Как внести изменения в договор купли продажи квартиры

Содержание:

В Росреестр был подан договор купли-продажи недвижимого имущества (земельного участка) между двумя ООО для регистрации права. После регистрации права по этому договору купли-продажи продавец обнаружил, что в договоре купли-продажи недвижимого имущества есть ошибка в стоимости недвижимого имущества, в связи с которой имущество было продано ниже стоимости приобретения. Переход права собственности на покупателя зарегистрирован в Росреестре, но сам договор еще не исполнен и оплата по нему не произведена. Как можно внести изменения в уже зарегистрированный договор купли-продажи недвижимого имущества? Можно ли оформить дополнительное соглашение об увеличении стоимости земельного участка и подать его как дополнение к договору купли-продажи недвижимого имущества в Росреестр?

Прежде всего отметим, что надлежащее исполнение является одним из обстоятельств, с которыми закон связывает момент прекращения обязательств (п. 1 ст. 408 ГК РФ). Следовательно, если обязательства сторон по договору полностью исполнены обеими сторонами, то этот договор является прекращенным. Внести в такой договор какие-либо изменения невозможно (смотрите, например, п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 N 21, постановления ФАС Поволжского округа от 03.11.2009 N А65-21574/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 09.10.2009 N Ф04-5979/2009; ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.07.2008 N А19-13774/07-Ф02-3531/2008; ФАС Северо-Западного округа от 03.06.2002 N А56-35091/01). Однако в рассматриваемой ситуации обязательство по оплате покупателем стоимости имущества не исполнено. Это свидетельствует о том, что обязательства из договора купли-продажи не прекращены надлежащим исполнением. Поэтому по соглашению сторон соответствующие условия договора могут быть изменены.
Закон устанавливает, что сделки подлежат государственной регистрации только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Сделки, предусматривающие изменение условий зарегистрированной сделки, подлежат государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ (смотрите также п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.03.2009 N 5/29).
Однако требования о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка закон не устанавливает. Соглашение, которым стороны вносят изменения в ранее заключенный договор продажи такой недвижимости, следовательно, также не подлежит государственной регистрации. Кроме того, соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, само по себе не влияет на содержание сведений о правах, описанных в государственном реестре*(1).
Таким образом, ни договор купли-продажи указанного в вопросе недвижимого имущества, ни соглашение об изменении его условий не подлежат государственной регистрации. В случае заключения первого регистрируется лишь переход права собственности к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ), а не договор, являющийся основанием для такого перехода. А для заключения второго сторонам достаточно достичь согласия по содержанию вносимых в договор изменений. Соглашение, предусматривающее внесение таких изменений, будет считаться заключенным с момента получения лицом, направившим предложение о его заключении, согласия другой стороны о принятии этого предложения (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Представлять данное соглашение в орган государственной регистрации не требуется.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

13 ноября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Следует отметить, что согласно п. 42 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 23.12.2013 N 765 (далее — Правила), сведения о цене возмездной сделки об отчуждении, на основании которой переходит право собственности, вносятся в записи подраздела II-1 указанного реестра. Вместе с тем ни ГК РФ, ни Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ни приведенные Правила не устанавливают обязанности сторон договора информировать регистрирующий орган об изменении условий сделки об отчуждении недвижимого имущества и представлять в указанный орган дополнительное соглашение, изменяющее такие условия.

Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры

Операции с недвижимым имуществом регулируются законодательством РФ, и подлежат обязательной государственной регистрации в компетентных органах. К недвижимому имуществу относится имущество, неразрывно связанное с землей и перемещение которого невозможно без причинения ущерба (земельные участки, квартиры, дома, здания, сооружения и проч.). При совершении сделок с таким имуществом между сторонами в обязательном порядке заключается договор купли-продажи, именно он является документом, подтверждающим действия участников по отчуждению или изменению правового статуса недвижимости. Именно такой договор подлежит обязательной регистрации в государственных органах.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП образец) – документ, подтверждающий совершение сделки, в соответствии с которой продавец обязуется передать в собственность покупателя жилую площадь, а покупатель обязуется принять и оплатить за нее установленную цену. Сторонами в такой сделке могут быть физические и юридические лица, которые действуют лично или через представителя. По своей юридической природе договор купли-продажи является консенсуальным, возмездным и взаимным. Договор составляется в обязательной письменной форме, впоследствии проходит обязательную государственную регистрацию, и считается заключенным с момента такой регистрации. Нотариального заверения такой документ не требует, однако по желанию сторон договор можно удостоверить у нотариуса.

