Как вернуть деньги если продажа квартиры за миллион оспорена

Неполная стоимость в ДКП квартиры

Я планирую купить квартиру, продавец которой хочет указать в ДКП неполную стоимость (в собственности менее 3 лет, новостройка, покупалась им по предварительному договору у застройщика, никто никогда не был прописан). Продавец предлагает выписать 2 расписки: на квартиру на большую часть суммы и на «неотделимые улучшения» на остальную. Мне схема не нравится, но если компенсировать продавцу весь налог, то цена уже перестает быть привлекательной. Сам продавец — вроде нормальный, но в случае оспаривания вторую расписку, насколько я понял, к делу не пришьешь.

1) Каковы мои риски? 2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки? 3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?

29 Февраля 2016, 16:43 Егор, г. Москва

Ответы юристов (17)

По большому счету переживать вам не стоит если не собираетесь продавать квартиру в течении 5 лет после покупки.

Неполная стоимость в договоре рискована тем, что в случае последующей продажи до истечения 5 лет придется платить налог. Доход от продажи будет считаться не ниже чем 70% от кадастровой…Если продавать не собираетесь больших рисков не вижу. Две расписки имеют силу.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день, Егор.

Риск основной в том, что если договор будет оспорен, то деньги вернуть получится только в том объеме, который указан в договоре. Хотя наличие второй расписки несколько компенсирует возможность вернуть деньги целиком, однако все равно могут быть сложности.

2) Какие могут быть основания для оспаривания слелки?
Егор

Их не особо много — главное проверить, чтобы жилье не было приобретено в браке (либо в браке, но есть согласие второго супруга), проверить отсутствие залога на жилье и дееспособность продавца.

3) Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

В идеале конечно указать всю сумму. Но если этот вариант не подходит, то лучше писать вторую расписку и в ней указать оставшуюся сумму.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.

Уточнение клиента

Дмитрий, по поводу оснований для оспаривания:

Я, конечно, не юрист (так что простите за неточность формулировок), но не является ли основанием для расторжения сам притворный характер сделки?

Гипотетическая ситуация: 3-е лицо подает жалобу, о том, что сделка притворная. Ее расторгают, дальше мне возвращают лишь часть денег (только по ДКП), за остальным я должен буду идти в суд, где продавец может сказать, что денег уже нет. В итоге будет платить мне по 10 тысруб в месяц до конца времен. С 3-м лицом может быть сделан какой-нибудь договор займа, чтобы у него был интерес \ основание для подачи жалобы.

29 Февраля 2016, 17:18

Здравствуйте! Рисков много. Прежде всего нужно проверить правоустанавливающие документы. Я так понимаю это договор долевого строительства и передаточный акт исходя из которых продавец стал собственником.

Также следует обратить внимание на семейное положение продавца. Если он состоит в браке, то необходимо нотариальное согласие супруги.

В остальном смотрите кадастровый паспорт на квартиру, техническое состояние.

Если все устраивает, то оснований для оспаривания сделки не будет.

В остальном это рабочая схема. При двух расписках шансы взыскать все деньги сохраняются.

Также рекомендую составить дополнительное соглашение на приобретение неотделимых улучшений. Это на случай судебных разбирательств. В Росреестр оно не сдается.

Сразу отмечу что это распространенная практика.

При этом, сделка может быть оспорена в судебном порядке в рамках норм гражданского кодекса РФ.

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При этом риски при признании сделки велики

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Здравствуйте уважаемый Егор!

Во первых при оспаривании сделки Вы не сможете пояснить суду несоответствие суммы, выплаченной продавцу и указанной в договоре. Таким образом, если суд признает сделку не действительной, Продавцу возвращается квартира, а Покупателю — деньги, вся сумма, указанная в договоре, то есть фактически меньше чем Вы заплатили.

