Дополнительное соглашение об изменении арендатора

Содержание:

Между организацией (арендодатель) и другой российской организацией (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения. Условиями договора предусмотрено, что обязанности по проведению текущего ремонта данного помещения возложены на арендатора. При этом между арендатором и арендодателем возникла устная договоренность, что арендодатель осуществляет разово текущий ремонт указанного помещения за свой счет. При этом стоимость данного ремонта арендатором арендодателю не возмещается. Указанный ремонт осуществляется арендодателем самостоятельно путем заключения договоров с подрядчиком без привлечения арендатора в качестве третьей стороны (посредника). Организация – арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом налогообложения – «доходы, уменьшенные на величину расходов». Можно ли учесть в целях исчисления налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, расходы на осуществление текущего ремонта в собственном помещении, переданном в аренду?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В рассматриваемой ситуации организация-арендодатель, применяющая упрощенную систему налогообложения с объектом «доходы, уменьшенные на величину расходов», вправе признать в составе указанных расходов затраты на осуществление текущего ремонта в собственном помещении, переданному в аренду по договору при условии заключения соответствующего дополнительного соглашения с арендатором.

Обоснование вывода:
В соответствии с нормами ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ, по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором аренды возможно изменение условий договора.
Так, п. 4 ст. 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.
Как видим, нормы п. 2 ст. 616 ГК РФ являются диспозитивными, поэтому стороны договора вправе предусмотреть иные, отличные от указанных в ней условия договора.
При этом следует учитывать, что в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В рассматриваемой ситуации договором аренды обязанность по осуществлению текущего ремонта помещения возложена на арендатора.
Вместе с тем между сторонами имеется устная договоренность о том, что текущий ремонт арендованного помещения осуществляется (разово) за счет арендодателя.
В связи с этим полагаем, что в таком случае сторонам договора аренды следует заключить дополнительное соглашение, которым фактически будет установлено, что текущий ремонт, согласованный с арендатором, производится арендодателем за свой счет и расходы на его проведение арендатором не возмещаются.
В рассматриваемой ситуации налоговые обязательства сторон, порядок оформления первичных документов и бухгалтерских записей будут зависеть от квалификации их правоотношений на основании условий заключенного между ними договора аренды и дополнительного соглашения к нему.
В данном случае, на наш взгляд, договор между организациями (с учетом планируемого дополнительного соглашения) не обладает признаками посреднического договора и может быть квалифицирован как договор аренды с условием о проведении текущего ремонта за счет средств арендодателя.

УСН

Организации, применяющие УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», при определении налоговой базы уменьшает полученные доходы на расходы, перечисленные в ст. 346.16 НК РФ, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщиков, применяющих УСН, признаются затраты после их фактической оплаты.
Перечень расходов, которые учитываются при применении УСН, является закрытым.
То есть учесть можно только расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 НК РФ. При этом расходы, связанные с содержанием имущества, переданного в аренду по договору, в п. 1 ст. 346.16 НК РФ прямо не поименованы.
Вместе с тем на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, вправе уменьшить доходы на расходы, связанные с ремонтом основных средств.
Следует учитывать, что нормы ГК РФ разрешают перераспределить обязанности по проведению ремонта между сторонами договора аренды.
Если в рассматриваемой ситуации между сторонами будет заключено дополнительное соглашение, которым обязанность по оплате текущего ремонта возложена на арендодателя, полагаем, что арендодатель вправе учесть в расходах при формировании налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи применением упрощенной системы налогообложения, затраты на текущий ремонт, поскольку именно он фактически несет бремя расходов на проведение ремонта.
Косвенно такой вывод подтверждает письмо УФНС России по г. Москве от 14.07.2011 N 16-15/068841@.
Вместе с тем из ст. 252 НК РФ следует, что для признания в целях налогообложения прибыли затрат необходимо, чтобы они были обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и направлены на получение дохода.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
Налоговое законодательство не содержит требований к составу документов, которыми должны подтверждаться расходы налогоплательщика.
Налогоплательщик вправе подтверждать расходы любыми документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ.
В настоящее время требования к первичным учетным документам, которыми должны оформляться все факты хозяйственной жизни, содержатся в ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете».
Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемой ситуации арендодатель может подтвердить понесенные им расходы на ремонт переданного в аренду имущества договором аренды и дополнительным соглашением к нему, согласованной сметой на проведение ремонта, расчетом стоимости затрат на ремонт с приложенными к нему копиями первичных документов, полученных арендатором от подрядчиков, платежным поручением на перечисление денежных средств подрядчику.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Галимарданова Юлия

