Договор социального найма жилого помещения краснодар

Содержание:

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ (ПРЕКРАЩЕНИЯ) ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ДОГОВОРА НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД КРАСНОДАР

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОРЯДКА ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ, РАСТОРЖЕНИЯ (ПРЕКРАЩЕНИЯ) ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ДОГОВОРА НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ДОГОВОРА БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОД КРАСНОДАР

Постановление администрации муниципального образования город Краснодар

Администрация муниципального образования город Краснодар

Официальный интернет-портал администрации муниципального образования город Краснодар и городской Думы Краснодара http://www.krd.ru, 28.10.2015

«Вестник органов местного самоуправления МО г. Краснодар», 30.10.2015, N 16 (часть II)

Постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 10 декабря 2014 г. N 9208 "Об установлении размеров платы за пользование жилым помещением (плата за наём) муниципального жилищного фонда муниципального образования город Краснодар"

Обзор документа

В г. Краснодаре с 1 января существенно возрастет размер платы за наем социального жилья.

С 1 января 2015 г. в г. Краснодаре вводятся новые размеры платы за пользование жилым помещением муниципального жилищного фонда.

В зависимости от категории жилого помещения по степени его благоустроенности плата за наем жилого помещения по договорам социального найма и договорам найма специализированного жилого фонда составит от 7 руб. 26 коп. в месяц за квадратный метр общей площади жилого помещения (в домах, не имеющих удобств, кроме электричества) до 24 руб. 61 коп. (в домах с автономной системой теплоснабжения и горячего водоснабжения, имеющих все виды благоустройства, с мусоропроводом и лифтом). Размер платы за наем по договору найма жилого помещения коммерческого использования (платы за «коммерческий» наем) в муниципальном жилищном фонде будет в 5 раз выше — соответственно, от 36 руб. 30 коп. до 123 руб. 06 коп. за квадратный метр в месяц.

Постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

Решение городской Думы Краснодара от 15.12.2005 № 4 п. 7 «Об установлении учетной нормы и нормы предоставления площади жилого помещения муниципального жилищного фонда, предоставляемого гражданам по договору социального найма»

(в ред. Решений городской Думы Краснодара

от 30.10.2008 N 47 п.21, от 25.02.2010 N 71 п.7)

В соответствии со статьей 50 Жилищного кодекса Российской Федерации городская Дума Краснодара решила:

1. Установить учетную норму площади жилого помещения, исходя из которой определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в размере 10 и менее квадратных метров площади жилого помещения на одного члена семьи.

2. Установить норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма в жилых помещениях муниципального жилищного фонда 18 квадратных метров общей площади жилого помещения на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 квадратных метра общей площади жилого помещения на семью из двух человек, 33 квадратных метра общей площади жилого помещения на одного человека.

Превышение установленной нормы предоставления площади жилого помещения по договору социального найма допускается в случаях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение установленной нормы предоставления площади жилого помещения не более чем на 10 квадратных метров общей площади на всю семью.

(абзац введен Решением городской Думы Краснодара от 30.10.2008 N 47 п.21)

При отсутствии необходимого по общей площади жилого помещения муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору социального найма, семьям, состоящим из трех и более человек, может быть предоставлено несколько жилых помещений муниципального жилищного фонда. При этом каждое жилое помещение должно предоставляться гражданам общей площадью на одного человека не менее установленной нормы предоставления. С учетом конструктивных особенностей жилых помещений допускается превышение установленной нормы предоставления площади каждого жилого помещения не более чем на 10 квадратных метров общей площади.

(в ред. Решения городской Думы Краснодара от 25.02.2010 N 71 п.7)

3. Контроль за выполнением настоящего решения городской Думы Краснодара возложить на комитет городской Думы Краснодара по социальной политике, охране труда и связям с трудовыми коллективами (Терюхов).

Постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 28.10.2015г. № 7256 Об утверждении Порядка заключения, изменения, расторжения (прекращения) договора социального найма жилого помещения, договора найма специализированного жилого помещения, договора безвозмездного пользования жилым помещением, договора найма жилого помещения коммерческого использования муниципального жилищного фонда муниципального образования город Краснодар

В целях реализации положений главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, во исполнение статей 60-63, 82, 83, 100, 101, 102, 109 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 30.08.2010 № 6523 «Об утверждении Положения об управлении по жилищным вопросам администрации муниципального образования город Краснодар», а также в целях упорядочения работы по заключению, изменению, расторжению (прекращению) договора социального найма жилого помещения, договора найма специализированного жилого помещения, договора безвозмездного пользования жилым помещением, договора найма жилого помещения коммерческого использования муниципального жилищного фонда муниципального образования город Краснодар п о с т а н о в л я ю:

1. Утвердить Порядок заключения, изменения, расторжения (прекращения) договора социального найма жилого помещения, договора найма специализированного жилого помещения, договора безвозмездного пользования жилым помещением, договора найма жилого помещения коммерческого использования муниципального жилищного фонда муниципального образования город Краснодар (прилагается).

2. Информационно-аналитическому управлению администрации муниципального образования город Краснодар (Тычинкин) опубликовать официально настоящее постановление в установленном порядке.

3. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования.

4. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя главы муниципального образования город Краснодар Е.А.Первышова.

Основными задачами управления являются:

  • Установление фактов наличия (отсутствия) законных оснований для признания малоимущими граждан, зарегистрированных по месту жительства на территории муниципального образования город Краснодар, в целях принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма.
  • Осуществление в установленном законодательством порядке учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях граждан категорий муниципальной подведомственности и граждан отдельных категорий.
  • Участие в реализации национальных проектов Российской Федерации, федеральных, краевых и муниципальных целевых программ и подпрограмм в области жилищных отношений.
  • Организация работы по предоставлению гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.
  • Участие в реализации программ по реконструкции, развитию территории муниципального образования город Краснодар и ликвидации непригодных для проживания жилых помещений муниципального жилищного фонда.
  • Осуществление работы по переселению граждан, проживающих в жилых помещениях муниципального жилищного фонда, в зонах реконструкции территории муниципального образования город Краснодар.

Функции управления:

  • Производит расчеты размера дохода, приходящегося на гражданина и каждого члена его семьи (одиноко проживающего гражданина) за расчетный период, определяет размер стоимости имущества, находящегося в собственности гражданина и (или) членов его семьи, подготавливает заключение о наличии законных оснований для признания (отказа в признании) заявителя и членов его семьи малоимущими в целях принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
  • Проводит работу по ведению в установленном порядке учета граждан категорий муниципальной подведомственности в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
  • Проводит работу по ведению в установленном порядке учета граждан отдельных категорий в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
  • Проводит работу по формированию списка детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц, относившихся к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, подлежащих обеспечению жилыми помещениями в соответствии с Законом Краснодарского края от 03.06.2009 № 1748-КЗ «Об обеспечении дополнительных гарантий прав на имущество и жилое помещение детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в Краснодарском крае» в части:
    • а) приема, проверки и ведения учета заявлений и иных необходимых документов, представляемых законными представителями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лицами из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лицами, относившимися к категории детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, для формирования списка;
    • б) подготовки заключений о необходимости включения или отказа во включении детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в список и направлении данных заключений и заявлений с приложенными к ним иными необходимыми документами в орган исполнительной власти Краснодарского края в области семейной политики.
  • Проводит работу по формированию и ведению списков граждан, имеющих право быть принятыми в члены жилищно-строительного кооператива, созданного при содействии органов местного самоуправления, в соответствии с Законом Краснодарского края от 23.04.2013 № 2704-КЗ «О содействии отдельным категориям граждан в улучшении жилищных условий путем привлечения их к участию в жилищно-строительных кооперативах на территории Краснодарского края», и граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, в соответствии с Законом Краснодарского края от 23.04.2013 № 2710-КЗ «О правилах формирования списков граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного или строящегося на земельных участках Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящихся на территории Краснодарского края, и порядке включения указанных граждан в эти списки».
  • Проводит работу по формированию и ведению списков граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса в рамках программы «Жилье для российской семьи», в соответствии с Законом Краснодарского края от 05.11.2014 № 3050-КЗ «Об установлении категорий граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, порядка формирования списков таких граждан и сводного по Краснодарскому краю реестра таких граждан при реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.».
  • Осуществляет ведение учетно-отчетной документации по жилищным вопросам.
  • Формирует информацию о гражданах, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, с составлением списков по установленным формам.
  • Составляет и представляет в установленном порядке заключения по жилищным вопросам.
  • Осуществляет формирование учетных дел и списков граждан, изъявивших желание получать государственные жилищные сертификаты в планируемом году.
  • Осуществляет вручение гражданам в установленном порядке государственных жилищных сертификатов.
  • Осуществляет подготовку документов, необходимых для предоставления жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, договорам найма жилого помещения коммерческого использования и договорам безвозмездного пользования.
  • Обеспечивает деятельность комиссии по распределению жилых помещений муниципального жилищного фонда при главе муниципального образования город Краснодар.
  • Рассматривает обращения граждан по вопросам, входящим в компетенцию Управления.
  • Организует доступ к информации о деятельности Управления.
  • Обеспечивает передачу гражданам в собственность жилых помещений муниципального жилищного фонда в порядке, предусмотренном Законом Российской Федерации от 04.07.91 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
  • От имени администрации муниципального образования город Краснодар обеспечивает:
    • заключение, изменение, расторжение (прекращение) договоров социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда муниципального образования город Краснодар, договоров найма специализированного жилого помещения муниципального жилищного фонда муниципального образования город Краснодар, договоров безвозмездного пользования жилым помещением муниципального жилищного фонда муниципального образования город Краснодар, договоров найма жилого помещения коммерческого использования муниципального жилищного фонда муниципального образования город Краснодар и соглашений об изменении, прекращении (расторжении) указанных договоров;
    • оформление согласия (отказа) на заключение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма;
    • оформление согласия (отказа) на вселение нанимателем в занимаемое жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи;
    • оформление запрета проживания в жилом помещении, занимаемом по договору социального найма жилого помещения, граждан в качестве временно проживающих (временных жильцов).
  • Осуществляет муниципальный жилищный контроль на территории муниципального образования город Краснодар.
  • Осуществляет функции по учету муниципального жилищного фонда.
  • Осуществляет заполнение и выдачу выписок из лицевых счетов жилых помещений частного жилищного фонда, являющихся частными жилыми домами, частями частных жилых домов и комнатами в частных жилых домах, а также квартирами, частями квартир и комнатами в квартирах в многоквартирных домах, собственники помещений в которых выбрали способ управления этими домами — непосредственное управление.
  • Осуществляет государственный жилищный надзор.
  • Осуществляет государственный лицензионный контроль.

