Долевое участие в ст

Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме

Автор: Михаил Лазукин

Долевое участие в строительстве. Как избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме

В начале 21 века строительство жилой недвижимости приобрело невиданный масштаб на территории Российской Федерации. Инвестирование денежных средств в данную область было обусловлено не только постоянно растущими ценами на недвижимость, но и повышенным спросом на жильё. Первоначально, документальное оформление квартир во вновь построенных домах происходило так, как это было выгодно застройщику или организации, продававшей жильё. Дабы минимизировать риски покупателей, в 2004 году принимают Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

С момента вступления закона в силу, большинство застройщиков (продавцов квартир) этот закон проигнорировали, пойдя по пути «придумывания» схем его обхода, оставляя дольщиков бесправными. Наибольшее распространение получили предварительный договор купли-продажи и вексельная схема. Так до 2009 года на вексельную схему и аналогичную ей схему с заключением предварительного договора купли-продажи приходилось до 90 % всех продаж новостроек.

Смысл схемы с предварительным договором купли-продажи заключается в том, что в будущем, когда застройщик получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, всю необходимую документацию и достроит дом, он заключит с гражданином основной договор купли-продажи готовой квартиры. То есть застройщик обязуется в будущем продать квартиру. По заключенному с фирмой предварительному договору все квартиры числятся не за конкретными дольщиками, а за застройщиком. В идеале, данная схема развивается следующим образом: застройщик заключает с участниками долевого строительства предварительный договор купли-продажи, оформляет на себя в собственность квартиры, а потом продает их дольщикам. Но деньги с покупателя застройщик получает по предварительному договору купли-продажи — квартира полностью оплачивается в момент его заключения, а не когда она появится «физически».

Предварительный договор купли-продажи (в отличие от основного) не подлежит государственной регистрации, в связи с чем ничто не мешает застройщику, взяв с покупателя деньги, подписать затем еще несколько договоров на ту же квартиру. Застройщик не дает никаких обязательств построить дом к определенному сроку. Закон не запрещает использовать предварительные договоры долевого участия в строительстве, но он исключает возможность принимать по ним оплату. На практике это ограничение обходят, — к примеру, берут деньги не по предварительному договору, а якобы в счет резервирования средств по основному договору. Законность этих действий также вызывает сомнения.
Другая наиболее часто встречающаяся схема предполагает использование векселя (вексельная схема). Чтобы явно не нарушать закон, деньги обычно занимают у граждан под вексель. Суть этой схемы в том, что с гражданином, который хочет приобрести квартиру, вместо договора долевого участия, заключаются два договора — обычно предварительный договор купли-продажи (или соглашение о намерениях) и договор купли-продажи векселя. По последнему покупатель не передает деньги, а подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме дольщики получают не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, в последствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств. Проблема в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны. То есть, при ближайшем рассмотрении, привлечения денежных средств в долевое строительство нет. В векселе невозможно указать конкретную подлежащую передаче квартиру, в связи с чем нет гарантий, что застройщик обменяет ценную бумагу именно на квартиру, а не рассчитается с гражданином его же деньгами. Нормативных актов, обязывающих его «выполнить обещание», просто не существует. А в случае банкротства застройщика дольщик не сможет получить даже денег, предъявив вексель к погашению. К тому же, по истечении оговоренного срока обращения векселя, фирмы, его выдавшей, может уже не существовать. Еще одна опасность таится в следующем — если вексель с определенным сроком оплаты не предъявить к оплате в течение года со дня выдачи, держатель этой ценной бумаги теряет право получить выплату по ней. Граждане обычно не знают этой подробности, и в случае, если застройщик недобросовестный, возникнут проблемы. Покупатель в такой схеме абсолютно не защищен.
При рассмотрении споров по указанным схемам суды вставали на защиту прав и интересов граждан, хотя вызвано это было, в первую очередь, «гарантиями прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства», а не действующим законодательством.

В целях исправления сложившейся ситуации, осенью 2009 года приняты поправки в Закон об участии в долевом строительстве. Главной поправкой являлось то, что теперь все сделки с привлечением средств граждан на рынке жилья регулируются только указанным законом.

