Как купить квартиру по генеральной доверенности

Содержание:

Как правильно оформить доверенность на покупку квартиры?

Приобретение квартиры — серьезный и ответственный шаг для большинства людей.

Но все же бывают ситуации, когда покупатель не может или не хочет лично заниматься сделкой.

Выходом в таком случае является оформление на другого человека доверенности на покупку квартиры.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 288-16-27 . Это быстро и бесплатно !

От честности, смекалки, трудолюбия этого человека будет зависеть результат и успешность сделки.

Зачем она нужна?

Самые распространенные причины, по которым оформляется доверенность:

  • покупатель проживает в другом регионе;
  • покупатель ограничен в мобильности из-за болезни или пожилого возраста;
  • занимается сделкой только один из супругов, оформление собственности планируется на другого.

Широко распространено словосочетание «генеральная доверенность», даже нотариусы иногда ставят на бланке такой заголовок, но юридически такой термин нигде не прописан.

Генеральная доверенность дает разрешение уполномоченному лицу совершать любые действия с имуществом доверителя. Чаще она используется при продаже квартиры, но может быть оформлена и для осуществления покупки.

Эти документы обычно оформляются с передоверием, чтобы имелась возможность выдать риелтору доверенность на разовые действия. В ней прописывается право представлять доверителя при сборе документов и проведении регистрации.

По такой доверенности можно подготовить пакет документов, представить его для государственной регистрации и получить свидетельство собственности на недвижимость.

Генеральную доверенность только у нотариуса и только на специальном бланке.

Другие виды доверенностей можно оформить в печатном или рукописном виде, в свободной форме, но подпись доверителя обязательно должна быть сделана в присутствии нотариуса и заверена его подписью и печатью.

В отдельных случаях вместо нотариуса заверить подпись могут:

  • командир части для военнослужащих, членов их семей, работников воинских частей, жителей закрытых гарнизонов;
  • начальник лечебного учреждения для военнослужащих на лечении;
  • начальник исправительного учреждения для отбывающих наказание;
  • капитан судна для моряков в плавании;
  • посол или консул для находящихся за границей;
  • глава администрации при отсутствии нотариуса на территории муниципального поселения.

Что нужно указать в ней?

В документе обязательно должны быть:

  1. Место и дата составления.
  2. Паспортные данные доверителя и уполномоченного лица (фамилия, имя, отчество, дата рождения, реквизиты паспорта, адрес регистрации).
  3. Поручаемые (разрешенные) доверителем действия.
  4. Срок действия документа.
  5. Право передоверия (при необходимости).

Когда документ считается недействительным?

Любая доверенность не будет иметь юридической силы, если:

  • не указана дата оформления;
  • закончился срок действия, если срок действия не указан прямо, то это 1 год с даты составления;
  • доверитель отозвал доверенность, отозвать можно в любой момент, но только через оформлявшего ее нотариуса;
  • доверитель умер.

Доверенность на договор долевого строительства

При покупке квартиры на этапе строительства есть некоторые особенности.

В доверенности надо указать полномочия на заключение такого договора, а также права принимать квартиру в эксплуатацию, подписывать акт передачи в собственность, решать спорные вопросы с застройщиком.

Стоимость оформления

Стоимость генеральной доверенности зависит прежде всего от нотариальной конторы, родства доверителя (для детей, родителей, братьев, сестер дешевле), наличия права передоверия и колеблется от 800 до 1800 рублей.

Если по каким-либо обстоятельствам вы поручаете приобретение своей квартиры другому лицу, то правильно выберите это уполномоченное лицо и грамотно вместе с нотариусом оформите доверенность на покупку.

Лучше всего, если доверенность будет на близкого родственника, но он должен иметь желание заниматься сделкой, тратить на это свое время, разбираться в юридических вопросах, быть честным перед вами.

При сделках с недвижимостью существует риск нарваться на мошенников, вариант остаться без денег и квартиры возможен, заранее обговорите этот неприятный момент с доверенным лицом.

Если плохо знаете человека, то вместо генеральной доверенности, разрешающей проводить с недвижимостью любые действия от вашего имени, выдайте документ с перечнем конкретных разрешенных действий.