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Королева Елена

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Особенности дополнительного соглашения к договору аренды

Если стороны заключили договор аренды жилого или нежилого помещения, им следует помнить, что ГК РФ (далее – Кодекс) позволяет вносить изменения в изначально заключенную сделку посредством дополнительного соглашения.

На основе этого документа могут быть изменены сроки сделки, порядок ее осуществления, права и обязанности сторон и другие условия. Рассмотрим далее, как заключить доп. соглашение к договору аренды и что это даст.

Дополнительным соглашением признается договор, вносящий определенные изменения в изначально заключенный – в данном случае, арендный контракт.

Стороны могут отразить в дополнительном соглашении:

  • новые положения и условия, которых не было в изначальном контракте;
  • сведения об исключении действующих условий;
  • или об изменении пунктов договора полностью или только в части.

Таким образом, посредством дополнительного соглашения могут быть изменены практически все существенные условия:

  • замена какой-либо из сторон договора;
  • срок действия сделки;
  • площадь арендуемого помещения (актуально, если была произведена перепланировка);
  • размер арендных платежей;
  • условия внесения оплаты;
  • порядок проведения капитального и текущего ремонта, лицо, ответственное за их проведение;
  • правила досрочного расторжения – можно внести новые или исключить старые пункты;
  • условие о выкупе объекта аренды и др.

Некоторые законодательные положения

Закон не дает определение такому понятию, как дополнительное соглашение, именуя его “Соглашение об изменении договора”.

Основные положения содержатся в Главе 29 Кодекса, в частности, в статьях 450-453. По смыслу ч. 1 ст. 450 Кодекса, заключение доп. соглашения возможно только в случае, если обе стороны согласны на изменение арендного договора.

В остальных случаях, по требованию одной из сторон, суд может изменить условия или же вовсе расторгнуть сделку, если будет доказано наличие существенных нарушений, допущенных одной из сторон.

Доп. соглашение заключается, как правило, при наличии простого желания сторон. Каких-либо более веских оснований для этого не нужно.

То есть стороны решили изменить срок аренды – составляют соответствующий документ и прописывают условие о продлении срока. Захотели включить правило о выкупе арендованного имущества? Делают то же самое.

Однако закон предусматривает наличие особенного основания, при котором стороны могут изменить условия договора – существенное изменение обстоятельств.

В силу ч. 1 ст. 451 Кодекса, значительное изменение – это такое изменение обстоятельств, которое участники процедуры не могли предвидеть при заключении сделки.

Если бы контрагенты могли предугадать такие обстоятельства, контракт бы не был заключен вовсе, или заключен на значительно других условиях.

Согласно ч. 2 указанной статьи, при существенном изменении обстоятельств стороны могут:

  • прийти к взаимному согласию и заключить соответствующее доп. соглашение об изменении условий;
  • при недостижении согласия – обратиться в суд.

Кстати, в соответствии с ч. 4 ст. 451 Кодекса, изменение контракта при значительном изменении обстоятельств производится крайне редко – лишь когда расторжение повлечет за собой ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения контракта на измененных условиях, либо если изменение условий противоречит общественным интересам.

Стоимость права аренды земельного участка узнайте в этой статье.

Как составить и его образец

Прежде чем приступать непосредственно к оформлению документа, вносящего изменения в изначальные условия, следует определиться с его формой.

На основании ч. 1 ст. 452 Кодекса, соглашение об изменении условий заключается в идентичной основному договору форме.

Норма диспозитивная, что означает возможность у сторон включить в договор аренды условие о заключении доп. соглашения в отличной от основного договора форме.

Пример условия основного договора:

4.5. Дополнительное соглашение об изменении порядка улучшения арендованного имущества должно заключаться в устной форме. Дополнительные соглашения об изменении иных существенных условий договора могут заключаться исключительно в письменной форме.

