Гражданско правовая характеристика договора купли продажи недвижимости

Договор купли-продажи. Понятие, основные элементы и значение

Главная > Курсовая работа >Государство и право

Договор купли-продажи. Понятие,

основные элементы и значение

Выполнил студент гр._________

Дата защиты «____» ________2009г.

1.1. Понятие договора купли-продажи, его характеристика….……………..5

1.2. Права и обязанности продавца………………. …….….…. …..…..…..8

1.3. Права и обязанности покупателя………………………………..………11

2. Элементы договора купли продажи и их значение………………………18

Библиографический список ………………………………………………….30

Тема выбранной курсовой работы звучит как «Договор купли-продажи. Понятие, основные элементы и значение». Автор полагает, что в наименование работы вкладывается следующее понятие: при изучении данной проблемы в курсовой работе необходимо рассмотреть такие аспекты гражданского права, как непосредственно договор купли-продажи, его понятие, а также раскрыть понятие элементов договора купли-продажи, их значение в гражданском праве.

Актуальность темы данной курсовой работы состоит в том, что купля-продажа, оформленная в договор, наиболее часто встречающийся вид соглашения между участниками гражданских правоотношений, особенно в сфере предпринимательской деятельности. Договор купли-продажи является одним из основных видов обязательств по передаче имущества в собственность или в иное вещное право.

В силу этого, знание тех проблем, которые зачастую встречаются при исполнении сторонами договора своих обязательств, является важной задачей при изучении вопроса о договоре купли-продажи.

Практическая значимость курсовой работы заключается в познании основ правоотношений сторон договора: граждан, коммерческих организаций и предпринимателей при заключении сделки купли-продажи.

Курсовая работа направлена на изучение гражданско-правовых отношений по поводу изучения соглашения сторон при купле-продаже. Это является объектом исследования. Кроме того, в курсовой работе автором исследуются и элементы, присущие для данной категории договоров, так называемые существенные условия, согласование которых сторонами обязательно для возникновения обязательств друг перед другом.

Предметом курсовой работы является изучение непосредственно самого договора купли-продажи и его элементов, а также точки зрения современного гражданского права на данную проблему.

Целью данной работы является характеристика правовой природы договора купли-продажи, определение его значения в гражданском обороте, а также изучение элементов договора купли-продажи. При подготовке работы автором использовались гражданское законодательство, различные нормативно-правовые акты, учебники и учебные пособия.

Задачи, поставленные перед автором для осуществления вышеуказанных целей являются: познание и изучение понятия договора купли-продажи в гражданском праве,

Не смотря на то, что тема договора купли-продажи весьма обширна, при поставленной наименовании курсовой работы, автор посчитал, что для полного раскрытия темы, достаточно разбить основную часть на две главы, первую из которых разбить еще на три параграфа.

В первом параграфе автором раскрывается непосредственно понятие договора купли-продажи, дает характеристику отличительных признаков договора, кроме того указывается на гражданское законодательство, которое регулирует данный институт права.

Второй параграф раскрывает содержание прав и обязанностей, которыми в силу закона и договора наделен продавец при исполнении им своих обязанностей, а также последствия неисполнения принятых на себя по договору купли-продажи обязательств. Третий параграф соответственно раскрывает вышеуказанные моменты для покупателя.

Вторая глава раскрывает понятие элементов договора купли-продажи и их значение в гражданско-правовых отношениях.

1.1. Понятие договора купли-продажи

Договором купли-продажи называется договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), которая обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (ст. 454 ГК РФ).

Купля-продажа — один из важнейших институтов гражданского права. Известная нам история правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В процессе многовекового развития правовых систем происходил своеобразный естественный отбор норм о купле-продаже. Случайные, неудачные положения со временем отсеивались, уступая место более обоснованным и качественным, повышался уровень юридической техники. Правовые нормы, первоначально регулировавшие только куплю-продажу, постепенно приобрели характер общих, исходных положений для других гражданско-правовых сделок. Благодаря этому институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В свою очередь, общие положения договорного права почти целиком распространили свое действие на отношения по купле-продаже 1 .

Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 ГК 2 . Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание традиционных положений и новых норм, отсутствовавших в прежнем ГК. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах. Наряду с ГК значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи 3 , другие распространяются лишь на ее отдельные виды 4 .

Договор купли-продажи является консенсуальным. Передача товара покупателю представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора купли-продажи со стороны продавца. Если момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей товара, то он исполняется в момент заключения.

Договор купли-продажи является возмездным и двусторонним. Он является договором синаллагматическим, поскольку исполнение обязательств покупателем по оплате товара обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче товара покупателю (п. 1 ст. 328 ГК). Иными словами, покупатель не должен исполнять свои обязанности по оплате товара до исполнения продавцом своих обязанностей по передаче ему товара. Если же договор купли-продажи заключен с условием о предварительной оплате товара покупателем, субъектом встречного исполнения становится продавец, который может не производить исполнение обязанностей по передаче товара до получения от покупателя обусловленной суммы предоплаты.

Товаром по договору купли-продажи признаются любые вещи, как движимые, так и недвижимые, индивидуально-определенные либо определяемые родовыми признаками. Общие положения о купле-продаже товаров применяются и к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. В этом смысле необходимо признать, что всякая возмездная уступка имущественных прав (цессия) является продажей этих прав, а правила, регулирующие переход прав кредитора, и в частности уступку требования (ст. 382 — 390 ГК), подлежат приоритетному (по отношению к общим положениям о купле-продаже товаров) применению. Договор может быть заключен на куплю-продажу будущих товаров, т.е. тех товаров, которые будут созданы или приобретены продавцом.

Цель договора купли-продажи состоит в перенесении права собственности на вещь, служащую товаром, на покупателя. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В тех случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК).

Если покупатель (юридическое лицо) не относится к числу субъектов, обладающих правом собственности на закрепленное за ним имущество (к примеру, унитарные государственные или муниципальные предприятия, учреждения), передача продавцом имущества (а в соответствующих случаях — государственная регистрация) служит основанием для возникновения у покупателя ограниченного вещного права.

По общему правилу отчуждение собственником имущества другим лицам влечет прекращение права собственности последнего (п. 1 ст. 235 ГК). Применительно к купле-продаже право собственности продавца прекращается с момента передачи вещи, служащей товаром, покупателю (в соответствующих случаях — с момента регистрации права собственности покупателя). Если продавец, не являясь собственником товара, отчуждает его на основании предоставленных ему полномочий по распоряжению товаром, передача товара покупателю (государственная регистрация) служит основанием прекращения права собственности у лица, являющегося собственником товара, а также полномочий продавца по распоряжению товаром. Исключение составляют случаи, когда стороны заключают договор с условием о сохранении права собственности на переданный покупателю товар за продавцом до оплаты товара либо наступления иных определенных обстоятельств. В подобной ситуации продавец, оставаясь собственником товара, при неоплате покупателем товара в установленный срок или ненаступлении иных предусмотренных договором обстоятельств, при которых право собственности переходит к покупателю, вправе потребовать от покупателя возвратить переданный ему товар (ст. 491 ГК).

Таким образом, основными отличительными признаками обязательства из договора купли-продажи являются: возмездность, бесповоротная смена собственника имущества (иного правообладателя) и обусловленная этим уплата покупной цены в виде денежной суммы 5 .

1.Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

1.1 Недвижимость как особый объект правового регулированиян

Прежде чем приступить к рассмотрению специфики гражданско-правовой характеристике необходимо четко понимать, что включает в себя в содержательном аспекте недвижимость. Как таковое, определение недвижимости дается в пункте № 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту будет использовано сокращение ГК РФ), которое является наиболее общим. Само по себе это определение развернутое и объемное. В силу характерных естественных свойств недвижимости указанное определение является достаточно универсальным.

Также, важно отметить следующие основные признаки недвижимости:

1. Недвижимость или недвижимое имущество представляет собой некую вещь, то есть некий предмет материального мира. Данный предмет предназначен для удовлетворения определенных потребностей, а также способный пребывать в собственности человека.[36, c. 384]

2. Необходимо отметить, что к недвижимому имуществу относятся все объекты, которые непосредственно связаны с землей.

