Договор об уступке права требования на недвижимое имущество

Содержание:

Договор уступки права требования неустойки к застройщику за нарушение сроков по ДДУ подлежит государственной регистрации

Регистрация участником долевого строительства права собственности на квартиру, полученную от застройщика, не препятствует государственной регистрации договора уступки права требования неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Согласно ч. 2 ст. 389 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих к этому моменту у кредитора прав по сделке, требующей государственной регистрации.

Реквизиты судебного акта

Индивидуальный предприниматель К.

Управление Росреестра по Московской области

В апреле 2015 г. между ООО «Даверна» (застройщик) и гражданкой А. (участник долевого строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве. По данному договору А. приобрела права на объект долевого строительства, соответствующий будущей квартире в жилом доме. Срок передачи объекта долевого строительства при условии полной оплаты его участниками был определен календарной датой — 15.04.2016.

В установленный договором срок застройщик не передал участнику долевого строительства объект. Впоследствии А. (цедент) заключила с ИП К. (цессионарий) договор цессии от 06.07.2016 (далее — договор уступки), по которому уступила ИП К. право требования к застройщику о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Требование же в отношении самого объекта долевого строительства от цедента к цессионарию не перешло, что было прямо прописано в договоре. Таким образом, А. по-прежнему могла претендовать на квартиру, а неустойку за нарушение обязательства должен был получить ИП К.

Договор уступки требования по заявлению его участников был представлен на регистрацию в Управление Росреестра по Московской области, которое, между тем, отказало в регистрации договора. Основанием для отказа в государственной регистрации послужило, во-первых, то, что названный договор не содержал необходимые для внесения в ЕГРП сведения о совершившем сделку физическом лице, а во-вторых, невозможность определить объект сделки в ситуации, когда право требования квартиры от цедента к цессионарию не перешло. Управление Росреестра подчеркнуло, что государственной регистрации подлежит договор долевого участия в строительстве. На основании договора уступки ИП К. получил право на взыскание неустойки, но не получил иных прав участника долевого строительства на объект долевого строительства. Как таковая государственная регистрация договора уступки действующим законодательством не предусмотрена.

ИП К., полагая данный отказ нарушающим его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с требованием о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора уступки права и обязании произвести регистрацию договора.

Суды трех инстанций признали требование заявителя не подлежащим удовлетворению. При этом они исходили из того, что право на взыскание неустойки, предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество. Цедент уступил право требования не по договору долевого участия в строительстве, а законной неустойки. Это никак не изменило зарегистрированной сделки. В связи с чем основания для государственной регистрации договора уступки отсутствуют.

ВС РФ отменил решения нижестоящих судов и удовлетворил требования заявителя. Он определил обязать Управление Росреестра зарегистрировать рассматриваемый договор уступки права (требования), исходя из следующей логики. Пункт 14 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее — постановление № 54) разъяснил, что уступка требования об уплате неустойки, начисляемой в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащей выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него.

В рассматриваемом деле А. передала по договору уступки предпринимателю право на взыскание неустойки, существовавшее у нее как у участника договора долевого строительства к моменту перехода к предпринимателю, без перехода права на получение квартиры.

Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Поскольку на момент совершения уступки прав требования у А. существовало право на взыскание неустойки, возникшее у нее в связи с нарушением застройщиком сроков ДДУ, к такому договору в соответствии с ч. 1 ст. 389 ГК РФ подлежат применению правила, установленные для договора участия в долевом строительстве. Договор, заключенный между А. и застройщиком, был зарегистрирован в установленном законом порядке. Согласно п. 2 постановления № 54 договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

Как разъяснил Пленум ВС РФ в постановлении от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», целью государственной регистрации является обеспечение стабильности гражданского оборота и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц. Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав. Это исключает неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

ВС РФ признал необоснованной ссылку Управления Росреестра в обоснование отказа в государственной регистрации договора уступки на то, что по названному договору не приобретаются права на недвижимое имущество и в связи с этим не имеется оснований для осуществления регистрации. Суд обратил внимание на то, что согласно ч. 2 ст. 389 ГК РФ необходимость государственной регистрации договора уступки предусмотрена не только при передаче прав в отношении объекта строительства новому кредитору, но и при переходе иных существующих у кредитора прав к этому моменту по сделке, требующей государственной регистрации.

