214 фз договор займа

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2008 г. N 17АП-2293/08 (ключевые темы: заемное обязательство — долевое участие — строительство — предварительный договор — недействительность сделки)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 18 апреля 2008 г. N 17АП-2293/08

18 апреля 2008 г.

Дело N А60-31782/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2008 года

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хаснуллиной Т.Н.

судей Виноградовой Л.Ф. и Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ждановой И.Н.,

от истца, ООО «Эфес»: не явился,

от ответчика, ООО «РИАЛ-СИ-ГРУП»: не явился,

от третьего лица, Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области: не явился,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ООО «Эфес»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 21 февраля 2008 года

по делу N А60-31782/2007,

принятое судьей Скуратовским М.Л.

по иску ООО «Эфес»

к ООО «РИАЛ-СИ-ГРУП»

третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области,

о признании договора займа недействительным и понуждении заключить договоры участия в долевом строительстве,

Общество с ограниченной ответственностью «Эфес» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании договора займа N 1С-Чк от 18.07.2007 г., заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «РИАЛ-СИ-ГРУП», притворным, ничтожным, применить правила, относящиеся к предварительному договору участия в долевом строительстве; понудить ответчика заключить договоры участия в долевом строительстве и к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве на квартиры: N 3, состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью 47,65 кв.м., расположенную на 2 этаже , N 4, состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью 50,81 кв.м., расположенную на 2 этаже. N 5, состоящую из 2 комнат, общей проектной площадью 70,22 кв.м., расположенную на 3 этаже, N 7, состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью 47,65 кв.м., расположенную на 3 этаже, N 8, состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью 50,81 кв.м., расположенную на 3 этаже в строящемся жилом доме по ул. Чкалова-Громова-Бардина-Ямская в г. Екатеринбурге (строительный адрес) с последующей регистрацией в Федеральной регистрационной службе. Третьим лицом, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, заявлено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (л.д.6-9).

23.01.2008 истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил отказ от части исковых требований, просит признать договор займа N 1С-Чк от 18.07.2007, заключенный между ним и ответчиком, притворным, ничтожным и применить последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции, обязав истца возвратить ответчику сумму, уплаченную по договору займа N 1С-Чк от 18.07.2007г. в размере 12084650 руб. Госпошлину по иску (30000 руб.) и расходы за юридические услуги представителя (100 000 руб.) просит взыскать с ответчика (л.д.74-75).

Решением суда от 21.02.2008 в удовлетворении иска в части признания договора займа N 1С.-Чк от 18.07.2007 недействительным по основанию, установленному п.2 ст.170 ГК РФ отказано. Производство по делу в части требования о понуждении ответчика заключить договоры участия в долевом строительстве и к государственной регистрации договоров долевого участия прекращено (л.д.128-133).

Истец с решением не согласен. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение отменить, иск удовлетворить.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 18.07.2007 между ООО «РИАЛ-СИ-ГРУП» (займодавец) и ООО «Эфес» (заемщик) подписан договор займа N 1С.-Чк, в соответствии с которым займодавец передает заемщику денежные средства в сумме 12 084 650 руб., а заемщик принимает эти денежные средства и обязуется возвратить в срок до 20.01.2008 с уплатой 40% годовых. Целью займа является оплата заемщиком работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по ул. Чкалова-Громова-Бардина-Ямская в городе Екатеринбурге (л.д. 14-17).

По условиям договора (п.п.9,10) в случае заключения между сторонами договоров долевого участия на согласованные в пункте 11 договора объекты в строящемся жилом доме по улице Чкалова-Громова-Бардина,Ямская в городе Екатеринбурге (строительный адрес) и государственной регистрации этих договоров до 31.10.2007, договор займа считается беспроцентным.

