Договор найма юридическая сила

Юридическая консультация

Аренда квартиры

Найдено документов: 12

Вопрос посетителя:
Здравствуйте! Я заключила договор аренды квартиры сроком на один год, но не регистрировала его. За время проживания по вине моих квартирантов произошло отключение электроэнергии, т.к. Они не производили платеж . Они отказываются произвести оплату за последние два месяца. Могу ли я обратиться в суд в связи с неисполнением обязанностей согласно договора? Ведь договор был не зарегистрирован, а значит считается не заключенным?

Ответ юриста:
Здравствуйте, Елена. Договор коммерческого найма жилья не подлежит регистрации. Достаточно простой письменной формы. Вы можете решить разногласия в суде на основании подписанного обеими сторонами договора, в случае, если он составлен согласно тербованиям законодательства РФ.

Вопрос посетителя:
Здравствуйте!
У меня вопрос по поводу юридической силы договора аренды.
Такая ситуация. Я снимаю квартиру, в момент заселения заключили «Договор на аренду квартиры» ( собственно везде написано арендатор, арендодатель). Имеет ли юридическую силу такой договор, если он заключен между физическими лицами, с росписями обеих сторон?

Ответ юриста:
Здравствуйте, Максим. Договор аренды, составленный в 2 экземплярах, по одному для каждой стороны, в простой письменной форме имеет юридическую силу. Более подробно о правилах договора арнеды Вы можете прочитать в статье Договор аренды. Правила оформления.

Вопрос посетителя:
Здравствуйте, скажите пожалуйста есть ли пункты в законодательстве, которые запрещают осуществлять поднайм? При совершении поднайма согласие арендодателя нужно устное или письменное?

Ответ юриста:
Здравствуйте, Анастасия. Поднайм жилого помещения и регулируется ст. 685 ГК РФ и ст. 76-79 ЖК РФ. В поднайм может быть сдана часть квартиры или вся квартира полностью. Согласие наймодателя необходимо получить в письменной форме.

Вопрос посетителя:
Здравствуйте. У меня такой вопрос по поводу расторжения договора аренды.
Летом я заключил договор аренды 2х комнотной квартиры, со мной должны были проживать двоюродная сестра и ее муж, это было указано в договоре. Был заключен типовой договор аренды без наториального заверения. Арендодателем выступил не собственник жилья а его сын, который не был там прописан, но действовал с устного разрешения собственника квартиры.Оплатил за первый месяц. Прожив некоторое время в квартире я понял, что квартира мне не подходит и предупредил его как указано за 2 неделе. После 2 недель я съехал с квартиры и больше там не проживал. Договор заключен на год. В своем договоре и в акте об оплате я собственно ручно написал: договор расторжен по согласию сторон с 1 августа 2010, оплата комунальных услуг за прожитый период произведена, финансовых притензий стороны договора не имеют. И поставил после этих слов подпись с расшифровкой и арендодатель поставил свою подпись и расшифровку. А на копии договора принадлежащей арендодателю такой записи не было сделано, якобы его копия была утеряна.
Можно ли считать такой договор расторгнутым. Напомню что договор у нотариуса не заверен, оплату налога на доход арендодатель не производил.
Какие последствия могут ожидать меня после такого расторжения? Считается ли такой договор расторгнутым или вообще не законным, так как арендодатель был сын собственника квартиры и сам там не был прописан, а действовал с устного разрешения собственника?

Ответ юриста:
Здравствуйте, Виктор. Исходя из Ваших слов, можно сделать заключение, что данный договор не имел юридической силы изначально, так как распоряжаться квартирой не собственник без соответствующей доверенности жилья не имел права.

Вопрос посетителя:
Уважаемые юристы! Могу ли я сдать квартиру в аренду человеку без прописки и будет ли правомерным договор, заключенный с ним.

Ответ юриста:
Здравствуйте, Галина. Об основнызх моментах, на которые стоит обратить внимание при сдаче квартиры Вы можете узнать в нашей статье Юридические нюансы аренды жилья.

Юридическая сила договора аренды

Договор аренды заключается между двумя физ. лицами. Для того, чтобы этот договор имел юридическую силу, он обязательно должен быть заверен нотариусом? Может ли этот договор быть заверен риэлтором?
Под юридической силой я понимаю возможность платить 13% с дохода в налоговой и возможность предъявления полиции в случае возникновения вопроса о правомочности нахождения в данной квартире.