Однако ограничение не решило массы проблем и вопросов, связанных с покупкой квартиры в строящемся доме. Их разрешение легло «на плечи» судов.
Выделим основные требования, соблюдение которых позволит избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме, или, как минимум, даст возможность защитить свои права и интересы в суде.

Договор долевого участия в строительстве (предварительный договор) должен отвечать требованиям ст. 429 ГК РФ. В договоре должен быть четко прописан его предмет, а именно характеристика объекта недвижимого имущества должна позволять выделить квартиру в составе многоквартирного дома. Определением Санкт-Петербургского городского суда от 21.11.2011 N 33-17223 установлено, что сторонами заключен предварительный договор N купли-продажи квартиры. В пункте п. 1.1 предварительного договора, стороны приняли на себя обязательства в будущем заключить договор купли-продажи 1-комнатной квартиры с проектным номером N , расположенной на 15 этаже в разбивочных осях , общей площадью кв. м, жилой площадью кв. м, площадь лоджии кв. м в многоквартирном доме по адресу: . Продажная цена квартиры определена равной (п. 3.1 Договора). Суд первой инстанции обоснованно признал данный предварительный договор отвечающим требованиям пунктов 1 — 3 статьи 429 ГК Российской Федерации, поскольку указанные характеристики объекта недвижимого имущества позволяют выделить квартиру в составе другого недвижимого имущества — многоквартирного дома, т.о. сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Постановлением ФАС Центрального округа от 24.12.2010 по делу N А48-2034/2010 в удовлетворении исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения договора отказано, поскольку стороны не конкретизировали в договоре условий о цене договора на долевое участие в строительстве, а именно о сроке и порядке ее уплаты.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.12.2008 по делу N А56-37445/2007 установлено, что в случае отсутствия в предварительном договоре долевого участия в строительстве жилого дома условий, предусмотренных частью 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», такой договор считается незаключенным, вследствие чего не может служить основанием для понуждения условного инвестора к заключению основного договора.

Определением ВАС РФ от 27.06.2011 N ВАС-5434/11 по делу N А48-2034/2010 в передаче дела по иску о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что спорный договор является незаключенным, поскольку стороны не согласовали его существенные условия — срок и порядок уплаты цены договора.

Договор долевого участия в строительстве должен содержать гарантийный срок на объект долевого строительства. Постановлением ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 N Ф03-3703/2011 по делу N А59-3191/2010 в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на помещение отказано, поскольку представленный на регистрацию договор является незаключенным и не влечет возникновение права собственности на помещение, поскольку не содержит существенного условия о гарантийном сроке и не зарегистрирован в установленном порядке.

При заключении договора, дольщику (покупателю) надлежит проверить на соответствие требований действующего законодательства у застройщика следующие документы:

  • наличие государственной регистрации правасобственности или права аренды застройщика на земельный участок, предназначенный для строительства;
  • получения разрешения на строительство;
  • опубликования проектной декларации;

Постановлением ФАС Уральского округа от 31.07.2007 N Ф09-5989/07-С6 по делу N А76-2034/2007 в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора долевого участия судом правомерно отказано, поскольку договоры о долевом строительстве могут заключаться застройщиком только после государственной регистрации права собственности или договора аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.
В случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Определением ВАС РФ от 10.06.2011 N ВАС-6713/11 по делу N А78-8087/2009 в передаче дела по иску в части признания недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как, удовлетворяя иск, суд исходил из того, что фонд, заключивший указанные договоры от своего имени и принявший на себя по этим договорам обязательства застройщика, не отвечал требованиям законодательства РФ, установленным для застройщика.
Определением ВАС РФ от 16.12.2010 N ВАС-16980/10 по делу N А70-10075/2009 в передаче дела по заявлению в части включения требований о взыскании долга по предварительному договору на заключение договора долевого участия в строительстве и процентов за пользование чужими денежными средствами в реестр требований кредиторов для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя заявление, пришел к обоснованному выводу о том, что требования обоснованы и документально подтверждены.

Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Определением Калужского областного суда от 28.07.2011 по делу N ГК33-1975/2011 исковые требования о взыскании суммы задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами в двойном размере и компенсации морального вреда удовлетворены правомерно, так как договор об участии в долевом строительстве не зарегистрирован в установленном порядке, поэтому является незаключенным в силу части 3 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Главной задачей покупателя квартиры является выполнение в полном объеме и в сроки, установленные договором, обязанности по оплате доли в строительстве дома. К указанному также относится использование застройщиком «Вексельной схемы» — при надлежащей оплате суд принимает решение в пользу участника долевого строительства.