Приобретение А. права собственности на квартиру, полученную от застройщика, не препятствует государственной регистрации договора уступки права требования неустойки за нарушение срока передачи квартиры. Данное обстоятельство не может служить основанием для прекращения обязательства по уплате неустойки должником, кредитором в котором может быть иное лицо.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. N 08АП-4469/12 (ключевые темы: договор цессии — участие в долевом строительстве — регистрация сделок — государственная регистрация прав на недвижимое имущество — полная оплата)

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. N 08АП-4469/12

09 августа 2012 г.

Дело N А46-17198/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2012 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шаровой Н.А.

судей Гладышевой Е.В., Тетериной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания: Оськиной И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4469/2012) общества с ограниченной ответственностью «Стройдеталь» на решение Арбитражного суда Омской области от 16 апреля 2012 года по делу N А46-17198/2011 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Строительный холдинг «Полет и К» (ИНН 5504077587, ОГРН 1025500980768) к обществу с ограниченной ответственностью «Стройдеталь» (ИНН 5503075717, ОГРН 1035504019033) об обязании зарегистрировать договор уступки права требования, при участи в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области,

при участии в судебном заседании представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Стройдеталь» — Попов М.А., по доверенности от 01.09.2011, срок 3 года,

от общества с ограниченной ответственностью «Строительный холдинг «Полет и К» — Кайзер Ю.В., по доверенности от 11.11.2011, срок 1 год,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области — не явились;

Общество с ограниченной ответственностью «Строительный холдинг «Полет и К» (далее — ООО «Строительный холдинг «Полет и К», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стройдеталь» (ООО «Стройдеталь» — новое наименование ООО «Завод сборного железобетона N 5″, далее — заявитель, ответчик) о регистрации договора уступки права требования от 12.07.2010, заключенного между ООО»Завод сборного железобетона N 5» и ООО «Строительный холдинг «Полет и К», в соответствии с которым ООО «Завод сборного железобетона N 5» уступило, а ООО «Строительный холдинг «Полет и К» приняло в полном объеме права и обязанности к ООО «ПМК-944» по договору N 14 об участии в долевом строительстве от 01.04.2008, заключенному между ООО «ПМК-944» и ООО «Строительный холдинг «Полет и К» и зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области от 21.07.2008 за N 55-55-01/107/2008-433.

Определением от 19.01.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Решением от 16.04.2012 по делу А46-17198/2011 Арбитражный суд Омской области требования ООО «Строительный холдинг «Полет и К» о регистрации договора уступки права требования от 12.07.2010 удовлетворены, с ООО «Стройдеталь» в пользу ООО «Строительный холдинг «Полет и К» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Стройдеталь» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы указывает, что права требования истца по договору возникают не только после государственной регистрации договора, но и после полной оплаты ответчику цены договора уступки права требования. Истцом уступаемая по договору от 12.07.2010 квартира не оплачена.

Застройщик ООО «ПМК-944» находится в процедуре банкротства, в рамках которого ответчик, как и истец, заявили требование о включении в реестр требований кредиторов требование о передаче спорного жилого помещения.

По мнению подателя жалобы, принятое по настоящему делу решение препятствует разрешению дела по заявленному ответчиком в деле о банкротстве застройщика требованию о включении в реестр передачи жилого помещения.