Доверенность на покупку квартиры (Образец)

г. Самара «20» апреля 2014 г.
_________________ _____________________________
(указать город)

Я, Иванова Нина Сергеевна, 08.12.1958 года рождения,
_________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество полностью, дата рождения)
паспорт 6208 N 293834, выданный УВД г. Сызрань Самарской обл.
_______ ________ _____________________________________
03.06.1997 г.,
_________________________________________________________________________
проживающая: 446015 Самарская обл. г. Сызрань, ул. Мира, д. 15, кв. 38
____________________________________________________________
(почтовый индекс и адрес полностью)
настоящей доверенностью уполномочиваю гр. Семенова Игоря Николаевича,
_______________________________
10.02.1957 года рождения,
_________________________________________________________________________
(фамилия, имя, отчество полностью, дата рождения)
паспорт 6890 N 345378, выданный УВД г. Сызрань Самарской обл.
_______ ________ ____________________________________
07.08.2001 г.,
_________________________________________________________________________
проживающего: Самарская обл., 446433 г. Кинель, ул. Степная,
___________________________________________________________
д. 7, кв. 18,
_________________________________________________________________________
(почтовый индекс и адрес полностью)
купить на мое имя за цену и на условиях по его усмотрению квартиру в
г. Самаре для чего предоставляю ему право собирать от моего имени
____________
(город)
справки и иные документы, подписать договор купли-продажи квартиры,
уплатить следуемые за квартиру деньги, зарегистрировать договор и право
собственности на квартиру в органах государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, получить свидетельство о
государственной регистрации на мое имя, за меня расписываться, а также
выполнять все иные действия, связанные с настоящим поручением.
Доверенность выдана сроком на один год.

«15» марта 2014 г. Подпись Иванова
__________________ _________________________

Удостоверительная надпись нотариальной конторы

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 288-16-27 (Москва)
+7 (812) 317-55-21 (Санкт-Петербург)

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:

Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее бумагу называть доверенностью общего характера — именно так она зовется с точки зрения нормативных актов.

Что такое доверенность общего характера?

Такого понятия, как «генеральная доверенность» в законодательстве не предусмотрено. Тот документ, который мы называем генеральной доверенностью, правильнее называть доверенностью общего характера — именно так называется эта бумага с точки зрения нормативных актов.

Доверенность суть письменное добровольное уполномочивание другого лица, делегирование ему полномочий представления доверителя лично и его интересов при сделках (ст. 185 ГК РФ). Доверенность общего характера (т.н. генеральная доверенность) является документом, в котором доверитель передает максимально широкий спектр юридически значимых, юридически весомых действий своему доверенному лицу (также это лицо можно назвать поверенным или представителем). Так как такая доверенность позволяет представителю очень многое, то в народе ее и прозвали генеральной.

Юридические действия порождают юридические же последствия. Все, что соверши поверенный в соответствии с выданной ему бумагой, считаются совершенными от имени доверителя (ст. 182 ГК РФ). И юридические последствия сделки действительны именно в отношении доверителя.

Любая доверенность выдается на совершение правомерных действий. Передаваемые доверителем полномочия должны быть изложены в тексте документа полно и ясно, таким образом, чтобы исключить различные толкования.

Доверенность общего характера (генеральная доверенность) предоставляет наиболее обширные полномочия представителю доверителя. Она может содержать полномочия по пользованию и распоряжению имуществом, осуществлению прав и обязанностей представляемого лица.

Генеральная доверенность охватывает широкие полномочия, в том числе и полномочия на совершение сделок по отчуждению имущества, поэтому она должна быть заверена нотариально. Для оформления такой доверенности доверитель и будущий поверенный должны лично прибыть к нотариусу и представить документы, по которым может быть установлена их личность (т.е. речь о паспорте).

Общая доверенность выдается для управления и распоряжения имуществом доверителя, совершения сделок с ним (вплоть до залога или продажи недвижимости: квартиры, земельного участка, дома).

В чем опасность доверенности общего характера?

Больше всего мошенничеств на рынке недвижимости совершается при купле-продаже жилья по доверенности. Как результат, сделки, совершенные по «генералке», чаще других оспариваются в судах.

Юридически подкованные люди стараются не использовать в сделках доверенности общего характера. Вместо них используются доверенности на конкретные действия.

А вот когда в сделке присутствует «общая» доверенность, то ухо нужно держать востро, ведь человека, слабо разбирающегося в юридических вопросах, не очень сложно уговорить на выдачу доверенности такого типа.

