Если долевая собственность как платить налог с продажи квартиры

Одна часть квартиры в собственности менее 3-х лет, а другая часть более 3-х лет

У клиентов юридических консультаций и риэлтерских агентств и так возникает много вопросов по поводу уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости, так еще и сложные случаи встречаются. Например, если разные части жилья находятся в собственности разный период времени.

Если же срок владения недвижимостью составляет менее трех лет, то придется уплатить налог по ставке 13% от налоговой базы (то есть суммы, за которую продали недвижимость). При этом можно снизить размер налоговой базы одним из двух способов:

  • уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов (то есть на сумму, которая была уплачена ранее при покупке квартиры),
  • применить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Получается такая поблажка всем налогоплательщикам от государства. Если квартира стоит, например, 2 600 000 рублей, то НДФЛ составляет 13% от 1 600 000.

Как быть, если части недвижимости приобретены в разное время?

Возможны две ситуации:

  • части квартиры с разным сроком владения находятся в собственности разных лиц
  • части квартиры с разным сроком владения находятся в собственности одного лица.

Эта разница имеет значение для налоговых последствий при продаже такой квартиры.

«Разные» части в собственности разных лиц

Пример. Имеется квартира. Два собственника – брат и сестра. Брат владеет своей ½ доли более трех лет, сестра получила свою долю от матери менее трех лет назад. Квартира будет продаваться за 2 400 000 рублей. Кто и сколько заплатит?

На долю каждого собственника придется по 1 200 000 рублей дохода. Брат под уплату НДФЛ не подпадает в любом случае. Сестра должна уплатить налог со своей доли. Но сколько? Как мы говорили, продавцу предоставляется налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей. То есть сестра заплатит налог с 200 000 рублей. Так? Не так. Налоговый кодекс предусмотрел эту ситуацию и установил что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (ст. 220, п. 2, подп. 3).

Значит, сестра может воспользоваться только половиной вычета, то есть суммой 500 000 рублей. Налог придется платить с суммы 700 000 рублей.

Иначе говоря, налоговый вычет рассчитывается не для собственника, а для объекта недвижимости. Если у квартиры 5 собственников, по 1/5 у каждого, то каждый из них может уменьшить налогооблагаемую базу на 200 000 рублей. Если 2 собственника по ¾ и ¼ – то на 750 000 и 250 000 тысяч соответственно.

Есть ли способы снизить сумму налога в этом случае?

Специалисты рекомендуют каждому из собственников продавать свою долю по отдельному договору вместо того, чтобы оформлять один договор купли-продажи всей квартиры. Основан этот совет на письме ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578@. Иногда даже предлагают оформлять эти отдельные договоры разными датами.

В нашем примере, если бы сестра продала свою долю как самостоятельный объект купли-продажи, то смогла бы использовать весь миллион рублей в качестве налогового вычета.

«Разные» части в собственности одного лица

Пример. Супруги владели квартирой в равных долях с 2007 года. После смерти жены в 2013 году ее доля перешла по наследству мужу. Получается, ½ квартиры находится в его собственности более 3 лет, а ½ – менее. Как и положено по закону, в 2013 году супруг получил новое свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру. Если мужчина продает квартиру в 2014 году, будет ли он уплачивать НДФЛ? Со всей квартиры или только половины?

На самом деле, по этому вопросу не было единого мнения даже у налоговых органов до тех пор, пока не вышли соответствующие разъяснения, а именно Письмо Минфина № 03-04-05/7-444 от 27.06.2011, а также Письмо ФНС России от 22.10.2012 №ЕД-4-3/17824@.

Эти письма ссылаются на ст. 235 ГК РФ («изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество») и ст. 131 ГК РФ («изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения»).

Применим эти мудреные формулировки к нашему примеру: раз часть жилья принадлежала мужу с 2008 года, то для исчисления налога будет считаться, что вся квартира принадлежала ему с этого времени, независимо от смены состава собственников и размеров их долей. Муж мог изначально владеть не половиной, а даже хоть 1/20 доли. И не важно, что в свидетельстве о праве собственности указана другая дата. Короче, налог ему платить вообще не нужно.

Другой пример. Супруги владеют по ½ доли в квартире, вот только доля мужа в собственности более 3 лет, а жена приобрела свою половину недавно (может, у свекрови выкупила). Теперь семья хочет продать квартиру. Как сделать так, чтобы жена не платила НДФЛ? А пусть подарит свою долю мужу. Тогда в глазах налоговых органов вся квартира принадлежит мужу более трех лет. Сделки дарения между близкими родственниками налогом не облагаются. Надо только сопоставить сумму затрат на оформление сделки дарения с суммой сэкономленного налога.