Определением ВАС РФ от 26.10.2011 N ВАС-13447/11 по делу N А07-18777/2010 в передаче дела по иску о расторжении договора участия в долевом строительстве жилого дома для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, отказывая в иске, исходил из того, что осуществление расчетов в безналичной форме путем использования векселей действующему законодательству не противоречит, обязательство по оплате доли участия в строительстве дома ответчиком исполнено.

Соблюдение указанных требований хоть и не панацея, но в большинстве случаев помогает дольщику (покупателю) не остаться без квартиры.
Далее хотелось бы отметить некоторые особенности способов защиты прав и интересов дольщика (покупателя) на более поздних этапах взаимодействия с застройщиком.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, но не ранее получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, при соблюдении прочих условий, но отсутствии передаточного акта или иного документа дольщик (покупатель) с момента ввода объекта в эксплуатацию имеет право признать права собственности на объект недвижимого имущества в суде.

Постановлением ФАС Московского округа от 26.09.2011 по делу N А40-122641/10-23-1032 требование о признании права собственности на квартиру удовлетворено, поскольку разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено, истец исполнил свои договорные обязательства в полном объеме и у него возникло право получения в собственность объекта долевого строительства.

Определением ВАС РФ от 02.09.2011 N ВАС-8902/11 по делу N А56-78684/2009 установлено, что в случае если договоры долевого участия в строительстве были заключены и помещения в доме переданы собственникам до принятия Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», отношения между застройщиком и собственниками помещений в спорном объекте регулируются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей».

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Определением Московского областного суда от 22.03.2011 по делу N 33-6054/11в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора уступки прав требования отказано правомерно, поскольку в материалы дела не представлены доказательства того, что оспариваемый договор противоречит положениям норм законодательства РФ и нарушает права и законные интересы истца.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако по данному виду спора суды, хоть и удовлетворяют требования участников долевого строительства, но по прежнему уменьшают размер неустойки, руководствуясь ст. 333 ГК РФ. (Определение ВАС РФ от 05.12.2011 N ВАС-15115/11 по делу N А64-5539/08-23, Постановление Президиума ВАС РФ от 10.05.2011 N 16904/10 по делу N А13-16297/2009, Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2009 N 43-В09-3)

В заключении отмечаю, что не смотря на множественные попытки застройщиков обмануть покупателей недвижимости суды всех инстанций рассматривают данную категорию спора больше в пользу последних, особенно, если в составляемых документах соблюдены все предусмотренные законом требования. При таких обстоятельствах, представляется необходимым внимательно относиться не только к подписываемому договору, но и особенно изучать документы, на основании которых данный договор подписывается. При необходимости лучше привлечь соответствующего специалиста, чем в последствии долгие годы «добиваться правды» через суд.

Регистрация договоров долевого участия.

Одним из важных требований закона стала необходимость обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Это, прежде всего, направлено на особый государственный учет договоров в целях недопущения злоупотреблений со стороны застройщиков и исключения возможности проведения так называемых «двойных продаж», когда договоры на одну и ту же квартиру заключаются с двумя, а то и более «покупателями».

Регистрация договоров участия в долевом строительстве является обременением прав застройщика на земельный участок, на котором ведется строительства правами граждан и организаций, вкладывающих деньги в такое строительство.

Прежде всего, Вам следует выяснить, когда застройщиком получено разрешение на строительство – от этого зависит многое, в частности, подлежит ли заключаемый между Вами и застройщиком договор государственной регистрации. Законом установлено, что если разрешение на строительство застройщиком получено после 01 апреля 2005 года, договоры участия в долевом строительстве подлежат обязательной государственной регистрации.

Далее, у застройщика нужно достоверно узнать, на каком основании за ним закреплен земельный участок, ознакомиться с правоустанавливающими документами (например, договор аренды земельного участка, свидетельство о праве собственности), узнать кадастровый номер земельного участка, на котором ведется строительство. Право застройщика должно быть обязательно зарегистрировано в Едином государственном реестре прав Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее – Росрегистрация).