Внимание, важно! Эксперты не советуют владельцу недвижимости наделять своего представителя «генеральным» правом. Если вам вдруг предлагают выдать доверенность общего характера вместо доверенности на конкретные действия, — на всякий случай, так сказать — аргументируя тем, что необходимо совершать много различных походов в разные инстанции. Скорее всего, предложивший имеет в этой доверенности свои интересы, которые расходятся с вашими.

Стандартная формулировка генеральной доверенности: «Управлять и распоряжаться моим имуществом, . совершать от моего имени разрешенные законом сделки, . подавать заявления и расписываться за меня». Внимательно вчитайтесь в формулировку. Как вы думаете, каков будет результат, если такой доверенностью воспользуется нечестный делец? Правильно, в худшем случае вы не только ничего не получите, но и можете все потерять… Частый исход сделок по доверенности с жуликом-поверенным — это очень долгое блуждание в коридорах судов, в попытках восстановить утраченное из-за собственной недальновидности. Поэтому нотариусы в последнее время очень осторожно относятся к удостоверению подобных доверенностей. Ни доверителю, ни нотариусу не хочется попасть в ситуацию, когда бывший собственник имущества (т.е. доверитель) заявит, что был введен в заблуждение относительно цели выдачи доверенности и попытается отсудить потерянное жилье.

Стандартные схемы обмана с использованием подлинной генеральной доверенности:

  1. За день до того, когда по ней будет совершена сделка, доверитель (мошенник в данном случае именно он) делает в нотариальной конторе заявление об аннулировании доверенности. Сделка становится ничтожной, но покупатель об этом не знает. Подельники мошенника забирают деньги до регистрации договора купли-продажи, и исчезают с деньгами. Доверитель же доказывает в суде, что его ввели в заблуждение, и отсуживает свое жилье обратно. Покупатель же остается без крупной суммы, т.к. горе-поверенные исчезли, а доверитель ни в чем не виноват, он тоже жертва.
  2. Вы выписываете генеральную доверенность, надолго уезжаете (или ложитесь в больницу), а по возвращении не обнаруживаете ни квартиры, ни доверенного лица. Потому что поверенный квартиру продал, деньги забрал — и был таков.

Встречаются случаи, когда хозяин дает доверенность, но подписывает ее так, чтобы в дальнейшем судебно-почерковедческая экспертиза не смогла установить, что это рука хозяина. Квартира продается доверенным-аферистом, а когда деньги получены, к покупателю является хозяин и утверждает, что никому он доверенность не выдавал и квартиру не продавал.

Как обезопасить себя, чтобы представительство не превратилось в предательство?

Часто общие доверенности заключаются внутри семьи, когда пожилые родственники доверяют представлять себя более молодым и энергичным родственникам, лучше разбирающимся в современных реалиях. При наделении друг друга самым широким кругом полномочий внутри семьи перед посещением нотариуса целесообразно собрать документы, подтверждающие степень родства, и указать эти документы в доверенности, чтобы ни у кого не возникало недоверия к представителю по генеральной доверенности. Но помните и о том, что существует немало примеров, когда даже близкие родственные отношения не выдерживали проверку большими деньгами.

Если вы все-таки оформляете доверенность, смотрите, что подписываете. Выписывайте доверенность на самый короткий срок (если срок в доверенности не указан, она действует в течение года с даты подписания доверителем).

Внимание! Если доверитель постоянно проживает за границей и не может приехать, да и сама доверенность выписана «оттуда», то на ней должен стоять апостиль. Без апостиля доверенность в данном случае не действительна.

Если же вам предлагают приобрести жилье у представителя продавца по генеральной доверенности, уточните у доверителя, во-первых, причины выдачи доверенности такого типа; во-вторых, в курсе ли он вообще, что его поверенный продает (отчуждает) его имущество. Иначе высока вероятность, что вы с доверителем будете бегать по судам.

Общение с доверителем лично важно еще и потому, что действие доверенности автоматически прекращается после смерти доверителя (ст. 188 ГК РФ). Сделка по доверенности, когда доверитель уже покинул этот мир, является ничтожной.

Если вы все же покупаете квартиру у представителя с «генералкой», не отдавайте деньги за приобретенную квартиру до получения на руки официально зарегистрированного договора купли-продажи и свидетельства о собственности. Доверитель в любой момент может отозвать доверенность, и сделка станет ничтожной.

Важно! Доверенное лицо не вправе совершать сделки в отношение себя лично. Если ему доверили продажу квартиры, то даже по генеральной доверенности он не может продать ее самому себе.

