Банкротство застройщика при долевом строительстве закон

Банкротство застройщика: как дольщику защитить свои права

Генеральный директор ООО «Юридическая компания «Деловой дом»,
к. ю. н., доцент

специально для ГАРАНТ.РУ

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). К категории участников строительства относятся граждане, коммерческие организации и публично-правовые объединения.

Финансирование строительства многоквартирного дома порождает возникновение у субъекта, его осуществившего, прав на жилое помещение в данном объекте. При признании застройщика банкротом осуществление данного права в большинстве случаев невозможно, в связи с чем участник строительства вправе требовать возврата вложенных денежных средств.

Предусмотренный Законом о банкротстве для граждан статус участника строительства позволяет им использовать ряд преимуществ, которые недоступны иным кредиторам, тем самым законодатель усиливает защиту прав граждан – участников строительства, выделяя их в особую группу кредиторов. Среди привилегий, предоставленных участникам строительства для наиболее эффективной защиты их нарушенных прав, можно выделить следующие:

возможность выбора формы выражения требований к застройщику (денежная либо передача жилого помещения). При этом объем предоставляемой государством защиты не зависит от того, какие требования предъявлены;

погашение требований осуществляется в третьей очереди, тогда как для остальных кредиторов предусмотрена четвертая очередь;

участники строительства могут проводить свое собственное собрание кредиторов с отдельными полномочиями, на котором только они имеют право голоса;

участникам строительства предоставлена возможность установления убытков, понесенных ввиду неисполнения застройщиком своих обязательств;

необходимость одобрения решения о заключении мирового соглашения не менее чем 3/4 голосов участников строительства включенных в реестр требований кредиторов также свидетельствует об их значимом положении в сложившейся ситуации банкротства;

требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены несколькими способами в зависимости от степени завершенности многоквартирного дома, о чем я расскажу далее.

Для того чтобы добиться удовлетворения имеющихся к застройщику требований, гражданам – участникам строительства, как и иным кредиторам, необходимо включить их в реестр требований кредиторов.

В ситуации банкротства застройщика при наличии возможности выбрать форму предъявления требований к застройщику реестр требований кредиторов включает в себя еще один так называемый «подреестр» – реестр требований о передаче жилых помещений, который является составной частью основного реестра и образует с ним единое целое. Определяющим моментом при рассмотрении вопроса о включении требований в реестр кредиторов является срок предъявления денежных требований. В случае введения в отношении должника процедуры наблюдения такой срок составляет 30 дней с даты публикации сообщения, а в случае признания должника-застройщика банкротом и введении конкурсного производства – в течение двух месяцев с даты публикации сообщения (ст. 142 Закона о банкротстве). Пропуск срока влечет оставление заявленных требований «за реестром», что ставит под сомнение реальность их удовлетворения.

В случае заявления требований о передаче жилого помещения существует возможность, основанная на судебной практике, говорить о неприменении срока для закрытия реестра требований кредиторов.

Так, суды считают, что участники строительства, предъявившие неденежные требования о передаче жилых помещений, не являются кредиторами и не относятся ни к одной из очередей кредиторов, требования которых подлежат удовлетворению за счет имущества должника (ст. 2, ст. 201.9 Закона о банкротстве). Специальный порядок погашения неденежных требований участников строительства установлен ст. 201.10-201.11 Закона о банкротстве)» (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14 мая 2012 г. № 07АП-2689/10(103) по делу № А45-9663/2009, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2013 г. по делу № А46-14935/2011, Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2012 г. по делу № А46-5011/2009, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 апреля 2013 г. по делу № А57-5725/10, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 г. по делу № А57-5725/2010).

Здесь же уместно упомянуть о возможности изменения участниками строительства формы заявленных требований, фактически возможности перехода из одного реестра в другой. Стоит иметь в виду, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требование о передаче жилых помещений прямо не следует из закона. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15 декабря 2014 г. № Ф03-5086/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14 ноября 2014 г. № Ф03-4359/2014 по делу № А59-5933/2009, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2013 г. по делу № А67-4252/2010). Наряду с названной позицией существует и иная – заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то, что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к участникам строительства, выносятся они не часто (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2014 г. года по делу № А55-19659/2009, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2014 г. по делу № А41-7785/09, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 апреля 2013 г. по делу № А32-30801/2011 (оставленное в силе Определением ВАС РФ от 17 июля 2013 г. № ВАС-6334/13), Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11 февраля 2015 г. по делу № А40-27589/08-74-86″Б»).

Включение требований в реестр требований кредиторов лишь промежуточная цель для участника строительства, конечной, безусловно, является удовлетворение заявленных требований в виде возврата вложенных денежных средств либо предоставления жилого помещения. Погашение требований о передаче жилого помещения может быть произведено несколькими способами:

путем передачи объекта незавершенного строительства. Данный способ предусмотрен ст. 201.10 Закона о банкротстве и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Строительство дома завершают граждане своими силами;

путем передачи жилых помещений. Детальное изложение особенностей такого погашения представлено в ст. 201.11 Закона о банкротстве. Данный способ применим при полной готовности объекта, то есть при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;

привлечение нового застройщика к завершению строительства объекта (ст. 201.15-1-201.15-2 Закона о банкротстве). Данный способ является новшеством законодательства о банкротстве, поскольку введен ст. 12 Федерального закона от 29 декабря 2015 г. № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и начал действовать лишь с 29 декабря 2015 года. Институт привлечения нового застройщика представляет собой возмездную передачу имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщика, в отношении которого введена процедура банкротства, иному застройщику.