3. Важно отметить, что перемещение недвижимого имущественного объекта предполагает возможность причинения ущерба определенной степени тяжести в отношении недвижимого имущества.

В указанном выше пункте ГК РФ (в абзаце 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ) представлено перечисление основных видов и типов недвижимости:

земельные участки, участки недр,

здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,

иное имущество, отвечающее определенным вышеуказанным признакам.[50, c. 33-34]

Характеристика выше представленных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости. [39, c. 60]

Гражданский Кодекс различает два основных вида недвижимых вещей:

вещи, являющиеся недвижимыми по их природе,

вещи, являющиеся фактически движимыми, однако в силу их высокой значимости приравненные к недвижимым вещам с точки зрения нормативно-правового регулирования.

Изучение гражданско-правовой природы института недвижимости в современном российском праве предполагает также рассмотрение некоторых правовых проблем и трудностей, непосредственно связанных с указанным институтом.

Как уже было указано выше, сами по себе истоки гражданско-правового регулирования недвижимости как достаточно самостоятельного объекта гражданско-правовых отношений закреплены в части первой ГК РФ. В дальнейшем, после введение в действие указанного выше нормативно-правового акта, законодателями были предприняты попытки внесения изменений и дополнений посредством принятия актов, целью внедрения которых явилась преодоление и регламентация основных существующих пробелов. Однако, вплоть до сегодняшнего дня существуют по-прежнему непродуманные юридические конструкции, возникшие вследствие некорректного наложения и взаимодействия подчас взаимоисключающих правовых норм.

Как уже было отмечено, недвижимые объекты могут быть отнесены к данной категории как согласно природным, так и правовым основам. Что касается отнесения того или иного объекта к недвижимому имуществу в силу закона, то данный аспект не вызывает нареканий у большинства современных изыскателей в силу обусловленности историческими примерами.[36, c. 384]

С институтом недвижимого имущества связана процедура регистрации данного имущества. Необходимо отметить, что сама по себе процедура регистрации недвижимости в государственный кадастровый реестр для граждан Российской Федерации является обязательной на сегодняшний день [45, c. 1]

Для многих теоретиков и практиков вопрос о целесообразности обязательности регистрации недвижимого имущества является основополагающим.

Рассмотрение данного вопроса предполагает необходимость обратить внимание на несколько аспектов. С одной стороны, любой владелец недвижимого имущества должен в полной мере осознавать ответственность, которая возникает в случае приобретения прав на недвижимое имущество. Повышение уровня ответственности предполагает приближение к достижению европейских стандартов в отношении гражданско-правового института недвижимого имущества.

Однако, с другой стороны, необходимо отметить, что повышение ответственности владельцев недвижимого имущества должно сопровождаться также и повышением уровня качества мер по выявлению и пресечению действий, нарушающих установленные правовые нормы. Причем в настоящее время систему данных норм не привели в соответствующий целесообразный и действенный вид. На данный момент предполагается, что в достаточно скором времени практически все физические и юридические лица сами осуществят кадастровый учёт без установлений определенного уровня ответственности.[50,c. 33-34]

Кроме перечисленных выше вопросов, некоторые юристы отмечают трудности, связанные с классификацией недвижимого имущества. Согласно Гражданскому Кодексу, объекты, являющиеся недвижимыми по природным основаниям, подразделяются на две основные категории:

а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками,

б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Несмотря на первоначальную простоту и целостность классификации, необходимо отметить тот момент, что при разработке первой введенной в действие редакции указанного нормативно-правового акта классификация объектов, являющихся недвижимыми согласно их природе, на вышеперечисленные две основные категории не было проведено законодателем с достаточной рациональностью, а также последовательностью.

Среди перечня объектов недвижимого имущества самое большое сомнение как практиков, так и теоретиков вызывали такие объекты, как:

обособленные водные объекты.

