Договор долевого участия в строительстве регистрация в юстиции

Содержание:

Сроки регистрации договора долевого участия в 2018 году

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 3 ст. 4, ст. 17 Закона N 214-ФЗ). Государственную регистрацию ДДУ производит Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) при условии, что разрешение на строительство жилого дома было получено после 01.04.2005 (ст. 27 Закона N 214-ФЗ).

Чтобы зарегистрировать договор участия в долевом строительстве, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте документы для регистрации.

Для регистрации ДДУ необходимо собрать установленный законом комплект документов и подать его вместе с заявлением сторон договора (застройщика, участника долевого строительства) и договором на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения многоквартирного жилого дома (ст. 48 Закона N 218-ФЗ).

Существуют отличия в перечне документов при регистрации первого ДДУ и всех последующих договоров.

Так, при регистрации ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для регистрации, застройщику нужно представить документы, касающиеся его деятельности, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков.

На государственную регистрацию последующих ДДУ того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования гражданской ответственности застройщика или договор поручительства, если соответствующий договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства (ч. 2, 3 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; п. 12 Административного регламента, утв. Приказом Минэкономразвития России N 789; ч. 7, 8, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ).

Следует иметь в виду, что исполнение обязательств застройщика обеспечивается договором страхования его гражданской ответственности или договором поручительства только в случае, если договор с первым участником долевого строительства в отношении данного многоквартирного дома заключен до 20.10.2017. Если данный договор представлен на регистрацию после указанной даты, застройщик обязан производить обязательные отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам — участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика (ч. 5, 7, 8, 17 ст. 25 Закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ).

В случае неуплаты застройщиком обязательных взносов государственная регистрация договора участия в долевом строительстве будет приостановлена, а впоследствии в регистрации будет отказано. Проверить факт уплаты застройщиком взносов до представления документов на государственную регистрацию можно на официальном сайте застройщика в сети Интернет (п. 55 ч. 1 ст. 26, ст. 27, ч. 3 ст. 48 Закона N 218-ФЗ; п. 6 ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ).

Для регистрации договоров, заключенных с Московским фондом содействия реновации жилищного фонда, предоставление, в частности, договоров страхования или поручительства не требуется (ч. 6.1 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).

При государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве Росреестр не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию ДДУ, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов (ч. 4 ст. 48 Закона N 218-ФЗ).

Гражданам — участникам ДДУ нужно подготовить следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ст. 21 Закона N 218-ФЗ):

1) договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к договору (три экземпляра-подлинника: один экземпляр для застройщика, второй — для Росреестра, третий — для участника долевого строительства. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества участников долевого строительства);

2) заявление застройщика и гражданина (участника долевого строительства) о государственной регистрации ДДУ;

3) документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица вправе обратиться за регистрацией лично либо через представителя, который действует на основании нотариально удостоверенной доверенности. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют в таком случае свидетельство о рождении ребенка, представители недееспособных — документ о назначении их опекунами;

4) нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если оба супруга являются участниками долевого строительства по одному ДДУ, то предоставление нотариального согласия не требуется;

5) договор залога права требования (требуется в случае, когда участнику долевого строительства предоставлены кредитные (заемные) средства для одновременной регистрации обременения права);

6) документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленные застройщиком и согласованные с участником долевого строительства (гражданином), с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Уплатите госпошлину за регистрационные действия. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 2. Представьте документы в Росреестр.

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 883):

— непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;

— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;

— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России N 384-П).

О ходе оказания услуги (например, поступление информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 137).

Шаг 3. Получите документы после регистрации.

Срок государственной регистрации ДДУ с первым участником не должен превышать 7 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — 9 рабочих дней.

Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве удостоверяется специальной регистрационной надписью на нем (ч. 2 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).

Документы на дом 2018
Документы на квартиру 2018
Документы на участок 2018
Долевая собственность 2018
Долевое участие 2018

Назад | | Вверх

Регистрация договора долевого участия

Договор о долевом участии (ДДУ) относится к той разновидности документов, которая подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после того, как выполнена регистрация договора долевого участия, он может считаться заключенным. Именно поэтому и дольщик, и застройщик должны быть заинтересованы в том, чтобы данная процедура состоялась как можно быстрее.

Регистрация ДДУ — что требуется от дольщика?