В представленном до начала судебного заседания отзыве истец просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного лица.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика высказался согласно доводам отзыва на апелляционную жалобу.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01 апреля 2008 года между ООО «ПМК-944» и ООО «Строительных холдинг «Полет и К» заключен договор N 14 об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым объектом долевого строительства выступила двухкомнатная квартира N 142, расположенная на 7 этаже, а также общее имущество в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Омск, Кировский административный округ, проспект Комарова, планируемая общая площадь квартиры 95,79 кв.м., площадь лоджии 3,15 кв.м., с учетом площади лоджии (балконов) с понижающим коэффициентом 0,5 — 98,94 кв.м.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области 21.07.2008, номер регистрации 55-55-01/107/2008-433.

В п. 3.1. договора установлена цена договора 1 270 182 руб.

ООО «Строительных холдинг «Полет и К» произвело полный расчет по данному договору, что подтверждается платежным поручением N 139 от 23.03.2009.

29 января 2010 года между ООО «Строительных холдинг «Полет и К» и ООО «Завод сборного железобетона N 5» (в настоящее время переименовано в ООО «Стройдеталь») заключен договор об уступке права (требования), зарегистрированный Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 18.03.2010, номер регистрации 55-55-01/057/2010-317, в соответствии с которым ООО «Строительный холдинг «Полет и К» уступило ООО «Завод сборного железобетона N 5» право требования квартиры по договору N 14 об участии в долевом строительстве от 01.04.2008.

12 июля 2010 года между ООО «Завод сборного железобетона N 5» и ООО «Строительный холдинг «Полет и К» подписан договор уступки права требования, согласно которому ООО «Завод сборного железобетона N 5» уступило ООО «Строительный холдинг «Полет и К» права требования на квартиру N 142 в жилом доме N 22, корпус 1 по ул. Комарова в г. Омске по договору N 14 об участии в долевом строительстве от 01.04.2008.

27.09.2011 ООО «Строительный холдинг «Полет и К» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлением о государственной регистрации договора уступки права требования от 12.07.2010. При этом истцом в адрес ответчика было направлено заявление о необходимости обращения в Управление Росреестра по Омской области для подачи заявления о государственной регистрации указанного договора.

25.10.2011 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области уведомило истца о приостановлении государственной регистрации договора уступки права требования от 12.07.2010 по причине отсутствия со стороны ответчика заявления о государственной регистрации договора.

02.12.2011 Управлением Росреестра по Омской области отказано в государственной регистрации сделки по вышеуказанным основаниям.

Уклонение ответчика от регистрации сделки послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Принятое по результатам рассмотрения искового заявления решение, послужило основанием для обращения истцом в суд апелляционной инстанции.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с изложенными в обжалуемом решении выводами, исходит из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, спорные правоотношения возникли из договора об уступке права требования от 25.05.2009, который регулируется положениями статей 382 — 390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В силу части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том числе являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации ( п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из названной нормы права следует, что для принятия судом решения о государственной регистрации сделки необходима совокупность наличия двух условий: совершение сделки в надлежащей форме, что обусловливает ее пригодность для государственной регистрации, и уклонение одной из сторон от регистрации сделки.

Условия о фактическом исполнении сделки, необходимые для осуществления государственной регистрации по решению суда данной нормой не предусмотрены.

Договор уступки прав (требования) должен содержать указание на сделку, порождающую обязательство.

Условия пункта 1 договора уступки права требования от 12.07.2010 позволяют определить обязательство, из которого возникло уступаемое право — договор N 14 об участии в долевом строительстве от 01.04.2008, и договор об уступке права (требования) от 29.01.2010, зарегистрированные в установленном порядке.

Таким образом, спорный договор был совершен в надлежащей форме, содержит соглашение сторон о предмете сделки.

Факт уклонения ответчика от государственной регистрации спорного договора подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком.

При наличии указанных выше условий, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необходимости регистрации сделки.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии оплаты уступаемого права по договору уступки права требования от 12.07.2010 судом апелляционной инстанции не принимаются в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требования по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.

