Комментарий к Статье 145 ЖК РФ

1. Высшим представительным органом управления товарищества собственников жилья может быть только общее собрание членов товарищества. В отличие от жилищных и жилищно-строительных кооперативов, регулируемых Кодексом, в товариществе собственников жилья уставом не может быть предусмотрен такой высший представительный орган, как конференция. В общем собрании с правом решающего голоса вправе и обязаны непосредственно участвовать члены соответствующего товарищества (или их личные представители, уполномоченные на это доверенностью).

В принципе Кодекс не определяет правила созыва общего собрания, допуская в диспозитивной норме, что такое собрание созывается в порядке, установленном уставом товарищества. Между тем при определении соответствующих процедур в уставе необходимо иметь в виду ряд императивных норм Кодекса, регулирующих отдельные отношения, связанные с созывом общего собрания (например, ч. ч. 1, 2 ст. 146). Следует также учитывать, что созыв и проведение общего собрания членов товарищества относится к компетенции правления товарищества (см. п. 8 ст. 148 Кодекса).

2 — 3. Несмотря на то что компетенция общего собрания членов товарищества собственников жилья в ст. 145 Кодекса не определяется как исключительная, фактически она является таковой. Данный вывод следует из сравнительного толкования норм указанной статьи и ч. 1 ст. 147 Кодекса, согласно которой правление товарищества не вправе решать вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, не является исчерпывающим: такое собрание вправе рассматривать и принимать решения также по другим вопросам, предусмотренным Кодексом или иными федеральными законами. Кроме того, объем компетенции общего собрания может быть увеличен соответствующими положениями устава товарищества, включающими и иные вопросы в компетенцию общего собрания.

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. К ним относятся, в частности, вопросы, касающиеся ремонта, перестройки общих помещений дома, надстройки и реконструкции дома, приобретения в собственность собственниками дома прилежащих земельных участков, ведение на них различных видов строительства и др. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. В соответствии со ст. 247 ГК РФ долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

Кроме того, в настоящее время принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. ч. 1 ст. 44 Кодекса). Напомним, что до вступления в силу ФЗ от 27.09.2009 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 19 Федерального закона «О рекламе» общее собрание членов товарищества собственников жилья имело право на принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.
———————————
СЗ РФ. 2009. N 39. Ст. 4542.

Определенные вопросы должны рассматриваться только один раз в год, но ежегодно. Это предполагает обязательное проведение общего собрания членов товарищества как минимум один раз в год. К таким вопросам относятся: утверждение годовой бухгалтерской отчетности, отчетов ревизионной комиссии (ст. 150 Кодекса), правления товарищества (ст. 147 Кодекса), принятие решений об использовании доходов, полученных товариществом за год, и др. .
———————————
См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005 — 2007. С. 328 — 329.

Подчеркнем, что вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья законодательством и уставом товарищества, не могут быть решены ни коллегиальным, ни единоличным исполнительным органом товарищества. Применительно к правлению по этому поводу установлен прямой запрет (ч. 1 ст. 147), а компетенция председателя правления ограничена нормами ст. 149 Кодекса.

4. Общее собрание членов товарищества как высший представительный орган управления имеет право изъять из компетенции правления (на срок или бессрочно) и самостоятельно решать те или иные вопросы (либо отдельный вопрос), отнесенные к компетенции правления товарищества.

Другой комментарий к Ст. 145 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, определенном в его уставе в соответствии со ст. 146 ЖК (см. комментарий к ней).

2. В статье 145 перечислены вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Общее собрание вправе решать и те вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества, что определено ч. 4 комментируемой статьи.

Задача общего собрания — решать наиболее важные вопросы, связанные с деятельностью товарищества.

Перечень вопросов, отнесенных к ведению общего собрания, не является исчерпывающим; компетенция его может быть расширена за счет вопросов, предусмотренных ЖК или иными федеральными законами, а также в уставе товарищества (п. 13 ч. 2 и ч. 3 ст. 145).