Дополнительным соглашением от 20.07.2007 внесены изменения в договор займа N 1С.-Чк, в том числе квартира N 3, состоящая из 1 комнаты, общей проектной площадью 47,65 кв.м., расположенная на 2 этаже, заменена на квартиру N 12, состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью 47,65 кв.м., расположенная на 4 этаже, и соответственно, договор долевого участия N 3 ЧК заменен на договор долевого участия N 12 Чк (л.д.83-84).

Во исполнение договора займа, займодавец перечислил на счет заемщика по платежным поручениям от 19.07.2007 N N 1,2 в общей сумме 10084650руб. и передал по акту от 20.07.2007 векселя Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации номиналом — 2 000 000 руб. (л.д.111-112,110).

18.07.2007 между сторонами подписаны договоры N 12 Чк, 4 Чк, 5 Чк, 7 Чк, 8 Чк долевого участия, общая стоимость квартир по которым, составляет сумма займа — 12 084 650 руб. (л.д.32-71).

Договоры участия в долевом строительстве N N 12 Чк, 4 Чк, 5 Чк, 7 Чк, 8 Чк являются незаключенным, поскольку не прошли государственную регистрацию (п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Указывая на то, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве N N 12 Чк, 4 Чк, 5 Чк, 7 Чк, 8 Чк не проведена по вине ответчика, истец просит признать договор займа N 1С.-Чк ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, полагая, что договор займа является притворной сделкой, прикрывающей предварительный договор об участии в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Договор займа N 1С.-Чк не содержит ни одного из перечисленных основных элементов предварительного договора: договор займа и договоры долевого участия в строительстве подписывались сторонами в один день (18.07.2007). При этом договор займа уже содержит ссылки на договоры N 3 Чк (в соответствии с дополнительным соглашением 12 Чк), 4 Чк, 5 Чк, 7 Чк, 8 Чк.

Договор займа не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве. В договоре займа отсутствует условие о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве.

Более того, договор займа реально исполнен займодавцем 20.07.2007. Следовательно, считается заключенным с этого момента в силу п.1 ст. 807 ГК РФ. Таким образом, договор займа не мог прикрывать предварительный договор участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

Договор займа N 1С. — Чк содержит все существенные условия договора займа: сумму займа, размер процентов, срок возврата, цель получения займа. Условие же о преобразовании договора займа из возмездного в беспроцентный в случае заключения договоров участия в долевом строительстве и их государственной регистрации, не противоречит действующему законодательству ( п. 2 ст. 157 ГК РФ).

Несостоятельна ссылка заявителя жалобы на содержащийся в мотивировочной части решения вывод суда о том, что подписание договора займа и прием денежных средств и векселя от займодавца является со стороны заемщика способом обойти ограничения на привлечение денежных средств участников долевого строительства, установленных ст.ст. 3, 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку сам по себе не подтверждает довод истца о притворности договора займа ( ст. 67 , 68 АПК РФ).

Выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в материалах дела документам и нормам гражданского законодательства.

В соответствие с п.5 ст. 170 АПК РФ резолютивная часть должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований.

При отсутствии оснований для признания сделки недействительной, отсутствуют основания для применения последствий её недействительности, предусмотренные ст.167 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении иска в части признания договора займа недействительным, суд в резолютивной части решения не указал на результат рассмотрения требования о применении последствий недействительности сделки.

Нарушение норм процессуального права является основанием для изменения решения суда первой инстанции на основании п.4 ч.1 ст. 270 АПК РФ.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на истца, согласно ст. 110 АПК РФ.

На основании под п. 3 п.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации 1000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе, уплаченная истцом по платежному поручению N 513 от 11.03.2008, подлежит возврату из федерального бюджета.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110 , 176 , 258 , 268 , 269 , 270 , 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2008 по делу N А60-31782/2007 изменить.

Изложить пункт 1 резолютивной части решения в следующей редакции: «В удовлетворении исковых требований в части признания недействительным договора займа N 2С.-Чк от 18.07.2007г. и применения последствий недействительности сделки отказать».

В остальной части решение оставить без изменения.

