Договор долевого участия при покупке квартиры в строящемся доме

Содержание:

Договор долевого участия при покупке квартиры в строящемся доме

Если в договоре долевого участия отражены все эти элементы, дольщик получает дополнительную гарантию защиты своих средств. Как правило, дольщику самому бывает не под силу составить грамотный договор долевого участия. Поэтому целесообразно обратиться за помощью в составлении договора в юридическую консультацию, специализирующуюся на вопросах долевого строительства. Вообще желательно, чтобы сделка сопровождалась юристом на всех этапах, начиная с консультации, составления договора, ведения переговоров со строительной компанией и до получения свидетельства о собственности из УФРС. Данный перечень рекомендаций должен помочь снизить риски, с которыми сталкиваются дольщики. В дальнейшем в разделе «Основные риски» мы постарались разобрать детально отдельные составляющие договора долевого участия.

Договор предварительной купли-продажи — договор ПКП

Самая скользкая схема — предварительный договор купли-продажи. Среди юристов нет однозначного мнения по поводу того, насколько законны действия застройщиков, предлагающих заключить договор ПКП. В соответствии с ГК РФ, договор купли-продажи может заключать только собственник имущества, следовательно, и предварительный договор должен подписывать тоже собственник. Есть еще один нюанс — для заключения предварительного договора необходимо определить все существенные условия основного договора, но пока дом не построен и не зарегистрирован, невозможно четко идентифицировать предмет договора купли-продажи, так как квартиры еще не существует.

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не должна быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с законом №214 «Об участии в долевом строительстве…», то есть ухода из-под действия этого закона.

Еще один момент — по предварительному договору купли-продажи дольщику невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. Право собственности дольщик может получить, только заключив договор купли-продажи, но его можно заключить только после того, как застройщик зарегистрировал право собственности на себя — естественно, предварительно введя дом в эксплуатацию. Однако может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право — в силу разных причин или умышленно будет уклоняться от регистрации права собственности на себя. Тогда дольщику придется обращаться в суд, но суд вряд ли сможет заставить застройщика заключить договор купли-продажи, так как застройщик сам еще не является собственником.

Чтобы этого не случилось, необходимо в договоре подробно описать все этапы строительного процесса со сроками и обязанностями застройщика на каждом отдельно, а также штрафные санкции на случай, если застройщик вовремя не зарегистрировал свое право собственности или не заключил договор купли-продажи.

Компания-застройщик может выпустить векселя (долговые обязательства) на определенную сумму и продать их участнику строительства. Затем заключается предварительный договор купли-продажи, где векселя служат залогом.

По завершении строительства обладатель векселей может или получить за них квартиру (предварительный договор купли-продажи перерастает в окончательный), или погасить векселя у застройщика с обещанными в начале выпуска процентами.

Объем выпуска векселей известен заранее. Номинал векселей привязан к средней стоимости квартиры, зависит от продажной цены на начальной стадии строительства и предполагаемой конечной — после завершения строительства. Доходность векселей также объявлена. Она не может меняться.

Как известно, за период строительства (средний срок — 1,5 года) стоимость квадратного метра растет в цене. В разные годы — по-разному. Например, в 2004 году этот рост составлял около 40% в год, а 2005-й был для рынка недвижимости годом стагнации цен. Однако по результатам I полугодия 2006 года, по некоторым оценкам, продажные цены увеличились на 40% и продолжают расти. Не исключено, что к окончанию строительства «доходность» от приобретения квартиры перевесит доходность по векселям.

Вексель — безусловное обязательство, поэтому, если он не будет оплачен, можно обращаться в суд, который сразу примет сторону держателя векселей. Также в этом случае (по закону!) все владельцы векселей вправе потребовать досрочного погашения.

Если векселедержатель решит разорвать отношения с застройщиком (расторгнет договор), он получит выплаченные деньги с процентами.

Возможно, в сегодняшних условиях стремительного роста цен вексельная схема не выглядит для покупателя привлекательной, однако на спокойном рынке векселя выступают эффективным инструментом.

Векселя — инструмент, близкий к фондовому рынку. Они выставляются на некоторых площадках в Интернете — РБК (РосБизнесКонсалт), НКС (Национальная котировальная система).

Строительная компания «Н» и финансовая компания «А» организовали выпуск векселей, которые используют на строительстве жилого дома. Для начала консультант провел анализ предприятия. Как при выпуске любых ценных бумаг был опубликован инвестиционный меморандум, раскрыты финансовые показатели застройщика. Теперь консультант ежеквартально отслеживает движение средств.

Выпуская векселя, компании рассчитывают привлечь обезличенного инвестора, заинтересованного в деятельности этой компании. Уже позже может быть принято решение привязать часть векселей к конкретному строительному проекту.

Предварительный договор купли-продажи заключается в обеспечение векселей. В договоре обозначена фиксированная цена квадратного метра, но с учетом процента по векселю — около 10-15% годовых. Для удобства расчетов выпускаются векселя различным номиналом — 10 тыс., 100 тыс., 500 тыс. и 1 млн. рублей.