3. Правомочия общего собрания членов товарищества устанавливаются в соответствии со ст. 45 ЖК и уставом товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ).

Часть решаемых общим собранием вопросов требует, чтобы за них проголосовало не менее чем две трети голосов от общего числа голосов членов товарищества. Это:

принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

определение путей использования дохода от хозяйственной деятельности;

принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в доме (см. ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Решения по остальным вопросам принимаются большинством от общего числа голосов присутствующих на собрании членов товарищества или их представителей (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

12) утратил силу;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Комментарий к Ст. 145 ЖК РФ

1. Комментируемая статья содержит основные положения, касающиеся общего собрания членов товарищества и его компетенции. В частности, ч. 1 комментируемой статьи называет общее собрание членов товарищества высшим органом управления товарищества, что характеризует его как орган, возглавляющий всю систему органов товарищества, занимающий в ней главенствующее положение и направляющий деятельность данных органов. По существу, задача общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом сводится к определению концептуальных подходов к решению наиболее важных вопросов, связанных с деятельностью товарищества.

2. Рассматриваемый орган управления товарищества состоит из всех членов товарищества. Именно через данный орган любой член товарищества может выразить свою волю по наиболее важным вопросам деятельности товарищества и тем самым реализовать предоставленное ему право на участие в управлении не только товариществом, но и соответствующим многоквартирным домом в целом. При этом обращает на себя внимание обстоятельство, связанное с аутентичностью составов общего собрания членов товарищества и общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (см. также комментарий к ст. 44 ЖК). В частности, поскольку членами товарищества собственников жилья являются только собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано такое товарищество, по существу, субъектный состав общего собрания членов товарищества аналогичен составу общего собрания собственников помещений в таком доме, а если не все собственники помещений в этом доме подали заявления о вступлении в данное товарищество, общее собрание членов товарищества представляет собой «усеченный» состав общего собрания собственников помещений в указанном доме.

Таким образом, общее собрание членов товарищества является коллегиальным органом .
———————————
Принцип коллегиальности позволяет объединить знания, опыт и интересы разных членов товарищества, сформировать в рамках единого органа информационный обмен, основанный на обнародовании имеющейся у каждого члена товарищества информации, связанной с управлением многоквартирным домом, способствует лучшему исполнению принятых решений, поскольку при применении данного принципа заранее согласовываются интересы членов товарищества, укрепляется авторитет органа как в товариществе, так и в целом в многоквартирном доме за счет солидарности и общих интересов членов товарищества.

В юридическом смысле коллегиальность общего собрания членов товарищества представляет собой организационно-правовую форму построения и функционирования данного высшего органа управления товарищества, смысл которой состоит в том, что компетенция этого органа выражается в коллегиальном (совместно согласованном) принятии управленческих решений.

3. Коллегиальность, а также многосубъектный состав общего собрания членов товарищества осложняют на практике возможность обеспечения его функционирования на постоянной основе. Поэтому названный орган не функционирует постоянно и созывается по мере необходимости. При этом комментируемая статья не определяет каких-либо сроков, периодичности и порядка его созыва.

В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи порядок созыва общего собрания членов товарищества должен быть отражен в его уставе, который является единственным учредительным документом товарищества и принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создается товарищество (ч. 2 ст. 135 ЖК). Вместе с тем следует учитывать, что товарищество ежегодно должно утверждать:

— план содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчеты о выполнении такого плана;

— смету доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет;

— отчет о деятельности правления товарищества;

— заключение ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.

Исходя из установленных требований о ежегодном рассмотрении и утверждении товариществом достаточно широкого круга вопросов можно сделать вывод о необходимости проведения не реже одного раза в год общего собрания членов товарищества.

