Как вносить изменения в договор аренды нежилого помещения

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения

Здравствуйте! Что нужно указать в дополнительном соглашении которое будет частью договора аренды между физ лицом и ООО, при том что физ лицо теперь ИП?

Ответы юристов (1)

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон.

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Единственное, что нужно указать в дополнительном соглашение, так это смену арендодателя в соответствии со ст. 608 ГК РФ и внести в этой части изменение в договор, то есть в наименование арендодателя, поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дополнительное соглашение к договору аренды: причины и порядок заключения

Различные жизненные обстоятельства могут стать причиной необходимости внесения изменений в заключенный ранее договор аренды нежилого помещения. Законодательство допускает такую возможность и в некоторой степени регламентирует порядок оформления дополнительных соглашений.

Порядок оформления дополнительного соглашения

Договор является официальным документом, который закрепляет достигнутые между сторонами договоренности по вопросам аренды помещения. При возникновении необходимости изменить какие-либо из этих условий стороны заключают дополнительное соглашение. Оно оформляется в том же порядке, что и сам основной договор. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора и вступает в силу с момента его подписания сторонами либо в иные сроки, которые оговорены в данном дополнительном соглашении. С момента вступления соглашения в силу оно приобретает силу договора.

Законодательство не ограничивает количество дополнительных соглашений, заключенных в рамках одного договора. В отличие от договора аренды, заключенного на срок более года, подлежащего государственной регистрации, дополнительное соглашение к такому договору не подлежит регистрации, и стороны не обязаны уведомлять Росреестр об изменении договорных условий, исключением является изменение сроков действия договора аренды.

Совет: если к договору аренды накопилось более пяти дополнительных соглашений по самым разным разделам, имеет смысл перезаключить основной договор с учетом всех изменений, в противном случае велик риск путаницы при использовании договора с большим числом дополнительных соглашений, изменяющих его.

Основания для заключения дополнительного соглашения

Нормативного регулирования обстоятельства заключения дополнительного соглашения не имеют, поэтому стороны вправе подписать данный документ в любое время, когда, на их взгляд, возникнет соответствующая необходимость. Из практики делового оборота можно выделить наиболее распространенные обстоятельства заключения дополнительного соглашения к договору нежилого помещения:

  • Изменение размера арендной платы, её структуры или порядка её внесения;
  • Изменения в количестве и площади арендуемых помещений, например, по договору аренды использовалось одно офисное помещение, а дополнительное соглашение предусматривает передачу в аренду еще двух офисов;
  • Изменение сроков действия договора аренды, например, досрочное прекращение аренды;
  • Изменение отдельных условий договора аренды, например, предоставление права арендатору на сдачу помещения в субаренду;
  • Дополнение отдельных разделов договора, к примеру, включение в обязанности арендатора производить косметический ремонт помещения с определенной периодичностью.

В отличие от сдачи авто в аренду в такси, которая также сопровождается подписанием арендного договора, аренда недвижимости предусматривает большое число ситуаций, требующих изменения первоначальных договоренностей. Любой пример договора аренды квартиры между физическими лицами (а также аренды нежилого помещения) предусматривает оговорку о том, что «любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в виде дополнительного соглашения». Но даже отсутствие такой оговорки не дает возможность сторонам произвольно изменять условия договора, и они должны зафиксировать достигнутые изменения.

Отказ от заключения дополнительного соглашения

Дополнительное соглашение предусматривает принятие изменений каждой из сторон арендных отношений. Уклонение одной из сторон от подписания делает невозможным вступление изменений в силу. В таком случае инициатор заключения дополнительного соглашения может требовать расторжения договора аренды, если иное не оговорено в договоре. Кроме того, заинтересованная сторона имеет право обратиться в суд с иском об обязывании другой стороны заключить дополнительное соглашение.

Сохраните статью в 2 клика:

Необходимость внести изменения или дополнения в договор аренды нежилого помещения возникает достаточно часто. Как отмечают бухгалтеры некоторых компаний, иногда дополнительные соглашения к арендным договорам заключаются чаще, чем акт приема-передачи автомобиля. Поэтому порядок заключения дополнительного соглашения к договору аренды должен знать каждый собственник бизнеса, точно так же как и владеть информацией о том, как рассчитать отпускные при увольнении сотрудника или где получить кредит без первоначального взноса на подержанный автомобиль.