Рекомендуется во всех случаях составлять доп. соглашение письменно, несмотря на то, что закон в отдельных случаях допускает и устную форму (если обе стороны – физлица, или срок аренды менее 1 года).

Достижение устных договоренностей обычно труднее доказать на практике, в особенности, если споры будут решаться через суд.

После того, как стороны определились с формой доп. соглашения, следует приготовиться к составлению текста документа.

Конкретные условия Кодексом не определены, поэтому необходимо руководствоваться общими правилами, установленными в Главе 28 Кодекса (о заключении договора).

Так, согласно ст. 432 Кодекса, контракт считается заключенным, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Существенными признаются следующие:

  • предмет контракта;
  • условия, которые указаны в законодательных актах как необходимые для договоров соответствующего вида;
  • все те условия, которые заявляет одна из сторон как необходимые.

Таким образом, вот что нужно указать в тексте документа:

  • его наименование – к примеру, “Дополнительное соглашение к договору аренды жилого помещения №… от ДД.ММ.ГГГГ”;
  • прочие реквизиты основного договора, позволяющие точно идентифицировать его;
  • место и дата совершения сделки;
  • наименования сторон – как правило, арендодатель и арендатор, с указанием ФИО (для физлиц) или полного названия вместе с организационно-правовой формой (для юрлиц);
  • формулировка “Заключили настоящее дополнительное соглашение о нижеследующем”, после которой идет основная часть документа;
  • в конце нужно прописать наименования сторон, их реквизиты, контактные номера телефонов, юридические и фактические адреса;
  • при необходимости, ставится печать организации (если одна из сторон – юридическое лицо), и стороны процесса ставят свои подписи.

Дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды

Существенным условием арендного контракта признается условие о сроке аренды. На основании ст. 610 Кодекса, договор аренды может быть заключен на определенное или неопределенное время.

Если в договоре вообще нет условия о сроке аренды, считается, что контракт будет действовать бессрочно – пока одна из сторон не решит расторгнуть сделку, письменно уведомив контрагента как минимум за 3 месяца (в случае аренды недвижимости) или как минимум за 1 месяц (при аренде движимых вещей).

Если сделка заключена на определенный срок, нужно ли заключать доп. соглашение по окончанию срока аренды, если стороны согласны на пролонгацию?

По смыслу нормы ч. 2 ст. 621 Кодекса – нет, не нужно. Обоснование дается здесь же – если арендатор продолжает пользоваться арендованным помещением уже после истечения времени договора, при этом арендодатель не имеет возражений, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.

Таким образом, в законе сказано, что у сторон нет необходимости заключать доп. соглашение о продлении сроков. Арендатору достаточно просто продолжать пользоваться имуществом, как и ранее.

Определяющим моментом здесь является отсутствие возражений со стороны арендодателя. Имел ли законодатель ввиду, что арендодатель обязательно должен направлять арендатору уведомление в письменной форме об отсутствии претензий или нет – не ясно.

Чтобы обезопасить себя от возможных споров, все же рекомендуется заключить доп. соглашение о продлении сроков. С образцом такого документа можно ознакомиться ниже.

Изменение предмета

Каких-либо законодательных ограничений на изменение предмета договора посредством заключения доп. соглашения не установлено. Однако юридически более грамотным будет расторгнуть предыдущий контракт и заключить новый на измененных условиях.

В противном случае, в текст доп. соглашения придется включать положения об изменении практически всех пунктов старого договора – срок аренды, размер арендных платежей, порядок пользования имуществом, условие о выкупе и др., что выглядит не слишком целесообразным.

Повышение платы

Стороны могут заключить дополнительное соглашение в том числе и в отношении изменения размера арендных платежей.

При составлении документа нужно учитывать некоторые законодательные положения:

Образец доп. соглашения к договору аренды нежилого помещения

Договор аренды нежилого помещения — это официальный документ, оговаривающий условия аренды помещения между сторонами, его заключившими.

Дополнительное соглашение заключается в том случае, когда возникает необходимость изменить или дополнить какое-либо из условий договора.

Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью основного договора аренды, оформляется в том же порядке и начинает действовать с момента его заверения всеми участниками или в конкретные сроки, прописанные в соглашении.