чтобы никого не ввести в заблуждение — читайте дискуссию до конца
Договор аренды заключается между двумя физ. лицами. Для того, чтобы этот договор имел юридическую силу, он обязательно должен быть заверен нотариусом? Не нужно. Зачем?
Формы договора описаны в ГК часть 2, глава 34 (Аренда параграф 4 (Аренда зданий и сооружений):
http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_22.html#p2048
Может ли этот договор быть заверен риэлтором? Риэлтор в этом плане будте таким же физ. лицом. Ну разве только если он ещё и какую-то печать может поставить, но это всё равно какая-то странная процедура.

Аренда или наём?

чтобы никого не ввести в заблуждение — читайте дискуссию до конца
Аренда или наём? Блин, кстати. Тут надо бы ещё и 35-ю главу тоже привести. Она уточняет условия в случае найма жилого помещения:
http://www.consultant.ru/popular/gkrf2/4_26.html#p2223
Но по сути вопроса ТС всё то же: «Статья 674. Форма договора найма жилого помещения» говорит, что форма договора письменная.
А так в главе 34, параграф 1, ст. 609:
[/q]2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.[/q]
Но далее в плане аренды зданий и сооружений:
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Как-то так вроде.

Договоры найма жилого помещения (а именно найм жилого помещения и называют обычно арендой квартиры) не подлежит никакой государственной регистрации.
Понятие «аренды» в законодательстве не относится к найму жилого помещения.
Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме и не требует нотариального заверения.

Договор аренды заключается между двумя физ. лицами. Для того, чтобы этот договор имел юридическую силу, он обязательно должен быть заверен нотариусом? Может ли этот договор быть заверен риэлтором? Нотариальное заверение необязательно ни для договоров аренды, ни для договоров найма жилого помещения. Тебе верно сказали, что достаточно простой письменной формы. Риэлтор ничего «завеять» права не имеет.
Под юридической силой я понимаю возможность платить 13% с дохода в налоговой и возможность предъявления полиции в случае возникновения вопроса о правомочности нахождения в данной квартире. 13% дохода наймодатель не может, а обязан платить по закону.
Полиция, думаю, будет интересоваться не договором, а временной регистрацией проживающего.

Полиция, думаю, будет интересоваться не договором, а временной регистрацией проживающего. забавный момент — у меня контора снимает квартиру в Москве, типа служебную, в ней буквально 1-2 дня в неделю живет приезжающий специалист.
Квартиру эту снимал он по договору на свое имя, контора ему деньги компенсирует — и уж не знаю, что там происходит, но по словам чела, его уже трижды вылавливал участковый, все интересуется регистрацией, которой естественно нет — на командировку и билеты смотрит косо, но ничего сделать не может
Это я к чему — может, имеет смысл договор составлять так, что бы была возможность представлять съемную квартиру как временное жилье на период командировок в москву?
тогда вроде как ппроблема с регистрацией отпадает

А какая разница как составлен договор?
Билеты есть на поезд?
Есть — все пшел лесом
Вообще это участковому надо доказывать, что 90 дней человек без регистрации живет в этой квартире

Билеты есть на поезд?
Есть — все пшел лесом а почему так все на поезд упирают?
человек может ехать на своем авто, на автобусе, на попутках, на служебном авто, он мог прилететь на самолете — и уже сдать все отчетные документы в бухгалтерию.

и уже сдать все отчетные документы в бухгалтерию
В этом случае для простоты посыла участкового можно сделать ксерокс, заверенный работодателем.

конечно может
Я же написал, что это участковый должен доказывать, что ты там 3 месяца живешь
Просто билет на поезд это наиболее быстрый способ послать его подальше, чтобы не выебывался

Договоры найма жилого помещения (а именно найм жилого помещения и называют обычно арендой квартиры) не подлежит никакой государственной регистрации. Да, похоже это так и я заблуждался. Раздел про аренду читать не нужно совсем.
Я просто в своё время где-то видел вот эту хрень, что от года надо регистрировать. Но в ГК прочитал только про условия, а про регистрацию момент упустил. А сейчас когда искал подумал, что это оно. Хорошо, что всё прояснилось.