Изменение договора аренды нежилого помещения

Пожалуйста возможно ли внести изменения в договор аренды нежилого помещения зарегистрированный в росреестре на предмет уменьшения суммы арендной платы и нужно ли эти изменения обязательно регистрировать снова в росреестре?

Изменения в договор можете внести, подписав дополнительное соглашение. Соглашение нужно регистрировать в росреестре, т.к. сам договор зарегистрирован.

Здравствуйте! Если стороны согласны, делайте дополнительное соглашение Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора аренды заключается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если он заключается на срок больше года или (независимо от срока), если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. Соглашение об изменении платы по договору аренды здания (сооружения) должно быть заключено в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, поскольку такое требование установлено п. 1 ст. 651 ГК РФ к форме соответствующего договора. Соглашение об изменении размера арендной платы по договору аренды недвижимого имущества, который подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ)

ДА, нужно. Размер арендных платежей является обязательным и существенным условием договора аренды, поэтому в случае изменения условия договора дополнитлеьное соглашение также подлежит государственной регистрации.

Возможно ли внесение изменений в зарегистрированный договор аренды нежилых помещений (срок аренды 10 лет), если необходимо уменьшить площадь арендуемых площадей в связи с отказом от части занимаемых кабинетов?

Да, возможно. Сторонам договора следует заключить дополнительное соглашение к договору, которое также как и договор подлежит государственной регистрации.

На какой срок заключить договор аренды нежилого помещения юрлица под офис с изменением уред. Документов у физлица-учредителя этого юрлица, чтобы не регистрировать договор? С уважением, Татьяна.

на срок до 1 года.

Пожалуйста как правильно оформить пункт договора аренды нежилого помещения о возможном изменении арендной ставки? Договор на 11 мес. Мы арендаторы и хотели бы себя обезопасить от сильного повышения. Хотя наш арендодатель не исключает и понижения, если на рынке сложится такая ситуация. Заранее благодарю!

Нужно смотреть Ваш договор, для дачи ответа.

В случае внесения изменений в договор аренды нежилого помещения по поводу изменения наименования арендодателя (новый собственник) необходима ли государственная регистрация данных изменений?

Если первоначальный договор зарегисттрирован то изменения также нужно регистрировать

Нужно ли регистрировать дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения при изменении наименования и расчетного счета арендодателя?

Если договор подлежал госрегистрации, то все изменения к нему также подлежат госрегистрации. Но на практике смотрите по обстоятельствам.

Консультация юриста по телефону: 8800 505 9111. Звонок бесплатный.

Как быть, если в договоре аренды нежилого помещения под склад оговорена возможность изменения ставки арендной платы в связи с принятием главой города соответствующего постановления о повышении базовой ставки, уведомления арендатором получены, но дополнительные соглашения не составлялись, т.к. арендатор их не подписывал. В результате арендатор использует помещение и оплачивает на сегодня по ставкам 2003 года. Суд первой и апелляционной инстанций принял решения в защиту арендатора (основание иска статья 619 часть 1.3, ст.450 ГК).

Ситуация следующая. Чтобы ответить как быть в данном конкретном случае — нужно увидеть Ваш договор. Следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. На будущее, еслы Вы хотите, чтобы арендная плата стояла в зависимости от базовой ставки, о которой Вы вели речь, я Вам рекомендую определять арендную плату в договоре формулой (методом исчисления), одним из параметров которой будет «базовая» ставка, тогда при ее увеличении абсолютная сумма арендной платы будет увеличиваться автоматически (без каких-либо соглашений) и при этом, это не будет являться изменением размера арендной платы, о котором я упоминал выше (это подтверждается судебной практикой — см. напр. информационное письмо президиума ВАС РФ №66 от 11.01.2002, пункт 11). Желаю удачи.

Нужно ли регистрировать в учреждении юстиции изменения к договору аренды нежилого помещения? Есть ли установленная форма такого заявления?