Дополнительное соглашение с момента начала его действия, по юридической силе приравнивается к основному договору.

К одному договору может быть составлено и заверено неограниченное количество дополнительных соглашений.

Законодательство в этом вопросе не ставит никаких ограничений и не обязывает стороны регистрировать соглашения в Росреестре или уведомлять орган об изменении каких-либо пунктов договора, кроме изменения сроков его действия.

Сам договор аренды нежилого помещения, заключающийся на срок более одного года, должен пройти государственную регистрацию.

Дополнительное соглашение необходимо в таких случаях:

  • При увеличении или снижении арендной платы или изменении порядка ее внесения;
  • В случае изменения размера площади помещений, сданных в аренду, допустим, договор аренды предусматривал одно офисное помещение, а арендатор решил взять в аренду еще несколько;
  • При продлении срока аренды также заключается дополнительное соглашение;
  • Изменение некоторых условий договора, а именно наделение правом арендатора на сдачу помещения в субаренду;
  • В случае внесения в договор аренды нового раздела, например, обязать арендатора с определенной периодичностью производить косметический ремонт.

При аренде помещений возникает масса ситуаций, когда требуется изменить существующие изначальные условия договора. Каждый договора аренды содержит пункт, оговаривающий, что «любые изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в виде дополнительного соглашения».

В случае если подобный пункт в тексте отсутствует, участники договора не вправе на словах менять условия сделки и обязательно должны отразить измененные договоренности в соглашении.

Дополнительное соглашение имеет юридическую силу только после его подписания каждым из участников договорных отношений.

Если, по каким-либо причинам, одна из сторон отказывается от заверения, то вступление соглашения в законную силу становится невозможным.

В подобных ситуациях, сторона, пожелавшая изменить условия аренды, может потребовать расторжения, если об этом в договоре нет оговорки.

Так же инициатор изменений в договоре аренды может подать иск в суд, с требованием обязать другого участника договорных отношений принять изменения и заключить дополнительное соглашение.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: образец

Образец доп. соглашения здесь.

Дополнительное соглашение

№ 3 от «12» августа 20 16 г.,

к договору аренды нежилых помещений

№ 28 от 01.02. 20 14 г.

г. Барнаул «12 » августа 2016 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Конкор», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора Авилова А.Е., действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «Уют», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора Сергеева В.Н., действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений № 28 от 01.02. 20 14 г.

  1. Пункт 1.1. договора аренды нежилых помещений № 28 от 01.02. 20 14 г. изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения расположенные в здании по адресу: г. Барнаул, ул. Первомайская, д. 5, строение № 2, а именно комнаты: № 3, площадью 13 кв.м., № 4 площадью 7 кв.м., № 5 площадью 3 кв.м., общая площадь арендуемых помещений составляет 23 кв.м., в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию».
  2. Пункт 3.1. договора аренды нежилых помещений № 28 от 01.02. 20 14 г. изложить в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается из расчета 36 000 (тридцать шесть тысяч рублей) рублей за один кв.м. в год, включая НДС, коммунальные услуги. Общая сумма оплаты в месяц составляет 96 000 (девяносто шесть тысяч) рублей 00 коп».
  3. Во всем остальном договор аренды нежилых помещений № 28 от 01.02. 20 14 г.остается без изменений.
  4. Указанные изменения вступают в силу с 01.09. 2016 г.
  5. Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Арендодателя и Арендатора.

АРЕНДОДАТЕЛЬ: ООО «Конкор»

Авилов А.Е. «________»

АРЕНДАТОР: ООО «Уют»

Сергееев В.Н. «________»

Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения: бланк

Бланк доп. соглашения здесь.

Дополнительное соглашение

№ _______ от «____» __________20__ г.,

к договору аренды нежилых помещений

№ … от … 20__ г.

г. ____________ «___ » __________ 201_ г.

Общество с ограниченной ответственностью «_______________________________________», именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью «_________», именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора ____________, действующего на основании Устава с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений № … от … 20__ г.

Образец доп. соглашения к договору купли-продажи.

Как составить доп. соглашение к договору аренды, читайте тут.