Доверенность больше не доставит проблем автолюбителям

Напоминаем, доверенность на распоряжение автомобилем отменена.

Раньше частенько заключались фактические сделки купи-продажи автомобиля, когда продавец, не утруждая себя и покупателя снятием и постановкой «железного коня» на учет, просто выписывал покупателю доверенность на ТС. С точки зрения закона продавец — никакой не продавец, а фактический владелец авто со всеми вытекающими юридическими последствиями, т.е. полностью отвечал за автомобиль. И когда «его» машина оказываюсь участником ДТП, или отвозилась по каким-либо причинам на штраф-стоянку, фактический владелец и в суде ответчиком выступал, и со штрафстоянки машину забирал (а забрать машину с такой стоянки мог только фактический владелец). Теперь, после отмены доверенности на машину, таких проблем у автомобилистов не возникнет.

Квартиру продают по доверенности

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь рассмотрим случай, когда выбранную нами квартиру продают по доверенности.

Бывает, что квартиру нам показывает не сам Продавец, а его доверенное лицо (представитель), действующее по доверенности от собственника/-ков квартиры. И это лицо заявляет, что доверенность позволяет ему Откроется в новой вкладке.»>принимать аванс за квартиру, собирать необходимые документы, а также собственно совершать сделку, т.е. подписывать Откроется в новой вкладке.»>Договор купли-продажи квартиры (ДКП), регистрировать переход права, и получать деньги за проданную квартиру.

В принципе, по закону это допустимо. Но на практике – нежелательно для нас (т.е. для Покупателя). Покупка квартиры на Откроется в новой вкладке.»>«вторичке» и так несет в себе достаточно Откроется в новой вкладке.»>рисков, а тут еще добавляется один серьезный риск сверху – риск неправомочных действий доверенного лица.

Риски Покупателя при продаже квартиры по доверенности

Когда в процессе подготовки сделки купли-продажи квартиры отсутствует сам Продавец, то становится сложнее проверить его личность и дееспособность (об этих проверках мы рассказали на предыдущих шагах ИНСТРУКЦИИ). А для нас (Покупателя) имеет значение не только правильно оформленная доверенность, но и личность самого доверителя (собственника квартиры), а также обстоятельства, при которых эта доверенность была выдана. То есть нам необходимо убедиться, что она была получена не насильственным и не обманным путем (об этом далее).

Откроется в новой вкладке.»>Доверенность на продажу квартиры обязательно должна быть заверена Откроется в новой вкладке.»>Нотариусом. Фамилия и печать заверившего ее Нотариуса должны читаться разборчиво. Информацию о существовании этого Нотариуса и его координаты можно узнать на сайте Федеральной Нотариальной Палаты — Откроется в новой вкладке.»>здесь.

Если квартира продается по доверенности, нам прежде всего cледует проверить паспорт доверенного лица, и сравнить его реквизиты с указанными в доверенности. А паспортные данные доверителя, тоже указанные в доверенности, должны совпадать с данными собственника, указанного в Откроется в новой вкладке.»>Титуле на квартиру или в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРП (ЕГРН).

Важно! Доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок ее действия прямо не указан в самой доверенности, то считается, что доверенность действительна в течение года с даты ее выдачи.

Кроме того, следует учесть, что доверитель имеет право в любой момент отозвать свою доверенность, а также самого доверителя на момент сделки может уже не быть в живых. Тогда сделка фактически будет совершаться по недействительному документу (недействительной доверенности), и следовательно, сделка автоматически становится Откроется в новой вкладке.»>ничтожной.

Суд также может Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, если после выдачи доверенности, самого доверителя признают Откроется в новой вкладке.»>недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим.

В практике также встречались случаи, когда доверенность на продажу квартиры выбивали силой, или получали обманом, т.е. такая квартира уже переходила в разряд «криминальных».

Все это дает широкие возможности для = Примеры из практики = «>мошеннических действий с квартирой, используя доверенность, и значительно повышает риски Покупателя. Поэтому крайне НЕ рекомендуется покупать квартиру у доверенного лица, не имея прямой связи с самим владельцем квартиры. Исключением может быть случай, когда мы знаем собственника квартиры лично и/или имеем с ним удаленный контакт (по телефону, скайпу, через наших доверенных лиц, и т.п.).