Если сам договор был зарегистрирован, то изменения и дополнения также подлежат регистрации. Форма заявления такая же как и при регистрации договора. С уважением,

Досрочное прекращение договора аренды нежилого помещения

несколько лет арендовали офис, но в связи с тем, что бизнес прогорел и оплачивать аренду больше нечем, встал вопрос о досрочном расторжении договора, окончание которого только 20 августа. На данный момент полностью проплачена аренда за июнь. В договоре сказано, что арендатор не может досрочно расторгать договор, а арендодатель может.

Можем ли мы сослаться на какую-то статью и досрочно расторгнуть, а также остаться в офисе на весь проплаченный июнь-месяц?

Ответы юристов (12)

Добрый день, Вадим.

Нет, увы, такой возможности по данному договору нет. Досрочно его расторгнуть нельзя. Односторонний отказ вообще по общему правилу недопустим:

Статья 310 ГК РФ
1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Есть исключения конечно из этого правила, но к Вашей ситуации они не относятся.

В некоторых ситуациях можно, например, расторгнуть, ссылаясь на неравенство переговорных возможностей, но в Вашем случае для этого оснований нет. Вот если бы у Арендодателя было право на досрочный выход из договора без всяких оснвоаний, а у Вас не было, тогда можно было бы ещё попытаться сказать, что нарушен баланс прав и т.д., а без этого не получится.

Есть вопрос к юристу?

Согласно договору аренды заключенному на определенный срок, порядок его досрочного расторжения должен быть закреплен самим договором, в Вашем случае за арендатором по условиям договора такого права не закреплено.

Соответственно вопрос можно решить только в судебном порядке, но и для этого нужны основания предусмотренные законодательством.

Статья 450 Гражданского кодекса РФ:

2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из данной ситуации, если условия договора сторонами исполняются в полной мере, существенных нарушений не имеется. оснований для таких требований также не возникает, следовательно придется исполнять свои обязательства по договору до окончания его срока действия.

Здравствуйте! Досрочное расторжение договора аренды возможно только по основаниям, связанным с исполнением арендодателем своих обязательств по договору:

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

(ст. 620 ГК РФ). В Вашем договоре аренды дополнительных оснований для расторжения по сравнению с ГК РФ не установлено.

Из Вашей ситуации есть выход.

В соответствии с условиями договора — п. 8.2 позволяет сторонам договора вносить изменения в договор.

Данные изменения в соответствии с ст. 450 ГК РФ могут быть составлены в виде дополнительного соглашения сторон, в котором, уже к имеющимся условиям стороны могут прописать и иные, не обусловленные ранее в договоре.

Таким образом, Вам следует обратиться с вопросом к арендодателю, о заключении такого соглашения, в котором достаточно прописать соответствующий пункт или пункты (ст. 421 ГК РФ Свобода договора). Далее уже дело техники, главное чтобы было понимание со стороны арендодателя.

Поскольку договор у Вас не подлежит регистрации в Росреестре (заключен на срок менее года) то полагаю уладить вопрос вполне реально.

Уточнение клиента

Арендодатель не в себе, врядли что-то будет подписывать с нами. Можно ли сослаться на

6.5.
Ни одна из Сторон не несет ответственности
за убытки или неспособность выполнить
обязательства вследствие обстоятельств
непреодолимой силы (форс-мажор), а именно:
пожара (кроме пожара, а также залива,
произошедших по вине арендатора), военных
действий, стихийных бедствий, забастовок,
решений государственных органов или
других, не зависящих от Сторон
обстоятельств.

Дело в том, что на наш бизнес повлияло именно решение государственных органов — мы занимаемся такси, а из-за вступления в силу закона о машинах желтого цвета в этой сфере, мы просто не смогли перестроиться, т.к. машины все были разноцветные.

16 Мая 2018, 10:09

Алгоритм в Вашей ситуации следующий:

1. Поскольку Вы будете инициатором такого соглашения (ст. 452 ГК РФ) — соответственно составьте его (можете заказать изготовление на данном сайте).

2. Предлагаете данное соглашение к изучению и подписанию арендодателем. Полагаю что арендодатель пойдет Вам навстречу, так как помещение приличное и арендная плата тоже, и соответственно приносит доход. Вы в свою очередь его заранее ставите в известность что даст арендодателю время найти новых арендаторов и закончить все дела с вами в спокойной обстановке.