Граждане также могут погасить имеющиеся у них требования путем признания права собственности на конкретное жилое помещение (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). В законе отмечены два условия, соблюдение которых необходимо для признания судом права собственности на определенное жилое помещение. Во-первых, застройщиком должно быть получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Во-вторых, и застройщиком, и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом должен быть подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому имеется шанс на благоприятное разрешение такого вопроса (Постановление ФАС Поволжского округа от 17 октября 2013 г. по делу № А55-13551/2010, Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 октября 2013 г. по делу № А57-26869/09).

Следует также обратить внимание на существование альтернативного способа защиты прав обманутых дольщиков (ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Поскольку изначально органы местного самоуправления, выдав разрешение на строительство застройщику, признали его надежность, то в случае его банкротства государство готово понести ответственность за произошедшее несоответствие. Участники строительства имеют возможность обратиться к органам исполнительной власти субъекта для удовлетворения указанных в договоре участия в долевом строительстве либо ином договоре требований, направленных на получение жилого помещения. Для этого необходимо включиться в общефедеральный реестр, правила включения в который содержатся в Приказе Минрегиона России от 20 сентября 2013 г. № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены».

Резюмируя, отмечу, что способов защиты прав граждан-участников строительства на сегодняшний день предусмотрено много, они действительно являются рабочими и совершенствуются законодателями в связи с обострением экономической ситуации. Гражданам – участникам строительства следует действовать в соответствии с требованиями закона, соблюдать сроки и условия, определенные законодателем. Это значительно упростит процесс восстановления нарушенных прав.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать дольщикам?

Многие люди во время приобретения квартиры часто обращают внимание на жилье, предлагаемое застройщиками до окончания строительства. В этом случае происходит участие в долевом строительстве, для чего требуется составить ДДУ (договор долевого участия). За счет этого имеется возможность приобрести квартиры по сниженным ценам. Но придется подождать окончания строительства. Также существуют высокие риски того, что у застройщика закончатся средства или возникнут другие препятствия для завершения процесса возведения дома. Поэтому все граждане должны знать, как поступать при тех или иных проблемах. При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам? Для этого существует несколько вариантов действий.

Законодательное регулирование

Еще в 2004 году был принят специальный закон ФЗ № 214, на основании которого обеспечивается эффективная защита всех граждан, которые вложили свои средства в возведение многоквартирного строения. В нем указывается гарантия на возврат денег, если застройщик подал на банкротство заявление или вовсе был ликвидирован. Однако процесс возврата средств имеет некоторые особенности.

Закон о банкротстве застройщика ФЗ № 210 за 2011 год указывает, что все дольщики защищены законодательством. Поэтому им обязательно должна возвращаться некоторая часть внесенных денег или полностью вся сумма. Возврат может быть представлен не только денежной суммой, но и часто предлагается в натуральном виде. При определенных обстоятельствах обманутый дольщик может претендовать на получение полноценной квартиры, пригодной для жизни. Она обустраивается силами гражданина, а при этом отсутствуют какие-либо ограничения для того, чтобы он пользовался, владел или распоряжался этим имуществом.

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать, если дом был практически достроен? В такой ситуации целесообразно дольщикам требовать признать их право на квартиры в новом жилье, а не бороться через суд за возврат денег. Это обусловлено тем, что обычно компании объявляют себя банкротами исключительно в ситуациях, когда у них просто отсутствуют средства для дальнейшего функционирования.

Признаки банкротства застройщика

Сами дольщики могут определить вероятность банкротства компании, в которую были инвестированы деньги для строительства жилого строения. К основным признакам такого состояния фирмы относятся следующие:

  • организация перестает погашать свои кредиты и платить по счетам;
  • не совершаются обязательные платежи в разные фонды, которые могут быть бюджетными или внебюджетными;
  • значительно снижается прибыль фирмы, поэтому увеличивается вероятность того, что вложенные деньги не будут возвращены дольщикам;
  • уменьшается ликвидность имущества, принадлежащего застройщику.

Не всегда вышеуказанные признаки обязательно приводят к банкротству, так как организации обладают возможностью наладить свое финансовое положение.

Причины банкротства

Банкротство застройщика при долевом строительстве обычно обусловлено действительно значимыми обстоятельствами. К ним относится следующее:

  • увеличивается стоимость материалов, необходимых для возведения дома, а при этом у компании имеется строго ограниченный бюджет, сформированный за счет вкладов дольщиков, поэтому нередко просто отсутствует возможность для продолжения строительных работ;
  • повышается цена подрядных услуг;
  • рост курсов валют, что является причиной того, что значительно изменяются рыночные цены на материалы, стоимость работ и сами квартиры;
  • возникновение форс-мажорных обстоятельств, к которым относятся погодные условия или влияние неизбежного человеческого фактора.

Все вышеуказанные ситуации приводят к тому, что значительно срываются сроки, в течение которых застройщик должен сдать дом. Это становится причиной того, что дольщики стараются взыскать неустойку, что приводит к увеличению нагрузки на компанию. Нередко именно это выступает основанием для объявления застройщика банкротом.

Понятие реестра требований кредиторов

Что делать при банкротстве застройщика дольщикам? Все инвесторы оповещаются о начале процедуры заранее, что дает им возможность подать заявление на внесение в соответствующий реестр требований кредиторов. Все кредиторы, входящие в этот список, получают возмещение за счет продажи активов должника.