Во-вторых, если Вы официально устроены на работу, а Ваш работодатель добросовестно перечисляет, начисленный Вам, подоходный налог, то Вы имеете возможность получить налоговый вычет с подоходного налога при покупке недвижимого имущества. Говоря о сумме имущественного вычета, следует понимать, что эта сумма уменьшает налоговую базу (доходы), с которой исчисляется налог, а следовательно, возврату подлежит только налог в размере 13 процентов от суммы фактически произведенных расходов или предельной суммы вычета, т. е. максимально 260 тыс. рублей. Соответственно, если Вы покупаете квартиру за более чем 2 миллиона, а провели в договоре 1 млн. рублей, значит недополучите 130 тысяч рублей.

Но данная практика очень распростарненная, поскольку позволяет продавцу в этом случае не уплачивать НДФЛ.

Лучшей страховкой от всех неожиданностей в данном случае будет указание полной цены за квартиру. Если Продавец не хочет платить налог, то варианты следующие, остается только рискнуть и указать в договоре сумму меньше или ровно 1 млн. руб., на остальную сумму взять обязательно расписку и надеяться на честность Продавца.

К сожалению, это распространенная практика.

Конечно определенный риск остается, но полностью защитит себя юридическим способом не сможете. Остается воспользоваться второй распиской.

Как максимально обезопасить себя на случай оспаривания сделки?
Егор

Можно заранее заказать и получить выписку из ЕГРП, по ней будет видны обременения (если имеются).

Продавец должен представить согласие супруги на продажу, если квартира куплена во время брака.

По распискам деньги в суде взыскивают, такая практика существует. И квартиры продают, указывая в договоре заниженную цену. Здесь риски не велики. Основной риск указал Александр Баскаков, это в случае продажи квартиры вами, вы не получите полный налоговый вычет. Основаниями для оспаривания сделки могут быть любые основания, для признания сделки недействительной (ст.ст. 166-181 Гражданского Кодекса РФ). Максимально обезопасить сделку, можно указав в договоре реальную цену.

Обратиться к юристам, исключить в договоре пункты, позволяющие найти основания для оспаривания, проверить правоспособность, дееспособность надлежащим образом. Получить согласие супруги продавца (если квартира приобретена в браке).

Также можно запросить выписку из ЕГРП об отсутствии обременений и притязаний на продаваемую квартиру, и в конце-концов — указать реальную стоимость.

В любом случае оспаривание договора — право стороны. Но лучше верить в лучшее. Вы не первый на таких условиях заключаете сделку. Оспорить сделку в суде не так уж легко. УДАЧИ

Притворная сделка — совершенная с целью прикрыть другую сделку. В данном случае Вы ведь действительно покупаете квартиру, договор купли-продажи квартиры. А значит сделка не может быть признана притворной. Кроме собственников квартиры, и кредиторов продавца, никто не может оспорить сделку в суде.

Третье лицо, не имеющее никакого интереса к самой сделке не может обратиться в суд с иском о расторжении договора.

Кроме того, если сделку признать притворной, но последствия — не возврат каждой из сторон переданного ею же, а применение к сделке тех условий, которые имели место в действительности.

ГК РФ Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Егор, доказать притворность на практике очень сложно.

Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок
1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Как указал ВС РФ

Чтобы определить, был ли между сторонами заключен договор, каковы его условия и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, а также является ли договор мнимой или притворной сделкой, необходимо применить правила толкования договора, установленные в ст. 431 ГК РФ.

при этом, ничтожность притворной сделкине вызывает правовых последствий, предусмотренных п. 2 ст. 167 ГК (то есть возврат в первоначальное положение)

В соответствии с п. 2 статьи 170 к сделке, которую стороны действительно имели в виду, применяются относящиеся к ней правила.

То есть поясню, если продавец является должником перед третьими лицами то они могут оспорить сделку и тогда случится сценарий как Вы и описали.

Оспаривание сделки подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

Оспорить могут сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом.

Статья 174.1. Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено
[Гражданский кодекс РФ] [Глава 9] [Статья 174.1]
1. Сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, в частности из законодательства о несостоятельности (банкротстве), ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом (статья 180).
2. Сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.

Ситуация с, корее всего, теоретическая. Здесь сделка не притворная (на мой взгляд), она же не прикрывает другую сделку. Здесь уменьшение налогооблагаемой базы, за это вообще-то ответственность (в том числе уголовную) несет продавец в первую очередь. Поэтому он не может быть заинтересован подавать такой иск, или какого-то стимулировать на это.