Если клиент хочет выйти из строительства, имея на руках векселя, то сделать это проще, чем во всех других случаях, — не надо составлять договор цессии, испрашивать разрешение на переуступку прав у застройщика и т.д.

Держатель векселя останется в выигрыше в любом случае, погасит ли он векселя по окончании строительства или получит за них квартиру.

Уступка права требования — цессия

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (статья 382 Гражданского кодекса РФ).

Основные положения по данному вопросу см. в статьях 382-390 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под уступкой права требования — цессией — понимается замена кредитора в обязательстве. Кредитор, передающий свое право требования, называется цедентом, а принимающий право требования (новый кредитор) — цессионарием.

Согласие должника на уступку права требования не требуется, однако, если личность кредитора имеет существенное значение для должника, то необходимо согласие должника (пункт 2 статьи 388 Гражданского кодекса). Должника следует поставить в известность о состоявшейся уступке права требования, в противном случае исполнение, произведенное должником первоначальному кредитору, должно считаться надлежащим исполнением (статья 382 Гражданского кодекса).

Права, неразрывно связанные с личностью кредитора, не могут быть переданы третьим лицам (например, требование об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью) (статья 383 Гражданского кодекса).

Цессионарий приобретает права в том объеме и на тех условиях, которые имел первоначальный кредитор на момент заключения соглашения об уступке права требования. Равным образом и должник имеет право предъявлять новому кредитору все те претензии, которые он имел к первоначальному кредитору на момент уведомления должника об уступке права.

Уступка может быть совершена только в той форме, которая установлена для совершения сделки, права по которой уступаются.

Все о покупке квартиры в строящемся доме

Все чаще можно встретить в больших и средних городах России активно строящиеся отдельные новостройки и жилые массивы – объекты мечтаний многих граждан, желающих купить новую квартиру в строящемся доме.

Эту мечту осуществить не так сложно, как это кажется на первый взгляд.

Недвижимость в новостройке можно купить по цене, которая заметно ниже той, которая господствует на вторичном рынке недвижимости.

Итак, вы решили, что скорая покупка квартиры в строящемся доме – необходимое для вас приобретение. Что необходимо знать?

Что нужно знать?

Перед покупкой квартиры в новостройке следует подробно узнать репутацию и финансовые возможности строительной организации, которая занимается постройкой здания.

Нелишним будет ознакомиться с особенностями инфраструктуры в районе новостройки – наличие транспортной развязки и муниципальных учреждений в шаговой доступности станут хорошим подспорьем.

Рекомендуется проверить, есть ли у застройщика уже завершенные успешные проекты, которые получили положительные отзывы от реальных покупателей недвижимости.

Способы приобретения

Купить жилье в строящемся доме можно по одной из наиболее распространенных сейчас схем:

  1. Договор долевого участия. Самый безопасный и приемлемый способ, который обязывает покупателя уплатить всю сумму за квартиру, а застройщика – построить дом и ввести его в эксплуатацию, после чего передать оплаченную покупателем квартиру в пользование.
  2. Вексель. Ненадежный метод, выгодный только для застройщика. Он позволяет избежать уплаты налогов строительной организации, а также отказаться от уплаты неустойки покупателю в случае временной остановкой процесса строительства здания.
  3. Жилищный кооператив. Весьма рискованный метод, который довольно плохо описан в действующем законодательстве. Если в кооперативе есть посторонние взносы (за исключением вступительных и паевых), следует отказаться от такого способам.

Таким образом, договор долевого участия – наиболее выгодный и безопасный способ покупки.

Существует перечень негласных правил, которым вам следует подчиняться при покупке жилья:

  • всегда требуйте все необходимые документы и разрешения застройщика;
  • дважды подумайте перед тем, как вложиться в покупку жилья на этапе строительства;
  • не доверяйте продавцам, которые отказываются предоставить вам все документы;
  • узнавайте, есть ли у выбранного застройщика успешные проекты.

Эти четыре простые правила уберегут вас от большинства возможных рисков, с которыми можно столкнуться при покупке жилья в доме, находящемся на стадии строительства.

При покупке квартиры в строящемся доме есть как и риски, так и положительные моменты, иначе спроса на строящиеся дома не было бы.

Плюсы следующие:

  • более низкая стоимость жилья, причем чем ближе этап строительства к началу, тем меньше стоимость, в любом случае вторичное жилье обойдется существенно дороже;
  • юридическая чистота жилья, в которой невозможно сомневаться – в такой квартире точно нет прописанных родственников и наследников владельца, приносящих только проблемы;
  • развитая инфраструктура, которой снабжаются современные строящиеся здания, также привлекательна более оптимальная технология строительства и новизна жилья;
  • широкий ассортимент доступных предложений в различных местах определенного города – можно без труда подобрать квартиру, которая будет отвечать всем вашим требованиям.