С 1 января 2016 года, увеличен срок владения недвижимостью после которого освободят от уплаты налога с 3-х лет до 5 лет. Но это относится лишь к квартирам, собственники которых приобрели ее по договору купли-продажи. Во всех остальных случаях, действуют старые правила, то есть если недвижимость вам досталась по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, для вас действуют старые правила, то есть что бы продать квартиру и не платить налог, вам нужно ждать 3 года. Во всех остальных случаях придется ждать 5 лет, но очень важно понимать, что закон обратной силы не имеет, то есть, ко всем сделкам совершенным до 1 января 2016 года применяются старые правила, то есть, если вы купили квартира 30 декабря 2015 года, вам необходимо подождать 3 года, и после вы сможете продать квартиру и не платить при этом налог.

Вычет при продаже доли в имуществе

В случае продажи имущества, например, квартиры, которая была в собственности у гражданина менее трех лет, необходимо представить налоговую декларацию 3-НДФЛ.

Налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу НДФЛ будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, но не превышающей в целом 1 млн руб.

Какой размер вычета будет в случае продажи не имущества, а доли в нем?

Существует два варианта расчета суммы подоходного налога:

1) Первый вариант. Если у двух налогоплательщиков имеется по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, принадлежащие им менее трех лет и на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи ими своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый гражданин выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 млн. руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Основание – письмо ФНС России от 02.11.2012 г. № ЕД-4-3/18611@ «По вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц».

2) Второй вариант. Если, например, семья из трех человек продает квартиру как единый объект недвижимости по одному договору продажи, то каждый из собственников обязан будет подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог в бюджет. При этом сумма имущественного вычета будет распределяться между всеми собственниками пропорционально размеру их долей.

Рассмотрим такой пример, брат и сестра владели квартирой менее трех лет. Имущество находилось у них в общей долевой собственности, для брата размер доли составлял ¼, а для сестры ¾.

Квартира была продана за 4,5 млн. рублей. Какую сумму налога заплатит каждый из собственников, если документов на покупку жилья у брата с сестрой не сохранилось?

Каждый из собственников в нашем примере вправе уменьшить свой доход на имущественный вычет.

Расчет НДФЛ для брата: 4 500 000 / 4 (это сумма дохода) — 1 000 000 / 4 (это сумма вычета) = 1 125 000 — 250 000 = 875 000 рублей.

875 000 х 13% = 113 750 рублей — это сумма подоходного налога.

Расчет для сестры: 4 500 000 х ¾ (это сумма дохода) — 1 000 000 х ¾ (это сумма вычета) = 3 375 000 — 750 000 = 2 625 000 рублей.

2 625 000 х 13% = 341 250 рублей — это сумма подоходного налога.

Вычет и общая долевая (общая совместная) собственность

При продаже имущества, которое находилось у гражданина в общей долевой собственности, соответствующий размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле.

Если мы имеем случай общей совместной собственности, то вычет распределяется по договоренности между совладельцами.

Рассмотрим пример и пояснения Минфина России в конкретной ситуации.

Два собственника, имеющих по 1/2 доли в праве собственности на дом, реализовали этот дом. Дом был получен собственниками по наследству и находился в их собственности менее трех лет. Какой имущественный налоговый вычет по НДФЛ и в каком размере вправе получить указанные собственники?

Как объяснил Минфин в письме от 20.03.2012 г. № 03-04-05/7-338, при получении вышеуказанными собственниками доходов от продажи жилого дома они имеют право на получение имущественного вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, пропорциональном их долям в этом жилом доме, то есть каждый по 1/2 от 1 млн руб.

Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%.

Особенности распределения имущественного вычета в случае продажи объекта недвижимости (находившегося в общей долевой собственности)

Стоит обратить внимание на разъяснение Федеральной налоговой службы, которая объяснила – при продаже квартиры как единого объекта права собственности, находившейся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб. распределяется между совладельцами этого имущества.

Иными словами, имущественный вычет будет распределяться только в том случае, когда мы продаем, например, ту же квартиру, как единый объект права собственности.