  1. Пункт 1.1. договора аренды нежилых помещений № … от … 20__ г. изложить в следующей редакции: «Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду нежилые помещения расположенные в здании по адресу: г. _______________, ул. ______________________д. __, строение № _, а именно комнаты: № _____ площадью ___ кв.м., № ___ площадью ___ кв.м., № ____ площадью ___ кв.м., общая площадь арендуемых помещений составляет _____ кв.м., в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию».
  2. Пункт 3.1. договора аренды нежилых помещений № … от … 20__ г. изложить в следующей редакции: «Арендная плата устанавливается из расчета … (…) рублей за один кв.м. в год, включая НДС, коммунальные услуги. Общая сумма оплаты в месяц составляет … (…) рублей … коп».
  3. Во всем остальном договор аренды нежилых помещений № … от … 20__ г. остается без изменений.
  4. Указанные изменения вступают в силу с … 20__ г.
  5. Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения по одному экземпляру хранятся у Арендодателя и Арендатора.

Конференция ЮрКлуба

перемена лиц в арендном обязательстве — ну.

alwid 11 Ноя 2012

Добрый день, коллеги!
вопрос следующий — произошла перемена лиц в договоре аренды земельного участка — подписано трехстороннее соглашение к договору аренды, где указано на замену прежнего арендатора новым арендатором.
сдали соглашение в регистрирующий орган. гос.регистрацию приостановили — обязывают предоставить отдельный договор уступки права аренды земельного участка. насколько правомерно сие требование?
обосновывают так: «в соответствии с действующим гражданским законодательством (видимо со всем — мое примечание) дополнительное соглашение об изменении договора аренды является сделкой, изменяющей отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. Соглашение об изменении договора заключается между теми же сторонами, что и договор, в связи с чем, не может быть изменена сторона договора путем внесения изменений в существующий договор. Перемена лиц в арендном обязательстве без изменения арендных отношений возможна при передаче прав и обязанностей арендатора на основании сделки.

буду благодарна за ответы.

odysseus 11 Ноя 2012

alwid 11 Ноя 2012

alwid , все вполне логично. А вы что доп.соглашение в Росреестр принесли с указанием изменить наименования сторон в договоре аренды с Иванова на Петрова, а Сидорова на Кузнецова??

мммм, не совсем поняла вопрос. в соглашении указано, что с момента его заключения арендатором по договору вместо гражданина А становится гражданин Б. мне кажется, этого вполне достаточно для изменения стороны в договоре аренды. нигде же в действующем законодательстве не указано, каким образом должно быть оформлено соглашение о перемене лица в обязательстве — с моей точки зрения подписанное трехстороннее соглашение вполне соответствует действующему законодательству, потому как четко прописывает все обязательства и договоренности, достигнутые сторонами.

odysseus 11 Ноя 2012

alwid 11 Ноя 2012

alwid , вы в первом посте указали что это не самостоятельное соглашение, а доп.соглашение к договору аренды, стало быть вносить изменения в договор могут только стороны. Хотя приостановили еще не значит что отказали, прикрепите скан своего соглашения, подумаем

это не самостоятельное соглашение, а именно доп. к договору аренды, подписанный тремя участниками — арендодателем, прежним арендатором и новым арендатором.
кхм. к сожалению, скан не могу прикрепить — все отдано в регистрирующий орган, а копию себе (как это обычно бывает по закону подлости), не сняла, так как не думала, что в этом вопросе возникнут какие-то проблемы.
в нашем регионе, как правило, после приостановления, если не сделать, как указано в уведомлении о приостановлении — отказывают.

при этом еще хотела добавить, что доп. соглашение оформлял арендодатель — администрация муниципального образования, которое арендаторы, естественно, без замечаний, подписали.
Сообщение отредактировал alwid: 11 Ноябрь 2012 — 19:15

Anka-anka 11 Ноя 2012

alwid 12 Ноя 2012

можно вопрос? можно ли такой допник о смене стороны (арендодатель) по договору сделать двухсторонним? новый арендодатель и арендаторн — стороны. Обязательно ли 3-стороннее?