Обществу с ограниченной ответственностью «Эфес» возвратить из федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей госпошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченную по платежному поручению N 513 от 11.03.2008.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Заем вместо договора долевого участия

Автор: Шевяков Роман вкл. 30 января 2014 . Опубликовано в Дольщик: юридическая консультация. Просмотров: 8058

Скажите, пожалуйста, есть ли риск в заключении договора займа вместо договора участия в долевом строительстве жилья.

Консультация юриста сайта «ДОЛЬЩИК»

К сожалению, для исчерпывающего ответа на Ваш вопрос необходимо больше информации. В частности, большое значение имеет субъектный состав рассматриваемых отношений. При подготовке ответа мы исходили из предпосылки того, что договор займа Вам предложено заключить как физическому лицу (гражданину). Надеемся, что нижеприведенные тезисы будут Вам полезны.

В силу ст. 1 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Долевое строительство под видом купли-продажи: позиция ВАС РФ

Сейчас достаточно остро стоит проблема « обманутых дольщиков» — граждан , которые вкладывают свои денежные средства в строительство многоквартирных домов , но по тем или иным причинам в итоге не могут получить положенное им жилье. Государство в последние годы принимает множество законодательных мер , направленных на решение их проблем и повышение безопасности такого рода инвестиций в целом. Начиная от обязательного страхования ответственности застройщиков , и заканчивая ужесточением их ответственности.

В 2010 году был введен четкий запрет на привлечение денежных средств для такого строительства способами и лицами , непредусмотренными в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее — Закон). Основным способом является заключенный с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Также схожую по природе деятельность имеют право осуществлять эмитенты жилищных сертификатов , жилищно-строительные или жилищные накопительные кооперативы.

Тем не менее , денежные средства граждан зачастую в обход данных правил привлекаются под прикрытием различного рода предварительных договоров долевого строительства , предварительных договоров купли-продажи , а также договоров займа. Кроме того , подобные схемы используют не только застройщики , но и различного рода посредники ( соинвесторы , подрядчики), которые в принципе согласно Закону не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства жилья.

В середине июля было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. № 19318/13 , в котором рассмотрен один из таких случаев. Общество было привлечено к административной ответственности за нарушение Закона. Однако прежде чем дело дошло до надзорной инстанции , все нижестоящие суды ошибочно заняли сторону нарушителя. Несмотря на то , что по схожим вопросам практика арбитражных судов достаточно однородна , в данной ситуации их смутил тот факт , что на момент привлечения денежных средств гражданина , многоквартирный дом уже был полностью построен. Почему данные судебные акты все же были отменены , рассмотрим в данном материале.

Фабула дела

Обществом на основании предварительного договора купли-продажи привлечены денежные средства гражданина на строительство многоквартирного дома. Согласно договору , впоследствии у гражданина должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в указанном доме. На момент заключения договора и привлечения средств , дом не был введен в эксплуатацию.

В отношении общества Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства ( далее — Комитет) проведена проверка соблюдения требований Закона. По итогам проверки Комитет пришел к выводу , что общество нарушило Закон , так как не является застройщиком , и привлекло денежные средства непредусмотренным Законом способом.

Общество привлечено к административной ответственности ( штраф 500 тыс. руб.) по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. Не согласившись с этим , общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления Комитета.

Спорные нормы

Часть 1 ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за привлечение денежных средств граждан для долевого строительства жилья лицом , не имеющим на это право , а также за привлечение таких средств с нарушением законодательства о долевом строительстве. При этом необходимыми условиями привлечения к ответственности являются следующие обстоятельства:

  • привлечение денежных средств направлено на возникновение впоследствии у гражданина права собственности на жилье;
  • жилье на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Штраф для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб.

Таким образом , данная статья устанавливает ответственность за нарушение положений ч. 2 ст. 1, ч. 1-2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона.

Первая , апелляционная и кассационная инстанции

Как отметил суд первой инстанции , по условиям заключенного между обществом и гражданином предварительного договора купли-продажи у последнего не возникает права собственности на квартиру. Данный договор обязывает стороны после завершения строительства объекта оформить право собственности на общество , а затем заключить основной договор купли-продажи.

