Инвестирование или долевое участие

Содержание:

Организацией с застройщиком заключен договор инвестирования в строительство жилых и нежилых помещений. Организация не является ни застройщиком, ни заказчиком, ни подрядчиком. После того как застройщик выполнит все требования, установленные для него Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве. После этого организация намеревается реализовать свои права на строящиеся помещения по договорам уступки прав требования. Организация применяет общую систему налогообложения. Каков бухгалтерский и налоговый учет данных операций у инвестора?

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории РФ урегулированы Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон N 39-ФЗ).
Под инвестиционной деятельностью понимаются вложения инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции — это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта (ст. 1 Закона N 39-ФЗ).
В числе субъектов инвестиционной деятельности закон называет, в частности, инвесторов, осуществляющих капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ, а также заказчиков, которыми являются уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов (п.п. 2, 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ). Причем заказчиками могут быть и инвесторы.
Пунктом 1 ст. 8 Закона N 39-ФЗ определено, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ. Между тем ГК РФ не выделяет инвестиционный договор (договор об осуществлении инвестиций в объекты капитального строительства) в качестве отдельного вида гражданско-правового договора. В зависимости от особенностей правоотношений, которые складываются между сторонами, к таким договорам применяются правила ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе и т.д. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).
Причем, как указано высшим судом, если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Иными словами, по инвестиционному договору инвестор вносит денежные средства, имущество и прочие инвестиции, приобретая тем самым право требования законченного строительством объекта капитальных вложений (например, здания, жилых и нежилых помещений).
При этом до окончания строительных работ инвестор имеет право на передачу по договору своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам (ст. 6 Закона N 39-ФЗ).
В то же время необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 2 Закона N 39-ФЗ указанный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом N 214-ФЗ. «Зеркальное» положение установлено ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ: действие этого закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Кроме того, ч. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ также установлено, что передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
В анализируемой ситуации договор инвестирования будет трансформирован в договоры долевого участия в строительстве, после того как застройщиком будут выполнены все требования, установленные для него Законом N 214-ФЗ. И только после этого организация будет переуступать свои права участника долевого строительства иным лицам. В связи с этим полагаем, что уступка прав по договору в том числе физическим лицам, не являющимся предпринимателями, будет законная.
В соответствии с ч. 3 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Часть 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Бухгалтерский учет

Приобретенные права участника строительства (права требования на законченные строительством помещения), по нашему мнению, организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2 и 3 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений», то есть отразить их на счете 58 «Финансовые вложения», субсчет «Права участника строительства».
Вместе с тем допускается учет таких прав и на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в качестве дебиторской задолженности (в случае, если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме прироста стоимости финансовых вложений (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью)) (п. 2 ПБУ 19/02). Данный вывод соответствует также пп. «г» п. 3.1.8 «Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций» (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160, далее — Положение N 160). Согласно приведенной норме денежные средства, переданные инвестором на строительство объекта недвижимости, отражаются у него на расчетах до окончания строительства и зачисления построенного объекта на баланс организации.
С учетом изложенного полагаем, что в бухгалтерском учете могут быть сделаны следующие записи:
Дебет 76, субсчет «Расчеты с застройщиком» Кредит 51
— перечислен инвестиционный взнос;
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника строительства» Кредит 76, субсчет «Расчеты с застройщиком»
— учтены права требования на объекты строительства (п. 9 ПБУ 19/02).
После перезаключения договора необходимо будет сделать внутренние проводки по счету 58 или 76, так как согласно Плану счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкции по его применению, утвержденным приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, аналитический учет по счету 58 «Финансовые вложения» ведется по видам финансовых вложений и объектам, в которые осуществлены эти вложения, а по счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» — по контрагентам и договорам;
Дебет 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства» Кредит 58 (76), субсчет «Права участника строительства».
Доходы и расходы от последующей переуступки прав требования в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации», п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
При переуступке права требования производятся следующие записи:
Дебет 62 (76), субсчет «Расчеты с покупателем» Кредит 91
— отражен доход от переуступки прав требования;
Дебет 91 Кредит 58 (76), субсчет «Права участника долевого строительства»
— списана стоимость прав требования;
Дебет 91 Кредит 68
— начислен НДС.