Напомним, что указанный вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком декларации 3-НДФЛ в налоговый орган по окончании года. К декларации следует приложить следующие документы:

  • Документы, подтверждающие факт продажи имущества – например, договор купли-продажи имущества, где указана сумма сделки. Желательно со всех документов сделать копии;
  • Документы, подтверждающие полученные доходы от реализации имущества;
  • Документы, подтверждающие понесенные расходы, связанные с приобретением реализуемого имущества – такие документы гражданин предоставляет только в том случае, если он в 3-НДФЛ указал не имущественный вычет в размере 1 млн. руб., а имущественный вычет в размере тех расходов, которые были понесены при покупке имущества;
  • Копию паспорта (желательно);
  • Копию ИНН (желательно).

Налог от продажи долевой квартиры.

Участник программы «‎Работаю честно»

Будет являться прирощенной долей, момент возникновения права, будет исчисляться от первого права.

Участник программы «‎Работаю честно»

Нет налог платить не придётся . Время владения более трёх лет, независимо от вступления в наследство , сроки в налоговой будут считать по Вашей половине.

Право собственности у Вас не прекращалось, поэтому налоговый вычет при продаже квартиры будет равен сумме полученного от сделки дохода.

Обязанности уплаты налога не возникает, т.к. вы владели квартирой больше минимального срока владения в 3 года. Не зависимо от того, что вторую долю вы получили позже, срок владения считается от даты регистрации права собственности на первую долю.

ст. 235 ГК РФ «изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество» в соответствии с этим налога у Вас не возникает.

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день. Соболезную. Налог исчисляется из стоимости указанной в договоре купли-продажи за минусом налоговых вычетов предусмотренных статьями 217 и 220 Налогового кодекса РФ. При собственности более 3-х лет такой вычет предоставляется в полном объеме от стоимости указанной в договоре купли-продажи. В Вашем случае собственность более 3-х лет, поскольку при общей собственности право у участников общей собственности объектом права выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом. При этом, получая такую долю, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним.

Налог при продаже квартиры (была доля, стал единственным собственником)

Была 1/4 доля в квартире с 2006 года, в сентябре 2015 года родственники подарили все доли мне и я стал единственным собственником. Хочу продать квартиру в мае (3 года единоличной собственности не прошли)

вопрос: надо ли платить налог при продаже в данной ситуации?

Участник программы «‎Работаю честно»

Ниже официальная позиция Минфина РФ обязательная для исполнения налоговыми органами России.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. При регистрации права общей долевой собственности запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации. Кроме того, кадастровый номер присваивается только объекту недвижимости в целом. Следовательно, у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом. При этом, получая такую долю, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Получение сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь. Следовательно, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, комнату, жилой дом, садовый дом, земельный участок) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества. Изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения. Таким образом, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на имущество является момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанное имущество (долю).

Участник программы «‎Работаю честно»

Если, с 2006-го года, Ваша собственность не прекращалась, то налоги платить не нужно, декларацию подавать, так же не нужно.

Участник программы «‎Работаю честно»

Это спорный вопрос, поясню: Минфин это изначально трактует по принципу Ваше право на объект не прекращалось, а просто увеличилось, соответственно срок считается с момента первичного возникновения права, смотрите письма Минфина РФ от 19.03.2013 № 03-04-05/7-243, от 14.03.2013 № 03-04-05/7-226, от 06.03.2013 № 03-04-05/7-184, от 27.02.2013 № 03-04-05/9-149, ОТ 09.02.2012 № 03-04-05/9-144, от 07.02.2012 № 03-04-05/5-127, от 03.02.2012 № 03-04-05/5-111, ОТ 01.02.2012 N 03-04-05/7-100, ОТ 12.01.2012 № 03-04-05/5-3, ОТ 16 12.2011 № 03-04-05/5-1057, ОТ 15.12.2011 № 03-04-05/7-1045, ОТ 13.12.2011 № 03-04-05/7-1033, ОТ 29.11.2011 № 03-04-05/7-962, ОТ 28.11.2011 № 03-04-05/5-950, ОТ 28.11.2011 № 03-04-05/7-953, ОТ 17.11.2011 № 03-04-05/7-902. ОТ 15.11.2011 № 03-04-05/7-892, ОТ 21.10.2011 № 03-04-05/5-773, ОТ 21.10.2011 № 03-04-05/9-764.
Налоговая служба дважды меняла свое мнение по этому поводу, крайний раз поддержав позицию Минфина, смотрите письма: УФНС России по г. Москве 14.06.2011 № 20-14/4/57434, от 17.09.2012 № 20- 14/087117, от 26.06.2012 № 20-14/055942, от 21.06.2012 г. № 20-14/54637.
В завершении хочу добавить, прямого закона регулирующего описанную Вами ситуацию нет. Готовьтесь к тому, что с вероятностью 50 на 50 придется доказывать свою правоту в этом вопросе, в т.ч. и в суде. Если продажа не горит, отложите ее до сентября или рассмотрите другие формы возможной оптимизации налогооблажения.

