Договор безвозмездной аренды нежилого помещения между юридическими лицами

Содержание:

Образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения

Любые договоренности по аренде помещений должны быть заключены в письменном виде. Одним из видов подобных документов являются договоры аренды нежилых помещений. Соглашение подразумевает, что одна сторона передает во временное пользование свое имущество другой стороне сделки.

Аренда нежилого помещения может осуществляться в привычном порядке или безвозмездно. Основное отличие договоров, по которым будет осуществляться аренда, именно в наличии или отсутствии пункта об оплате. Гражданский кодекс классифицирует стороны безвозмездной аренды не как арендатора и арендодателя, а как ссудополучателя и ссудодателя.

Такие безвозмездные договоренности, относящиеся к ссудам, имеют характерные существенные условия и предмет договора. В отношении правового регулирования подобные соглашения также имеют отличия.

Законодательная база

Порядок заключения договоров аренды регламентируется кодексом, регулирующим гражданско-правовые отношения (ГК РФ). Однако безвозмездная аренда подходит и под понятие ссуды, поэтому для регулирования подобных отношений порой приходится выходить за рамки этой главы.

Под требования главы 34 ГК РФ попадают следующие положения:

  • существенные условия (без описания предмета договора соглашение не считается действительным);
  • период аренды, который может быть и неопределенным;
  • требование о целевом использовании имущества;
  • возможность пролонгации договора;
  • требования об улучшениях имущества, которые могут быть отделяемые или нет.

Кроме этого, по ГК РФ существуют и другие нюансы заключения подобных договоров. Например, запрещается:

  • заключать договор между юридическим лицом и его учредителем;
  • подписывать подобные соглашения между организациями, которые ведут коммерческую деятельность.

Подобные положения призваны исключить возможность махинаций, связанных с уклонением от уплаты налогов. Также необходимо отметить некоторые моменты налогообложения безвозмездной ссуды, регулируемые НК РФ:

  • ссудодатели обязаны платить лишь налог на недвижимость, а вот за предоставленную ссуду налоговые отчисления не производятся;
  • что касается ссудополучателей, то для них база налогообложения будет формироваться исходя из средних показателей стоимости подобного объекта недвижимости.

Рекомендации по составлению

Форма договора о безвозмездной аренде нежилого помещения является типовой и отличается от обычного договора аренды отсутствием пункта об оплате. В остальном права и обязанности сторон, сроки, разрешение споров и подобные пункты аналогичны, за малым исключением.

Как правило, такие безвозмездные договоренности возникают у родственников и близких людей, поскольку сдача в аренду недвижимости — это прибыльное дело. Подобная сделка может позволить начинающему предпринимателю сбросить арендную нагрузку и встать крепко на ноги.

Также подобные договоры заключаются, когда арендатору необходимо иметь юридический адрес, а помещение, к примеру, еще не достроено. Нередко договоры безвозмездной аренды фигурируют при проведении различных выставок, благотворительных акций.

Однако отношения людей могут рано или поздно испортиться или прекратиться, поэтому чтобы обезопасить обе стороны от лишних проблем стоит внимательно отнестись к заполнению договора аренды и включению в него всех возможных нюансов. Например, следует обозначить, за чей счет будет осуществляться ремонт помещения, кто будет отвечать за порчу имущества и тому подобные вещи.

Предмет соглашения

В случае договоренности о безвозмездной аренде нежилого помещения в качестве предмета будет выступать сама недвижимость, с конкретным адресом, квадратурой и прочими индивидуальными признаками. Без указания предмета договор не будет считаться действительным.

Для индивидуализации недвижимости необходимо указать соответствующие документы, например, свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт.

Существенные условия

Существенные условия обязательны к согласованию сторонами сделки, без их обсуждения договор не может быть заключен. Одним из основных существенных условий для рассматриваемой сделки является отсутствие арендной платы. Согласно этому условию арендатор не оплачивает свое размещение на территории арендодателя.

Помимо этого к существенным условиям можно отнести и предмет соглашения, а именно, нежилое помещение, которое передается в безвозмездное пользование. Если одна из сторон считает, что для совершения сделки необходимо опираться не только на типовые условия, она вправе выставить свои требования, без согласования которых договор не будет считаться заключенным.

Возможность безвозмездного пользования

Безвозмездно сдавать можно не только нежилую недвижимость, но и жилые помещения. При их аренде существуют свои нюансы, к примеру, арендатором не может выступать юридическое лицо. Наряду с арендой нежилых помещений, безвозмездная сдача жилого имущества используется для решения конкретных задач.