может, имеет смысл договор составлять так, что бы была возможность представлять съемную квартиру как временное жилье на период командировок в москву? Смысла это не имеет.
Проживание без регистрации — это административное правонарушение (грубо говоря: человек не встал на учет).
А договор найма жилого помещения — отношения гражданско-правовые, которые полицию не касаются.
Вообще говоря, ты можешь проживать в квартире и без договора (например, у друзей но зарегистрироваться при этом обязан.

Вообще странно слышать, что кого-то ловит участковый, я до своей дозваниваюсь на мобильный с большим трудом, а тем более встретить

аха, тоже сколько ни снимала, ни разу не сталкивалась с участковыми.
может чуваки себя шумно ведут и на них соседи кляузы пишут.

Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам

Автор: К. Балакин

Заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам

В правовом обществе договор найма при аренде квартиры или комнаты вполне обыденное явление, однако в России оно пока еще не получило широкого распространения. Тем не менее правильно составленный договор позволяет избежать множества неприятных ситуаций. Об этом мы поговорили с юристом Татьяной Родыгиной.

Какими документами и нормативными актами регулируются отношения арендодателя и съемщика?

— Договор аренды и договор найма жилого помещения относятся к договорам имущественного найма. Так как это разные договоры, отношения сторон в первом случае регулируются главой 34 ГК РФ («Аренда»), а во втором случае — главой 35 ГК РФ («Наем жилого помещения»).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

По договору найма жилого помещения одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (пункт 1 статьи 671 ГК РФ).

Юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено только на условиях аренды. При этом арендатор обязан использовать его исключительно для проживания граждан. Следовательно, если квартира сдается юридическому лицу, заключается договор аренды. В нем недопустимо заменять наименование сторон и называть такой договор договором найма. Договор найма заключается только в том случае, если жилое помещение сдается физическому лицу, так как нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (пункт 1 статьи 677 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 данного Федерального закона помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор найма жилого помещения, независимо от того, на какой срок он заключен, не требует государственной регистрации.

Почему в России мало распространена практика заключения договоров?

— Как правило, если квартира сдается юридическому лицу, договор аренды заключается сторонами в большинстве случаев. Если квартира передается физическому лицу, договор найма в письменной форме заключается намного реже. Думаю, среди причин сложившейся ситуации можно назвать доверчивость людей, отсутствие у них необходимых юридических знаний и жизненного опыта, желание сэкономить время и деньги. Многие считают заключение договора формальностью, рутиной. Некоторые собственники, желающие сдать свое жилье за плату, наивно полагают, что если нанимателями являются их знакомые, друзья, знакомые друзей, друзья знакомых, то заключение с ними договора является проявлением недоверия. Среди желающих снять квартиру также немало тех, кто считает заключение договора необязательным. Люди не осознают всех последствий, к которым может привести отсутствие договора. Только грамотно составленный договор поможет защитить интересы каждой стороны в случае возникновения конфликтных ситуаций.

Кому более выгоден договор?

— Считаю, что заключение договора найма жилого помещения в письменной форме выгодно обеим сторонам, так как несоблюдение данной формы договора хотя и не влечет его недействительность, но лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора.

Представим ситуацию, в которой может оказаться собственник квартиры, если по вине нанимателя начался пожар или произошло затопление соседей на нижних этажах. Пострадавшие вправе предъявить свои требования о возмещении причиненного им ущерба владельцу квартиры. В случае отсутствия договора ему будет трудно доказать что-либо в суде. Виновник может попросту скрыться, забрав вещи. Не исключено, что впоследствии он будет отрицать факт проживания в этой квартире.

Если говорить о нанимателе, то следует отметить, что он также может пострадать в случае отсутствия договора. Представим следующую ситуацию. Вы сняли квартиру на длительный срок. Вас все устраивает, устно все условия согласованы с другой стороной. Вы оплачиваете арендную плату за первый месяц. Через неделю к вам приходит собственник и сообщает, что он решил изменить ранее согласованные условия, в том числе размер оплаты. Он также может в любое время потребовать освободить занимаемую вами площадь, не объясняя причин. Согласитесь, неприятно оказаться в подобной ситуации на месте нанимателя. При наличии грамотно составленного договора подобные ситуации исключены.