Налогообложение

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются, в частности, операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.
Что касается инвестиционного взноса, то в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ при его перечислении (либо при финансировании строительства иным способом) объекта обложения НДС не возникает. Поэтому до переуступки прав требования по договору организация не должна исчислять и уплачивать НДС.
В целях налогообложения операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по договору участия в долевом строительстве, следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 28.02.2013 N 03-07-11/5926, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 06.07.2011 N 16-15/065628@, постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Таким образом, операции по уступке (переуступке) прав требования по договору участия в долевом строительстве являются самостоятельным объектом обложения НДС (смотрите также письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, постановление ФАС Уральского округа от 25.09.2012 N Ф09-7710/12 по делу N А50-24814/2011). При этом в отношении указанных операций положения пп. 1 п. 2 ст. 146, ст. 149, пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не применяются (письмо Минфина России от 01.02.2012 N 03-07-11/26, дополнительно смотрите постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2008 N 08АП-3342/2008).
В соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
На основании этой же нормы исчисляется налоговая база при реализации имущественных прав на нежилые помещения (не гаражи и машино-места) (письмо ФНС России от 27.06.2014 N ГД-4-3/12291@, постановление Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 N 13640/09).
Обратите внимание, что расходы на приобретение имущественных прав для целей п. 3 ст. 155 НК РФ определяются как размер денежных средств, уплаченных застройщику участником долевого строительства для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. В связи с этим, по мнению специалистов финансового ведомства, при определении налоговой базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, проценты по кредиту, уплачиваемые участником долевого строительства банку или иной кредитной организации, в составе расходов на приобретение имущественных прав для целей применения данного пункта 3 учитывать не следует (письмо Минфина России от 04.06.2015 N 03-07-14/32284).
Сумма НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118, предусмотренной п. 4 ст. 164 НК РФ, на день уступки прав требования, то есть на дату государственной регистрации договора уступки права требования, возникшего из договора участия в долевом строительстве (п. 8 ст. 167 НК РФ, смотрите также постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14178/11).

Налог на прибыль

В соответствии с п. 1 ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается полученная налогоплательщиком прибыль, определяемая для российских организаций, не являющихся участниками консолидированной группы налогоплательщиков, как полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.
Очевидно, что при уплате инвестиционного взноса какого-либо дохода — экономической выгоды (п. 1 ст. 41 НК РФ) — организация-инвестор не получает. В составе расходов инвестиционные платежи не учитываются на основании п.п. 14, 17 ст. 270 НК РФ.
В данном случае согласно п. 1 ст. 249 НК РФ у инвестора, а в последующем участника долевого строительства, облагаемый налогом на прибыль доход от реализации имущественных прав возникнет только при уступке прав требования по договору долевого участия (смотрите, например, письма Минфина России от 22.07.2016 N 03-11-11/43086, от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, от 12.05.2008 N 03-11-04/2/83).
Выручка от реализации имущественных прав определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за уступаемые имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме (п. 2 ст. 249 НК РФ). При определении доходов из них исключаются суммы НДС, предъявленные налогоплательщиком приобретателю имущественных прав (п. 1 ст. 248 НК РФ).
Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В данном случае расходом на приобретение имущественного права будет часть ранее уплаченного инвестиционного взноса, приходящаяся на уступаемое право требования (в части каждого помещения, право на которое переуступается). На момент реализации имущественного права эта часть инвестиционного взноса перестает быть целевым взносом или авансом (письмо УФНС России по г. Москве от 20.03.2006 N 19-11/21523).
Таким образом, в случае уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@).
Если цена приобретения имущественного права с учетом связанных с его реализацией расходов окажется выше цены, по которой данное право реализуется, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