Если из собранных документов на квартиру видно, что доверитель входит в Откроется в новой вкладке.»>«группу риска» (например, доверитель преклонного возраста, прописанный один в своей квартире), то здесь – повышенная осторожность! Именно такие персонажи являются лакомой добычей для мошенников, которые втираются к собственнику в доверие, заставляют его подчиняться, и в итоге продают его квартиру.

И когда этот потерпевший придет в себя ( а мошенника уже и след простыл ), то требовать свою квартиру назад он будет, конечно же, у Покупателя ( то бишь – у нас ). И суд вполне может встать на его сторону, признав, что он выдал доверенность на продажу квартиры , будучи введенным в заблуждение, либо под угрозой.

Если мы все же решили иметь дело с доверенным лицом, то саму сделку купли-продажи квартиры лучше тоже проводить через Откроется в новой вкладке.»>Нотариуса. Это даст возможность проверить легитимность доверенности, сделать необходимые запросы (в т.ч. прежнему Нотариусу, заверявшему доверенность), а также грамотно составить Договор купли-продажи квартиры, с учетом отсутствия собственника квартиры.

Сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности, всегда несут в себе повышенный риск. Точнее, риск возникает только если по доверенности подписывают Договор купли-продажи квартиры (ДКП), и получают по нему деньги. Поэтому, на практике, риэлторы допускают, чтобы показами квартиры и сбором документов занимались доверенные лица, но настаивают на том, чтобы принятие аванса, подписание ДКП и Откроется в новой вкладке.»>денежные расчеты проводил сам Продавец лично.

Если же по какой-либо причине (например, Продавец живет в Австралии, и в данный момент охотится там на кенгуру) нет никакой возможности для личной встречи с Продавцом, а эту квартиру мы все-таки решили купить, то нам необходимо выполнить ряд страховочных действий.

Когда квартиру нам продают по доверенности, т.е. Договор купли-продажи квартиры подписывает доверенное лицо, нам следует в обязательном порядке выполнить следующее:

  • во-первых, убедиться в наличии всех Откроется в новой вкладке.»>необходимых реквизитовдоверенности, и проверить срок ее действия;
  • во-вторых, убедиться в явном указании в ней нужных для сделки полномочий доверенного лица (т.е. права подписывать ДКП, права регистрировать сделку, и права получать деньги за квартиру);
  • в-третьих, проверить, числится ли доверенность в общем реестре доверенностей и не отозвана ли она (через сервис Федеральной нотариальной палаты – Откроется в новой вкладке.»>здесь);
  • в-четвертых, убедиться, что сам доверитель жив-здоров, и действительно поручил продажу квартиры своему представителю (например, съездить к владельцу квартиры и пообщаться с ним лично, либо соединиться по Скайпу, и сделать видеозапись этого разговора, с данными его паспорта и датой разговора).

Копию доверенности, по которой нам продают квартиру, следует сохранить вместе со всеми остальными документами по сделке.

Откроется в новой вкладке.»>Передаточный акт, в этом случае, тоже должно подписывать доверенное лицо. Причем формат подписи должен быть такой же, как и в ДКП. Т.е. «такой-то ФИО, действуя по доверенности №…, выданной…, от имени и в интересах …ФИО Продавца».

Нормальным также считается в практике, когда несколько собственников квартиры (семья, например) выдают доверенность одному из них, чтобы он один занимался делами по продаже квартиры, и не таскал за собой весь табор.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, столкнувшись с доверенностью на продажу квартиры, мы насторожились, и выдвинули встречные условия об обязательном присутствии собственника на подписании договора.

Если возражений нет, то доверенное лицо может продолжать собирать документы для сделки, и предъявлять их нам на проверку.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки купли-продажи квартиры?

Покупка квартиры по генеральной доверенности

Здравствуйте! Хотим купить квартиру в ипотеку от Сбербанка. Собственник квартиры постоянно проживает в Израиле, имеет двойное гражданство. Квартиру в данный момент сдает его родная тетя по генеральной доверенности. Тетя проживает этажом ниже. Собственник решил продать квартиру, но на сделку приехать не может. Готов выходить на видеосвязь с нами. Оформил генеральную доверенность на свою тетю. Сейчас она занимается сбором необходимых документов. На сколько безопасна данная сделка и как можно себя обезопасить? Спасибо за ответы!

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер! Теоретически небезопасна любая сделка, по доверенности или без нее. Но, если у квартиры хорошая история, почему бы не рассмотреть вариант покупки именно ЭТОЙ квартиры. Общайтесь с продавцом, может он , под задаток, приедет на сделку. Проверяйте квартиру, удачи!