О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги

Министерство регионального развития Российской Федерации в соответствии с пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N°307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» и пунктом 8 постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N°491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» в связи с многочисленными обращениями потребителей и исполнителей коммунальных услуг сообщает.

В соответствии с пунктом 16 статьи, 12 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы относится к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений. Законодательство Российской Федерации не допускает принятие по указанному вопросу нормативных правовых актов органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом собственники и наниматели осуществляют оплату за жилое помещение и коммунальные услуги в следующем порядке:

1) собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 9 статьи 155 Кодекса);

2) при управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом (далее — ТСЖ или ЖСК):

а) члены указанных организаций вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ТСЖ или ЖСК (часть 5 статьи 155 Кодекса);

б) собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ или ЖСК (часть 6 статьи 155 Кодекса);

3) собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ или ЖСК и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (часть 7 статьи 155 Кодекса);

4) наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а- также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации (часть 4 статьи 155 Кодекса).

При этом в соответствии с положениями типовых договоров, утвержденных постановлениями Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005г. N°315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» и от 26 января 2006 г. N°42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» при внесении платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги управляющей организации указанные наниматели выполняют свои денежные обязательства перед наймодателем. Плата за пользование жилым помещением (плата за наем) вносится указанными нанимателями наймодателю этого жилого помещения (часть 3 статьи 155 Кодекса).

Остальные пользователи жилых помещений (наниматели по договору найма жилых помещений частного жилищного фонда, ссудополучатели, поднаниматели и др.) вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги соответственно собственникам помещений и нанимателям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности (часть 3 статьи 154, часть 9 статьи 155 Кодекса).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (часть 1 статьи 155 Кодекса).

При этом согласно подпункту б пункта 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N°307, в платежном документе указываются наименование исполнителя (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества индивидуального предпринимателя), номер его банковского счета и банковские реквизиты, адрес (место нахождения), номера контактных телефонов, номера факсов и (при наличии) адреса электронной почты, адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования. Указание в платежном документе номеров банковских счетов или номеров «транзитных счетов» иных лиц (в том числе расчетно-кассовых, информационно-расчетных, информационно-аналитических, вычислительных и иных подобных центров) законодательством Российской Федерации не предусмотрено.

Оплата услуг и работ по содержанию и ремонту помещений в многоквартирном доме («дополнительные услуги»), не связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, вносится в соответствии с . договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности по отдельному платежному документу.

Расчет размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ведение базы данных потребителей, печать и доставка потребителям платежных документов, организация приема платы организациями почтовой связи, кредитными и иными организациями, взыскание просроченной задолженности в зависимости от способа управления многоквартирным домом является обязанностью управляющих организаций, ТСЖ или ЖСК, а при непосредственном управлении многоквартирным домом соответствующих подрядных и ресурсоснабжающих организаций. Указанные лица вправе на основании возмездного договора заказать услуги по расчету размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, печати, доставке потребителям платежных документов специализированным организациям.

Деятельность расчетно-кассовых, информационно-расчетных, информационно-аналитических, вычислительных и иных подобных центров и применение «единых платежных документов» не может основываться на нормативных правовых актах органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, поскольку в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 6 октября 2003 г. N°131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» не является компетенцией органов местного самоуправления и органов государственной власти городов федерального значения и не относится к вопросам местного значения.

Прошу довести требования законодательства Российской Федерации и настоящие разъяснения до органов местного самоуправления, управляющих организаций и иных заинтересованных организаций, действующих на территориях субъектов Российской Федерации, для руководства при применении Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N°307, и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N°491.

Как получить договор социального найма?

бывший муж получил квартиру 1989г., меня прописал с ребенком в 1995г., в 1996г. выписался из квартиры и уехал жить в др. город (проживает там по настоящее время), лицевой счет на мне(по квартплате никаких задолженностей), мне отказали в составлении договора социального найма, т.к. ордер на фамилию бывшего мужа, но мне нужен договор, чтобы приватизировать квартиру. Что делать, какой то круг? помогите.

Ответы юристов (2)

В соответствии с п. 2 ст. 69 Жилищного кодекса РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имею наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма (п. 4 той же нормы ГК).

Исходя из изложенного, Вам следует обратиться в суд о понуждении наймодателя к заключению с Вами договора социального найма.

Кстати, ордер выдается на основании договора социального найма.

Так как администрация отказывает Вам в заключении с Вами договора соц.найма, то требовать в суде напрямую применения ч.2 ст. 82 ЖК РФ, где дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя, бессмысленно, так как оспорить отказ администрации действительно не получится, потому что в данном случае он может быть немотивированным (в фед. законодательстве нет требований относительно причин отказа наймодателя в Вашем случае).Тогда Вам необходимо подавать исковое заявление в райсуд по месту нахождения квартиры о расторжении договора социального найма, признания члена семьи нанимателя новым нанимателем по договору соц.найма, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации.

Необходимая правовая база для Вас будет следующей:

в соответствии с п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (статья 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.
Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.
Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

Желательно обратиться к местному юристу за составлением данного искового заявления.

С уважением, Роман

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор социального найма жилого помещения краснодар

Источник: Электронный каталог отраслевого отдела по направлению «Юриспруденция»
(библиотеки юридического факультета) Научной библиотеки им. М. Горького СПбГУ

Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку :

Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку : Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Всеобщая декларация прав человека провозгласила: «Каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания благосостояния его и его семьи. » (ст.25). Жилище — одно из важнейших социальных благ. От уровня обеспеченности жильем во многом зависит оценка уровня благосостояния населения. Начавшаяся в стране экономическая реформа, частью которой стала реформа жилищная, становление и развитие рыночных отношений, поставили перед обществом принципиально новые проблемы. Одна из них — изменение механизма реализации конституционных прав, среди которых особо выделяется право на жилище.

В Основных направлениях нового этапа реализации государственной программы «Жилище» отмечается, что в Росси начал функционировать рынок жилья. Почти на 2 млн. уменьшилось число семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. При этом около 1,4 млн. семей улучшили свои жилищные условия с использованием вновь введенных рыночных механизмов. В настоящее время на федеральном уровне, в субъектах федерации и муниципальных образованиях идет активный поиск новых нетрадиционных способов и механизмов решения жилищной проблемы граждан, поскольку первый этап реализации государственной целевой программы «Жилище» не обеспечил снижения остроты жилищной проблемы в большинстве российских регионов. Переход к рыночной экономике предопределил изменения в содержании жилищных отношений, потребовал формирования рынка жилья и внедрения новых механизмов удовлетворения жилищной потребности граждан, которые по мере углубления экономических реформ рыночных реформ, безусловно, будут превалировать. Но сегодня об этом можно говорить лишь в перспективном плане с учетом возможного повышения доходов населения по мере стабилизации экономики.

В связи с этим нельзя игнорировать и традиционный способ обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством субъектов федерации, путем предоставления жилых помещений на условиях договора социального найма. Низкий уровень материального благосостояния населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на квартирном учете, но не способных решить свою жилищную проблему самостоятельно.

Поскольку сфера жилищного строительства в настоящее время все больше контролируется частным сектором, то об удовлетворении минимальных жилищных потребностей малоимущих семей, безусловно, обязано заботиться государство. В развитых зарубежных странах государство, беря на себя заботу об обеспечении жильем наиболее незащищенных слоев населения, использует различные механизмы. Представляется актуальным изучение и осмысле-

ние зарубежного опыта решения жилищной проблемы и, в частности, механизмов государственной помощи малообеспеченным семьям. Институт государственного обеспечения жильем, безусловно, имеет определенные негативные последствия. Однако без этого института невозможно эффективное существование в целом жилищной системы. История доказала нежизнеспособность монопольных типов жилищных систем — только рыночных или только раздаточных. Большинство стран с рыночной экономикой используют распределительные механизмы для сбалансирования жилищной ситуации в целом и снижения социальной напряженности в обществе. Муниципальные сектора для поддержки нижнего уровня жилищной обеспеченности в том или ином объеме есть во всех развитых странах.

