Договор социального найма жилого помещения диплом

Договор социального найма жилого помещения (6)

Главная > Реферат >Государство и право

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ВОЛГО-ВЯТСКАЯ АКАДЕМИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ФИЛИАЛ В ГОРОДЕ КИРОВЕ

КУРСОВАЯ РАБОТА ПО ДИСЦИПЛИНЕ ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

ТЕМА «ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ГОСУДАРСТВЕННЫХ И МУНИЦМПАЛЬНЫХ ФОНДАХ»

СТУДЕНТКА 3 КУРСА

ОЧНОЙ ФОРМЫ ОБУЧЕНИЯ

РАКИТИНА ЮЛИЯ ОЛЕГОВНА

КАНДИДАТ ЮРИДИЧЕСКИХ НАУК

ФОЛЬГЕРОВА ЮЛИЯ НИКОЛАЕВНА

Глава 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 5

1.1. Понятие договора социального найма жилого помещения. 5

1.2 Основания для заключения договора социального найма. 7

1.3. Учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. 9

Глава 2. ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 12

2.1 Предмет жилищного найма. 12

2.2. Субъекты договора социального найма жилого помещения. 13

2.3. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. 15

2.3.1. Права нанимателя и членов его семьи. 15

2.3.2. Временные жильцы 19

2.3.3. Другие права нанимателя, вытекающие их договора найма жилого помещения 21

2.3.4. Обязанности наймодателя жилого помещения 23

2.3.5. Предоставление жилищно-коммунальных услуг по договору найма жилого помещения. 24

2.3.6. Обязанности нанимателя жилого помещения 26

2.3.7. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги по договору найма 27

Глава 3. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 29

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ. 38

Одной из основных социальных проблем, которая была и остается в центре особого внимания, является жилищная проблема. Жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом и т.п. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.

Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина является обязанностью государства. Это относится и к праву граждан иметь и пользоваться жилищем. Надлежащее жилье входит составной частью в понятие достойного жизненного уровня человека.

Жилищная реформа, развитие рынка жилья являются важнейшими условиями перехода к новым социально-экономическим условиям жизни, от их осуществления во многом зависят успехи Российского государства, его развитие, повышение жизненного уровня населения.

Регулирование жилищных отношений носит довольно сложный характер и осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства (следует отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством). Все это повышает необходимость углубленного изучения и освоения основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства.

Новый Жилищный кодекс привел в соответствие с Конституцией РФ и гражданским законодательством вопросы социального найма жилого помещения, однако в силу специфики вещных отношений они остались в области совместного регулирования жилищного и гражданского законодательства.

Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации, называемого специалистами «Экономической Конституцией», и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношений в жилищной сфере в изменившихся условиях. В ней, во-первых, определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, даны общие положения о договоре.

Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

Цель настоящей работы — анализ основных положений договора социального найма жилых помещений.

1. Дать понятие и определить особенности договора социального найма жилого помещения.

2. Рассмотреть элементы договора социального найма жилого помещения.

3. Определить порядок расторжения договора социального найма жилого помещения.

Объект исследования — гражданское и жилищное законодательство РФ.

Предмет исследования — нормативно — правовая основа заключения и регулирования договора социального найма жилого помещения.

Глава 1. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ


1.1. Понятие договора социального найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип, который имеет три разновидности – договор социального найма жилого помещения, договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения) и договор найма специализированного жилого помещения.

Договор найма жилого помещения — договор, по которому «одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем» 1 .

Легальное определение договора социального найма жилого помещения содержится в статье 60 Жилищного кодекса РФ, пункт 1 которой устанавливает: «По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом».

Договор найма жилого помещения, как отмечает П.В. Крашенинников, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, т.е. достигается реализация основного предназначения такого объекта гражданского оборота, как жилое помещение.

В соответствии с п. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законами и нормами. В Основном Законе России сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений. Бесплатное предоставление жилья государство гарантирует только малоимущим гражданам и некоторым другим лицам, перечень которых определяется законом.

1.2 Основания для заключения договора социального найма.