Пунктом 4 договора уступки права требования от 12.07.2010 сторонами установлена фиксированная денежная сумма, подлежащая уплате за уступаемое право. Право требования по настоящему договору возникает после полной оплаты и регистрации договора в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Таким образом, условиями договора проведение государственной регистрации не поставлено в зависимость от исполнения стороной обязанности по оплате уступаемого права требования.

Как следует из материалов дела, расчет по договору долевого участия со стороны ООО «Строительных холдинг «Полет и К» был произведен в полном объеме платежным поручением N 139 от 23.03.2009, что послужило основанием для дальнейшего заключения между сторонами договора об уступке права (требования) от 29.01.2010.

Таким образом, условия пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ со стороны истца были соблюдены, расчет по договору об участии в долевом строительстве от 01.04.2008 произведен полностью.

Поэтому ссылка заявителя на данную норму права не имеет правового значения для существа спора.

Факт расчета по договору об уступке права (требования) от 29.01.2010 ответчиком не отрицается.

Как правомерно отмечено судом первой инстанции, в рамках настоящего дела заявлены требования о государственной регистрации договора уступки права требования, а не установление факта осуществления истцом оплаты по договору, в связи с чем установление такого факта не входит в предмет доказывания по настоящему иску

Изучив обстоятельства настоящего дела и оценив все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о государственной регистрации договора уступки права требования от 12.07.2010.

Довод подателя жалобы о том, что заключенный договор уступки права требования препятствует разрешению вопроса о включении требования ответчика о передаче квартиры в реестр требований застройщика судом апелляционной инстанции не принимается.

Основанием для включения в реестр передачи жилых помещений в рамках дела о банкротстве застройщика является не факт оплаты по договору уступки права требования от 12.07.2010, а факт оплаты по договору N 14 об участии в долевом строительстве от 01.04.2008.

По условиям договора от 12.07.2010, право требования уступленного права возникает после полной оплаты и регистрации договора.

При наличии зарегистрированного на основании судебного решения договора уступки права требования от 12.07.2010 свое требование на включение в реестр передачи жилых помещений истец должен будет доказать обстоятельством надлежащего исполнения обязательства по оплате уступки от 12.07.2010, поскольку моментом исполнения этой обязанности определяется момент перехода к нему прав по договору N 14 от 01.04.2008.

Как уже отмечено, обстоятельство оплаты по договору уступки от 12.07.2010 не исследовалось при рассмотрении настоящего дела, как не входящее в круг обстоятельств, имеющих правовое значение для существа настоящего спора, учитывая его предмет и условия договора от 12.07.2010 о моменте перехода прав по договору N 14 от 01.04.2008.

Данное обстоятельство подлежит оценке при рассмотрении обоснованности требования ООО «Строительных холдинг «Полет и К» о включении своего требования в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве ООО «ПМК-944».

Выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ответчика.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Омской области от 16 апреля 2012 года по делу N А46-17198/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе отнести на заявителя жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Договор об уступке права требования на недвижимое имущество

Заключение договора уступки права требования не может быть отдельным документом, т.к. в рамках действующей юрисдикции он основывается и является дополнением к основному договору. Стороны подобных сделок ‒ «цессионарий» и «цедент». Причем цедентом является лицо, передающее право требования, а цессионарием ‒ принимающее это право. Такая схема взаимодействия сторон вполне актуальна и для сделок с новостройками, в качестве должника в данном случае выступает застройщик. Основной сделкой, на которую будет опираться договор уступки прав требования, может быть как договор купли/продажи, так и договор дольщика. В таком случае цедентом выступает физлицо, а цессионарий принимает право на жилье.

Стоит знать, что заключение договора уступки прав цессии возможно еще до подписания сторонами акта приема/передачи, который засвидетельствует исполнение застройщиком всех обещаний, а, следовательно, избавляет от любых долговых обязательств перед дольщиком. Если же данная сделка заключена между третьим лицом и участником долевого строительства, то застройщик так и остается должником, а вот сторона, которая должна получить право на недвижимость, меняется.