Сомнения связаны с несколькими аспектами. С точки зрения возможности либо же невозможности передвижения или транспортировки они находятся в равном положении. Кроме того, согласно современным нормативно-правовым актам, в том числе и ГК РФ, что недвижимыми объектами являются не сами леса, многолетние насаждения и воды, а только те земельные участки, на которых они размещены. При этом перечисление вышеуказанных объектов в качестве независимых объектов недвижимого имущества обусловило возникновение в правоприменительной практике основательные вопросы. Это также еще больше обострялось распространением порядка государственной регистрации на указанные объекты. Данное распространение предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».[5, c. 1]

Таким образом, можно отметить следующие моменты. Предыдущая и современная практика применения нормативно-правовых актов о недвижимости позволило выявить тот факт, что не все объекты отвечают как критериям недвижимости, так и интересам гражданского оборота.

Важно отметить факт постоянного внесения изменений в перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу. Данные изменения вносились не систематически, согласно необходимости, путем целесообразной трансформации существующих норм и адаптации, но чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов.

Подводя итоги данному параграфу, необходимо отметить несколько основополагающих моментов. К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. Таким образом, недвижимое имущество представляет собой конкретные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Важно принять во внимание тот момент, что правовое значение выделения объектов недвижимого имущества из общей совокупности вещей соединяется с введением для указанного феномена специального правового режима. Само по себе определение «недвижимое имущество» говорит не столько о конкретной вещи или конкретном объекте, сколько о непосредственно правилах, которые были сформулированы для ее гражданского оборота.

Общая характеристика договора купли-продажи

Рубрика: Государство и право

Дата публикации: 15.02.2017 2017-02-15

Статья просмотрена: 1151 раз

Библиографическое описание:

Килабов М. М. Общая характеристика договора купли-продажи // Молодой ученый. — 2017. — №7. — С. 352-355. — URL https://moluch.ru/archive/141/39606/ (дата обращения: 26.11.2018).

В данной статье рассматривается общая характеристика договора купли-продажи. Купля-продажа – это важнейший договор в государствах, экономический тип которых является рыночным.

Ключевые слова: купля-продажа, гражданское право, сделки, форма договора, гарантийный срок, ассортимент товара

This article describes the general characteristics of the sales contract. Buying and selling is the most important contract in the States, which is a type of economic market.

Keywords: sale, civil law, the transaction, the form of the contract, the warranty period, the range of goods

Актуальность данного договора, обусловлена тем, что купля-продажа — является одним из основных институтов гражданского права. История данного вида договора насчитывает более 4 тысяч лет. Институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В настоящее время договор купли-продажи — самый распространённый договор гражданского оборота, т. к. купля-продажа — это наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Договоры купли-продажи начали заключать в незапамятные времена, когда появились деньги. На их основе осуществляется переход материальных благ «из рук в руки», т. е. в собственность, а оплата производится деньгами. Механизм купли-продажи составляет основу гражданского оборота.

Договор купли-продажи является одной из первых форм экономического общения, между людьми, после обмена. Договор купли-продажи, был известен с древнейших законов, начиная с Законов Хаммурапи. Свое значительное развитие договор-купли-продажи получил в Римском праве. Можно сказать, что фундамент положений договора купли-продажи, был разработан именно в эпоху Римского права, впоследствии чего, юристы последующего времени, возрождали и адаптировали его для своих правовых систем.

В соответствии с ГКРФ [1], статья 454, купля-продажа, это договор в котором, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи по своему виду является [2. c. 179]:

− синаллагматическим (взаимным) [3, с. 172].

Говоря о субъектах, данного договора, мы можем сказать, что ими являются продавец и покупатель. Продавец должен быть собственником имущества. Однако допускается что продается в будущем приобретет товар. Любое дееспособное лицо может быть покупателем.

Касательно формы сделок, то в отношении и формы сделок действуют общие правила о форме сделок.

Предметом купля-продажа является, определенное количество конкретного товара. Товар должен быть наименован.

Ассортимент товара, должен быть установлен сторонами договора.

Гарантийный срок товара, начинает свой счет после передачи товара покупателю. Срок приостанавливается на время когда покупатель лишён возможности пользоваться данным товаром.

Цена устанавливается сторонами договора. Если цена не установлена то она устанавливается в соответствии аналогичными ценами на товар, такого же рода.