Перед совершением самой сделки купли-продажи недвижимого имущества, многие граждане заключают предварительный договор купли-продажи имущества. Важно отметить, что такой договор содержит в себе обязательство сторон совершить сделку в будущем, но государственной регистрации он не подлежит.

Государственное регулирование сделок

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом регулируется Гражданским кодексом РФ. При государственной регистрации купли-продажи квартиры подлежат проверке все предоставленные документы, проводится их правовая экспертиза, а также законность самой сделки. Важный момент: существует два разных регистрационных действий при оформлении купли-продажи недвижимости.

Первый – регистрация договора купли-продажи имущества, которая может не совпадать по времени с регистрацией перехода права собственности на недвижимость (второе действие). Такое несовпадение происходит чаще всего, когда в договоре указана отсрочка платежа и прием-передача жилого помещения произойдет после полной оплаты стоимости. В таком случае стороны сделки изначально подают заявление о регистрации самого договора, а впоследствии уже о переходе права собственности. За каждое регистрационное действие уплачивается государственная пошлина.

Сама государственная регистрация права на недвижимость является юридическим актом признания и подтверждения со стороны государства возникновения, ограничения , перехода или прекращения прав на такое имущество в соответствии с законодательством РФ. Такая регистрация – единственное подтверждение существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в суде.

Внесение изменений

Внесение каких-либо изменений в договор купли-продажи недвижимого имущества после его регистрации возможно только посредством заключения дополнительного соглашения между сторонами с последующей регистрацией его в тех же органах, что и сам договор. Все остальные изменения, не прошедшие государственную регистрацию, будут недействительными.

Таким образом, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости является обязательным действием сторон сделки. При составлении указанного договора необходимо тщательно проверять все данные о сторонах, объекта недвижимости и условиях сделки, чтобы впоследствии не возникло необходимости вносить изменений через регистрирующие органы.

Можно ли внести изменения в зарегистрированный договор купли-продажи квартиры?

Мной в июле 2012 г. с использованием ипотечного кредитования была приобретена квартира за 2.900.000 рублей. 1.900.000.- переданы покупателю наличными, 1.000.000 — ипотечный заем. В феврале 2013 г. при оформлении документов для имущественного налогового вычета выяснилось, что в договорекупли продажи общая стоимость квартиры указана 1.000.000 рублей (вместо 2.900.000). При обращении в банк мне предоставили электронную копию моего заявления о занижении стоимость квартиры на основании добровольного соглашения между мной и продавцом по причине того, что квартира принадлежит ему менее 3-х лет. Но!! Квартира в собственности у продавца с 2000 г. (12 лет) и между нами НИКОГО соглашения не было (продавец квартиры согласен подтвердить то, что не было никакой договоренности о занижении стоимости квартиры)!! Во время подписания договора в нем было ОЧЕНЬ!! много ошибок и юрист банка несколько раз исправлял их. Я не исключаю, что просто не досмотрев (точнее просто отупев от такой безответственности сотрудников банка) мной это бессмысленное заявление было подписано. На основании всего вышеизложенного и теряю 130.000 имущественного налогового вычета Банк тычет в нос подписанное заявление. Подскажите, как можно исправить сложившуюся ситуацию? Можно ли внести изменения в договор-купли продажи, исправив общую стоимость квартиры с 1млн. рублей на реальную 2.900.000 рублей (для получения имущественного налогового вычета с реальной суммы)? Расписки от продавца имеются и продавец согласен оказать поддержку. Заранее благодарю за совет.