с моей точки зрения — исключительно трехстороннее, даже если у вас смена собственника (как я понимаю) произошла. чтобы проследить элементарную преемственность

grin095 12 Ноя 2012

Ну если изменение стороны производится как следствие перехода прав на объект недвижимости, расположенной на земельном участке, в отношении которого заключен договор аренды — да, трех (двух) сторонний доп всегда практиковался к примеру в Москве. Некоторые регионы впрочем все равно заставляли перенаем делать, но это чушь, приходилось делать бесплатный договор или миниальную цену в 1000 рублей, потому что права то все равно автоматически переходили.
Сейчас сложнее, по 25.5. перевод прав арендатора надо делать одновременно с переходом прав на объект недвижимости. Но и тут более менее спокойно во многих регионах проходит просто доп к договору аренды. В ряде регионов все также не могут без перенаймов обойтись.. Впереди планеты Москва Без кавычек причем. Они автоматически изменяют арендатора без всяких допов, просто надо одновременно с регистрацией перехода прав на объект подать заявление и госпошлину об изменении арендатора

НО, если речь о простой сделке с правами аренды со стороны арендатора, т.е. объект тут не при чем, то это чистый перенаем, тут трех, двух, одно и т.п. сторонними допами не обойтись.
Продажа объекта аренды, согласно ГК, в принципе не обязывает вносить изменения в договор, но если есть такое желание, то это конечно доп.
Сообщение отредактировал grin095: 12 Ноябрь 2012 — 14:23

alwid 12 Ноя 2012

Ну если изменение стороны производится как следствие перехода прав на объект недвижимости, расположенной на земельном участке, в отношении которого заключен договор аренды — да, трех (двух) сторонний доп всегда практиковался к примеру в Москве. Некоторые регионы впрочем все равно заставляли перенаем делать, но это чушь, приходилось делать бесплатный договор или миниальную цену в 1000 рублей, потому что права то все равно автоматически переходили.
Продажа объекта аренды, согласно ГК, в принципе не обязывает вносить изменения в договор, но если есть такое желание, то это конечно доп.

вот-вот. у нас изменение арендатора связано с переходом прав на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке. регистрационная просит отдельный договор уступки. я вот и думаю — спорить или не стоит. конечно, проще сдать такой договор и забыть. но тут уж просто дело принципа — разругалась со специалистом еще до оформления им уведомления о приостановлении. думаю — обжаловать или нет.

Упуат 12 Ноя 2012

alwid 12 Ноя 2012

Имхо проще сделать уступку и получить результат, чем ругаться, оттягивая срок достижения результата и портя отношения с регистрационной.

вот именно такая позиция и плодит беззаконие со стороны регистрационной )))

grin095 13 Ноя 2012

alwid 13 Ноя 2012

Оно спорить полезно, когда создается правильная практика. На мой взгляд, что доп, что перенаем, все это лишнее. Так что рекомендовать упираться не буду..
Чего проще просто указать в договоре купли-продажи несколько пунктов о переходе прав и обязанностей по договору аренды. Можно указать, что стоимость такого перехода включается в цену договора.
Вот эту конструкцию может и имеет смысл защищать.

проблема в том, что переход права собственности на дом, расположенный на земельном участке, зарегистрирован еще в прошлом году, и при той регистрации никто про договор аренды даже не вспомнил. соответственно, внести какие-то пункты к договор купли-продажи уже возможности не имеется. а практику ведь мы и создаем — начинать кому-то с чего-то же надо))) так глядишь и приучим регистрационную действовать по закону.
я правильно понимаю, что «правильная практика» — это либо отсутствие каких-либо договоров и допов вообще (ст. 25.5. ФЗ о регистрации) либо, максимум, доп к договору аренды? а договор переуступки — это уже реально лишнее??
что касается вашего предложения о включении определенных пунктов в договор купли-продажи дома, с моей точки зрения, в регистрационной это будет приживаться с большим скрипом — объекты у них разные, стороны, как правило, тоже — не сойдутся у них файлы, ой, не сойдутся.
подала жалобу руководителю регистрационной, чтобы разъяснил, на каком основании требуют документ, не предусмотренный действующим законодательством. ждем-с.
Сообщение отредактировал alwid: 13 Ноябрь 2012 — 15:13

Спорные вопросы государственной регистрации изменения договора аренды

Екатерина Иванушкина, Старший юрист Практики «Недвижимость. Земля. Строительство»

Иванушкина_CRE_Спорные вопросы государственной регистрации изменения договора аренды

Настоящая статья посвящена отдельным вопросам государственной регистрации изменения договора аренды, в отношении которых подходы судов развивались и менялись на протяжении достаточно продолжительного периода времени. Рассмотрение данных подходов в их развитии позволит сформировать более точное понимание существующих тенденций в судебной практике.