Согласие должника на заключение договора уступки права требования не нужно, даже при отсутствии в договоре дольщика отдельных пунктов о его согласии на заключение такового. Единственное, что необходимо сделать первоначальному кредитору при передаче прав требования третьей стороне, ‒ письменно уведомить застройщика об этом. При этом объем обязательств и полномочий сторон остается прежним, а все условия договора ‒ действующими. Известно, что все договора долевого участия проходят обязательную госрегистрацию, поэтому и договор уступки требования должен пройти через данную процедуру.

Довольно часто основное соглашение содержит пункт, где речь идет о запрете оформления договора цессии в случае, если застройщик не дал своего согласия. Чтобы избежать споров и судебной волокиты в дальнейшем, стоит заручиться письменным разрешением на такую сделку заранее. Причем это не лишает кредитора права на отказ без обоснования причин. Практика показывает, что застройщики зачастую требуют немалое вознаграждение за дачу такого согласия.

Для инвесторов оформление договора уступки будет более чем выгодным, т.к. всем известно, что квартиры, купленные по ДДУ на ранней стадии застройки, обходятся значительно дешевле и обладают массой преимуществ. К моменту сдачи дома в эксплуатацию цены на жилье увеличиваются в разы, что более чем привлекательно для инвесторов. И в таких ситуациях цессионарий подвергается возможным рискам. Ведь по договору уступки требования он берет обязательства по одной цене, а застройщик в этом случае несет ответственность, в случае непредвиденных обстоятельств, уже по более низким расценкам. При этом любые претензии к должнику и первоначальному кредитору будут неправомерны.

Не стоит оставлять без внимания и тот факт, что, как только ДДУ прошел госрегистрацию, дольщик обязуется в фиксированный срок провести оплату, обычно это происходит в течение месяца. В этот период оформление договора цессии не будет возможно без дополнительного соглашения о переводе долга. Иначе подписание сделки возможно только в случае полной оплаты. Подобная ситуация характерна и в случае оплаты стоимости жилья не сразу, а в рассрочку. Сумма долга будет равна невыплаченному остатку и совершенно очевидно, что отразится на сумме уступки требования. Такие сделки могут быть и вовсе безвозмездными. Например, если в качестве цессионария выступает близкий родственник.

Цедент, официально передающий уступки требования, должен предоставить своему кредитору-преемнику весь пакет документов в оригинале, это и зарегистрированный ДДУ, и все допсоглашения к нему, а также справки, письма, платежки, акты и прочие сопутствующие бумаги. Все выписки из банка с синими печатями или квитанции необходимо сравнить с фактическими выплатами по договору.

Перед окончательным подписанием договора уступки, стоит также изучить документы застройщика (проектную декларацию, разрешение на застройку и пр.). Стоит учитывать, что и положения такого договора цессии должны содержать описание объекта передачи, основные условия ДДУ, уже проведенные суммы выплат и размер долга, оговоренный порядок проведения расчетов и другие моменты.

Сделку обычно подписывают три стороны: дольщик, третье лицо и застройщик. Наличие печати и подписи последнего требуется, чтобы подтвердить его уведомление и получение согласия. При переоформлении преемственности прав в ЕГР цессионарий вместе с договором цессии должен предъявить оригинал договора долевого участия со всеми допсоглашениями. Весь этот пакет документов в итоге остается у него. Все бумаги должны предоставляться на официальных основаниях, с этой целью составляется акт приема/передачи, который подписывают обе стороны.

Прежде чем заключить договор цессии или уступки права требования, цессионарию следует учитывать многие тонкие моменты. В качестве наиболее яркого примера можно отметить, отсутствие разности цен ‒ первоначальной и суммы последующих сделок. Это может быть причиной достаточно серьезных проблем в строительстве, тем более, если с момента старта строительства данного объекта прошло уже не менее полугода. Вполне возможно, что на данном объекте обнаружены несоответствия с проектной документацией, серьезные нарушения в процессе строительства, начаты судебные тяжбы и разбирательства и пр.