теоретически — совсем небезопасна. а на практике должен разбирать непосредственно ваш риэлтор, с учетом всех деталей. без них можно только гадать, но нужен ли вам аборт по телефону? в принципе, в общих чертах, когда собственник категорически отказывается под любыми предлогами приехать на сделку (даже если вы скажете что готовы оплатить ему билеты и гостиницу) — это крайне подозрительно. а в остальном — должен разбираться специалист на месте, досконально изучить ситуацию со всеми подробностями, которые вряд ли распишешь на форуме, и дать вам свою экспертную оценку, на основании которой вы и будете принимать решение

ps надеюсь, вы отдаете себе отчет что выходить на видеосвязь он может из той же самой квартиры этажом ниже или еще откуда-нибудь из деревни зеленые пупки? современные технологии позволяют и не такое

Квартира в кооперативном доме. Был выплачен пай еще в советское время. Риелтор продающей стороны уверяет, что все в порядке, что это нормальная практика. Говорит, что сбер будет проверять доверенность перед сделкой и повторно перед переводом денег. Доверенность выдана в посольстве. Город маленький, риелтор местный.

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина, задача риелтора продавца говорить Вам всё что угодно, чтобы Вы купили эту квартиру.
Если сомневаетесь в своих силах: знаниях и опыте- пригласите специалиста на сопровождение сделки, который озвучит Вам возможные риски, сведёт их к минимуму и будет отстаивать Ваши интересы.

Участник программы «‎Работаю честно»

Опять стало весело. Вопрос задаёт ID: 15949669 — развивает тему Ирина )). Вы сперва уточните, пропустит конкретное отделение сбербанка сделку по доверенности или нет. Всё на усмотрение и политики конкретного отделения, их службы юристов. Я сделки по доверенности не пропускаю, это мой принципиальный подход, если собственник не может прилететь и очень сильно хочется, купит, то мы сами летим к нему (за отдельную плату), а всё остальное по доверенности (организация сбора документов и подача документов в Росреестр).

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый вечер. Есть риск остаться без денег и квартиры. Обезопасить себя на 100% можно только заключив договор с самим собственником. И даже при этом вопрос приобретения недвижимости следует решать заручившись поддержкой со стороны опытного риэлтора. Дистанционно проверить оригинальность доверенности конечно возможно, но вот идентифицировать личность ее подписавшего, его вменяемость, добровольность волеизъявления и прочего весьма проблематично.Риэлторы ну очень редко и только в исключительных случаях покупают квартиры при наличии в сделке доверенности от продавца. Рисков очень много и проверить их объективно практически невозможно. Доверенность с легкостью можно подделать используя реквизиты реально существующей. В таком случае убедиться в том, что перед Вами настоящая доверенность просто невозможно, даже проверка по специальным базам не даст правильного результата. К тому же существуют риски связанные с личностью самого продавца, состоянием его здоровья, свободы воли и прочее.Если в сделке есть доверенность от продавца, а купить квартиру очень хочется, то в первую очередь необходимо приложить максимум усилий для того, чтобы обеспечить явку продавца на сделку или, как минимум, обеспечить собственноручное подписание им договора купли-продажи и прочих сопутствующих документов по сделке. Купить билет, оплатить другие расходы, предложить разумный бонус, да все, что угодно, лишь бы не связываться с доверенностью.

Генеральная доверенность на квартиру

8387 Игорь Василенко

Самый простой способ оказаться в ловушке и утратить права на собственную недвижимость!

Не каждый собственник, поручая продажу своего жилья третьему лицу по генеральной доверенности, знает о том, насколько он рискует – впрочем, риск также распространяется и в обратную сторону. В результате затейливой цепочки юридических хитросплетений сделка может быть отменена через суд, и покупатель будет вынужден вернуть жилье, но не сможет вернуть свои деньги.

В попытках разобраться — как правильно оформить и заверить этот документ, чтобы максимально себя обезопасить и избежать многочисленных «подводных камней» мы провели исследование, опросив профессиональных юристов.

Нередко случается так, что у владельца жилья нет ни времени, ни возможностей заниматься сделками со своей недвижимостью. Иногда это кажется удобным решением — взвалить всю волокиту на надежного человека, который выполнит все в лучшем виде и представит полный отчет. Еще и деньги привезет или перечислит, если речь идет о продаже или сдаче в аренду. Но, чтобы это стало возможным, необходимо составлять доверенность. Это является непременным условием в ситуации, если хозяин квартиры не желает принимать участие в сделке.

