Как продать дом на неприватизированной земле

Можно ли строить дом, если земля неприватизированая?

Скажите пожалуйста, можно ли строить дом на неприватизированной земле (ИЖС г. Севастополь), приватизацию только начали оформлять? Может ли строительство помешать приватизации? Документов на строительство нет.

Ответы юристов (1)

Добрый день! При отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок Вы не получите разрешение на строительство, а соответственно потом не введете дом в эксплуатацию. В связи с этим сначала оформите права на земельный участок, а затем начинайте оформлять документы на строительство.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Можно ли продать или подарить будет дом без земли

С 1 января 2018 года землю можно продавать только при наличии межевания. У меня было межевание в 2004 году, росеестр мне сказал что надо делать новое. Не хочу и не могу.

Вопрос:- Можно ли будет продать только жилой дом с 1 января 2018, если землю (ИЖС) продавать будет запрещено из-за отсутствия межевания? Если покупатель согласен.

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте! Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком — ст. 35 ЗК РФ. Законом установлен рад исключений, но отсутствие межевания в него не входит.

Участник программы «‎Работаю честно»

Согласно закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии со ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования. В силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме. В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной. По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Участник программы «‎Работаю честно»

Максим, если Вы в 2004 году получили кадастровый план на 3-х и более страницах, то делать заново не требуется. Проверьте на публичной кадастровой карте наличие границ участка.

Покупка дома на неприватизированной земле

В одном из сел Вышгородского района мне приглянулся участок 20 соток со старым домом и хозпостройками. У пожилой хозяйки из документов есть только техпаспорт и право собственности на дом. В техпаспорт на дом участок не внесен. Брокер предложила дать задаток, после чего Продавец берет решение сельрады, изготавливает техническую документацию на землю и получает кадастровый номер. На основании этих документов на землю и документов на дом оформляется договор купли-продажи дома, в который вносится кадастровый номер участка и его размер, после чего я на свое имя оформляю Госакт на участок. Задаток был оформлен, но прочитав форум, теперь мучают вопросы:

1) Какое решение в сельсовете должен брать сейчас Продавец: о предоставлении земельного участка в частную собственность на имя Продавца или решение о предоставлении разрешение на изготовление технической документации?
2) Не пойму, при оформлении договора купли-продажи дома в данном случае участок должен быть приватизирован на Продавца или может быть не приватизирован?
3) Брокер говорила, что после покупки дома и его регистрации в БТИ, сельрада должна отменить старое решение и выдать мне новое. О чем должно быть решение? И где гарантия, что сельрада не затребует кругленькую сумму за такое решение? Этот вопрос меня мучает больше всего. Сколько это вообще может стоить, хотя бы примерно?
4) Должен ли старый владелец после сделки писать еще какое-то заявление сельраду с просьбой, например, отменить предыдущее решение в связи с продажей объекта недвижимости?
5) Надо ли переоформлять всю техдокументацию на мое имя? Либо при оформлении Госакта достаточно будет изготовленной техдокументации на имя предыдущего владельца?
6) Какие подводные камни могут возникнуть при оформлении Госакта на мое имя? Например, надо ли согласие соседей с границами участка?
7) Какие вообще риски при покупке дома на неприватизированной земле? Может лучше сейчас оформить Госакт на владельца дома, купить дом с участком, а потом акт переоформить на себя? Тогда, правда, эти расходы буду нести я (т.к. договорились уже по другому, как описано выше).
Спасибо!

продать дом без оформления земли в собственность нельзя?!

продать дом без оформления земли в собственность нельзя?!

всем привет
продаю частный дом, свидетельство о праве собственности на жилой дом есть
свидетельства о праве собственности на землю нет

то есть земля никак не оформлена как я понимаю.
как можно продать дом при таком раскладе?
или придется землю оформлять\брать в аренду? (как это сделать?) — не желательно для меня оформлять ибо насколько я знаю это долго(полгода минимум)
и какие вообще есть варианты у нас?

покупателей нашел(они берут ипотеку), но им в банке сказали что рег. палата не загеристрирует сделку из-за недавно принятого закона

Покупка дома в СНТ. Дом- в собственности, земельный участок — не в собственности.

Участник программы «‎Работаю честно»

Чтобы правильно совершить сделку с постройками (жилыми домами, дачными, надворными постройками и т.п.), нужно в ДКП обязательно отражать все что касается земельного участка на котором они расположены: вид права, кадастровый номер, категорию, основания владения-пользования, обременения. Если Вам предлагают совершить сделку только на строения, то это не правильно, и скорее всего будет отказ в регистрации. В противном случае Вам грозит остаться со строениями, а у земли будет или останется другой владелец, который на законных основаниях попросит Вас убрать с его земли Ваши постройки.
Приводите в надлежащий вид документы на землю: выкупайте, приватизируйте, переуступайте права аренды-делайте что возможно, но доводите документы на землю до нужного состояния. Экономия на услугах специалиста, в Вашем случае, чревата серьезными проблемами в будущем!