Риск полностью исключается с указанием полной стоимости продажи. Других юридических вариантов нет.

Вы верно мыслите, бывают такие случаи. Но платить по 10 тыс в месяц, вам могут и в случае, если вы в договоре укажите полную стоимость. А по распискам в суде присудят всю сумму. Если вы так настроены и у вас нет уверенности в продавце, то тогда лучше отказаться от сделки. Но хочу сказать, что на сегодняшний день, многие сделки заключаются именно так. И найти идеальные условия очень сложно, если вообще реально. А чтобы вас не обманули, рекомендую провести проверку на юридическую чистоту, как квартиры, так и самой сделки.

В чем она притворная?

Давайте обратимся к закону.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Какую сделку по Вашему она прикрывает? Я считаю, что занижение цены не влечет недействительность сделки. И потом откуда возьмется это третье лицо? Чем нарушаются права этого третьего лица?

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Квартира с сюрпризом: какие опасности ждут покупателей вторичного жилья

Особенно будьте бдительны, если недвижимость продают по доверенности

31.07.2017 в 18:53, просмотров: 20540

Накануне покупки жилья на вторичном рынке большинство покупателей, надеясь сэкономить на сделке, не особо тратятся на проверку юридической чистоты квартиры и полностью полагаются на защиту государственных органов, оформляющих покупку. А зря.

Ценные выписки

Как показывает судебная практика, ответственность за неблагоприятные последствия халатного отношения к оформлению документов и их проверке лежит именно на покупателе. И в случае мошенничества или другого обмана никто, включая государство, компенсировать убытки или возмещать расходы, связанные с потерей купленной квартиры или потраченных на нее средств, обманутому несостоявшемуся собственнику не будет. «Обычный человек в нашей стране приобретает квартиру в среднем один-два раза в течение жизни, — говорит управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин. — И, как бы подробно ни была расписана процедура покупки, все равно для многих она остается чем-то малоизученным, а значит, пугающим».

«Первое, что необходимо тщательно проверить, это историю регистрационных действий приобретаемого жилого помещения», — отметил адвокат Олег Сухов. Увидеть ее можно по расширенной справке переходов права собственности ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Данная выписка на обычной белой бумаге формата А4 содержит всю информацию о том, кому и когда переходили права собственности на объект. Для покупателя этот документ представляет гораздо большую ценность, чем привычное свидетельство о госрегистрации прав на недвижимое имущество с несколькими степенями защиты. К тому же сейчас при переходе права собственности на недвижимость старое свидетельство не «гасится». Как следствие, содержащиеся в нем сведения могут не соответствовать действительности.

На начальном этапе покупатель может самостоятельно запросить выписку из ЕГРН. Причем для этого не обязательно ехать в МФЦ, сделать это можно через Интернет (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). Данный документ не будет содержать всей истории квартиры, однако позволит на 100% установить, кто является собственником на текущий момент.

К тому же выписка покажет всех собственников, все сделки по квартире, все аресты, запреты и другие обременения, которым жилье подвергалось. «По этой информации можно сразу определить, насколько чиста с юридической точки зрения приобретаемая площадь или, напротив, «замарана» преступниками», — заметил юрист. Перед сделкой нужно еще раз попросить показать выписку. Документ должен быть свежим, т.е. выдан уполномоченным органом не более месяца назад.

Во-вторых, для подстраховки нужно почитать расширенную выписку из домовой книги по историям регистраций в квартире. Кто и когда был прописан, кто и когда выписан, куда и в связи с чем. Такая информация очень важна, она помогает установить круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением, а соответственно, право на проживание вне зависимости от смены собственника.

