Долевое участие 2016

Как могут тратить деньги «долевые» застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля?

Минстрой России прокомментировал июльские поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (далее– Закон о долевом строительстве) – в части использования денежных средств теми «долевыми» застройщиками, которые получили разрешение на строительство до 1 июля 2018 года (письмо Минстроя России от 15 августа 2018 г. № 34785-ВЯ/07).

Напомним, что Закон о долевом строительстве за последний год был дважды перекроен, и весьма существенным образом, – сначала в июле прошлого года (Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ), затем в июле этого года (Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ).

Минстрой России высказал правовую позицию, согласно которой для упомянутых застройщиков ст. 18 Закона о долевом строительстве («Использование денежных средств застройщиком») в настоящее время действует без учета изменений как нынешнего, так и прошлого года, то есть в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ, возможно, с учетом поправок, предусмотренных Федеральным законом от 31 декабря 2017 г. № 506-ФЗ (этот «промежуточный» закон не упомянут в рассматриваемом письме). Таким образом, по мнению Минстроя России, застройщики с разрешением на строительство (далее – РНС), полученным до июля текущего года, должны руководствоваться редакцией Закона (в части ст. 18) от 29 июля 2017 г., – той самой, которая была изменена уже более года назад.

В обоснование этой позиции Министерство ссылается на ч. 7-8 ст. 8 Федерального закона № 175-ФЗ. Отметим, однако, что указанные нормы прямо не отменяют действие поправок из прошлогоднего Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ применительно к ст. 18 Закона о долевом строительстве.

При этом ч. 3 упомянутой ст. 18 Закона применяется к застройщикам со «старым» РНС в самой современной редакции, с учетом всех изменений, – но лишь в отношении их обязательств, возникших после 1 июля 2018 года.

Кроме того, Минстрой России высказался и по следующим вопросам:

  • застройщики до 1 сентября 2018 года обязаны открыть расчетный счет в уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство, полученного до 1 июля 2018 г. Застройщик может открыть такие счета в разных уполномоченных банках и в разное время, но до начала осени. Техзаказчик и генподрядчик могут не открывать счета в этом же банке;
  • если в уполномоченном банке и ранее, до 1 июля 2018 года, был открыт счет (и он указан в проектной декларации), то открывать новый не обязательно;
  • закрывать «старые» счета в иных банках необязательно – их можно использовать для осуществления операций, связанных с иной (помимо создания объектов долевого строительства) хозяйственной деятельностью застройщиков;
  • уполномоченный банк вправе приостановить операцию по расчетному счету застройщика на срок до 3 рабочих дней, если одновременно операция противоречит требованиям ч. 3 ст. 18 Закона о долевом строительстве, и из сведений в графе «Назначение платежа» распоряжения не следует со всей очевидностью, что спорная операция является операцией по исполнению обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года. По истечении этого срока банк либо исполняет распоряжение застройщика, либо отказывает, о чем и сообщает в региональный ДДУ-надзор и Фонд защиты дольщиков;
  • запрет на привлечение денег дольщиков одновременно по всем разрешениям на строительство, выданным застройщику до 1 июля 2018 г., отсутствует, в том числе в случаях, когда строительство по таким разрешениям осуществляется не в рамках одного градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории.

Напомним, что указанные разъяснения предназначены тем застройщикам с РНС, полученным до 1 июля 2018 г., которые зарегистрировали первый ДДУ после 20 октября 2017 г. (после даты регистрации Фонда защиты дольщиков) и уже уплачивают обязательные отчисления в указанный Фонд. Те же застройщики, которые зарегистрировали первый ДДУ ранее 20 октября прошлого года, используют иные способы обеспечения своих обязательств (страхование гражданской ответственности застройщика либо поручительство банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств). Для таких застройщиков статьи 1-23 Закона о долевом строительстве применяются в редакции Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 304-ФЗ (той редакции, которая действовала на 29 июля 2017 г. до внесения изменений, предусмотренных Федеральным законом от 29 июля 2017 г. № 218-ФЗ).

О некоторых вопросах обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве залогом

Рубрика: Государство и право

Дата публикации: 04.12.2017 2017-12-04

Статья просмотрена: 193 раза

Библиографическое описание:

Абдульманов Р. Ф. О некоторых вопросах обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве залогом // Молодой ученый. — 2017. — №48. — С. 225-227. — URL https://moluch.ru/archive/182/46822/ (дата обращения: 26.11.2018).

В данной научной статье автор рассматривает залог как способ защиты прав участников долевого строительства. Анализирует действующее законодательство, рассматривает доктринальные источники, выявляет и предлагает решения проблем, связанных с залоговыми отношениями.

Ключевые слова: способы обеспечения исполнения обязательств, залог, законный залог, договор долевого участия в строительстве

Залог является основным способом обеспечения обязательств участников по договорам участия в долевом строительстве.