4. Поскольку ЖК РФ не определяет, какое лицо или какой орган может инициировать созыв общего собрания членов товарищества, данный вопрос также должен быть решен уставом товарищества. При этом следует учитывать, что в соответствии с п. 8 ст. 148 ЖК РФ созыв общего собрания членов товарищества отнесен к обязанности правления товарищества. Однако это не исключает возможность предоставления уставом товарищества права инициирования созыва указанного собрания также и члену товарищества, либо не являющемуся членом товарищества собственнику помещения в многоквартирном доме, либо любому иному лицу, поскольку в ч. 1 ст. 146 ЖК РФ обязанность направления уведомления о проведении собрания возлагается именно на лицо, по инициативе которого созывается собрание.

Следует также помнить, что в любом случае каждый член товарищества как собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, вправе в любое время инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.

5. Представляется целесообразным в уставе товарищества предусмотреть возможность приглашения для участия в общем собрании членов товарищества собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами товарищества, с правом совещательного голоса. Это позволит выяснять мнение данных собственников по наиболее важным вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, и в некоторой степени сглаживать возможные конфликты интересов членов товарищества и собственников помещений, не являющихся членами товарищества.

В случаях, когда требуется принятие решения, выходящего за рамки компетенции общего собрания членов товарищества, такая процедура совместного обсуждения может в дальнейшем облегчить принятие соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. При этом может возникнуть вопрос о необходимости проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, в случае, к примеру, когда все названные собственники являются членами товарищества. Жилищный кодекс РФ не дает однозначного ответа на данный вопрос. Вместе с тем, учитывая установленное требование о необходимости ежегодного проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 комментируемой статьи) и особую процедуру его проведения, оформления и хранения его решений, а также обжалования таких решений (ст. ст. 46 — 48 ЖК), представляется, что такое общее собрание не может подменяться общим собранием членов товарищества.

Необходимо также обратить внимание на то, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме наделено полномочиями принимать решение о ликвидации товарищества, если члены такого товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 141 ЖК).

6. Часть 2 комментируемой статьи содержит перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Данный перечень является открытым, поскольку компетенция высшего органа управления товариществом может быть расширена за счет вопросов, отнесенных к компетенции указанного органа как ЖК РФ, иным федеральным законом, так и уставом товарищества (см. ч. 3 комментируемой статьи).

7. Компетенция (от лат. competentia) — принадлежность по праву, т.е. круг полномочий. Термин «компетенция» характерен для определения вертикальных властных правоотношений между управляемым и управляющим субъектами.

Управление в товариществе осуществляется не непосредственно его членами, а через соответствующие органы управления товариществом. При этом управление товариществом и хозяйственная деятельность товарищества находятся в тесной взаимной связи. Осуществление такой деятельности зависит от принимаемых органами товарищества управленческих решений, которые определяют объем, пределы и направление хозяйственной деятельности товарищества, а также пути использования ее результатов. Поэтому составляющие компетенции общего собрания членов товарищества могут быть охарактеризованы как организационные и имущественно-правовые, хотя это разграничение в известной степени условно.

8. Организационные функции общего собрания членов товарищества основаны на его полномочиях, перечисленных в ч. 2 комментируемой статьи. В их число входят:

— внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции; в отличие от процедуры его принятия при создании товарищества, предусматривающей принятие решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме большинством голосов от общего числа голосов всех этих собственников (см. комментарий к ст. 135 ЖК), изменения в него или утверждение устава в новой редакции вносятся либо соответственно утверждаются на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на данном собрании членов товарищества;

— принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества с учетом оснований и порядка, установленных гражданским законодательством (см. комментарий к ст. ст. 140 и 141 ЖК), а также назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов; при этом решения по данным вопросам принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества (ч. 4 ст. 146 ЖК);

— избрание правления товарищества и его председателя, утверждение отчета о деятельности правления товарищества; правление избирается из числа членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года (см. комментарий к ст. 147 ЖК); при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

— избрание ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, а также утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; данный орган избирается на срок не более чем два года; член товарищества, избираемый в состав ревизионной комиссии товарищества либо ревизором товарищества, не может одновременно являться членом правления товарищества; член ревизионной комиссии и ревизор товарищества не обязательно должны являться членами товарищества; при этом решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

— образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме; данное полномочие осуществляется в порядке, установленном общим собранием членов товарищества; цели использования (расходования) средств фондов должны быть предусмотрены в уставе товарищества; резервный фонд может использоваться на цели обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков товарищества; фонд на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме может использоваться для целей текущего и капитального ремонта, реконструкции многоквартирного дома, ремонта объектов общего имущества в многоквартирном доме, в том числе оборудования; кроме того, может быть принято решение об образовании любого иного специального фонда, при этом решение об образовании специального фонда товарищества принимается большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

— утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и отчета о выполнении такого плана; предполагается необходимость ежегодно проводить общее собрание членов товарищества; ежегодно составлять указанные документы и представлять их на рассмотрение данному общему собранию обязано правление товарищества; в свою очередь, ревизионная комиссия (ревизор) товарищества одновременно представляет заключения на вышеназванные документы; при этом утверждение указанных отчета и плана осуществляется путем принятия решения большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

— рассмотрение жалоб членов товарищества на действия правления товарищества и его председателя, ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

— принятие и изменение правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда; данные документы являются локальными нормативными актами товарищества, которые должны регламентировать порядок приема и увольнения работников товарищества, основные права, обязанности и ответственность сторон трудовых договоров, заключаемых товариществом со своими работниками, режим работы, время отдыха, применяемые к работникам товарищества меры поощрения и взыскания, иные вопросы регулирования трудовых отношений в товариществе, а также должны определить вид, систему оплаты труда работников товарищества, размеры их окладов, премий, иных поощрительных выплат; разработать указанные документы и вынести их на утверждение общего собрания членов товарищества обязан председатель правления товарищества (см. комментарий к ст. 149 ЖК); при этом решения о принятии и изменении указанных документов принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

— определение размера вознаграждения членов правления товарищества; размер такого вознаграждения может устанавливаться дифференцированно в зависимости от объема возложенных на каждого из членов правления обязанностей и результатов их выполнения; при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества.

9. К имущественно-правовым функциям общего собрания членов товарищества из непосредственно перечисленных в ч. 2 комментируемой статьи можно отнести полномочия:

— по установлению размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; такие платежи и взносы составляют основную доходную часть товарищества, в связи с чем расчет их размеров должен производиться одновременно с составлением сметы доходов и расходов на очередной год, включающей в себя расходы, связанные с выплатами за коммунальные услуги, услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; представляется, что для упрощения расчета конкретного размера обязательного платежа и взноса каждого из членов товарищества в части содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаемый размер обязательных платежей и взносов членов товарищества в этой части может быть соотнесен с величиной общей площади помещения, принадлежащего на праве собственности каждому члену товарищества (к примеру, если установлена плата 20 рублей за 1 квадратный метр, то размер платежа члена товарищества, которому на праве собственности принадлежит помещение общей площадью 60 квадратных метров, составит 1200 рублей); при этом решения по данному вопросу принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества;

— по решению вопросов, связанных с получением заемных средств, в том числе банковских кредитов; это означает, что договор займа и кредитный договор могут быть заключены правлением товарищества или его председателем только на основании принятых общим собранием членов товарищества решений по указанным вопросам; предметом договора займа могут быть как денежные средства, так и вещи, определяемые родовыми признаками; предметом кредитного договора могут быть только денежные средства, предоставляемые по такому договору банком или иной кредитной организацией; договор займа относится к реальным договорам и считается заключенным с момента передачи денег или вещи(-ей); кредитный договор относится к консенсуальным договорам, и его заключение влечет обязанность банка или иной кредитной организации предоставить денежные средства в установленные сроки и в обусловленном объеме; договор займа и кредитный договор заключаются товариществом по правилам гл. 42 ГК РФ; при этом решения по указанным вопросам принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества;

— по определению направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; денежные средства, полученные в виде дохода от хозяйственной деятельности товарищества, используются для оплаты общих расходов или для пополнения специальных фондов товарищества, средства которых расходуются на цели, предусмотренные уставом товарищества; при этом решения по данному вопросу принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех членов товарищества.