Срок владения

Важным индикатором юридической чистоты является срок владения недвижимостью. Чаще этот фактор рассматривается с позиции налогообложения: объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности менее трех лет (если в собственность оформлено до 2016 года), при продаже попадают под налог на доходы физических лиц. Поэтому нередко можно столкнуться с тем, что продавец просит указать в договоре купли-продажи заниженную стоимость объекта с целью ухода от налогов. Для покупателя это серьезный риск. В случае аннулирования сделки купли-продажи суд обяжет продавца вернуть именно ту сумму, которая прописана в документах.

Но есть и другой момент. Срок в 3 года также устанавливается для оспаривания сделок с недвижимостью. И, приобретая квартиру, право собственности на которую возникло менее трех лет назад, нужно удостовериться, что она не является предметом спора. Информация об этом должна содержаться в выписке из ЕГРН.

Проверка продавца

В-четвертых, нужно установить личность продавца. Для этого нужно попросить его показать свой паспорт. Убедиться в том, что перед вами не мошенник или вор, можно через специальный сервис проверки недействительных российских паспортов на сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России (http://services.fms.gov.ru/).

Особенно будьте бдительны, если квартира или дом продается по доверенности. Документ может быть оформлен на длительный срок (5 лет и более). Но если квартира продается спустя 2–3 года после выдачи доверенности, нужно насторожиться. Ведь владелец жилья за это время мог уже передумать продавать жилье, но забыл отозвать доверенность. Поэтому нужно найти нотариуса, выдавшего доверенность.

Пятый важный момент — проверка дееспособности продавца. Помните: все сделки с наркоманами, алкоголиками, людьми, имеющими психические расстройства, можно оспорить и признать ничтожными. Поэтому от греха подальше лучше вежливо попросить у продавцов справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. «Помню в моей практике случай, когда психически больная бабуля трижды продавала свою квартиру, получала оплату за нее, а потом трижды через суд признавала сделку недействительной. И никакой, включая уголовную, ответственности она не несла, так как была на спецучете и имела об этом справку», — сообщил Сухов. Если есть сомнения, юрист рекомендует пригласить эксперта прямо на сделку, чтобы он зафиксировал надлежащее состояние психики продавца на момент подписания договора и отразил это в своем заключении.

Армия и тюрьма

Еще один серьезный риск — несовершеннолетние, имеющие постоянную регистрацию в приобретаемой недвижимости. Информацию об этом можно получить из расширенной выписки из домовой книги, которую нужно запросить у продавца. Если в квартире прописаны дети, то необходимо заручиться официальным разрешением органов опеки, которые подтвердят, что права несовершеннолетних не ущемляются в ходе продажи. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

«Помню в практике неприятный прецедент, когда мать-алкоголичка продала квартиру, из которой чуть ранее были выписаны ее несовершеннолетние дети в связи с помещением их в интернат. Очевидно, что дети сохраняют права пользования на квартиру. И без их участия жилье не могло быть приватизировано и не могло быть продано. Однако неблагополучной матери помогли мошенники, а крайней оказалась покупательница. Прокуратура через суд признала ее сделку недействительной, а квартиру вернули пьющей маме и детям. Деньги забрать, как уже, наверное, становится понятно, было не у кого», — рассказал Сухов.

В-шестых, сделку могут аннулировать проходящие службу в армии, находящиеся на длительном лечении или отбывающие наказание в местах лишения свободы. Без личного согласия выписать их нельзя. Необходима заверенная нотариально (или иным должностным лицом в соответствии со статьей 185.1 ГК РФ) доверенность, получить которую не так легко, а иногда и просто невозможно.

Супруг и наследники

Неприятных «подарков» можно ждать и от супруга. Если продавец состоит в браке, но при этом является единоличным собственником недвижимости, необходимо нотариально заверенное согласие «второй половины» на сделку. Без него договор может быть оспорен.

Кроме этого, оспорить сделку могут и наследники. Претензии третьих лиц возможны в том случае, если право собственности на недвижимость возникло в результате наследования. При наследстве могут объявиться родственники, интересы которых не были учтены при разделе имущества покойного. В качестве превентивной меры можно потребовать от продавца нотариально заверенную расписку в том, что он обязуется самостоятельно решить все вопросы, в том числе финансовые, с объявившимися наследниками.