В реестре указываются не только все фирмы и частные лица, которые должны получить обратно свои средства, но и очередность погашения долгов.

Каждый кредитор должен самостоятельно следить за тем, чтобы его данные содержались в этом реестре, а иначе существует высокая вероятность того, что он не сможет получить даже частичное возмещение.

Как кредиторы вносятся в реестр?

При банкротстве застройщика что делать дольщику? Первоначально надо позаботиться о том, чтобы он был внесен в данный реестр, что повышает его шансы на то, что он получит полное или частичное возмещение. Для этого выполняются действия:

  • первоначально формируется заявление о необходимости внесения гражданина в этот список;
  • к нему прикладываются документы, подтверждающие его право на возмещение, причем в них должно быть четко указано, какая сумма была уплачена человеком по ДДУ;
  • все бумаги направляются в арбитражный суд, после чего заявитель будет внесен в реестр.

Заявление должно содержать сведения о наименовании фирмы, являющейся застройщиком, об адресе многоквартирного дома, в строительство которого были вложены средства заявителя, а также вписываются данные о самом гражданине.

Когда подается заявление?

Имеется ограниченный срок, в течение которого может предъявить кредитор требования к застройщику. Поэтому подать заявление с другими документами в суд надо в течение 30 дней после того, как будет опубликована в СМИ информация о банкротстве фирмы.

Если не уложиться в этот срок, то погашаться долги будут в последнюю очередь. Ведь первоначально удовлетворяются требования кредиторов, имеющихся в реестре. Нередко люди, пропустившие срок, вовсе остаются без какого-либо возмещения.

На что могут рассчитывать дольщики?

Закрытие любой компании непременно сопровождается рассылкой соответствующих уведомлений всем кредиторам, причем выполняется подобный процесс в течение 5 дней после принятия решения.

В тексте такого уведомления имеются сведения о том, что дольщик может подать требование о возврате внесенной суммы с процентами. Следующие действия полностью зависят от того, на каком этапе строительства дома была начата процедура банкротства застройщика:

  • если был достроен дом, то желательно дольщикам подавать заявление в арбитражный суд, в котором указывается на необходимость оформления права собственности на квартиру;
  • если строение не было возведено, то открывается конкурсное производство, поэтому рассчитывать дольщики могут исключительно на возврат средств, а при этом нет четких временных границ относительно выполнения этого обязательства застройщиком.

Первоначально фирма погашает обязательства перед гражданами, которым был нанесен физический урон. Далее выплачиваются зарплаты и иные платежи работникам строительной компании. Только потом в соответствии с очередностью, имеющейся в реестре, погашаются требования дольщиков.

Рассчитывать граждане могут не только на возврат вложенных денег, но и на получение процентов и неустоек. Некоторые люди вовсе требуют возмещение за моральный вред. Но не всегда у застройщика имеются нужные активы и возможности для удовлетворения всех вышеуказанных требований.

Также в ФЗ № 214 содержится информация о том, что оформляется для каждого дольщика обязательная страховка, защищающая граждан от возможных убытков, возникающих в результате нарушения условий договора застройщиком. Но даже страховые компании нередко не справляются с огромным количеством требований со стороны граждан.

Как поступить, если вложены заемные средства?

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам, если они вложили в возведение многоквартирного дома заемные деньги? В такой ситуации граждане сталкиваются с тем, что у них отсутствует собственные жилье, а также остается долг перед банком.

Не следует прекращать выплачивать средства по кредиту, так как это приведет к плачевным последствиям для самого заемщика. Многие люди уверены, что поскольку отсутствует залоговая квартира, то банк будет предъявлять требования застройщику, но на самом деле банковские организации работают только с непосредственными заемщиками. Поэтому разными способами будут взыскиваться средства. Может начаться судебное производство, поэтому приставы могут арестовывать счета и имущество должника для возврата долга банку.

В такой ситуации требуется подать заявление на получение возмещения от застройщика. При этом надо продолжать уплачивать средства по кредиту.

Что может потребовать дольщик?

Дольщики при банкротстве застройщика могут обратиться в суд для внесения их в реестр кредиторов и при этом могут потребовать:

  • полный возврат денег, которые были внесены для строительства многоквартирного дома;
  • получение права собственности на достроенную квартиру;
  • компенсацию морального ущерба, возникшего в результате отсутствия готовой квартиры к дате, указанной в соглашении;
  • неустойку, начисляемую при нарушении условий договора застройщиком;
  • проценты за использование денег строительной компанией.

Составить заявление и подготовить другие бумаги для внесения гражданина в реестр кредиторов надо в течение 30 дней после начала процедуры банкротства.

Какой выбирается способ компенсации?

Если имеется достроенный дом, то сами дольщики выбирают вариант компенсации. В случае банкротства застройщика можно выбрать такие варианты:

  • Если достроен дом, то желательно потребовать оформления права собственности на недвижимость. Это может осуществляться даже при отсутствии отделки или подключения некоторых инженерных коммуникаций. Для этого подается заявление в арбитражный суд.
  • Возврат вложенной суммы с процентами и неустойками. Этот вариант считается приемлемым, если у застройщика имеется множество активов, обладающих высокой ликвидностью, чтобы имелась возможность удовлетворить требования всех кредиторов.