С чьей стороны больше встречается нарушений договора?

— Ввиду того, что я не изучала статистику по данному вопросу, судить об этом могу лишь исходя из собственного опыта работы юристом. Чаще ко мне обращаются собственники квартир (физические лица), столкнувшиеся с проблемой нарушения нанимателями условий договора об оплате. В большинстве случаев договор в письменном виде не заключался либо был составлен неграмотно.

На какие пункты договора стоит обращать особое внимание обеим сторонам?

— Хочется особо выделить некоторые условия договора найма.

Размер, сроки, способы оплаты. Размер платы за жилое помещение является существенным условием договора найма и устанавливается по соглашению сторон. Если сроки в договоре не предусмотрены, оплата производится ежемесячно. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. При оплате очередного периода советую нанимателю брать с собственника квартиры расписку. В ней должно быть указано, какую сумму он принял в качестве оплаты, а также за какой период произведена оплата. Известны случаи, когда после получения денег собственник впоследствии утверждал, что денег ему никто не давал. Или, пересчитав купюры, которые находились в конверте, он констатировал факт, что их намного меньше, чем должен наниматель. Так что составление расписки поможет избежать обмана и недоразумений.

Срок договора. Договор найма может быть заключен на срок не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на пять лет.

Кроме того, необходимо обратить внимание на следующие пункты:

— опись имущества и его состояние в передаваемой квартире, условия об ответственности съемщика за его сохранность;

— порядок возмещения ущерба в случае его причинения;

— условия оплаты телефонных переговоров, электроэнергии, коммунальных платежей;

— условия расторжения договора и порядок сдачи нанимателем квартиры при прекращении договора.

Арендодателям (наймодателям) можно посоветовать приложить к договору ксерокопии паспортов жильцов.

Необходимо также составить акт приема-передачи. В нем указывается, что арендодатель (наймодатель) сдал, а арендатор (наниматель) принял квартиру по указанному адресу, прилагается перечень передаваемого вместе с квартирой имущества (мебели, бытовой техники), отмечается, сколько комплектов ключей получил арендатор. После подписания сторонами акт приема-передачи можно подшить к договору.

Таким образом, стороны должны включить в договор все важные условия, которые они хотят для себя определить. При согласовании текста договора нужно быть предельно внимательными и не торопиться. Чтобы договор был составлен правильно, защищал интересы каждой стороны и не противоречил российскому законодательству, советую обратиться за помощью к юристу или адвокату.

Если договор составлен грамотно, возможно ли возникновение спорных ситуаций?

— Следует отметить, что от возникновения спорных ситуаций застраховаться невозможно. Грамотно составленный договор и внимательное отношение к документам поможет избежать многих проблем, а в случае судебного разбирательства станет средством защиты интересов каждой из сторон.

Какие сложности могут возникнуть, если у квартиры несколько собственников?

— Сложности в данном случае заключаются в том, что собственник, владеющий долей квартиры, не может сдать ее внаем без согласия остальных собственников. Поэтому в договоре должны быть поставлены подписи всех собственников, а если среди них есть несовершеннолетние, то подписи их полномочных представителей — родителей. Если обеспечить личное присутствие всех собственников невозможно, один из них может предоставить нотариальную доверенность на свое имя или письменное согласие других собственников, оформленное нотариально.

Действительно ли договор в простой письменной форме, не заверенный нотариусом, имеет юридическую силу в случае разбирательств или здесь есть нюансы?

— Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Нотариальное его удостоверение необязательно. Но замечу, что в случае спора договор, заверенный нотариусом, имеет ряд преимуществ. Стороны подписывают договор в присутствии нотариуса. Он удостоверяет их личности, проверяет право собственности владельца (или владельцев) квартиры и их дееспособность. Поэтому сделку, удостоверенную нотариусом, оспорить сложнее.

Как съемщику убедиться, что арендуемая квартира юридически чиста? Делать запросы в инстанции, в какие?

— В наше время рынок аренды жилья привлекает многих участников в поисках доходов. Это и риэлторы (профессиональные агенты по недвижимости), и частные маклеры-одиночки, и различные информационные агентства. К сожалению, мошенники могут принимать вид и первых, и вторых, и третьих. Чтобы избежать возможных рисков и не стать жертвой мошенников, советую нанимателю перед заключением договора внимательно изучить следующие документы:

1. Паспорт собственника. Он должен иметь необходимые средства защиты от подделки, отчетливые печати, не иметь исправлений, быть действительным.