В соответствии со ст. 49 ЖК РФ граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Жилые помещения предоставляются указанным гражданам, как правило, постоянно проживающим в данном населённом пункте, по общему правилу в виде отдельной квартиры на семью.

Как уже было указано, определённые категории граждан, признающиеся законодательством нуждающимися в улучшении жилищных условий, перечислены в ЖК РФ (ст. 51), Правилах учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и предоставлении жилых помещений, действующих в субъектах Российской Федерации.

Нуждающимся в улучшении жилищных условий признаётся достаточно большой круг лиц:

1) граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом Российской Федерации.;

2) лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);

3) лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, или в составе семьи имеются больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними (по заключению учреждений здравоохранения) в одной квартире невозможно;

4) граждане, проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;

5) граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;

6) граждане, проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, либо коммерческого найма в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, и не имеющие другой жилой площади.

Вместе с тем граждане признаются нуждающимися в улучшении жилищных условий и по иным основаниям, предусмотренным федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.

Так можно указать на норму Закона Кировской области «О предоставлении жилых помещений жилищного фонда Кировской области по договорам социального найма». В ней указано, что «жилые помещения предоставляются следующим категориям граждан, проживающим на территории области и признанным нуждающимися в жилых помещениях:

1) участники боевых действий, члены семей погибших (умерших) и пропавших без вести участников боевых действий;

2) граждане, у которых единственное жилое помещение, располагавшееся в жилищном фонде области, признано непригодным для проживания и ремонту или реконструкции не подлежит;

3) инвалиды Великой Отечественной войны и инвалиды боевых действий;

Договор найма жилого помещения (8)

Главная > Реферат >Государство и право

Договор найма жилого помещения

Введение……………………………………………………………………………..3

1. Общие положения договора найма
по законодательству Российской Федерации……………………………….….….5

1.1 Стороны договора найма жилого помещения………………………………..10

1.2 Объект договора найма жилого помещения………………………………….13

1.3 Форма договора найма жилого помещения…………………………………..16

1.4 Права и обязанности сторон по договору найма жилого помещения………19

2. Отличия договора найма от договора аренды
по законодательству Российской Федерации…………………………………….24

3. Расторжение договора найма жилого помещения
по законодательству Российской Федерации…………………………………….29

Список использованной литературы……………….………………………….….37

Договор найма жилых помещений – один из самых распространенных гражданско-правовых договоров. И рассмотрение правового положения такого договора актуально, как никогда, по ниже следующим причинам.

Нормы, регулирующие правовое положение договора найма жилых помещений, претерпели в последние годы существенные изменения. Реформирование сферы жилищных услуг предопределило концептуально новый подход к сущности складывающихся жилищных правоотношений, основанных на договоре найма, условий аренды, приобретения или строительства жилья за счет собственных средств.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения, аренды жилья и других оснований.

Анализ статей Гражданского кодекса Российской Федерации, посвященных регулированию найма жилого помещения, и норм жилищного законодательства показывает, что существование двух нормативных систем, регулирующих сходные отношения, существенно затрудняет целостное восприятие поведенческой модели правового регулирования жилищных правоотношений. Речь идет, прежде всего, о соотношении жилищного законодательства, в первую очередь Жилищного кодекса и главы 35 Гражданского кодекса РФ, посвященной регулированию найма жилого помещения. Как же определить «пограничную зону», за которой регулирование найма жилого помещения меняет свою нормативно-правовую базу? Какой кодекс (Гражданский или Жилищный) применять при решении того или иного спора? Эти и многие другие вопросы возникают в последнее время.

Детальное рассмотрение и детальное урегулирование правового положения договора найма жилого помещения необходимо, во-первых, потому, что пользователями жилых помещений всегда являются физические лица. Даже если на стороне арендатора выступает юридическое лицо, то все равно такое помещение может быть использовано только для проживания граждан. Поэтому необходимо провести четкую грань между различными нормативно-правовыми актами, ограничить сферу их действия.

Во-вторых, жилые помещения являются объектами недвижимости, что обуславливает их особый статус в гражданско-правовом обороте и их ценность.

Новизна исследования обусловлена тем, что данная область является проблемной и очень актуальной в связи появлением института собственности.