Рекомендуем ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве;
— Энциклопедия решений. Определение налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав;
— Энциклопедия решений. Доходы от реализации имущественных прав в целях налогообложения прибыли;
— Энциклопедия решений. Расходы при реализации имущественных прав (в целях налогообложения прибыли).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

15 марта 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Отличия долевого участия от инвестирования

Первый Столичный юридический Центр

Телефоны: + 7 (985 ) 763 90 66; + 7 (495 ) 776 13 39

Отличия долевого участия от инвестирования

Актуальным остается вопрос о соотношении договора, заключаемого сторонами в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности ( инвестиционного договора), и договора участия в долевом строительстве.

Инвестиционный договор — сложный по своей юридической природе, который определяет взаимоотношения собственников или титульных владельцев средств, вкладываемых в объекты предпринимательской деятельности, их взаимодействие в процессе реализации инвестиционного проекта, в пользовании им или эксплуатации объекта, в распределении доходов от деятельности или эксплуатации объекта, а также устанавливает право собственности на объект.

Согласно Закону об участии в долевом строительстве « по договору участия в долевом строительстве ( далее — договор) одна сторона ( застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и ( или) с привлечением других лиц построить ( создать) многоквартирный дом и ( или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона ( участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и ( или) иного объекта недвижимости».

Чем же отличается договор участия в долевом строительстве от инвестиционного договора?

Во-первых, если по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства имеет право в качестве платы за получение в собственность объекта долевого строительства передавать застройщику только денежные средства, то инвестор по инвестиционному договору передает заказчику и иное имущество, в том числе и имущественные права.

Во-вторых, если инвестиционный договор заключается в простой письменной форме, то согласно п. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В-третьих, согласно п. 3 ст. 7 Закона об инвестиционной деятельности незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором ( заказчиком) выполненных работ и услуг. При этом следует отметить, что в судебной практике неоднозначно решается вопрос о том, что понимается в данном случае под « незавершенным объектом инвестиционной деятельности» и какие именно участники ( в частности, относятся ли к ним так называемые соинвесторы) имеют на него право долевой собственности.

Что касается иных отличий инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, то, безусловно, иные характерные признаки договора участия в долевом строительстве, включая выполнение застройщиком предварительных обязанностей в целях получения права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, также имеют свое значение при разграничении инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, учитывая рассмотренные выше характеристики инвестиционного договора и договора участия в долевом строительстве, можно сделать вывод о том, что инвестиционные договоры и договоры участия в долевом строительстве, заключаемые застройщиком с юридическими и физическими лицами в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, являются двумя самостоятельными типами гражданско-правового договора.

Авторы статьи: юрист Мозжуина Зоя Викторовна и

адвокат Олег Сухов, ведущий юрист компании « Первый Столичный Юридический Центр»

При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны.

По вопросам сопровождения сделок с покупкой квартиры в новостройке, признание права собственности, взыскании денежных средств с застройщика и другим вопросам рекомендуем записаться на прием к адвокатам по телефонам:

+ 7 (985 ) 763 90 66;

+ 7 (495 ) 776 13 39,

+ 7 (985 ) 776 13 39 или по e-mail: 6494149@bk.ru

Запись к адвокату на прием осуществляется по указанным выше телефонам. Внимание! Консультация платная.

Договор участия в долевом строительстве, Договор долевого участия, Застройщик, Инвестиционный договор, Право собственности, признание права собственности, Участник долевого строительства

Долевое инвестирование в недвижимость – ликвидный и долгосрочный проект

Большинство людей, которые хотели бы участвовать в инвестиционном проекте, ищут варианты, которые будут иметь низкую степень риска и довольно высокую прибыль. Этим требованиям вполне отвечает долевое инвестирование в недвижимость. Безусловно, и это направление имеет свои негативные стороны и нюансы, которые необходимо учитывать еще на этапе принятия решения о вложении денег.