Ответы юристов (1)

Для внесения изменений в любой договор его стороны вправе заключить соответствующее соглашение в той же форме, что и основной договор. Поскольку у Вас договор подлежал гос.регистрации в Росреестре, то в таком же порядке следует заключить и зарегистрировать и соглашение к договору.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли внести изменения в договор купли-продажи квартиры дополнительным соглашением?

Здравствуйте, мы купили квартиру в рассрочку на 3 месяца. Собственниками стали 2 дочери, в равных долях. Рассчитывали оплатить часть долга со средств мат капитала, но оказалось это невозможно, т.к есть ещё одна дочь старшая, ей 16 лет, её мы в договор не включили. Можноли внести изменения в договор и сделать её собственником, хотя бы незначительной доли, соответственно изменить доли других детей в квартире?

Ответы юристов (3)

можно, конечно, но Вам опять придется получать согласие органов опеки на заключение дополнительного соглашения, т.к. будет меняться размер у уже зарегистрированных на детей долей. если получите согласие органа опеки, то в принципе регистрация такого дополнительного соглашения возможна.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте, Татьяна! Вы можете внести изменения в договор купли-продажи по общему соглашению месжду сторонами: Продавцом (продавцами) и Покупателем (Покупателями). Данное Соглашение об изменении условий договора заключаетс в письменной форме и подлежит государственной регистрации, поскольку касается существенных условий договора.

Статья 452. Порядок изменения и расторжения договора

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Уточнение клиента

Обязательно ли для этого брать разрешение в органах опеки, боюсь могут не разрешить?

08 Июля 2016, 12:43

Готова подробно ответить на все Ваши оставшиеся вопросы в чате.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Здравствуйте! Как исправить ошибку в договоре купли-продажи квартиры

В 2014 г. 26 марта был оформлен договор купли-продажи квартиры в офисе рост реестра стоимость квартиры была была ошибочно указана выше указанной в предварительном договоре и выше чем указана в расписке полученной продавцом от покупателя.Во время оформления и регистрации договора регистратор добавила к стоимости квартиры задаток который входил в общую стоимость. Можно ли исправить эту ошибку и как?

Уточнение клиента

Так если в рос реестре нельзя изменить ошибку в договоре купли-продажи А в том агентстве где оформлялись документы и с согласия продавца что то можно изменить?

22 Февраля 2017, 18:49

Ответы юристов (13)

Добрый день, Любовь.

Вы можете просто заключить доп. соглашение к договору и указать в нем реальную стоимость, иначе получается, что за покупателем числится задолженность по оплате.

Но тут нужно понимать для каких целей Вы хотите исправить ошибку — от этого тоже может зависеть порядок действий.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте.Подать заявление о исправлении ошибки в Росреестр.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017)

Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости

1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Любовь! У вас единственный выход — ПРИЗНАВАТЬ данный договор НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ, по данным основаниям!

Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 166]
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Любовь добрый день. Пожалуйста уточните Вы подписались под договором где была указана не верная цена? Или цена продажи намеренно была занижена? и Вы об этом знали. ( на пример продавцы не хотели платить налог с продажи по этому в договоре стоит одна цена, а по факту квартира продавалась совсем за другие деньги )

Здравствуйте! Если на основании договора прошла регистрация права, то исправить уже ничего не получится, дополнительное соглашение уже не поможет. И как такое могло произойти? Видимо, когда составляли договор купли-продажи, то ошибочно написали другую сумму. Кроме того, в офисе Росреестра договоры купли-продажи не составляют.

Если покупатель НЕ ПРОТИВ — то письменно пишите ДОПОЛНИТЕЛЬНОЕ соглашение о реальной стоимости продажи квартиры и сдаете в росреестр,

если позволяют сроки — ЛУЧШЕ ПЕРЕПИСАТЬ ДОГОВОР в соответствии с продаваемой ценой!

Вариантов много! Всё зависит от линии ПОКУПАТЕЛЯ!