Права и возможности

После того, как оформлен документ, который нередко также называют общей доверенностью, человек, действующий на ее основании, получает право проводить достаточно много операций, связанных с жилплощадью :

сбор документации от имени владельца;

сдача жилья в аренду;

решение вопросов в государственных и других инстанциях;

полноправное участие в операциях с квартирой;

Общая доверенность – не единственная возможность для передачи полномочий по управлению недвижимым имуществом. Вместо нее можно оформить и другие доверительные документы, например:

  • разовый доверительный документ, предоставляющий возможность осуществления какой-то конкретной операции;
  • специальная доверенность, которая составляется для ряда определенных действий на строго определенный период.

Эти доверенности чаще всего предоставляются, когда необходимо собрать и подготовить документы, необходимые для продажи, нередко в качестве поверенного в таких случаях выбирается юрист или риелтор. Но заключить сделку, связанную с отчуждением квартиры, без присутствия собственника можно исключительно при наличии нотариально заверенной «генералки».

Особенности документа: полномочия и ограничения

Прежде чем составлять гендоверенность на квартиру, необходимо основательно все взвесить, помня о том, что человек, действующий на основании документа, получает полное право на все виды сделок с ней , включая отчуждение, сдачу в аренду, обменные операции, иногда – дарение и еще ряд операций. При этом наделенное такими возможностями доверенное лицо не обязано советоваться с собственником по поводу своих решений, и все сделки, проведенные на основании этого документа, будут признаны законными. Представитель собственника может заложить недвижимое имущество или инициировать внесение изменений в регистрационные документы, абсолютно легитимно ставя свою подпись под всеми подобными документами.

Существует ограничение, связанное с дарением. Оно заключается в том, что передать в дар квартиру или другое имущество представитель может лишь в том случае, если доверитель предусмотрел это право в доверенности, при этом сообщив имя одариваемого лица.

У доверенного лица также нет права завещать имущество от имени доверителя, поскольку для составления этого документа обязательно персональное присутствие завещателя и проставление подписи лично им. Присутствует, однако, исключение в данном случае – когда за собственника ставит подпись опекун, но эта процедура практически не применяется по отношению к генеральной доверенности.

Если речь идет исключительно о продаже квартиры, в доверенности необходимо четко описать объект, точно указать его адрес и все регистрационные сведения. Важно также прямо обозначить те манипуляции с недвижимостью, которые предполагает доверенность, и перечислить полномочия представителя. Это ограничение необходимо для того, чтобы можно было перестраховаться от совершения доверенным лицом других действий в отношении этого объекта недвижимого имущества.

Временной интервал, в течение которого общая доверенность будет оставаться действительной, четко оговаривается и явно прописывается в документе. Собственно, как показывает практика, чаще всего доверительные документы составляются на три года. Если же в договоре не обнаруживается даты завершения срока действия выписанной доверенности, договор считается действующим лишь в течение одного года. Документы без четкого срока действия нотариусы стараются не заверять, даже если клиенты стремятся убедить их в пожизненной актуальности документа.

Оформление: документы и личная подпись

Ген. доверенность может быть оформлена только с участием нотариуса. Чтобы получить такой документ, необходимо обратиться в любое нотариальное учреждение, при себе необходимо иметь небольшой пакет документов:

  • паспорт человека, оформляющего доверенность, и копии документов доверенного лица;
  • документ, подтверждающий зарегистрированное право владения недвижимостью;
  • при перспективе дарения – данные об одариваемом человеке и копия его паспорта.

Стоит отметить, что в данном случае нотариус не имеет права принимать никакие удостоверения личности, кроме действующих паспортов, поскольку требуются абсолютно достоверные данные. Стоит быть готовым к тому, что государственный представитель может запросить и другие документы – в зависимости от конкретной ситуации, поэтому перед визитом к нотариусу стоит перезвонить и уточнить детали.

Чтобы оформить генеральный документ, доверителю необходимо лично посетить государственного представителя, а вот доверенное лицо при этом может отсутствовать. Стоит подготовиться к тому, что специалист задаст вопросы о желаемом виде доверенности, а также о конкретных операциях, которые планируется прописать в договоре.