Институт найма жилого помещения — традиционный институт гражданского права. Он исследован применительно к жилищной системе, где доминировал институт государственного обеспечения жильем всех категорий граждан. С переходом на рыночные отношения государство признает жилье не только социальным блатом, но и товаром, сужая свою закачу до юридической обязанности обеспечивать уже не всех нуждающихся в нем, а лишь определенную часть. В связи с этим необходимо показать адаптацию этого института к новым экономическим и социальным условиям, определить его место и роль в системе рыночных отношений, используя при этом в определенной мере нормы ранее действовавшего законодательства. Предметом особого внимания должны стать основные направления формирования регионального жилищного законодательства и подзаконных актов, определение приоритетных категорий граждан, нуждающихся в поддержке государства и органов местного самоуправления при решении их жилищных проблем.

Следует признать, что практика применения действующего законодательства в жилищной сфере не отличается единообразием и нуждается в более глубоком анализе и обобщении. Ряд актуальных вопросов этой темы не получил достаточной разработки в отечественной правовой литературе. За последнее время вопросам договора социального найма не было посвящено ни одной монографии. В научных статьях основное внимание уделяется договору коммерческого найма. Опубликованные ранее исследования, касающиеся проблем договора найма жилого помещения, в том числе и диссертационные, охватывают достаточно широкий круг вопросов в условиях, когда доминировал институт государственного обеспечения жильем всех категорий граждан.

Отмечая значительную научную ценность проведенных исследований, мы в то же время полагаем, что на современном этапе развития жилищных отношений и жилищного законодательства ряд положений и выводов, разработанных учеными-правоведами, требуют переоценки и дальнейшего развития как в теоретическом, так и в практическом отношении.

Сказанное с достаточной степенью достоверности свидетельствует об актуальности темы исследования. В диссертации должно быть показано значение договора социального найма при переходе к рыночной экономике, спрогнозированы последствия недооценки этого института, выявлены особенности жилищных правоотношений в фонде социального использования в услови-

ях перехода к рынку, проанализированы предпосылки и основания возникновения этих правоотношений, в том числе предусмотренные новым законодательством; подвергнуто исследованию содержание правоотношений в свете нового ПС РФ и принятых в последние годы законодательных актов. В свете современных разработок нового Жилищного кодекса представляется целесообразной попытка обоснования предложений по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего жилищные отношения, определяющего порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья.

Степень разработанности темы. Важное значение для исследования поставленных проблем имеют прежде всего фундаментальные труды по обшей теории права. В их числе работы таких ученых как С.С. Алексеева, Н.Г. Александрова, Г.В. Атаманчука, В.K. Бабаева, В.М. Баранова, Д.А. Каримова, С.Ф. Кечекьяна, В.В. Лазарева, Р.З. Лившица, Е.А. Лукашевой, А.В. Малько, H.И. Матузова, В.С. Нерсесянца, А.С. Пиголкина, B.Н. Синюкова, P.O. Халфи-ной, Л.С. Явича, Ц.А. Ямпольской и др.

Проблемы жилищного права в целом исследованы в работах И.И. Андрианова, С.И. Аскназий, В.Л. Богданова, И.А. Брауде, Ю.Г. Басина, И.С. Вишневской, B.П. Грибанова, Е.Н. Гендзехадзе, Б.М. Гонгало, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.B. Крашенинникова, А.Г. Кузнецова, B.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, В.Ф. Маслова, А.Е. Мушкина, П.С Никитюка, А.И. Пергамент, А.Г. Потюкова, И.П. Прокопченко, А.А. Пушкина, П.И. Седугина, М.Н. Сибилева, В.Р. Скрипко, П.Г. Соловьева, Ю.К. Толстого, В.Ф. Чигира, Ш.Д. Чиквашвили, В.Ф. Яковлевой и др.

Отдельные вопросы освещены в работах и статьях Д.Л. Бронер, Е.Ю. Валявиной, Ю.С. Васильева, Л.Д. Воеводина, В.А. Жуйкова, К.А. Глухова, И. Исрафилова, А.Н. Кичихина, Н. Косаревой, С.И. Куциной, Б.С. Лесина, С.Т. Максименко, Е.Л. Невзгодиной, B.П. Никитиной, В.А. Ойгензихта, Г.И. Петрищевой, Л М. Пчелинцевой, В.К. Райхера, П.B. Рамзаева, С.Н. Розанцева, В.А. Рясенцева, Н.Е. Сосипатровой, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, П.Я. Трубникова, В.И. Фадеева, P.O. Халфиной, Т.Д. Чепи, A.И. Черных, Е.В. Чефрановой, З.И. Цыбуленко, Н.А. Щербаковой и др.

Однако при всем многообразии труды перечисленных авторов не охватывают всех проблем исследуемой темы. Отдельные из них были разработаны с позиций старых концептуальных подходов и не отражают изменений реальной действительности.

Актуальность проблемы, недостаточная разработанность в юридической литературе, ее большая практическая значимость обусловили выбор темы диссертации.

Объектом исследования являются общественные отношения в жилищной сфере и их изменения, происходящие в условиях перехода к рынку.

Предмет исследования составляет договор социального найма жилого помещения как одного из способов реализации конституционного права на жилище, его роль и значение в условиях становления рыночной экономики, отношения, предшествующие его заключению, а также возникающие в силу договора социального найма.

Цели и задачи диссертационного исследования. Цель настоящей работы заключается в том, чтобы показать значение договора социального найма при переходе к рыночной экономике и последствия недооценки этого института, раскрыть особенности жилищных правоотношений в фонде социального использования в условиях перехода к рыночным отношениям путем анализа новых предпосылок и оснований возникновения этих правоотношений, наметить пути дальнейшего совершенствования действующего жилищного законодательства, регулирующего порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья, сформулировать и обосновать подходы к выработке жилищной политики России как социального государства, внести конкретные предложения по совершенствованию действующего законодательства, сформулировать нормы, которые должны найти место в новом ЭКК РФ.

В соответствии с целью исследования в диссертации ставятся для решения следующие задачи:

во-первых, проанализировать динамику основных показателей, характеризующих состояние жилищной проблемы в России;

во-вторых, осуществить сравнительный анализ действующего федерального и регионального жилищного законодательства, регламентирующего порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в фонде социального использования;

в-третьих, определить место и роль договора найма жилого помещения в фонде социального использования в условиях перехода крынку и его соотношение с другими формами (способами) решения жилищной проблемы;

в-четвертых, разработать и внести конкретные предложения по совершенствованию действующего федерального и регионального жилищного законодательства, в том числе регулирующего порядок учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в фонде социального использования, то есть процесс продвижения жилища к гражданину в целях удовлетворения его жилищной потребности.

в-пятых, выявить перспективы социального фонда жилья в рыночных условиях с учетом опыта зарубежных стран.

Решение поставленных задач непосредственно связано с необходимостью выработки конкретных научных и практических рекомендаций по обозначенной проблематике.

Источниковую базу диссертационного исследования составили научные труды российских и зарубежных ученых. Комплексный характер проблематики диссертации предопределяет необходимость обращения к работам теоретиков права, государствоведов, цивилистов, административистов, а также к трудам философов, социологов, экономистов. Обширна нормативно-правовая база диссертации. В ней использованы федеральные нормативные правовые акты, нормативные правовые акты отдельных субъектов РФ-Республики Адыгея, Краснодарского, Ставропольского краев, Ленинградской, Белгородской, Ростовской, Свердловской областей, Москвы, Санкт-Петербурга. Достаточно большую группу источников составили нормативные правовые акты муниципальных образований. Особое внимание уделено исследованию реги-

ональных жилищных программ. Использованы материалы всероссийских и региональных конференций, семинаров. В основу диссертации положены выводы, полученные в ходе изучения и обобщения материалов судебной практики (в том числе судов Краснодарского края), связанной с рассмотрением отдельных категорий жилищных споров.

Работа выполнена также на основе личного опыта соискателя.

Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания — диалектический, системный, социологический, так и вытекающие из общих частно-научные методы — метод сравнительного правоведения, исторический, структурно-функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический. Их применение позволили автору исследовать объекты целостно и всесторонне, в их взаимосвязи и взаимозависимости.

Научная новизна исследования заключается в том, что в диссертации проанализированы тенденция развития и теоретически обоснованы направления совершенствования договора социального найма жилого помещения, его роль и значение в условиях перехода к рынку, показана связь с основными направлениями нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище», а также последствия недооценки данного договора в ходе реформирования отношений в жилищной сфере. В работе дана характеристика договора с учетом нового гражданского и жилищного законодательства, включая региональное. Это позволило автору обосновать и сформулировать комплекс предложений по дальнейшему совершенствованию данного института, а также жилищного законодательства в целом.

На защиту выносятся следующие выводы и положения.

1. Вывод о необходимости сохранения и совершенствования института социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку. Это обосновывается тем, что в правовом социальном государстве основополагающим принципом является ответственность государства перед личностью. Это возлагает обязанность на государство проявлять заботу о малообеспеченных, социально не защищенных слоев общества. В жилищной сфере одним из важных инструментов решения этой задачи является предоставление жилья по договору социального найма.

2. Обоснование необходимости более четкого разграничения полномочий Российской Федерации и ее субъектов при осуществлении реформы в жилищной сфере и совершенствования механизма осуществления совместных полномочий России и ее субъектов (подпункт «к» п.1 ст. 72 Конституции Российской Федерации).

3. Вывод о необходимости на уровне отраслевого федерального законодательства решить вопрос о возможности заключения договора социального найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда, принадлежащего юридическим лицам, предложенный в развитие ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации.

4. Предложение о введении декларирования доходов для решения вопроса о бесплатном предоставлении жилого помещения в фонде социального использования.