Автор ставит перед собой задачу — рассмотреть и отразить сущность договора найма жилых помещений, проблематику соотношения гражданского и жилищного законодательства.

Целью данной курсовой работы является изучение становления и развития договорных форм найма жилого помещения, раскрытие особенностей договора найма жилых помещений, различий в старом и новом гражданском и жилищном законодательстве в отношении данного договора, а также проблем, связанных с реализацией гражданами России своего права на жилище. Актуальность данной темы оправдана ее высокой социальной значимостью, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, и недостаточной изученностью.

При написании курсовой работы была изучена и проанализирована разнообразная литература по гражданскому праву: учебные пособия, монографии, документы и материалы по исследуемой теме, статьи в современных периодических изданиях. Теоретическая база работы включает в себя, во-первых, Собрание законодательства Российской Федерации, Конституцию, Гражданский и Жилищный кодексы; во-вторых, монографии и журнальные статьи отечественных ученых-юристов, в основном таких, как Андрианов И. И., Мехтиев Ю.А., Скрипко В.Р. и др.; в-третьих, учебные пособия по гражданскому праву таких известных авторов, Суханов Е.А., Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Седугин П.И.

Вместе с тем, разработка этой темы сегодня явно нуждается в продолжении в свете новых подходов, взглядов, концепций.

1 Общие положения договора найма по законодательству РФ

Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров. Одновременно договор найма является основным договором жилищного права. Он выступает в качестве одного из оснований предоставления жилого помещения и пользования этим помещением.

Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в ст. 671-688 гл. 35 ГК РФ, ст. 51-100 ЖК РФ, а также в Законе РФ об основах федеральной политики и других федеральных законах.

Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма. В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия.

Договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде (ст. 606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений. Содержание договора найма жилого помещения составляет «предоставление жилого помещения» (ст.673 ГК РФ) «во владение и пользование для проживания в нем (ст. 678 ГК РФ) «за плату» (ст. 682 ГК РФ).

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения. 1

Предоставляемые по этому договору в пользование жилые помещения расположены в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. В статье 12 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» обозначен состав этого фонда социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них. 1

Основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения, а также права и обязанности проживающих в нем лиц регулируются жилищным законодательством (Законом об основах федеральной жилищной политики, Жилищным кодексом и другими нормативными актами). Нормы ГК применяются к договору социального найма ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, о временных жильцах ремонт жилого помещения, договор поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 ГК регулируют отношения по договору социального найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

Таким образом, фактически в ГК, как и в Законе «Об основах федеральной жилищной политики», идет речь о двух договорах, используемых при оформлении жилищных отношений. Применительно к ним установлены разные правовые режимы. При этом договор социального найма жилой площади именуется в Законе об основах федеральной жилищной политики договором найма, а договор найма — договором аренды. Последний определяется как соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилые помещения без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать их в соответствии с договором, а также своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги. Договор найма жилой площади означает соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги. 1

Указанные признаки в равной мере характеризуют договоры найма и социального найма, предусмотренные ГК, что свидетельствует об их идентичности, а также дает основание для вывода о том, что ст. 672 ГК РФ применяется ко всем заключенным до принятия Гражданского кодекса договорам найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Специфика предмета договора найма жилого помещения во многом влияет на его характеристику как консенсуального (п.1 ст.671 ГК РФ), то есть договора, в котором права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора, возмездного (ст.682 ГК РФ), двустороннего. Причем это относится в равной степени и к коммерческому, и к социальному найму. «Двусторонность» предполагает наличие прав и обязанностей у каждой стороны в договоре найма жилого помещения.

Существование типовых договоров оправдывается тем, что никакого детального согласования условий подобных договоров, особенно социального найма, между его сторонами не происходит. Более того, договор социального найма зачастую письменно не оформляется. В этом смысле данный договор близок к договору присоединения (ст.428 ГК РФ), хотя формально находится скорее под юрисдикцией ст. 427 ГК РФ «Примерные условия договора». Относительно коммерческого найма необходимо отметить, что утверждаемый Правительством Типовой договор может применяться лишь при соответствующем на то желании, в первую очередь, собственника жилья.