Чтобы регистрация состоялась, необходимо подать документы в Росреестр. Для регистрации ДДУ требуется следующий пакет документов:

  • заявление о регистрации ДДУ;
  • сам договор участия в долевом строительстве;
  • нотариально заверенное согласие второго супруга (если дольщик состоит в браке);
  • кредитный договор (если участник долевого строительства использует кредитные средства);
  • другие приложения к ДДУ.
  • При необходимости к стандартному пакету могут прилагаться следующие бумаги:
  • свидетельство о рождении ребенка (если в сделке участвует представитель ребенка, которому не исполнилось 14 лет);
  • документ о назначении представителей опекунами (если участник сделки признан недееспособным);
  • доверенность (если регистрация производится через представителя дольщика).

Регистрация договора участия в долевом строительстве — документы застройщика

Набор документов, необходимый компании, приступившей к строительству многоквартирного жилого дома, зависит от того, сколько раз производилась регистрация договора участия в долевом строительстве до этого. Также имеет значение то, каким по счету был заключен договор. Так, если договор заключается с первым с начала строительства многоквартирного дома дольщиком, то, в соответствии со статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщику придется предоставить следующие документы:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация;
  • план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;
  • договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии в соответствии с договором страхования;
  • учредительные документы;
  • подтверждение государственной регистрации юридического лица.

Елена Грачева,
начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области

Срок регистрации первого договора долевого участия, указанный в Федеральном законе № 122-ФЗ, составляет 10 рабочих дней. Вместе с тем, в каждом регионе устанавливается свой срок, который не должен превышать указанных временных рамок. Так, в Нижегородской области на регистрацию первого ДДУ отводится семь рабочих дней. На регистрацию последующих договоров долевого участия — пять рабочих дней.

Если регистрация первого договора прошла успешно, то застройщику в дальнейшем будет освобожден от предоставления вышеперечисленных документов.

Государственная регистрация договора долевого участия и госпошлина

Как и большинство услуг, государственная регистрация договора долевого участия потребует оплаты пошлины.
Оплата госпошлины регламентируется Налоговым кодексом Российской Федерации. Исходя из существующих правил, за регистрацию ДДУ, юридическое лицо обязано заплатить 6000 рублей, а физическое лицо — 350 рублей. Указанные суммы делятся на количество участников договора.

Пример расчета размера госпошлины:

1. Застройщик и один дольщик. В этом случае участников регистрации всего двое, а это значит, что сумма платежа делится на два. В итоге застройщик заплатит 3 тысячи (6000/2), а дольщик 175 рублей (350/2).

2. Застройщик и два дольщика. Суммы госпошлины при этом будут делиться на троих. В результате юридическое лицо заплатит 2000 рублей. Аналогичная схема применяется к дольщикам: 350 рублей делятся на 3, в итоге получаем сумму порядка 116 рублей на каждого.

Квитанция об оплате госпошлины у каждого будет отдельной. Юридическое лицо оплачивает ее платежным поручением, а физические — через банковское учреждение с получением квитанции об оплате.

Хотя, по закону, квитанцию заявитель предъявлять не обязан, специалисты Росреестра все же рекомендуют ее приложить к пакету документов. В случае возникновения сбоев в электронной Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах (ГИС ГМП) оплата может не отобразиться и специалист Росреестра приостановит регистрацию ДДУ.

Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Получение расписки и документов

Итак, вы предоставили все необходимое для регистрации ДДУ.
Обратите внимание, что регистрация договора долевого участия в Росреестре предполагает обязательную выдачу расписки — документа, содержащего следующие данные:

  • список документов, предоставленных вами;
  • ФИО и контактный телефон специалиста, у которого вы сможете получить информацию о стадии готовности регистрации;
  • дата предоставления документов;
  • ФИО и подпись специалиста, принимавшего ваши документы.

Прежде чем регистрация произойдет, специалисты проведут правовую экспертизу. Если никаких неточностей выявлено не будет, то ДДУ благополучно зарегистрируют.

Елена Грачева,
начальник отдела регистрации прав № 4 Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области

При регистрации договора о долевом участии в строительстве, на нем проставляется специальный регистрационный штамп, который свидетельствует о занесении документа в Единый государственный реестр. Кроме того, ДДУ присваивается номер, ставятся дата и подпись регистратора. С этого момента человек может быть спокоен: двойная продажа данной квартиры полностью исключена! Если даже по вашему объекту недвижимости кто-то попытается зарегистрировать еще один ДДУ, правовая экспертиза сразу это установит и другому заявителю Росреестр откажет в регистрации договора.