Например, такой договор может служить основанием для получения прописки. Граждане, желающие зарегистрироваться на определенной территории, нередко прибегают к такому способу. Кроме этого, некоторые ссудодатели, таким образом пытаются скрыть доход от сдачи в аренду жилой площади.

Регистрация и расторжение

Договоренность по аренде недвижимости может быть заключена на срок до года, более года или на неопределенное время. В последнем случае договор не имеет временных рамок, и стороны не обязаны ограничивать свои взаимоотношения по времени.

Однако, если один из контрагентов изъявит желание прекратить сотрудничество, он обязан по закону оповестить об этом партнера как минимум за три месяца.

Договоры, срок действия которых составляет более года, обязаны регистрироваться в государственных органах, согласно действующему законодательству. Такие соглашения вступают в законную силу только после регистрации в Росреестре. Не подлежат регистрации следующие договоренности:

  • документы, заключаемые на срок менее года;
  • договора, которые были приостановлены;
  • соглашения, которые уже были зарегистрированы и продлеваются на следующий срок.

Для успешной регистрации договора в государственных органах необходимо приложить к проекту договора следующие документы:

  • свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости или другие правоустанавливающие документы;
  • учредительные документы для юридических лиц и документы, удостоверяющие личность для физических лиц;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • заявление о регистрации (от обоих контрагентов).

Расторжение договоренности может быть вызвано следующими причинами:

  1. Истек срок соглашения. Если договор был бессрочный, причиной может служить желание одной из сторон прекратить сотрудничество.
  2. Желание владельца нежилого помещения. Если арендатор не исполняет надлежащим образом своих обязательств, владелец недвижимости вправе через суд обязать его освободить площадь. Конкретной причиной может стать усугубление технического состояния имущества, невыполнение требований по содержанию.
  3. Желание арендатора. Нарушение обязательств со стороны владельца имущества, также может повлечь расторжение сотрудничества. Подобным нарушением может стать ухудшение условий размещения.
  4. Обоюдное решение сторон.

Помимо собственноручного заполнения договора, можно воспользоваться услугами юридических контор. В ряде случаев, обращение к специалистам позволит сэкономить время и обезопасить себя от дальнейших неприятностей, связанных с неправильным заполнением.

Вне зависимости от способа составления договора необходимо заплатить госпошлину. Согласно Налоговому кодексу, регистрация права пользования обойдется:

  • для физических лиц – 2000 рублей;
  • для организаций – 22000 рублей.

Лайфхак по составлению договора аренды правильно представлен в данном видео.

Соглашение между сторонами, по безвозмездной передаче нежилой недвижимости, оформляется по типовой форме. Пункты договора имеют следующий вид:

  1. Общие данные. В начале документа указывается место и дата заключения. Также обозначается факт заключения договора, представители сторон.
  2. Предмет договора. Пункт должен содержать сведения о нежилом помещении (адрес, площадь, назначение). Кроме этого указываются документы, на основе которых возникает право собственности у владельца.
  3. Обязанности сторон. Указываются нюансы соглашения, соблюдение которых сторонами сделки необходимо (порядок передачи, порядок оплаты коммунальных услуг, определяется, каким образом будет использоваться помещение и т.д.).
  4. Ответственность сторон. В этом пункте перечисляются ситуации, которые могут возникнуть при эксплуатации, например порча имущества, а также штрафные санкции для ответственных за это лиц.
  5. Возможность досрочного расторжения. Пункт описывает, предусматривается ли такая возможность и каким образом она будет осуществляться.
  6. Форс-мажор. В этом пункте указываются ситуации, при которых стороны освобождаются от ответственности.
  7. Разрешение споров. Здесь указываются варианты разрешения возникающих спорных моментов. Споры могут разрешаться посредством переговоров или в судебном порядке.
  8. Дополнительные условия обычно содержат список условий, отличных от типовых.
  9. Реквизиты и подписи сторон.

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения образец и сам документ составляются с учётом требований Гражданского кодекса РФ, а также индивидуальных особенностей сделки. Подписанное соглашение такого рода подтверждает тот факт, что собственник помещения не получает арендную плату.

Образец договора безвозмездного пользования нежилым помещением.doc

Безвозмездный договор аренды нежилого помещения (образец). Основные положения

Договор безвозмездной аренды нежилой площади по своей сути является договором ссуды (п. 1 ст. 689 Гражданского кодекса РФ), поэтому обычно при составлении этого документа вместо термина «арендодатель» употребляют слово «ссудодатель», а арендатора называют ссудополучателем.

Предметом договора является нежилое помещение, т. е. объект недвижимости, что позволяет применять при составлении такого документа правила, относящиеся к договору аренды недвижимости.