Срок оплаты товара определяется сторонами договора, наступает непосредственно после передачи товара покупателю. Однако возможно и следующие виды сроков оплаты товара:

Продавец обязан передать товар, который определён договором, в том количестве которое указано. Покупатель обязан оплатить и принять товар, за исключением случаев когда товар не соответствует заявленным требованиям. В случаи, если покупателем или продавцом не исполнен договор, то они могут потребовать возмещение убытков.

Содержание договора — условия, на которых достигнуто соглашение сторон. По юридическому значению условия договора делятся на существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора — условия, которые должны быть обязательно согласованы сторонами. Договор считается не заключенным до тех пор, пока остается несогласованным хотя бы одно из его существенных условий. Ими являются:

− условия о предмете договора;

− условия, необходимые для данного вида договора;

− условия, названные существенными в законе;

− условия, названные существенными одной из сторон договора.

Обычные условия договора не нуждаются в согласовании сторон, т. к. предусмотрены законодательством и вступают в силу автоматически при заключении договора (например, о цене, о сроке исполнения обязательства и т. п.).

Случайные условия — это те условия, которые изменяют или дополняют обычные условия.

Существенным условием, договора купли-продажи является ее предмет. Предмет включает в себя лишь 2 категории:

Цена, в свою очередь является существенным условием лишь в разных видах, договора купли-продажи, таких как [3]:

 розничная и оптовая купля-продажа;

Ниже проиллюстрированы на рисунке 1, условия договора купли-продажи.

Рис. 1. Условия договора купли-продажи

Договор может считаться прекращенным в следующих случаях:

− Надлежащее исполнение договора обеими сторонами.

− Расторжение договора по соглашению сторон.

− Расторжение в одностороннем порядке по решению суда (при нарушении существенных условий другой стороной, в иных случаях предусмотренных договором, ГК или иными законами).

− Отказ от договора одной из сторон.

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015).
  2. Алексеев С. С. Гражданское право: учебник, 4-е изд., перераб. и доп. — Москва: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2015. – 440 с.
  3. Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / Отв. ред. Е. А. Суханов. — 2-е изд., стереотип. — М.: Статут, 2011.
  4. Википедия — свободная электронная — интернет энциклопедия, wikipedia.org/wiki/Договор_купли-продажи.

Договор куплипродажи, его виды и их общая характеристика

Предметом договора куплипродажи могут быть любые вещи, не изъятые из гражданского оборота, а

Отдельным видом куплипродажи можно выделить договор продажи товара через торговые автоматы, который является подвидом договора розничной куплипродажи.

Договор куплипродажи: виды, понятие и элементы

Сторонами договора куплипродажи являются покупатель и продавец. Договор куплипродажи является синаллагматический и консенсуальным. Цель договора купли-продажиявляется в перенесении права собственности покупателю.

Урегулирование отдельного вида договора розничной.

Ключевые слова: коммивояжер, товар, кабальные сделки, розничная купляпродажа, договор, покупатель, тяжелые обстоятельства, психологическое давление, использование товара, информация о товаре.

Предоставление информации о товаре по договору.

И если на сегодняшний день отдельного нормативно-правовой акта в отечественном законодательстве, который бы регламентировал деятельность именно интернет- магазинов нет, то как вид договора куплипродажи заключаемый дистанционно.

Существенное условие договора куплипродажи жилых.

Купить квартиру, продать квартиру, улучшить жилищные условия — в конечном итоге любая сделка влечет за собой заключение договора куплипродажи, т. е. подписание документа, порождающего для покупателя и продавца определенные юридические последствия.

Письменная форма договора куплипродажи жилого объекта.

Нормы, устанавливающие требования к форме гражданско-правового договора, располагаются в разных разделах (главах) Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), а также в многочисленных федеральных законах, регулирующих отдельные виды.

Договор розничной куплипродажи: вопросы применения судами.

Договор куплипродажи, его виды и их общая характеристика.

Договор куплипродажи: виды, понятие и элементы.

Урегулирование отдельного вида договора розничной куплипродажи с участием коммивояжера.

Условия предварительного договора | Статья в журнале.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях.

Предварительный договор куплипродажи объектов строящейся.