Об этом также может свидетельствовать и то, что на продажу выставлено много квартир из данного дома. Если дольщики начинают избавляться от недостроенных объектов и при этом еще множество квартир на продажу остается у застройщика, стоит задуматься о целесообразности такой покупки, особенно по договору цессии или уступки права требования.

Стоит также тщательно изучать историю сделок по тому или иному жилому помещению. Ведь вполне вероятно, что приобретаемая вами квартира, могла быть уже перепродана несколько раз, что свидетельствует о множестве дефектов и недостатков, которые не удалось выявить на первый взгляд. Обычно подобные схемы используют мошенники, тщательно скрывающие собственные махинации.

Если вы хотите заключить договор уступки права требования, а опыта в ведении подобных сделок или знаний у вас недостаточно, что бывает наиболее часто, лучше обратиться к профессиональному юристу, который проведет анализ вашего конкретного случая и проверит все условия соглашения. В обязанности специалистов подобного профиля входит также комплексная проверка проектной и уставной документации застройщика. Ведь все учесть и ничего не упустить из вида без определенных знаний невозможно, а вот экономия на услугах специалиста в итоге может дорого вам обойтись. Поэтому экономьте разумно и доверяйте серьезные сделки только профессионалам.

Что такое переуступка права на недвижимость?

Переуступкой права требования или по-другому уступкой права требования на недвижимое имущество можно считать замену одного кредитора на иного.

Основные положения и определения данной процедуры:

  • все права и обязанности кредитора сохраняются в абсолютном объеме, просто переходят к иному лицу. В юридической науке такой процесс именуют цессией;
  • действующие лица получили тоже свои уникальные названия. Цедент – сторона, уступающая право. Цессионарий – сторона, принимающее право требования.

Основанием производимых манипуляций для совершения уступки права требования выступает одноименный договор.

Таким образом, никакие условия, обязанности и права не изменяются, согласие должника по делу, по которому произошла уступка не обязательно. Главное, уведомить его об этом событии (ст.382 ГК РФ).

Какие ситуации могут спровоцировать переход права требования:

  • унаследование права на получение долга;
  • реорганизация любой формы юридического лица;
  • решение о переходе, вынесенное судебными органами;
  • наличие права на приоритетное подписание договора.

Широко распространена ситуация, когда при застройке новых жилых домов, застройщик продает квартиры населению не напрямую. Появляется инвестор, который совершает оптовую закупку квартир и потом уже перепродает их будущим жильцам. Такие действия производятся задолго до сдачи дома в эксплуатацию. После успешной сдачи, вложивший средства инвестор уступает право на обладание квартирой иному лицу за определенную сумму.

Действующие лица в уступке права на квартиры: покупатель и продавец

Секрет популярности такого метода продажи квартир в том, что цены за жилплощадь, купленную по такой схеме зачастую ниже, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию. Понятно, что в интересах застройщика быстрее продать квартиры, чем он и занимается уже на этапе строительства. Для привлечения заинтересованных лиц застройщики часто сбрасывают цены на этом этапе продажи.

Таким образом, на практике все квартиры, купленные населением, приобретаются по сценарию уступки. Однако при покупке квартиры важно знать истинные мотивы этого шага. Иначе, есть риск «нарваться» на мошенников.

Если уступка происходит по личным мотивам продавца или внезапно возникшим обстоятельствам, то ничего подозрительного в этом нет. Однако, если причиной уступки является возможный долгострой или технически несовершенный дом, то проблем не избежать никак.

Среди основных преимуществ можно выделить:

  • относительную дешевизну объекта недвижимости, приобретенного таким образом;
  • возможную дополнительную выгоду, если переуступка происходит из непредвиденных обстоятельств.