Участник программы «‎Работаю честно»

Ваше право собственности на данный объект существует с 2006года, от того что доля стала больше ничего не меняется. Права не может быть много или мало, право собственности либо есть либо нет. Поэтому налог вы платить не обязаны, но учитывая некомпетентность сотрудников в налоговых органах, вас могут пригласить для объяснений. Нужно идти и показать старые документы. Если не пойдете-вас просто оштрафуют. И не вздумайте продавать по долям, только целым объектом.

Налог на продажу доли в квартире: налог при продаже квартиры целиком (в том числе доли в ней) или по долям, способы уменьшить налог, оформление сделки >>>

Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
3. Порядка оформления купли-продажи доли.

Срок владения долей в квартире

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона. Он предусматривает, что новый порядок расчета налога «применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года». Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д. году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и больше, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Долю вы купили после 1 января 2016 года. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.
—————————-

Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!

Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2017 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2019 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2019 года доля сына составила 2/3.

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2017 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

— либо продажной цены доли по договору;
— либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2017 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

Ситуация 1
Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ первый. Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

«. налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.»

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире меньше трех лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.

Сумма налога:
1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:
1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.

Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Способ второй. Имущественный вычет

Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

Внимание!

При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома). Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб. будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

Ситуация 1
Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.

Каждый собственник получает право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям. Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:
— сын – 333 333 руб.;
— дочь – 333 333 руб.;
— отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

Портал «Ваши налоги»
2018

____________________________________________________________________________________________________________________

ВНИМАНИЕ!

НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

Налог с продажи квартиры в долевой собственности

Здравствуйте!
В 2005 г. квартира приватизирована по Договору передачи в общую долевую собственность по 1/3 доли на меня, отца и мать.
В 2008 г. после смерти отца его 1/3 доля перешла к матери.
В 2009 г. после смерти матери ее 1/3 доля перешла к сестре, 1/3 — мне.

В 2010 г. квартира продана за 2050 т.р.

Подскажите, пожалуйста, должен ли я платить налог за 1/3 доли, перешедшей мне по наследству?
Если да, то какая сумма вычета мне полагается?

Цитата (Rooler): Здравствуйте!
В 2005 г. квартира приватизирована по Договору передачи в общую долевую собственность по 1/3 доли на меня, отца и мать.
В 2008 г. после смерти отца его 1/3 доля перешла к матери.
В 2009 г. после смерти матери ее 1/3 доля перешла к сестре, 1/3 — мне.

В 2010 г. квартира продана за 2050 т.р.

Подскажите, пожалуйста, должен ли я платить налог за 1/3 доли, перешедшей мне по наследству?
Если да, то какая сумма вычета мне полагается?

У меня такие размышления:

Как я понимаю, у вас будет доход 2/3 от 2050 = 1366,67 т.р.
Вычет общий 1000 т.р, 1/3 = 333,33 т.р.

1/3 вы владеете с 2005г — более трех лет — вычет полностью в сумме дохода 1366,67/2 = 683,335 т.р.
1/3 вы владеете менее трех лет, вычет 333,33 т.р.

Может,ошибаюсь. Может, кто-то поправит

Вопрос: О порядке предоставления имущественного налогового вычета по НДФЛ в отношении доходов от продажи квартиры, приобретенной ранее одним физическим лицом по долям с разными сроками владения такими долями.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 13 августа 2009 г. N 3-5-04/1248@