Договор куплипродажи объектов строящейся недвижимости получил наибольшее применение в гражданском обороте в последнее время. Потребность именно в договорной конструкции оформления гражданских правоотношений обусловлена тем.

Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости

Понятие и особенности договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу.

Данное положение предопределено отличительными особенностями недвижимости от остальных вещей, которыми, в частности, являются: прочная связь с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению недвижимости; многократное использование в процессе производства и в иных целях, а также сохранение их первоначального вида (формы) в течение длительного периода; наличие индивидуальных отличительных признаков; незаменяемость недвижимости.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотоспособностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, в том числе воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. По правилам о договоре продажи недвижимости должны отчуждаться и вновь построенные (созданные) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты после надлежащей государственной регистрации права собственности на них.

Вопросу регистрации сделок с морскими судами и прав на них посвящены ст. 33-51 Кодекса торгового мореплавания РФ от 30 апреля 1999г. Российская газета от 1-5 мая 1999. Регистрация воздушных судов, судов внутреннего плавания, космических объектов по причине отсутствия законодательных актов носит во многом учетно-технический характер и регламентируется ведомственными актами.

По правилам о договоре продажи недвижимости также осуществляется продажа незавершенного строительством объекта. Возможность совершения сделок по продаже незавершенных строительством объектов как недвижимого имущества признается и современной судебной практикой П. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» — Вестник ВАС РФ. 1998. № 10..

«Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор купли-продажи недвижимости (за исключением договора купли-продажи жилых помещений) считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия» Там же..

В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу этого право собственности на недвижимость появляется у покупателя на основе сложного юридического состава — заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности (или договора по жилью). Договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, он, как элемент сложного юридического состава, с момента заключения лишь юридически связывает продавца и покупателя. По своей природе «соглашение о продаже недвижимости является консенсуальным договором» Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. — М.: Проспект, 1999. С. 98.. Поэтому если стороны в договоре оговорят условие, что обязательства по передаче недвижимости и ее оплате должны быть исполнены сторонами до государственной регистрации перехода права собственности, то каждая из заинтересованных сторон может требовать их исполнения.

Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Данное положение означает, что заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца в дальнейшем распоряжаться проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор на отчуждение недвижимого имущества и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает принадлежавшее ему как собственнику правомочие распоряжения См. Кассо Л.А. Русское поземельное право. М., 1906. С. 57-58.. Поэтому «любая сделка, совершенная продавцом по поводу недвижимого имущества, переданного покупателю до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, должна признаваться недействительной, как совершенная неуправомоченным лицом» Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому гражданскому праву. Изд. 2-е. М., 1954. С. 100..

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту права собственности. Поэтому продавец недвижимости может заявлять виндикационный и негаторный иски.

Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится титульным владельцем. Но он, не приобретя титула собственности, не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом См. Гражданское право. В 2-х т. Т. 2 / Под ред. А. Сергеева и Ю. Толстого. — М.: Проспект, 1999. С. 100..

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство закреплено законодателем следующим образом. В п. 3 ст. 551 ГК указано, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Приведенные положения о соотношении договора продажи недвижимости и регистрации перехода права собственности касаются договоров купли-продажи нежилой недвижимости. Для договоров купли-продажи жилой недвижимости законом (п. 2 ст. 558 ГК) установлен иной порядок.

К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества.

Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК). Требуемые законом данные о продаваемой недвижимости содержатся в специальной документации См. подробный перечень в Приложении № 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 — СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963..

К числу обязательных документов, идентифицирующих отдельно стоящее здание (сооружение), относятся план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на которое обладает собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и указанием целевого назначения. Документами, идентифицирующими жилое недвижимое имущество, являются паспорта таких помещений, а также соответствующие справки, выданные бюро технической инвентаризации и содержащие инвентаризационные сведения и иные данные технического учета жилищного фонда. Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ст. 17,18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним//СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594., а также нормативно-правовыми актами о техническом учете недвижимости п. 8,9 Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 //СЗ РФ. 1997. № 42. Ст. 4787..