5. Обоснование совершенствования порядка учета и перерегистрации граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, с использованием новых правовых способов решения жилищной проблемы в современных социально-экономических условиях и с учетом источников финансирования.

6. Обоснование нового подхода к формированию очередей и необходимости упорядочения льготного предоставления жилья, в том числе и значительного сокращения категорий льготников.

7. Вывод о необходимости разработки новых правил о порядке обмена жилых помещений. Предложения о структуре, целях, содержании, порядке принятия этого акта, составной частью которого должен быть раздел, содержащий нормы об обмене жилыми помещениями с участием граждан, проживающих в государствах, входящих в СНГ.

8. Предложение о необходимости принятия федерального закона о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, юридическими лицами, в котором должен быть определен статус гражданина-субарендатора.

9. Новые и уточненные редакции действующего ЖК РСФСР.

Новая редакция ч. 2 ст. 28 ЖК: «Нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, проживающие в жилых помещениях по договору социального или коммерческого найма, члены жилищных, жилищно-строительных кооперативов, а также граждане, имеющие жилой дом (часть дома), квартиру в собственности, и другие граждане, проживающие в этих домах и квартирах, обеспечиваются жилыми помещениями на общих основаниях. Предоставление жилых помещений этим гражданам по договорам социального найма производится в общем порядке с учетом имеющегося у них жилья, занимаемого как по месту жительства, так и принадлежащего им на праве собственности в любом населенном пункте Российской Федерации. Проверка данных о наличии у граждан жилой площади, а также о сделках по ее отчуждению при предоставлении жилья является обязательной для органов, осуществляющих учет граждан и предоставление им жилой площади».

Дополнение ст. 30 ЖК частью 4 следующего содержания: «На предприятиях, в учреждениях, организациях, созданных на базе частной собственности, учет работников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставление им жилья по инициативе собственника может осуществляться с учетом требований, установленных настоящим Кодексом и другим законодательством РФ, субъектов РФ, а так же органов местного самоуправления, либо на условиях, согласованных при заключении трудовых, коллективных и иных соглашений работников с администрациями этих предприятий под контролем первичных профсоюзных организаций, их объединений (ассоциаций)».

Новая редакция ст. 51 ЖК «Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального и иных жилищных фондов заключается собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом (наймодателем) с гражданином (нанимателем), которому на предоставленное жилое помещение выдан ордер в установленном законом по-

рядке, и членами его семьи. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме. Несоблюдение письменной формы договора социального найма влечет его недействительность».

Дополнение ЖК статьей 51 1 следующего содержания: «Нанимателем по договору социального найма жилого помещения может быть дееспособный гражданин, на имя которого выдан ордер. В случае, когда единственным пользователем жилого помещения является несовершеннолетний, достигший 14-легаего возраста, с ним, с согласия органов опеки и попечительства, должен быть заключен договор социального найма жилого помещения. А в случае недостижения 14-летнего возраста, договор должен заключаться его законными представителями с согласия органов опеки и попечительства».

В работе обоснованы также некоторые другие выводы и предложения, направленные на совершенствование законодательства,

Теоретическая значимость работы состоит в том, что сформулированные в диссертанта выводы и предложения в определенной мере дополняют и развивают соответствующие разделы жилищного права, могут служить основой для дальнейшей разработки вопросов теории жилищного правоотношения.

Практическая значимость результатов исследования, их апробация.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования состоит в возможности их использования при подготовке проектов новых и совершенствовании действующих нормативных правовых актов различных уровней, регулирующих отношения в жилищной сфере. Кроме того, практические выводы, сделанные в диссертации, могут быть использованы в деятельности жилищных органов, а также при разрешении судебными органами отдельных категории жилищных споров. Результаты исследования могут быть использованы в научной работе, а также в преподавании соответствующего раздела гражданского права и спецкурса «Жилищное право».

Основные положения диссертации нашли отражение в публикациях по теме исследования, а также в выступлениях диссертанта при проведении «круглого стола» журнала «Государство и право», посвященного 47-й годовщине Дня прав человека «Принципы, основания, пределы ограничения прав и свобод человека по российскому законодательству и международному праву» (Нижний Новгород, 10-15 декабря 1997 г .), на региональных научных конференциях, зональных семинарах, использовались при подготовке заключений по законопроектам, в преподавании спецкурса «Жилищное право» на юридическом факультете Кубанского государственного университета. Диссертантом подготовлен и проведен семинар для работников судов Краснодарского края и Краснодарской краевой коллегии адвокатов «Новое жилищное законодательство Российской Федерации: состояние, проблемы, перспективы».

Автор принимал активное участие в разработке ряда проектов законов Краснодарского края, в частности, «О порядке изменения функционального назначения жилых и нежилых помещений (домов) на территории Краснодарского края»; «О правовом статусе и социальной защите граждан-инвалидов, получивших в несовершеннолетнем возрасте ранения, контузии или уве-

чья в годы Великой Отечественной войны». Диссертант является членом комиссии по разработке концепции реформ в жилищной сфере и пакета нормативных правовых актов, необходимых для осуществления этих реформ, созданной Законодательным Собранием Краснодарского края.

Структура диссертации. Цели и основные задачи, поставленные в диссертации, определили ее структуру. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложения.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обоснована актуальность темы, обозначены цели, задачи и предмет исследования, показаны степень разработанности темы, новизна работы, представлены методология и источниковая основа диссертации, сформулирована ее теоретотеская и практическая значимость, указана апробация результатов исследования.

Первая глава «Роль государства в решении жилищной проблемы в современных условиях « состоит аз трех параграфов и посвящена анализу роли государства в решении жилищной проблемы в современных условиях.

Первый параграф «Механизмы государственной помощи малообеспеченным семьям в зарубежных странах» содержит анализ способов оказания помощи малоимущим гражданам на различных этапах социально-экономического развития некоторых зарубежных стран. На основе исследования основных социальных программ этих стран делается вывод о том, что их государственная жилищная политика ориентируется на создание льготных условий и оказание финансовой помощи низко доходным категориям населения как из федерального, так и муниципальных бюджетов с привлечением частного капитала. Анализируются основные жилищные акты, которые возлагают на государство обязанность заботиться о семьях, вообще не имеющих жилья, проживающих в антисанитарных или переуплотненных домах, имеющих большой состав семьи и др. Рассматриваются критерии, а также ограничения, на основе которых определяется жилищная потребность в общественном секторе жилья. Подчеркивается, что система учета граждан, нуждающихся в содействии государства при решении жилищной проблемы, общественный жилищный сектор имеют определенные недостатки — несут в себе зачатки бюрократизма, субъективизма, а, следовательно, и коррупции, но вместе с тем имеют важное социальное значение. Игнорирование интересов граждан, неспособных решить свою жилищную проблему самостоятельно, может привести к большей поляризации в обществе и к усилению социальной напряженности. Делается вывод о том, что в условиях перехода к рыночной экономике в гораздо большем внимании нуждается исследование форм и механизмов социальных гарантий, сочетание государственных, коммерческих и благотворительных начал социальной защиты малоимущих слоев. Использование зарубежного опыта применительно к нашей действительности должно носить избирательный характер.

Во втором параграфе «Формы участия государства в решении жилищной проблемы граждан Российской Федерации в современных условиях»

анализируются правовые средства, используемые государством в целях оказания помощи гражданам, желающим обеспечить себя жильем за счет собственных средств. В нем исследуются основания и порядок предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и состоящих на квартирном учете, субсидий на приобретение и строительство жилья, понятие, виды и способы приобретения жилищных сертификатов, использование накопительных счетов, ипотечного кредитования. Новые технологии, направленные на организацию и развертывание строительства жилья, ввиду низких доходов основной массы населения и ограниченных финансовых возможностей государства, как показывает практика, не получили значительного распространения и не дали ожидаемых результатов. Современные социально-экономические условия позволяют утверждать, что одним из важных правовых средств обеспечения жильем малообеспеченных, социально незащищенных граждан, остается бесплатное или за доступную плату предоставление жилья на основании договора социального найма.

Третий параграф посвящен исследованию договора найма жилого помещения и перспективам договора социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку. Институт найма жилого помещения — традиционный институт гражданского права. До кодификации жилищного законодательства отношения по найму жилого помещения были урегулированы ГК РСФСР 1964 г . Однако в нем они занимали незначительное место. Большинство жилищных норм было рассредоточено в многочисленных подзаконных актах. Принятые в 1980-х гг. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик и ЖК РСФСР явились первыми кодифицированными жилищными законами. Как и в ГК 1964 г ., так и в Основах и ЖК РСФСР обнаруживается влияние господствовавшего в тот период времени административно-командного метода регулирования отношений в жилищной сфере.