2. Документ, подтверждающий право собственности арендодателя на квартиру (свидетельство о государственной регистрации права).

3. Правоустанавливающий документ, показывающий, на основании чего собственник приобрел право собственности на объект (договор продажи, мены, дарения, раздела имущества, свидетельство о праве на наследство и др.).

Необходимо сверить адрес объекта сделки, указанный в документах, с фактическим адресом, а также все технические параметры квартиры (этаж, количество комнат, площади и т.д.).

В некоторых случаях может оказаться, что в отношении объекта сделки есть решение об аресте или решение суда о разделе имущества на доли. Для проверки этой информации можно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сделав запрос в Управление Федеральной службы государственной регистрации. В выписке указываются следующие данные: описание объекта недвижимости, данные о правообладателях, зарегистрированные на объект права, ограничения, обременения прав, сведения о правопритязаниях и заявленных в суде правах требования.

Если вы убедились в том, что арендодатель является единственным собственником жилья, нужно удостовериться также в том, что отсутствуют лица, сохранившие право пользования квартирой. Для этого попросите собственника получить выписку из домовой книги. Советую вам присутствовать лично при получении им этого документа. Из архивной выписки можно узнать о том, кто и когда был зарегистрирован по месту жительства в этой квартире, куда выбыл, кто ее приватизировал. Убедитесь в том, что среди ранее зарегистрированных нет убывших в места заключения или в психоневрологический диспансер на лечение. Несмотря на все предпринятые вами меры, арендодатель может оказаться недееспособным, т.е. не имеющим права распоряжаться своим имуществом. Сделки, заключенные недееспособным лицом, являются ничтожными. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, попросите у арендодателя справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о его здоровье. Рекомендую также лично присутствовать при получении справок, чтобы исключить риск фальсификации.

Немногие знают, что есть такое понятие, как договор поднайма. Расскажите, что он собой представляет, когда используется, чем отличается от договора найма?

— Согласно пункту 1 статьи 685 ГК РФ по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на некоторый срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Договор поднайма может заключить наниматель жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма. Он имеет право передать часть занимаемого им помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем в соответствии со статьей 76 ЖК РФ. Для этого необходимо согласие в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должен быть заключен в письменной форме, причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (часть 1 статьи 77 ЖК РФ). При вселении поднанимателя должны также соблюдаться действующие правила о регистрации граждан по месту временного жительства. Главным основанием прекращения договора поднайма является истечение срока действия договора. В этом случае поднаниматель обязан освободить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого помещения (часть 5 статьи 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекратилось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в другое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекращения договора найма по любому основанию поднаниматель не имеет никаких правовых оснований занимать помещение.

Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (часть 3 статьи 77 ЖК).

В случае сдачи в поднаем неприватизированной квартиры (муниципальной, государственной) поднаниматель также не застрахован от рисков. Известно немало примеров, когда двое зарегистрированных в квартире договариваются между собой с целью обмана квартиранта. Один сдает квартиру, забирает деньги и уезжает, а другой неожиданно появляется и требует выселения квартиранта, так как ему негде жить. Но возможны и случаи, когда разногласия в семье (муж сдал, а жена против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько недель. Поэтому я рекомендую всем перед заключением договора поднайма обращаться за помощью к юристу или адвокату.

Вам нередко приходилось заниматься спорными делами, расскажите о каком-нибудь случае из практики?

Полная статья в печатной версии Жилищное право или через 3 месяца на сайте.

Имеет ли юридическую силу договор аренды квартиры без печати?

Здравствуйте. Занят вопросом поиска съема квартиры в Москве. Ищу на Циане. Большинство предложений от частных риелторов, маклеров или как их там. Предлагают заглючить договор аренды с собственником, без печати. Собственник налоги платить не будет. То есть, этот договор филькина грамота? Или он имеет ценность, а вопрос уплаты налогов уже в другой плоскости?