3. Подписываете соглашение и расторгаете договор досрочно (ст. 453 ГК РФ).

4. Передаете его по акту приема — передачи чтобы к Вам не имелось претензий.

Вадим, скажите, пожалуйста, может быть я Вас неправильно понял — Арендодатель же не согласен на расторжение договора? Просто если Арендодатель согласен, вопрос с расторжением вообще отпадает…

Вы можете попробовать сослаться на такой пункт,если арендодатель пойдет на такие условия. Договор у Вас от ИП, укажите, что придется закрывать (или закрываете) ИП в связи с невозможностью выполнения требований госорганов, то есть устранить эти обстоятельства Вы не в силах. В любом случае договариваться как то придется, дело в том, что под форс — мажором понимает арендодатель (он может трактовать данный пункт как изъятие помещений гос органами)… Прикрепите к уведомлению ст. закона и т. д., ссылаясь на последний абзац п. 6.5 договора. В любом случае расторжение договора в Вашем случае возможно либо после уведомления о невозможности исполнения по независящим от Вас причинам, либо по допсоглашению.

Этот пункт не подходит. Форс-мажор имеет место быть когда обязательство непосредственно невыполнимо из-за решений госорганов. Например, есть договор на поставку определённого сорта вина. Выходит решение госоргана по которому эти вины признаются опасными к употребление и их продажа/поставка запрещена. Вот это форс-мажор. У Вас же денежное обязательство — платить арендную плату — и форс-мажора быть не может, потому что госорганы напрямую это обязательство не запретили.

Уточнение клиента

да, но госорганы запретили использовать автомобили. Из-за этого запрета наша деятельность далее невозможна, она под запретом.

16 Мая 2018, 16:26

Вот именно что Ваша деятельность по перевозке стала затруднительна/невозможна, а не Ваше обязательство по арендной плате.

Уточнение клиента

но запрет на поставку вина — это тоже не обязательство по арендной плате?

16 Мая 2018, 16:30

Госорганы же не запрещают Вам переводить деньги на счёте, или расплачиваться наличными деньгами. Значит невозможности исполнения обязательства нет. Отсутствие денег — это не форс-мажор.

Я вам привёл самый яркий пример форс-мажора. Запрет госорганов должен касаться того обязательства, о котором идёт речь в сделке. Вот если бы был акт госоргана, по которому стало запрещено пользоваться арендуемым помещением — тогда это был бы форс-мажор и арендная плата не уплачивалась. Госорган не запрещает Вам платить, не запрещает пользоваться помещением — значит обстоятельств непреодолимой силы нет.

Попробуйте все таки договориться, понимаем что это трудно… Я также склонен считать что форс-мажора тут нет, другой вопрос — договорные отношения… даже если по такому пункту расторгнете то оспаривать некому будет. Но логичнее и правильнее — это конечно доп соглашение заключить.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как внести изменения в договор аренды

Вопрос-ответ по теме

Можно ли поменять торговую площадь в договоре задним числом, если договор зарегистрирован в юстиции (наш арендатор просит нас это сделать)

сообщаем следующее: В данном случае можно внести изменение в договор аренды в части арендуемой площади, заключив дополнительное соглашение к договору аренды. При этом, в дополнительном соглашении можно указать, что вносимые изменения применяются к отношениям сторон, возникшим до даты заключения соглашения (например, с конкретной даты).

Дело в том, что в соответствии с п.2 ст.425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, распространить действия условий доп.соглашения в части уточнения арендной площади, можно на предшествующий период

В частности, обязательной государственной регистрации подлежали следующие соглашения к договору аренды: об изменении объекта аренды, как в целом (например, по договору вместо восьмого этажа организация будет занимать седьмой), так и в части (например, об увеличении арендуемой площади); об изменении условия договора о размере арендной платы; об изменении срока договора аренды; о расторжении договора аренды.