После этого Вы можете получить достоверную информацию о том, с кем уже заключены договоры при строительстве данного дома, Для этого необходимо в Росрегистрации заказать Выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок, на котором ведется строительство. Как раз для этого Вам и нужно знать кадастровый номер земельного участка, чтоб указать его сотруднику Росрегистрации. В выписке будут указаны объекты и участники такого строительства.

Имея намерение заключить договор долевого участия, Вам стоит узнать у застройщика, проходила ли в Росрегистрации регистрация первого договора долевого участия. Это также можно увидеть в Выписке из ЕГРП на земельный участок, на котором ведется строительство.

Если регистрация не проходила, у экспертов Росрегистрации могут возникнуть вопросы по документам застройщика и Ваше дело может быть приостановлено с отложением сроков регистрации до устранения недостатков – это может отразиться на необходимости отстаивать по нескольку раз в очередях, тратить свое время и нервы. Поэтому настоятельно рекомендуем Вам выяснить, регистрировались ли уже договоры по данному дому.

Регистрация всех договоров участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, то есть при заключении договора необходимо обговорить с застройщиком порядок подачи заявлений в Росрегистрацию.

Основным документом, подтверждающим Ваше право как участника долевого строительства, является соответствующий договор, содержание которого до его подписания следует внимательно проверить.

В частности, договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости – это означает, что в договоре должен быть указан, в том числе адрес объекта с расположением его на соответствующем земельном участке.

План объекта (квартиры), подлежащего передаче Вам по окончании строительства, рекомендуем составлять как приложение к договору долевого участия, с подписанием его обеими сторонами договора.

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Количество подлинных экземпляров договоров должно быть не менее двух (один – для Росрегистрации, второй – для Вас).

Важной новацией, введенной Законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, является проектная декларация.

Застройщик вправе заключать с первым участником долевого строительства договор только после опубликования и (или) размещения проектной декларации и не ранее чем через 14 дней с момента ее размещения.

Вам следует узнать, каким образом последняя была размещена, ознакомиться с ней. Данный документ должен содержать: информацию о застройщике, и информацию о проекте строительства.

Вместе с заявлением о государственной регистрации в Росрегистрацию предъявляется документ об уплате государственной пошлины.

Если договор участия в долевом строительстве заключается лицом, состоящим в зарегистрированном браке, в соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В противном случае супруг, чье согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Если участником долевого строительства является несовершеннолетний до 14 лет, от его имени должен выступать его законный представитель – родитель, усыновитель, опекун (ст.28 Гражданского кодекса РФ). Договор в данном случае подписывается только законным представителем с указанием на то, что он действует за ребенка.

Несовершеннолетний же, достигший 14-летнего возраста, сделки заключает самостоятельно, но с согласия законного представителя – родителя, усыновителя, попечителя. Договор в данном случае подписывается самим несовершеннолетним, а также законным представителем.

Защита по договорам инвестирования (долевого участия). Долевое участие в строительстве

15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве

Некоторые застройщики или забывают включить в договор отдельные требования 214-го Федерального закона, или вольно их трактуют, ссылаясь на свободу договора. Между тем в 214-ФЗ четко определено содержание договора участия в долевом строительстве, и к тому же прямое отношение к рассматриваемым договорам имеют отдельные положения Федерального закона «О защите прав потребителей». Юристы Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО оценили пробелы в договорах застройщиков.

Дольщикам следует помнить: если застройщик в свой договор включает условия, которые противоречат нормам закона, то такие условия являются недействительными.

«В течение года наши юристы проводили экспертизу договоров застройщиков, с которыми покупатели жилья приходили к нам в комиссию. Кроме того, мы проанализировали договоры компаний – участников VII конкурса “Доверие потребителя» рынка недвижимости, – говорит Олег Островский, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» рынка недвижимости Санкт-Петербурга. – В ходе этой работы выявлено 15 наиболее характерных и часто встречающихся в договорах участия в долевом строительстве положений, не соответствующих действующему законодательству».

15 типичных ошибок в договорах участия в долевом строительстве:

1. В договоре не указывается, что оплата по договору происходит только после регистрации его в Управлении Росреестра.