Мне, конечно, не принципиально. Но, т.к. у меня пока не погашена условка, это волнует. На текущий адрес приходил участковый, спрашивал на каком основании живу — я наплел что за квартирой слежу и жкх плачу, он не поверил, но и доказать ничего не смог, но вызвал в овд на след. день. Там сказали мы мол пока закрываем глаза на то что вы живете «по черному», но сказали сделать регистрацию. С тех пор пока не являлись, но по новому адресу наверно придут. Также ФСИН наверно попросит договор, не хочу проблем хозяевам и не хочу говорить что судим.

Ответы юристов (3)

Есть вопрос к юристу?

Предлагают заглючить договор аренды с собственником, без печати

если собвпенник физ.лицо-то печать не предусмотренна, физияечкие лица подпись ставят. Если собвенник ИП-то наличие печати возможно, но не обязательно. Если совбственник юр.лицо (например) то печать нужна.

Как участковый узнает ваш новый адрес проживания? Регисрация нужна по месту пребывания если вы из иного субъекта приехали и пребываете более 90 дней. Ну штраф ВАм административный выпишут, но за что? Собсвеннки скажит, что вы там живете ничего не платите, цветы поливаете, за кошкой ухаживаете… Вопрос налогов, это проблемы собственника. если хотите официально то заключайте договор, регисрируйте его, и собсвенник будет с дохода платить налоги. Но цена такого съема явно будет больше. А зачем вы УУП пустили в квартиру, не открывайте дверь.

Уточнение клиента

Участковый может узнать, так, как ФСИН, передаст информацию о том что я переехал в местное ОВД и они могут даже просто прийти проверить действительно ли я там живу.

Тупо не открывать дверь чревато, в моем положении. У них и телефон мой есть

22 Июля 2017, 17:37

Вы сообщили конкретный адрес переезда? Тогда надут. Ваш вариант официальный сьем и регисрация по месту проживания.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Имеет ли юридическую силу договор аренды нежилого помещения если договрр заключен на 3 года,но не зарег.в регистрационной палате

Добрый день.. подскажи ,пожалуйста мы заключили договор аренды нежилого помещения сроком на 3 года ,договор не зарегимтрирован в рег.палате но есть акт приемки передач арендатору от арендодателч.. имеет ли такой договор юридическую силу ?

Ответы юристов (4)

Договор аренды нежилого помещения, заключен сроком на 3 года, не прошел государственную регистрацию в соответствии со ст. 651 ГК РФ и ст. ст. 12 — 16 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, следовательно, являлся незаключенным (не имеет юр.силу).

Есть вопрос к юристу?

Заключенный договор действительно не имеет силы, однако, если исполнение по такому договору происходило в течение продолжительного времени, при возникновении разногласий и обращении в суд, суды при наличии исполнения двух сторон по договору признают сложившиеся отношения в рамках договора аренды.

Судебная практика по таким вопросам противоречива!

Признание договора незаключенным сходно с признанием договора недействительным, поскольку и в том, и в другом случае между сторонами не возникают те права и обязанности, на которые было направлено или могло быть направлено их волеизъявление, а появляются только последствия, связанные с возвратом сторон в первоначальное положение (реституцией).Так, применительно к несоблюдению формы сделки и требования ее государственной регистрации закон в одних случаях говорит, что такая сделка является недействительной (ничтожной) (п. 1 ст. 165 ГК РФ), а в других — что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ и др.), т.е. до регистрации он не считается заключенным.
В соответствии с ст. 223 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право аренды, субаренды возникает с момента государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности по договору аренды возникают не в момент подписания договора и даже не в момент оплаты, а только после внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

в соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По незаключенному договору стороны не вправе требовать друг от друга исполнения предусмотренных обязанностей, поскольку указанные в таком договоре права и обязанности не считаются возникшими.
по недействительной сделке в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ применяется двусторонняя реституция

Так как договор не заключен, стоимость арендной платы определяется в соответствии со ст. 424 ГК РФ как арендная плата, взимаемая при сравнимых обстоятельствах в данной местности за аналогичное имущество (постановление ФАС Дальневосточного округа от 3 марта 2005 г. N Ф03-А73/04-1/4275).

Так что обращайтесь в суд и здесь все будет зависеть от квалификации вашего адвоката

пункт 3 статьи 433 ГК РФ

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации исчитается заключенным с момента такой регистрации.