Что касается этой части то тут или сделать еще одну расписку на другую сумму, чтобы получилась та что по договору или заключить доп. соглашение о изменении стоимости с указанием верной.

Договор зарегистрирован, факт состоялся, теперь если Вы что то хотите исправить ( изменить ) только судебный порядок. Вопрос номер два а зачем Вам это. Ваши отношения с продавцами квартиры закончены. Или Вы хотите получить с них денежные средства согласно договору. Что может поменяться от того какая цена будет стоять у Вас в договоре.?

Уточнение клиента

Извените нечего получить не хотели Ошибку обнаружили при подачи документов по реструктуризации кредита. И так как цена оказалась выше разрешенной по программе в заявке отказали.Ошибку указали работники банка

21 Февраля 2017, 17:16

Значит просто заключите доп. соглашение и все, чтобы потом никто претензий не предъявил друг к другу.

В связи с разногласием мнения коллег, постараюсь помочь Вам советом в сложившейся ситуации.

И так мы имеем факт проведённой госрегистрации права покупателей по договору к/п

здесь и из Вашего вопроса не следует имеется ли какое либо ограничение зарегистрированное в росреестре (ипотека) которое возникает в случае не полного расчёта по договору, либо сам договор содержит ссылку о договорённости сторон о не возникновении ипотеки в силу закона. либо сумма указанная в договоре получена продавцом и есть подтверждение которое предоставлено госрегистратору.

Также если имело место быть ошибка госрегистратора в определении суммы сделки то Вы по идее её увидеть и не могли так как сумма прописывается в раздел ЕГРН и ни где не отражается кроме последнего.

следовательно у Вас вопрос только по сумме определённой как цена договора купли продажи и по условиям Вашего вопроса она якобы получена продавцом, следовательно регистрация права собственности покупателя без ограничения произведена в ЕГРН Росреестром и договор исполнен.

в следствии чего привожу разъяснения Росреестра по Краснодарскому краю о невозможности в такой ситуации заключения допсоглашения т.к. договор исполнен.

Внесение изменений в договор или его расторжение возможно только до истечения срока договора, а если срок договора не установлен, то до исполнения обязательств, предусмотренных договором. Например, обязательства по договору купли-продажи считаются исполненными в момент полного расчета покупателя с продавцом и передачи имущества покупателю. Факт исполнения обязательств по договору купли-продажи может быть указан как в тексте договора, так и подтверждаться передаточным актом.

После надлежащего исполнения обязательств по договору государственная регистрация изменений такого договора юридически невозможна. Поэтому при обращении с таким заявлением в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в регистрации изменений будет отказано. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации отказ органа государственной власти может быть обжалован в судебном порядке. В настоящий момент уже имеется судебная практика по рассмотрению гражданских дел, связанных с обжалованием отказа в государственной регистрации изменений договора.
Приведём пример: решением суда гражданину С. отказано в удовлетворении его требований к Управлению Росреестра о признании отказа в государственной регистрации соглашения о внесении изменений в зарегистрированный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Данное решение суда вступило в законную силу.
Суд первой инстанции признал обоснованным отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения, применив статью 408 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), регламентирующую правоотношения прекращения обязательства. Суд, применив нормы ГК РФ, обоснованно пришёл к выводу о том, что изменение цены договора после его заключения возможно только на условиях, предусмотренных законом или договором. Так в силу статьи 325 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечёт прекращение обязательств сторон по договору. В рассматриваемом случае в договоре срок его окончания не был указан, следовательно, применяются нормы ГК РФ. В данном случае договор исполнен, что подтверждается актом приема-передачи. Таким образом, договор исполнен, обязательства прекращены, значит, внести изменения в такой договор в законном порядке невозможно.
Учитывая изложенное, действия Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи признаны судом законными.
Вывод: внести изменения в исполненный договор юридически невозможно, поскольку надлежащее исполнение договора прекращает обязательство.