2. Договор предусматривает изменение цены застройщиком в одностороннем порядке (цена договора после его заключения в соответствии со ст.5 214-ФЗ может изменяться только по соглашению сторон).

3. В договор включается пункт об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера (нарушение Закона «О защите прав потребителей», что подтверждается сложившейся судебной практикой).

4. В договоре указывается, что течение гарантийного срока для объекта долевого строительства начинается с даты подписания уполномоченным органом разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. (По оценке Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, это является условием, ущемляющим права дольщика, так как гарантийный срок целесообразно исчислять со дня выполнения обязательств застройщиком, т.е. со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, что и делается подавляющим большинством застройщиков).

5. В договоре участнику долевого строительства рекомендуется заключить договор с управляющей компанией (условие, ущемляющее права потребителя (участника долевого строительства), и противоречащее п.1.ст.421 ГК РФ, ст.161 ЖК РФ).

6. Договор предусматривает невозможность уступки дольщиком прав (требований) по договору без письменного согласия застройщика. (По мнению Территориального управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, в случае полной оплаты по договору такое требование противоречит действующему законодательству).

7. Отдельные пункты договора обязывают дольщика нести расходы, в том числе по содержанию ТСЖ (это противоречит ст.143 ЖК РФ, предусматривающей право, а не обязанность собственника жилья стать членом товарищества, и, соответственно, оплачивать его расходы).

8. В договорах не в полной мере отражаются права и обязанности обеих сторон. Так, основания для одностороннего расторжения договора застройщиком указываются, а про права участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора нет ни слова. Или в разделе «Ответственность сторон» есть положения об ответственности дольщика и случаях, когда застройщик освобождается от ответственности, но нет пунктов об ответственности самого застройщика.

9. Необоснованно устанавливается право застройщика на удержание отступного (указываются конкретные проценты) от цены договора в случае расторжения договора по соглашению сторон. (В соответствии со ст.32 Закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе отказаться от исполнения договора в любое время, при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору – такие расходы должны быть подтверждены документально).

10. В договор включается пункт об обязательном соблюдении досудебного претензионного порядка (ущемляет права дольщика и противоречит п.1.ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

11. В договор не включаются предусмотренные статьей 7 214-ФЗ права требования на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов дольщика на устранение недостатков (ограничивает права дольщика в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для проживания).

12. В договоре перечисляются основные направления использования полученных от дольщика денежных средств, в том числе на строительство объектов социальной инфраструктуры (противоречит п.1.ст.18 214-ФЗ, в которой отмечено, что «денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства многоквартирных домов»).

13. В договоре предусматривается возможность изменения проекта застройщиком в одностороннем порядке, вплоть до увеличения этажности. Эта позиция представляется спорной, так как потребитель, (участник долевого строительства), для обеспечения возможности правильного выбора товара, в соответствии со ст.10 Закона РФ «О защите прав потребителей» и ст.21 214-ФЗ, должен быть проинформирован о приобретаемом им товаре – квартире. (В данном случае речь идет о проекте строительства и разрешении на строительство, которые определяют основные характеристики многоквартирного дома). Нельзя забывать о том, что существенное изменение проектной документации строящегося дома является основанием для расторжения договора по требованию дольщика в судебном порядке.

14. В договоре указывается, что издание государственным или муниципальным органом власти нормативных и иных актов относится к обстоятельствам непреодолимой силы, возникшим после заключения договора (неправомерность такой позиции подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области).

15. Если застройщиком подписан договор со страховой компанией о его гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче квартиры по договору, в договоре участия в долевом строительстве целесообразно указывать конкретный способ и условия страхования, сведения об обществе взаимного страхования или о страховой организации, которые осуществляют страхование гражданской ответственности застройщика.

Обзор поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ. Часть вторая

Здесь мы продолжаем начатый ранее Обзор поправок в законодательство о долевом строительстве.

§1. При внесении изменений в Закон № 214-ФЗ, авторы законопроекта на этот раз уделили значительное внимание прозрачности деятельности застройщика. Так, определен широкий объем информации о реализуемом проекте, подлежащей публичному раскрытию застройщиком в сети Интернет, а также регламентирован порядок ее предоставления в открытом доступе (статья 3.1 Закона). Кроме проектной декларации, заключений органа власти по ней и по самому застройщику, проекта применяемого договора долевого участия, застройщик размещает на своем сайте фотографии хода строительства, а также договор поручительства, заключаемый в порядке ст. 15.3 закона. Права на доменное имя сайта застройщика должны принадлежать самому застройщику либо поручителю.