В настоящее время практика складывается таким образом, что регистрировать нужно каждое дополнительное соглашение к договору аренды независимо от его содержания. Это объясняется тем, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации. Такая правовая позиция изложена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 27 января 2009 г. № 11680/08 и от 5 февраля 2013 г. № 11241/12.*

Внимание! Если в договоре установлен порядок определения арендной платы, то суммы арендной платы за оплачиваемые периоды могут различаться. Это не считается изменением условия договора о размере арендной платы, а потому никакой регистрации в этих случаях не требуется.

Различный размер суммы арендной платы, определенной в соответствии с установленным в договоре порядком ее исчисления, не будет свидетельствовать об изменении условия договора об арендной плате, если сам механизм определения арендной платы остается неизменным. Такая правовая позиция изложена в пункте 11 информационного письма № 66. К примеру, если при ежемесячной арендной плате в 1 тыс. долл. США в январе курс доллара США был ниже, чем в феврале, в связи с чем итоговая сумма арендной платы за февраль в рублях получилась больше, то это не будет свидетельствовать об увеличении установленного договором размера арендной платы и об изменении соответствующего условия договора, поскольку сам механизм исчисления арендной платы (1 тыс. долл. США по курсу ЦБ РФ на день оплаты) остается неизменным.

Поскольку изменение суммы арендной платы в рамках единого механизма ее определения не считается изменением условия договора об арендной плате, то такое изменение суммы аренды регистрации не подлежит (постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09 по делу № А59-3535/07-С9(С-5)). Подробнее об этом см. Как арендатору недвижимого имущества предотвратить повышение арендной платы.

У арендодателя изменились банковские реквизиты. Нужно ли в этом случае регистрировать указанные изменения, если сам договор аренды был зарегистрирован

Да, нужно. Но только в том случае, если стороны оформляют указанные изменения дополнительным соглашением.

Дело в том, что если договор аренды подлежит регистрации, то каждое дополнительное соглашение к такому договору также нужно будет зарегистрировать.

Однако при заключении договора аренды стороны могут прописать условие о том, что при изменении банковских реквизитов составлять дополнительное соглашение не нужно (например, «При изменении банковских реквизитов стороны уведомляют друг друга в течение 5 (пяти) рабочих дней по почте заказным письмом, по факсу и иными доступными средствами связи. Составление дополнительного соглашения в этом случае не требуется»). В таком случае составлять дополнительное соглашение и затем его регистрировать не нужно. Подобное условие может быть выгодно для сторон договора, поскольку освободит их от необходимости соблюдения формальностей, связанных с регистрацией дополнительного соглашения.

Госпошлина за регистрацию дополнительных соглашений к договору аренды, а также за регистрацию расторжения договора аренды взимается в размере 350 руб. с физических лиц и 1 тыс. руб. с организаций (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Такая правовая позиция изложена в пункте 1 письма Минфина России от 20 июля 2010 г. № 03-05-04-03/79.

Порядок регистрации соглашений об изменении или о расторжении договора схож с порядком регистрации самих договоров аренды».

Замена объекта аренды по договору аренды

Есть необходимость полностью изменить объект субаренды (помещения одного этажа на помещения другого этажа) по действующему договору субаренды.

Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый. Но в связи с тем, что фактически это произошло некоторое время назад (сейчас исполнители вспомнили о необходимости документального оформления) и наличием обязательств по получению согласия собственника на сдачу в субаренду, новый договор заключить получится только с распространением действия на предыдущий период. Это немного криво.

В связи с чем полагаю, может быть заключить ДС с указанием условий о новации обязательств по договору с изменением его предмета. Как считаете?

21 Января 2016, 12:32 Вика, г. Москва

Ответы юристов (15)

Вика, совершенно верно мыслите и в нем прописать, что пункт… читать в след. редакции:…

И прописать, что в субаренду сдается…

Соответственно дата ДС должна быть не ранее даты полчения согласия арендодателя

Юридически правильнее расторгнуть прежний и заключить новый.
Вика

Да и щзачем такие сложности, если можно все через ДС сделать!)

Уточнение клиента

Все же полностью меняется предмет договора, то есть вся суть сделки изменяется. Негативных правовых последствий при поверхностном рассмотрении не вижу. Но не хотелось бы, чтобы у контролирующих органов данная сделка вызвала сомнение или замечание.