Арендаторы и долги

В-девятых, шикарный ремонт в квартире превращается в головную боль, если во время работ производилась незаконная перепланировка. Все конструктивные изменения, будь то снос стен или перенос «мокрых зон», должны быть согласованы с компетентными органами и отражены в документах из БТИ. Если это не было сделано, то новый собственник может как минимум получить штраф, а как максимум — уголовное дело по факту обрушения дома.

Если на момент продажи квартиры она сдается в аренду, а продавец не удосужился расторгнуть с арендаторами договор, то по закону они сохраняют право пользования недвижимостью. И это может стать крайне неприятным сюрпризом для нового собственника. Ему придется самостоятельно расторгать с жильцами договор, возможно, через суд. Поэтому при заключении сделки не забудьте задать вопрос про арендаторов.

Ну и, наконец, не забудьте о коммунальных счетах. Помимо арендаторов новому собственнику по закону достаются и все долги за «коммуналку». Соответственно, при покупке недвижимости необходимо попросить продавца предъявить справки об отсутствии задолженностей от всех поставщиков услуг: электричество, газ, водоснабжение и водоотвод, телефон и т.д.

Заголовок в газете: Квартира с сюрпризом
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №27457 от 1 августа 2017 Тэги: Газ, Мошенничество, Налоги, Суд, Уголовное дело, Дети , Книги Организации: Армия МВД Места: Россия

Как вернуть деньги, если продажа квартиры «за миллион» оспорена?

Продать любую квартиру «за миллион» – известный способ не платить подоходный налог. Передача остальных денег оформляется самыми разными способами. В каких случаях после подобных «продаж» у покупателя больше шансов вернуть все деньги, если суд признает сделку недействительной?

Не секрет, что продавцы квартир очень не любят платить подоходный налог. И если квартира на продажу находится в собственности меньше трёх лет, частенько стараются прописать в договоре цену меньше миллиона рублей – тогда налог не начислят. А риелторы предлагают массу схем, как юридически оформить передачу остальной суммы, если квартира стоит больше.

Но если сделку признают недействительной, не останется ли неудачливый покупатель всего лишь с миллионом на руках? При каких схемах продажи квартир «за миллион» шансов вернуть свои деньги больше, а при каких – меньше, разъясняет адвокат Олег Сухов.

Схема 1. Тайное соглашение

Продавец и покупатель, помимо основного договора купли-продажи, заключают между собой дополнительное соглашение об изменении цены квартиры, которое, в отличие от договора, не предоставляется в Росреестр. Если сделка оспаривается, то продавец предъявляет дополнительное соглашение в суде.

Олег Сухов: – Чтобы правильно отразить в дополнительном соглашении об изменении стоимости квартиры реальную денежную сумму, передаваемую за квартиру, обязательно нужно сделать следующее:

а) предусмотреть в договоре купли-продажи возможность изменения стоимости жилого помещения путём подписания дополнительного соглашения;

б) дополнительное соглашение должно быть заключено до момента исполнения договора, т. е. датировано не позднее даты составления расписки о получении покупателем денежных средств и подписи продавцом передаточного акта.

Если суд признает договор купли-продажи квартиры недействительным, покупатель получит право вернуть стоимость жилого помещения, предусмотренную дополнительным соглашением. Но только в том случае, если у него будет на руках документ, подтверждающий передачу денежных средств по данному соглашению (как правило, расписка от продавца).

Стоит отметить, что в настоящее время необходимости в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи нет. Регистрации подлежит только право собственности покупателя (ранее регистрацию проходил договор), о чём на самом договоре купли-продажи делается соответствующая отметка. Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи можно оформить в простой письменной форме и не передавать в Росреестр.

Схема 2. Паркет ценой в 50 000 долларов

В обмен на разницу между рыночной ценой и пресловутым «миллионом» продавец предоставляет расписку (расписки) о том, что получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире (ремонт, встроенная мебель, сантехника и т. п.).

Олег Сухов: – Данная схема является, пожалуй, самой распространённой схемой ухода от налогов при заключении договоров купли-продажи квартир.