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о порядке налогообложения дохода от продажи квартиры, приобретенной ранее одним физическим лицом по долям с разными сроками владения такими долями, и сообщает следующее.
В ситуации, когда отчуждаемый жилой объект приобретался налогоплательщиком ранее в различные сроки по долям, налоговая база в отношении доходов от продажи такого объекта определяется исходя из срока владения каждой долей.
Согласно положениям пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в полной сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи имущества (в том числе доли в квартире), находившегося в его собственности более трех лет.
Таким образом, налогоплательщику, которому в отчуждаемой квартире принадлежала доля со сроком владения более трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется в части суммы, полученной от продажи всей квартиры, соответствующей этой доле.
Положениями пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса, применяемыми к доходам, полученным в период после 1 января 2005 г., предусмотрено, что имущественный налоговый вычет в отношении доходов, полученных физическим лицом от продажи доли в квартире, предоставляется в размере 1 млн руб., если срок владения такой долей составил менее трех лет.
КонсультантПлюс: примечание.
В официальном тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220.
Положения абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса подлежат применению только в случае продажи жилого объекта различными совладельцами.
Таким образом, в отношении суммы дохода от продажи квартиры, соответствующей доле, перешедшей в единоличную собственность налогоплательщика менее трех лет до даты отчуждения всей квартиры, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в размере не более 1 млн руб.

Действительный
государственный советник РФ
2 класса
С.Н.ШУЛЬГИН
13.08.2009

Порядок исчисления налога в отношении собственников при продаже квартиры в долевой собственности

Продаём с матерью квартиру, я владею долей в которой уже более 20 лет, а она вступила в наследство недавно.

Собственниками по документам приватизация были только я и отец в долях 1/2, а мать никогда не владела никакой долей в этой квартире.

Теперь она вступила в наследство и получила 1/2 квартиры, оформила на неё право в росреестре и сейчас соответственно владеет ей менее 3 лет.

Итак, при проведении сделки все действия и подписи на документах будет делать мать, а на мою долю у неё нотариальная доверенность на действия от моего имени, генеральная.

Стоимость квартиры в ДКП будет от 1.9 до 2.1 миллиона рублей, это больше чем кадастровая стоимость которая составляет 1,7 млн на текущий момент.

Вопрос — с точки зрения налоговой кто и в каких долях получает доход от этой сделки?

Эту сумму разделят на нас обоих согласно долям по 50% или же этот доход будет вменяться только моей матери?

Спрашиваю потому, что не знаю как будет и непонятно возникает ли необходимость платить налог с продажи доли матери.

Мне видятся такие основные ситуации:

Сделка по продаже менее 2 млн

1) налог вменяется обоим собственникам. Доля каждого менее 1 миллиона и никто не платит налог (я владею долей более 3 лет и поэтому ничего не плачу, а мать потому сумма продажи меньше чем 1 миллион)

2) весь доход вменяется матери, тогда она должна заплатить 13% с той суммы, что сверх 1 миллиона, но тогда при подаче НДФЛ в 2017 году она заявит на налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей и получится что, сумма налогооблагаемая меньше 1 миллиона и она не будет платить.

Сделки более чем 2 млн.

В зависимости как вменяется налог, матери придётся прибегать к налоговому вычету и всё равно что-то платить, либо не платить если налогового вычета ей хватит.

Поясните как будет в действительности.

Уточнение клиента

Мать — пенсионер. Уточняю, вроде это важно.

20 Ноября 2017, 12:44

Уточнение клиента

Итак уважаемые, из ваших пояснений я сделал выводы:

— доход вменяется обоим собственникам в доле соответствующей доле в квартире, т.е. по 50% от суммы

— мать может покрыть налоговым вычетом 500 т.р., что для сделки в 1.9 млн оставит необходимость уплаты 13% налога с 450 т.р., что составит 58,5 т.р.

Я полагаю, что схему с двумя раздельными договорами скорее всего не согласует покупатель и его ипотечный банк.

А вариант с дарением доли матери мне он решает вопрос избавления от налога при последующей продаже уже всей квартиры?

20 Ноября 2017, 13:11

Ответы юристов (7)

Вопрос — с точки зрения налоговой кто и в каких долях получает доход от этой сделки? Эту сумму разделят на нас обоих согласно долям по 50% или же это доход будет вменяться только моей матери?

Глеб, добрый день! Доход получаете и Вы и мать, глава 23 НДФЛ не оперирует таким понятием как «прибыль» т.е. разница между доходом и расходами поэтому в данном случае доход это все полученное по сделке. Но есть доходы, не подлежащие налогообложению и есть налоговые вычеты — т.е. возможность уменьшения налогооблогаемого дохода на определенную сумму,

Эту сумму разделят на нас обоих согласно долям по 50% или же это доход будет вменяться только моей матери?