При этом денежные средства , перечисленные обществу гражданином — являются мерой обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи. Суд отметил , что этот гарантийный взнос не становится собственностью общества , что прямо оговорено в предварительном договоре — он подлежит возврату в течение пяти банковских дней с момента подписания сторонами основного договора купли-продажи.

Помимо этого , суд подчеркнул , что гарантийный взнос гражданина , как и гарантийные взносы , перечисленные другими физическими лицами , находится на счете общества. Он не был и не мог быть привлечен на строительство квартир , так как на момент заключения предварительного договора дом уже был построен , за счет средств соинвесторов , а не физических лиц.

Так , одним из соинвесторов в строительстве дома являлось само общество. На момент подписания предварительного договора купли-продажи с гражданином , оно полностью профинансировало построенный объект и не занималось привлечением денежных средств для долевого строительства ( решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2013 г. по делу № А40-6078/2013).

Суд апелляционной инстанции в свою очередь также подчеркнул , что рассматриваемый предварительный договор купли-продажи заключен на основании ст. 429 ГК РФ в отношении уже построенного объекта недвижимости , и не предусматривает возникновения у гражданина права собственности на него. Договор участия в долевом строительства , напротив , должен иметь цель создания объекта недвижимости за счет средств гражданина и предполагает возникновение у него права собственности.

По мнению апелляционного суда , в связи с этим общество не может нести ответственность за нарушение законодательства о долевом строительстве ( постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2013 г. по делу № А40-6078/13). Суд кассационной инстанции выводы нижестоящих судов поддержал ( постановление ФАС Московского округа от 30 октября 2013 г. по делу № А40-6078/13-2-35).

Позиция Президиума ВАС РФ

Прежде всего , Президиум ВАС РФ отметил , что согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, положения Закона являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. То есть привлечение средств граждан , связанное с возникновением у них права собственности на жилье , которое на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию , допускается только способами , указанными в ч. 2 ст. 1 Закона. Это выпуск жилищных сертификатов , договор участия в долевом строительстве и соответствующая деятельность жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов.

При этом привлекать средства для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств , после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилье в таком доме , может только застройщик на основании договора участия в долевом строительстве ( ч. 2 ст. 3 Закона). Лица , привлекающие средства граждан с нарушением данных положений подлежат административной ответственности ( ч. 2.1 и ч. 2.2 ст. 1 Закона).

Общество , не являясь застройщиком , заключило предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию. Также оно привлекло денежные средства гражданина с целью приобретения им в будущем права собственности на квартиру. По мнению суда , с учетом существа отношений видно , что квартира приобретается физическим лицом для личных , семейных , домашних , бытовых и иных нужд.

Суд отметил , что поскольку целью Закона , в том числе , является защита прав граждан , приобретающих квартиры в многоквартирных домах , то его действие должно распространяться на все отношения , возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В связи с тем , что общество привлекло денежные средства гражданина , не являясь при этом застройщиком и способом , который не предусмотрен Законом , оно привлечено к ответственности обоснованно.

Иными словам , в отличие от нижестоящих судов , для Президиума ВАС РФ ключевым стал вопрос о том , что жилье не введено в эксплуатацию и в дальнейшем планировался переход права собственности на него к гражданину ( а не степень готовности объекта на момент привлечения средств и за чей счет он формально был построен). В связи с этим он сделал вывод , что налицо отношения по привлечению средств для долевого строительства и нарушение положений Закона.

Ключевые выводы , которые вытекают из данного дела:

  • Денежные средства граждан могут привлекаться с целью приобретения ими права собственности на жилье в многоквартирном доме , который на момент привлечения средств не введен в эксплуатацию , только способами , указанными в Законе.
  • Для привлечения средств на указанные цели юридическое лицо должно быть либо застройщиком , либо эмитентом жилищного сертификата , либо жилищно-строительным или жилищным накопительным кооперативом.
  • Привлечение денежных средств граждан на соответствующие цели иными лицами или способами влечет административную ответственность за нарушение Закона.
  • Привлечение средств на соответствующие цели под прикрытием договоров других видов незаконно , так как существо отношений все равно — долевое строительство.
  • Закон применяется даже если не введенный в эксплуатацию многоквартирный дом на момент привлечения денежных средств граждан уже был полностью построен.