Минусами такой сделки считают:

  • непредсказуемость причин уступки. То есть не всегда возможно достоверно выяснить была ли уступка по личной инициативе или по причине, невыгодной для покупателя;
  • высокие риски.

На практике приобретение квартиры по сценарию уступки – рискованное мероприятие. С одной стороны, очевидна финансовая выгода, с другой – возможность попадания в мошенническую схему.

Перед сделкой: все, что надо узнать

Что необходимо знать и учесть до заключения договора уступки? Во-первых, номер договора – основания уступки должен быть указан непосредственно в самом договоре уступки верно. Несоответствие порождает обман. Понятно, что обязательным элементом документа уступки должна быть сумма и порядок произведения расчета. Покупателю квартиры в таком случае не помешает проверить наличие всех соответствующих документов у застройщика.

Оформление сделки уступки права требования обязательно у нотариуса. О совершении данной сделки покупатель обязуется информировать застройщика.

Согласие самого застройщика на уступку не требуется, он не вправе разрешать или запрещать ее совершение.

Что думают по этому вопросу застройщики?

На практике мнение застройщика о совершении уступки не должно влиять ни на что. Однако, зачастую, застройщики требуют уведомить их о совершении переуступки за 10 дней до осуществления сделки.
Некоторые застройщики изначально выражают свою позицию, прописывая в первоначальном договоре продажи квартиры невозможность ее переуступки. Таким образом, компания-застройщик стремится оградить себя от путаницы и лишних проблем.

Финансовая сторона вопроса

Что касаемо вопроса налогообложения, то оплатить налоги на переуступку квартиры обязан инвестор. Однако на практике он часто перепоручает эту обязанность новому владельцу. Чтобы избежать «перетягивания одеяла», налог делится пополам и платится обеими сторонами.

Список документов, необходимых к наличию у покупателя квартиры:

  • договор, заключенный по поводу переуступки;
  • расчеты стоимости и налогов, которые обязательно производятся в рамках данной сделки;
  • договор – основание уступки. То есть тот, который служил основой для данной сделки;
  • согласие со стороны застройщика. Необязательно, но не помешает

Процесс купли-продажи квартир по схеме переуступки

Что касается покупки квартиры, по переуступке или нет, лучше прибегнуть к услугам проверенного риэлтора. Иначе велик шанс попасть в неприятную ситуацию с покупкой недвижимости, лишиться денег и квартиры.

Продажа квартиры по переуступке – задача не из легких. Недоверие к прозрачности намерений продавца мешает иногда в заключении сделки. Здесь авторитет опытного риэлтора может прийтись как нельзя кстати.

Как бы то ни было, переуступка на сегодня остается самым популярным вариантом покупки квартиры.

Что такое переуступка права на недвижимость?

Переуступкой права требования или по-другому уступкой права требования на недвижимое имущество можно считать замену одного кредитора на иного.

Основные положения и определения данной процедуры:

  • все права и обязанности кредитора сохраняются в абсолютном объеме, просто переходят к иному лицу. В юридической науке такой процесс именуют цессией;
  • действующие лица получили тоже свои уникальные названия. Цедент – сторона, уступающая право. Цессионарий – сторона, принимающее право требования.

Основанием производимых манипуляций для совершения уступки права требования выступает одноименный договор.

Таким образом, никакие условия, обязанности и права не изменяются, согласие должника по делу, по которому произошла уступка не обязательно. Главное, уведомить его об этом событии (ст.382 ГК РФ).

Какие ситуации могут спровоцировать переход права требования:

  • унаследование права на получение долга;
  • реорганизация любой формы юридического лица;
  • решение о переходе, вынесенное судебными органами;
  • наличие права на приоритетное подписание договора.

Широко распространена ситуация, когда при застройке новых жилых домов, застройщик продает квартиры населению не напрямую. Появляется инвестор, который совершает оптовую закупку квартир и потом уже перепродает их будущим жильцам. Такие действия производятся задолго до сдачи дома в эксплуатацию. После успешной сдачи, вложивший средства инвестор уступает право на обладание квартирой иному лицу за определенную сумму.