То есть при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Данная позиция подтверждается постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Имеет ли силу договор найма без нотариуса?

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)», статья 674. Форма договора найма жилого помещения:

«1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.»

Это и есть все требования в законе касательно формы договора между сдающим и снимающим! Т.е. просто не устная договоренность. Как мы видим, необходимость нотариуса, агента или каких-либо свидетелей отсутствует. Не требуется и наличие особого бланка — с водяными/гербовыми знаками, какими-либо печатями, штампами и проч.

В понимании сдающих/снимающих существует определенная путаница между тем, имеет ли юридическую силу та бумага, которую они подписали, составлена ли она правильно и между тем, будет ли она беспрекословно исполняться. Приоритетом всегда остается личное внутреннее согласие людей со всеми пунктами договора, а напечатанный/написанный от руки текст этого «согласия» служит дополнительным напоминанием и дисциплинирующим моментом. Для совсем злостных нарушителей «буквы закона» противоположная сторона может организовать досудебное/судебное разбирательство, и подписанный (грамотный) договор в данном случае будет, конечно, совершенно необходим.

Имеет ли договор найма жилого помещения юридическую силу, если он не заверен нотариусом?

Имеет ли договор найма жилого помещения какую либо юридическую силу,если он не заверен натариусом и нет печати? И квадратная площадь квартиры в договоре не соответствует реальности

Ответы юристов (2)

Имеет ли договор найма жилого помещения какую либо юридическую силу, если он не заверен натариусом и нет печати?

Имеет, так как нотариальная форма не обязательна.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ:

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В Вашей ситуации и есть письменная форма, нотариального удостоверения не требуется, проставление печатей так же не требуется.

И квадратная площадь квартиры в договоре не соответствует реальности

Это так же не является условием признания договора недействительным.

Надеюсь, что помог в разрешении вопроса. Удачи Вам!

Здравствуйте! Отсутствие нотариальной формы договора найма жилого помещения не влияет на его юридическую силу.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор найма юридическая сила

Сдача жилья внаем – неплохой бизнес для владельцев московских квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками. «Собственник» выяснил основные ошибки хозяев сдаваемой квартиры.

В статье «Чего стоит опасаться хозяину сдаваемой квартиры?» мы рассказали о рисках, которые поджидают арендодателя, а сейчас, в продолжение темы, поговорим об основных ошибках, которые совершаются владельцами сдаваемой недвижимости.

Ошибка первая: договор о найме

Специалисты рынка недвижимости однозначны в своем мнении – договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, кем бы ни был потенциальный квартиросъемщик. Россияне не очень любят подписывать бумаги, к тому же у нас нет типового узаконенного договора, поэтому приходится либо пользоваться теми, которые составляют агентства недвижимости, либо заказывать договор юристу. Отметим, что в Интернете представлены далеко не лучшие образцы договоров, часто просто устаревшие. Но в любом случае заключение договора – это суровая необходимость. Собственники часто думают, что раз наниматель является знакомым или его должность в солидной организации высока, то это даст гарантию его порядочности. К сожалению, и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых менеджеров солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и люди просто склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге.

Правильно составить договор не так уж и сложно. По закону юридическую силу имеет договор аренды, составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и арендатора. В договоре найма нужно постараться отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях аренды. При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр не ограничен.

Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре:

1. плата за наем. Она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора;

2. срок действия договора;

3. перечисление всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных. Этот пункт убережет собственника от ряда неприятностей, связанных с субарендой. Например, если в договоре найма указан г-н Петров, то там не имеет права жить г-н Сидоров с девятью братьями и пятью сыновьями;

4. депозит (залог). Величина депозита обычно равна месячной плате. Здесь важно прописать не только сумму депозита, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из депозита в пользу собственника будет удержана определенная сумма. Например, если в договоре депозит оставляется за междугородние переговоры и порчу телевизора, а наниматель сломал шкаф, то оштрафовать нанимателя будет нельзя;

5.кто, когда и какие счета оплачивает. Обычно коммунальные платежи и абонентскую плату за стационарный телефон оплачивает собственник, а свет и междугородние переговоры – наниматель. Интернет оплачивается по согласованию;