в вашем случае продажа доли не облагается налогом в силу срока владения, налог будет только у матери. При этом она вправе воспользоватся налоговым вычетом предусмотренным ст. 220 НК

1) имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;

но только на половину вычета, т.е. на 500 тыс. в силу

3) при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности);

с остальной части мама должны уплатить до 15.07 след года 13% НДФЛ. Либо продавать по долям, в этом случае она вправе претендовать на весь вычет в размере 1 млн., вопрос согласится ли покупатель заключать два договора, это и расходы на нотариуса в 2 раза больше

Есть вопрос к юристу?

Вопрос — с точки зрения налоговой кто и в каких долях получает доход от этой сделки? Эту сумму разделят на нас обоих согласно долям по 50% или же это доход будет вменяться только моей матери?

Вам налог с продажи доли платить не нужно, так как срок владения квартирой более 3 лет, Вашей матери придется оплатить налог в размере 13% от своей доли в праве, превышающей 1 млн. рублей, если квартира будет продана за 1900000, то налог должен быть оплачен с 450000 рублей.

В зависимости как вменяется налог, матери придётся прибегать к налоговому вычету и всё равно что-то платить, либо не платить если налогового вычета ей хватит.

Выходом из ситуации может быть заключение 2 разных договоров купли-продажи — отдельно на долю Вашей матери и отдельно на Вашу, соответственно расчет тогда будет исходить из стоимости в договоре купли-продажи, если доля матери будет оценена менее 1 миллиона, то считаю, что налог её оплачивать не нужно будет. По крайней мере на моей практике были подобные случаи. Сделка в любом случае подлежит нотариальному удостоверению:

ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: 1. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3указанного Закона).

то, что мать пенсионер никакой роли не играет.

Мать — пенсионер. Уточняю, вроде это важно.

Считаю, что в данном случае, обязанность оплатить налог будет даже, если мать пенсионер.

А вариант с дарением доли матери мне он решает вопрос избавления от налога при последующей продаже уже всей квартиры?

в данном случае самый приемлемый вариант наверно. Дарение в этом случае не облагается налогом в силу ст. 217 НК, а срок владения у Вас будет считатся с первоначальной даты регистрации права, соответственно при продаже квартиры налога не будет в силу той же ст. 217 НК

— доход вменяется обоим собственникам в доле соответствующей доле в квартире, т.е. по 50% от суммы

Согласен с коллегой, дарение также необходимо оформлять нотариально, налога у Вас, что в первом, что во втором случае не будет, а дарением избавите мать от его оплаты.

А вариант с дарением доли матери мне он решает вопрос избавления от налога при последующей продаже уже всей квартиры?

Данный вариант, пожалуй, для Вас является наиболее оптимальным в целях законного освобождения от уплаты НДФЛ. Представлю Вашему вниманию нормативное подкрепление данной позиции, а также правоприменительную практику ФНС. Так, в Письме ФНС от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824 содержится следующее разъяснение:

Согласно статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.В связи с этим моментом возникновения права собственности у участников общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

В Письме ФНС России №КЕ-4-3/6127@ от 18 апреля 2011 года также указано, что:

..приобретая долю в праве собственности на имущество, принадлежащую другому участнику, или получая такую долю по наследству, собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним. Приобретение или получение по наследству сособственником доли в праве общей долевой собственности на имущество предоставляет ему возможность увеличить объем прав на свой объект, а не приобрести права на чужую вещь.

Учитывая изложенное, право участника долевой собственности на имущество (квартиру, жилой дом, комнату, садовый домик, земельный участок и др.) возникает с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на данное имущество и присвоения ему кадастрового номера, который далее не меняется при изменении состава собственников данного имущества.

… Учитывая вышеизложенное, если имущество (квартира, комната, жилой дом, садовый домик, земельный участок) находилось в собственности налогоплательщиков (независимо от изменения размеров их долей в праве собственности на данное имущество) более трех лет, то доходы от продажи этого имущества не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.

В свою очередь полученный Вами доход в натуральной форме в виде доли квартиры в порядке дарения от матери будет освобожден от налогообложения в силу абз.2 п.18.1 ст.217 НК РФ:

18.1)
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Таким образом, Глеб, если Вы будете продавать квартиру после того, как доля матери перейдет Вам по договору дарения, никакой обязанности уплачивать НДФЛ при продаже квартиры у Вас не возникнет, поскольку право собственности на первоначальную долю у Вас возникла более чем 20 лет назад.