Подходы судов к вопросу об обязательности государственной регистрации изменений в договор аренды и о последствиях не совершения такой регистрации

Согласно одной из позиций, государственной регистрации подлежат только те соглашения, которые изменяют содержание регистрационной записи об аренде, например, соглашения об изменении срока или об изменении объекта аренды. При этом соглашения, не изменяющие содержания регистрационной записи, например, об изменении порядка уплаты компенсации за неотделимые улучшения, не требуют государственной регистрации (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2016 по делу № А35-7371/2015; Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу № А57-22497/2009).

Согласно противоположной позиции, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему, как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 № 11680/08 по делу № А70-2321/10-2007; Постановление Президиума ВАС РФ то 05.02.2013 № 11241/12; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2017 по делу № А51-17551/2016).

Рассмотрим последствия не совершения регистрации изменений в договор аренды.

Достаточно длительный период времени суды придерживались мнения о том, что отсутствие регистрации дополнительного соглашения к договору аренды влечет незаключенность такого дополнительного соглашения. Применяя такой подход, суды приходили к выводу, что не прошедшее государственную регистрацию дополнительное соглашение не порождает прав и обязанностей для сторон договора аренды.

Данный подход создавал возможность для стороны договора аренды злоупотреблять своими правами. Так, например, если арендатор не желал исполнять условия подписанного им, но не зарегистрированного дополнительного соглашения об увеличении арендной платы, он мог отказаться от его исполнения, заявив о незаключенности такого соглашения (Пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2007 по делу № А19-25747/06).

Однако уже в 2011 году Высший Арбитражный Суд РФ указал в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон независимо от нарушения требования к регистрации данного соглашения.

При этом ВАС РФ отметил, что права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. Данная мысль была подтверждена также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, согласно актуальной судебной практике, незарегистрированные изменения в договор аренды влекут возникновение прав и обязанностей для сторон сделки в момент заключения или фактического исполнения соответствующего дополнительного соглашения.

Следуя вышеуказанному подходу, суды, например, отклоняют доводы стороны о том, что повышение арендной платы, осуществленное путем заключения сторонами дополнительного соглашения, не подлежит применению, поскольку соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Однако необходимо учитывать, что если в дополнительном соглашении установлено, что оно вступает в силу (начинает действовать) только с момента его государственной регистрации, то данное соглашение не будет порождать правовые последствия для его сторон до осуществления такой регистрации (см. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.02.2018 по делу № А70-6861/2017).

В то же время для третьих лиц незарегистрированные дополнительные соглашения не являются заключенными в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

Так, например, Арбитражный суд Северо-Западного округа в Постановлении от 12.12.2017 по делу № А05-3316/2016 признал, что поскольку дополнительные соглашения, изменяющие размер арендной платы, не были зарегистрированы, то предусмотренные в них условия не могут быть противопоставлены третьим лицам, в частности, конкурсным кредиторам в деле о банкротстве.

Одностороннее изменение размера арендной платы

Условия о возможности одностороннего изменения арендной платы включается в договоры аренды достаточно часто. Такой односторонний порядок распространен, например, в договорах аренды государственного или муниципального имущества. В данном случае, в договоре, как правило, предусматривается, что об изменении арендной платы арендодатель информирует арендатора путем направления письменного уведомления.

Согласно сформированной на настоящей момент позиции судов, одностороннее изменение арендной платы следует толковать не как изменение договора аренды, а как реализацию арендатором одного из условий ранее зарегистрированного договора аренды. А поскольку реализация условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, то, следовательно, подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы и его государственная регистрация не требуются (Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2015 № 310-ЭС14-6794 по делу № А62-8257/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015; Определение Верховного Суда РФ от 30.01.2017 № 310-ЭС16-19880 по делу № А62-9551/2015).