Спасибо за ответ. Извините, если я что-то серьезно недопонимаю. Мы, вероятно, не можем выкупить-приватизировать землю у хозяина, поскольку он не является ее владельцем. Сам он в свое время (12 лет назад) покупал этот участок с развалюшкой у какой-то бабушки — по принципу «купить право членство в СНТ» ( как я поняла). Затем он построился и в 2013 г зарегистрировал строения. Каким видом права он может обладать на землю? У СНТ — было право бессрочного пользования землей. Сейчас собраны документы для общей приватизации СНТ, запущен процесс перевода земель в собственность. Как в этом случае быть? Не всякий специалист компетентен в таких важных мелочах, увы.

Не проще ли обратиться к специалисту? Дешевле обойдется)))

Дом не отделим от земельного участка,процедура оформления строения в СНТ такова-декларация+правоустановка на землю.Если земля не оформлена,то вопрос каким образом оформили дома,раньше такое практиковалось,но после ввода обязательного кадастрового учета объектов,такое невозможно(если только все сделано как положено).Срок владения объектов менее трех лет,следовательно сумму я понимаю казывают не полную,вы определенно рискуете как деньгами,так и будующей покупкой.Наймите риэлтора по данному району.

Нельзя такое «чудо» покупать. Одно дело, если Вы что-то не поняли и на самом деле они сейчас просто переоформляют старое свидетельство на землю на новое, или все садоводство хором делает новый генплан и кадастр в существующих границах, но если эта земля никогда не была у них в собственности, то Вам потом ее получить по приватизации будет невозможно, т.к. приватизация идет только на тех, кому эту землю администрация выделяла. Никакие членские книжки садовода не помогут. Такое оформление было возможно только до 1998 года. В общем, обратитесь не к агенту продавца, если даже он есть, а найдите местного агента сами, пусть он смотрит документы и делает выводы. Мы здесь вслепую, без документов ничего точного Вам сказать не можем, а гадание на кофейной гуще — это не наша специализация.
И уж точно такой вариант не следует оформлять самостоятельно.

Ирина Владимировна, спасибо за конструктивный ответ и уточнения.
Действительно, сегодня, после доверительного разговора с председателем правления СНТ выяснилось: все садоводство делает кадастр в прежних границах ( в мае проходило межевание имеющихся участков — их 43) два владельца участков в СНТ (председатель и еще кто-то) оформили свои участки в собственность и получили кадастровые паспорта на них (в режиме «образца» — чтобы остальные члены СНТ поняли механизм действия). Соседние СНТ такую процедуру проделали годом (двумя) раньше.
По словам председателя — покупка зарегистрированных домов возможна, затем — вступление в членство СНТ, а затем — приватизация уже на нового покупателя ЗУ. Агент продавца по телефону проговаривала такую же схему. Собственно этому агенту особенного доверия нет, и если бы знали компетентного риэлтора в Зеленограде — обратились бы, пока такие просто не попадались. У меня на руках тоже нет копий документов — завтра встречаемся с хозяином — спрошу.

Еще раз повторяю, что приватизировать Вы не сможете этот участок. Я не спец по земле, но кое-что, все-таки знаю. В комплект документов на приватизацию земли входит постановление о выделении участков, включающее в себя пофамильный список лиц, которым участки выделены. Вас в этом списке нет и не будет. Членство в СНТ не поможет в приватизации на имя человека, которому земля не выделялась. Приватизировать должен продавец сам — в этой ситуации другого выхода нет. Продавец не собственник земли и продавать Вам её не имеет права. Даже если Вы потом попробуете признать право собственности на землю через суд, то все равно получите отказ.
Продумайте о заключении с продавцом предварительного договора купли-продажи этого участка.
Вам необходима консультация юриста, специализирующегося на земельных вопросах. Такие, обычно, есть в кадастровых палатах.

Впрочем, участок этот у Вас никто по причине того, что Вы не собственник, не отберет — пользуйтесь, живите, если Вас устраивает иметь на него только право пользования.

Участник программы «‎Работаю честно»

А историю с Речником знаете? Тоже ведь Москва.
Почитайте на досуге статьи 271 — 274 Гражданского кодекса РФ.
Что касается Вашего третьего вопроса, то это Вы можете уточнить:
а) на сайте Росреестра;
б) в Законе о регистрации прав и соответствующей инструкции Минюста;
в) на очной консультации в территориальном отделении Росреестра;
г) у Вашего риэлтора.