В настоящее время правовое регулирование залога охватывается следующими нормативными правовыми актами: Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 214-ФЗ) [1], Гражданским Кодексом РФ [2] и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3] (далее -Федеральный закон № 102-ФЗ). Однако учитывая положения ч. 9 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ следует согласиться с О. Р. Идрисовым, что «нормы Федерального закона № 214-ФЗ, регулирующие залоговые правоотношения в сфере долевого участия в строительстве, имеют приоритет над нормами ГК РФ и законодательства об ипотеке» [4, с. 29]. В этом случае следует рассматривать их как специальные нормы, являющиеся приоритетными над нормами общими.

Возникновение анализируемого способа обеспечения обязательств закреплено в Федеральном законе № 214-ФЗ. Как пишет С. А. Чернякова: «В науке гражданского права залог, возникающий не в силу договора между сторонами, а в силу императивных норм закона, называется законным залогом» [5]. Стоит отметить, что к залогу, как способу обеспечения обязательств и как способу возврата денежных средств отдается большее предпочтение перед другими способами обязательств. К тому же, в качестве залога охотнее принимаются земельные участки и иная недвижимость [6, с. 123–124].

Из ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ следует, что каждый участник долевого строительства в момент регистрации договора долевого участия в строительстве становится залогодержателем прав застройщика на создаваемый объект недвижимости и земельный участок, и, вследствие этого, застройщик будет являться залогодателем. Как справедливо отмечает О. А. Кузмина: «Отдельных самостоятельных залоговых правоотношений между залогодержателем и участником долевого строительства не возникает, а все участники долевого строительства являются фигурой одного залогодержателя, находящегося в залоговых отношениях с залогодателем» [7, с. 32].

При этом залогом обеспечивается: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

Однако в юридической литературе преобладает мнение ученых, которые считают, что законный залог, возникающий в силу п. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ, недостаточно обеспечивает права залогодержателей [8, с. 16; с. 13]. Как пишут А. А. Пахаруков и В. Н. Белоусов: «Залог возникает в силу закона, но не блокирует действия недобросовестного застройщика по нецелевому распоряжению денежных средств дольщиков, а поручительство в долевом строительстве практически не применяется» [9]. И, как думается, правильно подмечает С. В. Зимнева: «Как правило, нецелевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства по договору, является причиной нарушения застройщиком срока передачи объекта участнику» [10, с. 21]. В качестве примера приведем следующую судебную практику: Постановление 14-го АСС от 27 апреля 2016 года по делу № А13–16120/2015 [11]; Решение АС Краснодарского края от 21 июля 2017 года № А32–12907/2017 [12]. Решить данную проблему возможно путем внесения изменений в Федеральный закон № 214-ФЗ, т. е. закрепить в ст. 18 норму, предусматривающую невозможность застройщика распорядиться денежными средствами участников в целях, не предусмотренных п. 1 ст. 18 Закона.

Необходимо подчеркнуть, что договор аренды земельного участка не может быть расторгнут сторонами ранее, чем залог прав арендатора не прекратиться в силу закона. Как отмечает А. Ю. Хамов: «Пока передача всех квартир дома участникам долевого строительства не состоялась, невозможно погасить регистрационную запись о залоге. При этом в регистрационный орган должны быть представлены все передаточные акты на квартиры» [13, с. 122]. Действительно, подтверждение данного вывода можно найти в следующей судебной практике: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2016 года № Ф05–2301/2016 по делу № А41–50892/2015 [14]; Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 3 декабря 2015 года № Ф02–6265/2015 по делу № А69–370/2015 [15].

В настоящее время дискуссионным остается вопрос о судьбе земельного участка и объекта незавершенного строительства, которые являются предметом залога, в случае возникновения оснований для обращения взыскания. Правильно отмечает С. А. Чернякова: «При возникновении оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, составляющие предмет залога, законодательством не предусмотрено, как разрешается конфликт интересов между участниками долевого строительства, т. к. одни желают получить объект долевого строительства, другие — возврат денежных средств и возмещение убытков» [16]. Автор предлагает, в случае нарушения застройщиком своих обязательств налагать взыскание на заложенное недвижимое имущество, предварительно проведя собрание всех залогодержателей (дольщиков), на котором будет приниматься решение о дальнейшей судьбе предмета ипотеки (обратить на него взыскание или же дождаться завершения строительства).

Впрочем, на наш взгляд, такой подход не является решением проблемы, так как не все участники долевого участия могут обеспечить явку или явку своего представителя на собрание всех залогодержателей. Как думается, правильно подмечает А. Ю. Хамов, «целесообразней для принятия решения о судьбе ипотеки установить срок, в течение которого участники обязаны направить заявление с указанием своего мнения». Возможно, для этих целей необходимо будет выработать унифицированную форму бюллетеней. Такого рода «заочное собрание» позволит выяснить мнение большинства и принять соответствующее решение.

Таким образом, проведенное в рамках настоящей научной статьи исследование позволяет сделать следующие выводы.