Следует отметить, что п. 12 ч. 2 комментируемой статьи признан утратившим силу, поскольку принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме затрагивает интересы не являющихся членами товарищества собственников помещений. Вопросы, связанные с передачей в пользование общего имущества в многоквартирном доме, отнесены к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме. При этом указанные решения принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК).

10. Учитывая особое положение общего собрания членов товарищества как высшего органа управления товариществом, ч. 4 комментируемой статьи предусматривает возможность решения им вопросов, отнесенных к компетенции исполнительного органа управления товариществом — правления товарищества (о компетенции данного органа см. комментарий к ст. 147 ЖК).

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

12) утратил силу;

13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Комментарий к статье 145 Жилищного Кодекса РФ

1. Комментируемая статья объявляет общее собрание членов ТСЖ высшим органом управления товарищества и определяет вопросы его компетенции.

Права и обязанности ТСЖ — это возможные пределы, в которых оно осуществляет свою деятельность, а компетенция общего собрания — это совокупность действий, которые оно может осуществлять в этих пределах. В то же время общее собрание членов ТСЖ вправе решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

2. Значимость вопросов, входящих в компетенцию общего собрания членов товарищества, определяется количеством голосов, необходимых для принятия решения.

Поэтому в первую группу включены вопросы, по которым требуется большинство в 2/3 голосов от общего числа голосов: о реорганизации и ликвидации товарищества; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; об определении путей использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества и о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (см. ст. 146 и комментарий к ней).

Комментируемая статья устанавливает иной порядок принятия решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме, нежели предусмотренный п. 3 ч. 2 ст. 44 (см. комментарий к ней).

Во вторую группу ст. 145 включает вопросы, по которым достаточно простого большинства голосов. В эту группу входят права общего собрания вносить изменения в устав товарищества, формировать правление и ревизионную комиссию, образовывать фонды, устанавливать размер обязательных платежей для членов товарищества, а также утверждать план финансовой деятельности ТСЖ.

В третью группу входят остальные вопросы, относящиеся к текущей деятельности: рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, утверждение правил внутреннего распорядка товарищества, определение размера вознаграждения членов правления товарищества и др. Для их решения также достаточно простого большинства голосов.

3. Перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ, но только в той части вопросов, которые предусматриваются Жилищным кодексом РФ и иными федеральными законами.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

СТ 145 ЖК РФ.

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом
управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой
редакции;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение
ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных
балансов;
3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора)
товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления
товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных
фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта
общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об
использовании таких фондов;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности
товарищества;
8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном
доме, отчета о выполнении такого плана;
8.1) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких
смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
8.2) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
8.3) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам
проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления
товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил
внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят
содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда,
утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом,
уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе
председателя правления товарищества;
12) утратил силу;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными
законами.

3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов
товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение
иных вопросов.

4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы,
которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Комментарий к Ст. 145 Жилищного кодекса РФ

2. Следовало бы редакционно конкретизировать положения некоторых пунктов.

3) Председатель правления товарищества собственников жилья может быть избран и общим собранием членов товарищества (редакция вытекает из ч. 4 этой статьи);

8) утверждение годового плана и отчета о финансово-хозяйственной деятельности товарищества;

10) разработка и предварительное рассмотрение правил внутреннего распорядка, положения об оплате труда работников товарищества возлагаются на правление товарищества;

После одобрения правлением принятие и изменение этих актов производятся на общем собрании членов товарищества;

11) установление размеров вознаграждения допустимо в отношении некоторых членов правления товарищества после обоснованного определения служебной нагрузки, конкретных обязанностей в условиях информированности собственников помещений многоквартирного жилого дома, прозрачности выплачиваемых сумм вознаграждений и поощрений;

12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме допустимо после предварительного рассмотрения этих вопросов собственниками мест общего пользования, обладающими правами общей долевой собственности.