Однако, нормы Гражданского кодекса, а именно ст. 674 ГК РФ, закрепляет, что договор найма жилого помещения, как и договор социального найма, заключается письменно. Никаких других требований к форме закон не содержит. Таким образом, приведенная норма устанавливает допускаемое законом исключение из предусмотренного ст. 609 Гражданского кодекса правила об обязательной государственной регистрации аренды недвижимости.

Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение и пользование жилым помещением. В договоре социального найма жилой площади право нанимателя основывается на административном акте (решении о предоставлении жилого помещения) и выданном на его основании ордере, который является единственным документом для вселения (ст. 47 ЖК). На основании ордера заключается договор социального найма жилого помещения, в соответствии с которым осуществляется пользование этим помещением (ст. 50, 51 ЖК).

Таким образом, оба обязательства возникают из соглашения сторон (договора), однако договор социального найма отягощен административным актом — ордером, который, в свою очередь, является основанием заключения самого договора. Вместе ордер и договор образуют сложный юридический состав — только при наличии обоих документов можно говорить о возникновении «социального» жилищного правоотношения. 1

Договор найма жилого помещения (6)

Главная > Реферат >Государство и право

1. Понятие и виды договора найма жилого помещения…………………. 4

2. Договор социального найма жилого помещения …………………. ……7

3. Договор коммерческого найма жилого помещения…. ………………..14

4. Расторжение договора найма жилого помещения…………. ………….18

Список источников и литературы.…………………..………………………24

Понятие и виды договора найма жилого помещения.

Договор представляет собой важнейшее средство регулирования гражданско-правовых отношений. Заключение договора ведет к установлению юридической связи между его участниками. Договор – это прежде всего юридический факт, относящийся к правомерным действиям, направленным на достижение определенного правового результата (установление, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей). Договором является также обязательственное правоотношение, возникающее из соглашения сторон. Под договором понимается сам документ, то есть письменный текст соглашения.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.

ГК РФ выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли. Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма».

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты. И тот, и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату. Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель». В ГК РФ содержатся одинаковые требования к форме этих договоров («Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме», — ст. 674), единообразно определены обязанности нанимателя (ст. 678) и обязанности сторон по ремонту сданного внаем жилого помещения (ст. 681), одинаково регламентируется правовое положение временных жильцов (ст. 680) и в значительной части — поднанимателей (п. 1 — 3 ст. 685). Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях.

Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина определенных предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в данном населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения данному гражданину и его семье в соответствии с действующими нормами, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения.

Что касается договора коммерческого найма, то ни одной из названных предпосылок для его заключения не требуется. Здесь господствует принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Договор коммерческого найма — это гражданско-правовой договор, а договор социального найма, в сущности, представляет собой квазидоговор, поскольку его заключение и все его элементы, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами. Для свободного волеизъявления сторон, что наиболее характерно для гражданско-правового договора, здесь почти не остается места. Поэтому «родство» договоров социального и коммерческого найма весьма относительно. В качестве аргумента в пользу сближения этих договоров представляется некорректным ссылаться на то, что некоторые нормы ГК РФ, относящиеся к коммерческому найму, распространяют свое действие и на договор социального найма (ст. 674, 675, 678, 680, 681 и п. 1 — 3 ст. 685). Правильнее рассматривать это как прием законодательной техники, в соответствии с которым следует избегать буквального совпадения норм не только в одном, но и в разных нормативных актах (в данном случае в ГК РФ и Жилищном кодексе РФ). Основное значение имеет содержащееся в пункте 3 статьи 672 ГК РФ положение о том, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным, а не гражданским законодательством.

2. Договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма заключается только на основании выданного гражданину ордера. Жилищно-эксплуатационная организация не может предоставить жилое помещение лицу, не имеющему ордера, и не вправе заключить с ним договор найма жилого помещения. Договор социального найма заключается на основе Типового договора, который как нормативный акт определяет наиболее важные условия заключаемых договоров.

Вопрос о соотношении ордера и договора социального найма был и остается спорным в литературе по жилищному праву.