Основным отличием договора безвозмездной аренды является отсутствие положений о плате за пользование указанной недвижимостью, т. к. её в принципе не существует. Кроме этого, по договору аренды недвижимость предоставляется не только в пользование на время, но и впоследствии может быть оформлена в собственность арендатора. Договор ссуды предусматривает передачу помещения только во временное пользование (п. 1 ст. 689 ГК РФ).

Образец договора безвозмездной аренды нежилого помещения можно скачать по ссылке: Договор безвозмездного пользования нежилым помещением.

Важные нюансы договора аренды (безвозмездного пользования) нежилого помещения

  1. Описание и реквизиты передаваемого в безвозмездное пользование объекта недвижимости должны быть полными и конкретными, чтобы можно было безошибочно идентифицировать его. В противном случае договор считается незаключённым (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
  2. Договор безвозмездной аренды может заключаться на конкретный срок или на неустановленный период (ст. 610 ГК РФ).
  3. Если предметом договора является объект культурного наследия или его часть, то документ подлежит госрегистрации (п. 3 ст. 689 ГК РФ). В остальных случаях проведение этой процедуры не требуется, что подтверждается обширной судебной практикой (например, постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 05.08.2008 № Ф04-4239/2008[7906-А46-9]).
  4. Перечень ссудополучателей ограничен ст. 690 ГК РФ: если в качестве ссудодателя выступает организация, ведущая коммерческую деятельность, то она не может «сдавать» на условиях безвозмездности собственное помещение своему руководителю или учредителю.
  5. Несмотря на то, что договор не предусматривает установленной арендной платы за пользование помещением, ссудодатель может получить определённую выгоду от сделки. Текущий и капитальный ремонт, несение затрат по содержанию объекта, сохранение ссудополучателем недвижимости в исправном состоянии – эти условия вполне можно включить в договор (ст. 695 ГК РФ).
  6. Ссудополучатель не может предоставлять полученное недвижимое имущество в субаренду (т. е. в пользование за плату) третьим лицам. Однако предоставление в безвозмездное пользование третьим лицам допустимо при согласии ссудодателя.

Приложения и сопутствующие документы при оформлении договора безвозмездной аренды

Необходимые приложения к договору безвозмездной аренды нежилого помещения (п. 2 ст. 691 ГК РФ):

  • документ по постановке на кадастровый учёт помещения;
  • свидетельство, подтверждающее право собственности на помещение (при наличии) и/или выписка ЕГРН. О том как такую выписку получить можно прочитать в статье Как заказать и получить выписку из ЕГРП (ЕГРН)?

Иные документы, являющиеся неотъемлемой частью договора ссуды нежилых площадей:

  1. Акт приёмки-сдачи, который подписывается обеими сторонами в момент передачи помещения ссудополучателю. Перед визированием акта принимающая сторона может провести осмотр недвижимости.
  2. Дополнительные соглашения, которые используются для изменения условий исходного договора, например продление срока действия документа.
  3. Протоколы разногласий и протоколы их согласования.
  4. Доверенность, если договор подписал представитель.

Договор безвозмездной аренды жилого помещения

Договор безвозмездной аренды квартиры, комнаты или другого жилого помещения может быть составлен при оформлении сделки по предоставлению такого помещения в безвозмездное пользование.

Чаще всего это передача квартиры родственниками или друзьями ссудодателя. При этом собственник квартиры не получает ежемесячной платы за проживание в ней ссудополучателей, но возлагает на них обязанности по уходу за помещением и, как правило, по оплате коммунальных платежей.

Если предполагается сдача в возмездное пользование жилого помещения физическим лицам, такую сделку правильнее называть не арендой, а наймом. О правах и обязанностях сторон договора найма читайте в статье Права нанимателя и наймодателя жилого помещения.

Итак, договор безвозмездной аренды и договор аренды схожи лишь в той части, что предмет договора – это объект недвижимости. Договор безвозмездной аренды, который по существу является договором ссуды, гарантирует получение собственником помещения определённых выгод, а ссудополучателем – законного подтверждения своего нахождения в помещении.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением, скачать образец

Договор безвозмездного пользования — это не форма обмана государства, а действующий инструмент, ставший популярным после кризиса 2008 г. Согласно нему, часто передавались пустующие помещения на некоторое время только за уплату коммуналки. Также настоящий документ нередко является только частью более крупной сделки. Например, аренды с выкупом, то есть, когда объект в ссуду передается бесплатно, но по другому соглашению происходит покупка недвижимости, только оплата оговоренной стоимости выполняется частями. А после окончания такой процедуры помещение переходит в собственность арендатора.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением, как составить, порядок

Настоящий договор не имеет цены, поэтому его содержание должно указывать только на то, что какое-либо недвижимое имущество одна сторона (ссудодатель) передает, а другая (ссудополучатель) получает во временное пользование, при этом должна обязываться вернуть объект.