Также не понятен нюанс с составлением Договора к/п, в росреестре нет таких полномочий и никогда не было, госрегистратор тем более не в праве составлять сами договора. Сам договор является подтверждением Ваших волеизъявлений и его условия при подписании считаются согласованными. Изменить исполненный договор возможно только в судебном порядке и ни как иначе ни составленные расписки ни что то иное не будет иметь ни какой юридической силы. Изменения и дополнения договора подлежащего обязательной государственной регистрации возможно только в той же форме что и сам договор — государственной регистрацией документа изменяющего его. а В связи с приведённым разьяснением и выводом о том что договор исполнен это не возможно без суда.

С Уважением, В.Г. Бровченко.

Я бы пробовал доп. соглашением в части расхождения цены договора изменить сумму, и зарегистрировать в Росреестре ссылаясь на то что была допущена ошибка, ведь акт у Вас на другую сумму. Но могут отказать так как всё фактически задним числом делается. И далее или через суд или оставить как есть.

В части того что регистратор сложил суммы, тут просить исправить как ошибку.

В агенстве где Вы оформляли (делали) договор, изменить сам договор уже не получиться я вижу только судебный порядок изменения данного договора.

Сам договор изменить уже не можете, но это и не нужно, Вам просто достаточно подготовить доп. соглашение к договору и заключить его с продавцом, агентство Вам то, в котором заключали договор для этого не требуется.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как ли внести изменения в зарегистрированный договор купли-продажи квартиры?

Зарегистрировали с женой сделку купли-продажи квартиры за счет средств маткапитала, частично денежных средств, переведенных продавцу платежным поручением третьим лицом (моей матерью) и средств ипотечного кредита, оформленного на меня. Обстоятельства изменились, жена подает на раздел имущества. Можно ли внести изменения в договор купли-продажи, а именно прописать кто и сколько вносил денежных средств за приобретаемое жилье?

Ответы юристов (3)

Здравствуйте, можете прописать кто из продавцов вносит какую сумму денежных средств.

ГК РФ Статья 421. Свобода договора

Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ

Уточнение клиента

Вносят сумму покупатели квартиры: я и моя жена.

Часть денег по ипотеке (ипотека долевая в размере 700т.р., из нее погашено маткапиталом 450 т.р.

Моя мать за меня перечислила продавцу 1600 т.р.

Кроме того, 310 т.р мною было отдано наличными продавцу

10 Мая 2017, 16:14

Есть вопрос к юристу?

В случае судебного разбирательства Вам необходимо будет представить договор с Вашей матерью о безвозмездной передаче ее денежных средств.

Доля квартиры, оплаченная такими средствами, не является приобретенной за счет общих средств в браке.

Николай, изменения, как правило можно внести в действующий договор. Если в вашем случае все денежные средства продавцу переданы, а вам передана квартира, то договор исполнен. Из практики Росреестр отказывает в регистрации доп.соглашения (внесения его в реестр наряду с договором купли-продажи как основания для регистрации) на основании ст. 408 ГК РФ «Надлежащее исполнение прекращает обязательство.» Нет обязательства — некуда и изменения вносить.

Для подтверждения того факта, что часть денежных средств вам передана мамой, заключите с ней дарение этой денежной суммы, датой не позднее, чем заключен договор купли-продажи (желательно и свидетели). Пропишите для какой цели она вам дарит деньги. В суде ведь вам нужно будет подтвердить, что эта денежная сумма не совместно нажитое имущество. Успехов!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Дополнительное соглашение к ДКП квартиры

Процедура по приобретению жилого помещения довольно-таки сложна и многогранна. Поскольку процесс занимает достаточное время, и от момента подписания бумаг до фактической передачи квартиры в собственность может пройти значительное время, непредвиденных событий не избежать.

И чтобы обойтись без последствий, следует все изменения зафиксировать в специальном документе – дополнительном соглашении.

Договор купли-продажи является основным документом, подтверждающим переход имущественного права от одной стороны (продавца) к другой (покупателю).

В этом документе указываются все условия, регламентирующие правоотношения сторон при осуществлении сделки.