6.несмотря на то что по закону наниматель должен спрашивать разрешение собственника на любые изменения в квартире, опытные риелторы советуют добавить в договор строчку о том, что все перестановки, перепланировки, сдача квартиры в субаренду, проживание в квартире третьих лиц может осуществляться только с разрешения собственника;

7. задержки платежей. Следует прописать штрафные санкции при задержке платежей – будут ли взиматься пени, в каком количестве, при задержке какой длительности и т. д.;

8. досрочное расторжение. Здесь следует прописать допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, наличие штрафных санкций. Собственник может оговорить, что депозит не будет возвращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;

9. если в квартире необходим ремонт, то оговаривается, какой именно, и кто будет что оплачивать. Как правило, такие вещи, как смена сантехники, окон и любой капитальный ремонт, оплачивает собственник, а косметический ремонт арендатор может провести и за свой счет, хотя в отдельных случаях хозяева оплачивают стоимость материалов;

10. текущий ремонт всех поломок сантехники, электричества, батарей тоже, как правило, ложится на плечи арендатора. Хотя законодательство этот момент не оговаривает, и по договоренности сторон потраченные суммы могут быть вычтены из арендной платы.

Неотъемлемой частью договора является акт передачи имущества. Без этого документа собственнику будет невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным (в разумных пределах), вплоть до дорогих ручек на дверях. Акт составляется в момент въезда жильца.

При подписании договора арендодатель должен представить по первому же требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт собственника.

Если собственник обнаружил, что его квартира эксплуатируется не так, как это было оговорено в договоре, то по закону последовательность его действий такова:

1. устное/письменное предупреждение и/или штраф;

2. звонок в агентство недвижимости (если собственник квартиры сдавал ее без помощи агентства, а предупреждения не действуют, то нужно переходить к следующему пункту);

3. обозначение сроков выселения;

4. обращение в суд.

На практике редко кто решается пройти этот путь, все обычно решается путем личных переговоров между сторонами. В частности потому, что, по данным Анны Лупашко, президента Московской ассоциации риелторов, менее 5% владельцев от 100 тыс. сдаваемых квартир в столице платят налоги.

Ошибка вторая: налоги

«Заплати налоги и живи спокойно» – этот призыв переживет века. В отношении сдачи квартиры он как нельзя более актуален. При съеме жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах размер такого налога доходит до 50%. Есть и еще несколько весомых причин. Во-первых, если факт уклонения от уплаты налога вскроется, то собственнику грозит немаленький штраф. Во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых. Известны случаи, когда наниматель открытым текстом заявлял: «Будешь возникать – сдам в налоговую». В-третьих, если возникнут проблемы с нанимателем, то в суд не каждый решится пойти из-за боязни налогового штрафа. В-четвертых, невозможно легализоваться, например, оформить нанимателю регистрацию, а квартира с такой опцией традиционно ценится на рынке дороже. Заплатить налоги не так уж и сложно. Раз в год необходимо подать налоговую декларацию, при ее заполении в соответствующих графах указывают источник дохода, размер дохода и налога и оплачивают его самостоятельно, рассказывает Лев Иванченко, юрист компании «Частная Недвижимость».

Ошибка третья: страхование

Один из способов снижения рисков в арендном бизнесе – страхов ание жилья. Ни один залог не в состоянии погасить сумму ущер ба при серьезных неприятностях. Особенно актуально страхован ие в тех случаях, когда собственник находится далеко, наприме р, живет за границей, или в нанесении ущерба не виноват ни ар ендатор, ни собственник, например, в результате затопления с седом сверху испортились вещи нанимателя.

Кстати, в последне м случае по закону ущерб должен возместить собственник. Если же была оформлена страховка, то нанимателю не придется ждать появления собственника для возмещения ущерба.

Как правило, кру пные риелторские компании предлагают владельцам на выбор неско лько пакетов страховых услуг, рассказывает руководитель отдела аренды жилья ГК «Вавилон» Ирина Бобко. Глупостью будет наде яться только на муниципальные программы страхования: они, в общем, покрывают только восстановление стен квартиры, а не имущества. Необходимо еще застраховать гражданскую ответственность нанимателя и отдельно имущество, находящееся в квартире. Особенно страхование актуально для владельцев квартир бизнес-класса и элитных апартаментов, но и владельцам недорогих квартир стоит подстраховать свое имущество.