Что указывается в документе?

В документе обязательно указывается место, где он был выдан, дата, а также должна быть проставлена подпись нотариуса и печать. Ее наличие служит одним из главных подтверждений того, что бумага является законной и действительной. Вся информация о доверителе и представителе должна быть максимально полной. Более того, одна доверенность может быть составлена на нескольких официальных представителей. При этом им могут предоставляться либо равные права, либо четкий их набор – для каждого доверенного лица, все это указывается в документе очень подробно.

Основным содержанием доверенности является информация обо всех поручениях и делегируемых полномочиях, которые может выполнять доверенное лицо. Чаще всего речь идет об отчуждении объекта недвижимости любым способом, который не запрещен действующим законодательством. Для этого необходимы полномочия на то, чтобы подавать любые документы, которые требуются для того, чтобы выполнить поручение надлежащим способом. Кроме того, как правило, доверенным лицам поручается представлять интересы доверителей в госорганах и негосударственных структурах, а также перед физическими лицами.

Если в правоустанавливающей документации имеются данные о нескольких собственниках квартиры, эти данные обязательно указываются в документе. Более того, нотариус может запросить разрешение каждого из них на составление документа, что, фактически, означает их согласие на какие-то конкретные действия в отношении недвижимости.

Что делать, если нужно отменить «генералку»

Перед тем, как оформлять документ, стоит также разобраться во всех нюансах, связанных с отменой доверенности. По сути, отозвать документ можно сразу же после того, как действия поверенного лица перестали устраивать доверителя. При этом причины можно никому не указывать. Если доверитель решит это сделать, ему придется сообщить об этом не только своему представителю, но и уведомить всех возможных третьих лиц, которые успели вступить в те или иные правовые отношения с представителем. Это, пожалуй, наиболее сложное условие, связанное с отменой доверенности.

На самом деле, многие нотариусы рекомендуют вообще отказаться от доверенности этого вида, так как документ предполагает возникновение существенных рисков, связанных с утратой прав собственности на недвижимость. Гораздо лучше составить документ, в котором будут прямо перечислены конкретные права, которые необходимо будет доверителю реализовать. Это поможет в будущем избежать многих неприятностей и правовых казусов, связанных с управлением квартирой.

Как показывает практика сделок, такие рекомендации имеют все основания.

Признание документов и сделок ничтожными

Оформляя доверенность, необходимо учитывать условия, при которых документ, а соответственно и все сделки, заключенные после его оформления, могут быть по решению суда признаны недействительными или, выражаясь юридическим языком, ничтожными. Вот основные возможные причины:

  • доверенность от имени несовершеннолетнего, которому еще не исполнилось четырнадцать лет;
  • документ, выданный несовершеннолетним старше четырнадцати лет без разрешения родителей или иных лиц, которые их заменяют, а также органов опеки (в письменном виде);
  • документ от имени доверителя, который является недееспособным;
  • если доказано, что оформление происходило по принуждению третьих лиц;
  • если найдены веские доказательства того, что доверитель является дееспособным, однако во время подписания документа он не отдавал отчета в своих действиях или был в состоянии аффекта;
  • если сделка заключалась по доверенности с истекшим сроком действия.

Заключение: стоит трижды подумать

Поскольку составление доверенности на распоряжение квартирой сопряжено с большим риском, нужно с огромной осторожностью подходить к выбору представителя, а также с большим вниманием вчитываться в каждый пункт документа. Надо отдавать отчет в том, что именно может сделать с квартирой представитель на основании доверенности.

Если какой-то из видов доверенности выписывается на риелтора, необходимо убедиться в надежности агентства , которое он представляет, и безупречности репутации самого специалиста. В любом случае, важно предельно четко ограничить полномочия такого доверенного лица.

По возможности, специалисты рекомендуют вообще отказаться от генеральной доверенности в пользу разового документа , предполагающего, например, право на сбор документации. Что касается проведения сделок, лучше, если собственник будет их заключать лично. Тем более, что многие потенциальные покупатели предпочитают не участвовать в заключении договоров по доверенности и нередко отказываются от таких квартир. Это обстоятельство является одной из причин, по которым собственнику приходится ощутимо снижать цену.

Если возникают даже малейшие сомнения в благонадежности доверенного лица, лучше незамедлительно отозвать документ без объяснения причин и оправданий. Это сделать намного легче, чем потом пытаться решить сложные вопросы в судебном порядке.