Однако обстоятельства могут меняться – причем как у продавца, так и у покупателя. Но договор уже составлен и подписан, и вносить изменения в него путем простых исправлений уже не получится. Именно для этих целей и предусмотрено дополнительное соглашение.

Дополнительное соглашение – это специальный документ, который оформляется при необходимости внесения существенных изменений в изначальный договор купли-продажи. Доп. соглашение может как менять отдельные условия основного документа, так и разделы целиком.

Условия могут отменяться или частично исправляться – все это прописывается в доп. соглашении. Не исключено и внесение новых положений.

Тем не менее, не во всех случаях доп. соглашение “всесильно”. Так, если отдельные пункты ДКП предусматривали передачу квартиры исключительно на возмездной основе, и такие услуги уже были оказаны, доп. соглашение не в силе отменить или изменить результаты оказания таких услуг.

Аннулировать предыдущие положения договора или внести изменения в уже существующие можно, если это не противоречит законодательству РФ.

В случае нарушений закона, сделку могут признать недействительной с применением всех последствий недействительности, установленных в ст. 180 ГК РФ.

Разумеется, если прекращает действовать основной договор, то юридическую силу теряет и дополнительное соглашение.

Наиболее распространенные причины составления дополнительного соглашения:

  • если продавец в силу ряда объективных обстоятельств принял решение не продавать жилье;
  • покупатель решил отказаться от покупки;
  • приобретатель при заключении договора рассчитывает осуществить уплату покупной цены в установленные сроки, однако возникли обстоятельства, препятствующие фактической оплате в день ее совершения;
  • покупателю стали известны факты наличия обременений на приобретаемый объект недвижимости;
  • одна из сторон не исполнила или несвоевременно исполнила условия контракта;
  • произошел резкий скачок курса национальной валюты, изменились цены на аналогичную недвижимость в конкретном населенном пункте и др.

Как оформить и его образец

Доп. соглашение следует заключать в той же форме, в какой и был заключен основной контракт.

Так, ДКП недвижимости, на основании ст. 550 ГК РФ, составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. Однако стороны процесса при наличии желания могут удостоверить сделку у нотариуса.

Если основной договор был заверен нотариально, то и доп. соглашение также должно быть засвидетельствовано нотариусом.

Пункты и разделы, которые обязательно должны присутствовать в дополнительном соглашении:

  • наименование документа;
  • дата и место составления;
  • наименование и реквизиты сторон процесса – ФИО, паспортные данные;
  • если одной из сторон процесса является организация, то ФИО управомоченного на совершение сделки лица (как правило, руководителя);
  • реквизиты основного договора – дата и место составления, номер (при наличии);
  • перечень условий, которые следует изложить в новой редакции;
  • условия вступления в силу дополнительного соглашения;
  • подписи сторон с расшифровкой.

После заключения доп. соглашения (скачать образец) условия основного договора будут действовать с изменениями, которые были внесены в рамках дополнительного договора.

При регистрации права собственности в Росреестре стороны, помимо основного договора, должны подать сопутствующие документы, а также копию подписанного доп. соглашения.

В случае ошибки

Ошибки подразделяются на две разновидности:

  • технические, то есть описки или опечатки;
  • фактические, то есть искажающие истинное положение вещей.

Разумеется, в последнем случае заключение дополнительного соглашения необходимо, в противном случае, законность сделки может быть поставлена под сомнение. В дополнительном соглашении нужно отразить всю суть ошибки и добавить пункт, изложенный в правильной редакции.

Если же ошибка техническая, например, в ФИО одной из сторон сделки или в паспортных данных, то мнения экспертов по поводу необходимости заключения доп. соглашения здесь расходятся.

Вот одно мнение – согласно ст. 19 ГК РФ, гражданин осуществляет свои гражданские права и обязанности под своим именем, включающим фамилию, собственно имя и отчество (при наличии). Соответственно, сделку могут признать оспоримой, ведь ее осуществлял гражданин под иным именем.

Другие же утверждают, что ничего страшного в опечатке нет – даже если дело дойдет до судебного разбирательства, суд будет исходить из принципов разумности и учтет несоответствие как ошибку (описку) без применения каких-либо последствий.