Схожие дела

Данный случай необычен , потому что дом был построен за счет соинвесторов , и средства граждан были привлечены на этапе , когда работы по объекту уже завершены. Обычно арбитражными судами рассматриваются дела , когда напротив , застройщиком или другим лицом еще не получено разрешение на строительство. Именно поэтому так распространено привлечение денежных средств граждан под « маскировкой» различных предварительных договоров , которые не требуют государственной регистрации.

Наиболее распространенным для этих целей являются различные вариации договора займа. Одновременно с ним может заключаться предварительный договор долевого строительства , в котором закрепляется намерение сторон в будущем заключить основной договор долевого строительства. При этом оговаривается , что заем может быть погашен путем зачета суммы займа в счет оплаты по договору долевого строительстве.

Иногда заключается только договор займа , а впоследствии застройщик планирует заключить с гражданином договор уступки права собственности. Тем не менее , суть принципиально не меняется. В таких ситуациях лица , привлекавшие денежные средства , подвергаются административному наказанию со стороны уполномоченных органов субъектов РФ по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Арбитражные суды такую позицию в основном поддерживают. Оценивая цели сделок , их условия и порядок реализации , одновременность и суммы сделок , суды отмечают , что фактически имеют место отношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. Поскольку такое привлечение связано с последующим возникновением у гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме , застройщик должен соблюсти следующие условия:

  • иметь разрешение на строительство , опубликовать проектную документацию , осуществить государственную регистрацию соответствующего права на земельный участок ( ч. 1 ст. 3 Закона);
  • иметь договор участия в долевом строительстве , заключенный в письменной форме и прошедший государственную регистрацию ( ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона).

Если организацией данные требования не выполнены , то судами делается вывод о том , что она не имела права привлекать денежные средства граждан ( см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2014 г. по делу № А56-58907/2013; постановление ФАС Московского округа от 4 декабря 2013 г. № Ф05-13229/2013 по делу № А41-4255/13).

Аналогичные схемы также существуют с применением предварительного договора долевого строительства или предварительного договора купли-продажи с использованием обеспечительного платежа. Тем не менее , результаты те же — застройщики и инвесторы привлекаются уполномоченными органами к административной ответственности. Арбитражные суды данную позицию поддерживают с использованием аналогичных аргументов ( см. постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2013 г. по делу № А40-150591/12-120-1547; постановление ФАС Московского округа от 4 июня 2014 г. № Ф05-4449/2014 по делу № А41-49083/13).

«Действующее законодательство предусматривает возможность привлечения денежных средств на участие в долевом строительстве только после заключения договора на участие в долевом строительстве. Между тем , общество привлекло денежные средства для строительства не на основании договора об участии в долевом строительстве , а на основании предварительного договора , чем нарушило положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ», — отмечается в одном из постановлений.

Таким образом , практика рассмотрения подобных дел арбитражными судами , как правило , находится на стороне уполномоченных государственных органов и интересов граждан. Попытки вместо договора участия в долевом строительстве спрятаться за другими договорами в основном не работают , так как арбитражные суды оценивают не столько формальную сторону вопроса , сколько характер и конечные цели правоотношений. Рассмотренным выше Постановлением , Президиум ВАС РФ закрыл еще один пробел в данной области. Тем не менее , очевидно , что подобные схемы никуда не денутся , и пресекать их необходимо не только административными методами , но и путем информирования граждан о противозаконности таких сделок и возможных рисках.