21 Января 2016, 12:49

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, в согласии арендодателя на передачу в субаренду указывался конкретный объект недвижимости?

Уточнение клиента

нет, объект не указывался. у нас на самом деле уведомительный порядок для собственника — 5 дней с даты заключения договора субаренды для его уведомления о заключении договора субаренды. в уведомлении указываем только дату заключения договора субаренды и наименование Субарендатора. в текущий момент срок пропущен, если заключать новый договор от фактической даты — конец декабря 2015 г.

21 Января 2016, 12:52

А возможности заключить договор задним числом не является возможным?

Вы в ДС будете прописывать новый пункт, я не вижу ничего критичного в данной ситуации

В таком случае остается только ДС, либо действовать через расторжение ( что для Вас так же не выгодно, оплату за прошедший период как то нужно будет оформлять, не берется в расчет «черная касса»)

Уточнение клиента

можно договор от сегодняшнего числа, но с распространением на предыдущий период. но такие конструкции мне не по душе.

ДС с элементами соглашения о новации?

21 Января 2016, 12:59

При новации, у вас отпает необходимость в ранее взятых обязательствах, в связи с принятием новых обязатальств

Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены на то, чтобы обязательство было новировано (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 103). Таким образом, квалифицировать соглашение как направленное на новацию возможно только в том случае, когда стороны четко указали, что с момента вступления в силу заключаемого ими соглашения первоначальное обязательство считается прекращенным с одновременным возникновением нового обязательства, предусматривающего иной предмет или способ исполнения.

Стороны должны согласовать существенные условия обязательства, в котором указывается на прекращение первоначального обязательства (п. 1 информационного письма № 103). В противном случае новый договор не будет заключен. Следовательно, не будет прекращено и первоначальное обязательство. Например, согласно ст. 818 ГК РФ по соглашению сторон долг, возникший из купли-продажи,аренды имущества или иного основания (в том числе и векселя), может быть заменен заемным обязательством, с соблюдением требований о новации (ст. 414 ГК РФ) и совершается в форме, предусмотренной для заключения договора займа (ст. 808 ГК РФ).

можно договор от сегодняшнего числа, но с распространением на предыдущий период. но такие конструкции мне не по душе.
Вика

Предыдущий период Вы в договоре от сегодняшнего числа не пропишите

Уточнение клиента

Законом не запрещено распространение договора на предыдущий период.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Приложение. Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.

Одна из сторон обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора аренды незаключенным.

Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был подписан договор аренды здания сроком на шесть месяцев, но стороны распространили действие договора на их отношения, существовавшие в течение года до подписания договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что фактически срок действия договора аренды составил более одного года и, следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации. Однако договор не был зарегистрирован и поэтому не может считаться заключенным.

Арбитражный суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал по следующим основаниям.

Срок аренды был указан сторонами в договоре и составлял менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, из содержания пункта 2 статьи 425 ГК РФ следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями ГК РФ.

На этом основании арбитражный суд признал, что для целей государственной регистрации период времени, предшествовавший заключению договора аренды здания, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды здания следует считать заключенным на срок, указанный в договоре, то есть на шесть месяцев. Поскольку в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ данный договор не подлежал государственной регистрации, нет оснований для признания его незаключенным.

21 Января 2016, 13:22

А что мешает составить договор новации?

Уточнение клиента

С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?

21 Января 2016, 13:29

Вика, Вы не верно понимаете, так и указано, что

8. Если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды здания в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды.
Вика

Более того, вы планируете новацию сделать, а не новый договор заключить аренды

Уточнение клиента

Выделенный Вами фрагмент про исчисление срока аренды для определения необходимости госрегистрации. посмотрите первые 2,5 строчки.

21 Января 2016, 13:28

объект не указывался.
Вика

О какой замене объекта будет идти речь, если у вас его нет просто в договоре

Договор выложите пожалуйста

Уточнение клиента

Виолетта, объект не указывался в уведомлении, направленном собственнику при заключении первоначального договора!

21 Января 2016, 13:38

Согласно Гражданскому кодексу РФ:

Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора
1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Статья 453. Последствия изменения и расторжения договора
3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора,
если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке — с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Таким образом вы можете заключить доп соглашение к договору субаренды, изменив предмет договора и прописав период с которого оно(доп соглашение) вступает в силу.