Даниил, большое спасибо за ссылки к Росреестру и на статьи ГК — внимательно прочитала. Правильно ли я поняла, что приобретая недвижимость, я приобретаю и право пользования ЗУ отведенным под эту недвижимость в том же объеме, который был у прежнего владельца-землепользователя?
Выдержки из комментариев к статье 552 ГК:
«По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Можно ли продать дачный дом, если участок не приватизирован?

Если участок не приватизирован, а на дом имеется свидетельство на право собственности, то такую дачу продать можно. После сделки купли-продажи дома, права собственности на жилой дом перейдут к новому собственнику. К нему также перейдет право пользования частью земельного участка, которая была у прежнего собственника дома.

«Согласно ст.271 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса, новый собственник получает право пользования земельным участком под приобретенную недвижимость. При переходе права собственности на недвижимость, которая находится на неприватизированном или на чужом земельном участке, к другому лицу переходит и право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, которое было у прежнего собственника недвижимости», — говорит юрист Натан Будовниц.

Если в собственности находится только дом, а участком продавец владеет на правах аренды, то покупатель, согласно ч.3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, одновременно с приобретением дома, приобретает также право на пользование землей, если договор аренды на земельный участок не просрочен к моменту сделки. Право собственности на землю в ходе такой сделки новый владелец не приобретает. Он будет иметь право только пользоваться ей на тех условиях аренды, что до этого были у продавца дома. То есть, собственник земли обязан пролонгировать с ним договор аренды на землю с сохранением всех прежних условий.

Продажа частного дома

Добрый день.
Дом без земли можно продать, проще и дешевле сделать это по договору в простой письменной форме, без нотариуса, а потом зарегистрировать в регистрационой палате. Для нотариуса нуно взять много дополнительных документов.
Удачи.

Вадим продать можно. Но в черте города с землей в собственности да еще и 17 соток цена безусловно поднимется. И еще если все коммуникации. Учитывайте это принимая решение. А процедура оформления земли процесс длительный чаще не меньше 8-9 месяцев.

Вадим, можно через ППФ, но стоимость будет ниже.

Участник программы «‎Работаю честно»

Можно, но если приватизируете землю, цена значительно выше будет

Я может неправильно задал вопрос, покупатель на дом уже есть ( по цене договорились) продажей занимаеться мать. Дом стоит на участке в 2 сотки и на этом же участке огород в 15 соток( так вот эти 15 соток не приватизированы). Каким образом сделать сделку быстрее? а землю приватизировать позже( договориться с покупателем) По Российским законам это возможно.

Продать жилой дом без земельного участка

дом продать можно, оценить разницу с землей без, Вам помогут местные АН.

Уважаемая Анастасия Романова! «Дом вы продать отдельно от земли не сможете, если только на дрова..» «Сейчас даже на квартиры выдают кадастровый паспорт, с присвоением кадастрового номера, то есть части земли, за которую Мы все, кстати платим налоги» -. Конкретизируйте будьте добры, как то интересно стало, по поводу земли под квартирой на 9 этаже. Со Всем Уважением к Вашей персоне.

Участник программы «‎Работаю честно»

Сложный вопрос. Только местные Вам помогут.

Добрый день.
Дом без земли стоит наполовину дешевле. Тут стоит набраться терпения и офорить все как следует. Если нет времени наймите местного риелтора или юриста. Конечно придется заплатить, но разница по выигрышу огромна.

Участник программы «‎Работаю честно»

Всё-таки, решить вопросы с оформлением земли нужно перед продажей, кто захочет покупать проблему?, даже если существенно снизить цену. Лучше, конечно, смотреть документы, чтобы понять в чём суть. Звоните.

Без земли дом не продать. Не пройдет регистрацию в управлении росреестра.
Сходите в Выборге на ул. Мира 6, уточните в справочной. Это бесплатно.

А вот, с Виктором Калининым, я не согласна! Дом продать можно, только нужно ли. По поводу цены, это только к местным риелторам.

Если проблема не разрешаемая с департаментом, должен быть мотивированный отказ. Советовать можно зная истинную причину.

В соответствии с действующим законодательством, дом без земли продать нельзя. Необходимо оформлять земельный участок.

Здравствуйте, Елена! В Вашем случае правильнее будет вначале оформить земельный участок, а потом продавать. Сам по себе домик очень маленький и участок, на котором он расположен, может представлять большую ценность, чем дом. Найти покупателя, который захочет начинать с решения вопроса с участком и взвалит все на себя — сложно, даже со значительным дисконтом.