  1. Законный залог, установленный в соответствии с ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ, не обеспечивает выполнение главной обязанности застройщика перед участниками долевого строительства. Для решений указанной проблемы необходимо закрепить в ст. 18 норму, предусматривающую невозможность застройщика распорядиться денежными средствами участников в целях, не предусмотренных п. 1 ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ. Так, например, нововведенная ст. 18.2 Федерального закона № 214-ФЗ является одним из механизмов контроля действий застройщика по целевому распоряжению денежных средств участников долевого строительства. Теперь порядок совершения операций по расчетному счету застройщика проверяется на соответствии законности со стороны уполномоченного банка. В случае обнаружения несоответствия предоставляемого распоряжения застройщиком положениям ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ, уполномоченный банк (не позднее дня, следующего за днем предоставления распоряжения) должен уведомить уполномоченный исполнительный орган субъекта РФ об указанном факте. Таким образом, вышеуказанный механизм направлен исключительно на защиту прав участников долевого строительства и способствует ограничению свободы действий застройщика в части расходования целевых денежных средств.
  2. В случае возникновения оснований для обращения взыскания на земельный участок и объект незавершенного строительства, которые являются предметом залога, для выяснения мнений о судьбе предмета ипотеки у участников долевого строительства разумнее установить срок, в течение которого дольщики должны направить заявление с указанием своего мнения застройщику. После произвести в определенный срок обработку мнений участников долевого строительства и на основе этого принять решение о судьбе предмета залога большинством голосов.

Тяжелая доля. Отмена долевого строительства не решит квартирный вопрос

Число россиян, участвующих в долевом строительстве, устойчиво снижается. В первом полугодии 2017 года Росреестром было зарегистрировано на 6% меньше договоров долевого участия физических лиц — 276 000 против 294 000 в первом полугодии 2016 года.

При этом реализованный спрос на первичном рынке жилья в России так и не достиг докризисного уровня — число заключенных договоров в первом полугодии 2017 года на 12% меньше, чем за аналогичный период 2014 года, — 312 000 сделок.

По данным Центробанка на 1 июля 2017 года, объем кредитов, предоставленных юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на строительство зданий и сооружений, достиг 571 млрд рублей. Это на 16% больше, чем за аналогичный период 2016 года.

Тем не менее уровень обеспеченности строительства заемными средствами пока не достигнут. Объем кредитования в первом полугодии 2017 года в сопоставимых ценах отстает на 28% от показателя аналогичного периода 2014 года (691 млрд рублей), а отношение объема кредитов в строительстве к объему работ в отрасли на 6 процентных пунктов ниже, чем в первом полугодии 2014 года. Но скоро ситуация с кредитованием должна кардинально измениться.

Президент Владимир Путин дал указание разработать до 15 декабря 2017 года комплекс мер по замещению долевого строительства проектным финансированием. Это означает, что застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов.

Строительство будет осуществляться только на заемные средства банков и собственные средства застройщиков. Эта мера направлена на снижение, а точнее полное исключение риска обмана дольщиков. Сейчас в стране зафиксировано более 38 000 обманутых дольщиков в 380 проблемных объектах.

Сектор строительства жилой недвижимости всегда был головной болью государства. Корень зла — в непродуманном законодательном регулировании инвестиций в жилую недвижимость.

Институт долевого строительства возник в России в начале 90-х годов прошлого века при переходе страны к рыночной экономике. Однако сам механизм был придуман задолго до этого — скорее всего, его позаимствовали у Аргентины, где во время экономического кризиса 80-х годов появился институт «строительства по справедливости».

В России же предпосылки появления долевого строительства были заложены в законе «Об основах федеральной жилищной политики». В этом документе было признано право граждан на жилье, которое обеспечивалось в том числе путем строительства за собственные средства без ограничения площади, а также право застройщика на получение или приобретение земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Однако на нормативном уровне не была закреплена форма привлечения застройщиком денежных средств граждан.

Договору долевого строительства не нашлось места в числе поименованных договоров, предусмотренных частью второй Гражданского Кодекса РФ, что могло бы минимизировать количество споров в этой области.

На этом фоне застройщики стали привлекать денежные средства граждан, заключая в лучшем случае договоры долевого участия, соинвестирования, а также договоры простого товарищества. В худшем же случае застройщики предлагают подписать документ о приобретения квартиры по возмездному договору, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, договор безвозмездной передачи квартиры в собственность или договор уступки требования.

Кроме того, долго не мог решиться вопрос применения законодательства о защите прав потребителей в сфере долевого строительства. Это было выгодно застройщикам, не исполнявшим обязательства по срокам строительства и его качеству.

Ведь цель застройщиков отнюдь не в решении жилищной проблемы граждан и создания идеального места для жизни в семи километрах от МКАД. Девелоперские слоганы, созданные маркетологами, нацелены на одно — получение прибыли, которая образуется за счет разницы между привлеченными деньгами дольщиков, очень дешевыми для застройщика, и себестоимостью объекта долевого строительства.

Еще одна попытка

До принятия решения об использовании проектного финансирования государство в июне 2016 года приняло ряд поправок в законодательство, которые создали предпосылки для внедрения этих механизмов.