Чтобы технические ошибки не стали причиной приостановления регистрации договора о долевом участии, следует тщательно проверять документы! Очень часто причиной приостановления регистрации ДДУ являются: неверная дата рождения, ошибки в имени, несоответствие описания объекта, неправильный адрес, неверно указанный земельный участок и т. д. При обнаружении ошибки, сотрудник Росреестра звонит заявителю и сообщает о ее обнаружении, предлагая исправить.
Процедура регистрации ДДУ ограничена по срокам, если заявитель не исправит ошибку до окончания назначенной ему даты, то специалист Росрееестра вынужден будет приостановить регистрацию, что отсрочит процедуру еще на месяц.

Материал подготовлен при содействии управления Росреестра по Нижегородской области.

Пошаговая регистрация договора долевого участия

Покупка жилья с помощью инвестирования средств в строительство дома — один из наиболее удобных вариантов.

Но не все знают, как правильно выбрать застройщика, и на что нужно обратить внимание при заключении договора!

Обращение в государственную организацию

Застройщик обязан зарегистрировать договор долевого участия в уполномоченном регистрирующем органе. Об этом сказано в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Без госрегистрации договор не имеет своей законной силы. Он считается заключенным с момента внесения соответствующих сведений в ЕГРП — реестра прав на недвижимость.

Обязательство по регистрации договора вытекает из той нормы, что объектом договора является недвижимость, а все сделки с ней подлежат строгому учёту.

Полномочия по регистрации договоров возложены на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.

Более привычное название данного государственного органа — Росреестр.

Регистрировать сделки с недвижимостью, в том числе её приобретения с помощью инвестирования средств в строительство, необходимо в Росреестре по месту нахождения возводимого объекта.

Регистрация происходит в заявительном порядке, то есть необходимо подать заявление на регистрацию сделки долевого участия, а к нему приложить соответствующие документы.

Перечень документов

Для регистрации договора долевого участия необходимо, чтобы обе стороны явились в Росреестр с документами.

У каждого из них — и у дольщика, и у застройщика, свой перечень необходимых документов.

Полный перечень документов следующий:

  • детальный проект покупаемой дольщиком квартиры или помещения;
  • разрешение на возведение дома. Оно не должно быть просроченным;
  • полностью проектную декларацию на возводимый объект;
  • договор страхования ответственности застройщика или договор поручительства от банка;
  • другие документы, которые представлены в п. 2 ст. 25. 1Закона № 122-ФЗ

Как только сотрудник примет документы на регистрацию, он выдаст заявителю расписку, в которой будет указаны сведения об этом сотруднике, дата приёма документов и их полный перечень.

Видео: жилье по 214-ФЗ — заключаем договор долевого участия

С этой даты и необходимо отсчитывать срок возврата документов.

Если регистрируется ДДУ с первым дольщиком, то срок регистрации — 10 календарных дней. С каждым последующим — 5 календарных дней.

Законодательные акты

Главный нормативный документ, который регулирует отношения между дольщиком и застройщиком — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.

В этом законе представлены все основные положения и нюансы отношений сторон долевого строительства.

Регистрация прав на купленное жилое или нежилое помещение происходит по нормам Федерального Закона № 122-ФЗ от 21. 07. 1997 года.

Росреестр осуществляет регистрирующую деятельность на основании Постановления Правительства № 457 от 01. 06. 2009 года.

При заключении договора могут возникнуть некоторые нюансы, которые регулируются другими нормативными актами.

Например, о том, что необходимо согласие супруга по совершение сделки, сказано в ст. 35 СК РФ.

Порядок регистрации договора долевого участия

Прежде чем регистрировать договор долевого участия, его необходимо заключить.

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ приведены основные положения, без которых данный документ будет недействителен.

Это:

Но в зависимости от нюансов сделки, в документ можно внести и дополнительные индивидуальные условия.

Например:

Чтобы учесть все нюансы, составляется предварительный договор.

О налоговом вычете при долевом участии в строительстве в 2018 году, читайте здесь.

Его не нужно регистрировать, а вносить изменения — можно. Как только будет достигнута договорённость относительно всех положений договора, его можно регистрировать.

В строительстве

Договор ДУ подписывается обеими сторонами в 3-ёх экземплярах. Один — на котором, будет стоять пометка о проведённой процедуре регистрации, возвращается дольщику, и хранится у него.

Второй экземпляр — аналогичный тому, что получил дольщик, возвращается застройщику, и хранится у него. Третий остаётся в отделении Росреестра.

На основании зарегистрированного договора, в единый реестр вносятся соответствующие сведения.

Подать документы можно как при личном посещении, так и через МФЦ.

Если сам заявитель не может лично присутствовать при подаче документов, он может прислать вместо себя представителя.

Но он должен иметь при себе оригинал нотариальной доверенности на заявителя.

Такой же порядок действий, если документы полаются через МФЦ, а заявитель не может присутствовать лично.

В п. 2. 1 ст. 25. 1 Закона № 122-ФЗ установлен срок регистрации договора долевого участия в росреестре.

В этой статье сказано, что договор ДУ подлежит регистрации, при соблюдении правил подачи документов и их полного наличия, в течение 10 календарных дней с момента подачи документов.

Такой срок установлен, если регистрируется договор с первым дольщиком.

С последующими дольщиками на регистрацию договора отводится 5 календарных дней.

Проверка процедуры

Чтобы проверить, зарегистрировано ли право собственности на купленное помещение или нет, можно:

  1. Заказать выписку из ЕГРП, посетив лично отделение Ростреестра, в котором происходила регистрация договора.
  2. Заказать эту выписку через официальный сайт Росреестра.

Стоимость операции

Каждое действие по внесению сведений в ЕГРП должно быть оплачено. Такой платёж называется государственной пошлиной, и взимается с заявителя.

Это положение касается и государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Без оплаты государственной пошлины сотрудники Росреестра откажут заявителям в регистрации договора.

Стоимость регистрационных действий определяется на основании налогового кодекса.

Государственной пошлине посвящена целая глава — глава 25.3 НК РФ, а государственной пошлине за совершение регистрационных действий — ст. 333. 33 НК РФ.

Сумма пошлины зависит от того, кто является заявителем совершения регистрационных действий.

Такое положение касается и государственной пошлины за регистрацию ДДУ. Если заявителем является строительная компания, то есть юридическое лицо, то сумма пошлины одна.

Если же заявитель физическое лицо, то есть дольщик — то сумма пошлины в несколько раз меньше.

В пп. 30 п. 1 ст. 333. 33 НК РФ сказано, что за регистрацию договора долевого участия, физическое лицо должно заплатить 350 рублей, а юридическое лицо – 6 000 рублей.

Если в договор долевого участия необходимо будет внести какие-либо изменения, или его необходимо расторгнуть или совершить другие действия, которые требуют внесения записи в единый реестр прав на недвижимость, придётся повторно оплатить пошлину.

В этом случае, её размер будет одинаков как для граждан, так и для организаций — 350 рублей в 2018 году.

Заплатить пошлину за регистрацию можно несколькими способами:

  • через банк;
  • через терминал;
  • с помощью онлайн-банкинга.

Квитанцию на оплату можно сформировать самостоятельно на официальном сайте Росреестра.

Затем её можно распечатать или же сохранить, и произвести платёж через интернет.

Некоторые банки могут взимать дополнительную комиссию за оплату пошлины. Поэтому лучше воспользоваться услугами Сбербанка.

Если пользоваться терминалом на оплату, то стоит удостовериться, что Росреест имеет договор с данной платёжной системой.

Сделать это довольно просто — нужно в меню оплаты просмотреть, если значок «Росреестр». Если есть, то можно смело производить оплату.

В перечень обязательных документов для регистрации ДДУ не входит квитанция, которая подтверждает факт оплаты заявителем пошлины.

Но её лучше не выбрасывать, а предъявить специалистам. Если они «не увидят» оплаченную пошлину, то они вернут документы заявителю, не зарегистрировав их.

Получение пакета бумаг

Когда заявитель сдаёт документы для регистрации договора ДУ, специалист Росреестра проверяет их соответствие списку и правильности оформления.

Если всё в порядке, то специалист принимает их на регистрацию.

Для этого он должен выдать заявителю расписку о том, что документы он принял.

В расписке будет указана информация о сотруднике, полный перечень принятых документов и их количество, а также дата принятия.

Именно с этой даты и необходимо начинать отсчёт дней, которые требуются для совершения регистрационных действий. По истечении этого срока заявитель может получить документы.

Сделать это можно только при наличии паспорта и самой расписки. Если заявитель по каким-либо причинам не может сам явиться за документами, он может прислать своего представителя, но с нотариальной доверенностью.

После совершения регистрационных действий, заявитель получает на руки свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП.

Получив на руки этот документ, он должен проверить правильность всех указанных данных.

Если ошибок нет, то он ставит свою подпись в регистрационном журнале и на самой расписке. Эта подпись подтверждает, что заявитель получил все документы на руки.

На самом договоре сотрудники Росреестра ставят соответствующую запись с датой регистрации документа.

Нюансы предварительной сделки

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ указана обязательная информация, которая должна присутствовать в договоре ДУ.

Но в документ можно вносить и дополнительные условия, не противоречащие нормам действующего законодательства.

Для этого составляется предварительный ДДУ. В него можно вносит коррективы в зависимости от нюансов совершаемой сделки.

При составлении предварительного договора долевого участия стоит обратить внимание на некоторые нюансы.

Такие как:

При подписании предварительного документа стоит понимать, что:

Подписание предварительного договора имеет условные возможности до тех пор, пока стороны не подпишут основной договор.

Регистрировать этот документ в регистрационной палате не нужно. В него можно вносить индивидуальные условия.

Стоит быть внимательным и при заключении основного документа.

Так как форма договора долевого участия не установлена на законодательном уровне, а определены только важные моменты, то стороны могут сами корректировать условия, порядок оплаты и ответственность сторон.

Поэтому стоит внимательно прочитать договор перед подписанием, или проконсультироваться с юристом. Это необходимо для того чтобы не попасть на мошенников!

О размере госпошлины за регистрацию договора долевого участия, читайте здесь.

Как расторгнуть договор долевого участия по инициативе застройщика, читайте здесь.

Договор долевого участия граждан в строительстве объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Без этого он не имеет юридической силы и считается недействительным, а сделка по покупке помещения — ничтожной!

Регистрация ДДУ в Росреестре – проверка в онлайн режиме

Многие граждане, наслышавшись громких историй о разорившихся строительных компаниях, и тысячах дольщиков, так и не дождавшихся новоселья, все еще с недоверием относятся к долевому строительству. Надо признать, что и сегодня, несмотря на поправки в законодательстве, в этой сфере остаются определенные риски, и тревоги граждан не напрасны. Поэтому бдительность никогда не будет лишней. Становясь участником долевого проекта, необходимо с самого начала контролировать застройщика. После заключения договора, следует проверить, пройдена ли регистрация ДДУ в Росреестре, проверка занимает немного времени и проводится достаточно просто. Но сделать ее необходимо, поскольку только так можно проверить действительность заключенного ДДУ.

Почему необходима регистрация договора?

Подписание договора с застройщиком еще не означает, что сделка состоялась. С точки зрения закона этот договор не имеет никакой юридической силы, и в случае возникновения споров, предъявлять претензии будет некому, поскольку до регистрации ДДУ в государственном реестре он считается незаключенным. Подписи и печати на документе отнюдь не подтверждают совершение сделки, инвестор становится дольщиком только после регистрации договора.

Однако нередко застройщики требуют с покупателей оплату сразу после подписания договора, мотивируя это тем, что они отнесут в регистрирующий орган сразу несколько договоров, мол, так проще их зарегистрировать. Для застройщика действительно так проще, а для дольщика это может обернуться в будущем большими проблемами.

Незарегистрированный договор не предъявишь в суде, не потребуешь назад своих денег, на основании его не предъявишь права на жилье. Гражданин, подписавший такой договор, по сути, и дольщиком не является, и квартиру, за которую он отдал свои деньги, застройщик сможет пристроить другому покупателю. Поэтому ни в коем случае нельзя идти на уговоры строителей: отдать деньги сразу после подписания договора, необходимо дождаться его регистрации и только после этого проводить все расчеты.

Регистрация ДДУ в Росреестре означает, что:

  • договор, а также все документы застройщика прошли проверку;
  • с разрешительной, проектной и правоустанавливающей документацией на данный объект все в порядке;
  • застройщик действует в рамках 214 ФЗ.

Как выглядит зарегистрированный ДДУ? На обратной стороне договора должен находиться регистрационный штамп, а также подпись и печать регистратора. Кроме того, договору присваивается регистрационный номер.

Как узнать, зарегистрирован ли договор?

Застройщик, как правило, самостоятельно регистрирует договор долевого участия. Для этого у него есть отработанный механизм. Дольщик же может самостоятельно узнать, прошел ли регистрацию ДДУ. Получить сведения об этом можно несколькими способами:

  • сделать запрос на получение выписки из ЕГРН, обратившись в Росреестр или МФЦ;
  • через онлайн сервис Росреестра.

Проверка ДДУ первым способом предусматривает личное обращение в регистрационный орган или любой многофункциональный центр Московской области. Для этого дольщику нужно написать заявление по типовой форме, оплатить пошлину (в 2107 году ее размер составляет 200 рублей) и принести с собой следующие документы:

  • удостоверение своей личности;
  • договор ДДУ (оригинал и копию);

Как узнать о регистрации договора в режиме онлайн

Зарегистрирован ДДУ в Росреестре или нет, можно посмотреть в онлайн режиме на сайте rosreestr.ru/site/ . Несколько простых шагов для получения нужной информации:

  1. Зайдя на площадку и прокрутив страницу в самую нижнюю часть, можно увидеть графу «Электронные услуги».
  2. Нажав на ссылку, пользователь попадает на другую страницу, где представлены все услуги, предоставляемые сервисом в электронном виде.
  3. Нас интересует третий раздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн», нажимаем на нее.
  4. В первую строку открывшейся таблицы нужно внести кадастровый номер объекта, который необходимо проверить. Его номер указан в ДДУ в разделе «Предмет договора».
  5. Далее нажимаем на кнопку «Сформировать запрос», а затем кликаем по самому объекту.
  6. В новом окне открывается вся информация по данному объекту. Нас интересует строка «Права и ограничения», нажимаем на нее.
  7. Открывается список всех зарегистрированных договоров. Если вы нашли номер своего ДДУ, значит все в порядке.

Если ДДУ не зарегистрирован, возможно, его просто еще не успели внести в список. Найдите строку «Дата обновления информации» и посмотрите, когда были обновлены данные. Сколько длится регистрация? Для оформления ДДУ с первым дольщиком закон отводит семь будних дней, если регистрация проводится через Росреестр, и девять будних дней – через многофункциональный центр. Оформление договоров с последующими дольщиками, как правило, не превышает пяти дней.

В каких случаях в регистрации могут отказать?

Чтобы договор был зарегистрирован, необходимо застройщику и дольщику подготовить ряд документов.

В регистрации будет отказано, если:

  1. Предоставлены не все необходимые документы.
  2. Неправильно оформлены.
  3. Поданы лицом, не имеющим на это право (подать может застройщик, дольщик, либо представитель участника, на которого оформлена доверенность, заверенная нотариусом).

В случае отказа, госорганы обязаны отправить заявителю письмо, в котором будет объяснена причина отказа. Если он неправомерен, он может быть обжалован в суде как застройщиком, так и участником долевого проекта. При положительном решении суда, регистрация состоится. Но нужно учесть, что эта процедура занимает достаточно много времени, и заключение договора затянется.

Что делать, если договор не зарегистрирован?

Если дольщик не смог получить выписку, и проведенная онлайн проверка договора долевого участия показала, что ДДУ отсутствует в списке зарегистрированных договоров по данному недвижимому объекту, то нужно отложить оплату за квартиру, это в первую очередь. Затем следует обратиться к застройщику и выяснить у него причину, по которой договор не был должным образом оформлен. Если дело в документах, то проблема устранима.

Если же застройщик не сможет объяснить причину, то есть повод задуматься: стоит ли вообще продолжать отношения с этой строительной компанией. Не лучше ли найти более надежного застройщика?

Есть еще одна возможная причина, по которой договор не прошел регистрацию: он может просто потеряться по дороге от застройщика в Росреестр или обратно. Данная ситуация происходит достаточно часто. Застройщик носит в регистрирующий орган не по одному договору, а сразу несколько, и не исключено, что один из них может быть им забыт на выдаче. Если ДДУ действительно потерялся, то его дубликат можно взять в Росреестре либо в МФЦ.

Участие в долевом строительстве не всегда безопасно. Поэтому дольщикам нужно проявлять бдительность на всех этапах строительства, и помнить, что только зарегистрированный договор дает им гарантии, закрепленные в законе. Если вам нужна консультация, поддержка и помощь в вопросах долевого участия в строительстве, юристы Общества защиты прав дольщиков всегда вам готовы помочь. Координаты для связи с нами вы найдете в разделе «Контакты».