Возврат денег может затянуться на длительное время, поэтому многие люди предпочитают получить готовую квартиру даже без отделки. Это особенно относится к гражданам, которые оформили кредит для этой покупки.

Другие возможности для возврата средств

При банкротстве застройщика при долевом строительстве что делать дольщикам дополнительно для повышения вероятности возврата средств? Для этого можно воспользоваться возможностями:

  • если появляется информация о возможном банкротстве застройщика, дольщики могут создать свой кооператив и достроить дом своими средствами;
  • привлекаются дополнительные инвесторы, а также можно обратиться к государственным органам для предоставления отсрочки по уплате налогов, чтобы строительная фирма могла выйти из кризиса;
  • смена застройщика, что может осуществляться при передаче права возведения дома, но при этом новая строительная фирма на основании ФЗ № 214 может запросить вложения дополнительных средств;
  • обращение к страховой компании, но это осуществляется только после внесения кредитора в реестр;
  • использование поручителей застройщика, которыми обычно выступают учредители или банки, а именно эти компании должны компенсировать ущерб дольщикам, если не справляется со своими обязательствами застройщик;
  • применение денег, имеющихся в компенсационном фонде;

Ниже имеется видео, в котором подробно рассказывается о правах дольщиков.

Таким образом, банкротство застройщика – это неприятный момент для любого дольщика. Процесс приводит к тому, что возникают сложности с возвращением денег или получением своей квартиры. Граждане должны оперативно предпринимать разные меры, чтобы они были внесены в реестр требований кредиторов. Можно воспользоваться любым удобным способом для возвращения денег.

Защита участников долевого строительства: риски и решения

Строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, предназначенных для проживания граждан, — одно из наиболее привлекательных направлений работы в строительстве. Обязательные требования для работы в этой сфере установлены ст. 2—3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ) и других законодательных актах. В то же время все участники долевого строительства несут определенные риски. О них и поговорим.

Правом на привлечение денежных средств граждан обладает компания, которая имеет опыт не менее трех лет участия в строительстве многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. м в совокупности при наличии полученных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в качестве застройщика, и (или) технического заказчика, и (или) генерального подрядчика.

Для выполнения строительства объекта недвижимости застройщик должен иметь в собственности, на праве аренды, на праве субаренды или в случаях, предусмотренных законом, на праве безвозмездного пользования земельный участок. Помимо этого застройщик обязан в установленном законом порядке получить разрешение на строительство и опубликовать проектную декларацию. Застройщик должен располагать проектной документацией, положительным экспертным заключением на нее, сформировать собственные средства в размере не менее 10% от планируемой стоимости строительства.

Помимо этого застройщик должен также соответствовать иным обязательным критериям, установленным ст. 2—3 Закона № 214-ФЗ. Дополнительные требования к застройщикам введены Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 218-ФЗ). Проанализируем их.

Новые требования к застройщикам

Согласно Закону № 218-ФЗ застройщики должны производить отчисления взносов в компенсационный фонд, которые администрирует Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В настоящее время величина взноса составляет 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, и может изменяться не чаще одного раза в год. Регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется после уплаты застройщиком указанных взносов, для чего публично-правовая компания предоставляет регистратору сведения по его запросам. Собранные от застройщиков денежные средства могут использоваться для выплаты возмещения инвесторам, на содержание фонда, а также на финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.

Участники долевого строительства будут вправе рассчитывать на получение возмещения за счет средств компенсационного фонда при условии признания арбитражным судом застройщика банкротом, открытия в отношении него конкурсного производства и наличия доказательств уплаты обязательных взносов. Размер компенсации определяется, исходя из уплаченной инвестором покупной цены по договору долевого участия в строительстве, но не более предельной суммы возмещения. Сами взносы, которые будут уплачивать застройщики в фонд с каждого договора долевого участия в строительстве, они очевидно переложат на дольщиков. Однако в любом случае введение такого механизма позволит усилить гарантии их правовой защиты, а повышенные требования к застройщикам и размеру их собственных средств устранят с рынка неустойчивых игроков.

Она рассчитывается как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв. м, и показателя средней рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения. Во внимание при этом принимаются ставки на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которых определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным органом (ст. 13 Закона № 218-ФЗ). Предельная сумма компенсационной выплаты является невысокой, зато по крайней мере она не облагается НДФЛ в общеустановленном порядке, хотя недавно в действующее законодательство РФ были приняты поправки об освобождении данной выплаты от налогообложения в соответствии с Федеральным законом от 27.11.2017 № 342-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации»).

Прекращение деятельности застройщика

Уполномоченный орган может в судебном порядке приостановить деятельность застройщика по привлечению денежных средств от инвесторов. Такая мера применяется за нарушение застройщиком срока передачи жилых помещений инвесторам в течение трех месяцев с момента, когда он должен был выполнить такую обязанность, при не соблюдении им обязательных требований, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также за иные нарушения.

Указанная мера носит исключительный характер и применяется только в самом крайнем случае, когда у уполномоченного органа для этого имеются достаточные основания, предусмотренные ст. 23 Закона № 214-ФЗ. При этом ее применение невозможно без учета всех обстоятельств дела и поведения самого застройщика, оценки тех действий, которые он совершает для надлежащего исполнения своих обязательств.

Застройщик допустил просрочку в передаче инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме в связи со срывом сроков завершения строительства, однако направил в их адрес предложение о заключении дополнительных соглашений о продлении срока, а с кем-то даже их заключил.

При таких обстоятельствах суд указал на то, что использование рассматриваемой меры негативно повлияет на финансовое положение застройщика, фактически может привести к невозможности дальнейшего строительства, нарушению сроков сдачи объекта в эксплуатацию, в связи с чем отсутствует достаточная необходимость в ее использовании. Такая мера не только не будет способствовать восстановлению и защите прав инвесторов, но и приведет к еще более неоправданным отрицательным последствиям, что является недопустимым.

(Постановление АС Поволжского округа от 26.06.2017 № Ф06-21670/2017)

Формы привлечения денежных средств граждан

Легальными формами привлечения денежных средств граждан, являющихся непрофессиональными инвесторами, закон называет заключение договора участия в долевом строительстве, выпуск жилищных сертификатов, а также участие в жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах. Данный перечень закреплен в п. 2 ст. 1 Закона № 214-ФЗ.

На практике недобросовестные застройщики пытаются обходить эти правила за счет использования вексельных схем с заключением предварительного договора и выдачи векселя, который в дальнейшем принимается в оплату жилого помещения, договора займа денежных средств, по которому возврат осуществляется в форме предоставления отступного, а также иных способов.

В строительной сфере предварительный договор нередко используется для обхода установленных требований, направленных на защиту инвесторов, однако суды в случае спора могут переквалифицировать его в основной договор купли-продажи или даже в договор участия в долевом строительстве, используя определенные критерии. Так, конструкция предварительного договора в гражданском обороте предназначена для фиксации обязательства сторон по заключению в будущем основного договора. Данное обязательство может быть обеспечено неустойкой, обеспечительным платежом, задатком и иными способами (ст. 329 ГК РФ), при этом стороны вправе при желании дополнить предварительный договор и иными условиями по своему усмотрению, например, включить в него положения иной сделки, сделав его смешанным (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Однако они должны учитывать, что специфика предварительного договора не предполагает включение в него элементов основного договора, на заключение которого в будущем он направлен. В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, учитывая, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).

Напомним, что еще в 2011 г. в судебной практике был сформирован подход применительно к обороту строящихся объектов недвижимости. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи (п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»; далее — постановление № 54). Данный подход направлен на защиту прав инвесторов, которые действовали добросовестно и фактически выполнили свое обязательство по оплате перед продавцом, дает им возможность получить более эффективное средство защиты за счет возможности понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче вещи, минуя предварительную процедуру понуждения к заключению основного договора.

На применение данного подхода ориентированы не только суды, но и регистрирующие органы, осуществляющие в рамках установленной компетенции правовую экспертизу сделок, представленных для регистрации прав и обременений. При проведении проверки регистрирующий орган обязан подходить к исследованию документов не формально, а оценивать существо возникших правоотношений, выраженных в условиях сделки заявителей, поименованной ими в качестве предварительного договора, но по факту представляющую собой договор купли-продажи (постановление АС Московского округа от 21.02.2017 по делу № А41-31100/16).

Таким образом, наличие в предварительном договоре условия о внесении покупателем всей или существенной части покупной цены позволяет квалифицировать его как основной договор. При этом указанный подход касается также случая, когда платежную функцию по условиям договора выполняет обеспечительный платеж, засчитываемый продавцом в счет платежей по основному договору (постановление АС Московского округа от 31.05.2017 по делу № А40-132425/16). С учетом того, что суды уплату и удержание продавцом покупной цены в качестве обеспечительного платежа считают критерием основной сделки, в пользу этого может также свидетельствовать уплата покупателем задатка, который также несет в себе платежную функцию.

Понятие существенной части покупной цены является оценочным, и в каждом конкретном случае это определяет суд. Вместе с тем покупатель может в любом случае настаивать на квалификации сделки в качестве основного договора, если по ее условиям он внес какие-либо денежные суммы в оплату исполнения, причитавшегося с продавца по основному договору. Включение в сделку такого условия о расчетах не позволяет в принципе ее рассматривать в качестве предварительного договора, поскольку его предмет исчерпывается обязательством по заключению основного договора (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Наличие дополнительных условий, относящихся к основному договору, лишает соглашение свойства предварительного договора, хотя на практике суд может занять и формальный подход, посчитав, что разъяснения, содержащиеся в постановлении № 54, касаются только случая внесения всей покупной цены или ее существенной части и не могут быть истолкованы расширительно. Приведенная правовая позиция не будет применяться судом в случае, когда речь идет не о будущей, а уже существующей вещи (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 26.08.2014 по делу № 33-11390/2014).

Зато, если в предварительном договоре имеется не просто условие о передаче квартиры в будущем, а прямое указание на то, что покупатель после осуществления оплаты и заключения основного договора сможет получить в собственность квартиру в строящемся многоквартирном доме, такое соглашение может быть переквалифицировано в договор долевого участия в строительстве. По смыслу ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона № 214-ФЗ данный нормативный правовой акт РФ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, начиная с 1 апреля 2005 г.

Действие данного закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В частности, сюда относятся предварительные договоры купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, инвестиционные договоры, договоры займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения после завершения строительства в собственность, договоры о совместной деятельности в целях осуществления строительства и другие соглашения.

Однако если привлечение денежных средств инвестора осуществляется на основании нескольких сделок, субъектный состав по ним должен полностью совпадать, поскольку в ином случае у инвестора возникают лишь права требования к разным компаниям по разрозненным обязательствам, а не возможность переквалифицировать сделки в договор долевого участия в строительстве и добиться признания права собственности на профинансированный объект недвижимости (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 04.05.2017 № 11-5499/2017). В таком случае право собственности инвестора на объект недвижимости не может быть основано только на одном факте уплаты им покупной цены своему контрагенту. Помимо этого необходимо также учитывать содержание и исполнение соглашений, заключенных между всеми участниками правоотношений (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.06.2017 по делу № 33-22377/2017).

Обязательным условием для такой квалификации является установление судом с учетом существа фактически сложившихся отношений того, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве (Определение ВС РФ от 10.05.2016 № 78-КГ16-13). Данный подход в настоящее время утвержден в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиума ВС РФ от 19.07.2017.

Данная договорная модель предоставляет инвестору существенно больше гарантий, учитывая его статус потребителя, а вот на такие инструменты, как средства компенсационного фонда, страхование и другие способы обеспечения финансовой устойчивости застройщика, он может не рассчитывать. Это вызвано тем, что тот изначально нарушил его права, попытавшись предложить к использованию упрощенный вариант оформления отношений с целью минимизации объема своей ответственности перед инвестором.

Срок передачи жилого помещения

За нарушение срока передачи жилого помещения застройщик должен уплатить инвестору неустойку из расчета 1/300 от ключевой ставки ЦБ РФ, которая в настоящее время составляет 9%, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Порядок определения данной неустойки определен п. 6 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, но на практике суды ее часто снижают на основании ст. 333 ГК РФ при наличии заявления от застройщика с обоснованием причин несоразмерности заявленной суммы.

Инвестор может согласиться на заключение дополнительного соглашения о продлении срока передачи объекта при условии получения от застройщика дополнительных преференций, например, получение жилого помещения большей площади с минимальной доплатой. В ином случае за увеличение итоговой площади квартиры по сравнению с проектной площадью инвестору придется доплачивать. Это вызвано тем, что все застройщики включают такое условие в договор, закону оно не противоречит (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.06.2017 по делу № 33-18430).

При заключении сторонами дополнительного соглашения к договору, которым продлевается ранее установленный срок исполнения должником своих обязательств, у кредитора прекращается право на взыскание с него неустойки на будущее время. Между тем за ранее допущенные нарушения кредитор не лишен права привлечь должника к ответственности в виде взыскания неустойки, если только в самом дополнительном соглашении стороны не предусмотрели иное в соответствии со ст. 415 и 421 ГК РФ.

Это связано с тем, что заключение дополнительного соглашения с установлением для должника нового срока исполнения обязательства само по себе не отменяет ранее допущенные им нарушения и не исключает возможности взыскания неустойки (п. 1 ст. 450 и п. 3 ст. 453 ГК РФ). С заключением дополнительного соглашения обязательство должника не прекращается, а сохраняется в измененном виде. Соответственно, нет оснований и для прекращения неустойки, которое его обеспечивает (Определение ВС РФ от 31.08.2017 по делу № 305-ЭС17-6839).

Уклонение от ввода построенного объекта в эксплуатацию

Определенные сложности у инвестора возникают также в случае, когда застройщик уклоняется от ввода построенного объекта недвижимости в эксплуатацию. Если дом фактически достроен, квартира или иное жилое помещение инвестору переданы по акту приема-передачи и полностью им оплачены в соответствии с условиями заключенного договора, он вправе подать иск о признании права собственности на свое имущество (Апелляционное определение Самарского областного суда от 27.04.2016 по делу № 33-5363/2016).

Фактическое получение квартиры во владение инвестор может подтвердить также иными относимыми и допустимыми доказательствами, например свидетельскими показаниями, обращением в полицию и в иные правоохранительные органы, документальные результаты проверок из которых могут подтвердить данный факт.

В отношении объекта незавершенного строительства инвестор может поставить вопрос о признании права собственности на долю как на конкретное жилое помещение, если фактически объект достроен и в нем его можно выделить, так и просто на долю в праве общей долевой собственности. С одной стороны положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество (п. 4 постановления № 54).

Однако с другой стороны, при оценке положения пострадавших участников долевого строительства суды исходят из необходимости эффективной защиты их прав и законных интересов, которая в рассматриваемой ситуации возможна путем признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. В таком случае инвестор сможет получить хотя бы что-то, при этом названная правовая позиция, строго говоря, касается той группы инвесторов, которые осуществляют финансирование строительства объекта недвижимости в качестве предпринимательской деятельности, а не обычных граждан (Определение ВС РФ от 24.01.2017 № 89-КГ16-10).

Права инвесторов

Право каждого на жилище прямо предусмотрено в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, и никто не может быть его произвольно лишен. В связи с этим признание права участника долевого строительства на долю выступает единственной формой защиты его прав вне зависимости от того, что такая возможность прямо из положений Закона № 214-ФЗ не следует. Право на предъявление такого иска предусмотрено ст. 12 ГК РФ и соответствует характеру допущенного нарушения, способствует восстановлению нарушенных прав инвестора, в отличие от обязательственных исков, удовлетворение которых только констатирует абстрактную возможность получения от застройщика денежных средств без какой-либо гарантии их реального получения.

Дополнительным аргументом в пользу правомерности такого подхода являются положения закона о праве инвестора владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами. Под капитальными вложениями понимаются инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Указанное право инвестора прямо предусмотрено ст. 1 и 6 Федерального закона от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и полностью соответствует содержанию права собственности, закрепленному в ст. 209 ГК РФ (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.07.2016 № 33-8752/2016). Законом не исключается возможность для инвестора, который в полном объеме исполнил свои обязательства по осуществлению инвестиций, получить право собственности на их результат путем подачи иска о признании указанного права.

В такой ситуации законный интерес дольщика подлежит защите путем закрепления за ним статуса участника долевой собственности наряду с иными сособственниками. Суд при рассмотрении иска о признании права собственности также учитывает, были ли ранее судами удовлетворены аналогичные иски других участников долевого строительства в отношении объекта незавершенного строительства. Это необходимо с целью обеспечения принципа конституционного равенства всех перед законом и судом все инвесторы вправе рассчитывать на равный объем судебной защиты своих интересов (постановление АС Уральского округа от 16.09.2016 № Ф09-8223/16).

Инвестор, который готовится к судебному разбирательству по делу о признании своего права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, должен учитывать еще один очень важный нюанс. Общая площадь и этажность возведенного многоквартирного дома должна полностью соответствовать данным, указанным в разрешении на строительстве и проектной документации, согласованной им в установленном порядке с компетентными органами власти. При отсутствии доказательств законности возведения объекта, отличающегося по своим характеристикам от исходных данных, в удовлетворении такого иска может быть отказано (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.07.2017 по делу № 33-28034/2017). Изначально перед выбором застройщика необходимо оценивать не только его финансовое состояние, но и реализованные инвестиционные проекты, добросовестное исполнение своих обязательств, чтобы не столкнуться с такой ситуацией.

Полученной долей в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства инвестор может распоряжаться любыми не противоречащими закону способами, в том числе подарить, заложить, обменять и продать, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, в качестве вклада по договору простого товарищества. Инвестор несет бремя содержания такого имущества, а также вправе участвовать в собрании собственников при решении вопросов, относящихся к их компетенции, если он осуществляет права собственника в полном объеме (Определение ВС РФ от 15.09.2017 № 307-ЭС17-4212).

При возмездном отчуждении доли инвестор обязан выполнить требования о преимущественном праве покупки, которым закон наделяет остальных участников общей собственности (ст. 250 ГК РФ). Инвестор вправе понуждать в судебном порядке застройщика к надлежащему исполнению своих обязательств по завершению строительства, регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с регистрацией права собственности на свою долю в нем.

Помимо этого он также может изыскивать финансовые средства для завершения строительства с последующим отнесением своих затрат на счет неисправного застройщика (постановление АС Северо-Западного округа от 11.07.2017 по делу № А56-50411/2016). Такая возможность связана с тем, что признание за инвестором права собственности на долю в объекте незавершенного строительства не прекращает обязательств застройщика по заключенному с ним договору долевого участия в строительстве, равно как и не освобождает его от ответственности за допущенные нарушения. Такой подход соответствует разъяснениям, изложенным в п. 13 Рекомендаций Научно-консультативного совета ФАС Волго-Вятского округа «Проблемные аспекты практики применения законодательства о несостоятельности (банкротстве)», утв. Решением Президиумом данного суда, протокол № 3 от 19.06.2014.

Инвестор также может использовать иные средства правовой защиты в зависимости от конкретной ситуации, объединяться с другими пострадавшими инвесторами.

Так, все владельцы помещений и долей в объекте незавершенного строительства по результатам проведения общего собрания могут принять решение о создании кооператива или юридического лица в иной организационно-правовой форме для завершения строительства. Для этой цели ими может быть привлечен подрядчик с определением размера дополнительных взносов для оплаты его работ (Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 16.06.2017 по делу № 2-5/2017). Владелец доли в праве собственности на объект незавершенного строительства обязан участвовать в затратах на его содержание в соответствии со сметой расходов, утвержденной общим собранием (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 26.05.2016 по делу № 33-7231/2016).

Инвестор не сможет требовать выдела своей доли из объекта незавершенного строительства и признания за собой права собственности на конкретное помещение, осуществления регистрации данного права в ЕГРН. До завершения строительства, если параметры объекта недвижимости не были изменены, инвестор сохраняет только долю в праве (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-10289/2017). В результате удовлетворения судами требований инвесторов о признании за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства право индивидуальной собственности застройщика преобразуется в оставшуюся долю в праве общей долевой собственности.

Застройщик приобретает статус участника долевой собственности наряду с инвесторами и в этом смысле находится с ними в равном положении. После регистрации застройщиком в ЕГРН объекта незавершенного строительства инвесторы получают возможность оформить свое право собственности на долю. Инвесторам в любом случае следует добиваться завершения строительства многоквартирного дома и быть готовыми к дополнительным затратам, которые являются для них хотя и убыточными, но при этом оправданными с точки зрения преследуемой цели получить готовый ликвидный объект.

Едва ли перспективу остаться с долей в недостроенном доме можно назвать радужной, равно как и застройщику иметь у себя на балансе такой нереализованный объект вдобавок к кредитной нагрузке. Отказываться от договора долевого участия в строительстве и требовать полного возмещения убытков для инвестора нет смысла: не известно сможет ли он вообще что-то взыскать с застройщика и насколько устойчивым будет финансовое положение того даже в среднесрочной перспективе.

В практике нашей компании был случай, когда инвестор не был готов принять квартиру в построенном и сданном в эксплуатацию многоквартирном доме с существенными недостатками, требующими серьезного ремонта, и рассматривал вариант отказаться от договора. Более того по результатам обмеров БТИ итоговая площадь квартиры оказалась на 10 кв. м больше проектной, что влекло для него обязанность доплатить 500 000 руб.

Инвестор был не вправе требовать от застройщика замены квартиры, поскольку ни законом, ни заключенным договором такая возможность не была предусмотрена, и для оформления права собственности должен был произвести доплату за дополнительные метры. В таком случае инвестору имело смысл принять квартиру по акту приема-передачи и доплатить разницу, оформить право собственности и обратиться в суд с иском о понуждении застройщика к устранению дефектов. Все недостатки можно было поименовать в акте приема-передачи или в письме к застройщику, учитывая, что даже подписание акта без возражений не лишает инвестора в дальнейшем права заявлять свои требования.

(Апелляционное определение Челябинского областного суда 13.07.2017 по делу № 11-8644/2017)

В приведенном примере, если бы застройщик уклонился от исполнения обязанности устранить дефекты в квартире, инвестор смог бы взыскать свои расходы на их устранение.

Банкротство застройщика

Более сложной для инвестора является ситуация, когда застройщик не просто нарушает свои обязательства, а когда его финансовое положение оказывается настолько неустойчивым, что он не способен отвечать по своим обязательствам. В случае банкротства застройщика участники долевого строительства, перед которыми он не исполнил обязательства, получают возможность претендовать на включение своих денежных требований в реестр требований кредиторов или требования о передаче жилого помещения в реестр таких требований.

В силу прямого указания, содержащегося в п. 6 ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон № 127-ФЗ), за инвесторами арбитражный суд, в производстве которого находится дело о банкротстве застройщика, вправе признать статус участника долевого строительства при использовании различных схем привлечения денег. Такой подход законодателя связан с необходимостью обеспечения для всех инвесторов равной правовой защиты.

Арбитражный суд вправе принять обеспечительные меры в виде запрета на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом (ст. 201.3 Закона № 127-ФЗ). Кроме того, участники долевого строительства обладают статусом залоговых кредиторов по своим требованиям за счет распространения залога на право аренды земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости в силу п. 7.1 ст. 16, п. 4 ст. 134, ст. 138 и п. 2 ст. 142 Закона № 127-ФЗ.

Если часть инвесторов добилась признания за собой права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, такие доли исключаются из конкурсной массы и защищаются от претензий иных кредиторов несостоятельного застройщика (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 10.05.2017 № Ф02-977/2017).

Доли в объекте незавершенного строительства по своему характеру не отвечают признакам жилого помещения, и на них не распространяется действие исполнительского иммунитета, предусмотренного п. 1 ст. 446 ГПК РФ. Это понятие применяется в зависимости от конкретных обстоятельств дела с учетом поведения собственника, являющегося должником в исполнительном производстве. Статус жилого помещения как единственного жилья означает, что оно используется должником для проживания, но не для сделок с ним, поскольку добровольное отчуждение имущества означает, что сам должник его в таком качестве не рассматривает. Следовательно, сделки с таким жилым помещением оспариваются на общих основаниях (постановление АС Дальневосточного округа от 28.04.2017 № Ф03-1084/2017).

На жилое помещение можно накладывать арест и даже включать в конкурсную массу должника (постановление АС Северо-Кавказского округа от 17.06.2016 по делу № А32-27904/2013).

В оставшейся части застройщик сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности в отношении права аренды земельного участка и объекта недвижимости. Также действует и право залога у тех инвесторов, за которыми право собственности на долю признано не было (Определение ВС РФ от 25.08.2017 № 307-ЭС16-20971). Они получают статус конкурсных кредиторов и заходят в процесс банкротства застройщика, где у них в распоряжении есть несколько вариантов, как действовать дальше.

На собрании участников строительства может быть принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, целью деятельности которого является завершение строительства многоквартирного дома. Для этого участники строительства должны будут внести дополнительные денежные средства на финансирование соответствующих мероприятий, при этом и передача объекта незавершенного строительства возможна при соблюдении целого комплекса условий и требований. Среди них, например, наличие необходимого имущества для расчетов по текущим платежам, по требованиям кредиторов первой и второй очередей, в реестре требований кредиторов отсутствуют требования, обеспеченные залогом прав на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка (ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).

Если многоквартирный дом достроен и застройщик получил разрешение на его ввод в эксплуатацию, требования участников долевого строительства погашаются за счет передачи им жилых помещений. Обязательным условием такой передачи является то, что таких помещений достаточно для удовлетворения всех требований, а оставшегося имущества застройщика хватит для погашения текущих платежей, для расчетов по требованиям кредиторов первой и второй очередей, а также выполняются иные условия, предусмотренные ст. 201.11 Закона № 127-ФЗ.

Объект строительства может быть также продан с торгов, и тогда участники долевого строительства смогут получить часть вложенных инвестиций, учитывая, что только 60% от вырученной суммы идет в погашение их требований (ст. 201.14 Закона № 127-ФЗ).

Кроме того, права и обязательства должника могут быть переданы другому застройщику для завершения строительства в порядке, предусмотренном ст. 201.15.1-201.15.2 Закона № 127-ФЗ. Данные способы исполнения обязательств застройщика касаются только жилых помещений, инвесторы, профинансировавшие строительство нежилых помещений, вправе претендовать на удовлетворение своих требований в обычном порядке (постановление АС Волго-Вятского округа от 16.08.2017 по делу № А17-4841/2015).