Данный договор носит название ссуда, но никакого отношения к одноименным финансовым операциям он не имеет, просто законодательство закрепило такой термин и за данной формой аренды. Такое соглашение может заключаться в произвольной форме, но обязательно должны указываться важные условия, которыми в отсутствии стоимости, будут являться:

  • 1. Предмет аренды (ссуды), то есть необходимо, чтобы собственник с другой стороной сделки внесли точные родовые признаки недвижимости. Характеристика должна включать адрес, причем точный (например, г. Орел, ул. Советская, д. 4, кв. 3), площадь, этажность, сколько в наличии комнат и тд;
  • 2. Безвозмездность — то, что недвижимость будут передавать между лицами, указанными в соглашении бесплатно нужно четко указать.

Важно помнить, если в основе договора не будут лежать эти два пункта или какое-либо условие из указанных будет указано неточно, двояко, то формат соглашения будет считаться незаконным и любой суд признает его не заключенным. Нужно отметить, что срок не является обязательным условием (статья 610 ГК).

Также каждый договор должен содержать наименование сторон, их адреса, реквизиты. Их права, обязанности, форсмажорные обстоятельства, также надо прописать место, где происходит составление договоренности, то есть, то, что обычно содержится в договорах аренды.

Типовой бланк, образец 2016

При необходимости, образец договор безвозмездного пользования нежилым помещением можно скачать здесь:

Форма договора безвозмездного пользования нежилым помещением между юридическими лицами

Такое соглашение между юр. лицами должно содержать реквизиты сторон, их наименование. В остальном это обычный договор, как и его форма. Подписать его могут руководители, другие уполномоченные лица, обязательно присутствие печатей, если они предусмотрены.

Между физическими лицами

Этот юридический акт имеет следующую особенность: между физ. лицами его не обязательно заключать в письменном виде, но такое послабление закон будет предоставлять, когда цена предмета соглашения до 10 МРОТ. Если объект стоит дороже, то это правило не действует, об этом говорит часть 1 ст. 161 ГК. В остальном это обычный типовой договор данной группы. Его можно заключать даже между супругами для передачи имущества в пользование.

Но нужно помнить, что право на использование жилого помещения по не целевому назначению такой документ не дает. Пример, квартира не может называться, а тем более использоваться, как нежилое помещение, если она не выведена из жилого фонда, это же подразумевает любой другой схожий случай. То есть такие действия будут незаконными, как и проживание людей в не оборудованных нежилых помещениях (складах, производстве и даже офисах).

Между физ лицом и ООО

Этот вид соглашения письменный, так как ГК указывает, если хоть одна сторона соглашения юр. лицо, то надо заключать именно указанный договор. В остальном его бланк, текст, формат типовые и подтверждают факт передачи недвижимости ООО или от него. Надо помнить, что ИП тоже физлицо, поэтому в некоторых случаях так будет правильней указывать.

Регистрация договора безвозмездного пользования нежилым помещением

В РФ регистрация такого соглашения, когда происходит передача объекта, не требуется, причем не важно на какой срок предусмотрена ссуда (год, меньше него или больше). Это существенный плюс, об чем скажет любой консультант. Не требует госрегистрации не только главный (основной) документ, но и любое доп. соглашение к нему, если появляется необходимость составлять их.

Налогообложение

В большинстве случаев налогообложение отсутствует, так как в результате соглашения никто не должен получать материальной выгоды.

Срок действия соглашения

Часто вопрос о сроке действия данного договора ставит в тупик стороны, но ГК предоставляет полную свободу действий. То есть возможность указывать срок или не указывать его, причем никакая регистрация не предусмотрена. Если срок был указан, то далее, во время заполнения новой договоренности, можно поступать, опять же, как угодно. Поэтому такая аренда, но для жилой недвижимости, удобный способ получить временный вид регистрации, что дает право жительство, где-нибудь, особенно это касается столицы. При необходимости это может быть практически постоянный документ.

Заключение такой договоренности однотипное по всей стране, включая РК, схожий документ используется в Беларуси, но это никак не может подразумевать подписание соглашения без владения хотя-бы основами законодательства этого государства. Чтобы не принадлежать к числу обманутых, «кинутых», прочих.