Была введена новая модель привлечения денежных средств участников долевого строительства — размещение средств на счетах эскроу. Работает это очень просто. Сперва банк выдает застройщику целевой кредит на строительство многоквартирных домов. Во всех договорах участия в долевом строительстве предусматривается обязанность участников внести деньги в счет оплаты цены на счета эскроу, открытые в таком банке.

Права же по договору эскроу следуют за правами по договору участия в долевом строительстве. В кредитном договоре предусматриваются механизмы контроля банка за деятельностью застройщика, например, обязанность застройщика предоставлять банку информацию обо всех организациях, привлеченных для строительства и так далее.

Таким образом, финансирование строительства осуществляется де-факто не за счет средств участников долевого строительства, а на целевой кредит. Внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются застройщику уже после завершения строительства и передачи объекта клиентам.

Подводные камни

Но как компании могут получить более выгодные условия по кредиту в столь непростое для страны время? Ответ: разместить оставшиеся денежные средства дольщиков на счетах в банке, предоставляющем кредит.

Для клиента, ждущего квартиру, вроде бы нет разницы, на какой счет банк положил его деньги. Главное же результат. К тому же деньги защищены, находятся в банке, если застройщик обанкротится — средства не потеряются, скажет гражданин. И ведь не поспоришь с такой логикой. Человек, который уже знает, какого цвета у него будут обои в спальне, совсем не хочет загружать голову информацией о том, что теперь у него отсутствует право на законные проценты.

Гражданину невдомек, что в кредитном договоре между банком и застройщиком есть множество условий о дефолте застройщика, когда застройщик должен досрочно вернуть банку кредитные средства.

Банк предъявит застройщику требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на имущество. А что же будет с дольщиком? Закон предполагает, что участник долевого строительства вправе в этом случае отказаться от исполнения договора.

Вместе с тем закон ничего не говорит о последствиях обращения взыскания для участника долевого строительства в случае, если право на односторонний отказ не будет реализовано дольщиком. То есть, когда дольщик очень хочет эту квартиру и собирается биться за мечту о собственных квадратных метрах до конца.

Те люди, которые думают, что времена, когда привлеченные от новых дольщиков средства расходовались совсем на другие цели, уже в прошлом, сильно ошибаются. Инвестиционные пирамиды — бич нашего времени, а точнее 21 века.

Хочется посочувствовать государству. Оно не должно отвечать за финансовую грамотность граждан и неумение оценивать риски. Можно было бы полностью запретить населению покупать недострой, но все понимают, какую бурю протестов это вызвало бы со стороны бизнеса и граждан, мечтающих о собственном жилье.

Но думается, что вместо «спасибо» государство столкнется с плакатами на улице. Ведь у девелоперов скоро начнётся непростой период — деньги дадут только самым сильным, то есть с активами и собственным капиталом. А много ли таких?

В «переходный период» с 2016 по 2020 год продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика, с 2020-го продажа квартир в строящихся домах будет запрещена, а с рынка могут уйти небольшие страховые компании. В правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость. Сколько будет стоить страхование, сейчас тоже неизвестно, зато известно, кто за это заплатит. Так ли это на самом деле и какие последствия ждут рынок жилой недвижимости?

Долевое строительство, вероятно, самый выгодный для дольщика, но и высокорисковый способ приобретения жилья. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег.

Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства (согласно данным Росреестра, только за 9 месяцев 2014 года зарегистрировано 560 тыс. ДДУ, в январе — сентябре 2013 года — 392 тыс. ДДУ), позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.

Возможно, более рационально было бы сохранить долевое строительство, усилив надзор за целевым использованием средств дольщиков и ходом строительства? Отмена долевого строительства не устранит проблему недобросовестных застройщиков, получающих средства граждан по «вексельным схемам» и т.п. сомнительным конструкциям. К возможным негативным последствиям отмены долевого строительства относятся: удорожание строек, вытеснение с рынка небольших и средних застройщиков. Единственный очевидный выгодоприобретатель от предлагаемых изменений — крупные банки, которые от новых правил смогут получить дополнительную ликвидность.

Заверения о сохранении цен на квартиры на существующем уровне, к сожалению, ничем не подкреплены. Во-первых, если финансирование строительства будет полностью заемным, а свои средства инвесторы вкладывают очень редко, то это автоматически повысит стоимость квадратного метра. Простая арифметика — чем больше вложено в проект кредитных средств, чем дольше на них начисляются проценты, тем выше будет стоимость жилья. Во-вторых, отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков среднего звена, работающих только по ДДУ. Это, в свою очередь, уменьшит конкуренцию на рынке, как следствие — повысит цены на квадратные метры. В-третьих, кредитное финансирование через банки усложнит сам процесс строительства жилья, и застройщики вынуждены будут перезакладываться на издержки, связанные с получением заемных средств и ведением отчетности, что также скажется на стоимости конечного продукта. В-четвертых, увеличивается экспозиция продаваемых квартир. При отмене долевого строительства продажи будут только после ввода дома в эксплуатацию. В итоге, по предварительным подсчетам, стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15-20% по сравнению с текущими показателями. При этом гражданам следует понимать, что исчезнет само понятие льготных цен на старте продаж и в период строительства. Стоимость квартир будет соответствовать рыночным ценам готового продукта и расти только в пределах инфляции.