Необходимо, однако, учитывать ряд требований к изложению условий об одностороннем изменении размера арендной платы, соблюдение которых необходимо для признания судом данного порядка согласованным (реализация которого не требует заключения дополнительного соглашения и осуществления государственной регистрации изменений в договор аренды):

  • В договоре аренды должно быть прямо прописано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы.

Условие о том, что стороны согласуют изменение размера арендной платы при наступлении определенных событий, не признается судами условием, наделяющим сторону договора правом требовать внесения таких изменений или вносить их в одностороннем порядке.

  • В договоре аренды необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; а также условия для такого одностороннего изменения.

Так, например, если право на одностороннее изменение размера арендной платы возникает в связи с изменением арендной ставки, устанавливаемой нормативным актом соответствующего уполномоченного органа, то необходимо прямо указать об этом в договоре аренды.

Вопросы регистрации изменений, вносимых в договор аренды, при переходе прав и обязанностей по такому договору в порядке правопреемства в результате реорганизации юридического лица

В части регистрации изменений в договор при переходе прав и обязанностей по данному договору в результате реорганизации юридического лица можно выделить два вопроса:

Требуется ли регистрация обременения правом аренды в пользу юридического лица, ставшего стороной договора аренды в результате реорганизации прежней стороны договора.

Достаточно ли для регистрации изменений представить документы, подтверждающие реорганизацию прежней стороны договора аренды и возникновение ее правопреемника, или необходимо заключать соответствующее дополнительное соглашение.

По первому вопросу Верховный суд РФ выразил свое мнение в Определении от 25.07.2017 № 304-ЭС17-3429 по делу № А70-5203/2016, отменив акты судов нижестоящих инстанций, обязавших арендатора, ставшего правопреемником по договору аренды в результате реорганизации, зарегистрировать обременение объекта недвижимости правом аренды данного юридического лица. Суд также отразил в Определении, что возложение указанной обязанности на арендатора повлекло для него возникновение убытков в размере свыше 20 000 000 рублей, образовавшихся в результате уплаты пошлины.

Необходимо отметить, что по второму вопросу об обязательности заключения и предоставления для регистрации дополнительного соглашения о замене стороны договора аренды, в судебной практике нет единства мнений.

Так, например, Арбитражный суд Центрального округа в Постановлении от 18.01.2017 по делу № А68-3677/2016 признал отказ Росреестра в регистрации изменений в договор аренды земельных участков, связанных с заменой арендатора на его правопреемника, возникшего в результате реорганизации прежнего арендатора, законным. Суд указал, что поскольку заявителем не было представлено дополнительное соглашение о внесении соответствующих изменений в договор аренды, то у Росреестра не было оснований для регистрации таких изменений.

Вместе с тем, существует и противоположная судебная практика.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 25.04.2017 по делу № А60-34773/2016 указано, что при реорганизации юридического лица в форме присоединения, а также при смене фирменного наименования юридического лица заключение дополнительных соглашений к договору аренды не требуется. При этом суд подкрепляет свою позицию ссылкой на пункт 12 «Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2016)», утвержденного Президиумом ВС РФ от 19.10.2016. В связи с этим суд признал незаконным отказ Росреестра в регистрации изменений в части наименования арендатора по причине непредставления дополнительного соглашения к договору аренды.

Регистрация дополнительного соглашения после истечения срока аренды и (или) срока действия договора аренды

Остановимся на вопросе о правомерности регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, если на момент обращения с соответствующим заявлением срок аренды и (или) срок действия договора истек.

По мнению Росреестра, регистрация изменений к договору аренды в данном случае является неправомерной. Суды, однако, придерживаются противоположной позиции, согласно которой истечение указанного в договоре срока само по себе не является препятствием для государственной регистрации представленного дополнительного соглашения, поскольку из положений статей 450, 452, 610, 621 Гражданского кодекса РФ не следует невозможность изменения по соглашению сторон условий договора аренды, возобновленного по истечении определенного с нем срока (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.06.2017 по делу № А56-52192/2016; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.04.2017 по делу № А21-5227/2016).

Таким образом, с учетом рассмотренных в настоящей статье вопросов, рекомендуем сторонам договора аренды при принятии решения касательно регистрации изменений договора аренды учитывать описанные выше подходы судов.