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально-определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним См. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. Гражданский кодекс: проблемы, теория, практика. М., 1998. С. 294.. В противном случае договор следует признать незаключенным вследствие отсутствия его предмета (п. 1 ст. 432 ГК). Если же на момент заключения договора недвижимая вещь уже не существует (сгорела, разрушена и т. п.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается (п. 1 ст. 235 ГК). Если под видом договора продажи недвижимости продается разрушенное здание (сооружение), то этот договор может прикрывать сделку по переуступке прав на земельный участок Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. — М.: Издательство «Статут», 1998. С. 337..

По справедливому утверждению Брагинского, «когда здания или сооружения зарегистрированы в государственном реестре в качестве объектов недвижимости, но продаются на снос, речь должна идти не о договоре продажи недвижимости, а о договоре продажи движимого имущества. Для совершения такого договора необходимо предварительно в установленном порядке получить разрешение на снос соответствующего недвижимого объекта. Вследствие этого предназначенное к сносу здание или сооружение приобретет правовой режим движимого имущества» Там же. С. 340..

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости имеет свою специфику и при необходимости продажи части недвижимого имущества. Дело в том, что все недвижимые вещи (здания, сооружения, земельные участки), за исключением многоквартирных жилых домов, являются неделимыми вещами. Вследствие этого при необходимости продажи части здания или сооружения речь должна идти о продаже доли в праве собственности на объект недвижимости, определенный по правилам ст. 554 ГК. В договоре продажи доли в праве собственности стороны могут оговорить, какая реальная часть недвижимого имущества будет находиться в пользовании покупателя. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимую вещь может вести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделении сособственникам конкретного помещения. При режиме раздельного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам долей участников общей собственности. При режиме обособленного пользования каждому сособственнику выделяется помещение, размер которого соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости См. Андреев С.Е. Сборник образцов гражданско-правовых документов. Комментарий. Учебно-практическое пособие. — М.: «Проспект», 1997. С. 44..

Необходимо учитывать, что нашему правопорядку известны так называемые встроенно-пристроенные нежилые помещения в жилом здании, которые регистрируются в государственном реестре в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Кроме того, до вступления в силу Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в качестве самостоятельных объектов недвижимости были зарегистрированы части приватизируемых зданий (сооружений) — отдельные этажи, подъезды. В указанных случаях, когда часть здания (сооружения) зарегистрирована в государственном реестре в качестве отдельного объекта недвижимости, сделки с такой частью следует признать законными как сделки с самостоятельным объектом недвижимости.

В отличие от договора купли-продажи движимого имущества договор продажи недвижимости должен содержать в себе согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. Оценочная деятельность объектов недвижимости — явление многофакторное и сложное. Поэтому на рынке недвижимости оценку недвижимого имущества осуществляют профессиональные оценщики Федеральный закон от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — СЗ РФ. 1998. № 31. Ст. 3813..

При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее. Однако данное правило диспозитивно. Кроме того, законом могут быть установлены иные правила о соотношении цены недвижимого имущества и цены передаваемой с недвижимостью соответствующей части участка земли и прав на нее.

Цена недвижимости в договоре продажи недвижимости может определяться сторонами различными способами. В соответствии с действующим законодательством в случаях, когда цена недвижимости установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости наряду с обязанностью принять купленную недвижимость является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата.

При продаже недвижимости в кредит она признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по оплате товара. Ипотека, возникшая на основании нормы п. 5 ст. 488 ГК, как право (вещное обременение) на недвижимое имущество должна регистрироваться на основании заявления собственника — покупателя недвижимого имущества или продавца, в пользу которого п. 5 ст. 488 ГК установлена ипотека, при условии наступления обстоятельств, указанных в п. 5 ст. 488 ГК.

При отсутствии в договоре условия о распределении расходов по государственной регистрации перехода права собственности эти расходы должны быть возложены на продавца, ибо на нем лежит обязанность передать предмет продажи в собственность покупателя. Возложение на продавца бремени расходов по регистрации можно рассматривать как следствие наличия у него обязанности обеспечить возникновение у покупателя права собственности на проданное имущество Иоффе О.С. Советское гражданское право (курс лекций). Отдельные виды обязательств. Л., 1961. С. 15..