В период экономического спада рынок жилой недвижимости устоял во многом благодаря грамотной программе льготного ипотечного кредитования. В очередной раз удивляет инициатива «все запретить», вместо того чтобы продумать и усовершенствовать уже имеющиеся законы и нормы в сфере строительства и надзора по привлечению средств граждан.

Дополнительным испытанием для застройщиков станет ужесточение требований к страховым организациям. 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон N 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вносит изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ. С 1 октября 2015 года в Законе N 214-ФЗ появятся новые требования к страховым компаниям. В частности, увеличение количества собственных средств с 400 млн руб. до 1 млрд, а также отсутствие предписаний ЦБ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Ранее было достаточно соблюдения требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев.

Тем самым закон защищает от недобросовестных страховщиков. На сайте ЦБ РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона N 214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям.

Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний. Если застройщик уже заключил договор со страховой организацией, которая не соответствует новым требованиям, то с 1 октября в течение 15 дней он обязан перезаключить договор с другой страховой организацией. Существенно сократится количество компаний, предоставляющих страхование ответственности застройщика. Но изменения никак не регулируют, что делать застройщику с ранее застрахованными квартирами, если страховая компания перестает соответствовать указанным требованиям. Застраховать заново? Еще одна статья расходов по уже реализуемым проектам?

По нашим оценкам, это приведет к удорожанию страхования более чем на 15%. В целом эти изменения должны сыграть положительную роль для приобретателей квартир, но мы знаем, кто заплатит за удорожание. Увеличение стоимости страхования может дать прирост стоимости квартир до 1-2%. В совокупности изменения в законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%.

Запрет долевого строительства: как повлияет реформа на застройщика и покупателя

В России около 80% строящегося жилья финансируется за счет средств покупателей. По данным Росреестра, за 9 месяцев 2017 года зарегистрировано 483 600 договоров долевого участия, что на 55 900 соглашений больше, чем годом ранее.

Андрей Комиссаров руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры»:

Теперь застройщикам запретят привлекать средства дольщиков напрямую, а финансировать строящиеся объекты будут банки. 21 декабря 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил дорожную карту по переходу от долевого строительства жилья к проектному финансированию, разработанную совместно Минстроем, Минфином, АИЖК и Банком России по поручению главы государства Владимира Путина. Реализовать программу мероприятий запланировано до 2021 года.

Представители власти объясняют нововведение необходимостью окончательно решить проблему обманутых дольщиков: несмотря на ужесточение требований к застройщикам по 214-ФЗ, строящиеся объекты продолжают «замораживать», а средства инвесторов используются не по назначению. Статистика Генпрокуратуры нарушений в сфере долевого строительства неутешительна: число зарегистрированных преступлений с 2016 по 2017 год выросло на 20%: с 511 до 634 прецедентов.

В чем суть изменений?

В отличие от долевого строительства, в котором застройщик привлекает «бесплатные» средства граждан, проектное финансирование предполагает предоставление банковских кредитов. В схеме «застройщик – покупатель» появится промежуточное звено – банк, который будет аккумулировать инвестируемые деньги на счетах, распоряжаться финансовыми потоками, осуществлять контроль деятельности застройщика вплоть до завершения строительства объекта.

Риски покупателя перекладываются на финансово-кредитное учреждение. В случае срыва сроков строительства или банкротства застройщика вложенные деньги вернут инвестору, а объект могут передать более надежному девелоперу.

Сама возможность размещать деньги дольщиков на эскроу-счетах предоставлена застройщикам с 1 июля 2017 года (ст. 15.4–15.5 № 214-ФЗ). В течение 3 лет у девелопера будет выбор – пользоваться новым способом финансирования или заключать договоры долевого участия. Предполагается, что после 2021 года условие станет обязательным, – дольщики не будут платить застройщику напрямую, средства депонируют банки вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию, а строительство будет вестись за счет личных средств строительных компаний и денег, полученных от банков, в том числе по целевым кредитам.

План Минстроя будет реализован постепенно – в несколько этапов. В 2018 году планируется разработать законы и подзаконные акты, направленные на регулирование введения механизмов проектного финансирования. Изменения будут внесены в закон о регистрации недвижимости, о страховании вкладов физических лиц, закон о банкротстве и налоговый кодекс, нормативные акты Центробанка. Сначала нововведение «испытают» на добровольных участниках программы, а «точкой невозврата» реформы долевого строительства, или фактической его замены проектным финансированием, согласно плану, станет 1 июля 2019 года.

Как повлияют изменения на участников рынка

Грядущая реформа в сфере долевого строительства взволновала участников рынка. К нововведениям относятся скептически не только застройщики, обжегшиеся дольщики опасаются, что и здесь будут подводные камни. На сайте РИА «Недвижимость» повели анонимный опрос, с целью выявить настроения общественности. Только пятая часть проголосовавших полностью поддерживают запрет долевого строительства, 50% информантов настроены категорически, еще 24% обеспокоены возможным скачком цен на жилье.