Но если серьезно подойти к подготовительному этапу, можно гарантировать себе снижение рисков и высокий размер прибыли.

Ликвидность инвестиций в долевое строительство

Недвижимость всегда считалась довольно выгодным инвестиционным решением. Но необходимо понимать разницу между вторичным и первичным рынком жилья. Наибольшую прибыль можно получить, участвуя в долевом инвестировании строящихся многоквартирных домов или коттеджных поселков. В то время, как вторичный рынок зачастую показывает тенденцию к падению цен. В этом случае инвестиции могут оказаться абсолютно неликвидным.

Что касается инвестиций в новостройки, то тут есть гораздо более высокие шансы получить высокий доход. Если для покупки недвижимости на вторичном рынке нужна довольно крупная сумма денег, то при инвестировании в строительство домов, речь идет о вполне доступных объемах денежных средств. Причем, чем раньше включиться в инвестиционный процесс, тем ниже будет стартовое вложение, и тем интереснее результат для инвестора.

И все же, решив вложить деньги в долевое строительство, необходимо понимать, что идеальной модели на практике не существует, и рисковая составляющая все равно присутствует. Дело не тех негативных историях, которые рассказывают окружающие, а в том, что каждый проект зависит от множества факторов, которые необходимо учитывать сразу.

Правильный выбор объекта инвестирования

После того, как вкладчик определился с направлением инвестирования (инвестиции в долевое строительство), необходимо выбрать определенный объект. Именно на этом этапе и есть возможность обеспечить себе гарантии снижения риска. Для этого необходимо учитывать следующие нюансы:

1. Первым делом выбирается дом, в котором квартиры отвечают всем запросам инвестора. Это может быть, как элитная новостройка, так и проект эконом-класса. Оба эти варианта при перепродаже имеют свои достоинства и недостатки.
2. Далее очень важно ознакомиться с условиями договора о вступлении в долевое участие:

  • общая стоимость жилья;
  • размер первоначального взноса;
  • график финансирования;
  • наличие полного пакета разрешительной документации у застройщика;
  • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • условия и сроки получения правоустанавливающих документов на будущую жилплощадь вкладчиками.

3. В обязательном порядке необходимо ознакомится с условиями страхования рисков.
4. Немаловажным фактором является и интерес к этому объекту у других вкладчиков, в случае его отсутствия на этапе ввода в эксплуатацию могут возникнуть проблемы, а соответственно и сроки окупаемости инвестиций будут нарушены.

Инвестиции в долевое строительство только тогда будут успешными, когда вкладчик учтет все вышеперечисленные факторы, а также очень скрупулезно изучит все «подводные камни» процесса. К рисковым точкам можно отнести такие ситуации:

  • застройщик нарушает сроки сдачи объекта;
  • в процессе строительства меняется окончательная стоимость инвестируемой недвижимости;
  • меняется планировка или другие технические параметры;
  • изменение правового статуса у застройщика, влекущее за собой невозможность передачи объекта дольщику.

По мнению всех экспертов инвестиционного рынка, договор долевого инвестирования строительства наилучшим образом защищает интересы инвестора. Исходя из этого, стоит рассматривать варианты, где застройщик подписывает с дольщиком именно такой договор.

Правовой аспект долевого участия в строительстве

Надо отметить, что законодательная база РФ на сегодняшний день обеспечивает достаточно высокий уровень защиты прав инвестора в долевом строительстве. Определение долевого инвестирования в новостройки заключается в том, что при заключении договора о долевом участии, застройщик обязан предоставить дольщику объект недвижимости, построенный по согласованному проекту, в установленные срок и за определенную стоимость, в то время как инвестор обязан оплатить этот объект в соответствии с условиями заключаемого договора. При этом показатели риска закономерно выше у инвестора.