Расписка продавца о том, что он получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире, пишется им собственноручно и не требует нотариального удостоверения.

В случае признания в судебном порядке договора купли-продажи недействительным у продавца отсутствуют правовые основания для удержания указанных денежных средств, и они взыскиваются в пользу покупателя как неосновательное обогащение.

Схема 3. Аналогичная квартира взамен миллиона

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае расторжения сделки предоставить в собственность покупателя аналогичную квартиру или возместить рыночную стоимость аналогичной квартиры.

Олег Сухов: – В случае, если сделка купли-продажи квартиры признана судом недействительной, то и все пункты договора являются недействительными. Соответственно, сделка не влечёт за собой юридических последствий, связанных с обязательством продавца приобрести для покупателя жилое помещение, аналогичное тому, что указано в договоре.

Более того, как показывает судебная практика, в большинстве случаев исковые требования взамен изъятого жилого помещения предоставить в собственность иное равнозначное жилое помещение удовлетворению не подлежат.

Как указывают суды, выбранный способ защиты нарушенного права является неисполнимым, если исковые требования не содержат указания на способ приобретения жилого помещения и передачи его заявителям, а также если не будет раскрыто понятие равнозначности и аналогичной категории жилого помещения. А указанные положения практически невозможно прописать в иске, они являются «относительными».

Схема 4. Штрафуем продавца

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае признания сделки недействительной возвратить разницу между «миллионом» и рыночной ценой в виде так называемого «штрафа».

Олег Сухов: – Если договор купли-продажи квартиры заключён в рамках подобной схемы ухода от налогов, покупателю в обязательном порядке нужно получить от продавца расписку в передаче денег, именуемых в договоре «штрафом». В противном случае судебная практика по возврату разницы в стоимости квартиры неоднозначна. В основном, в случае возникновения спора большинство судов взыскивают с продавца лишь сумму, указанную в договоре.

Более того, если договор купли-продажи будет признан судом недействительным, то и все его условия недействительны, в том числе условие о штрафе.

Схема 5. Продажа? Нет, займ!

Покупатель и продавец заключают договор займа, согласно которому покупатель даёт продавцу разницу между «миллионом» и рыночной ценой квартиры якобы в долг. Но по условиям договора, в случае отчуждения квартиры в пользу покупателя требование о возврате денег теряет свою силу. Однако, если суд по инициативе продавца признает сделку недействительной, «займ» придётся вернуть.

Олег Сухов: – Данный способ ухода от налогов в сфере сделок с недвижимостью не столь распространён. Но в случае признания договора купли-продажи недействительным у покупателя имеются все основания рассчитывать на возврат «заёмных» денежных средств.

Но при этом необходимо оформить все документы таким образом, чтобы не сложилась ситуация, когда продавец отказывается от сделки, а денежные средства «по договору займа» ему уже переданы, и между сторонами остаются лишь обязательства по данному договору. Тогда вместо успешного приобретения квартиры несостоявшийся покупатель будет вынужден требовать вернуть данные «в долг» деньги.

Михаил Найдён
Источник: Квадратъ

Если продавец квартиры объявит себя банкротом

Виталий накопил крупную сумму и хочет приобрести квартиру от собственника, тем более что сейчас цены на вторичном рынке очень привлекательны. Но после вступления в силу закона «О банкротстве» мужчина боится, что бывший собственник вполне может подать на банкротство, а тогда сделку аннулируют. Как защитить себя от потери имущества?

Арбитражный управляющий будет смотреть целесообразность реализации. Одно дело, когда сделка изначально фиктивная, например, продажа «дворца» реальной стоимостью 10 млн по цене 100 тысяч рублей. Нужно понимать, что покупатель получит 80% от стоимости, но не более той суммы, что он оплатил по договору, а остальная сумма пойдет на погашение долга. Если же будет установлено, что он намеренно шел на такую сделку, его признают недобросовестным участником и не выплатят вообще ничего.