Широкое распространение получил взгляд, согласно которому право пользования жилым помещением возникает из сложного фактического состава, включающего и ордер, и заключенный на его основе договор найма жилого помещения. Некоторые авторы включают в этот сложный состав и другие юридические факты: решение о предоставлении жилого помещения, выдача ордера, вселение ордеродержателя в указанное в ордере помещение, заключение письменного договора найма жилого помещения. Авторы изложенной точки зрения допускают ошибку, когда считают, что перечисленные юридические факты в совокупности порождают одно жилищное правоотношение, которое постепенно (иногда в течение 15 — 20 и более лет) формируется и наполняется содержанием после наступления каждого из юридических фактов, входящих в сложный фактический состав. Трудно согласиться, что с самими этими фактами не связаны какие-либо юридические последствия, и что они представляют собой что-то вроде «строительного материала» для достижения главного результата — рождения жилищного правоотношения, под которым сторонники изложенного взгляда разумеют правоотношение найма жилого помещения.

Представляется правильной разработанная в литературе концепция, согласно которой правоотношение найма жилого помещения и, соответственно, право пользования жилым помещением возникают только из договора найма жилого помещения. Что же касается таких фактов, как решение о предоставлении жилого помещения, ордер, вселение в жилое помещение, то каждый из них (в особенности ордер), как было показано, влечет возникновение самостоятельного жилищного правоотношения, которое имеет свой субъектный состав, свое содержание и все другие атрибуты. В литературе такое решение данного вопроса впервые было предложено Ю.А. Мехтиевым.

Следует признать, что пока договор социального найма не заключен, правоотношение найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на наличие у него ордера, нет права пользования указанным в ордере помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Указанные права и обязанности он приобретает только с момента заключения договора.

Вместе с тем следует иметь в виду, что ордер — порождение жилищной нужды. В условиях крайнего дефицита жилья он использовался для легитимации того, кто из тысяч нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан может получить жилое помещение и заключить договор на пользование им. С переходом к рыночным отношениям в жилищной сфере ордер будет использоваться лишь при предоставлении жилья малоимущим и другим социально не защищенным категориям граждан, т.е. в достаточно редких случаях.

Договор социального найма, как правило, заключается в устной форме и путем совершения конклюдентных действий: гражданин сдает жилищно-эксплуатационной организации ордер, получает ключи от квартиры и вселяется в нее. Эти действия свидетельствуют о состоявшемся между сторонами соглашении по поводу найма жилого помещения. Что же касается условий договора, в том числе условий об объекте, о плате за жилое помещение и др., то они предусмотрены заранее ордером, законодательством, Типовым договором найма жилого помещения. В практике встречаются и случаи заключения письменного договора до вселения ордеродержателя в жилое помещение.

Представляется, что письменная форма должна быть внедрена и в практику заключения договоров социального найма с учетом ее преимуществ.

Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (п. 1 и 2 ст. 162 ГК РФ).

В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма является бессрочным, т.е. не содержит условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок договора найма, было бы простой формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге произошло бы повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда.

Наймодателем и при коммерческом, и при социальном найме выступает собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Собственник, имеющий жилищный фонд, обычно создает для его эксплуатации специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица, которые наделяются правом заключать договоры найма жилых помещений. Но нередко собственник жилья и непосредственно заключает договоры с нанимателями. Это встречается в случаях, когда собственник располагает небольшим количеством жилых помещений, предназначенных для сдачи внаем.

Совместно с нанимателем обычно проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи.

Договор социального найма жилого помещения: понятие и содержание, проблемы расторжения. Дипломная работа 2014 г.

Категория: Жилищное право

Накопилось много работ? Продайте свои работы

Разместите написанные Вами работы на нашем сайте и получайте высокий пассивный доход.

  • Категория: Жилищное право
  • Вид работы: Дипломная работа
  • Год защиты: 2015
  • Оригинальность: 70 %

Настоящая работа содержит: 79 страниц .

Оценка на защите: отлично.