Этот типовой акт удобно хранить в формате ДОС, так как это дает возможность быстро его открыть, изменить, использовать.

Безвозмездный договор аренды нежилого помещения

Здравствуйте! У нас ООО на УСН доходы минус расходы. Собственником помещения в котором мы открыли магазин является родственник (он же собственник земельного участка) директора. Можно ли в нашем случае заключить договор безвозмездной аренды, чтобы не уплачивать налог на прибыль и чтобы собственнику не надо было сдавать декларации?

Ответы юристов (4)

Собственник помещения будет сдавать Вам его в аренду от своего имени? То есть от имени физического лица или ИП?

В любом случае, для вас, как ООО, это чревато налоговыми рисками, поскольку от безвозмездного договора Вы получаете материальную выгоду, то есть может быть доначислен налог в случае налоговой проверки. Кроме того, данная сделка может быть расценена налоговиками как сделка между взаимозависимыми лицами, а цены по таким сделкам подлежат контролю со стороны налоговых органов.

Уточнение клиента

Здравствуйте, Ольга! Будет действительно сдавать от своего имени. Мы не будем ему платить аренду. Договор действительно безвозмездный. Получается налоговые риски все равно возникают? А система налогообложения ( в нашем случае УСН доходы минус расходы) не имеет значения?

12 Ноября 2014, 11:19

Есть вопрос к юристу?

Да, Елена, режим налогообложения правового значения в данном случае не имеет.
Налогоплательщик (ваше ООО), получающий по договору в безвозмездное пользование имущество, включает в состав доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества. Если Вы этого не сделает, это сделают за вас налоговики (+ пени и штраф).

Данный вывод подтверждается Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 № 98 (п. 2 Обзора практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации) — в обзоре рассмотрена ситуация с налогом на прибыль, но ее можно распространить и на организации на УСН, поскольку дается толкование того, что подлежит включению в состав доходов организации.

В своей деятельности я бы рекомендовала Вам избегать безвозмездных договоров. Проще сделать договор возмездным и другой — со стороны контрагента (подумайте, какие услуги ваша организация могла бы оказать) для возможности проведения взаимозачета.

Уточнение клиента

Я прошу прощение за назойливость, но теперь еще больше вопросов. Если мы заключим возмездный договор аренды обязательно ли его регистрировать и на кого лягут расходы или можно без регистрации до 1 года и дальше с пролонгацией. По факту не будем платить собственнику, а значит он не получит прибыль, но должен уплатить налог на несуществующую прибыль ну или мы за него) да еще и потом декларации ему сдавать. Неужели нет способа другого. Помогите пожалуйста. У нас небольшой продуктовый магазин и взаиморасчета не могу прелставить.

12 Ноября 2014, 12:10

Если мы заключим возмездный договор аренды обязательно ли его регистрировать и на кого лягут расходы или можно без регистрации до 1 года и дальше с пролонгацией.

Договор, заключенный на срок менее 1 года (даже с предусмотренной автоматической пролонгацией), регистрировать не надо.

но должен уплатить налог на несуществующую прибыль ну или мы за него) да еще и потом декларации ему сдавать.

к сожалению, да: при наличии возмездного договора арендодатель обязан будет уплачивать налог со своих доходов и подавать декларацию по форме №3-НДФЛ.

Неужели нет способа другого.

этот способ Вы предложили сами — безвозмездный договор. Но Вы учитываете рыночную стоимость пользования имуществом в своих доходах и платите налог. На физ. лицо в этом случае не ложится никаких обязанностей.

Уточнение клиента

Скажите а где можно узнать эту самую рыночную стоимость?

12 Ноября 2014, 12:35

Можно сделать запрос в Росстат.

Правила определения рыночной цены закреплены ст. 40 НК РФ.

4. Рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

5. Рынком товаров (работ, услуг) признается сфера обращения этих товаров (работ, услуг), определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) товар (работу, услугу) на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории Российской Федерации или за пределами Российской Федерации.(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

6. Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки.(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)При определении идентичности товаров учитываются, в частности, их физические характеристики, качество и репутация на рынке, страна происхождения и производитель. При определении идентичности товаров незначительные различия в их внешнем виде могут не учитываться.(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

7. Однородными признаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми.(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)При определении однородности товаров учитываются, в частности, их качество, наличие товарного знака, репутация на рынке, страна происхождения.Абзац исключен. — Федеральный закон от 09.07.1999 N 154-ФЗ.