Документы по теме:

Новости по теме:

Материалы по теме:

27 января 2014
7 проблем обманутых дольщиков
С каждым годом растет количество судебных дел по жалобам обманутых дольщиков. Сегодня их число составляет более 20 тыс. Обобщив судебную практику последних лет , Верховный Суд Р. Ф. выделил самые актуальные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства. Наиболее важные из них представлены в нашем материале.

9 января 2014
Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком
С 1 января 2014 года вступил в силу целый ряд изменений , касающихся долевого строительства жилья. Чем вызван такой интерес к данной проблеме , мы попытались разобраться в следующей статье.

17 октября 2013
Cпособы защиты участников долевого строительства
Долевое строительство многоквартирных домов с 2004 года регулируется специальным законом , который постоянно совершенствуется. Однако участники долевого строительства по-прежнему не застрахованы от недобросовестности застройщика полностью. О том , зачем вводятся реестры недобросовестных застройщиков и «обманутых дольщиков», какие механизмы защиты граждан используются в различных регионах нашей страны , как проверить застройщика и что следует предпринять , если стройка затягивается , читайте в нашем материале.

Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве

Взыскание денежных средств, внесенных по договору займа в счет фактической оплаты по договору долевого участия в строительстве

Долевое участие в строительстве – одна из наиболее острых правовых тем, волнующих широкие массы населения, это и «обманутые дольщики», срыв сроков передачи объекта строительства, «серые» схемы привлечения денежных средств и т.д. В виду всех этих острых проблем на сегодняшний день законодатель разрабатывает широкую реформу долевого строительства с включением в него банковского сектора. Возможно, нововведения ожидают нас в ближайшем будущем, но пока проблемы остаются, об одной из них и пойдет речь в настоящей статье.

Фабула дела

Ко мне за юридической помощью обратилась женщина, которая пояснила, что заключила договор долевого участия в строительстве с некой строительной фирмой. Объект долевого строительства – парковочное место. Одновременно с договором долевого участия в строительстве, между доверительницей и строительной фирмой был заключен договор займа, согласно которому доверительница перечислила (заняла) строительной фирме денежные средства в сумме, совпадающей с ценой объекта по договору ДДУ.

«Серая схема» взаимоотношений заключалась в том, что по договору ДДУ доверительница не вносила деньги, а приняты были деньги путем заключения указанного договора займа. То есть получалась такая схема, что доверительница занимает строительной фирме денежные средства в размере стоимости объекта строительства, а по моменту передачи объекта строительства между сторонами заключается соглашение о зачете взаимных требований, по которому строительная фирма обязательства по возврату займа засчитывает в счет обязательства дольщика по оплате объекта строительства.

Используя данную схему застройщик пытается защитить себя от санкций, предусмотренных ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в случае нарушения обязательств со своей стороны, а также пытается привлечь денежные средства до регистрации договора ДДУ, что невозможно сделать, если бы застройщик принимал оплату как того предусматривает названный закон.

Так было и в настоящем деле. В итоге доверительница деньги по договору займа внесла, а по договору ДДУ, соответственно, нет. Объект строительства не был возведен в установленные сроки, которые неоднократно переносились. Денежные средства по договору займа застройщик также не возвращал.

Основная цель в подобного рода спорах – это не остаться ни с чем. Так часто бывает, что дольщик расторгает договор ДДУ, взыскивает денежные средства, а в итоге остается ни с чем, так как денежных средств у застройщика нет, исполнять решение суда нечем. Поэтому по каждому делу, связанному с ДДУ, необходимо тщательно подходить к вопросу реальности получения возмещения и, исходя из этого, определять способ защиты нарушенного права.