Переход к рыночным отношениям потребовал новых подходов и механизмов регулирования отношений в этой сфере, в том числе и отношений, связанных с использованием жилых помещений на договорной основе. В новом ГК РФ институт найма жилого помещения представлен главой 35, содержащей 18 статей. В них нашли отражение изменения, произошедшие в экономике и социальной сфере, когда жилье не только является социальным благом, но и становится товаром, когда сужается роль государства в непосредственном обеспечении жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, когда такая обязанность распространяется лишь на определенную их часть. Это проявляется в закреплении договора найма жилого помещения в двух его разновидностях: найма, который выполняет лишь социальную функцию обеспечения жильем нуждающихся в улучшении жилищных условий, и найма, который имеет целью не только решение социальной задачи, но и извлечение прибыли. Первая разновидность договора найма в ГК РФ называется договором социального найма. Вторая, хотя и не получила легального обозначения, в юридической литературе, исходя из юридической сущности, названа договором коммерческого найма. Согласно ст. 672 ГК РФ объектом договора социального найма могут быть жилые поме-

щения, находящиеся лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда и предназначенные только для социального использования, т.е. жилье, которое было предоставлено (либо предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными организациями. В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ по договору социального найма жилого помещения жилые помещения предоставляются гражданам лишь в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования. Содержание этой статьи исключает возможность формирования фонда социального использования в иных видах жилищного фонда. В связи с этим в диссертации делается вывод о нецелесообразности столь категоричного ограничения других собственников в использовании их жилого фонда. Обращается внимание на то, что и ч. 3 ст. 40 Конституции РФ содержит правовую основу для формирования фонда социального использования в иных жилищных фондах наряду с государственным и муниципальным. Эта конституционная норма должна найти закрепление в новом ЖК, а ч. 1 ст. 672 ГК РФ должна быть приведена в соответствие с Конституцией.

Исходя из того, что договорные отношения по пользованию жилым помещением могут возникать на основе двух разновидностей договора найма жилого помещения (договора социального и коммерческого найма), в диссертации осуществлен их сравнительный анализ. Он позволил говорить не только о необходимости совершенствования норм жилищного законодательства, но и ряда статей ГК РФ (ст. 677, 679, 684 и некоторых других).

Вторая глава «Возникновение жилищного правоотношения в фонде социального использования», состоящая из трех параграфов, посвящена исследованию предпосылок и оснований возникновения жилищного правоотношения, роли ордера и договора, проблемам учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, порядка предоставления жилых помещений в фонде социального использования.

В первом параграфе «Учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий» обосновывается необходимость сохранения института «учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий», определяется его значение. Принятие гражданина на учет означает, во-первых, строго фиксируемое во времени начало процесса, ведущего к удовлетворению индивидуальных потребностей гражданина из государственного или муниципального жилищного фонда, во-вторых, юридический факт, в силу которого конкретный орган за счет средств бюджета соответствующего уровня принимает на себя обязанность предоставить гражданину в будущем жилое помещение при условии, что к моменту предоставления жилья он будет соответствовать критериям, установленным законодательством, для предоставления жилья. Правоотношение между гражданином, нуждающимся в жилье, и органом, который принимает на себя обязанность эту нуждаемость удовлетворить, если не отпадут основания для этого, по своей природе является административно-правовым. Вряд ли можно согласиться с мнением авторов, утверждающих, что с момента принятия на учет у гражданина возникает самостоятельное субъективное граж-

данское право — право на получение жилой площади (Н.П. Воронина, В.Ф. Маслов, А.Ю. Михтеев).

Исходя из того, что на учет для получения жилья в фонде социального использования принимаются малоимущие граждане, предлагается в качестве документа, подтверждающего это обстоятельство, ввести декларацию о доходах, предоставляемую ежегодно органу, осуществляющему учет.

В работе анализируется действующее жилищное законодательство, определяющее условия и порядок принятия на квартирный учет. Правила учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений, принятые в субъектах РФ до 1992 г ., предусматривали существование единого порядка учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов, обязательного для органов местного самоуправления, а также предприятий, учреждений и организаций (без учета формы собственности), расположенных на данной территории. Указанные положения не в полной мере соответствуют новому жилищному законодательству. В новых Положениях (Правилах). принятых в некоторых субъектах федерации и муниципальных образованиях, предпринята попытка устранить имеющиеся противоречия. В частности, Положение о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья в г. Ростове-на-Дону, вступившее в силу с 1 октября 1997 г ., устанавливает порядок учета граждан, желающих улучшить свои жилищные условия не только на основе договора социального найма, но и путем приобретения в собственность или получения жилья на условиях коммерческого найма из государственного и муниципального жилищных фондов. Если гражданин и члены его семьи имеют несколько квартир или комнат, занимаемых по договорам социального или коммерческого найма либо на праве собственности, то расчет площади при принятии на учет производится исходя из суммарного размера всех занимаемых и принадлежащих им на праве собственности жилых помещений. Вероятно, речь должна идти о жилых помещениях, которыми пользуется и которые принадлежат гражданину и членам его семьи, претендующим на постановку на учет, как в данном, так и в других населенных пунктах РФ. Единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит проверить данные о наличии у граждан жилой площади, а также о сделках по ее отчуждению, что должно в какой-то мере исключить необоснованное принятие граждан на квартирный учет. Более полные данные возможно будет получить, если реализуется предложение E.A. Чефрановой о заключении между собственником и членами его семьи, в том числе вновь вселяющимися, договора на пользование жилым помещением, который явился бы основой для государственной регистрации их ограниченного вещного права пользования жилым помещением.

В литературе и практике нет единого мнения по вопросу о возможности применения норм по учету и предоставлению жилой площади, установленных в свое время для распределения государственного и общественного жилищных фондов, к иным формам собственности. В работе разделяется мне-

ние авторов, считающих, что указанные нормы не должны применяться, если они не распространены на частный жилищный фонд либо если негосударственные, немуниципальные организации по своей инициативе не распространили их на свою деятельность.

Общими предпосылками принятия на квартирный учет являются постоянное проживание в данном населенном пункте и нуждаемость в улучшении жилищных условий. Следует отметить, что в законах и подзаконных нормативных актах федерального уровня принятие граждан на квартирный учет для получения жилья в фонде социального использования не связано с длительностью проживания в данном населенном пункте. В нормативных актах, принятых в субъектах РФ и ряде муниципальных образований, предусматриваются различные сроки постоянного проживания в данном населенном пункте как необходимая предпосылка принятия на квартирный учет. Установление такого «ценза» обычно объясняют ссылкой на необходимость обеспечить жилой площадью в первую очередь коренных жителей. Нормы региональных актов о сроках постоянного проживания в данном населенном пункте противоречат действующему федеральному законодательству и, в частности, ч. 3 ст. 55 Конституции РФ. Полагаем, что установление таких сроков противоречит также ч. 1 от.27 Конституции РФ, согласно которой каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. Ограничение конституционного права любыми способами (как введение прямых запретов, так и установленных косвенных ограничений) в законах и иных правовых актах субъектов РФ недопустимо.

Согласно ст. 28 ЖК основания признания нуждающимися в улучшении жилищных условий могут определяться лишь на федеральном уровне. В связи с тем, что акцент в решении жилищной проблемы в настоящее время все больше перемещается на регионы, в диссертации предлагается предоставить им право определять дополнительные в развитие ст. 28 ЖК основания признания нуждающимися в улучшении жилищных условий определенных категорий граждан, обеспечивая их жильем за счет средств субъектов федерации и муниципальных бюджетов.

Ознакомление с нормативной базой ряда субъектов федерации показывает, что современный этап развития нормотворчества субъектов Российской Федерации характеризуется наряду с другими и двумя взаимоисключающими тенденциями: с одной стороны, это использование предоставленных федеральным законодательством возможностей регулирования определенных сфер общественных отношений с учетом региональной специфики в рамках закрепленной Конституцией и федеральными законами компетенции; с другой — повсеместное принятие законодательными (представительными) органами субъектов федерации правовых актов, идущих вразрез не только с предоставленными Конституцией РФ полномочиями, но и прямо вступающими в противоречие с действующим федеральным законодательством. В связи с этим подвергаются критике некоторые региональные нормы о порядке постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилья. Предложения о приведении подобных положений

актов Краснодарского края в соответствие с федеральным законодательством направлены, к примеру, в Законодательное Собрание Краснодарского края и городскую Думу г. Краснодара.

Определенные сложности в применении вызывают отдельные пункты ст. 29 ЖК, содержащей перечень оснований признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. К числу последних относятся граждане, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно (п. 3). Названный пункт в литературе и на практике не получил единообразного понимания. При определении тяжких хронических заболеваний, при которых совместное проживание невозможно, многие авторы отсылают к спискам. А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова не уточняют о каком списке идет речь. П.И. Седугин говорит о списке, утвержденном приказом Минздрава СССР от 28 марта 1983 г . Между тем указанный список имеет определенную направленность. Он называется «Список заболеваний, дающих право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади». Поэтому представляется не случайной оговорка И.А. Приходько о том, что данный список действует как правило. Такого разночтения можно избежать, если уточнить редакцию п. 3 ст. 29 ЖК. Во-первых, дополнить его указанием конкретных видов хронических заболеваний, влекущих за собой право на раздельное проживание. Во-вторых, определить органы здравоохранения, к компетенции которого отнести установление характера такого заболевания.

Требует уточнения и п. 5, предусматривающий в качестве оснований принятия на учет проживание в общежитиях. В числе исключений из общего правила названо проживание в общежитиях лиц, работающих по срочному трудовому договору. Срочный трудовой договор (контракт) должен заключаться в случае, когда трудовые отношения не могут быть установлены на неопределенный срок с учетом характера предстоящей работы или условий ее выполнения, или интересов работников, а также в случаях, непосредственно предусмотренных законом. Однако на практике срочный трудовой договор (контракт) становится преобладающей формой наемных трудовых отношений и автоматически является препятствием для постановки на учет лиц, его заключивших. Необходимо выявить юридическую природу современного срочного договора (контракта) и решить вопрос, в каких случаях он может служить основанием для отказа в постановке на учет. Такое разъяснение могло бы иметь место в постановлении Пленума Верховного Суда РФ.