8. При определении рыночных цен товаров, работ или услуг принимаются во внимание сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Сделки между взаимозависимыми лицами могут приниматься во внимание только в тех случаях, когда взаимозависимость этих лиц не повлияла на результаты таких сделок.(в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

9. При определении рыночных цен товара, работы или услуги учитывается информация о заключенных на момент реализации этого товара, работы или услуги сделках с идентичными (однородными) товарами, работами или услугами в сопоставимых условиях. В частности, учитываются такие условия сделок, как количество (объем) поставляемых товаров (например, объем товарной партии), сроки исполнения обязательств, условия платежей, обычно применяемые в сделках данного вида, а также иные разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены.При этом условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров, работ или услуг признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену таких товаров, работ или услуг, либо может быть учтено с помощью поправок.(п. 9 в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)10. Исключен. — Федеральный закон от 09.07.1999 N 154-ФЗ.КонсультантПлюс: примечание.До введения в действие соответствующих глав части второй Кодекса, в которых предусмотрено налогообложение финансовых инструментов срочных сделок и ценных бумаг, положения, предусмотренные пунктом 10 статьи 40, не применяются при определении рыночных цен финансовых инструментов срочных сделок и ценных бумаг. — Статья 6 Федерального закона от 31.07.1998 N 147-ФЗ (ред. от 05.08.2000).

10. При отсутствии на соответствующем рынке товаров, работ или услуг сделок по идентичным (однородным) товарам, работам, услугам или из-за отсутствия предложения на этом рынке таких товаров, работ или услуг, а также при невозможности определения соответствующих цен ввиду отсутствия либо недоступности информационных источников для определения рыночной цены используется метод цены последующей реализации, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как разность цены, по которой такие товары, работы или услуги реализованы покупателем этих товаров, работ или услуг при последующей их реализации (перепродаже), и обычных в подобных случаях затрат, понесенных этим покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца товары, работы или услуги) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя товаров, работ или услуг, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя.При невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене товаров, работ или услуг, в последующем реализованных покупателем) используется затратный метод, при котором рыночная цена товаров, работ или услуг, реализуемых продавцом, определяется как сумма произведенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. При этом учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию товаров, работ или услуг, обычные в подобных случаях затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные подобные затраты.(п. 10 в ред. Федерального закона от 09.07.1999 N 154-ФЗ)

11. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.

В том случае, если ООО заключит договор с лицом, которое нельзя будет признать взаимозависимым (обязательно проверьте этот критерий в отношении «родственника»), для целей налогообложения будет учитываться та цена, которую стороны укажут в договоре. Вы можете установить незначительную арендную плату — эта сделка контролироваться не будет.

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения

Договор безвозмездной аренды — договор между арендодателем и арендатором о безвозмездной аренде. Договор безвозмездной аренды содержит размер арендной платы, стоимость и описание арендуемого имущества, распределение обязанностей договаривающихся сторон по восстановлению и ремонту арендуемого имущества, обязанности арендатора по возвращению и сохранению имущества и условия возможности его выкупить арендатором.

Договор безвозмездной аренды нежилых помещений – соглашение, в соответствии с которым используется чужое помещение, и при этом не оплачивается аренда.

Если владелец согласен на такую сделку, значит, он видит иную выгоду, ведь денег он не получит.

Что нужно знать

Если в договоре будет условие, что арендатор должен платить за помещение, то идет речь уже об обычной аренде. Основное отличие таких соглашений – отсутствие арендной платы по договору безвозмездной аренды.

Чтобы не возникало путаницы, в ГК России отражено, что стороны в таком случае будут называться ссудодателями и ссудополучателями, а не арендодателями и арендаторами.

Назначение Договора

Такие договора применяют, чтобы подтвердить законность пребывания в помещении, владельцем которого человек не является.

Поскольку не предусматривается оплата, стороны вправе и не оформлять отношения. Но это необходимо для контролирующей инстанции. Помещения могут использоваться в качестве складов, офисов.

В них могут открывать магазины или рестораны и т. д.

Но если компания использует нежилую недвижимость, она обязана иметь на руках документы на нее. Вот здесь и пригодится договор безвозмездной аренды.

Что такое безвозмездное пользование помещением

Действующее законодательство, а именно Гражданский кодекс нашей страны, не содержит такого правового понятия, как безвозмездная передача жилого или нежилого имущества. Под такими действиями подразумевается получение ссуды.

Главным условием такой передачи, является возвращения объекта ссуды в том состоянии, которое было до начала подписания договора, либо в улучшенном, а также оплата всех обязательных платежей (коммунальные и другие услуги) за период, на протяжении которого недвижимостью будут пользоваться.

Данные правоотношения могут возникать между физическими и юридическими лицами в равной степени, без законодательных ограничений.