Застройщики могут не понимать смысл радикального нововведения на фоне череды уже введенных ужесточающих изменений в закон о ДДУ последних лет. Действительно, с 1 июля 2017 года требования к девелоперам стали строже: застройщик уже сейчас в ряде случаев не может принимать деньги от дольщиков. В частности, если состоит в реестре недобросовестных застройщиков, находится в процессе ликвидации или банкротства, имеет долги по налогам и сборам свыше 25 % балансовой стоимости активов. Существенно вырос размер уставного капитала с 10 000 рублей до десятков миллионов, в зависимости от объемов строительства. Появился Единый реестр застройщиков и специальный фонд защиты прав участников долевого строительства. Если в существующих условиях лишить застройщиков беспроцентных инвестиций дольщиков, на рынке останутся только крупные финансово устойчивые строительные организации, которые и раньше добросовестно исполняли обязательства перед дольщиками. Шанс малым и средним компаниям остаться на рынке может предоставить Центробанк, если предложит приемлемые ставки по долгосрочным кредитам, к примеру в районе 5-6%.

Главное опасение покупателей – повышение цен на квартиры в новостройках. Следствием запрета долевого строительства недвижимости станет утрата преимущества авансовой покупки, когда на этапе котлована приобрести жилье можно на 20–30% дешевле итоговой рыночной стоимости. Кроме того, издержки, связанные с новым порядком финансирования, девелоперы вынужденно перенесут на плечи покупателя, включив издержки в стоимость жилья. С другой стороны, банки несут все риски, и покупатель ничем не рискует.

Кредитные учреждения от новых правил только выигрывают – за счет увеличения объема кредитования.

Возможно, с целью предотвратить массовые банкротства строительных организаций и рост цен на жилье законодатель обратит внимание на зарубежный опыт и предусмотрит возможность получения застройщиками денег по частям с эскроу-счетов по мере выполнения строительных работ, а проценты по кредитам позволит выплачивать после сдачи объекта в эксплуатацию.

Покупателю, желающему инвестировать в долевое строительство, лучше поторопиться и сделать это до реформы. На тех, кто уже подписал договор долевого участия, изменения никак не повлияют, так как закон обратной силы не имеет.

Авторские колонки и комментарии читайте в разделе » Блоги «ДП » .

Новое в долевом строительстве: какие изменения ждут рынок в 2018 г.?

Проблемы с участием в долевом строительстве жилья существуют не первый день. Однако именно в последнее время все чаще в качестве оптимального решения этих проблем представители власти предлагают полностью запретить привлечение денежных средств граждан для финансирования строительства многоквартирных домов в рамках договора долевого участия. И хотя столь радикальных изменений в законодательстве пока что не было, в целом регулирование рынка долевого участия в строительстве ужесточается — застройщиков ставят в рамки, соответствовать которым смогут далеко не все из них. Подробнее о ближайших изменениях в правовом регулировании долевого строительства — в материале «ЭЖ».

В этом году Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве) претерпел масштабные изменения в связи с принятием Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ).

Принятые законодателем меры направлены на совершенствование действующего регулирования, обеспечение усиления защиты прав дольщиков, снижение градуса социальной напряженности, возникшей в сфере участия в долевом строительстве жилых объектов. Как известно, спектр проблем в данной сфере широк: от просрочки сдачи застройщиком объекта долевого строительства, претензий дольщиков к качеству построенного объекта до уклонения застройщиков от завершения строительства и возврата дольщикам уплаченных денежных средств. Причем проблемы эти имеют место практически во всех регионах страны.

Как прямо следует из названия Закона № 218-ФЗ, а также содержания ст. 1, данный закон в первую очередь определяет порядок создания, цели деятельности, функции и порядок управления деятельностью публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства. Тем не менее положениями Закона № 218-ФЗ также были внесены изменения в значительное число норм, регулирующих долевое строительство. Рассмотрим поправки, имеющие существенное значение для участников данного рынка.

Новые требования к застройщику

► В первую очередь изменено само понятие «застройщик». Так, с 1 июля 2018 г. застройщиком, по общему правилу, сможет выступать только хозяйственное общество, наименование которого должно содержать слова «специализированный застройщик» и которое (или основное общество которого либо любое из дочерних хозяйственных обществ основного общества) имеет не менее чем трехлетний опыт участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 квадратных метров в совокупности, при наличии полученных в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешений на ввод в эксплуатацию таких многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика в соответствии с договором строительного подряда.

Отметим, что ранее застройщиком могло выступать юридическое лицо любой организационно-правовой формы, в том числе все предусмотренные законом некоммерческие организации. Теперь же некоммерческая организация может признаваться застройщиком только в том случае, если данная организация создана в соответствии с Законом РФ от 15.04.93 № 4802-I «О статусе столицы Российской Федерации».