Требует уточнения редакция п. 6, признающего нуждающимися в улучшении жилищных условии граждан, проживающих длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фондов, поскольку в нем не отражены произошедшие изменения в общей структуре жилищного фонда РФ. Исходя из структуры жилищного фонда, граждане могут проживать на условиях договора найма (коммерческого) и в частном жилом фонде» принадлежащем юридическим лицам. Пользование ими жилыми помещениями, как пользование чужим имуществом, носит

неустойчивый характер. Следовательно, их правовое положение аналогично положению иных лиц, названных в п. 6. С учетом изложенного редакция названного пункта могла бы быть следующей: «Проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и муниципального жилищных фондов либо найма в домах, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве частной собственности, в течение срока, установленного субъектами Российской Федерации, и не имеющие другой жилой площади».

Ст. 29 ЖК не признает нуждающимися в улучшении жилищных условий граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, что нарушает конституционный принцип равенства граждан перед законом. В связи с этим целесообразно ст. 29 ЖК дополнить п. 7 следующего содержания: «проживающие в служебных жилых помещениях (за исключением проживающих в служебном фонде совхозов), не имеющие другой жилой площади».

Договор социального найма является правовым основанием пользования жилыми помещениями в фонде социального использования. Согласно ст. 12 Закона «Об основах Федеральной жилищной политики» жилищный фонд социального использования определяется как совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенные на условиях договора найма и предоставляемые в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилье помещения в них. Поскольку договор найма имеет две разновидности — социальный наем и коммерческий наем, следует уточнить ч. 1 названной статьи, указав, что в данном случае речь идет о жилых помещениях, заселенных на условиях договора найма до 1992 г . и заселяемых по договору социального найма. Основной признак жилищного фонда социального использования заключается в том, что он объединяет жилые

Помещения Государственного, муниципального, общественного жилищных фондов, заселенные и используемые на условиях договора социального найма жилого помещения. Что касается жилых помещений в коммунальных квартирах, то в настоящее время в связи с признанием Конституционным Судом РФ ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального фонда социального использования, не соответствующей Конституции РФ, их следует включать в фонд социального использования лишь в том случае, если пользование ими будет осуществляться на условиях договора социального найма Приватизация жилых помещений в коммунальных квартирах влечет за собой их исключение из названного фонда. В связи с этим в ст. 12 вышеназванного Закона, определяющей структуру жилищного фонда социального использования, слова «жилые помещения в коммунальных квартирах» необходимо исключить. Жилые помещения в коммунальных квартирах, которые граждане будут занимать на условиях договора социального найма (если не используют право на их приватизацию) охватываются понятием «совокупность всех жилых помещений. заселенных на условиях договора социального найма».

В работе делается общий вывод о том, что было бы целесообразно создать

стабильный фонд социального использования, который не мог бы переходить в иной фонд по воле нанимателей и заселялся повторно малоимущими гражданами в случае его освобождения.

Анализ ст. 32 ЖК, предусматривающей основания снятия с квартирного учета, позволил сделать ряд выводов. Во-первых, перечень таких оснований должен быть расширен. В качестве самостоятельного основания для снятия с учета необходимо предусмотреть: получение субсидий, кредитов и иных видов государственной помощи на строительство или приобретение жилья, а также выделение земельного участка для индивидуального жилищного строительства, личное заявление гражданина. Во-вторых, должна быть открыта возможность перевода очередника в случае увеличения (уменьшения) уровня дохода на каждого члена семьи из списка на получение жилья в социальном фонде в список на получение жилой площади по договору коммерческого найма или на приобретение жилья в собственность (и наоборот). В-третьих, необходимо учесть специфические основания для снятия с квартирного учета военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы, содержащиеся в Правилах учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы. В-четвертых, названную статью целесообразно дополнить нормой следующего содержания: «Если установлено, что гражданин принят на учет неправомерно, но на момент рассмотрения вопроса о снятии его с учета является нуждающимся в улучшении жилищных условий, дата постановки на учет определяется ему с момента возникновения нуждаемости. О принятом решении граждане должны быть поставлены в известность в письменной форме с указанием оснований снятия с учета или изменения даты постановки на учет в 15-дневный срок. Граждане, не согласные с принятым решением о снятии с учета или изменением даты учета, могут обжаловать это решение в судебном порядке».

Во втором параграфе «Порядок предоставления жилых помещений в фонде социального использования» формулируется общее положение предоставления гражданам, состоящим на учете, жилых помещений, исходя из времени принятия их на учет и включения в списки на получение жилых помещений (от. 33 ЖК). Дается критическая опенка позиции П.И. Седугина, предлагающего при составлении списков на получение жилья учитывать степень нуждаемости стоящих на учете на основе практики, сложившейся в некоторых регионах. Такой подход не согласуется с общим принципом и может привести к массовому нарушению порядка предоставления жилых помещений, установленного данной нормой.

Предоставление гражданам жилого помещения по договору социального найма определяется с учетом права на первоочередное или внеочередное получение жилья. Основания предоставления таких льгот устанавливаются федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 13 Закона об основах. ). В работе осуществлен критический анализ законодательства, предоставляющего право отдельным категориям граждан на льготное обеспечение жильем. На этой основе делается вывод о необходимости пересмотра перечня льготников, существенного его сокращения. В целях совершенствования, оптимизации ин-

ститута жилищных льгот целесообразно было бы, по-нашему мнению, осуществить следующие меры. Провести своего рода «инвентаризацию» закрепленных в нормативных актах жилищных льгот, подвергнуть их тщательному анализу и экспертизе для того, чтобы выявить как необходимые, так и подлежащие отмене льготы, носящие в большей степени характер привилегий. Важно своевременно реагировать на происходящие в обществе перемены и отменить необоснованные льготы отдельным категориям граждан, которые не базируются на объективных критериях. Необходимо обеспечить льготы материальными и юридическими гарантиями, ввести в действие механизм их реализации. Каждая льгота должна быть адресной, обоснованной, правомерной, справедливой.

Все категории граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющих право на внеочередное и первоочередное обеспечение жильем, должны быть разделены на три группы:

1) граждане, внеочередное и первоочередное обеспечение жильем которых осуществляется за счет средств федерального бюджета;

2) граждане, внеочередное и первоочередное обеспечение жильем которых осуществляется за счет бюджета субъекта федерации;

3) граждане, внеочередное и первоочередное обеспечение жильем которых осуществляется органами местного самоуправления за счет средств муниципального бюджета.

В связи с уточнением порядка финансирования внеочередного и первоочередного обеспечения граждан жильем предложена новая редакция ч. 2 ст. 36 ЖК. Таким образом, установление льгот гражданам должно быть дифференцировано, равно как и дифференцировав порядок финансирования. Исходя из понимания внеочередного обеспечения жилыми помещениями, в работе предлагается предусмотреть внеочередное обеспечение жильем только для граждан, жилое помещение которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания, а также в других случаях, которые могут быть охарактеризованы как чрезвычайные. Граждан, не подпадающих под вышеуказанные основания, целесообразно отнести к категории граждан, имеющих право на первоочередное предоставление жилых помещений. В свою очередь граждане последней категории могут быть разделены на тех, реализация права которых ограничена законодателем определенным сроком, и тех, для которых срок не установлен.

В третьем параграфе «Основания возникновения жилищного правоотношения. Роль ордера и договора в возникновении жилищного правоотношения» исследуется возникновение правоотношений по найму жилого помещения.

Вопрос о возникновении жилищного правоотношения является дискуссионным в юридической литературе. В этой связи подвергаются анализу выдвинутые правовой теорией 3 основных концепции возникновения жилищных правоотношений. В работе разделяется позиция тех авторов, которые считают, что жилищное правоотношение возникает в силу сложного юридического состава. В первую очередь называются ордер и договор. Ю.К Толстой к названным юридическим фактам добавляет решение компетентного органа. А.Н Кичихин,

И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова в основание возникновения жилищного правоотношения включают и фактическое вселение ордеродержателя в помещение. Автор диссертации разделяет точку зрения А.И. Пергамент, И.С. Вишневской и других, согласно которой для возникновения жилищного правоотношения необходимо и достаточно получение ордера и заключение на его основании договора. Решение компетентного органа, как и предшествующее ему нахождение на квартирном учете, являются предпосылками и не входят в основание возникновения жилищного правоотношения.

Все изложенное позволяет сделать следующие выводы:

1. В соответствии с действующим федеральным законодательством в основание возникновения жилищного правоотношения следует включить ордер, выдаваемый на основании решения компетентного органа и являющийся способом его реализации.

2. Договор социального найма жилого помещения, письменная форма которого должна иметь конститутивный характер, необходим для окончательного формирования, а значит, возникновения жилищного правоотношения.

3.Решение компетентного органа, на основании, которого выдан ордер, как единый правообразующий факт (административный акт), не должно выделяться в качестве самостоятельного элемента основания возникновения жилищного правоотношения.

4. При наличии ордера и договора возможен судебный порядок вселения лица (лиц), с которыми договор заключен, а это означает, что вселение является лишь способом реализации уже возникшего права на жилое помещение.

Исходя из значимости договора в возникновении жилищного правоотношения, в работе предложено дополнение к ст. 48 ЖК: «Ордер на жилое помещение может быть признан недействительным также в случае отказа граждан, получивших ордер, в том числе и в соответствии с ранее действовавшим законодательством, от письменного заключения договора социального найма жилого помещения».

Третья глава «Понятие и элементы жилищного правоотношения» состоит из четырех параграфов. В ней раскрывается понятие, содержание жилищного правоотношения, его предмет, а также дается характеристика субъектов.