Другое дело, когда квартира была продана по рыночной цене или чуть ниже. Тогда арбитражный управляющий будет решать: процесс долгий, нужны оценки, к тому же 80% необходимо отдать покупателю. Может получиться, что экономического смысла не будет, ведь по факту кредиторы ничего не получат. Поэтому аннулирования сделки возможно избежать. Однако арбитражный управляющий может иметь свой корыстный интерес, поскольку он получает к зарплате 2% от стоимости реализованного имущества, и может в угоду себе заниматься разрушением сделок, которые не представляют экономического интереса.

На сегодня актуальным становится вопрос защиты покупателя. Теперь придется не только проверять документы и запрашивать информацию о праве собственности в Росреестре, как это делалось раньше, но и смотреть на финансовую ситуацию продавца: есть ли у него кредиты или долги. Для этого нужно запросить у него справку из Национального бюро кредитных историй и обратить внимание на наличие кредитных обязательств и просрочек более пяти дней.

Многие покупатели задают вопрос: что, если у продавца не было никаких займов, но через какое-то время он наберет кредитов и допустит просрочку. Здесь, я считаю, бояться нечего. Для того чтобы оспорить сделку, существует основание – преимущественное право удовлетворения интересов одних кредиторов перед другими. То есть у человека есть долги, а он продает имущество и не рассчитывается по ним – это рыночная реализация имущества, которая причинила вред кредиторам. Здесь принципиальный момент – ущемление интересов кредиторов».

При полной утрате недвижимого имущества в результате потери права собственности страховая выплата осуществляется в размере страховой суммы, которая, как правило, устанавливается в размере действительной стоимости объекта недвижимости. Тариф зависит от количества и вида сделок с объектом недвижимости, а также срока, на который заключается договор страхования. Поэтому застраховав титул, покупатель может быть уверен, что в случае признания сделки недействительной он не потеряет свои деньги.

Если жилье все же было куплено с привлечением заемных денег, человек не останется с огромным долгом перед банком – кредит будет погашен страховой компанией. Более того, заключая договор титульного страхования, специалист-андеррайтер тщательно проверит все риски по сделке, особенно если квартира приобретается на вторичном рынке».

Как вернуть деньги за покупку квартиры стоимостью в «миллион», если сделка оспорена?

Продажа недвижимости за «миллион» – известный и популярный способ не платить подоходные налоги. Разница оформляется с применением различных способов. Однако велик риск недополучить свои деньги в случае, если продавец решит расторгнуть сделку. Как же этого избежать и вернуть средства в полном размере, если сделка будет признана судом недействительной?

Не является тайной, что ни один продавец квартиры не испытывает сильнейшего желания оплатить налоги и спать спокойно. Поэтому, стоимость квартиры, выставленной на продажу и находящейся в собственности менее 3-х лет, стараются прописывать (в договоре) менее миллиона рублей – в этом случае начисления налога не произойдет. К тому же у риелторов всегда наготове несколько отработанных схем, с помощью которых, собственно, и происходит юридическое оформление передачи оставшейся суммы, если реальная стоимость квадратных метров больше.

Однако, что произойдет, если сделка будет признана, как недействительная, не останется ли у неудачливого покупателя лишь миллион на руках? Какие схемы по продаже недвижимости за «миллион» гарантируют большие шансы вернуть свои «кровные», а какие являются более рискованными по невозврату, разъясняет наш эксперт Елена Ган.

Схема 1. Секретное соглашение

Такой ариант предполагает заключение между покупателем и продавцом дополнительного соглашения об изменении стоимости жилого помещения. В отличие от договора купли-продажи его не нужно предъявлять в Росреестре. Только в случае, если сделку оспаривают, продавец предъявляет суду дополнительное соглашение.

Чтобы реальная стоимость в дополнительном соглашении была правильно отражена, следует учитывать следующее:

  • включить в договор купли-продажи пункт о возможном изменении стоимости квартиры путем заключения дополнительного соглашения;
  • дополнительное соглашение должно быть заключено до даты написания покупателем расписки о получении денег и до того, как продавец подпишет передаточный акт.
  • Если продажа жилого помещения будет оспорена, покупателю представится право возврата стоимости, предусмотренной дополнительным соглашением. Однако лишь в том случае, если на руках будет расписка от продавца, подтверждающая факт передачи денег по соглашению.