Существуют следующие формы таких сделок.

  1. Между гражданами (к этой категории относятся и лица без гражданства, которые владеют недвижимостью). Обычно предметом такого соглашения выступают жилые помещения. Заключается между ними договор найма. Налогообложение идет по ставкам, установленным для такой категории (налог на доходы).
  2. Между гражданами индивидуальными предпринимателями (которые выступают как субъекты хозяйственной деятельности), а также юридическими лицами. В основном арендуется коммерческая недвижимость, в некоторых случаях жилая. Сделка оформляется договором аренды, и соответственно включается налогообложение.
  3. Между различными юридическими лицами, куда можно отнести и индивидуальных предпринимателей. Сделка оформляется соглашением об аренде недвижимости.

Безвозмездное пользование и аренда – в чем разница?

Безвозмездность соглашения означает, что в нем отсутствуют какие-либо финансовые обязательства по условиям соглашения. Такая сделка между сторонами является взаимной, т.е. обе стороны в ней имеют равные обязанности – владелец передает вещь, а получатель обязуется возвратить ее на оговоренных договором условиях.

Форма безвозмездного договора, в отличие от договора аренды, имеет свои специфические особенности.

Владение вещью дает заметно больше преимуществ перед пользованием. Оно позволяет нанимателю распоряжаться имуществом в любое удобное для него время, проводить собственную политику доступа к нему и при необходимости оказывать на него физическое воздействие. Это, в свою очередь, позволяет нанимателю пользоваться имуществом максимально удобно и эффективно.

Помимо этого, владение имуществом позволяет применять вещно-правовые способы его защиты, предусмотренные законом. Пользование же имуществом позволяет извлекать из него только определенную выгоду, но не распоряжаться им. Сделки с недвижимостью являются объектом гражданского права, регулируемого нормами ГК РФ.

Пункт 1 статьи 130 ГК гласит, что нежилые помещения относятся к недвижимым вещам и могут передаваться в безвозмездное пользование. Сторона, передающая вещь (недвижимое имущество) безвозмездно, определяется законом как ссудодатель, а сторона, получающая вещь – как ссудополучатель.

Бланки Договоров (их можно скачать)

Кто имеет право передавать нежилые объекты в безвозмездное пользование?

Закон определяет, что правом передачи обладает собственник объекта, а так же управомоченные законом или собственником лица. В статье 690 ГК РФ отдельно оговаривается, что если ссудодателем выступает коммерческая организация, она не имеет права передавать имущество членам этой же организации, в т.ч. ее учредителям или контрольным органам.

При безвозмездной передаче помещения должны учитываться права третьих лиц на эту собственность. Собственник, передающий помещение, должен проинформировать ссудополучателя об ограничениях, которые могут возникнуть при пользовании помещением из-за прав других лиц на эту собственность (третьи лица могут обладать правом залога или другими правами на передаваемое имущество). Невыполнение этого условия может стать причиной расторжения соглашения и возмещения ссудополучателю финансового ущерба.

Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Договор аренды нежилого помещения безвозмездного пользования не предусматривает оплаты пользования , тем не менее закон регулирует вопросы финансовой ответственности при его несоблюдении, а так же вопросы сохранности имущества и сроков исполнения договора.

Часть положений договора, относящиеся к недвижимому имуществу, заимствуются из закона о договоре аренды, но положения, касающиеся оплаты пользования, в договоре безвозмездного пользования не применяются.

Договор безвозмездного пользования, в отличии от договора аренды, предполагает возможность расширения обязанностей ссудополучателя. Ссудополучатель может взять на себя расходы по использованию помещения – ремонты, затраты по эксплуатации, а так же (при договоренности со ссудодателем), изменение условий использования помещения, не выходящие за нормативные рамки.

В юридической практике встречаются ситуации, когда между субъектом, который занимается предпринимательской деятельностью (ИП, ООО и другие юридические предприятия) заключаются договора безвозмездного пользования нежилым помещением.

Сразу нужно отметить, что на процесс формирования базы налогообложения, данные соглашения никаким образом не влияют, поэтому она формируется по основаниям, которые были указаны выше.

Обычно такими сделками пользуются разные юридические лица, у которых есть одинаковые учредители. Это нужно для того, чтобы уменьшить производственные и иные затраты для производства продукции или услуг. Налоговые органы относятся к таким соглашениям с особым вниманием, и работники бухгалтерских служб таких субъектов предпринимательства, обязаны внимательно относится к процессу формирования базы, с которой будут платиться отчисления в виде налогов.