В первом параграфе рассматривается понятие жилищного правоотношения. В юридической литературе нет единого мнения относительно этого понятия. Дискуссии по данному вопросу велись в период, когда доминировал институт государственного обеспечения жильем всех категорий граждан. Актуальна эта проблема и в настоящее время.

Жилищный кодекс РСФСР регулирует разнородные по своей правовой природе отношения, в том числе имущественные и организационные, договорные и управленческие, материально-правовые и процессуальные. Вопрос о том, все ли урегулированные ЖК РСФСР отношения являются жилищными, не получил однозначного ответа. В юридической литературе появились разные обозначения регулируемых ЖК РСФСР отношений: «собственно жи-

лищные и сопутствующие», «жилищные отношения в широком и узком смысле слова», «собирательное понятие жилищные отношения» и т. д.

Существует точка фения, что все эти отношения, «т.е. отношения по поводу основания возникновения и прекращения права пользования жилыми помещениями; осуществления права пользования жилыми помещениями, требований к жилым помещениям, их государственной регистрации и учета; обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищных фондов; контроля органов государственной власти и местного самоуправления за соблюдением жилищных прав граждан и использованием жилищного фонда», несмотря на их разнообразие, являются жилищными. Столь широкая трактовка жилищного правоотношения вряд ли оправдана, поскольку некоторые из указанных отношений выходят за рамки удовлетворения жилищной потребности, хотя и влияют на качество (уровень) ее удовлетворения. В диссертации разделяется точка зрения В.Н. Литовкина, И.С. Вишневской, считающих, что комплексный характер жилищных законов не является достаточным основанием для признания всех регулируемых ими отношений жилищно-правовыми. Спорным представляется мнение А.Н. Кичихина, И.Б. Мартковича, Н.А. Щербаковой, о том, что «впервые в сферу жилищных правоотношений включены объекты инфраструктуры – инженерной, социальной, транспортной, а также вопросы строительства жилых объектов, деятельность банков, страховых компаний, риэлторов».

Характеризуя жилищные отношения, Ю.Г. Басин писал, что они по своей экономической сути являются отношениями, связанными с удовлетворением жилищных потребностей, с использованием жилых помещений по их потребительскому назначению. Жилищные правоотношения носят имущественный характер, как правило, они возмездны и всегда относительны, хотя и не лишены черт абсолютного характера, как и многие другие относительные правоотношения. Из этого следует, что, пользуясь принадлежащим ему жилым помещением, собственник не находится в жилищных отношениях, поскольку возможность пользования принадлежащим имуществом является составной правомочий собственника и не нуждается в действиях третьих лиц. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 209 ПС РФ).

При этом необходимо учитывать, что:

1) предмет регулирования данной отрасли законодательства и отраслевая принадлежность регулируемых этим законодательством отношений могут не совпадать;

2) ЖК РСФСР регулируют разнородные по своей отраслевой принадлежности, но характеризующиеся правовой взаимосвязью отношения, в их числе ведущее место занимают жилищные отношения;

3) жилищные отношения — это отношения, возникающие на основе договора найма и существующие в процессе удовлетворения гражданами своих жилищных потребностей, являющиеся по своей отраслевой принадлежности гражданско-правовыми.

Во втором параграфе «Субъекты жилищных правоотношений» дается характеристика субъектов жилищных правоотношений — наймодателя и нанимателя. В домах государственного и муниципального жилищного фонда договор найма заключается местной администраций, государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, выступающими в качестве наймодателей, и нанимателем — гражданином, на имя которого выдан ордер. Между тем право на вселение и пользование жилой площадью возникает не только у лица, подписавшего договор, но и у других лиц, являющихся членами его семьи. Это обстоятельство поставило перед наукой по меньшей мере два вопроса: в силу чего члены семьи нанимателя приобретают право на жилую площадь; являются ли они самостоятельными субъектами жилищного правоотношения или таковым является семья в целом? В литературе высказано мнение, что наниматель, подписывая договор, выступает не только от своего имени, но и от имени членов семьи, вселяющихся в предоставленное помещение, действует в качестве их представителя. Такая конструкция соответствует фактически складывающимся отношениям. Однако ее трудно объяснить с точки зрения действующего законодательства. Ни ст. 51ЖК РСФСР, определяющая порядок заключения договора найма жилого помещения, ни ст.53 ЖК РСФСР, определяющая правовое положение членов семьи нанимателя, не содержит положений, позволяющих сделать вывод о наличии представительских отношений между нанимателем и членами его семьи. Полагаем, что без соответствующего уточнения закона представительство нанимателя невозможно обосновать.

В работе отмечается, что законодатель применительно к договору коммерческого найма отказался от понятия «Член семьи нанимателя», сохранив его для договора социального найма /ст. 672 ГК РФ/ и ввел новое понятие — «лица, постоянно проживающие с нанимателем». Постоянно проживающие с нанимателем граждане приобретают равное с ним право пользования предоставленным по договору коммерческого найма жилым помещением, если они указаны в договоре. Поскольку они не участвуют в выработке условий и заключении договора, они с наймодателем в правоотношение не вступают. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия этих лиц. Однако их правовой статус может измениться, если они заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, известив последнего об этом. В данном случае они становятся сонанимателями (ст. 677 ПС РФ). Изложенное позволяет сделать вывод о том, что объем прав и обязанностей, а также ответственность лиц, постоянно проживающих с нанимателем, определяются не законом и не договором найма жилого помещения, а соглашением между ними и нанимателем. Подписывая договор, наймодатель лишь выражает согласие на то, чтобы эти лица проживали в сдаваемом нанимателю по договору жилом помещении.

В соответствии со ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи, вселившиеся вместе с нанимателем по договору социального найма, приобретают равные с ним права и обязанности, вытекающие из договора, а совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора. Вопрос о том, кто является субъектом

на стороне нанимателя: наниматель и члены его семьи или семья в целом, — не получил однозначного ответа. Анализ норм ЖК РСФСР, определяющих характер взаимоотношений между нанимателем и членами семьи и их отношений со второй стороной — наймодателем, дает основание утверждать, что наниматель как представитель семьи самостоятельно действовать не может. Его действия в отношениях с наймодателем и третьими лицами должны быть согласованы со всеми членами семьи, или по меньшей мере — с совершеннолетними членами семьи. Из этого следует, что воля и действия нанимателя не могут рассматриваться как воля семьи в целом. Поэтому вполне очевидно, что семья в жилищных правоотношениях не представляет правового единства, а значит, не является юридическим лицом. В то же время нельзя не заметить, что в ряде случаев семья действует как самостоятельное образование. Так, на квартирный учет принимаются не отдельные граждане, входящие в состав одной семьи, а семья, которой с учетом ее количественного и качественного состава предоставляется жилое помещение. В период нахождения на учете состав семьи может измениться. И если семья не перестает быть нуждающейся в улучшении жилищных условий, она не может в силу этого быть снята с квартирного учета. Семья погибшего (умершего) инвалида, участника Великой Отечественной войны, ветерана боевых действий на территории других государств в соответствии с законом «О ветеранах» имеет право на первоочередное обеспечение жильем.

Приведенные и иные положения ряда законов свидетельствуют о том, что законодатель при решении жилищных вопросов принимает во внимание, а значит, признает существование такой социальной общности, как семья. Однако нельзя не учесть и того, что члены семьи нанимателя в жилищных правоотношениях обладают и определенной самостоятельностью. Каждый член семьи обладает самостоятельным, независимым от прав нанимателя, правом пользования жилым помещением, которое с соблюдением требований закона может получить юридическое оформление (ст. 86 ЖК РСФСР). Нарушение обязанности, в том числе основанной на договоре найма, одним из членов семьи не вызывает отрицательных последствий для всей семьи. Так, за нарушение правил общежития и создание условий невозможности совместного проживания наступает индивидуальная ответственность нарушителя, т.е. виновного члена семьи.

Все сказанное позволяет сделать вывод о том, что мы имеем дело со своеобразным социальным образованием, сочетающим в себе признаки единого субъекта и самостоятельности входящих в него индивидов.

В третьем параграфе «Предмет жилищного правоотношения» дается понятие объекта жилищного правоотношения и его характеристика.

Вопрос о понятии объекта правоотношения в юридической литературе является спорным. В работе мы исходим из концепции Ю.К. Толстого, признающего, что у правоотношения может быть специальный объект в виде вещи или продукта духовного творчества. Специальным объектом жилищного правоотношения является жилое помещение. Ст. 52 ЖК РСФСР использует в данном случае термин «предмет».

Анализ содержания понятия «жилое помещение» имеет важное значе-

ние для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения. Данное понятие следует признать обобщенным и объединяющим ряд однопорядковых понятий: «квартира», «комната», «несколько комнат», «жилой дом», «часть жилого дома». Доказательством тому является его много смысловое употребление в законодательстве: в одних случаях в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений, которые могут быть предметом договора найма жилого помещения, в других случаях — как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме), в третьих — в качестве учетной категории наряду с жилым домом.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям, предназначенным для проживания граждан, различаются в зависимости от оснований предоставления указанных помещений и их функционального назначения. Ст. 52 ЖК РСФСР содержит определение предмета договора найма жилого помещения. Им может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры, либо одной или нескольких комнат. Жилые помещения предоставляются гражданам, как правило, в виде отдельной квартиры на семью. Следовательно, по общему правилу предметом договора может быть отдельная квартира. Ст.52 ЖК РСФСР содержит общие требования, предъявляемые законодателем к предмету договора социального найма. В то же время ст. 40 и 41 ЖКРСФСРустановлень1допсшнителы1ыетребованиякпомеще-нию при предоставлении его гражданам для проживания. Повышенные требования к качеству предоставляемого жилого помещения (благоустроенность), а также учет конкретных пользователей жилого помещения (недопущение проживания в комнате лиц разного пола старше 9 лет, кроме супругов, состояние здоровья и др. факторы) следовало бы сохранить, включив эти нормы в новое жилищное законодательство.