Стороны могут договориться и об осуществлении неотделимых улучшений одной из сторон в счет стоимости покупки квартиры.

Так, покупатель имеет право выдвинуть предложение об осуществлении ремонта продавцом за счет собственных средств, но с соразмерным увеличением покупной цены согласно произведенным работам.

В таком случае, к дополнительному соглашению в качестве подтверждения расходов может быть приложена смета.

Обычно доп. соглашение о проживании составляется к основному договору аренды. Покупка квартиры предусматривает полный переход права собственности от одного лица к другому.

Собственник может вселить в квартиру и зарегистрировать в ней кого угодно – даже не своих родственников.

Если сторонами по каким-либо причинам не было включено в основной контракт условие о передаче имущества вместе с мебелью, это можно сделать посредством заключения дополнительного соглашения.

Продавец может повысить цену на недвижимость соразмерно передаваемой в собственность мебели.

Какие нужны документы

При регистрации дополнительного договора в Росреестре могут потребовать сопутствующую документацию, удостоверяющую внесенные изменения:

  • протокол разногласий сторон в отношении отдельных пунктов ДКП;
  • справки и иная документация, подтверждающая необходимость внесения изменений в изначальный договор;
  • решения судебных и административных органов;
  • различные заявления, которые стороны подавали в инстанции с целью урегулирования имеющихся разногласий, деловая переписка и др.

Стоимость и сроки

В силу ст. 425 ГК РФ, договор действует до тех пор, пока стороны не исполнили свои обязательства согласно нему.

Таким образом, стороны считаются исполнившими взаимные обязательства после регистрации права собственности в Росреестре.

После госрегистрации составлять дополнительное соглашение не имеет смысла – оно не будет иметь правовую силу. В таких случаях может помочь лишь признание сделки недействительной в судебном порядке.

В остальном, стороны свободны в выборе сроков – пока право собственности не сменилось, можно заключать доп. соглашение.

Поскольку обязательной является только регистрация перехода права собственности, само дополнительное соглашение не подлежит государственной регистрации. Соответственно, сторонам не нужно оплачивать госпошлину.

Из расходов можно отметить разве что оплату услуг нотариуса (если изначальный договор был оформлен нотариально, и доп. соглашение придется заверять), и услуги юридической фирмы, оказывающей помощь в оформлении официальных документов.

Итак, дополнительное соглашение потребуется, если у сторон изменятся обстоятельства, к примеру, препятствующие осуществлению изначальных обязательств.

Тогда потребуется составить и оформить документ, изложив в нем предыдущие условия в новой редакции. Дополнительное соглашение не нужно регистрировать – потребуется, при необходимости, оплатить лишь нотариальные или юридические услуги.

Как рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости, читайте здесь.

Образец передаточного акта к договору купли продажи квартиры вы можете посмотреть по ссылке.

Видео: Купля продажа недвижимости. Договор купли продажи недвижимости

Внесение изменений в договор купли-продажи квартиры

Можно ли внести изменение в неисполненный договор купли-продажи квартиры, а именно — приобрести квартиру в совместное пользование с супругой, а не одному, как изначально оговорено? Выплата всей суммы еще не произведена. Договор купли-продажи зарегистрирован, есть свидетельство о праве собственности с обременением, так как сумма выплачена продавцу не вся.

Ответы юристов (1)

Добрый день Марина. Если право собственности по договору уже зарегистрировано, то в данный договор изменения внести уже нельзя, поскольку есть основания приобретения права собственности уже по свидетельству о праве собственности. Единственное, что вы можете сделать, это когда ваш супруг выплатит всю сумму за квартиру, то он может подарить вам часть квартиры. Однако, спешу вас успокоить, если квартира была приобретена в браке, то ода супруга имеют право на 1/2 части квартиры как при разводе, так и обязательную долю в наследстве при смерти одного из супругов, поэтому наличие в свидетельстве в качестве собственников обоих из супругов является формальностью.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.