Один только ньюанс, новое помещение вы получаете от арендатора в субаренду по акту приема-передачи, который нельзя будет сделать датой более ранней чем доп соглашение.

Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.

Извините, не так поняла.

Вика, в таком случае нет повода для беспокойства, порядок действий я указала ранее:

подписать ДС с внесением изменениий в п. договора. Ничего критичного в этом не будет

Я бы на вашем месте сделал доп. соглашение задним числом и зарегистрировал его сейчас, если у вас долгосрочный договор субаренды. Если нет, то не вижу причину почему нельзя оформить документы задним числом.
Скрябнев Дмитрий

Задним числом невзможно, т.к. уведомительный характер — 5 дней- что и является помехой

Коллега, Вы не правы. Действие договора аренды можно применять к отношениям возникшим до подписания договора, срок аренды, при этом, указывается с даты фактической передачи имущества в аренду. Но, только в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, срок аренды, который был ДО подписания договора не включается в срок аренды. Именно об этом и говорится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59.

С новацией пытаюсь убедиться, что есть изменение предмета. Рассуждаю так, что объект аренды составляет его предмет, поэтому при замене объекта, меняется и предмет. Так?
Вика

В данном случае меняются существенные условия договора аренды, а именно изменяется объект аренды. Следовательно можно сказать, что и предмет договора меняется — аренда другого объекта. Поэтому Вы можете заключить соглашение о новации.

Уведомление арендодателя необходимо в случае заключения договора субаренды, а не в случае внесения изменений к этому договору. Или я что-то не так понял?

И к вопросу о передаче объекта, помимо принятия нового помещения по акту-приема-передачи, так еще и предыдущее вернуть по акту приема-передачи.

По-моему не совсем так. Если под объектом понимать помещение, а под предметом — права и обязанности касательно этого объекта, то смена объекта, не всегда может привести к изменению предмета предыдущего договора.
То есть, если меняется только помещение а права и обязанности сторон идентичны предмету первого договора, то в таком случае нужно заключать Доп. Согл., если же предмет меняется — допустима новация.

Сергей, я писала применительно к новации.

И ранее уже было предложено заключить соглашение о новации, либо доп соглашение

Вика, здравствуйте. Я бы не стала в доп. соглашении ничего писать о новации, так как при новации старое обязательство прекращается, соответственно, логично предположить, что прекращается предыдущий договор аренды на одно помещение и заключается новый договор аренды на другое помещение. Это не соответствует Вашим целям. Об этом — решение суда по ссылке khabarovsk.arbitr.ru/files/%D0%9E%D0%B1%D0%B7%D0%BE%D1%80%20%D1%81%D1%83%D0%B4%D0%B5%D0%B1%D0%BD%D0%BE%D0%B9%20%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%BA%D0%B8%20_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D0%B0.pdf (пункт 1 обобщения).

Полагаю, заключение такого доп. соглашения возможно. Предмет договора является существенным условием договора аренды, но нигде не сказано, что стороны не вправе менять существенные условия путем заключения дополнительного соглашения. Хотя у Росреестра, конечно, могут возникнуть вопросы к подобному соглашению. Правда их отказы в гос. регистрации доп. соглашения об изменении предмета аренды признаются незаконными:

Выдержка из последнего Постановления 2012 года: Проанализировав условия подписанных сторонами договора аренды от

30.05.2008 № 187 и дополнительного соглашения от 19.10.2009 № 289 к нему, суды
в соответствии со статьями 432, 450, 452, 607 Гражданского кодекса Российской
Федерации правомерно посчитали, что изменение сторонами площади и состава
арендуемых помещений свидетельствует не о заключении ими нового договора
аренды, а об изменении условий уже заключенного договора. Из названных статей
не следует, что стороны не могут изменить условие об объекте аренды,
относящееся к существенным условиям договора аренды, путем внесения
изменений в договор; необходимость в таком случае прекращения ранее
заключенного договора и заключения нового договора из общих норм об
обязательствах и договорах, а также специальных норм, регулирующих арендные
отношения, не следует.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.