Все споры между сторонами решаются исключительно в правовом поле, путем переговоров, но в случае неразрешимых противоречий переносятся в судебные инстанции. Как правило, долевое участие заканчивается успешно для сторон, но юридическая практика на сегодняшний день имеет достаточно прецедентов с недобросовестными застройщиками.

Тем не менее, при должной подготовке данный вид инвестирования остается одним из наиболее ликвидных. Вкладчик получает высоколиквидный объект за доступную цену. Этот вид вложений доступен для тех людей, у которых нет достаточной суммы для покупки жилья на вторичном рынке, ипотечный кредит по каким-либо причинам получить они не могут. Также такие инвестиции дают очень хорошие результаты при перепродаже объекта. Интерес к новостройкам среди покупателей не падает, а участвовать в долевом инвестировании многие опасаются. Поэтому можно с уверенностью утверждать, что вложив деньги в хорошо проверенный объект, можно получить весьма высокий доход.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве.

Данные понятия отличаются по ряду признаков:

  • согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
  • законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
  • в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов). При долевом участии такие ситуации исключены;
  • обеспечение обязательств в отношениях долевого участия является необходимо, а в случае с инвестиционным договором, такое обеспечение может отсутствовать.

Для граждан, которые вкладывают свои средства в строящееся жилье для собственных (личных) нужд, более выгодно заключать договор долевого участия. В этом случае их шансы на получение долгожданной квартиры гораздо выше, чем у инвестора, а законодательство направлено на защиту интересов участников.

Договор инвестирования в строительство

Инвестиционный договор представляет собой соглашение, которое заключается между двумя и более сторонами на возведение объектов недвижимости. При такой сделке необходимо привлечение соответствующих средств (деньги, ценные бумаги, любое имущество и имущественные права и т.п.).

Инвестирование ориентировано более на коммерческую деятельность, так как предполагает получение не только прибыли и доходов от строительства, но и разделение убытков и расходов, понесенных в процессе.

Стороны и предмет договора

Инвестиционные договора регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Сторонами такой сделки выступают:

  • инвесторы — граждане или организации, которые осуществляют вложение капиталов с целью получения прибыли;
  • заказчик — гражданин или организация, заинтересованные в возведении объектов недвижимости;
  • застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее строительство, реконструкцию, выполнение инженерных изысканий и иные работы на принадлежащем ему земельном участке, а также подготовку проектной документации для строительства объекта.

Следует учитывать, что застройщик в то же время может являться заказчиком объекта инвестиционного строительства.

  • подрядчик — физическое или юридическое лицо, которое выполняет строительные и иные работы в рамках инвестиционного проекта.

Объектом инвестирования являются:

  • строительство или реконструкция объекта за счет привлеченных средств;
  • различные виды имущества, включая жилые или нежилые сооружения (здания).

Его следует рассматривать с точки зрения сторон договора:

  • со стороны инвестора — вложение в строительство денежных средств или иных активов, предусмотренных в договоре (инвестирование);
  • со стороны заказчика — непосредственно строительство объекта и передача его инвестору после ввода в эксплуатацию.

Преимущества и недостатки договора

Существенным и главным преимуществом договора является разница в стоимости недвижимости. Так, стоимость уже готового жилья будет намного выше (на 15-30% и более), поскольку зависит от ряда факторов (строительные работы и материалы, местоположение объекта, состояние рынка недвижимости на момент совершения покупки). При этом вложения на начальном этапе строительства, гораздо меньше.

Профессионалами в инвестиционном бизнесе выделен ряд преимуществ, которые способствуют строительной деятельности, в также приносят хорошие доходы. Таковыми являются:

  • высокая рентабельность инвестированных средств. Как правило, высокий процент прибыли обеспечивается даже при продаже готового объекта по заниженной стоимости;
  • гарантия возврата вложения (за исключением случаев форс-мажоров, не зависящих от воли сторон);
  • надежность инвестирования капиталов;
  • широкий спектр предложения для диверсификации (разделение инвестиционных средств на части с последующим вложением в отрасли различного вида).