Линия защиты

Для разрешения возникшей проблемы была избрана следующая позиция. Был подан иск не о взыскании денежных средств по договору займа (хотя это был бы самый простой способ, однако наверняка он не позволил бы реально вернуть денежные средства), а подан иск о взыскании денежных средств в рамках ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

При этом требования были мотивированы следующим образом. Договор займа фактически заключался с целью привлечения строительной компанией денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Взаимосвязь договора участия в долевом строительстве и договора займа подтверждается тем, что эти договоры заключены единовременно, сумма, указанная в договоре участия в долевом строительстве, совпадает с суммой договора займа, номер договора участия в долевом строительстве и номер договора займа совпадают, указанный в договоре участия в долевом строительстве срок передачи объекта совпадает со сроком, на который предоставлен заем. Беспроцентность договора займа, совершенного с юридическим лицом, свидетельствует об отсутствии экономического интереса заемщика в заемных отношениях и подтверждает наличие иной цели в передаче денежных средств, а именно – инвестирование денежных средств в объект долевого участия в строительстве, указанный в договоре долевого участия.

В соответствии с ч. 3 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права, и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов, причиненных гражданину убытков.

Согласно п. 8 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домом и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013) к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

В таких случаях гражданин имеет право на компенсацию морального вреда, причиненного нарушением прав потребителя. Судом также разрешается вопрос о взыскании с лица, осуществившего привлечение денежных средств гражданина для строительства, штрафа, предусмотренного пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».

Таким образом, было мотивировано то, что денежные средства, внесенные по договору займа, фактически были внесены как оплата по договору долевого участия в строительстве. Данный способ защиты предусматривал возможность более широких маневров, так как доверительница могла поменять свои требования, в том числе и потребовать при определенных условиях признания за ней права собственности на объект незавершенного строительства, а также требовать повышенных процентов по ст. 395 ГК РФ в случае требования о взыскании денежных средств.

Итог по делу

Застройщик при рассмотрении дела в добровольном порядке вернул все денежные средства, перечисленные доверителем, а также в полном объеме компенсировал расходы за услуги представителя. Так как требования были добровольно удовлетворены, с нашей стороны последовал отказ от заявленных исковых требований.

Автор статьи – адвокат Спиридонов Михаил Владимирович

214 фз договор займа

В силу ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее — привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По смыслу ст. 807 Гражданского кодекса РФ, по договору займа одна сторона (займодавец) передаёт в собственность другой стороне (заёмщику) деньги или другие вещи, определённые родовыми признаками, а заёмщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Таким образом, договор займа не может служить основанием возникновения неденежного обязательства и, соответственно, из договора займа не может возникнуть обязанности застройщика по передаче Вам квартиры или иного объекта после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Вместе с тем, на практике такой способ привлечения денежных средств, как получение займа используется недобросовестными застройщиками. При этом заключение договора займа, как правило,сопровождается заключением предварительного договора участия в долевом строительстве или устным обещанием застройщика заключить договор участия в долевом строительстве.

Схема, привлечение средств граждан через беспроцентный договор займа застройщику с последующим исполнением денежного обязательства путём передачи построенной квартиры в собственность, имеет признаки «притворности», поскольку «декларируемые» в договоре займа отношения фактически направлены на получение квартиры в собственность. Кроме того, в случае если в момент предоставления займа объект долевого строительства всё ещё находится в стадии строительства, дольщик не сможет точно проверить ни обременённость квартиры правами иных лиц, равно как и не получит законных инструментов востребования квартиры от застройщика (заёмщика). На практике встречались так же случаи возврата застройщиками денежных средств дольщикам без уплаты процентов. Подобная практика связана с отсутствием в рассматриваемой схеме какого – либо обеспечения передачи квартиры дольщику. По сути, изменение способа исполнения денежного обязательства и передача квартиры основаны лишь на доброй воле сторон.

В ряде случаев в обеспечение прав дольщика в рамках рассматриваемой схемы, между дольщиком и застройщиком, помимо договора займа, заключается предварительный договор купли – продажи. Однако, он так же не избавляет дольщика от части рисков и не гарантирует получения квартиры. К сожалению, отечественная практика строительства далека от точности швейцарских часов. Это подтверждается как неопределённостью сроков завершения строительства и массовыми случаями просрочек застройщиков, так и отличиями в фактических и проектных площадях квартиры. Всё это, как правило, служит основанием для последующих многочисленных споров.