► Кроме того, законодателем введен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». Это означает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство. Таким образом, с 1 июля 2018 г. застройщик будет не вправе осуществлять строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости одновременно по нескольким разрешениям на строительство.

► Требование о минимальном размере уставного капитала застройщика в зависимости от максимальной площади объектов долевого строительства застройщика, ранее предусмотренное подп. 1 п. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, теперь отменено. Вместо него Законом № 218-ФЗ введено требование о наличии у застройщика собственных средств, размер которых должен составлять не менее 10% от планируемой проектной стоимости строительства. На дату направления проектной декларации в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, собственные средства застройщика в размере не менее установленного Законом должны быть в наличии на его банковском счете.

► Также Законом № 218-ФЗ введены новые требования к участникам и органам управления застройщика. Эти требования предъявляются к единоличному исполнительному органу (руководителю застройщика), коллегиальному исполнительному органу или управляющей компании, если она осуществляет функции руководителя застройщика, главному бухгалтеру, а также к кандидатам на указанные должности.

Так, с 1 января 2018 г. руководителем или главным бухгалтером застройщика не может являться лицо, имеющее неснятую или непогашенную судимость за преступления в сфере экономической деятельности или преступления против государственной власти; лицо, в отношении которого не истек срок, в течение которого оно считается подвергнутым административному наказанию в виде дисквалификации; лицо, которое было привлечено к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица в связи с его банкротством и (или) ответственности в виде взыскания убытков с юридического лица, если со дня исполнения лицом обязанности, установленной судебным актом, прошло менее трех лет; лицо, в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации в порядке п. 2 ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве, осуществлявшее функции единоличного исполнительного органа юридического лица, которое было признано арбитражным судом несостоятельным (банкротом); лицо, которое прямо или косвенно (через третьих лиц) осуществляло владение в течение трех лет, предшествовавших дате направления проектной декларации, более 25% акций (долей) застройщика, который был признан арбитражным судом несостоятельным (банкротом).

О принятия решений о прекращении полномочий руководителя застройщика, об избрании (назначении) нового руководителя застройщика, об образовании временного единоличного исполнительного органа в течение трех рабочих дней застройщик обязан уведомить уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, с предоставлением информации о соответствии указанных лиц приведенным выше требованиям.

Кроме того, физическое лицо, которое в конечном счете прямо или косвенно (через третьих лиц) владеет (имеет в капитале преобладающее участие более чем 25%) корпоративным юридическим лицом — застройщиком (то есть учредитель и/или участник застройщика), также должно соответствовать новым требованиям.

Ужесточение законодателем требований, предъявляемых к органам управления и участникам застройщика, очевидно, имеет целью исключить доступ лиц, ранее проявивших себя отрицательно при осуществлении экономической деятельности, к денежным средствам дольщиков и деятельности, имеющей социальную значимость.

► С 1 июля 2018 г. застройщик вправе иметь только один расчетный счет в уполномоченном банке, через который должны осуществляться все расчеты по ведению строительства долевого объекта (расчетный счет застройщика).

Кроме того, технический заказчик, выполняющий работы в соответствии с договором, заключенным с застройщиком, и генеральный подрядчик, выполняющий работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком, также обязаны открыть банковский счет в этом же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов.

При этом на банки возложены специальные функции по осуществлению контроля за операциями на указанных счетах.

Застройщик обязан предоставлять в уполномоченный банк документы (их копии), являющиеся основаниями для совершения платежей, в том числе договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры, иные документы, подтверждающие исполнение получателем средств своих обязательств по договору.

Банк осуществляет проверку соответствия назначения и размера платежа содержанию документов, представленных застройщиком, и в случае выявления несоответствия обязан уведомить уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительств.

С учетом количества платежных операций, которыми обычно сопровождается строительство долевых объектов, дополнительная нагрузка, которая ляжет как на застройщиков, так и на банки, в связи с введением нового порядка, представляется весьма существенной.

► Кроме того, Законом № 218-ФЗ существенно ограничены возможности застройщика по осуществлению хозяйственной деятельности (правосубъектность застройщика). Так, с 1 июля 2018 г. застройщик не вправе осуществлять какую-либо иную деятельность, за исключением деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; не вправе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство; не вправе использовать принадлежащее ему имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, а также для обеспечения исполнения собственных обязательств застройщика перед третьими лицами, не связанных с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство; не вправе принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц; выпускать или выдавать ценные бумаги, за исключением акций; не вправе предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги, создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, совершать иные сделки, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства и со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство или с обеспечением деятельности застройщика.

► Также положениями Закона № 218-ФЗ конкретизирован порядок распределения застройщиком денежных средств дольщиков, привлеченных для осуществления строительства, расширен перечень статей расходов, на покрытие которых такие денежные средства могут быть направлены застройщиком.