Елена, обратитесь непосредственно в АН, находящееся в Выборге, объясните специалистам всё подробно, а они уже подскажут пути решения сложившейся ситуации. Удачи.

Елена, скорее всего придется оформить договор аренды с местной администрацией, потом продавать.

Поддерживаю предыдущие высказывания — обратитесь к местным специалистам. И тоже думаю, что будет нужно договариваться с местной администрацией насчет долгосрочной аренды земли — наличие долгосрочного договора аренды повысит стоимость дома.

Добрый вечер!
Если дом находится в центре Выборга и землю под ним можно оформить в собственность, то надо этим пользоваться, и чем больше участок будет — тем лучше, к тому земля, вполне возможно дороже дома, лучше обратится к местным агентствам недвижимости.
Пишите в на почту stas.arenda@gmail.com вышлю ссылки на агентства в Вашем городе, а то здесь модераторы считают, что я тем самым не помогаю Вам и удаляют мои сообщения.

Участник программы «‎Работаю честно»

Обратитесь в местное агентство недвижимости.Удачи Вам

Дом без земли продать для разбора.

Доброе утро Елена! Предлагаю свои услуги. Галина- агент Русского фонда недвижимости Выборгское отделение т 8-905-2083147.

Добрый вечер, коллеги если на дом уже имеется св-во конечно дом можно продать, но вопрос в том что без земли дом малоинтересен.

Земельный кодекс ст.1 п.5 «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами»
Даже если формально регистрационная служба и проведет сделку по продаже дома, право собственности на землю (по разным причинам) может не перейти на владельца дома, т.е. получится, что приобретено самовольно построенное строение со всеми вытекающими. Кроме того покупатель не получит юридического адреса, т.е. не сможет зарегистрироваться в паспортном столе.
Да и где найти покупателя, готового «повесить» на себя нешуточные проблемы с оформлением, хотя результат потенциально заманчивый.
Если Вам срочно нужны деньги от продажи дома думаю стоит поискать фирму выкупающие недвижимость и готовую рисковать. В СПб подобные предложения встречаются, но это будет очень скромная сумма:)

Уважаемые, Дом вы продать отдельно от земли не сможете, если только на дрова. так как если этот дом жилой, пусть даже и ветхий, и у него есть адрес, он может быть оформлен только вместе с земельным участком. Вам нужно заказать геодезистов и сделать межевание земли. Земле присвоят кадастровый номер. Потом можете продавать.

То же мне специалисты. Сейчас даже на квартиры выдают кадастровый паспорт, с присвоением кадастрового номера, то есть части земли, за которую Мы все, кстати платим налоги )

Уважаемый Виктор Калинин, не путайте людей,обращающихся за помощью! Дом продать без земли нельзя только в одном случае — если земля ,как и дом находятся в собственности. Если на землю собственность не оформлена, она является муниципальной собственностью и соответственно не может являться объектом продажи при сделке.Продается один дом с привязкой к почтовому адресу участка. Прописка в доме возможна.Право оформления этого участка в будущем переходит к собственнику дома на этом участке! Дом при этом является реальным объектом недвижимости,а не самостроем.Оторвитесь от кабинетной работы,окунитесь в процесс оформления документов- узнаете массу интересного!

Анастасия Романова! «То же мне специалисты» не очень корректно с Вашей стороны! А выдача кадастровых паспортов-номеров и т.п. не является подтверждением права собственности. При покупке дома в данном случае, покупатель будет иметь те же права, что и продавец на земельный участок. Порядок оформления зависит от того на каких правах участок принадлежит и был предоставлен продавцу жилого дома.

Игорю Прилепко! Благодарю за нравоучение:) Должен Вам заметить, что у меня был случай, когда на участке с.н.т. оформленом по всем правилам был выстроен немаленький дом, но у моего клиента оказалось ранее выданное свидетельство на тот же участок, на основании которого, по праву наследования, участок должен быть передан в собственность моему клиенту. Отгадайте с 3-х раз, чем закончилась эта история?:)
Поэтому осторожность еще никому не вредила.
У меня действительно не было случаев продажи дома на неоформленной земле, но как раз подобный случай наметился, и именно в Выборгском р-не. На следующей неделе пообщаюсь со специалистами росреестра и обязательно сообщу. Одновременно проясню вопрос и по заданному в теме вопросу, жаль только, что не понятна ситуация с оформлением документов. Предполагаю что задавший вопрос здесь что-то не договаривает:), т.е. очень может быть, что участок в центре города совсем даже и не может перейти в собственность к владельцу дома, либо перейдет, но совсем к другому лицу:) По Выборгу подобные случаи совсем не исключение:)