Оригинальность на момент защиты в системе antiplagiat : 68%

Глава 1. Основные понятия найма социального жилья 5

1.1 Наем жилых помещений в Российской Федерации: основы правового регулирования 5

1.2 Понятие социального жилья в научной литературе 10

Глава 2. Договор социального найма жилого помещения 21

2.1 Понятие, предмет и форма договора социального найма 21

2.2 Права, обязанности и ответственность сторон 31

2.3 Расторжения договора социального найма жилого помещения за виновные действия нанимателя 44

Глава 3. Проблемы правового регулирования и практического осуществления договоров социального найма в современной России 53

3.1 Проблемы терминологии законодательства, регулирующего вопросы договора социального найма жилого помещения 53

3.2 Разрешение вопросов, возникающих в судебной практике по делам, связанным с обменом социального жилья 57

Список использованных источников и литературы 71

Введение

Актуальность исследования. Отношения по обеспечению граждан жилыми помещениями, пользованию жилыми помещениями на условиях договора социального найма занимают особое место в сфере жилищных правоотношений. Статья 40 Конституции Российской Федерации гласит: «Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Конституцией Российской Федерации про­возглашено право каждого на жилище (ст. 40). Частью 3 ст. 40 Конституции Российской Фе­дерации малоимущим, иным указанным в за­коне гражданам, нуждающимся в жилище, жилое помещение предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нор­мами.

Таким образом, Конституция Россий­ской Федерации, а вслед за ней и современное жилищное законодательство гарантируют пре­доставление жилых помещений в администра­тивном порядке из публичных форм собствен­ности жилья только отдельным категориям граждан (малоимущим, другим категориям граждан, установленным законодательством).

В соответствии с п. 3 ст. 2 ЖК РФ предостав­ление гражданам жилых помещений по дого­ворам социального найма или договорам най­ма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определя­ется как обеспечение условий для осуществ­ления права граждан на жилище.

Развитие социального найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего четкость и полноту его регулирования. Вместе с тем, как показал анализ нормативно-правовых актов, а также судебной практики по исследуемой проблеме, в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме, есть пробелы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств.

В связи с изменением социально-жилищной функции государства путём перехода от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению им только малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное на это законом право, в исследовании нуждается субъектный состав договора, а также его содержание. Кроме того, представляется необходимым установление специфики предмета договора социального найма жилого помещения.

Сегодня жилищный вопрос для многих граждан нашей страны остается не разрешенным. Экономика страны находится в кризисном состоянии, а жилищная сфера является важнейшей составной частью российской экономики. Таким образом, на сегодняшний день, обеспечение граждан социальным жильем не всегда является реализуемым на практике, исходя из чего исследование вопросов изучение понятия и содержания заключения договоров социального найма, представляется актуальным.

Цель исследования – Исследовать особенности договора социального найма жилого помещения.

Задачи? поставленные для достижения цели:

1. Раскрыть основные понятия найма социального жилья;

3. Рассмотреть понятие, предмет и форму договора социального найма;

4. Изучить права и обязанности сторон договора социального найма;

5. Исследовать порядок расторжения договора социального найма за виновные действия нанимателя;

6. Раскрыть проблемы регулирования и практического осуществления оговоров социального найма.

Объект исследования: Общественные отношения, регулирующие институт договора социального найма.

Предмет исследования: Договор социального найма жилого помещения: понятие и содержание, проблемы расторжения.

Теоретическая основа исследования: При подборе материала для данной работы предпочтение было дано нормативно-правовым актам: Жилищному Кодексу РФ от 29.12.2005 (далее ЖК РФ), Гражданскому Кодексу ч.1 от 30.11.1994 и ч.2 от 26.01.1996 (далее ГК РФ); помимо этого были изучены работы авторов: Айман Т.О., Алексия П.В.,Афониной А.В., Еремичева И.А., Корнеевой И.Л., Рузановой В.Д., Крашенинникова П.В. и др.

Методы исследования: При работе над данной темой были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы.

Заключение

Анализ данной темы позволяет нам сделать ряд выводов.

Договор найма жи­лого помещения урегулирован Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ). Так, в п. 1 ст. 671 ГК РФ имеется опре­деление договора найма жилого помещения, согласно которому одна сторона — собствен­ник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоста­вить другой стороне (нанимателю) жилое по­мещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нанимателем по тако­му договору может быть только физическое лицо. Приведенное определение договора найма жилого помещения является универ­сальным и охватывает две разновидности та­кого договора: договор коммерческого найма и договор социального найма.