При этом отдельные статьи расходов ограничены. Например, расходы на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затраты, связанные с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники, не могут составлять более 10% от проектной стоимости строительства. А совокупный размер авансовых платежей в целях строительства объекта долевого участия, подготовки проектной документации и выполнения инженерных изысканий, проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, строительства инженерных сетей, подготовки документации по планировке территории, строительства инфраструктуры не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства.

Компенсационный фонд

Как уже отмечалось выше, Закон № 218-ФЗ предусматривает прежде всего создание Российской Федерацией публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд защиты прав дольщиков).

Указанный фонд создается путем преобразования некоммерческой организации «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», учрежденной Российской Федерацией в соответствии с постановлением Правительства РФ от 07.12.2016 № 1310 «О защите прав граждан — участников долевого строительства», в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантий защиты прав и законных интересов граждан — участников долевого строительства.

В рамках осуществления деятельности Фонда защиты прав дольщиков для достижения целей его создания, предполагается формирование компенсационного фонда за счет обязательных отчислений застройщиков, привлекающих денежные средства граждан в соответствии с положениями Закона об участии в долевом строительстве. Размер таких обязательных отчислений застройщиков составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения.

Установленная величина взноса может быть изменена федеральным законом не чаще одного раза в год, при этом перерасчет и корректировка взносов, ранее внесенных застройщиками, производиться не будут. В то же время в случае увеличения цены договора долевого участия, предусматривающего передачу жилого помещения, застройщик обязан внести в компенсационный фонд дополнительные отчисления пропорционально увеличению цены.

Взнос подлежит внесению застройщиком на счет Фонда защиты прав дольщиков не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора долевого участия в установленном законом порядке. Если на дату рассмотрения документов о регистрации договора у Росреестра будут отсутствовать сведения о перечислении застройщиком взноса в компенсационный фонд, в регистрации договора будет отказано (уплаченная государственная пошлина при этом не возвращается).

В случае последующего расторжения договора долевого участия после его государственной регистрации в установленном порядке, возврат застройщику уплаченного взноса в компенсационный фонд не производится.

Обязанность по отчислению взносов в компенсационный фонд возникает у застройщика, осуществляющего строительство многоквартирного жилого дома, жилого дома блокированной застройки, если первый договор долевого участия, заключенный в отношении жилого помещения в указанном доме, представлен на государственную регистрацию после государственной регистрации Фонда защиты прав дольщиков, которая была завершена 20.10.2017 (постановление Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231 «О публично-правовой компании „Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства“», сайт Фонда: https://фонд214. рф/).

Если договор участия в долевом строительстве заключен с первым участником долевого строительства до даты регистрации Фонда защиты прав дольщиков, к правоотношениям по привлечению денежных средств участников долевого строительства применяются положения статей Закона об участии в долевом строительстве без учета изменений, внесенных Законом № 218-ФЗ. В таком случае исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участникам долевого строительства обеспечивается по выбору застройщика поручительством банка или страхованием гражданской ответственности.

Помимо рассмотренных выше изменений, Закон № 218-ФЗ содержит целый блок норм, регулирующих особенности банкротства застройщика. Эти нормы вступают в силу с 1 января 2018 г.

В силу прямого указания п. 3 ст. 25 Закона № 218-ФЗ новые законодательные требования, в том числе запрет на осуществление строительства одновременно по нескольким разрешениям на строительство, проведение расчетов с использованием одного банковского счета, ограничение хозяйственной деятельности застройщика не будут применяться к разрешениям на строительство, полученным застройщиками до 1 июля 2018 г. (за исключением требований к участникам и органам управления застройщика, подлежащим применению с 1 января 2018 г.).

Из анализа рассмотренных законодательных нововведений становится очевидным, что с 2018 г. осуществлять деятельность застройщика станет сложнее. Причем сложности, ожидающие застройщиков, носят как организационный, так и экономический характер.

Можно прогнозировать, что определенная часть застройщиков, особенно некрупных, уйдет с рынка. Однако, полагаем, что большинство, скорее всего, успеют перестроиться на работу в соответствии с новыми правилами и должным образом организовать необходимые процессы.

На наш взгляд, ожидать от законодательных новелл существенного усиления защиты прав дольщиков вряд ли стоит. При этом с высокой долей вероятности дополнительные расходы застройщиков на соблюдение нового порядка будут заложены в цены на строящиеся «метры».

Надо отметить, что на текущий момент наблюдается всплеск активности застройщиков, которые пытаются получить разрешения на строительство новых объектов до 1 июля 2018 г. для того, чтобы осуществлять строительство по старым правилам.

Необходимо также учитывать данные на самом высоком федеральном уровне указания в течение трех лет полностью отказаться от концепции долевого участия в строительстве и перейти на проектное финансирование. В связи с этими тенденциями можно предположить, что в ближайшее время рынок долевого участия в строительстве ожидают новые законодательные инициативы, притом что участники еще не успели освоиться с уже принятыми и вступившими в силу. Такая активность законодателя в данной сфере, безусловно, приводит к тому, что рынок на сегодняшний день несколько «лихорадит», и это явно не служит интересам ни застройщиков, ни дольщиков, ни стабильности гражданского оборота в целом.