Данная мера сама по себе является положительно ориентированной на потребителей, поскольку обеспечивает размещение информации застройщиком по умолчанию без запроса со стороны участников долевого строительства. Практика показывает, что потребители как правило проявляют пассивность в получении той информации, которую имеют право запрашивать, в связи с чем и застройщики привыкли игнорировать редкие запросы от инициативных граждан, поскольку часто не воспринимают дольщиков как равных контрагентов, нередко злоупотребляя своим положением более сильной стороны договора.

Кроме того, законопроектом предусмотрено создание Единого реестра застройщиков (ст. 23 1 ), включающего сведения о строительных организациях, отвечающих законным требованиям, и размещенного в открытом доступе в сети Интернет.

Переоценивать практическое значение указанной меры, на наш взгляд, не стоит. Реестр будет представлять собой лишь «систематизированный перечень юридических лиц». Практика показывает, что граждане, чьи денежные средства привлекаются для строительства в подавляющем большинстве случаев не пользуются уже имеющимися инструментами проверки контрагента, в том числе бесплатными выписками из ЕГРЮЛ, из которых несложно получить сведения о том, как давно существует организация, с которой имеется намерение заключить договор, кем являются ее участники, не зарегистрированы ли учредители за пределами РФ (в том числе, на оффшорных территориях). Не пользуются потребители и доступными базами судебных дел, которые могут содержать информацию о неблагонадежности контрагента.

§2. Изменения касаются и более тонких моментов, то есть вопросов, которые, на первый взгляд кажутся не столь значимыми, но, пожалуй, не останутся незамеченными специалистами.

Так, законопроект предусматривает правило, согласно которому оплата по договору долевого участия в строительстве вносится только после государственной регистрации договора (ч. 3 ст. 5), равно как и оплата по договору цессии, если цедентом является юридическое лицо (ч. 3 ст. 11). На практике, застройщики активно принимают денежные средства от граждан-дольщиков непосредственно в момент подписания договора (в том числе в качестве так называемой «брони»). Способы могут быть самыми разными, вплоть до заключения отдельного договора беспроцентного займа на несколько лет на полную сумму цены договора долевого участия, где кредитором выступает будущий дольщик, который в дальнейшем может произвести зачет встречных требований по оплате долевого взноса в счет возврата суммы займа. Соглашение о задатке или обеспечительном платеже на этом фоне, конечно, выглядят вполне цивилизованно.

Норма, посвященная цене договора, дополнена возможностью определения цены через стоимость единицы площади (квадратного метра). На практике и без этой нормы цена договора обычно устанавливается в качестве фиксированной суммы с указанием на то, что расчет производится в привязке к определенной стоимости квадратного метра. Это позволяет создать методику расчета изменения стоимости в случае отклонения фактической площади от проектной и дальнейшего перерасчета (чаще, конечно, в сторону требований застройщика произвести доплату за увеличившуюся площадь).

Вместе с тем, законодатель делает важное замечание о том, что при расчете площадей лоджий, балконов, веранд и террас применяется понижающий коэффициент, установленный подзаконным актом. В отсутствие данного указания застройщики практикуют установление собственных понижающих коэффициентов. Это может приводить к тому, что дольщик оплачивает одну площадь (рассчитанную с учетом коэффициента застройщика), а фактически (с учетом технической документации, выдаваемой инвентаризационным бюро) получает квартиру меньшей приведенной площади.

В целях обеспечения гарантий качества объекта долевого строительства законодатель дополняет статью 7 Закона № 214-ФЗ положениями, устанавливающими ответственность застройщика за нарушения согласованного с потребителем срока устранения недостатков объекта (ч. 8 ст. 7). Обязанность застройщика по своевременному устранению недостатков обеспечивается начислением за просрочку неустойки, размер которой определяется по правилам п. 1 ст. 23 Закона N 2300-1 , то есть в настоящее время составляет 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), за каждый день просрочки.