Предметом договора коммерческого найма являются объекты жилищного фонда, находя­щиеся в частной, государственной или муни­ципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использо­вания*. Договор социального найма заключа­ется в отношении только тех объектов, кото­рые входят в состав государственного или му­ниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использова­ния.

В ходе исследования мы выделили следующие призна­ки социального жилья:

а) это жилье, отношения по строительству, реконструкции, предоставлению и пользование, которым контро­лируется публичной властью;

б) это жилье, предоставляемое на основании правил распределения;

в) это жилье, предоставляемое гражданам, испытывающим трудности в поиске жилья.

Мы считаем, что необходимо расширить круг субъектов, выступающих на стороне нанимателя по договору социального найма жилого помещения, включив в него и категории граждан с невысоким доходом, который не позволяет им самостоятельно приобрести жилье, перечислив их в жилищном законодательстве (например, молодые семьи, инвалиды, матери-одиночки, учителя и т. п.).

Очевидно, что расширение круга субъектов, обеспечивае­мых жилыми помещениями за счет публичных жилищных фондов, требует одновременного внедрения новых схем формирования государственного и муниципального жилищного фонда. Бремя распределения обязанности по решению жилищных проблем ма­лоимущих и иных категорий граждан должно быть распределено между собственниками государственного жилищного фонда и му­ниципального жилищного фонда с учетом их финансовых и иных ресурсных возможностей. Проблема удовлетворения спроса на со­циальное жилье может быть также решена посредством привлече­ния к ее решению частных собственников недвижимости.

Анализ терминологии, регулирующей, данную область права, показала ряд затруднений при их применении.

На наш взгляд, необходимо в ряде статей ЖК РФ слово «выселение» заменить словом «пере­селение». В пользу данной замены можно приве­сти ряд аргументов.

Приставка «пере-» означает направленность движения из одного места в другое: передвинуть, переставить, переселить. Приставка «вы-» на­правляет на достижение чего-либо посредством действия: выселить — заставить покинуть место своего жительства.

Анализ проблем обмена социального жилья показал целый ряд коллизионных проблем.

В соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом.

Суммируя изложенное, можно прийти к следующему:

1. По новому ЖК лицо, вселенное нанимателем на свою жилую площадь в качестве члена семьи, приобретает права и обязанности, а также статус сонанимателя этого жилого помещения при условии внесения его в договор социального найма жилого помещения.

Несоблюдение простой письменной формы при согласовании процедуры вселения нового члена семьи не влечет за собой недействительность такого вселения. В этом случае при возникновении спора заинтересованное лицо в подтверждение своих жилищных прав не может в силу закона ссылаться на показания свидетелей, но не лишено права приводить другие доказательства.

2. Действующим ЖК РФ не предусмотрена возможность изменения договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи нанимателя (раздела жилой площади). Данный пункт нарушает конституционные права гражданина на изъявление своих прав на жилье. В таком случае участники правоотношений заведомо имеют разные права в реализации своих жилищных прав. Исходя из чего, мы считаем необходимым редактировать данный пункт ЖК.

Ранее такой раздел по ст. 86 ЖК РСФСР допускался, если в соответствии с приходящейся на него долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение в виде одной или нескольких комнат.

3. Положения ЖК РФ допускают обмен жилыми помещениями, но только между нанимателями жилых помещений по договору социального найма.

В отличие от прежнего законодательства в настоящее время предметом обмена не может быть приватизированное либо кооперативное жилье, а также исключен так называемый «внутрисемейный или родственный» обмен.

Таим образом, «жилищный вопрос» в силу своей социальной значимости, занимает особое место в жизни людей. Поэтому не случайно, жилищные тяжбы между гражданами, а также между гражданами и организациями либо органами власти являются одной из самых многочисленных категорий судебных споров, разобраться в которых очень непросто и специалистам. Виной тому и устаревшее, разрозненное жилищное законодательство и, как следствие, различная правоприменительная практика наших судов.