Важно знать, что такая безвозмездная аренда нежилого помещения между юридическими лицами, характерна тем, что ссудодатели хоть и не платят никаких сборов за предоставление безвозмездной ссуды, но подлежат обязательной уплате сбора за недвижимое имущество, которое, хоть и сдано в безвозмездное пользование, но находится у них на балансе.

Особенности договора

Закон устанавливает ряд определенных требований к соглашению:

  1. В договоре требуется провести описание передаваемого имущества. Оно позволяет установить существенные признаки передаваемого помещения, а так же его общее состояние на момент сделки. При невыполнении этого условия договор может быть признан недействительным.
  2. Имущество не должно иметь недостатков, в любой мере препятствующих целям его использования.
  3. После заключения договора ссудополучатель имеет право передать помещение третьим лицам в безвозмездное использование. При этом ссудополучатель не имеет права передавать полученное помещение третьим лицам на условиях оплаты пользования, даже с согласия владельца этого помещения.
  4. Если передаваемое имущество представляет собой памятник истории и культуры или является его частью, необходима экспертиза договора и его регистрация в профильных государственных учреждениях.
  5. Имущество ссудополучателю передается со всеми его документами (техпаспортом и т.д.), если соглашением между сторонами не оговорено другое.
  6. Документ можно заключать на любой срок. Если срок действия не проставлен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
  7. Ссудополучатель отвечает за состояние имущества, переданного ему по договору.

Договор безвозмездной аренды нежилого помещения

Такое соглашение должно включать в себя несколько важных моментов. По общим правилам договоров, основным в них является предмет, цена, а также срок действия. Исходя из этого, данный договор должен содержать в себе следующие обязательные реквизиты:

  • предмет, то есть индивидуальные признаки самого помещения (место расположения, квадратура, технические особенности), так как именно из данной позиции, впоследствии и будет происходить расчет налогов, для их уплаты, кроме этого, в случае спора с налоговой, договор можно будет предоставить в суде, или высших органах, как мотивированное обоснование правомерности действий;
  • цена, в данном случае идет речь о безвозмездной ссуде, поэтому должно быть указано, что плата за пользованием недвижимого имущества не берется;
  • срок, его стороны устанавливают по своему усмотрению, но если он будет превышать один год, значит, на такое соглашение распространяются требования, выставляемые к аренде, то есть договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре;
  • последнее, это обязанность ссудополучателя производить оплату коммунальных и других расходов, на содержание помещения, а также вернуть его в первозданном виде, или улучшенном.

Исходя из таких требований, можно прийти к выводу, что налог за безвозмездную аренду объекта недвижимости будет формироваться исходя из договора, в котором будут четко прописаны индивидуальные и технические особенности объекта.

Важно знать, что данная сделка, по своей правовой природе включает в себя не только ссуду, но и некоторые положения договора аренды.

Возможность безвозмездного пользования жилым помещением, его аренда

Безвозмездная аренда помещения физического лица бывает двух видов:

  • когда по такой сделке передается жилое помещение другому физическому лицу;
  • при передаче нежилой недвижимости ИП или субъекту предпринимательской деятельности.

В первом случае, на договорные отношения распространяются правовые требования безвозмездной ссуды, и соглашения найма. То есть владелец недвижимости передает ее в безвозмездное пользование квартирантам, при этом не получает никакой платы. Найм отличается от аренды именно тем, что заключается только между гражданами, для проживания в квартире или доме.

Исходя из них, и будет происходить налогообложение участников таких сделок.

Важно помнить, что физическое лицо, по Закону, может также быть владельцем нежилого помещения (коммерческого). Жилая недвижимость имеет особый правовой статус, поскольку может быть использована только для проживания в ней людей.

Налогообложение безвозмездной ссуды

Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.

Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).

Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.

  1. Первая, это ссудодатели. Они платят обязательные сборы только те, которые предусмотрены законодательством, а именно налоги за недвижимость (амортизация, и другие). За предоставленную ссуду никаких обязательных отчислений нет.
  2. Вторая категория, это субъекты хозяйственной деятельности, которые являются безвозмездными ссудополучателями. Они платят налоги по той системе, на которой находятся. База налогообложения будет формироваться по принципам, о которых было рассказано ранее, то есть исходя из среднего показателя стоимости аренды на аналогичный объект недвижимости по региону, или населенному пункту.

При безвозмездной передачи любого объекта коммерческой (нежилой) недвижимости, которая используется в хозяйственной деятельности, нужно платить налоги. От них освобождаются только ссудодатели (физические и юридические лица) которым принадлежит такое имущество, и они сдают его в аренду безвозмездно.