В связи с введением Законом об основах. такого понятия как «социальная норма площади жилья» возникла острая необходимость при определении нормы жилой площади (ст.38ЖК РСФСР), размера дополнительной жилой площади (ст.34 ЖК РСФСР) и в других случаях нормирования площади жилья использовать новый подход законодателя, учитывающего всю, а не только жилую площадь.

В четвертом параграфе «Содержание жилищного правоотношения» раскрываются и анализируются права и обязанности сторон договора социального найма.

Данный договор является двусторонним, а это значит, что обе стороны обладают взаимными правами и обязанностями: праву одного участника правоотношения корреспондирует обязанность другого.

Одно из основных прав нанимателя-право пользования жилым помещением, ради которого он вступает в жилищное правоотношение. Остальные права и обязанности нанимателя вытекают из этого основного, служат средством его реализации, наиболее полного осуществления. Представляется, что в новый ЖК должна быть включена статья, предусматривающая общий перечень прав и обязанностей, предоставленных нанимателю и членам его семьи.

Принцип равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи,

занимающих жилое помещение по договору социального найма, по-прежнему должен быть основополагающим. В связи с этим подлежат некоторому редакционному уточнению ст. 54, 64, 67, 75, 76 ЖК с целью обеспечения членам семьи нанимателя равных прав с нанимателем. В частности, ст. 54 ЖК должна предусматривать право не только нанимателя, но и членов его семьи на вселение других граждан в занимаемое ими жилое помещение. От. 64 ЖК может быть изложена в следующей редакции: «Наниматель с письменного согласия всех членов своей семьи вправе заселить по договору поднайма забронированное жилое помещение либо поселить в нем временных жильцов в пределах срока действия охранного свидетельства».

Право пользования жилым помещением, как и любое другое право, должно осуществляться в соответствии с его назначением. К его осуществлению предъявляются особые требования, что вызвано факторами не только социально-экономического характера, но и санитарно-эпидемиологического, экологического, нравственного и иного порядка. В последнее время обнаружилась тенденция нецелевого использования жилья. В Краснодарском крае указанная проблема стоит достаточно остро, в связи с чем Законодательное Собрание Краснодарского края формирует и проводит политику по усилению контроля за целевым использованием жилых помещений. Представляется целесообразным в нормативных актах субъектов Федерации предусмотреть исчерпывающий перечень оснований изменения функционального назначения жилья, что позволит исключить субъективный подход в решении данных вопросов.

Практика показывает, что в настоящее время адрес, по которому расположено жилое помещение, часто используется для обозначения юридического адреса соответствующей организации в целях открытия банковского счета, постановки на учет в финансовых и налоговых органах, получения корреспонденции ит.д. Представляется, что такое право может быть предоставлено как нанимателю, так и совершеннолетним членам его семьи с обязательным уведомлением наймодателя в письменной форме. Не исключается и возмездный характер отношений между наймодателем и нанимателем в указанном случае.

Пользование жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилых фондов является возмездным. Отсюда вытекает обязанность нанимателя оплачивать пользование жилым помещением и коммунальные услуги. В основных нормативных правовых актах, принятых в последнее время, изменены принципа подхода к оплате жилья и коммунальных услуг. Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг предусматривает утрату права на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг гражданами, сдающими жилые помещения в поднаем. Такой подход не всегда социально оправдан. Вероятно, нельзя прекращать предоставление субсидий всем гражданам, сдающим жилье в поднаем. Необходим дифференцированный подход с учетом их доходов. Воли совокупный доход семьи на одного человека (с учетом дохода от сдачи жилья в поднаем) не превысит установленный прожиточный минимум, субсидии должны предоставляться. Субсидии нецелесообразно предоставлять гражданам, имеющим более одного жи-

лого помещения, а также тем, чей среднедушевой месячный доход многократно превышает установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда. В литературе высказано предложение об оплате жилья и коммунальных услуг полностью за счет собственных средств граждан, если семьи заявили о среднедушевом месячном доходе, превышающем в 30 и более раз установленный федеральным законом минимальный размер оплаты труда. Полагаем, что высокодоходные категории граждан должны оплачивать жилье и коммунальные услуги полностью за счет собственных средств.

В связи с падением жизненного уровня народа и нарастающей безработицей намного участились случаи, когда граждане либо несвоевременно производят оплату жилья и коммунальных услуг, либо вовсе уклоняются от оплаты, ссылаясь на то, что у них нет средств. Можно ли применить к таким гражданам меры государственно-правового воздействия и, если можно, то какие и на каком основании? В литературе высказываются сомнения в правомерности начисления штрафных санкций за допущенную просрочку оплаты жилищно-коммунальных услуг.

В российских регионах к указанной проблеме подходы различны.

В целях защиты прав потребителей коммунальных услуг в условиях экономической нестабильности администрация Краснодарского края предоставила право главам администраций городов и районов края давать отсрочку в начислении пени с сумм просроченных платежей за жилищно-коммунальные услуги на срок не более 2 месяцев при условии предоставления плательщиком справки, подтверждающей задержку выплаты зарплаты, пенсии, пособия в течение данного периода, что позволило в определенной мере снизить социальную напряженность в регионах. В то же время некоторые суды Краснодарского края по заявлениям муниципальных унитарных предприятий жилищно-коммунального хозяйства за злостное уклонение от уплаты за коммунальные услуги привлекает нанимателей к уголовной ответственности в соответствии с ч.1 ст. 165 Уголовного кодекса РФ.

Представляется обоснованным следующий подход к указанной проблеме. В данном случае речь идет о договорной неустойке как способе обеспечения исполнения обязательств, и ее размер, порядок исчисления, условия применения определяются исключительно по усмотрению сторон. При этом в соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Таким образом, взыскание пени за просрочку оплаты коммунальных услуг возможно в том случае, если между нанимателем и наймодателем заключен в письменной форме договор найма, предусматривающий взыскание пени и ее размер, либо в том случае, когда стороны оговорят взыскание пени дополнительным соглашением. Вместе с тем кредитор (наймодатель) не вправе требовать уплаты неустойки, если наниматель не должен нести ответственности за несвоевременную оплату коммунальных услуг. Таким образом, в каждом конкретном случае суду следует установить причину неисполнения обязательств нанимателем и исходя из этого принять решение. Но при всех обстоятельствах совершенно недопустимы отключение жилых помещений неплательщиков от систем жизнеобеспечения, вторжение в их квартиры, понужде-

ние их к погашению задолженности путем насилия и угроз. Подобные действия являются грубейшим нарушением конституционного права граждан на неприкосновенность жилища (ст. 25 Конституции РФ).

В работе исследуются спорные вопросы, касающиеся обмена жилых помещений, и вносятся предложения по разработке новых правил о порядке обмена жилых помещений, которые должны учесть опыт, накопленный субъектами федерации. Предложенные правила рассчитаны на достижение трех целей: обеспечение прочной законодательной основы всех обменных операций жилыми помещениями; защита интересов отдельных категорий граждан при обмене жилыми помещениями, воссоединение семей, проживающих в странах СНГ.

В заключении автором сделаны выводы, обобщения и предложения, намечающие тенденции дальнейшего развития рассматриваемых проблем и возможные направления их изучения.

В приложении содержится сравнительный анализ условий договора социального найма жилого помещения по федеральному и региональному жилищному законодательству (Республики Адыгея, Краснодарского края, г. Краснодара, г. Москвы, Ростовской области г. Ростова-на-Дону).

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Некоторые проблемы приватизации жилья // Ивфо-академия. — 1997. — № 2.(0,3 п.л.).

2. Приватизация жилого фонда: криминальный аспект // Материалы межвузовской научно-практической конференции. — Краснодар, 1997. (0,3 п.л.).

3. Значение договора социального найма при переходе к рынку //Северо-Кавказский юридический вестник. — 1998. — № 3. (0,5 п.л.).

4. Жилищное законодательство. Сборник региональных нормативных правовых актов. Ч.1 / Сост. И.С. Вишневская, Г.Д. Улетова. Отв. ред. И.Б. Марткович. — М, 1998. (27,2 п.л.).

5. Понятие и субъекты жилищного правоотношения (в соавторстве с И.С. Вишневской) // Инфо-академия. — 1998. — № 3. (0,5 п.л.).

6. Жилищная политика в США: механизмы государственной помощи малообеспеченным семьям // Инфо-академия. — 1998. — № 4. (0,5 п.л.).

7. Финансовое участие в строительстве жилья: проблемы правовой регламентации // Экономика. Управление. Право. -1998. — № 3. (0,5 п.л.).

8. Ограничение прав граждан РФ при приватизации жилых помещений (тезисы) // Государство и право. — 1998. — № 8. (0,2 п.л.).

9. Ограничение прав граждан РФ при приватизации жилых помещений: Сб. науч. статей. Нижний Новгород, 1998. (0,5 п.л.).

10. О новом порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий // Инфо-академия. — 1999. — № 1 (0,5 п.л).

Если Вы не видите полного текста или ссылки на полный текст книги, значит в каталоге есть только библиографическое описание.