§3. Серьезным шагом к усилению контроля над деятельностью застройщика является попытка законодателя нормативно обеспечить целевое расходование денежных средств. Исчерпывающий перечень таких целей содержится в расширенной редакции части 1 статьи 18 Закона. Вводится запрет на нецелевое использование денег, предписывается раздельный учет денежной массы для одного объекта (или связанной группы объектов). Ответственность за целевое использование несут руководитель и главный бухгалтер строительной организации. При этом годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту (ч. 4 ст. 18).

С указанными нормами связана новелла, посвященная условиям использования застройщиком привлекаемых денежных средств на объекты социальной инфраструктуры и уплату процентов по целевым кредитам, выданным на строительство этих объектов (ст. 18.1). Общим условием является переход указанных объектов в долевую собственность дольщиков либо безвозмездная передача их в государственную или муниципальную собственность.

Также к мерам защиты денежных средств дольщиков можно отнести новеллы, посвященные возможности применения для расчетов по договорам долевого участия в строительстве механизма счетов эскроу (ст.ст. 15.4-15.5).

§4. Рассмотренные обязанности, возлагаемые на застройщика, корреспондируют соответствующим контрольным (надзорным) полномочиям органа исполнительной власти, осуществляющего надзор над сферой строительства. Многие из этих полномочий утратили признак дискреционности и приобрели форму предписания (ст. 23 Закона). Слово «вправе» (в связи с перечнем полномочий госоргана) предшествует теперь лишь функциям по получению информации. Таким образом, все иные полномочия реализуются как прямая обязанность, не зависящая от усмотрения исполнительного органа.

Перечень таких полномочий расширен. Например, контролирующий орган получает от застройщика информацию о физическом лице, которое, в конечном счете, прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25 процентов) корпоративным лицом (застройщиком) (п. 1.3 ч. 6 ст. 23).

Существенным нормативным нововведением является наделение контролирующего органа функцией контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительных кооперативов с учетом положений Закона № 214-ФЗ о контроле за деятельностью застройщиков.

Не секрет, что жилищно-строительные кооперативы имеют весьма дурную репутацию и, являясь слабо регламентированной схемой привлечения денег граждан участниками строительного рынка, дают благодатную почву для антипотребительского произвола строительных организаций. Как правило, пайщики узнают об отсутствии у них гарантий, предоставляемых дольщикам Законом № 214-ФЗ, а также Законом РФ «О защите прав потребителей» уже на стадии грубого нарушения своих имущественных интересов, не обеспеченных надлежащей правовой защитой.

В связи с расширением полномочий контролирующего органа в этой сфере законопроектом вносятся изменения в ст. 123.2 Жилищного кодекса РФ, которая, в частности, дополнена полномочиями по ежеквартальному получению сведений от жилищно-строительного кооператива о деятельности последнего, в том числе, об исполнении обязательств перед членами кооператива и иными лицами, а также получению промежуточной и годовой финансовой (бухгалтерской) отчетности кооператива (п. п. 3.2-3.3 ч. 2 ст. 123.2 Кодекса). Результаты соответствующих проверок публикуются контролирующим органом в сети Интернет (ч. 7 ст. 123.2 ЖК РФ).

Внушительный объем рассмотренных в обзоре поправок свидетельствует о намерении государства и в дальнейшем поддерживать и развивать долевое строительство. При имеющихся объемах возводимого жилья неэффективное правовое регулирование этой отрасли чревато социальной напряженностью, поэтому, как видно из свежих поправок, законодатель идет по пути ограничения объема свободного усмотрения застройщика в его отношениях с гражданами и повышения ответственности застройщиков при осуществлении своей деятельности

Законопроектом установлено вступление в силу новой редакции Закона № 214-ФЗ с 01 января 2017 года (в основной его части). Положения, связанные с требованиями к размеру уставного капитала, регулированием особенностей использования счетов эскроу и заключения договора поручительства застройщика с учредителем, а также ведения единого реестра застройщиков начнут действовать на полгода позднее. Нормы, касающиеся компенсационного фонда, за счет которого должны достраиваться дома при банкротстве застройщиков (ст. 23.2), вступают в силу со дня официального опубликования закона о внесении поправок.

С паспортом законопроекта можно ознакомиться по ссылке.