Действующие лица в уступке права на квартиры: покупатель и продавец

Секрет популярности такого метода продажи квартир в том, что цены за жилплощадь, купленную по такой схеме зачастую ниже, чем в доме, который уже введен в эксплуатацию. Понятно, что в интересах застройщика быстрее продать квартиры, чем он и занимается уже на этапе строительства. Для привлечения заинтересованных лиц застройщики часто сбрасывают цены на этом этапе продажи.

Таким образом, на практике все квартиры, купленные населением, приобретаются по сценарию уступки. Однако при покупке квартиры важно знать истинные мотивы этого шага. Иначе, есть риск «нарваться» на мошенников.

Если уступка происходит по личным мотивам продавца или внезапно возникшим обстоятельствам, то ничего подозрительного в этом нет. Однако, если причиной уступки является возможный долгострой или технически несовершенный дом, то проблем не избежать никак.

Среди основных преимуществ можно выделить:

  • относительную дешевизну объекта недвижимости, приобретенного таким образом;
  • возможную дополнительную выгоду, если переуступка происходит из непредвиденных обстоятельств.

Минусами такой сделки считают:

  • непредсказуемость причин уступки. То есть не всегда возможно достоверно выяснить была ли уступка по личной инициативе или по причине, невыгодной для покупателя;
  • высокие риски.

На практике приобретение квартиры по сценарию уступки – рискованное мероприятие. С одной стороны, очевидна финансовая выгода, с другой – возможность попадания в мошенническую схему.

Перед сделкой: все, что надо узнать

Что необходимо знать и учесть до заключения договора уступки? Во-первых, номер договора – основания уступки должен быть указан непосредственно в самом договоре уступки верно. Несоответствие порождает обман. Понятно, что обязательным элементом документа уступки должна быть сумма и порядок произведения расчета. Покупателю квартиры в таком случае не помешает проверить наличие всех соответствующих документов у застройщика.

Оформление сделки уступки права требования обязательно у нотариуса. О совершении данной сделки покупатель обязуется информировать застройщика.

Согласие самого застройщика на уступку не требуется, он не вправе разрешать или запрещать ее совершение.

Что думают по этому вопросу застройщики?

На практике мнение застройщика о совершении уступки не должно влиять ни на что. Однако, зачастую, застройщики требуют уведомить их о совершении переуступки за 10 дней до осуществления сделки.
Некоторые застройщики изначально выражают свою позицию, прописывая в первоначальном договоре продажи квартиры невозможность ее переуступки. Таким образом, компания-застройщик стремится оградить себя от путаницы и лишних проблем.

Финансовая сторона вопроса

Что касаемо вопроса налогообложения, то оплатить налоги на переуступку квартиры обязан инвестор. Однако на практике он часто перепоручает эту обязанность новому владельцу. Чтобы избежать «перетягивания одеяла», налог делится пополам и платится обеими сторонами.

Список документов, необходимых к наличию у покупателя квартиры:

  • договор, заключенный по поводу переуступки;
  • расчеты стоимости и налогов, которые обязательно производятся в рамках данной сделки;
  • договор – основание уступки. То есть тот, который служил основой для данной сделки;
  • согласие со стороны застройщика. Необязательно, но не помешает

Процесс купли-продажи квартир по схеме переуступки

Что касается покупки квартиры, по переуступке или нет, лучше прибегнуть к услугам проверенного риэлтора. Иначе велик шанс попасть в неприятную ситуацию с покупкой недвижимости, лишиться денег и квартиры.

Продажа квартиры по переуступке – задача не из легких. Недоверие к прозрачности намерений продавца мешает иногда в заключении сделки. Здесь авторитет опытного риэлтора может прийтись как нельзя кстати.

Как бы то ни было, переуступка на сегодня остается самым популярным вариантом покупки квартиры.