Список использованных источников и литературы

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями)
  2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изменениями и дополнениями)
  3. Постановление Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения»
  4. Федеральный закон от 7 июня 2013 г. N 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»
  5. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»
  6. Особенности рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел (исковое производство) (под ред. И.К. Пискарева). — «Проспект», 2011 г.
  7. Решение Володарского районного суда Нижегородской области от 23 июля 2012 г. по делу N 2-739/12
  8. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Феде­рации : Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЭ // Собр. законода­тельства Рос. Федерации. — 2003. — № 40. — Ст. 3822.
  9. О проблемах приобретения права на предоставление жилого помещения по договору социального найма Данилова Е.С. I Всероссийская научно-практическая конференция «юридическая наука и практика: проблемы современности и перспективы развития» Нижний Новгород, 30 марта 2013 г.
  10. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы : Постановле­ние Правительства РФ от 17.12.2010 г. № 1050 // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2011- № 5. — Ст. 739.
  11. Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Фе­дерации на период до 2020 года: Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р (ред. от 08.08.2009) // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2008. — № 47. — Ст. 5489.
  12. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного ко­декса Российской Федерации» //Российская газета. 2009. № 123. 8 июл.
  13. Постановление Президиума Московского областного суда от 2 ноября 2005. № 616.

Учебная литература и монографии

  1. Банки хотят знать всю подноготную своих заемщиков / / Российская газета. -2007. — 26 сент.
  2. Григорьева E. Квартирный вопрос перестанет портить // Известия. -2008. — 18 июля.
  3. Данилов Е.П. Справочник адвоката: консультации, защита в суде, образцы документов (под ред. Эппель О.П.). — 5-е изд., перераб. и доп. — «Юрайт-Издат», 2010 г.
  4. Договор социального найма жилого помещения: проблемы теории и практики. Бобровская О.Н. .Современное право. 2009. № 11. С. 78-83.
  5. Договоры жилищного найма: практическое пособие. Третье издание, дополненное и переработанное (под общ. ред. М.Ю. Тихомирова). — «Изд. Тихомирова М.Ю.», 2012 г.
  6. Домашняя правовая энциклопедия. Дом (жилище) подготовлено экспертами компании «Гарант» 2013 г.
  7. Жилищное законодательство: Комментарий / под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седу- гина. — М.,1991. — С. 40.
  8. Жилищный фонд социального использования и договор социального найма жилого помещения: направления реформирования Селиванова Е.С. Власть Закона. 2011. № 1 (5). С. 63-73.
  9. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федера­ции: учебное пособие. — М., 2012. — С. 233.
  10. Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: кризис доктрины, смена принципов, от прошлого к настоящему. Проблемы современного гражданского права: сбор­ник статей. — М. : Городец, 2000. — С. 242.
  11. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. — М., 2005. — С. 159.
  12. Настольная книга судьи по жилищным спорам / Н.К. Толчеев, А.Ф. Ефимов. — М„ 2012. — С. 111.
  13. Оплата жилого помещения и коммунальных услуг: практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011 (http://www.urkniga.ru).
  14. Приватизация жилых помещений: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов / Под ред М.Ю. Тихомирова. — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011 (http://www.urkniga.ru).
  15. Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. — М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010 (http://www.urkniga.ru).
  16. Сборник законов РФ, 2006, N 6, ст. 702; 2007, N 32, ст. 4152
  17. Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое пособие — Изд. Тихомирова М.Ю., 2011 г.
  18. Хабриева Т.Я. Российская конституционная модель социального государства // Конституция, закон и социальная сфера общества : матер, науч.-практ. конф. (Москва, 1 декабря 2008) / отв. ред. Ю.А. Тихомиров. — М. : Юриспруденция, 2009. — С. 4.
  19. Чиркин В.Е. Общечеловеческие ценности и современное государство // Государ­ство и право. — 2002. — № 2. — С. 11-12.
  20. Шешко Г.Ф. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). — Юридическая фирма «КОНТРАКТ», 2011 г.
  21. Шомина Е.С. Квартиросъемщики — наше «жилищное меньшинство»: российский и зарубежный опыт развития арендного жилья. — М., 2010. — С. 91.

Приложения

Типовой договор социального найма жилого помещения[1]