Проблемы возникают и со сроками строительства, что ведет к уменьшению доходности от инвестиций.

Высокая конкуренция между застройщиками, которая влечет снижение рыночной стоимости объекта, следовательно, и к уменьшению доходов инвесторов.

Договор долевого участия в строительстве

По договору долевого участия застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в срок, предусмотренный договором, и после ввода его в эксплуатацию передать жилое помещение участнику долевого строительства, а другая сторона (дольщик) обязуется уплатить цену договора и принять объект, введенный в эксплуатацию.

Указанный договор заключается в письменной форме и регистрируется в Росреестре. Только после регистрации документ имеет юридическую силу. В договоре необходимо отразить следующее (отсутствие таких условий влечет признание сделки незаключенной):

  • характеристики и описание передаваемого помещения, а также и его местоположение;
  • сроки передачи квартиры дольщику;
  • стоимость недвижимости, а также порядок и способы оплаты;
  • гарантийные сроки.

Права и интересы участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Стороны и предмет договора

Первостепенно договором долевого участия в строительстве должны быть отражены стороны, заключающие договор, а также его предмет.

Сделка заключается между:

  • дольщиком — лицом, которое вносит денежные средства с целью приобретения квартиры после завершения всех работ;
  • застройщиком — юридическим лицом (организацией), который привлекает денежные средства граждан для осуществления строительства многоквартирного жилья.

По правилу, документы подписывает руководитель фирмы-застройщика от имени организации, однако право подписи документов может быть предоставлено иному сотруднику строительной компании.

Предмет договора должен быть конкретизирован. Необходимо подробно прописать характеристика помещения (площади квартиры и каждого помещения в ней, в т.ч. санитарных узлов, кладовых, встроенных проемов для шкафов, а также балконов и террас). Данные размеры должны быть просчитаны и отражены в договоре с учетом возможности уменьшения коэффициента при завершении строительства.

Помимо характеристик квартиры, необходимо подробное описание каждого помещения в ней и ее атрибутов (оконные проемы, входные и балконные двери, и многое другое). Если жилое помещение будет передано с отделочными работами (с покрытием пола паркетом или натяжными потолками, обоями) в договоре это также прописываются, путем подробного перечисления, указания размеров, характеристик.

Преимущества и недостатки договора

Долевое участие в строительстве связано с определенными рисками, которые зачастую вызваны действиями недобросовестных застройщиков. Судебные процессы по спорам между сторонами сделки нередки. Однако, несмотря на это, количество желающих получить жилую площадь в строящемся доме с каждым годом только увеличивается в связи с тем, что готовое жилье нередко является дорогостоящим и недоступным для большинства граждан.

Привлекает же участников долевого строительства такое жилье не только из-за низкой стоимости. Существует ряд преимуществ такого участия:

  • беспроцентная рассрочка платежей (взносов);
  • получение нового (первичного) жилья;
  • широкий выбор (право выбора этажности, расположения квартиры и пр.);
  • возможность планировки собственной квартиры (некоторые застройщики согласовывают планировку с будущими владельцами);
  • гарантия прав на помещение (т.к. договор регистрируется в Росреестре).

Каждый дольщик может усмотреть в таком строительстве и другие плюсы, в зависимости от его интересов и потребностей. Однако помимо положительных моментов, долевое участие имеет множество отрицательных качеств, основными из которых являются:

  • сроки получения квартиры (строительство может осуществляться годами, а также застройщик может нарушать договорные сроки сдачи объекта);
  • некачественное выполнение работ, нарушение норм и пр.;
  • финансовые риски дольщика при банкротстве организации-застройщика.

В случае нарушения имущественных интересов, пострадавший участник имеет право на обращение в правоохранительные органы или судебные инстанции за защитой и восстановлением нарушенных прав.