Замечу, что сегодня необходимость государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам купли-продажи отсутствует. Регистрировать необходимо лишь право собственности покупателя – об этом на договоре купли-продажи делают соответствующую отметку. Так, дополнительное соглашение может быть оформлено в простом письменном виде и не передаваться в Росреестр.

Схема 2. Паркет стоимостью 30 000 – 50000 долларов

Эта схема ухода от налога наиболее распространена. Суть заключается в том, что продавцом предоставляется расписка в получении денег за «неотделимые улучшения», которыми могут быть не только паркет или сантехника, но и встроенная мебель, и выполненный ремонт. Сумма в ней соответствует разнице в стоимости.

Расписка пишется собственноручно, нотариальное удостоверение не требуется.

Если сделка купли-продажи будет оспорена, то вернуть деньги за покупку квартиры не составит труда, поскольку все денежные средства будут взысканы в пользу покупателя, как неосновательное обогащение.

Схема 3. Эквивалентная жилая площадь взамен миллиона

В договоре купли-продажи квартиры, в котором указана заниженная стоимость, прописывается пункт, где говорится, что в случае отказа от сделки, продавец обязан будет выплатить покупателю сумму, равнозначную рыночной стоимости эквивалентного жилого помещения или передать покупателю в собственность аналогичное жилое помещение.

Однако здесь нужно обратить внимание – в случае признания сделки недействительной договор утрачивает свою силу, в том числе и все пункты, которые в нем содержатся. Следовательно, в такой сделке не будет юридических последствий относительно обязательств продавца перед покупателем касательно приобретения для него аналогичной жилплощади.

Кроме того, из опыта судебной практики прослеживается, что большинство исков не подлежит удовлетворению. Причина – отсутствие раскрытия понятия эквивалентности или указаний на способ приобретения недвижимости. Обойти в иске эти преграды невозможно, поскольку все они являются «относительными». Потому – решайте сами, устоит вас это или нет.

Схема 4. Штраф продавцу

В договоре купли-продажи с заниженной стоимостью квартиры прописывается пункт с обязательством продавца в случае, если сделка не состоится, выплатить покупателю штраф, т.е. вернуть разницу между «миллионом» и реальной рыночной стоимостью.

Если в качестве варианта ухода от налогов используется подобная схема, то необходимо взять во внимание, что без расписки о передаче денег, возврат разницы может оказаться маловероятным. Судебная практика показала, что в большинстве случаев с продавца взыскивается лишь сумма, прописанная в договоре купли-продажи.

Кроме того, важно учитывать, что, как и в случае использования 3-ей схемы, после признания договора недействительным все условия в нем так же теряют силу, в том числе и пункт со штрафными санкциями.

Схема 5. Продажа? Нет, заем!

Суть схемы в следующем – между продавцом и покупателем заключается договор займа. Согласно этому документу продавец якобы дает покупателю заем в размере разницы между «миллионом» и рыночной стоимостью жилплощади. В условиях договора прописывается условие, что после отчуждения недвижимости в пользу покупателя договор займа утрачивает свою силу. Однако, если сделка будет признана судом недействительной, «заем» придется вернуть.

Такая схема не очень популярна. Однако покупатель получает в такой ситуации уверенность, что его средства будут возвращены в полной мере.

Избирая эту схему, нужно особое внимание уделить оформлению документов. Важно не допустить ситуацию, что продавец откажется от заключения сделки, но деньги, полученные им по договору займа, уже будут переданы, а между покупателем и продавцом останутся только обязательства по данному договору. В такой ситуации неудачливый покупатель вместо того, чтобы заниматься приобретением жилплощади, будет вынужден заниматься возвратом отданных «в долг» денег.

Какую из схем, имеющихся в практике риелторов, вы будете использовать, и будете ли использовать вообще, решать вам. Будьте осторожны и пусть мошенники обходят вас стороной!

Рекомендуем ознакомиться с материалами статьи «Когда нет выхода: аренда комнат в квартире» — возможно она будет вам полезна.