Как видите, достоинств приобретения жилья в строящемся доме весьма много, и по этой причине возможность покупки квартиры в новостройке греет сердца многих желающих купить жилье.

Покупка квартиры в строящемся доме

Если вы хотите купить юридически чистую и новую квартиру по доступной стоимости – покупка жилья в доме на этапе застройки является лучшим способом воплощения мечты в жизнь.

Эта процедура сопряжена со своими особенностями и рисками, которые обязательно следует учитывать, обращаясь к этому способу.

Покупка жилья на этапе строительства в ипотеку встречается очень часто, и вы тоже можете ею воспользоваться.

Приобретение в кредит практически ничем не отличается от покупки в ипотеку вторичного жилья, также необходимо:

  • подобрать объект недвижимости (а также забронировать его за собой);
  • провести его оценку;
  • застраховаться;
  • получить разрешение на кредит;
  • подписать договор.

Для взятия такого жилья в кредит необходим стандартный набор ипотечных документов.

Помимо достоинств, приобретение квартиры в строящемся доме сопряжено и с определенными рисками, среди которых на практике встречаются такие:

  • замедление или полная остановка строительства, которая может продлиться годы;
  • перепродажа одной и той же квартиры в строящемся доме нескольким людям сразу;
  • вероятность того, что новостройка не пройдет государственную проверку;
  • нарушение технологий строительства, которые после покупки приведут к проблемам.

Учитывая, что покупка жилья в новостройке имеет равное количество плюсов и минусов, вам придется делать сложный выбор – положиться на новое жилье или выбрать вторичный рынок.

Как выбрать застройщика?

Правильный выбор застройщика – лучший и единственный эффективный способ минимизировать риски при покупке квартиры в новостройке.

Выбирать конкретную строительную организацию (обязательно должна быть юридическим лицом) необходимо только после тщательной проверки документов и всей необходимой информации, в том числе и отзывов от реальных покупателей.

Перед тем, как принять окончательное решение о выборе застройщика, выполните следующие действия:

  1. Запросите у строительной организации все документы, включая проектную декларацию, разрешение на строительство, разрешение на владение земельным участком, а также учредительные бумаги. Узнайте, предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность.
  2. Узнайте как можно больше о прошлом организации – проверьте репутацию, статистику прежних проектов, проштудируйте официальный сайт на предмет нужной информации.
  3. Постарайтесь отыскать в Сети отзывы от реальных покупателей жилья в новостройках, построенных строительной организацией прежде. Убедитесь в том, что хороших больше.

После проверки указанных выше моментов еще раз хорошо подумайте и взвесьте свое решение, чтобы в дальнейшем не пожалеть о сделанном выборе в пользу определенного застройщика.

Сколько стоит оформление при покупке квартиры? Узнайте тут.

Порядок оформления

В первую очередь вам необходимо подготовить все необходимые для заключения сделки документы.

Далее вы выбираете способ, на основе которого будут производиться операции с застройщиком (кооператив, ДДУ или другой), после чего бронируете выбранную квартиру за собой.

Затем следует:

  • оплата (либо оформление ипотеки);
  • получение на руки документов, необходимых для регистрации собственности в ЕГРН.

Порядок покупки квартиры в строящемся жилье с использованием ипотеки можно представить в виде пошагового списка:

  1. Выбор подходящего застройщика и конкретной квартиры в строящемся доме.
  2. Заключение официального соглашения о бронировании выбранной вами квартиры.
  3. Подача необходимых документов в банк для рассмотрения заявки.
  4. Получение одобрения ипотечного кредита.
  5. Подписание ипотечного договора.
  6. Оценка объекта недвижимости и страхование.
  7. Регистрация договора по ипотеке.
  8. После выполнения указанных действий покупатель начинает выплачивать кредит и получает возможность заселиться в квартиру после сдачи дома в эксплуатацию и подготовке к заселению.

Если планируется покупка квартиры за свой счет, указанный выше порядок действий меняется, и после внесения первоначального взноса и подписания договора, покупатель оплачивает покупку и получает право зарегистрировать купленную квартиру в качестве собственности через ЕГРН.

Перечень документов

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме за свой счет, вам потребуется подготовить только паспорт. При покупке в браке следует предоставить письменное согласие супруга на покупку.

Если же планируется приобретение жилья в ипотеку, придется собрать более широкий пакет бумаг:

  • паспорт и еще один документ, необходимый для удостоверения личности;
  • справки о доходах и заверенная работодателем ксерокопия трудовой книжки;
  • согласие супруга на покупку квартиры (если заемщик в браке);
  • заявление на получение ипотечного кредита.

Некоторые банки оставляют за собой право изменять необходимый перечень документов для получения ипотеки. Узнать необходимую информацию можно в отделении выбранного банка.

Заключение договора

Договор долевого участия, который часто используется при покупке квартиры в строящемся доме, должен соблюдать следующие данные:

  • объект передачи с полным указанием характеристик;
  • цена договора, порядок и срок выплаты указанной суммы;
  • срок гарантии на объект договора;
  • срок передачи объекта недвижимости.