Участники долевого строительства обратились в суд с иском к Организации-застройщику. Требования истцов заключаются в уменьшении стоимости передаваемого жилья в связи с некачественным выполнением инженерно-технических работ, а также значительного уменьшения площади помещений.

Суд, изучив материалы дела, установил следующее:

  • застройщик действительно нарушил условия договора долевого участия и передал гражданам помещения, площадь которых существенно отличается от той, которая установлена в договоре;
  • помимо этого, договором предусмотрено уменьшение стоимости (перерасчет) жилья в соответствии с фактической, после проведения инвентаризации.

Учитывая все обстоятельства, суд удовлетворил требования дольщиков и обязал застройщика вернуть разницу в стоимости жилья в пользу участников долевого строительства.

Инвестирование и долевое участие различаются по своей природе. Нормы закона оберегают дольщика, обязывая застройщика страховать проекты. А вот инвестор несет больше рисков, т.к. такие проекты могут повлечь как дополнительное финансирование, так и потерю доходов и вложенных капиталов.

При этом и участие в долевом строительстве предполагает не только получение желанных результатов (экономически выгодной стоимости жилья) но и неприятных последствий (риск финансовых потерь, времени, судебных споров).

Поэтому при выборе организации-застройщика следует учитывать все моменты начиная от проверки всей документации на строительство, и заканчивая описанием каждого пункта договора.

Согласно инвестиционному законодательству, преимущество на доход или объект (квартиру) имеет инвестор, который самым первым заключил договор и внес капитал.

Для покупки квартиры на семейные нужды, Вам лучше стать участником долевого строительства, а не инвестором. Право на получение жилья в этом случае будет гарантировано.

Инвестирование или долевое участие

Вопрос:

В чем сходство и отличия договоров инвестирования и долевого участия? Каковы основные обязательства сторон по этим договорам?

Ответ:

Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько лиц — юридических или физических — то организовать договорные отношения по строительству апарт-отеля между ними возможно через заключение либо инвестиционного договора (договора о совместной деятельности) либо договора долевого участия в строительстве.

Договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости..» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

По такому договору застройщик обязуется в оговоренный договором срок построить объект недвижимости и передать его дольщику, а участник долевого строительства обязуется оплатить цену договора и принять построенный объект согласно договору.

Договор с застройщиком заключает каждый дольщик, желающий получить в собственность недвижимость. Никакой деятельности по договору долевого строительства дольщик не ведет.

В результате дольщик получает в собственность обусловленный договором объект — жилое или нежилое помещение.

Особенности заключения и исполнения инвестиционного договора регулируются ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. №39-ФЗ.

Инвестиционный договор, или договор о совместной деятельности, по сути своей является договором простого товарищества (глава 55 Гражданского кодекса РФ)

В соответствии с договором об инвестиционной деятельности инвесторы (товарищи) объединяют свои вклады и осуществляют практические действия, согласно условиям договора, для получения прибыли или достижения иного полезного эффекта — достижения того результата, ради которого заключался договор. В нашем случае это завершенный строительством объект недвижимости.

Инвесторы имеют равные права на осуществление инвестиционной деятельности, на владение, пользование и распоряжение объектами и результатами капитальных вложений и др. (ст. 6 Закона).

Отношения между инвесторами регулируются заключенным между ними договором. Реализацию строительства объекта осуществляет уполномоченный инвесторами заказчик, при этом заказчиком может быть привлеченное лицо (физическое или юридическое), либо кто-то из инвесторов.

Договором определяются размеры вкладов, порядок и сроки их внесения, права и обязанности инвесторов, порядок ведения общих дел инвесторов (товарищей) и прочие условия совместной деятельности.

Правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций (если иное не предусмотрено договором — ст. 1043 ГК РФ).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между её участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Выбор той или иной формы договора зависит от целей, задач и предпочтенийинвесторов.

Основные отличительные особенности договоров инвестирования и долевого участия: