Арендодатель может расторгнуть договор если

Чем отличается отказ от исполнения договора аренды от расторжения договора аренды?

Расторжение договора аренды и односторонний отказ от его исполнения имеют существенные различия, которые в основном могут быть сведены:
— к основаниям осуществления каждого из этих действий (расторжение договора, как правило, связывается с нарушениями условий договора одной из сторон, отказ от исполнения договора не обязательно подразумевает какие-либо нарушения);
— к процедуре осуществления каждого из этих действий (расторжение договора осуществляется через суд, отказ от исполнения договора подобной процедуры не требует).
Рассмотрим данный вопрос подробнее.

1. Расторжение договора

По требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в следующих случаях:
1) арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, например, с нарушением условий договора об обеспечении сохранности имущества, о соблюдении правил пожарной безопасности и т.д. (смотрите, например, постановления АС Московского округа от 22.10.2015 N Ф05-14421/15, ФАС Московского округа от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 24.05.2010 N КГ-А40/4633-10, от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.07.2010 по делу N А33-14859/2009 и от 10.11.2011 N Ф02-4966/11, ФАС Волго-Вятского округа от 22.09.2009 по делу N А43-14541/2008-12-439, ФАС Поволжского округа от 19.11.2009 N А55-3687/2009);
2) арендатор существенно ухудшает имущество (смотрите, например, постановления ФАС Уральского округа от 29.10.2008 N Ф09-3094/08-С6, ФАС Московского округа от 25.11.2004 N КГ-А40/7298-04 и от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10);
3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 16.08.2011 N Ф08-4764/11, ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9512/09-С5, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда по делу N 33-3459/2015);
4) арендатор не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (постановление ФАС Московского округа от 28.04.2010 N КГ-А40/3464-10).
При этом арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения соответствующего обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).
По требованию арендатора (ст. 620 ГК РФ) договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (постановления ФАС Московского округа от 23.11.2010 N КГ-А40/14287-10, от 06.03.2013 N Ф 05-661/13);
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (постановление ФАС Московского округа от 28.10.2009 N КГ-А40/11059-09), постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2013 N Ф03-25/13);
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011);
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (постановление ФАС Поволжского округа от 20.01.2012 N Ф06-11138/11, постановление ФАС Московского округа от 27.03.2013 N Ф05-1271/13);
ГК РФ предусматривает и другие случаи, когда арендатор вправе требовать расторжения договора аренды:
— если арендодатель не представляет все необходимые документы и принадлежности к арендованному имуществу при условии, что данные обстоятельства не позволяют или значительно затрудняют пользование имуществом (п. 2 ст. 611 ГК РФ, п. 8 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, постановление Двенадцатого ААС от 08.12.2011 N 12АП-8842/11);
— если арендодатель нарушает срок предоставления имущества в аренду (п. 3 ст. 611 ГК РФ, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.04.2009 N Ф04-1172/2009 (1418-А75-9));
— если арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 613 ГК РФ).
Отметим, что договором аренды могут предусматриваться и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК РФ), причем судебная практика исходит из того, что такие основания не обязательно должны связываться с нарушением сторонами тех или иных положений договора (п. 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

2. Односторонний отказ от договора

Право на такой отказ может быть предоставлено стороне (или сторонам) договора аренды в соответствии с условиями этого договора с учетом ограничений, предусмотренных законом для случаев, когда не все стороны договора исполняют его в рамках своей предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 310, п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения договора аренды не требует обращения в суд. Однако если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он, при наличии предусмотренных договором или законом оснований, может быть расторгнут по требованию одной из сторон только на основании решения суда.
Право на односторонний отказ от договора предусмотрено законом в отношении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). В других случаях односторонний отказ допускается, только если это прямо предусмотрено договором. Причем следует учитывать, что гражданско-правовой договор может предусматривать право его стороны в одностороннем порядке отказаться от исполнения такого договора, в случаях, когда законодательство такого права не предусматривает, при наличии одного из следующих обстоятельств:
— исполнение договора связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности;
— исполнение договора связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, но в этом случае право на односторонний отказ от договора может быть предоставлено лишь той его стороне, которая предпринимательскую деятельность не осуществляет, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
В качестве оснований одностороннего отказа в договоре аренды могут быть предусмотрены не только нарушения, допущенные другой стороной, но и иные обстоятельства, не связанные с нарушением условий договора (п. 27 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, сообщенного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Осуществляя право на односторонний отказ от договора, сторона, которая заявляет о таком отказе, должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. В ином случае суд может отказать ей в защите этого права, признав отказ от договора ничтожным, если другая сторона оспорит такой отказ в судебном порядке. В случае недобросовестного осуществления стороной договора права на отказ от его исполнения правовым последствием может быть также взыскание другой стороной убытков, причиненных таким отказом (ст.ст. 10-12, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, смотрите также п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 N 54).
Во избежание споров по вопросу о наличии оснований для прекращения договора аренды целесообразно четко формулировать в договоре перечень обстоятельств, которые предоставляют стороне право потребовать его расторжения в судебном порядке, и при необходимости прямо указывать на наличие у стороны (или сторон) договора права на односторонний отказ от его исполнения, если это не противоречит закону.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Виноградова Марина

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

20 февраля 2018 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры. Обзор способов досрочного расторжения для арендатора и арендодателя.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов. В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

  • Обоюдное соглашение участников о расторжении.
  • По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
  • По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

  • Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
  • Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
  • Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
  • Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

✔ Порядок расторжения в суде.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

  • «Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

  • Полное название судебного органа.
  • Личные данные сторон.
  • Существенные условия арендного соглашения.
  • Требование о прекращении договора.
  • Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

  • Копию арендного соглашения.
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

  • Составить соглашение о расторжении договора.
  • Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

  • Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
  • Ожидает ответа 30 календарных дней.
  • Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

  • Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
  • Наносить имуществу существенный вред.
  • Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
  • Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

  • «Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

  • Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
  • Составление и направление иска о прекращении сделки.
  • Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

  • Уведомить контрагента о своем намерении.
  • Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
  • Составить соглашение о прекращении договора.
  • Заключить акт передачи имущества и его оценки.

○ Уведомление о расторжении договора.

Информирование контрагента о намерении прекратить договор является обязательным, независимо от основания такого решения и инициирующей стороны. При этом если соглашение расторгается по обоюдному согласию сторон, данный шаг является только формальностью, которая не имеет существенного влияния на процедуру. Однако если другая сторона отказывается прекращать правовые отношения, несоблюдение условия уведомления может быть признано нарушением процедуры расторжения и привести к отказу в удовлетворении требования. Поэтому, собираясь направить уведомление о требовании прекратить арендную сделку, нужно помнить, что:

  • Документ должен быть направлен не позднее чем за 30 дней до даты расторжения, а в некоторых случаях, предусмотренных договором – не позднее, чем за 3 месяца.
  • Необходимо наличие доказательств о направлении уведомления, поэтому желательно отправлять его заказным письмом с описью.
  • В документе нужно обязательно отразить основание для расторжения со ссылками на его правомерность (соответствующие статьи ГК или пункты договора).

При направлении иска, следует приложить к нему копию уведомления и почтовый квиток об отправке.

○ Обоюдное соглашение о расторжении договора.

Если стороны не имеют претензий друг к другу, они могут досрочно прекратить арендные отношения, не привлекая третьих лиц. Для этого им нужно составить соглашение о расторжении договора, в котором нужно указать:

  • Личные сведения участников сделки.
  • Основания для прекращения арендного договора.
  • Дату расторжения соглашения.
  • Факт отсутствия претензий со стороны каждого контрагента.

Арендный договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении о расторжении.

Важно учитывать, что документ должен быть оформлен так же, как и договор аренды. Так, если первичное соглашение было заверено у нотариуса или зарегистрировано в Росреестре, документ о его расторжении должен быть оформлен в том же порядке.

Таким образом, досрочное прекращение арендного договора возможно как по инициативе собственника жилья, так и по желанию квартиросъемщика. Главным условием для этого является соблюдение законодательных норм и требований заключенного соглашения.

✔ Нужно ли регистрировать расторжение договора?

Если заключение арендного договора было зарегистрировано в Росреестре, его расторжение также должно быть отмечено в регистрирующем органе.

✔ Может ли суд назначить компенсацию?

Такое возможно в отдельных случаях. Например, если в договоре предусмотрен штраф за досрочное расторжение договора. Или если квартиросъемщик осуществил ремонт, а арендодатель требует его досрочного выселения, суд может постановить необходимость компенсации со стороны хозяина жилплощади. Однако для этого необходимо представить доказательства проведения ремонтных работ: чеки о покупке стройматериалов, свидетельские показания и т.д.

Как досрочно расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке рассказывает представитель адвокатского кабинета №2121 Клоповой Ирины Александровны.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Расторжение договора: практические вопросы

Роман Бевзенко,
профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании «Пепеляев Групп»

Договор – это один из наиболее универсальных гражданско-правовых инструментов,который позволяет удовлетворить интересы обеих его сторон. Однако далеко не всегда прекращение договорных обязательств наступает вследствие достижения целей договора. Зачастую договор приходится расторгать в связи с самыми разными обстоятельствами. При этом нестандартные ситуации на практике возникают постоянно, особенно с учетом поправок в ГК РФ, вступивших в силу 1 июня 2015 года (Федеральный закон от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ). Разобраться в некоторых из таких ситуаций на очередном онлайн-семинаре, проводимом компанией «Гарант», помог Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании «Пепеляев Групп».

В соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества арендатор имеет право пролонгации указанного договора по окончании срока его действия. Каким образом арендодатель может расторгнуть этот договор?

Если договор имеет условие о его автоматическом возобновлении и ни одна из сторон по окончании срока его действия не выразила желание прекратить договорные отношения, либо если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 610, п. 2 ст. 621 ГК РФ). В любой из этих ситуаций (когда условия возобновления договора установлены сторонами договора или когда он возобновляется «по умолчанию» в соответствии с ГК РФ) арендодатель после пролонгации договора вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца – если иной срок предупреждения не установлен самим договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Независимо от того, при наличии каких оснований наступила пролонгация договора (а также если она еще не наступила), в случае невыполнения арендатором своих обязательств арендодатель может расторгнуть договор досрочно (ст. 619 ГК РФ). Например, в связи с нарушением сроков внесения арендной платы более двух раз подряд (п. 3 ст. 619 ГК РФ). Для этого арендодателю также необходимо будет направить арендатору письменное предупреждение в разумный срок.

Договор аренды недвижимого имущества содержит условие, согласно которому арендодатель имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке в случае неуплаты арендной платы в течение двух месяцев подряд. Вправе ли арендодатель заявить об отказе от исполнения договора при условии, что срок уплаты арендных платежей арендатором был нарушен, но на момент направления уведомления об отказе от договора задолженность была погашена?

Да, в данных обстоятельствах арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды недвижимого имущества. Факт погашения долга не означает, что арендатор не будет допускать нарушений в будущем. Эта точка зрения подтверждается также позицией судов. Так, согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. ВАС РФ разъяснил, что в случае просрочки более двух раз подряд, даже после уплаты долга, арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). Продолжительность же разумного срока устанавливается судами исходя из конкретных обстоятельств.

Я считаю, что аналогичный подход можно распространить и на отказ от исполнения договора.

Условия договора аренды недвижимого имущества не предусматривают право арендатора на отказ от исполнения договора, однако такое право предоставлено арендодателю. Вправе ли арендатор расторгнуть договор на основании положений п. 2 ст. 428 ГК РФ о договоре присоединения, дающих право присоединившейся к договору стороне требовать изменения или расторжения этого договора?

Нет, не вправе. С одной стороны, нормы о договоре присоединения применяются и к договорам, не являющимся договорами присоединения, если их условия были определены одной из сторон, а другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (п. 3 ст. 428 ГК РФ; п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах»). Более слабая сторона, отметил ВАС РФ, может требовать как изменения, так и расторжения договора.

Однако, на мой взгляд, в данной ситуации в первую очередь нужно вести речь именно об изменении договора путем подачи иска о включении в договор права на отказ арендатора от договора, симметричного праву арендодателя (п. 2 ст. 428 ГК РФ). Если арендатор сможет доказать в суде несправедливость условий договора в этой части, и суд дополнит такими условиями договор, арендатор создаст механизм прекращения договорных отношений.

«Перескочить» этот этап и расторгнуть договор сразу вряд ли получится, так как оснований для досрочного расторжения договора аренды в данном случае нет.

Арендатор допустил просрочку уплаты арендных платежей более двух раз. При этом у него в собственности имеется недвижимое имущество, находящееся на арендуемом земельном участке. Может ли быть расторгнут договор аренды земельного участка по требованию арендодателя?

Да, действующее законодательство и практика судов допускают расторжение договора аренды земельного участка в подобной ситуации на основании п. 3 ст. 619 ГК РФ. Наличие на земельном участке объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности арендатора, не препятствует этому, поскольку расторжение договора аренды не влияет на права арендатора на этот объект. Это подтверждается в том числе и судебной практикой (постановление ФАС Московского округа от 2 апреля 2013 г. № Ф05-124/13 по делу № А41-151/2012).

Компания заключила договор лизинга в 2012 году с правом выкупа имущества. Арендная плата и выкупные платежи, предусмотренные договором на тот момент, были равного размера. На сегодняшний день размер арендной платы за предмет лизинга уменьшился более чем в три раза, а размер лизинговых платежей остался неизменным. Кроме того, рыночная стоимость предмета лизинга по отношению к его стоимости на 2012 год снизилась более чем в три раза. Может ли арендатор расторгнуть договор лизинга на основании ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств?

Нет, никакого существенного изменения обстоятельств в данном случае нет. ГК РФ признает существенным такое изменение обстоятельств, предвидя наступление которого стороны вообще бы не заключали договор или договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). В судебном порядке договор при недостижении сторонами соглашения об изменений его условий по указанному основанию может быть расторгнут в исключительном случае при одновременном наличии всех четырех условий, предусмотренных подп. 1-4 п. 2 ст. 451 ГК РФ.

К таким условиям относятся:

  • при заключении договора стороны исходили из того, что существенного изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано непреодолимыми заинтересованной стороной причинами, которые она не могла преодолеть после их возникновения;
  • дальнейшее исполнение договора способно нарушить соотношение имущественных интересов сторон и повлечь ущерб для заинтересованной стороны, исключающий достижение целей соглашения;
  • обычаи и договор не возлагают несение на заинтересованную сторону риска изменения обстоятельств.

Однако изменение цены объекта договора суды рассматривают, как коммерческий риск при осуществлении предпринимательской деятельности и подчеркивают, что это событие хозяйствующий субъект может и должен предвидеть при заключении договора (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26 февраля 2015 г. № Ф01-92/15 по делу № А28-2977/2014). Таким образом, не выполняются первое и последнее из перечисленных условий.

Заключенный между заказчиком и сетевой организацией договор технологического присоединения к сетям, помимо раздела о порядке исполнения договора, включает технические условия выполнения сопутствующих работ. При этом срок действия технических условий установлен договором отдельно и превышает срок оказания услуг. Заказчик до истечения срока действия договора в одностороннем порядке отказался от его исполнения. После получения уведомления заказчика об отказе от услуг сетевая организация понесла расходы, связанные с исполнением договора. Можно ли взыскать затраты, понесенные после одностороннего отказа заказчика от исполнения договора, однако в пределах срока действия технических условий?

Нет, нельзя. В соответствии с п. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от договора возмездного оказания услуг, возместив понесенные исполнителем фактические затраты. С момента получения отказа исполнителем договор считается прекращенным (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). При этом тот факт, что затраты исполнителем были понесены в пределах срока действия технических условий, не важен. Если затраты были понесены после даты получения отказа от исполнения договора, они не подлежат возмещению.

Заключенный договор поставки не содержит условия о возможности одностороннего отказа сторон от его исполнения. Поставщик выполняет условия поставки в полном объеме, однако покупатель свои обязанности по оплате и выборке предоставленного товара не исполняет. Может ли поставщик отказаться от исполнения договора при условии, что покупатель уклоняется от расторжения договора по соглашению сторон?

Да, может. В данной ситуации я бы порекомендовал обратиться к общей норме, позволяющей стороне не только отказаться от исполнения своего обязательства в случае непредоставления второй стороной встречного исполнения обязательства, но и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ). Либо воспользоваться специальным правилом, установленным гражданским законодательством для договоров поставки. Так, п. 1 и п. 3 ст. 523 ГК РФ закрепляют право поставщика расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае существенного нарушения покупателем договора поставки, выразившемся в неоднократном нарушении сроков оплаты товаров или неоднократной невыборки товаров. Размер убытков при этом должен быть рассчитан по правилам ст. 524 ГК РФ.

Поставщик нарушил условие договора о сроках поставки. По условиям договора покупатель имеет право отказаться от договора в случае просрочки поставки более чем на 10 дней. Покупатель направил в адрес поставщика уведомление об отказе от договора. Пока уведомление шло до поставщика, тот успел отгрузить часть продукции покупателю. Может ли покупатель отказаться от исполнения договора в той части обязательств, исполнение по которым не было предоставлено?

Да, может. Однако при этом не должна нарушаться эквивалентность встречных предоставлений. То есть покупатель вправе требовать либо возврата сумм, уплаченных за недопоставленные партии товара, либо возврата всей оплаты при условии возвращения им полученного товара (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Можно ли отказаться от исполнения договора ввиду отсутствия у другой стороны лицензии на осуществление деятельности, связанной с исполнением обязательств по договору?

Да, конечно, отказаться от договора на этом основании можно. С 1 июня текущего года вступили в силу поправки в ГК РФ, предусматривающие порядок отказа от договора или от осуществления прав по договору (ст. 450.1 ГК РФ). Пункт 3 ст. 450.1 ГК РФ прямо устанавливает право стороны по договору отказаться от него и потребовать возмещения убытков в случае отсутствия у другой стороны лицензии на осуществление деятельности. Если договор был заключен до введения в действие указанной нормы, и условия договора не предусматривают возможности отказаться от его исполнения при отсутствии у исполнителя соответствующей лицензии, то для расторжения договора необходимо обращаться в суд.

В соответствии с договором исполнитель оказывает заказчику услуги по оформлению визы для въезда иностранного сотрудника заказчика в Россию. Стоимость услуги составляет 10 тыс. руб. Заказчик в случае отказа исполнителя от договора может понести обусловленные дезорганизацией бизнес-процесса убытки в размере 1 млн руб. Можно ли условиями договора ограничить размер возмещения понесенных заказчиком убытков при отказе исполнителем от исполнения договора по ст. 782 ГК РФ?

Да, размер убытков заказчика может быть ограничен договором. С одной стороны, специальная норма – п. 2 ст. 782 ГК РФ – закрепляет обязанность исполнителя по договору возмездного оказания услуг возместить заказчику все убытки. С другой стороны, ГК РФ не запрещает заключать соглашения об устранении или ограничении ответственности за нарушение обязательств, за исключением случаев умышленного нарушения обязательств (п. 4 ст. 401 ГК РФ). Таким образом, п. 2 ст. 782 ГК РФ о полном возмещении убытков заказчика исполнителем будет действовать, только если в договоре не установлены условия об ограничении ответственности исполнителя.

Договор купли-продажи квартиры от имени продавца был подписан его представителем, действующим на основании доверенности. На момент подписания договора квартира находилась под арестом, который был наложен в интересах представителя продавца, о чем стороны знали при подписании договора. На следующий день после подписания договора по заявлению взыскателя арест был снят, а спустя неделю было зарегистрировано право собственности на квартиру. Имеет ли право продавец квартиры по формальному основанию, в связи с нахождением имущества под арестом на момент подписания договора, признать сделку недействительной?

Я думаю, что продавец не сможет оспорить совершение этой сделки. В соответствии с п. 1 ст. 174.1 ГК РФ арест имущества действительно препятствует осуществлению права на распоряжение имуществом. Однако заключение договора купли-продажи – это еще не распоряжение имуществом, а акт принятия соответствующих обязательств сторонами. В данном случае арест был снят до момента непосредственного отчуждения продавцом недвижимого имущества – регистрации перехода права собственности в Росреестре (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, сделку следует признать законной.

Возможно ли расторгнуть или изменить договор кредитования физического лица в связи с ухудшением финансового положения клиента (резким снижением размера зарплаты)?

Нет, это недопустимо. Снижение зарплаты нельзя рассматривать в качестве существенного изменения обстоятельств в соответствии со ст. 451 ГК РФ. Такого же мнения придерживаются и суды. К примеру, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург в аналогичной ситуации посчитала, что изменение материального положения, наличие или отсутствие дохода относится к риску, который заемщик несет при заключении кредитного договора. Следовательно, снижение размера зарплаты заемщика не является существенным изменением обстоятельств, свидетельствующим о возможности расторжения договора в порядке ст. 450-451 ГК РФ (апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 апреля 2015 г. по делу № 33-6513/2015).

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем допускается только в крайних случаях. Что это могут быть за ситуации и как правильно оформить прекращение арендных отношений – об этом и поговорим.

Что значит досрочно разорвать аренду

Арендные отношения могут возникать на определенный срок, который стороны оговаривают в договоре, или на бессрочной основе. Есть еще случаи, когда на законодательном уровне к аренде определенного вида имущества устанавливаются так называемые предельные сроки аренды. Тогда арендные отношения не могут длиться дольше, чем эти предельные сроки.

Но в любом случае пока срок прекращения договора не наступил, любая из сторон может захотеть прекратить арендные правоотношения. Это и называется досрочным прекращением договора. Поскольку аренда – это двухсторонняя сделка, здесь защищаются права обеих сторон. И чтобы отношения прекратились досрочно, нужно согласие обеих сторон.

И вот на случай защиты стороны договора аренды от внезапного и невыгодного расторжения сделки ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в одностороннем порядке расторжение происходит только через суд, и то если у инициатора процесса будут основания для выдвижения подобного требования.

Когда арендодатель получает право досрочно потребовать свое имущество

В уже вышеупомянутой статье 450 ГК РФ прописаны общие основания, по которым обе стороны сделки могут потребовать через суд досрочного ее прекращения. К ним относятся:

  • существенное нарушение договора;
  • другие случаи, которые прямо прописаны в законе или договоре.

Под существенным законодатель понимает такое нарушение одного из договорившихся, которое влечет за собой причинение ущерба, отчего другой договорившийся несет значительные потери. Но тут нет конкретики, поэтому суд решает, действительно ли нарушение было существенным.

К другим случаям как раз и относятся основания, закрепленные в ст. 619 ГК РФ, на основании которых арендодатель может потребовать прекратить договор. Арендодатель может потребовать вернуть ему предмет аренды, если установит, что арендатор:

  • существенно нарушает условия договоренности;
  • пользуется имуществом с нарушением его назначения, оговоренного в договоре, или вытекающего из природы самой вещи;
  • существенно ухудшает имущество;
  • два раза подряд не вносит аренду;
  • не делает капитальный ремонт, если такое обязательство за ним закреплено.

Сами стороны могут в договоре аренды прописать дополнительные условия для досрочного прекращения аренды или детализировать те, что закреплены в законе. Кстати, такая детализация значительно упростит доказывание в суде наличие оснований для расторжения договора.

Порядок досрочного прекращения арендных отношений

Понятно, что если обе стороны согласны прекратить аренду раньше срока, то они просто совершают действия в этом направлении, такие как передача обратно предмета аренды и подписание акта-приема передачи. А сам договор закрывается дополнительным соглашением, составленным в аналогичной форме.

А вот если арендатор против, тогда арендодателю придется идти в суд, и то не сразу. Согласно ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вначале должен направить арендатору письмо, в котором потребовать от арендатора исправить допущенные нарушения. Эта же позиция подтверждена в п. 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Важно! В дополнении к требованию исправить нарушение должно идти предложение расторгнуть договор досрочно.

В том случае если арендатор выполнит поставленные перед ним требования в установленный или разумный срок, арендодатель теряет право на обращение в суд. Это подтверждается п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14. Так что досрочно расторгнуть договор можно только в случае, если арендатор продолжает не выполнять свои обязательства.

Последствия расторжения аренды

После того как суд вынесет положительное решение по делу, удовлетворив требование арендодателя, договорные отношения прекращаются. Но это не всегда означает, что предмет аренды тут же возвращают. В отдельных случаях требуется повторное обращение в суд для удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого пользования.

Поэтому многие юристы советуют уже в первом иске ставить сразу два этих требования. Тогда уже после первого судебного процесса можно будет получить исполнительный документ, на основании которого приставы смогут организовать принудительное возращение предмета аренды.

Если же арендатор решил сразу выполнить решение суда, то он возвращает предмет аренды по собственной инициативе, при этом стороны подписывают акт приема-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества.

При обнаружении существенного ухудшения состояния предмета аренды к арендатору могут быть предъявлены требования по возмещению ущерба. А в случае когда основанием для досрочного прекращения аренды послужила просрочка уплаты арендных платежей, арендодатель вправе добиваться возврата задолженности.

Арендодатель может инициировать досрочное расторжение арендных отношений только в случаях, когда арендатор допустил существенные нарушения в исполнении своих обязательств. А решать спор о досрочном прекращении аренды только в компетенции суда. Как только вступит в силу решение суда, арендные отношения прекращаются, за исключением моментов исполнения обязательств по уплате аренды и исправления других нарушений.