Следует отметить, что, если в заключенном договоре отсутствует хотя бы один из перечисленных выше пунктов, он считается недействительным.

Для того, чтобы избежать возможных проблем при заключении договора, рекомендуется привлечь к сделке опытного агента по недвижимости.

Что такое квартира с обременением? Читайте здесь.

Какие риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке? Подробная информация в этой статье.

В чем опасность?

Главная опасность покупки квартиры в доме на этапе строительства – заморозка стройки, которая со временем может как исчезнуть (и тогда дом все-таки будет достроен), либо превратится в перманентный застой.

Поэтому тщательно подумайте перед тем, как выбрать застройщика.

Также, если вы обратились к услугам ипотеки, можно столкнуться с проблемой нехватки финансовых средств на оплату кредита.

Даже несмотря на то, что стоимость строящегося жилья существенно ниже, чем уже готового, на погашение платежей придется тратить весьма больше суммы.

Поэтому обязательно оцените свое финансовое положение перед обращением в банк.

На видео о приобретении жилья на стадии строительства

Какие нюансы и подводные камни могут быть при покупке квартиры у застройщика?

На рынке недвижимости широко представлено как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках – активно возводящихся домах, которые могут располагаться как в центре города, так и в его спальных районах. Популярность таких объектов недвижимости возрастает с каждым днем, и данное явление вполне объяснимо:

  • цены на новые квартиры от застройщика находятся на доступном уровне, поэтому такое приобретение могут позволить себе те, кто не решается на покупку вторичного жилья;
  • использование новых материалов при строительстве дает возможность значительно улучшить качество строений, а значит, и продлить срок их службы;
  • если покупатель ищет новостройки рядом с Москвой от застройщика, то он может быть уверен в том, что не придется тратиться на вывоз строительного мусора, а сразу оформить жилое помещение по своему вкусу.

Но несмотря на большое количество преимуществ, риски натолкнуться на подводные камни при приобретении квартиры в новостройке в Москве или рядом со столицей все же остаются. Специалисты «Корпорации ВИТ» подготовили для вас список нюансов, на которые стоит обратить особое внимание в процессе заключения сделки и дальнейшего оформления жилья в собственность.

Особенности договора долевого участия

Договор долевого участия (далее – ДДУ) застройщик обязан заключать с дольщиком при продаже ему жилого помещения в строящемся здании. Согласно нормам российского законодательства, по такому документу можно приобрести квартиру как на начальном этапе возведения дома (когда готов только котлован и залит фундамент), так и на более позднем (возведена большая часть этажей, стены обложены кирпичом, дом достроен, но еще не сдан). Смысл ДДУ состоит в том, что дольщик покупает определенную квартиру, имеющую номер и заранее известную площадь, планировку, расположение на этаже и другие характеристики, а после завершения процесса строительства и сдачи дома получает на нее право собственности.

Согласно ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» 2 , договор долевого участия имеет ряд гарантий и подтверждает, что застройщик осуществляет свою деятельность в рамках указанного закона. Также стоит отметить, что указанный документ подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Перед подписанием ДДУ обязательно изучите следующие пункты: информацию об объекте недвижимости (расположение на плане этажа, площадь помещений, расположение оконных и дверных проемов и так далее), окончательной стоимости квартиры, сроках завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, сроках передачи ключей дольщику.

Строительная компания может работать и не в соответствии с ФЗ-214. В таком случае покупателю может быть предложено заключить договор иного типа. И в таких случаях риски приобретателя объекта недвижимости многократно возрастают. Так, покупатель в данном договоре может быть обозначен как инвестор, партнер или иное лицо. И в этом случае речь будет идти не о покупке конкретной квартиры, а об обычном вложении денежных средств в строительство, которое может даже и не закончиться. В итоге если дом так и не будет сдан в установленные сроки, добросовестный покупатель не сможет доказать, что он приобретал конкретный объект недвижимости.

Застройщик также может заключить с потенциальным дольщиком ДДУ, но не отправить его на регистрацию в Росреестр. Незарегистрированный договор не обладает юридической силой и является недействительным. В таком случае единственный совет – контролировать передачу документов на регистрацию.

Особенности предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости может быт заключен по завершению процесса возведения дома, но до того момента, как на него будет оформлено право собственности. ДДУ на этом этапе уже не заключается, так как строительство считается завершенным. Стандартный договор купли-продажи не заключается потому, что конечного объекта, на который у одной из сторон имеется право собственности, пока не существует.

В тексте предварительного договора купли-продажи должна содержаться информация о точных характеристиках (площади, планировке, расположению на этаже, количестве комнат, наличию или отсутствию систем электро-, водо- и теплоснабжения и канализации, наличии или отсутствии отделки и так далее) и окончательной цене новой квартиры от застройщика.

Допускается и наличие отдельного пункта, в котором стороны оговаривают срок, в течение которого обязуются заключить стандартный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Если же данной информации в указанном документе нет, застройщик имеет право оформить договор купли-продажи в течение одного календарного года. В этот период официальный представитель строительной компании занимается получением кадастрового номера и адреса, а также проводит оформление новостройки и квартир в ней как полноценных отдельных объектов недвижимости.

Если по истечении одного календарного года с момента подписания предварительного договора купли-продажи квартиры покупатель так и не получил право собственности на приобретенное имущество, он может обратиться в суд.

Оплата квартиры по договору

В процессе приобретения квартиры вопросу внесения денежных средств в качестве оплаты следует уделить особое внимание. Без ряда документов, подтверждающих факт передачи денежных средств (расписок, чеков, актов приема-передачи и так далее), совершать оплату не рекомендуется. Дело в том, что недобросовестный застройщик, получив денежные средства, может обвинить покупателя в том, что он не выполнил свои обязательства и не заплатил за приобретаемое имущество, ведь документов, подтверждающих платеж, не существует. Следовательно, такое правонарушение может вынудить покупателя жилья обратиться в суд. Но в процессе разбирательства будет очень сложно доказать, что оплата была проведена.

В качестве гарантированной оплаты может выступать как безналичный расчет через банк, так и передача наличных денежных средств в офисе строительной компании с обязательным предоставлением кассового чека, а также квитанции к приходно-кассовому ордеру.

Все остальные способы оплаты являются ненадежными, поэтому специалисты не рекомендуют пользоваться ими.

Выбор строительной компании

При поисках квартиры в Москве новостройки от застройщика могут стать оптимальным вариантом только в том случае, если застройщик является добросовестным. Предпочтение следует отдавать крупным фирмам, которые работают на рынке уже несколько лет, и за время своего существования смогли реализовать несколько крупных проектов. Надежной строительной компанией может считаться и та, партнерами которой являются крупные кредитные организации и предприятия, выпускающие продукцию под известными брендами. Также стоит обратить внимание на застройщика, директора и менеджеры которого регулярно публикуют свои статьи в газетах и бизнес-журналах, выступают на радио и телевидении. Немаловажным аспектом является и наличие положительных отзывов от тех, кто уже купил квартиры в новостройках, возведенных данной фирмой. Эту информацию можно получить как на тематических форумах и официальных сайтах жилых комплексов, так и пообщавшись с владельцами квартир лично.

При покупке квартиры на определенном этапе строительства здания нужно оценить сроки и динамику производимых работ: соответствует ли фактическое состояние объекта тому, что заявлено в плане, нет ли задержек и так далее.

Застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю по первому же его требованию копии всех учредительных документов и лицензии, подтверждающие законность его деятельности. Кроме того, данная компания должна обладать правами на объект строительства, который впоследствии будет передан покупателям, поэтому дополнительно можно запросить и документы на строительство, право собственности на земельный участок или договор аренды и так далее.

Передача квартиры покупателю

Если процесс приема квартиры у застройщика уже прошел, и наступила пора оформления прав собственности на данный объект недвижимости, то покупатель может столкнуться с последним из рисков – сложностью с получением указанного права. Дом уже может быть сдан, но, если застройщик приглашал к участию в данном проекте сторонних инвесторов, между ними могли возникнуть споры об исполнении обязательств, произведении взаиморасчетов и так далее. И пока все спорные ситуации не будут урегулированы в судебном порядке, объект недвижимости невозможно будет оформить в собственность.

2 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве», «Российская газета», N 292, 31.12.2004

Каковы особенности покупки квартиры (жилплощади) в строящемся доме?

Одним из самых выгодных способов приобрести квартиру является покупка жилплощади в строящемся доме. Однако, осуществляя эту без сомнения выгодную сделку, стоит понимать, что именно вы приобретаете и чем рискуете.

Что Вы покупаете, платя деньги за квартиру в строящемся доме?

Дело в том, что по российскому законодательству купить жилье (то есть, приобрести за деньги право собственности на жилье) на стадии строительства невозможно. Квартира становится объектом недвижимости, с которым можно совершать сделки, жильем, в котором можно регистрироваться по месту проживания, лишь после ввода здания в эксплуатацию.

Что же получает гражданин, который думает, что купил квартиру на стадии строительства, за свои деньги? Он получает некие права по отношению к застройщику: право требовать передачи квартиры в достроенном доме, право требовать оплаты неустойки, если застройщик задержал ввод в эксплуатацию и т.п. Права эти разнятся в зависимости от вида договора с застройщиком.

Поэтому общий для всех сделок со строящимися квартирами риск для покупателя: не получить жилое помещение в случае каких-либо проблем у застройщика, его мошеннических действий (Подробнее см. Какие риски при покупке квартиры на этапе строительства?). Ведь лицо, заплатившее за квартиру на стадии строительства, не является ее собственником.

Покупка квартиры в строящемся доме: способы

Законодательство разрешает продавать жилье в строящихся домах гражданам в следующих формах:

  • договор долевого участия,
  • жилищно-строительный кооператив,
  • жилищный сертификат.

Однако на практике существуют и другие способы, которыми застройщики пользуются, когда разрешенные законом варианты им почему-то недоступны. Например, реализация жилья по договору долевого участия в строительстве требует наличия прав на земельный участок и разрешения на строительства жилого здания. Если разрешения на строительство нет, а начинать продажи пора, застройщик может использовать так называемые «серые схемы»:

  • предварительный договор,
  • вексельную схему,
  • договор соинвестирования.

«Серые схемы» наиболее рискованны для покупателя жилья. Смысл их применения в том, чтобы, пользуясь пробелами в законодательстве, создать ситуацию, когда заплативший деньги за квартиру гражданин не сможет реализовать права требования к застройщику.

Договор долевого участия

Этот способ покупки строящегося жилья известен как наиболее безопасный для граждан. По данному договору покупатель, именуемый на практике «дольщиком», обязуется оплатить цену договора, а застройщик обязуется построить, ввести в эксплуатацию дом и передать определенную квартиру «дольщику».

Знаменитый ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» содержит следующие гарантии прав покупателей:

  • обязательное указание в ДДУ срока окончания строительства или ввода в эксплуатацию;
  • государственную регистрацию ДДУ, которая призвана защитить от двойных продаж (когда одна жилплощадь реализуется нескольким лицам);
  • неустойку, которую закон обязывает оплатить застройщика, нарушившего срок окончания строительства (применяется даже тогда, когда не указана в договоре, а размер ее выше, чем неустойка за пользование чужими деньгами по общему правилу Гражданского кодекса);
  • точное указание, какую именно квартиру застройщик обязан передать дольщику.

Кроме того, судебная практика придерживается той позиции, что ДДУ – потребительский договор. А значит, дольщик вправе воспользоваться инструментами Закона «О защите прав потребителей»: например, возмещением морального ущерба, причиненного потребителю.

Необходимо понимать, что сам факт работы инвестора по ФЗ-214 не означает, что ваша сделка полностью безопасна и лишена риска. Например, некоторые особо хитрые застройщики-мошенники успевают продавать квартиру по договору ДДУ нескольким лицам: пока одни покупатели заплатили, но еще не успели сдать договор на регистрацию, заключается сделка с другими покупателями на ту же квартиру.

Эта неплохая форма приобретения жилья. Покупатель, являющийся членом жилищно-строительного кооператива, постепенно, в ходе строительства, вносит стоимость своего пая, равную стоимости квартиры и соответствующей доли общего имущества в многоквартирном доме. ЖСК организует строительство и выдает пайщику документы, подтверждающие выплату пая и ввод дома в эксплуатацию.

На рынке недвижимости ЖСК приобрели плохую репутацию, которая объясняется тем, что законодательство о потребительских кооперативах недостаточно подробно регулирует многие важные вопросы: например, порядок уплаты и виды взносов. Создание детальных правил о деятельности ЖСК отдали на откуп самим ЖСК: такие правила содержатся в Уставе.

Поэтому, столкнувшись с предложением о покупке жилой недвижимости через ЖСК, стоит внимательно ознакомиться с Уставом и выяснить, какие взносы необходимо оплачивать, как назначается орган управления кооперативом (председатель или правление), в каком порядке вносятся изменения в Устав, зафиксированы ли кооперативом конечные сроки строительства.

Насторожить покупателя квартиры должно наличие в ЖСК дополнительных взносов, кроме паевых и вступительных.

Основной риск членов ЖСК в том, что по закону они являются не покупателями квартиры, а участниками организации, которая строит дом. Удорожание строительства, повышение цены аренды за участок – все это ляжет на плечи членов кооператива, все оплачивается за счет их взносов. Затянувший срок строительства кооператив не несет никакой ответственности перед своими членами.

Договор соинвестирования

Особенность данного договора в том, что его заключают исключительно с предпринимательскими целями. Покупая квартиру по договору соинвестирования, гражданин становится партнером застройщика и несет все предпринимательские риски, которые могут возникнуть в ходе проекта.

Реализовывать по таким договорам жилье гражданам-потребителям с 2004 г. запрещено. Соответственно, на отношения соинвестирования не распространяется закон «О защите прав потребителей», с его защитными механизмами (законной неустойкой, возмещением морального ущерба).

Обычным гражданам, не занимающимся перепродажей недвижимости, мы бы не советовали заключать подобный договор.

Предварительный договор

Предварительный договор – реально работающий и вполне законный механизм, но не тогда, когда дело идет о покупке жилья «от застройщика».

Настоящий предварительный договор представляет собою соглашение о том, что стороны в будущем, по достижении определенного момента или наступлении каких-то обстоятельств, заключат между собою основной договор на условиях, которые определены предварительным договором. То есть, предварительный договор обязывает стороны совершить лишь одно действие: заключение основного договора.Никаких оплат или передачи квартир по предварительному договору произвести невозможно.

То, что выдают застройщики за предварительный договор купли-продажи, представляет собою странную конструкцию. Согласно такому якобы «предварительному» договору, застройщик обязуется заключить основной договор на передачу квартиры, когда она будет готова (здесь все правильно), а вот покупатель (внимание!) обязуется оплатить квартиру сразу, еще до заключения основного договора.

Хорошо, что судебная практика считает предварительные договоры купли-продажи, по которым производилась оплата, основными договорами, влекущими обязанность застройщика передать покупателю квартиру. Кроме того, данные договоры могут подпадать под действие Закона о защите прав потребителей.

Вексельная схема

Но есть и еще более хитрые застройщики – они усовершенствовали предварительный договор так называемой «вексельной схемой». Смысл ее в том, чтобы скрыть оплату за квартиру от всех, кроме участников сделки. Причиной применения может быть желание сэкономить на налогах и избежать уплаты неустойки покупателю в случае задержки строительства.

Оформляется данная схема следующим образом.

Заключается предварительный договор. Оплата за квартиру не перечисляется застройщику – она переводится доверенному лицу (лучше находящемуся в оффшорной зоне) взамен на его вексель.
Эта схема опасна для потребителя. Затянувший сроки строительства застройщик не будет платить покупателю неустойку: ведь официально ни договора купли-продажи, ни оплаты по нему не было. А на долг по векселю проценты, пени или неустойка не начисляются – таковы международные правила о векселе. Доказать в суде связь векселя с покупкой квартиры невозможно: сам по себе он является ничем не обусловленным обязательством, никак не связанным с другими договорами.

Разумеется, вексельная схема – самая рискованная для покупателя. Более того, сам выбор такого способа продажи застройщиком, говорит о нем не лучшим образом. Фактически покупателю пытаются «продать воздух» за приличные деньги.

Что нужно знать потенциальному дольщику при покупке квартиры в ипотеку по ДДУ

Многие граждане, не имея в наличии собственных денег на покупку жилья, приобретают квартиру в строящемся доме с использованием заемных средств банка. Такой вариант приобретения недвижимости в новостройках стал возможен в 2008 году после внесения изменений в законодательство. Сегодня этот способ оплаты жилья является одним из самых востребованных. Однако покупка квартиры по ДДУ в ипотеку подразумевает прохождение нескольких обязательных этапов и имеет свои особенности. Потенциальному дольщику предстоит не только выбрать долевой проект, в котором он решит принять участие, но также подобрать кредитное учреждение с выгодными условиями кредитования, согласовать все нюансы получения кредита, определиться со страховой компанией.

Особенности ипотечного кредитования

Несмотря на то, что ипотечное кредитование дольщиков действует уже более восьми лет, далеко не каждое кредитное учреждение предлагает своим клиентам данный финансовый продукт. Это объясняется тем, что рынок долевого строительства все еще не является таким надежным, как рынок вторичного жилья, на покупку которого взять ипотечный кредит намного проще. Тем не менее, финансовых организаций, участвующих в программе, достаточно много, но все они предъявляют довольно высокие требования к гражданам, для которых актуальна покупка квартиры по ДДУ, ипотека в этом случае предоставляется на более жестких условиях.

Особенность ипотеки на недостроенный объект в том, что в качестве залога выступает не готовая квартира, а договор долевого участия. После сдачи объекта квартира, вплоть до полного погашения взятого кредита, остается в залоге у банка. Финансовое учреждение прежде чем выдать кредит, проводит тщательную проверку как заемщика, так и самого застройщика. Первоначально банк проверяет потенциального дольщика, его кредитоспособность, оценивает перспективы возвращения кредита. После одобрения клиента банк проверяет репутацию застройщика, изучает документы на строящийся объект.

Требования, предъявляемые банками к потенциальным заемщикам:

  • наличие российского гражданства;
  • возраст – двадцать один год и старше;
  • прописка в том населенном пункте, где берется кредит;
  • хорошая история по предыдущим кредитам;
  • постоянное место работы со стажем на одном месте полгода и более.

У каждого банка своя программа оформления ипотеки, однако многие из них выставляют очень похожие условия для получения кредита, среди которых можно отметить следующие:

  • первоначальный обязательный взнос составляет от 10 до 20 % от суммы кредита;
  • размер ставки по кредиту колеблется в пределах от 11.5 до 17 % годовых;
  • срок погашения в среднем составляет 25-30 лет;
  • сумма кредита не должна превышать 85 % от полной стоимости квартиры.

Этапы приобретения жилья в ипотеку

Рекомендуется соблюдать определенный порядок покупки квартиры по ДДУ в ипотеку, который состоит из нескольких этапов. Начинать процесс следует с изучения и анализа предложений по ипотеке, которые предлагают банки, а затем поиска строящегося объекта, отвечающего всем требованиям и запросам потенциального дольщика. Но далеко не факт, что банк, чьи условия вам более всего подходят, одобрит кредит на выбранный долевой проект. Здесь нужно учесть два момента:

  • во-первых, банк не выдаст кредит, если строительство дома находится на стадии рытья котлована. Получение кредита возможно только тогда, когда объект возведен, как минимум на 20%;
  • во-вторых, ипотека будет одобрена в том случае, если застройщик аккредитован банком.

Как правило, строительные компании сотрудничают с определенными кредитными учреждениями, и сами предлагают гражданам банки, куда рекомендуется обратиться за получением ипотечного кредита. Обычно в списке у застройщика имеется 3-4 финансовые организации, в которых он получил аккредитацию. Обратившись в одну из них, заемщик может получить заем быстрее и на более выгодных условиях.

Пока будет происходить процесс одобрения ипотеки банком, необходимо тщательно изучить ДДУ, предлагаемый застройщиком, а лучше, перед тем как заключить договор, показать его опытному юристу для проведения всестороннего анализа. На этом этапе также практикуется бронирование будущим дольщиком определенной квартиры. Обычно за это приходится платить застройщику от 1 до 1.5 % от полной стоимости объекта. Нужно учесть, что не каждый застройщик возвращает эти деньги, если клиент передумал или получил отказ банка в кредите. К этому нужно быть готовым.

После одобрения кандидатуры заемщика, необходимо застраховать строящийся объект, это является обязательным условием получения кредита. Во многих банках предусмотрены и другие программы страхования – жизни, здоровья, трудоспособности, от несчастного случая и т.д. Если заемщик отказывается от страховки, то возможно увеличение процентной ставки по кредиту.

Государственная поддержка ипотеки

Покупка квартиры по ДДУ на заемные средства – достаточно большая нагрузка на семейный бюджет. Государство решило оказать помощь семьям в приобретении собственного жилья. Бала разработана, и в 2015 году стартовала специальная программа поддержки государства в покупке жилья по ипотеке. Ипотечные кредиты по данной программе выдаются с пониженной процентной ставкой, оставшуюся часть процентов покрывает государство, перечисляя банкам денежные средства из пенсионного фонда. В программе участвуют ограниченное число банков, что вызывает определенные сложности в оформлении ипотеки с господдержкой.

Ранее льготная ипотека была доступна только отдельным категориям граждан (многодетные и молодые семьи, родители-одиночки, инвалиды), после начала действия программы данным продуктом могут воспользоваться разные социальные слои населения, которые подпадают под определенные критерии. Однако существенно ограничивают число граждан, которые могут участвовать в программе, возрастные ограничения: на момент полного погашения кредита заемщикам должно исполниться не более 55 лет – для женщин, и 60 лет – для мужчин.

  • процентные ставки от 11.4 до 13.5 %;
  • обязательный взнос заемщика 20 % от полной стоимости квартиры;
  • срок кредита до тридцати лет;
  • размер кредита от 300 тысяч до 3 млн. рублей – для всей России, для жителей Москвы и Санкт-Петербурга – до 8 млн. рублей;
  • приобретаемая квартира вплоть до полной выплаты кредита находится у банка в залоге;
  • обязательное страхование здоровья и жизни заемщика.

Государственная программа успешно действовала в течение двух лет. В результате снижения инфляции и более мягкой политики Центробанка, ставки на ипотечные кредиты поползли вниз, средняя ставка сегодня составляет порядка 12,8 %. Поэтому в 2017 году было решено программу не продлевать. Однако и сегодня государство продолжает поддерживать отдельные категории граждан и помогает им приобретать жилье на льготных условиях.

Преимущества и недостатки приобретения квартиры в кредит

Ипотека намного расширяет возможности граждан по приобретению собственного жилья, которое на этапе строительства можно купить намного дешевле, чем в уже достроенных и сданных новостройках. При покупке жилья по ДДУ в ипотеку не требуется поручительства, поскольку в качестве залога выступает сам договор ДДУ. Безусловно, все это является положительными моментами.

Вместе с тем, для многих граждан ипотека является непосильным бременем, т.к. ставки здесь значительно выше, чем на готовую недвижимость. Не у всех есть возможность на протяжении десятков лет получать высокую заработную плату, позволяющую выплачивать проценты по кредиту. Среди минусов нужно также отметить невозможность сразу вселиться в свою квартиру, что вынуждает граждан арендовать жилплощадь, тем самым увеличивая свои ежемесячные расходы.

Кроме того, в долевом проекте всегда остаются определенные риски не получить жилье в срок, что продлевает сроки выплат более высоких процентов по ипотеке. Дольщики могут столкнуться с различными недоделками и дефектами строительства, требованием доплаты, которая не предусмотрена договором. Не исключен вариант банкротства застройщика, что ставит под большой вопрос вообще получение жилья. Риски всегда есть, совсем избавиться от них невозможно, но свести их к минимуму можно и нужно.

В Обществе защиты прав дольщиков работает штат опытных юристов, которые помогут вам решить любые юридические вопросы в сфере долевого строительства. Для связи с нами зайдите в специальный раздел «Контакты», где можно узнать наши координаты и задать свой вопрос, заполнив форму на сайте.